XX都市商圈城市设计

长沙市雨花区东塘商圈城市设计2013.04

PART1

项目背景：

东塘的历史使命

PART2定位目标：

东塘的未来目标

PART3发展策略：

怎样建构未来的东塘

PART4方案解析：

东塘未来的空间蓝图

PART5实施指引：

东塘的开发计划构想

PART1

项目背景：

东塘的历史使命41、城市空间结构的转变：从单核城市多核城市单核城市“五一广场-芙蓉广场”作为绝对核心形成城市的主中心多核城市一主两副多中心空间体系的确立，长沙正由单核城市向多核城市转变一、项目背景长沙正经历单中心向多中心的演变，城市空间面临重构：一方面，城市规模迅速扩大，将形成多个新的城市副中心；另一方面，主中心的功能产业和空间布局进一步优化和升级。跨越发展长沙作为两型社会示范区，迎来快速向外扩张的跨越式发展大河西先导区北部新城高铁-空港新城52、城市商圈模式的转变：从集中发展分散多核心一、项目背景集中发展阶段人口和产业活动向商业中心聚集分散多核心阶段商业中心的成长速度减缓，区域内部的商业中心的区域差异缩小、区域商业呈现多核心的趋势分散多样化发展阶段商业中心影响力扩散，刺激低一级商业中心的形成和兴起城市外围新兴商圈不断出现，城市中心的老商圈面临新兴商圈的竞争，市场自发性地升级重构。城市商圈逐步演进为分散多核心模式。63、东塘在城市演变中的转变：从发展成熟龙头？一、项目背景解放后～60s：初步发展城市道路和铁路引导城市发展，位于中心城区的东塘商圈在城市整体发展下，有了初步发展的动力90s～05年左右：鼎盛阶段城市进入快速发展阶段。随着大型零售商业、电子信息企业地区性总部和网点、酒店餐饮的入驻，东塘商圈成为长沙商圈的龙头之一60～90s：成熟阶段随着芙蓉路、韶山路、劳动路的相继建成以及城市东拓南进，东塘商圈逐步形成长沙一个较为成熟的商业中心之一未来10年，全市范围内的商圈将从“群雄并起”到“多核鼎立”，形成适应未来城市空间结构的商圈新版图，东塘在激烈的商圈竞争中亟待突出重围的二次发展。

？05年以后：在激烈的竞争中渐显衰退随着城市发展版图的扩张和空间结构的调整，新兴商圈不断涌现，分散多核心的商圈模式逐渐凸显，商圈竞争激烈，不进则退74、城市整体的发展诉求一、项目背景依据《长沙市城市总体规划（2003-2020）（2011年修改）》，东塘商圈属于城市主体，总规确定的城市主体规划布局策略为：“规划强化综合服务功能，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的‘极核’”。对城市主体进一步细分，总规对东塘商圈所在的二环线以内区域的具体规划布局策略为：“二环线以内要有机疏散人口，外迁布局零散的工业企业，优化用地结构，增加绿地及公共设施用地，改善基础设施条件。”因此，从城市整体层面来看，对于片区的总体发展诉求为：结构优化、品质提升85、区政府的发展诉求一、项目背景《长沙市雨花区人民政府2011年年度工作报告》提出：“转变经济发展方式，精心打造高端产业聚集区。优化产业空间布局……构建业态多样、层次丰富的现代商业服务体系，将东塘商圈建设成为区域性城市商业中心……”

而对于规划区的具体发展设想，区政府提出：要从全局的角度高标准规划，前瞻性设计；要从大局的高度，将东塘商圈打造为以商业为主的现代都市商业圈

因此，从区级层面来看，对于片区的总体发展诉求为：高标准提质，强有力复兴96、东塘的未来使命：华丽提升，重构复兴一、项目背景在长沙迎来跨越式发展契机、城市结构由单核向多核演化的过程中，对东塘商圈而言，于外，商圈群雄并起，在激烈竞争中不进则退；于内，在规模、业态等方面面临各种现实问题。在这样的形势下：安于现状市场被蚕食，被新兴商圈所取代！寻求重构提升自身价值，分享城市发展的盛宴！实现华丽提升，重构复兴——形象：塑造河东中心城区“新窗口”的关键路径功能：城市商圈创新复兴“引爆点”的关键路径服务：完善老城公共设施“示范区”的关键路径交通：打造复合交通枢纽“样板区”的关键路径

PART2定位目标：

东塘的未来目标111、区位与规划范围二、定位目标本次规划范围北至城南路，西至芙蓉路，南至赤黄路，东至曙光路，总面积约3.2平方公里。东塘商圈位于长沙市东南部，紧邻市中心，是自上世纪八十年代以来随着城市的东拓南进而逐步形成的一个较为成熟的商业中心之一。韶山路和劳动路在东塘广场交汇形成“黄金十字架”，构成了东塘商圈的核心区。市级中心12二、定位目标小结：居住用地比重较大，分布混乱公共设施不完善，科研院所占地较大工业用地效益较低，面临搬迁开敞空间严重缺乏，景观较差2、现状基本认知：用地现状13二、定位目标2、现状基本认知：建设情况现状建筑质量现状建筑层数14二、定位目标小结：以低层及多层建筑为主，高层比重极低建筑质量不高，分布杂乱建筑密度较大，但土地利用效益低建筑风貌不协调，缺乏标志性建筑背街小巷较多，缺乏现代商业氛围2、现状基本认知：建设情况购物中心临街零售商住楼单位家属区东塘立交桥核心区周边15二、定位目标小结：以低层及多层建筑为主，高层比重极低建筑质量不高，分布杂乱建筑密度较大，但土地利用效益低建筑风貌不协调，缺乏标志性建筑背街小巷较多，缺乏现代商业氛围2、现状基本认知：建设情况购物中心临街零售商住楼单位家属区东塘立交桥核心区周边16二、定位目标小结：产业之间关联度不高，产业影响力较弱商业以零售业为主，集聚效应较低；呈现两极分化，品质参差不齐企事业单位交集分布，阻碍经济核心的形成2、现状基本认知：业态现状大类行业编号中类行业用地面积（公顷）比例（%）总比例（%）生产服务行业1金融业0.880.2714.22住宿业2.610.793客运业1.910.584办公服务26.998.155通讯业4.471.346闲置地10.163.07生活服务行业7商业14.444.3685.88文化、体育和娱乐业8.782.659医疗卫生9.362.8211教育51.3915.5212住宅200.1860.4417二、定位目标小结：城市道路结构不完善，交通微系统循环性差未来将有4条地铁线通过，大幅度提升片区的交通通达性商业核心区交通便捷度不高，人行空间被停车侵占人行交通不成系统，局部地段存在安全隐患2、现状基本认知：道路交通概况18四、方案解析社会停车场现状配建停车场现状2、现状基本认知：道路交通概况

