筹备期二装管控要点

孙福海2014年2月13日购物中心筹备期二装管控材料进场报验现场管控技术交图纸审核第一部分：二装流程第三部分：装修进场管控第四部分：装修现场管控第五部分：二装沟通对接要点购物中心筹备期二装管控第六部分：二装管控易忽视的问题第二部分：装修进场前对接二装流程一、房产技术条件对接1、商户落位基本确定后，需与其沟通交付条件，进行二次装修的商户，需在其施工图设计出图之前对现场实际交付条件进行确认，确认是否满足其需要，并提出要求。工程部对商户提出的要求进行复核，确认变更的合理性及可行性、是否有变更条件并协调项目公司进行现场变更。

装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：1）用电量及预留容量:根据机电标准及品牌落位图，确定商户合理需求电量；餐饮商户按250w/m2计算、服装商户按100w/m2计算、精品商户按150w/m2计算（洋快餐;KFC\麦当劳\必胜客按总量250KW分配，火锅店适当增大至300w--400w\m2计算)。商户内电箱避免安装在隔墙，以免后期铺位调整拆除墙体而无法落位，需安装在柱边或后墙，电缆预留4~5米；1装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：2）暖通:根据空调设计图纸统计商户内设计风盘规格及数量，并按设备参数核算单位制冷量与根据机电标准及经验值按：非餐饮150-200W/m2,餐饮250W/m2，火锅、烧烤类300~400W/m2的需求对比提出风盘调整数量，满足商户空调需求。洋快餐（KFC、麦当劳、必胜客）等全部自装空调商户需预留外置机位置及设备安装基础和冷媒配管路由。1装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：3）厨房排油烟:商户厨房排油烟量=厨房面积X完成面标高X40次m³/h，厨房面积可按商户总面积的百分之20-30计算（火锅店的面积小）；厨房补风量为排烟量的0.8设计。为了保证排油烟效果，排油烟、补风系统需独立设置管井，设置两道排油烟机，排油烟主管道底部应预留检修位置或放油阀。1装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：4）燃气：商户用气量=商铺面积×0.1m3/m2（0.1m3/m2是指每平方米的商铺面积用气量为0.1立方米）。要注意当地燃气类型、热值，便于商户配置对应的灶具。在燃气工程施工前尽早要求商户提交灶具布置图、灶具清单，预留足够时间由燃气公司深化设计及确定设计燃气量。还需关注设计、安装事故排风，并与燃气报警系统联动，确保厨房用气安全。1装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：5）给排水：配套商户预留给水管径DN25，排水管径DN100，餐饮商户面积小于300M²的，给水管径不小于DN32，，其它餐饮按DN40设计（洋快餐及面积大于500²以上预留DN50)。KFC、必胜客等洋快餐要求设置不小于3M³独立隔油池，排水管道按商户制定位置预留；特殊商户需预留生活排污管及现场具备条件的，需及早完成工程界面；建议原设计中有给排水设计，落位无此需求的，现场按原设计施工，利于后期调铺。1装修进场前对接

