房地产估价 第一讲

房地产评估主讲人：王万力联系方式:gwwanli@考文献柴强.房地产估价.首都经济贸易大学出版社,2008年8月第六版.马光红,谢叙伟.房地产估价.化学工业出版社,2010年5月第一版.赵小虹,赵财福.房地产估价.同济大学出版社,2009年1月第二版.北京兴宏程建筑考试培训中心组织编写.《房地产估价理论与方法》命题点全面解读.中国铁道出版社,2010年5月第一版.知识结构第一讲房地产估价概论第二讲房地产及其描述第三讲房地产价格和价值第四讲房地产价格影响因素第五讲房地产估价原则第六讲市场法及其应用第七讲成本法及其应用第八讲收益法及其应用第九讲房地产估价程序第一讲房地产估价概论房地产估价的含义和概念房地产估价指的是专业房地产估价房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动专业估价与非专业估价的不同由专业人员和专业机构完成专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。是一种专业意见专业估价不是凭知觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。具有公信力专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。承担法律责任专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。房地产估价师法律责任案例.docx房地产估价的本质房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证房地产估价都有误差但误差应在合理范围内房地产估价既是一门科学也是一门艺术房地产估价的必要性专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。房地产估价在估价行业中占主体房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。房地产估价当事人估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。房地产估价当事人－房地产估价人员房地产估价人员（简称估价人员）是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员执业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。房地产估价当事人－房地产估价机构房地产估价机构是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙公司形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。资质等级从低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。小知识：有限责任公司与合伙公司的清偿模式有限责任公司：a.利润分配、亏损分担根据各股东出资额b.出现债务时，各股东根据任缴出资额度承担债务合伙企业:a.分普通合伙人与有限合伙人b.国有独资、国有企业、上市公司及公益型事业单位、社会团体不得成为普通合伙人c.利润分配、亏损分担可按照合伙协议约定，也可按照出资比例分配d.出现债务时，普通合伙人承担无限连带责任，有限合伙人根据任缴出资的额度承担债务小知识：不同资质房地产估价机构的业务范围从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