停车场分布不均匀，社会公共停车场不足19东塘商圈现状地下空间资源开发较少。目前，仅有的地下空间主要有:东塘立交桥周边的地下人行通道；位于韶山路上的大都市地下商业步行街；劳动路雅礼中学路段的雅礼地下商业街。四、方案解析地下空间开发利用现状2、现状基本认知：地下空间利用概况20二、定位目标3、SWOT分析：劣势

商业功能比例偏低现状用地以居住和教育科研用地为主，商业金融用地（C2）比例仅占5.58%。且商业档次参差不齐

道路交通拥堵严重道路交通体系不完善，并且人行交通不成体系，一方面交通拥堵，另一方面交通问题导致区内各区块联系较弱

配套设施严重不足现状公共设施用地科研院所用地，配套的文化娱乐体育设施严重缺乏；市政基础设施也开始无法应付复杂城市功能的需求，承载力显著不足。更无法适应更大规模市场的发展需要，系统亟待优化改善。

城市环境品质落后现状背街小巷较多，缺乏现代化商业氛围；建筑质量参差不齐，商业中心区形象缺乏特色，严重阻碍商圈的形象与档次；难以改善整体商业氛围。现状绿地功能分布较为单一，尚未形成系统，市民严重缺乏公共绿地和公共活动空间。21二、定位目标3、SWOT分析：优势

得天独厚的区位条件东塘商圈东塘商圈处于长沙城市中心区向外围辐射的重要节点上，是长沙市城市结构的关键节点。

良好的产业基础东塘商圈是长沙市重要的老牌商圈,汇集了多家现代百货、大型超市、酒店、餐饮、娱乐服务业及中小商业，以及多座专业写字楼、商务楼。

长期以来聚集的旺盛人气东塘商圈目前已成为长沙南部人气最旺的商业聚集地，随着商圈聚集效应的进一步凸显以及周边城市建设，将成为长沙市消费人流最集中的区域之一。同时，区内现状内有大量企事业单位家属区和商品住宅，也为未来商圈的改造提供了所必须的消费群体。

产业升级可提供的空间资源东塘商圈现状内单位企业占地面积较大，企业不够景气，随着城市发展“退二进三”的要求，工业用地将逐步搬迁本区，加大东塘商圈可改造力度。22二、定位目标3、SWOT分析：机遇区域交通条件的改善增强商圈辐射力依托高铁，长沙的国家枢纽地位得到空前提升，标志着长沙具备更大的吸引力和辐射力，为长沙市建设区域消费中心创造了良好的硬件条件。城市规模扩张带来商业需求的迅速增加长沙在未来10-20年将迅速发展成为800万人口的超级城市。城市规模的迅速扩大，人口的迅速增加，都将带来大量的商业需求。东塘必须紧紧抓住这一历史契机，努力提升规模和档次，对商业用地和空间进行设计和重构。23二、定位目标3、SWOT分析：机遇轨道交通建设提升商圈辐射力城市功能轴线形成强化商圈的辐射影响中心城区的“商务金融轴”和“商业轴”。均穿过东塘商圈并在此交汇，强化了东塘商圈商业商务功能的辐射影响。长沙轨道交通建设已全面铺开，地铁1号线、3号线、4号线和7号线分别均贯穿本区，并在区域设有4个换乘点和2个站点，能有效汇聚人气，对于周边用地的开发注入了新的动力。商务轴商业轴24二、定位目标3、SWOT分析：挑战新兴商圈涌现带来的激烈竞争，传统业态受到冲击城市更新模式加大改造难度东塘商圈作为长沙传统商圈，其提质改造在满足市场发展的需求的同时，亦须尊重原有的历史肌理。其更新改造应采用渐进式发展模式。在未来产业结构转型和商业提质过程中，如何和谐处理历史与未来的关系，将成为本次城市设计中的重点和难点。随着城市规模的扩大，商业网点数量和密度进一步增加。未来长沙将形成一个市级商业中心，两个城市商业副中心，21个区域性商业中心的商业网点格局，东塘商圈将面临强力挑战和市场竞争。

？25综合SWOT分析表明，东塘商圈想要做大做强，就必须——

内部能力

外部因素优势（Strengths）劣势（Weaknesses）

得天独厚的区位条件良好的产业基础长期以来聚集的旺盛人气产业升级可提供的空间资源

商业功能比例偏低道路交通拥堵严重配套设施严重不足城市环境品质落后机遇（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势

区域交通条件的改善增强商圈辐射力城市规模扩张带来商业需求的迅速增加轨道交通建设提升商圈辐射力城市功能轴线形成强化商圈的辐射影响

传统商业升级，提高档次，将东塘商圈发展成为南部高档商业中心建设适应市场发展需求的综合性一站式购物中心

调整产业结构，向多功能、综合型、现代化方向迈进进行用地整合和土地置换，以高水平的规划设计指导开发抓住地铁建设的机遇，优化交通体系，完善配套设施威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁

新兴商圈涌现，东塘传统优势被削弱。传统业态受到新模式的冲击。城市更新模式加大改造难度

调整定位，明确未来发展方向和战略目标利用大量的人流、资金流、信息流和消费需求，促进总部经济、现代服务经济的发展

提高经营层次，向中高档消费需求实施主体转换对企业改制、搬迁置换的土地，在引进项目时严格审批，鼓励优势产业的发展抓住机遇、整合用地；优化产业、突出商业；定位高端、打造特色……从传统商圈迈向综合性商业中心！3、SWOT分析：结论二、定位目标26日本新宿二、定位目标4、案例研究东京市内主要繁华区和三大副都心之一经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业商业、商务、文化、服务等多样功能高度复合，高端百货、特色商业街、创意社区等多元业态高度融合上海徐家汇上海市重要的城市副中心和市级商业中心功能复合，以大商业为主导，百货零售、超市、餐饮业、宾馆业、文化娱乐、金融、保险、信息咨询、商务办公等全面发展。业态丰富，传统百货商场、城市综合体、专业特色街共同发展是重庆最大的次级商圈，板块内院校众多，具有明显的教育经济圈特征功能多样，包括百货、家电、IT产品、图书、休闲娱乐等业态多元，商圈以步行街、广场为依托，分布众多零售百货商家及专业市场，商业结构逐渐完善。重庆沙坪坝27功能的混合，尤其是商业、商务和文化娱乐三大功能的融合，以及居住的支撑成功的商业中心往往融合了交通枢纽、商务办公、商业零售、文化娱乐、高端居住等多种城市功能，并且有着完善的基础设施和公共设施。整体体现高强度、高集约、高利用率。经营业态和物业形态全面升级，向“高端、综合、体验”转变。商业业态中集购物、娱乐、文化于一体的大型购物中心占据主导；商务空间由超高层写字楼群组成，硬件和软件全面超越传统中心区；针对消费人群需求设置休闲娱乐、酒店、艺术、高档公寓等多元配套；同时积极引进新兴产业和高端服务业。二、定位目标4、案例研究：商业中心的共性特征—枢纽支持、功能复合、居住支撑、形象高端28二、定位目标5、与长沙代表性商圈的竞争力比较分析基于各类商圈的地理位置、商业特征和整体定位，选取了几个代表性的商圈与东塘商圈进行竞争力横向比较，以挖掘东塘自身的特色和优势，进一步明确商圈未来的发展方向。五一商圈黎托商圈雷锋湖商圈红星商圈东塘商圈区位★★★★★位于主城区中心部位，是传统的城市中心区★★★★☆位于雨花区黎托乡，长沙市主城区的东部。距火车站4公里，距天心生态新城6公里★★★★☆位于大河西先导区的核心，距市政府11.5公里★★★★★位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处，正处在长沙、株洲、湘潭三市相向发展的位置，城市的南大门★★★★☆雨花区是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道交通★★★★☆五一大道、芙蓉路、韶山路等20多条城市主干道纵横交织，城市轨道交通1、2号线在此交叉布置。受老城区发展影响，交通有拥堵现象★★★★★机场高速、劳动东路、香樟路、湘府东路等城市主干道横贯东西，京珠高速、武广高铁和沪昆线贯穿南北，是中南地区区域性的铁路客运中心★★★★☆用地东、北、西三面为现状或规划的城市主干道，北倚长宁公路，东临绕城线，西靠黄桥大道，南接象鼻山森林公园的北界线，交通便利★★★★☆城际公路干线韶山路和城市主干道万家丽路纵贯区域南北，与洞井路、二环线、香樟路、木莲冲路、湘府路、时代阳光大道等城市干道交织成网，交通便利★★★★☆芙蓉路、韶山路、曙光路、城南路、劳动路和赤黄路构成了区域内部的三横三纵的交通网络配套设施★★★★★以中高档大型百货商场和星级酒店为代表的完善的商务商业配套★★★★☆武广客运站、长株潭汽车总站、地铁黎托站等交通站点汇集于此，以武广国际商贸中心、浏阳河生态商务区为代表的商务商业配套设施即将建成★★★☆☆由于是城市发展新区，基础设施建设相对落后，公共的商业、医疗卫生等配套设施不完善★★★☆☆主要是低档商业设施，公共的教育、医疗卫生等配套设施不完善★★★★★城市发展较为成熟，商业、居住、教育、体育、文化娱乐、医疗卫生等配套设施相对较为完善产业聚集度★★★★★云集了各类银行的总部或者省分行，金融、咨询、商务办公等产业聚集其中★★★★☆未来主要为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务★★★★☆未来是长沙主要的研发创新中心和总部商务中心★★★☆☆现状以日用品、建材、蔬菜等大规模批发零售的低档次商业业态为主，以现代商务办公为主的写字楼较少★★★★☆现状以友谊商城、金色家族、平和堂、贸易大厦等为代表的中高档商业业态为主，在区域内还密密麻麻分布了多家科研设计单位生态环境★★★☆☆公共绿地面积偏低，自然生态环境受城市化影响有一定破坏★★★★☆东临浏阳河风光带和磨盆洲生态公园，区域中间位黎托生态公园，环境良好★★★★★区域内雷锋河、石坝河、马头坝河交汇其中国，坐拥象鼻窝风景森林公园，形成山水交融的绝佳景观★★★★☆省森林植物园和圭塘河生态景观区，环境较好★★★☆☆由于处于城市老城区，公共绿地面积偏低，以人工小品等硬质景观为主政策导向★★★★★新一版总规修编中定位为长沙的中央商务区，区域的金融商务中心★★★★★新一版总规修编中定位为具有商务功能的交通枢纽型的城市副中心，区域的商务中心★★★★★新一版总规修编中定位为城市副中心，总部商务办公中心★★★★☆最新版商业布局网点规划中定位为区域级商业商贸中心★★★★☆最新版商业布局网点规划中定位为区域级现代商务中心295、与长沙代表性商圈的竞争力比较分析五一商圈：长沙传统的城市商业中心现有完善的配套设施和高端商务办公空间政策支持成为长沙CBD是毋庸置疑的黎托商圈：长沙副中心良好的交通可达性和集散能力现代区域商务中心雷锋湖商圈：大河西先导区的核心区域国家“两型社会”示范区建设的重点区域得天独厚的生态条件强有力的政府支持以总部商务办公为主的城市副中心红星商圈：新兴商业中心，旺盛人气省政府南迁和南部发展轴线的历史契机长沙南部及长株潭融城区的重要商业节点和区域性商业中心东塘商圈：充分认识其他商圈的优势，把握自身的特色资源，扬长避短传统商业节点和城市中心区的的商业副中心紧邻五一商圈，直接受到主中心的影响和辐射零售商业：难以动摇五一广场周边地区的核心领导地位商务金融：难以动摇芙蓉广场周边地区的核心领导地位应在现有商业和第三产业基础上，整合用地、优质教育、社区资源，打造集商务、商业、居住、文化娱乐等功能聚集于一体的复合型商业中心承接市级中心区的功能外溢和市场差异化需求二、定位目标30二、定位目标6、相关规划解读：《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》长沙市商业体系：市级商业中心（一级商业中心）区域性商业中心（二级商业中心）社区（居住区）级商业中心专业（特色）街（区）中心镇商业、一般镇商业长沙市商业网点总体空间布局：1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心。东塘商业中心根据该规划：东塘商圈属于13个区域性商业中心之一；近期应注重引入专业店和专卖店等新型业态，增加餐饮、娱乐设施，配套建设方便居民生活的服务设施；远期规划中，创立区域中心的商务特色，在实施城市“开拓”战略中，以大型购物中心和大型消费中心建设为具体措施，扩大辐射范围和经营力度。31二、定位目标6、相关规划解读：《长沙市商务发展“十二五”规划》“一点二轴三环线多板块”城市商业空间布局：“一点”：五一商圈，注重发展购物中心、高档酒店、金融服务、信息服务、中介咨询等现代服务业，引领长沙市现代服务业的发展。“二轴”：沿“五一路”的东西商业轴线和沿“芙蓉路”的南北商业轴线。“三环线”：“一环”，以袁家岭、溁湾镇、东塘、湘江世纪城为节点构成的现代商贸圈，注重发展购物中心、精品百货、特色商业街。“二环”，即以东岸乡、望城经开区、红星市场、金霞物流园为节点构成的商贸物流批发市场圈，注重发展现代化的商品市场和物流市场。“三环”，即以星沙镇、高塘岭镇、大托镇、玉潭镇为节点构成的商业发展圈，注重发展商业、商务、旅游、文化等产业。“多板块”：详见右表根据该规划，东塘商圈定位为“现代商务中心、传统特色的新型综合消费服务中心”。名称定位火车站商业板块高档商贸中心马坡岭商业板块便利性商业板块东岸商贸板块新型商务商贸区大托商业板块生态商贸中心南湖滨河商业板块生态游憩商贸中心溁湾镇商业板块综合型商业板块望城坡商业板块高档生态商业区湘江新区商业板块生态游憩商贸中心洋湖垸商业板块总部经济商业板块望城经开区商业板块大市场大批发大流通的商贸区金洲开发区商业板块特色商业区玉潭镇商业板块综合型商贸区金霞商业板块便利性商业板块湘江世纪城商业板块高档购物体验商务区月湖商业板块高档游憩商务区高桥商业板块专业商贸中心红星商业板块商贸商业板块东塘商业板块现代商务中心，传统特色的新型综合消费服务中心武广商业板块新型高档生态商业板块星沙商业板块综合商务中心浏阳市商业板块城市生活商业板块规划各商业板块一览表32差异化发展，强调生态环境品质和成熟生活配套强调差异化竞争，建立细分特性定位，利用地铁建设的契机，通过改造更新，营造优美的生态空间环境、完善的的生活配套设施、便捷的休闲娱乐条件，营造休闲型都市商业商务新模式。突出适应时代需求的多样化综合性体验式商业模式借鉴国内外成功商业经验，适应当前市场需求，强调商业、文化、娱乐功能的高度复合性，打造集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的一站式购物娱乐中心。二、定位目标7、总体定位东塘商圈定位为以商业商务、居住和文化娱乐功能为核心的复合型城市副中心33依托传统商圈和老牌社区，寻求差异化复合型发展以提升复兴，着力将东塘商圈打造为:长株潭地区具有国际水准和广泛影响的商业中心；长沙市城市中心区商业商务功能次极及城市中心功能复合化的示范空间之一；雨花区的商贸娱乐中心和形象展示窗口；激发市民体验城市文化和感受现代生活的目的地之一。二、定位目标8、规划目标优质公共环境吸纳资源的汇聚混合功能以实现经济效益最大化地块尺度控制以增加行人对商业的接触和公共交流机会标志性空间形态或特色景观环境立体空间资源开发以争取用地的最大经济效益便捷的公共交通与易达性强的公共设施交通联系提供更多的沿街商业界面以吸引人气安全舒适满足行人多样行为需求的公共空间环境