2、房产技术条件对接的内容主要有：6）弱电：预留电话、网络、POS线路；注意无线信号覆盖及WIFI的设计施工，无盲点；电子门吸线路的布设及电源设置，满足当地消防要求；客流计数施工界面划分及施工介入时间的确定；1装修进场前对接1、商户结合品牌经营理念及现场实际条件，进行装修施工图设计，并将施工图提交工程部进行审核，商户需要提交的图纸及资料主要有：二、图纸审核装修单位资质效果图施工图材料清单及说明(阻燃材料证书或说明)进度计划表及材料、设备到场计划表图纸资料装修进场前对接装修单位资质装修面积在500㎡以下的，装修单位资质为三级以上；装修面积在500㎡以上（包括500㎡）的，装修单位资质为二级以上。效果图彩色效果图：外立面效果图，内部效果图、各内立面效果，美陈小品效果、橱窗效果，店招效果等。装修进场前对接装修平面图招牌标识通风给排水图电气系统布置图标明商户橱窗、墙面装饰立面、剖面图及入口的施工图。照明图，附照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和说明等；所有喷淋头和烟/温感探测器的位置、通气风口及格栅的位置；应急照明及出口的位置，特别在消防疏散出口处等。店名招牌字样设计，材料说明、灯箱细部做法。排水管道及排水平面图；排水管道与排水系统连接和管道路线的选定；排油烟设计；第一级隔油装置计图及第一级油烟净化装置的管道设计图。包括家具和设备在内的总内部布置；标明伸入吊顶空隙内至结构平板楼板底面的任何间隙或隔墙的内部布置；安装在天花板吊顶空隙内部的型架和设施。标明所有主要负载和设备回路的电气系统图；详细的电量统计表；所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关的布线图等。剖面图立面图天花板吊顶平面图装修施工图装修进场前对接其他材料清单及说明(阻燃材料证书或说明)；施工进度计划表及施工材料、设备设施到场计划表、（如有）厨房燃气灶具平面布置尺寸图；燃气设备数量和详细数据清单；特殊节点做法及进度（如闭水试验）等。装修进场前对接1审核商户提供的商户装修效果图，对装修总体风格调性进行全面把握，对用料、工艺、材质进行把关，保证装修效果及经营品质。2审核商户提供的材料清单，商户所使用的装饰装修材料不得使用可燃或易燃材料，各部位使用材料的等级须按照集团制度要求执行。尤其关注涉及消防系统变更的事项，变更的消防系统设计必须符合消防规范要求。3审核商户提供的设备清单及电气系统图，复核电缆线径及开关负荷，确保用电安全。审核商户提供的排水系统及排烟系统设计，确保能够满足后期经营管理要求。2、审图要点装修进场前对接前期沟通完成、图纸审核合格、施工单位资质满足要求，各类文件签署完成后，经招商部、工程部、物业部、安全品质部会签同意，可正式办理进场手续。首先要进行交房确认。一、交房确认装修进场管控装修进场管控二、技术交底临时水电接驳位置及规范材料及人员进场通道垃圾清运及临时堆放点动火作业规范装修进场管控临时配电箱证照张贴临时垃圾堆放点装修进场管控1、有防火性能要求的装修主材，要求材料使用前进行进场报验，需提供材料的出厂合格证、质监部门出具的检测报告等质量证明材料，工程部、安全品质部对此批次材料进行抽检，对抽检不合格的产品不允许使用，并要求限期材料退场。2、装修材料一般为B1级以上。常用B1级（含）以上的装饰材料有：花岗石、大理石、水泥制品、石灰制品、玻璃、瓷砖、马赛克、钢铁、铝、铜合金、纸面石膏板、纤维石膏板、水泥刨花板、矿棉装饰吸声板、难燃胶合板。一、装修材料进场报验装修现场管控有防火要求的材料进场前，商户要将此批次的材料规格、数量以及相应的产品检验报告或合格证一同提报进场。进场报验见证取样样品抽检使用审批工程部、安全品质部对申请进场的材料进行抽样。

对抽检的样品进行防火性能检验。

工程部、安全品质部对材料使用进行确认。3、材料进场主要流程装修现场管控

集中装修期间，工程部协同物业部、招商营运部、安全品质部每日组织装修现场管理情况沟通会，对检查中发现的问题，须及时纠正，情况严重的下发整改通知书限期整改。

二、施工现场管控装修现场管控1.临水、临电、货运通道的保障与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障方案，并跟踪落实。商户进场装修前7天需协调项目公司在步行街及主力店设足够的临水临电点位，步行街每层至少3个50KW的用电点位。临时电箱，各装修区域技工负责每日两次安全检查，不断上锁；商铺临时电转正式电，必须在强电主管确认商户、总包的施工符合送电条件后，由强电主管负责现场监督送电。步行街临水点位4~5个，管径DN40，可设置在卫生间或餐饮后厨通道。垂直通道运输尽可能设置在入口位置，便于2、3层商户的材料运输，并不少于2条路由2.确保商铺的施工条件二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、地面铺装、玻璃安装、公区装修等3.商户进场时间：招商部尽可能动员商铺提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽早解决