房地产估价当事人－估价委托人估价委托人是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。委托人委托估价、获取估价保报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，还可能是提供给不特定的第三方使用。房地产估价目的估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可以划分为：国有建设用地使用权出让（又可按出让方式分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让），房地产转让（又可分为买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产出资设立企业、以房地产清偿债务等）、租赁、抵押贷款、征收征用补偿（又可分为土地征收、土地征用、城市拆迁补偿）、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产充足、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价符合或鉴定等。小知识：土地征收和土地征用的区别二者既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征收后，土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的改变，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。我国《宪法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，没有区分上述两种不同的情形，统称“征用”。2004年国家立法机关对《宪法》作了修正，紧接着又对《土地管理法》进行了修改，除个别条文外，《土地管理法》中的“征用”全部修改为“征收”。房地产估价对象估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象房地产为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。概括来讲，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。房地产估价时点估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值，这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。估价时点的确定要根据估价目的，并且估价时点的确定先于评估价值的确定。房地产估价原则房地产估价原则分类基本原则独立、客观、公正原则也称为最高行为准则普适技术性原则合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则特殊原则谨慎原则房地产估价原则的分类独立、客观、公正合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则谨慎原则最高行为准则技术性原则普适性原则特殊原则房地产价值类型价值类型有两种含义：一是指价值的种类；二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。价值的种类——价值、使用价值和交换价值房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值经济学中广义的价值分为使用价值和交换价值使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的比例和关系，即交换价值表现为一定数量的其他商品房地产估价是评估房地产的交换价值，但首先要对使用价值进行鉴定。交换价值——成交价格卖价成交价买价请问上述哪宗交易能成交？协议价<招标价<挂牌价<拍卖价成交价格招标成交价拍卖成交价挂牌成交价协议成交价交换价值——协议出让出让人需要提出出让价格，确定协议出让最低价，土地使用者确定自己的最高出价国家或地方重点扶持的项目容易滋生腐败、钱权交易交换价值——招标出让价格—出让人需要确定招标标底楼面价和最高楼面价，投标人需要确定投标价格。在标底价和最高价之间的报价才有意义。考虑资信、经验等方面因素，确定中标方。交换价值——挂牌出让土地挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件，竞买人需要确定最高报价公告期限不少于30日公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。交换价值——拍卖出让拍卖人确定拍卖底价竞拍人确定最高报价房地产特定价值——市场价值某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数、众数）房地产特定价值——评估价值30LowMedium理论意义上High价格泡沫：比准价格高于收益价格价格是否被高估（低估），取决于比准价格和收益价格的比较。市场成熟且正常状态下，市场法测算的价值应当与收益法测算的价值基本一致收益价格趋向于理论价格比准价格趋向于市场价格积算价格收益法市场法成本法房地产特定价值——市场价值自愿交易利己动机精明谨慎时间充裕理性无偏好最高最佳使用集体所有土地的征收，有可能不符合自愿交易原则，但要维护被征收人的合法利益，应当采用市场价值标准。房地产特定价值——快速变现价值特点：交易时间不充分导致交易价格低于市场价值抵押物拍卖；卖方急于脱手房地产特定价值——谨慎价值存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值低于市场价值例如：房地产抵押价值、利用收益法计算未来收益价格房地产特定价值——清算价值清算价格是指企业因破产或其他原因，需要在一定期限内对资产进行变现处置时，预期到清算之日可以快速变现收回的资产价格。影响清算价格的主要因素企业破产形式资产处置方法清理费用规定的处置时限参照物的市场价格确定清算价格的方法重置成本折扣法或现行市价折扣法残值计算法询价法房地产特定价值——投资价值投资价值从特定投资者的角度来衡量的价值市场价值从典型投资者的角度来衡量的价值市场价值客观态度；社会一般报酬率；税前净收益投资价值乐观、悲观、客观态度；特定投资者的最低报酬率；税后净收益，扣除所得税房地产特定价值——抵押价值例题：某套住宅已经抵押过一次，拿到抵押贷款50万，当时已抵押担保的债权数额为100万，现在想要进行二次抵押，重新估价后测得其未设立法定优先受偿权利下的价值为200万，试问二次抵押价值是多少？房地产特定价值——保险价值1.房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地2.保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等为确定赔偿金额提供参考依据。通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期间的经济损失（如：租金损失）房地产特定价值——计税价值是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金房产税的计税依据是房产原值一次减除10%~30%后的余值或房产的租金收入中国现行房地产持有环节税收制度改革的趋势是：将现行房地产持有环节的房产税、城市房地产税（2009年1月20日取消）、城镇土地使用税三个税种合并，将现行依据房产原值和占用土地面积计征改为依据房地产价值计征。小知识：房产税和城镇土地使用税征收办法区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。城镇土地使用税是以在城市、县城、建制镇、工矿区范围内国有土地为征税对象的。第一，城镇土地使用税的征税对象仅限于国有土地，农业用地因属集体所有，所以不是城镇土地使用税的征税对象；第二，城镇土地使用税的征税对象仅限于国有土地，而不包括国有土地上的房产。房地产特定价值——征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。实行货币补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据；实行房屋产权调换补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估。产权调换的差价＝所调换房屋的房地产市场价值－被拆迁房屋的房地产市场价值房地产特定价值——转让和租赁房地产转让包括房屋所有权转让和土地所有权转让，是指房屋所有权人和土地所有权人通过买卖、互换、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产出资、作价入股、抵偿债务等房地产租赁包括房屋租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产损害赔偿估价（一）1.因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

2.在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

3.使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的。

例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产上的水、土壤、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

4.因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。房地产损害赔偿估价（二）5.因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。

例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂、室内空气质量不符合国家标准），对购房人造成损失的。

6.因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的。

如未按合同约定如期供货、供款等。

7.因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的。

如错误查封。

8.因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。

《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

9.因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。

《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

10.其他房地产损害赔偿。

例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”中国房地产损害赔偿估价的理论与实践.docx企业有关经济行为的需要（一）企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其它单位投资的行为。其中，企业以房地产或者以房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务企业合资是指两个以上的企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价提供服务。企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方