PART3发展策略：

怎样建构未来的东塘35三、发展策略规划理念：从局部改造到系统更新StrategiesHOW?容量评估策略——明确更新的对象，合理预测建设规模

交通优化策略——打造以绿色出行为基础的道路交通网络

功能提升策略——优化功能及布局以激发城市活力特色营造策略——城市空间改善提升以营造片区特色1234确定系统更新思路361、容量评估策略：总体思路确定不可动用地改造可行性：基于建筑质量、容积率等物质层面因子的评价改造必要性：基于开发意向、社会功能等非物质层面因子的评价3.结论：根据最后城市设计方案对理想容量进行修正，确定各地块的规划容量。经验分区：基于地铁站点、服务半径及性质对地块开发容量的预测因子评价：基于交通可达性、景观优劣度等对地块开发容量的评价密度校核：借鉴深圳密度分区研究成果经验对开发容量进行校核1.可改造用地确定三、发展策略2.容量预测371、容量评估策略：现状建设容量现状地块容积率大部分在2.0以下，容积率3.0以上的地块较少，地区整体开发为中低强度，现状建筑总量为585.81万平方米。对于定位为市级商业副中心的东塘商圈，许多地块的土地利用效率较低，不能满足未来商圈发展的需要。根据实际建设经验，改造后的容量一般为现状容量的2倍，才能满足资金的平衡。三、发展策略38根据用地权属调查，将规划地区内中小学、医院等公共设施确定为片区不可动用地，在规划中进行保留，保障城市基础设施的完善性。1、容量评估策略：可改造用地确定确定不可动用地三、发展策略39选取建筑质量、容积率、用地权属三个因子，从物质层面对规划区用地的可改造度进行分析，并采取分级打分的方式将改造度量化，分值越高表示用地针对该因子的可改造度越低。建筑质量评价

容积率评价

用地权属评价

1231、容量评估策略：可改造用地确定物质层面的改造可行性评价三、发展策略40叠加

面化

231可改造度面积（公顷）可改造度强43.30可改造度中65.81可改造度弱129.471、容量评估策略：可改造用地确定物质层面的改造可行性评价用地权属评价建筑质量评价容积率评价将不同因子分值进行叠加，并进一步面化得到物质层面的可改造度评价三、发展策略41从片区发展需求、改造诉求等非物质层面分析得出需要改造的区域。1、容量评估策略：可改造用地确定非物质层面的改造必要性评价B商圈功能影响

C轨道交通影响

A路网系统影响

D开发意向影响

因道路系统优化需要改造的地块因商圈功能提升需要改造的地块规划交通站点区位带动影响需要改造的地块已有改造诉求的地块三、发展策略42将物质和非物质两个层面的改造评价结果进行叠加，得出最终可改造用地。最终确定的可改造用地面积为107.55公顷，其现状建筑量为404.66万平方米。BCAD非物质层面

物质层面

可改造用地1、容量评估策略：可改造用地确定路网系统影响商圈功能影响轨道交通影响开发意向影响三、发展策略43容量预测

因子评价

密度校核

综合结论

经验分区

依据深圳等城市轨道站点周边用地开发建设经验，地铁站点周边500米影响范围内地块的平均毛容积率在3.0以上。地铁站点周边地块500米毛容积率示意1、容量评估策略：容量预测基于轨道交通站点影响的经验分区地铁站点周边500M范围示意三、发展策略44地铁站点周边地区应反映一定的市场经济价值规律，站点200米核心服务半径内地块的开发强度宜控制在4.0-10，站点200-500米服务半径内地块的开发强度宜控制在3.0-6。地铁站点周边地块200米毛容积率示意1、容量评估策略：容量预测基于轨道交通站点影响的经验分区容量预测

因子评价

密度校核

综合结论

经验分区

三、发展策略地铁站点周边200M范围示意45借鉴国内外的成功开发经验，地铁站点周边不同功能等级地块的开发强度有所区别：市级商务中心地块的平均毛容积率一般控制在6-11左右，市级零售商业中心地块的平均毛容积率一般控制在4-8左右；地块站点以交通综合枢纽功能为主的，适宜高强度开发，平均毛容积率一般控制在8-10；地铁站点以交通接驳和换乘功能为主的，适宜中高强度开发，平均毛容积率一般控制在3.5-6。根据经验分区确定可改造地块的开发强度，建筑总量为518.22万平方米。1、容量评估策略：容量预测基于轨道交通站点影响的经验分区容量预测

因子评价

密度校核

综合结论

经验分区

三、发展策略46因子评价密度校核

综合结论

经验分区

本次规划提出了多因子分析评价的判断方法，在地铁地块开发经验的基础上，对地块的交通可达性、景观优劣度、功能需求以及可行性等因子权重打分评估，计算地块的理想开发强度。理论建筑容量为593.15万平方米。1、容量评估策略：容量预测因子评价容量预测

