A地块的取得流程+小产权房1

A地块的取得流程征收And招标征收用地单位区、县国土房管部门拟征地公告程序拟定征地方案农用地转用方案征用土地方案供地方案补充耕地方案项目用地呈报说明书同级人民政府审核上一级土地行政主管部门审查批复公告一、以书面形式二、10个工作日内三、征地补偿登记四、补偿内容调查制定征地补偿安置方案方案公告用地单位与村集体、农民签订协议补偿区、县国土房管部门颁发建设用地批准书一、土地补偿费；二、地上附着物；三、青苗费；四、落实农业人口的安置工作。一、办理用地申请

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。

1．征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

2．征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

二、拟定征地方案

行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起、30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：

1．农用地转用方案，2．补充耕地方案3．征用土地方案，4．供地方案，

行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关、方案：1．建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

2．建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。

3．建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。

三、征地审查

1．编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。

2．同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

3．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

四、征地审核与批复

1．征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目、呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。

2．征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。

3．征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

4．征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

五、征用土地方案的公告

1．征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2．公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

3．征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

4．补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。

六、制定征地补偿安置方案

1．经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供、地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。

2．区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。七、征地补偿、安置方案的公告

1．征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2．征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

3．征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

4．征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

5．征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

6．征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

八、补偿安置的实施1．征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。2．区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

3．办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

九、颁发建设用地批准书

用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：

1．以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。

2．以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

所需材料1．建设项目用地申请书；2．用地单位有关资质证明；3．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；4．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；5．初步设计或者其他有关批准文件；6．建设项目总平面布置图；7．占用耕地的，必须提出补充耕地方案；8．建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告；9．农用地转用方案；10．补充耕地方案；11．征用土地方案；12．供地方案；13．经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；14．由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；15．地籍资料或者其他土地权属证明材料；16．草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；17．为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图；18．建设项目呈报说明书。19．征用土地方案批准文件；20．征用土地方案公告；21．征地补偿、安置方案；22．征地补偿、安置方案的公告；23．征地补偿、安置协议；24．办理《建设用地批准书》的申请；25．市政府批准征（占）地的批文；26．《建设用地规划许可征》附件和附图；27．与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份；28．钉桩坐标成果通知单；29．工程进度计划；30．计划任务结转单，但当年批准征（占）地的免交。来文单位申请窗口收件市国土资源局审批招标拍卖公告提交以下资料：1.营业执照复印件2.法人（个人）身份证复印件3.资格认证验证申请者资格缴纳保证金、竞投或投标开标、验标、评标公开中标者签订《成交确认书》、《转让合同》、发《中标通知书》签订《土地使用权出让合同》签订《土地使用权出让合同》缴清地价款、税费窗口发文1、制订工作方案制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。

2、编制招标文件根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。

3、发布招标公告出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。

4、出售招标文件按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。

5、组织现场踏勘组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。

6、受理投标申请在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。

7、审查投标资格根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。

8、投标投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。

9、开标出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

10、评标评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。

11、公布成交结果招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。

12、签订出让合同竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。所需材料1.投标书；2.拟建项目说明书；3.财务方案；4.资质证书；5.法人、授权委托人身份证复印件；6.近三年财务报表；7.近三年房地产开发项目的竣工备案表及出让金缴纳证明；8.人民政府关于建设用地的批复；9.出让宗地地理位置图；10.宗地规划要求文件；11.国有建设用地出让计划公告；12.估价技术报告；13.出让国有建设用地使用权底价；14.国有建设用地出让方案会审表；15.出让国有土地使用权的通知文件；16.招标公告；17.国有土地使用权招标出让须知；18.出让竞买人报名登记表；19.竞买人保证金凭据；20.报名资格确认；21.投标；22.议标会议记录；23.中标通知；24.出让结果公告；25.签订国有土地使用权出让合同;26.国有建设用地使用权出让金缴纳凭据；27.建设用地批准书;28.国有建设用地使用权注册登记。讨论：小产权房的法律问题何为小产权房，其性质是什么？

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。性质：国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。小产权房从哪里来到哪里去？

从哪儿来：《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。到哪儿去：农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。最后再以低于商品房市场价的价格出售。解决小产权房的法律途径？

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的、重大政策问题。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。确权登记完成逾70%-80%

国土部地籍管理司司长朱留华说，农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，2011年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间（即2012年）完成农村集体土地确权登记发证的工作。朱留华表示，“农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到2011年年底应该会有一个更好的结果”。小产权房不得发证

《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。朱留华称，在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。

国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护，2012年，全国将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。针对小产权房问题，国务院已作出小产权房最新政策部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。小产权房政策出台确权登记司长在会上表示，自2011年5月6日国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题，确权登记发证进展较为缓慢，为推动确权登记发证顺利进行，近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。严禁发证

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱司长称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。朱司长称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。“李玉兰案”给我们的启示？关于李玉兰案，虽然，在情理上这是对于李玉兰是不、公平的，并且也明显的违反了民法的帝王条款——诚实守信原则，也不利于市场交易的安全与繁荣。但这一切的弊端我认为并不是法院二审判决的错误，根本的原因是立法上的错误，因此法院在此只有遵守法