商户进场时间不能晚于倒排计划管控规定的商户进场装修日期装修现场管控4.商铺装修进度：培训员工掌握各工序单人单天可完成的工作量，对照《商户施工进度表》，

需做到每日评估施工进度是否达到要求，并能够向营运部门提出：落后的

工序、需增加的工种及人数等实质性意见。在最后冲刺阶段，商户装修巡

视记录表格主要登记反映上述内容。由于项目公司进场条件落实影响商户进度的，应主动要求协助商户对工序

进行重新排定，不能任由拖延。商户店招、外立面的装饰与内装可以同步展开，并无冲突。提前在当地准备好钢化玻璃厂家、安装队伍、装修队伍为施工进度缓慢商

户提供支持。装修现场管控5、施工过程管控重点材料管控：a、

在商户对接进场手续前，将装修材料使用标准与商户进行对接，并要求商户进行签确；程序上最佳做法是纳入到装修手册中。实际能起到作用的是：设计图纸审核对接时提出具体要求、进场后与装修负责人沟通确认具体要求；b、

对物业部进行材料进场管控培训，要求安保人员对禁用材料不予进入工地。消防改造：

建议在项目公司与消防施工单位签订合同前，通过项目公司将商户消防

改造收费标准落入合同中。这样可以通过项目公司约束施工单位，保证施工单位合理收费，快速完成改造工程，不会影响商户装修进度。装修现场管控5、施工过程管控重点

防水：排水地槽施工必须做防水；厨房须通过48小时闭水试验，由部门经理确认。给水：为便于后期三关一锁，请在审图时要求制冰机设备应为单独专用管道阀门

控制。排水：必须在所有产生油污的地方和厨房设备上，安装足够大小的、单独的

第一级隔油池。所有厨房的排放物必须预先经第一级隔油池处理后，方能

排放至地下室隔油池进行集中处理。装修现场管控5、施工过程管控重点

强电：a、材料选用：电线电缆，采用低烟无卤B级阻燃耐火电缆；断路器、空气开

关，推荐采用品牌库产品；b、回路设置：为便于后期三关一锁，要求“冰箱、冰柜、制冰机、

海鲜池等”设备应为单独专用回路开关控制；c、配电柜/箱的位置：避开主厨区（油烟）、洗碗区（潮湿），选择厨房入口

附近最佳。厨房自动灭火装置及配套：a、灭火装置的安装时间通常会稍微滞后于消防验收，为保证完成时间能够满足消防验收需求，在进度管控上必须着重关注：厨房地面的完成时间、灶具的到货定位时间、油烟罩的完成时间，缺一不可，提前准备跟踪到位，具备设备安装条件；b、提示供货单位，准备试验药剂5瓶左右，需有两次以上的验收测试。c、消防验收时供货单位需在现场负责演示及解说介绍。装修现场管控5、施工过程管控重点

空调改造：a、

强排与复位装置：设计空调与消防两家施工单位，建议商户进场前组织项目公司、各相关施工单位召开专项会议，明确改造价格、施工周期、施工规范。以避免产生：商户自行安排改造，导致截面变小、钢丝绳无法安装、复位装置位置不规范、消防信号线路破坏等情况，严重影