三、发展策略改造地块编号图地块评分示意图地块编号规划容积率区间因子评价地块理论容积率交通景观设施可行性加权评分12-47.07.07.07.07.03.422-46.07.07.07.06.83.432-47.07.07.06.06.73.342-46.04.06.06.05.73.352-46.05.07.08.06.93.462-47.08.08.06.07.13.172-47.08.08.06.07.13.182-45.05.06.07.06.03.292-45.06.07.08.06.83.4102.5-67.09.07.06.07.05.8113.5-87.07.07.07.07.06.3122.5-56.07.06.07.06.54.8132.5-56.05.06.07.06.23.8142-47.07.07.07.07.04.0152.5-56.07.06.07.06.54.8162-45.07.07.06.06.33.3172.5-55.06.07.07.06.54.4182.5-56.07.07.07.06.84.9192.5-55.06.06.07.06.24.7202.5-57.08.07.06.06.85.02110-119.09.09.09.09.011.0222.5-57.07.08.07.07.35.0232.5-57.07.08.07.07.35.0242.5-57.08.08.05.06.84.9252.5-56.07.08.06.06.84.9262.5-57.08.08.05.06.84.9276-79.08.09.09.09.56.5282.5-68.08.08.07.07.75.2292.5-68.08.08.07.07.75.2303.5-78.08.07.08.07.77.0313.5-88.08.07.08.07.77.6323.5-78.08.07.08.07.77.0333.5-78.08.07.08.07.77.0343.5-77.07.08.06.07.05.1353.5-87.07.08.08.07.88.0363.5-58.08.07.08.07.75.0373.5-78.08.07.08.07.77.0382-47.07.08.07.07.33.5393.5-58.08.07.08.07.75.04010-119.09.09.09.09.011.0412.5-67.07.07.07.07.05.0422.5-66.07.07.08.07.23.4432.5-67.07.07.08.07.45.1446-99.08.09.09.09.59.0452.5-67.08.08.05.06.85.0462.5-66.07.07.07.06.84.94710-127.07.08.07.07.312.0482-47.08.07.07.06.63.94910-129.09.09.09.09.012.0503.5-78.08.07.08.07.77.0513.5-78.08.07.08.07.77.0523.5-68.08.07.08.07.75.047容量预测因子评价

密度校核综合结论

经验分区

参考深圳市密度分区与城市设计专题研究结论，根据地块周边的道路数量综合确定出开发强度的适宜范围。

容积率居住非居住区位条件

市级中心4.510.0

区级中心4.06.0

片区中心3.54.5

一般地区3.23.5交通条件轨道1条200m内+1+2500m内+0.4+0.82条200m内+2+4500m内+0.8+1.63条200m内+3+6500m内+1.6+2.4道路2条+0.2+0.53条+0.4+14条+0.6+1.51、容量评估策略：容量预测密度校核三、发展策略48容量预测因子评价

密度校核

综合结论经验分区

根据规划路网划分的地块，提出理论的建设容量经验分区

密度校核

因子评价

1、容量评估策略：容量预测综合结论综合结论

三、发展策略49根据规划路网划分的地块，提出理论的建设容量根据容量预测，最终可改造地块的建筑容量为581.85万平方米。规划区域内总建筑容量为763万平方米。

改造地块编号图1、容量评估策略：容量预测综合结论容量预测因子评价

密度校核

综合结论经验分区

三、发展策略地块编号现状容积率测算容积率容积率变化值12.24.01.823.54.00.533.53.70.242.23.51.352.23.81.662.45.02.672.45.02.682.23.61.491.74.02.3104.86.01.2113.04.51.5122.14.52.4131.24.02.8141.44.02.6153.24.00.8162.33.91.6172.35.02.7183.55.52.0192.65.02.4203.55.01.5214.711.06.3223.25.32.1233.25.32.1240.95.24.3252.65.12.5261.85.13.3地块编号现状容积率测算容积率容积率变化值273.76.52.8283.75.41.7293.75.82.1301.07.06.0311.77.65.9321.77.65.9331.37.05.7341.64.02.4351.08.07.0362.15.02.9371.94.02.1381.66.04.4391.85.03.2402.311.08.7412.15.43.3420.64.03.4432.85.72.9441.89.07.2452.05.03.0462.34.92.6472.312.09.7482.03.01.0494.012.08.0503.37.03.7513.77.03.3522.75.02.350根据规划路网划分的地块，提出理论的建设容量现状容积率容积率增加值1、容量评估策略：容量预测综合结论容量预测因子评价

密度校核

综合结论经验分区

三、发展策略51长沙市城市综合交通体系规划—城市道路网规划图长沙对外综合交通走廊布局由“十”字形向半“米字型”转变。长株潭地区成为的三条国家级综合交通走廊的汇聚地，成为国家级综合交通枢纽。本次规划分别从空港、高铁站、高速公路等对外联系的出口分析本片区所将承担的过境交通。2、交通优化策略：上层次规划解读三、发展策略52长沙市城市综合交通体系规划—城市道路网规划图铁路：五一大道、车站路为长沙站客流集散。长途汽车站：芙蓉路、东二环、城南路、桂花路等城市干路进行交通集散。机场：规划长浏高速公路、劳动东路快速路、南三环东延线等快速道路与机场联络道、机场大道等内部快速路衔接。高速：G107、G319穿城而过，绕城高速过远，芙蓉路、韶山路、三一大道等城市主干路分流过境交通。高铁：芙蓉路、韶山路、劳动路为联系高铁的主要通道。2、交通优化策略：上层次规划解读三、发展策略53片区内承担对外交通的主要道路有芙蓉路和韶山路，皆为南北向道路，芙蓉路联系的主要方向为北方，韶山路主要联系南方。2、交通优化策略：对外交通对片区的影响三、发展策略54片区路网布局道路系统：除城市主干道外其他级别道路不成体系，等级低、通行速度慢，多为尽端式、错位路口，且严重缺乏城市支路。312交通流量：交通量较大集中在芙蓉路与韶山路以及劳动路东塘立交至侯家塘立交段。其次为劳动东路段与城南西路段。交叉口：交通量较大的为韶山路与城南路（1）、劳动路（2），芙蓉路与劳动路（3）的交叉口，现状交通较为拥堵。片区交通量分布拥堵交叉口示意2、交通优化策略：现状道路交通问题三、发展策略55分类分流，有效组织通过性交通与到达性交通的分离组织；人—非—车在道路断面空间上的分离整体协调，远近结合协调地块内部道路与区域路网的交通衔接；协调既有道路交通规划与片区各地块开发的既有方案和建设进度。公交优先，以人为本完善公共交通设施，引导片区商业与轨道交通、公交枢纽的联合开发，聚集人气，构建舒适、安全的步行系统。多模式，立体化完善片区地下空间的整合及建筑的相关联系，构筑多模式、立体化交通体系，通过空间的整合提供交通运行效率。2、交通优化策略：优化原则三、发展策略563.连通内部尽端式支路，促进微循环交通。2、交通优化策略：道路网优化片区内道路网优化大致分为三个步骤：1.形成贯穿的南北向道路，分解芙蓉路和韶山路的交通压力。2.构建贯穿的东西向道路，分解城南路与劳动路的交通压力。三、发展策略57【链接：凤凰城项圈】

美国凤凰城自1979年起策略性地对城市重点地段进行开发或再开发，利用具有历史意义和激发活动的活力因子，如商业街道、滨水步道、喷泉、当地特色的骑楼、纪念碑以及城市中的大自然等，使其逐步成长为催化整个市区发展的触媒元素，形成一条催化项目链，被称为“凤凰城项圈”。循序导控策略：确立“催化项目”，引导“反应过程”，实现对开发的有效导控。基于“催化”开发策略的功能单元划分：基本功能单元近中期着重开发的基础性功能单元催化功能单元可带动相关项目开发的功能单元培育功能单元中长期需要培育的高品质功能单元零售商业地下商业街大型商业综合体品牌居住基本服务配套……星级酒店、商务公园文化娱乐中心精品街市、新天地……社区文化大排档品牌学校健康中心，曲艺茶馆……功能单元催化关系示意：品牌居住社区流动大排档基本配套品质居住配套品牌学校大型商业综合体基本配套地下商业街商务公园居住商业商务高端酒店体育休闲广场文化娱乐精品街市琴棋画社健康中心零售专卖少年文化宫文化创意展区绿色屋顶体验会音乐喷泉活动场美食狂欢节电子竞技比赛中心文化活动中心休闲公园新天地基于差异化策略的项目类型筛选区域视角的发展机遇城市视角的发展需求服务配套品牌居住精品街市零售专卖体验购物体验型商业综合体老城居住区高端酒店服务配套体育休闲文化娱乐中心商务办公商业零售----------------本区条件与比较优势差异化策略品牌居住大型商业综合体休闲购物体育休闲休闲娱乐商务办公高端酒店文化娱乐中心休憩绿地精品街市现代都市商业圈---集散广场----------------------------3、功能提升策略：项目策划三、发展策略58品牌居住商业商务欢快，体验，提供多元化，活力洋溢的都市型休闲娱乐功能…主题复合策略：突出“商业商务、品牌居住、文化娱乐”多元复合的功能主题；文化娱乐品牌精品社区教育、医疗配套社区服务雅致，品质，打造高端品牌居住，对现状存在居住打造精品居住空间。文化娱乐中心体育休闲复合型商业综合体专卖零售地下商业街繁荣，多样，吸引城市人群，服务片区内部人群都市生态绿顶广场文化创意展区相融相辅相生多元复合城市副中心长沙第二大商圈品牌居住文化活动中心商务中心3、功能提升策略：项目策划三、发展策略59复合型商业综合体专卖零售地下商业街把对复合型商业综合体的开发作为东塘商圈复兴的引爆点，吸引周边人流，提升商圈竞争力。激发商业活力，提高多元商业业态，促进区域繁荣。提升商品品质，打造精品优质地下商业街区，形成小资聚集地。商务办公为商务人群与提供良好的办公环境，商业、餐饮、酒吧以及星级酒店等设施。商业商务3、功能提升策略：项目策划三、发展策略深圳华润万象城区位：罗湖区占地：十约万M2总建筑面积：55万M2功能：商业、办公、酒店、深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

60文化娱乐中心都市生态屋顶体验作为城市副中心，文化娱乐空间需要强化，打造都市休闲品质空间，多元化都市型文化娱乐中心。通过对屋顶绿化的利用，打造成都市农田等生态休闲空间，让屋顶空间成为体验型都市阳台。体育休闲引入体育休闲项目，服务周边居住区，让都市人体验到健康的生活方式。文化创意展区针对都市文化艺术，并结合东塘悠久的历史开发文化创意展区，提升片区的文化氛围。文化娱乐3、功能提升策略：项目策划三、发展策略上海新天地新天地分北里、南里。北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）等。成功要素：城市人文资源的积淀复合的功能构成传统建筑的保护与更新艺术、人文元素的注入创意阶层书写城市魅力61教育、医疗配套品牌居住品牌精品社区优质社区服务结合东塘便利的交通以及商业繁荣的环境打造高品质的精品社区，服务高端人群。引入品牌学校、医疗、文化体育、商业等设施，完善新区生活的日常需求。社区品质的核心保障，提供全面优质的社区服务，提升社区价值。3、功能提升策略：项目策划三、发展策略建外SOHO建外SOHO位于长安街上，国贸中心正南面，是目前CBD中面积最大的建筑项目，总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等。建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。翠湖天地翠湖天地面向太平桥人工湖绿地，一湖之隔便是新天地酒吧风情街。得天独厚的太平湖景观，将翠湖的居住与自然环境融为一体。除开景观优势其交通区位优势及比邻地段都给其带来了巨大的竞争，生活及其便利，为都市白领和精英提供了良好的居住环境，其品牌已经象征了一种都市人精致的生活态度。623、功能提升策略：多元功能复合互动文化活动中心标志性高楼大型综合体高档小区读书广场商务总部美食街特色酒店地下商业摇滚音乐会旗舰店在保持其主导功能集聚形态的同时，增加各类功能，使功能充分混合，激发城市的活力。三、发展策略633、功能提升策略：城市肌理演变与业态发展历程2003年2005年2010年2005.金色家族开业2005.东塘立交桥整改，韶山路拓改城市东拓南进，商圈形成234152012-...2008-20112005-20082000-20041990-20001995.1东塘友谊商城开业2004.国美、通程电器开业2004.步步高、家润多进驻2004.大都市商业街开业2007.平和堂东塘店开业2009.长沙市商业网点布局规划修编确定东塘商圈2010.商业地产成为长沙最热的热点，如东塘瑞府通过对规划区城市肌理的分析，可以看出规划区在近年以增加大体量肌理的方式发展。三、发展策略643、功能提升策略：促进商业活力的城市肌理模式——小尺度模式长沙东塘深圳华强北东京新宿香港旺角20M60M0.12公顷3个沿街店铺25个/公顷通过深圳华强北、东京新宿、香港旺角的案例对比可以看出，具有活力的城市商圈的小尺度城市肌理可以促进商业界面的增加，激发零售业态的活力，可以类比到东塘商圈，现状本身以小尺度为主，规划建议保持其小尺度肌理，通过增加商业界面复兴东塘商圈。三、发展策略原本单一的通过线路提高路网密度给予行人和机动车各行其道的选择商业渗透性有限，2个商业界面增加商业渗透性，产生16个商业界面65长沙东塘香港太古广场深圳万象城纽约洛克菲勒中心罗湖核心商务区轨道1、2号线交汇换乘点曼哈顿中心地段轨道1、6号线可达陆上交通方便长沙市中心，第二大商圈轨道1、3、4、7号线可达香港核心地段，维港海景及香港公园景致两条地铁线交汇点总建筑面积19万㎡年销售额逾40亿元以上；日均客流＞12万总建筑面积74万㎡日均客流＞25万曼哈顿第二中心，辐射全世界的商务中心总建筑面积65万㎡日均客流＞13万香港商场翘楚之一？3、功能提升策略：促进商业活力的城市肌理模式——大尺度模式通过对深圳万象城、纽约洛克菲勒中心、香港太古广场案例分析，可以看出，大尺度肌理的商业综合体可以增加片区的吸引力，作为地块开发的引爆点，这些综合体均分布在交通节点周边。东塘片区具有交通优势，并有三条轨道线经过。规划建议在轨道站点附近布置大尺度商业综合体引爆商圈新活力。三、发展策略663、功能提升策略：城市空间组织模式通过分析可知，片区宜采用小尺度+大尺度的空间组织模式。在地块内部基本保留并优化小尺度空间模式，在主干道两侧及干道交叉口采用大尺度空间组织模式，并在节点处进行强化。200*150150*120120*10080*6050*50三、发展策略673、功能提升策略：地块价值分区价值最高区域价值较高区域价值一般区域价值较低区域25.4%15.4%24.2%35.0%根据轨道交通以及城市道路的交通区位进行价值分区。其中价值最高区域为66.1公顷，价值较高区域为40.1公顷，价值一般区域为63.0公顷，价值较低区域为91.4公顷。三、发展策略68商业用地商务用地居住用地商住用地娱乐用地文化用地