响排烟效果、复位报警效果；b、

空调风管改造，需注意使用的保温材料控制在品牌范围内，可以找广场施工单位采购；小商户为了节约成本，风管使用软接，且管道过长，影响

出风效果较严重；

凡对有改动的商户，须要求提供质量保证书，明确后期制冷效果由商户自行负责（实际意义：商户采用规范安装工艺）；

对于火锅、烧烤类商铺对接时考虑给予就餐区设计排气管井；

排油烟：各餐饮店铺在其区域内自行设置油烟净化器及排油烟风机，达到排放标准后方可排入排油烟水平干管。装修现场管控5、施工过程管控重点电话网络的开通：a、

在开通前：需对线路进行检测，防止因线路问题影响开通工作；b、

进度表管控营运部完成：商户选择号码、开通申请、缴费；c、

与通讯商制定开通计划、人员数量、每日开通区域。燃气的开通：

要点：按照点火节点，对社具接驳、装表、打压、调试、点火等各工序及验收手续进行倒排控制。吊顶：

因后期维护需要，需保证上人型龙骨按规范要求进行安装。主要关注：骨材质、主龙骨与次龙骨的间距、吊杆型号等。装修现场管控5、施工过程管控重点收边收口：店招与吊顶接缝：在商户店招装修或安装时需进行提醒、并督促到位；小商铺做不到位的，请项目公司完成，需要提前进行沟通，避免工序错过；立面与地面接缝：需与项目公司确认收口界面与范围；

铺与铺间接缝：房产对接时通常会界定收口商户，但现场需重点关注，以

免返工延误进度。装修现场管控5、施工过程管控重点消防安全：因橱窗、店招的设计引起的防火隔断施工应满足消防验收条件；因玻璃隔断的变化引起的窗喷、喷淋、集热槽施工应满足消防验收条件；因仓库及厨房隔断引起的增加喷淋、烟感、温感及调整消防排烟风口、喷淋头规格等应满足消防安全管控要求；钢化玻璃内侧对玻璃无遮挡，采用喷漆或贴膜处理，保证喷淋水自上而下贴面下落；应急照明、逃生指示牌安装齐全装修现场管控5、施工过程管控重点施工工序管控：（先里后外，先上后下）以餐饮商铺为例的施工工序及所需时间：1、厨房区域砌筑（3天)2、墙体抹灰（2天）3、厨房区域的防水及闭水（4天）4、厨房区域的给排水管道铺设（2天）5、厨房排水沟的砌筑及回填（2天）6、地面抹平（2天）

装修现场管控5、施工过程管控重点7、第二遍防水施工（2天)8、墙面装铺贴（2天）9、地面砖铺贴（2天）（厨房区域基础施工：21天）10、天花造型施工（5天）11、天花轻钢龙骨施工（3天）12、电气管线施工（2天）13、喷淋追位施工（2天）14、石膏板封棚施工（2天）15、棚面刮大白、打磨、刷乳胶漆（7天）（棚面基础施工：21天）装修现场管控5、施工过程管控重点16、经营区域地面的铺装（3天)17、经营区域墙面的造型施工（3天）18、墙面及柱面的装饰材料（7天）19、卡座隔断制作及饰面（12天）经营区域基础施工：25天20、店招的结构框架施工（5天）22、店招的饰面材料施工（10天）店招施工：15天23、厨房排油烟管道、补风管道、排油烟罩等施工（7天）24、燃气灶具进场及安装（2天）25、灯具及电器设备安装及卫生清理（3天）收尾施工（15天)装修现场管控5、施工过程管控重点装修的总天数为：97天（说明施工需要合理的穿插施工）厨房区域和吊顶天花的施工在砌墙后穿插施工25-30天完成。经营区域、灶具、店招的施工20-25天完成。电气安装、灯具安装及收边收口施工10天完成。卫生清理、道具摆放5天完成。合计装修天数约需至少75天。装修现场管控一、与商户的沟通、对接：1、特殊商户的细节沟通:如燃气管道需接至营业区，需及时了解当地燃气公司和消防要求是否允许及施工要求。根据当地燃气公司气源热值等要求，协调燃气商户尽早提交灶具布置图（接口点位）及设备表（型号、尺寸、流量），便于燃气公司深化设计、施工，并及时协调燃气公司、项目公司、商户及时办理合同、开通缴费等手续2、商户土建结构等的变更：部分餐饮商户因需鱼池或冷库，需商户提交相关图纸资料后及时协调项目公司复合荷载要求，并及时加固3、定期和施工负责人沟通，了解施工承包方式，及时掌控装饰材料，施工工种、人员，特别是甲供材料、设备、道具及费用支