绿地3、功能提升策略：具有活力的功能布局结构在已筛选出的可改造用地中划分主要功能布局，进行功能细化并落实到空间上。采用混合式布置各类用地，并预留一定的公共绿化，使各个地块布局更具有活力。三、发展策略69现状公共绿地面积0.2公顷，仅占总用地的0.06%。且现状绿地尚未形成系统，现状的公共空间也多为单位内部绿地，分布较不均匀，市民严重缺乏公共活动空间。4、特色营造策略：现状地域特色分析公共绿地单位绿地体育场公共绿地单位绿地体育场五分钟步行圈300m5min三、发展策略704、特色营造策略：基于可达性分析的公共空间预警分区服务合格区：300米步行可达。范围覆盖区域大于街坊面积的2/3欠服务区：300米步行可达。范围未覆盖区域大于街坊面积的2/3服务盲区：红区、绿区以外的区域。完全没有公共空间覆盖的地区服务合格区服务盲区欠服务区三、发展策略714、特色营造策略：城市界面、标志性建筑、公共空间三大要素东塘新地标Top1城市界面公共空间三、发展策略72韶山路西韶山路东芙蓉路劳动路北劳动路南劳动路韶山路微波通道H≤169.52m微波通道H≤169.52m微波通道限高169.52m东塘地标＞200m4、特色营造策略：基于视线分析的城市界面及标志性建筑布局三、发展策略734、特色营造策略：东塘公共空间与世界著名城市的比较分析绿化率、建设覆盖率对比根据下图城市肌理的对比以及对绿化率、建设覆盖率的对比可以得出，东塘片区极度缺少绿化公共空间，建设覆盖率偏高，规划需要增加绿地公共空间。三、发展策略744、特色营造策略：商业、商务、居住公共空间的优化布局模式商业类公共空间的改善模式——沿街布局、广告活动、休憩、娱乐居住类公共空间的改善模式——“中心”到“边缘”、“错位布局法则”商务类公共空间的改善模式——集中布局、商谈、思考、休息、解压NOyesNOyesNOyes三、发展策略754、特色营造策略：城市公共空间布局原有公共空间建议增加公共空间通过在可改造地块增加商务、商业和居住公共空间，使公共空间在量上达到满足，同时通过各种方式改造公共空间，使公共空间在质上得到提升。300m5min三、发展策略

PART4方案解析：

东塘未来的空间蓝图77主要技术经济指标：规划范围面积321公顷总建筑面积763万平方米毛容积率：2.37绿地率：17%规划居住人口：10.1万人（现状8.3万）1、城市设计方案四、方案解析782、土地利用规划四、方案解析韶山路城南路劳动路芙蓉路赤黄路曙光路规划用地汇总表建设用地用地代码用地性质用地面积（Ha）占建设用地比例（%）大类中类R居住用地127.0039.57R2二类居住用地69.5121.66R2+B1二类居住用地+商业用地57.4917.91A公共管理与公共服务设施用地78.7624.54A1行政办公用地7.762.42A2文化设施用地0.200.06A3

教育科研用地62.5719.50其中A31高等院校用地34.4810.74A32中等专业学校用地2.600.81A33中小学用地21.156.59A35科研用地4.341.35A5医疗卫生用地8.232.56B商业服务业设施用地53.6916.73B1商业用地8.092.52其中B14旅馆用地1.120.35B2商务用地7.792.43B1+B2商业用地+商务用地21.176.60B3娱乐康体用地0.650.20其中B31娱乐用地0.650.20B4公用设施营业网点用地0.200.06其中B41加油加气站用地0.200.06公寓+商务办公+集中商业用地11.523.59文娱+住宅+集中商业用地4.271.33S道路与交通设施用地59.1618.43S1城市道路用地57.1917.82S41公共交通场站用地0.480.15S42社会停车场用地1.490.46G绿地与广场用地1.650.51G1公园绿地1.650.51H特殊用地0.690.21H42安保用地0.690.21小计320.95100.00合计320.95-793、重点地段鸟瞰图四、方案解析803、空间示意：总体鸟瞰图四、方案解析813、空间示意：总体鸟瞰图四、方案解析823、空间示意：总体鸟瞰图四、方案解析833、空间示意：总体鸟瞰图四、方案解析843、空间示意：总体鸟瞰图四、方案解析85四、方案解析3、空间示意：节点鸟瞰图86规划范围面积321公顷现状：建筑面积585万平方米理论：建筑面积763万平方米规划：建筑面积827万平方米城市设计方案四、方案解析如何支撑？1、优化道路交通系统，着重提高支路网密度，提升地区微循环能力；2、注重地下空间开发利用，增加地区社会停车场与地下停车库建设；3、重点解决东塘立交节点处道路问题，建设下沉广场、架空人行走廊等保障绿色交通；4、完善设施配套，提升多元功能，塑造富有活力的城市副中心；87片区道路系统等级分为城市结构型主干道、城市主干道、城市次干道、城市支路四个等级。城市干路网延续既有城市道路结构不做大的调整，规划重点加强了城市次干道和城市支路的建设，一方面通过地块改造帮助理顺局部区段的交通线形和增加道路连通度，尽量避免错位路口，有利于交通集散。4、道路交通系统规划：道路等级四、方案解析88重点加密城市次干道和城市支路，以利于交通微循环的秩序打通，缓解干路交通。现状支路密度1.35km/km2规划支路密度3.68km/km2

4、交通交通系统规划：道路网密度四、方案解析894、道路交通系统规划：交通需求预测交通发生量及吸引量预测四、方案解析

经统计，片区用地面积256.63万平米，建筑面积约763万平米，包括居住、商业、办公、教育等用地类型。经测算，片区高峰小时产生量为24.3万人次/小时，高峰小时吸引量为37.2万人次/小时。90产生量吸引量

经统计，片区用地面积256.63万平米，建筑面积约763万平米，包括居住、商业、办公、教育等用地类型。经测算，片区高峰小时产生量为24.3万人次/小时，高峰小时吸引量为37.2万人次/小时。4、道路交通系统规划：交通需求预测交通发生量及吸引量预测四、方案解析91

交通分布预测根据长沙城市道路交通模型研究数据及参数标定结果，结合本次研究范围，确定片区交通分布情况。通过计算得出，片区至外围片区的交通约占60%；片区内部交通约占40%。片区内部之间以及与外围小区的出行分布期望线如图。交通方式划分预测根据最新长沙市综合交通规划成果，确定片区未来出行交通方式的划分比例为：慢行40%、小汽车（含出租车）25%、公共交通35%。

4、道路交通系统规划：交通需求预测交通分布及交通方式划分预测四、方案解析92

运行效率经测算，片区主要干路高峰小时交通运行处于拥堵状态，但片区内支路路网运行较为平稳。路名交通量饱和度服务水平芙蓉路66230.97E韶山路69430.96E曙光路27160.97E城南路37371.00F劳动路58550.96E黄土岭路28400.89D梓园路12680.79D小林子冲路10150.74C

结合项目方案及交通组织情况，对预测机动车吸发量进行路网加载分配，得到方案交通预测结果。道路流量经预测分析，片区内主要干路交通流量较大，片区内支路交通趋于均衡，区域路网的潜能也得到了很好的利用。4、道路交通系统规划：交通需求预测交通分配预测四、方案解析934、道路交通系统规划：静态交通规划四、方案解析规划停车场分为社会停车场与配建停车场，停车采用地面停车与地下停车两种方式。地下停车按50平米/辆标准计算，地面停车按25平米/辆标准计算。规划区内停车位约为28151个，其中地面停车场位约597个位，地下停车位约27554个。规划一层、负一层停车场

用地面积/公顷可容纳车位数/个合计56.111219其中规划地面停车场1.49597规划地下配建停车场48.559709规划地下公共停车场6.061212规划负二层停车场规划地下停车场84.6616932总计140.7628151规划一层、负一层停车场规划负二层停车场分区停车场数量944、道路交通系统规划：公共交通接驳体系东塘商圈内总共有23个公交站点。公交站点分布较为均匀合理。片区内被公交站点300米服务范围覆盖了90%以上。但由于商圈内部缺乏城市支路与外部道路联系，因此，内部支路系统缺乏公交可达性。规划增加地铁站周边公交站数量以及经过地铁站公交线路，同时新增一条社区公交线路，线路上设置4个站点，串联地铁站与各个街区。规划共设置37个公交站，其中与地铁直接接驳站18个。有效改善街区内部公交可达性。四、方案解析95隐患1：劳动中路往东步行距离约1200米，行人横过马路的问题较大，主要原因为往东方向无地下通道，隔路相望的两条街道仅仅由简单的人行横道线连接。隐患2：劳动西路东塘西站附近，距离地下通道较远，横穿马路现象较多，导致车辆堵塞较严重。雅礼中学站附近，由于靠近雅礼中学和枫树山小学，导致在上放学时间，车流、人流量较大，交通有所堵塞。隐患3：韶山北路东塘北站，靠近湖南广播大学。且附近没有地下通道，横穿马路现象严重。交通有所堵塞。1324、道路交通系统规划：慢行系统规划四、方案解析96与商业建筑结合与文化建筑结合居住区慢行系统二层廊道系统选取典型的节点把慢行系统与各类地块相结合，示意如下：4、道路交通系统规划：慢行系统规划四、方案解析973124、道路交通系统规划：交叉口优化3、侯家塘立交西侧2、东塘立交东侧1、韶山路与城南路交叉口南侧四、方案解析98住宅商业裙楼地下商业地下停车住宅商业裙楼地下商业地下停车车行道/轨道线人行通道/轨道站厅劳动路芙蓉路/韶山路地下一层地下二层参考上海杨浦区五角场的改造方案，利用交叉口四个象限的用地设置下沉广场，与四周地块的地下商业相连接，设置地下通道将四个下沉广场连通，实现四个地块的人行联系。改造后，不仅有利于聚集交叉口四周地块的商业人气，加强其人行联系，同时可利用下沉广场塑造城市景观，也可利用下沉广场解决地下空间的采光通风等问题。此外，设置地下二层的车行通道连接两侧的停车场，保障南北交通联系。4、道路交通系统规划：交叉口优化优化方式四、方案解析994、道路交通系统规划：交叉口优化剖面示意四、方案解析100通过地下车行道，连通东西地块，加强东西地块的联系，地下车行道通过地下停车场出入口进出，结合地下停车场设置。此外，地下车行道将片区地下停车场连通，可实现资源共享，并解决地块东片区的南北联系问题。4、道路交通系统规划：交叉口优化地下车行道四、方案解析1014、道路交通系统规划：交叉口优化东塘立交优化空间示意四、方案解析1024、道路交通系统规划：交叉口优化东塘立交优化空间示意四、方案解析1034、道路交通系统规划：交叉口优化东塘立交优化空间示意地铁站厅地下商业街地下车行道四、方案解析1044、道路交通系统规划：交通组织建议四、方案解析贺龙体育馆规划区对外联系交叉口根据相交道路等级，周边用地功能情况采用不同的控制策略。现状贺龙体育馆产生巨大交通量，造成芙蓉路与城南路交叉口拥堵，规划将沿贺龙体育馆一侧支路设置为单行线路，将部分交通量通过规划区疏解到其他区域，减轻芙蓉路交通压力。劳动路与韶山路交叉口建立地下环路，通过地上地面地下立体化的交通组织，有效分流交通，提高交叉口通行能力，解决交通拥堵问题。105规划区内现状8.3万人，有中学4处（合共175班），小学6处（合共100班），医院4处（合共750床），工人文化宫1处。现状公共设施一览表现状设施分布图现状设施一览表项目数量规模中学4175班小学6100班医院4750床工人文化宫1-+小中++++中中中中小小小小小小工工工人文化宫医院小学中学5、公共服务设施规划：现状设施概况四、方案解析106规划区内居住人口为9.8万人，以长沙市公共服务设施配置标准及中心分区控规确定的公共服务设施为依据，规划中学4处（合共184班），小学8处（合共124班），医院4处（合共960床。规划公共设施一览表规划公共设施分布图项目设