北京市土地储备开发实务(讲课稿)(超详细带附图)

土地储备开发实务2012年11月土地一级开发基本流程联

席会审议办

理规划条件办

理授权批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划条件（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一级开发验收土地供应明确具体范围明确开发主体企业为主体项目先办理授权第一部分：确定项目第二部分：重要手续办理第三部分：征地工作第四部分：拆迁安置工作第五部分：市政建设工作第六部分：土地一级开发验收工作第一部分：确定项目一、确定项目1.项目确定的主要原则（1）项目实施的必要性

（2）结合库存分析新增量的合理性（3）项目本身是否具备启动条件2.项目审批的主要内容审核土地一级开发实施方案

(1)项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）

(2)投资测算（成本测算）

(3)工作计划（工作内容、开发周期等）

(4)收益分析（资金平衡测算）一、确定项目3.项目审批的主要形式（1）政府储备土地和入市交易土地联席会审议确定

（2）市长专题会审议确定（3）一事一议经市政府批准确定

目前，比较常见的审批形式是上述（1）、（2）两种形式。第二部分：重要手续办理二、重要手续办理

（一）.规划条件1.办理部门市规划委2.规划条件的主要作用对于土地一级开发来讲，规划条件主要用于划定开发范围3.申报要件(1)《建设项目法人授权委托书》(2)《建设项目规划许可及其他事项申报表》(3)标绘土地储备开发范围的地形图1份(4)项目基本情况说明二、重要手续办理

（二）.授权批复1.办理部门市国土局、区县国土分局2.授权批复的主要作用批准XX项目，由XX作为主体在一定周期内开展一级开发工作3.申报要件

（1）以土地储备机构为主体项目的申报要件

（2）以企业为主体项目的申报要件二、重要手续办理

（1）以土地储备机构为主体项目的申报要件授权申请联席会会议纪要规划条件实施方案审批表项目区位图、影像图、规划图、现场照片纸质版和电子版地形图（2）以企业为主体项目的申报要件与上基本相同（不需提交规划条件），还需提交：监管委托协议资金监管协议保证金及监管资金到位证明二、重要手续办理（三）用地预审

1.用地预审的审查内容

依据《北京市建设项目用地预审管理办法》（京政办发【2006】12号）建设项目用地预审主要审查的内容包括：（1）建设项目用地选址是否符合土地管理法律法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划；（2）建设项目是否符合国家供地政策；（3）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；（4）占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否充足。二、重要手续办理2.用地预审的办理

审批部门为市国土局规划处或区县国土分局。国土部预审的项目、中央国家机关及其直属企事业单位、驻京部队和跨行政区域建设项目由市国土局承办；其他项目由区县国土分局承办，一般在各区县的国土分局综合科办理。申报要件包括：

（1）建设项目用地预审申请表（2）建设项目用地预审申请报告（包括营业执照、法定代表人身份证（复印件）、受托人身份证（复印件）、委托书（原件）、标注项目用地范围和坐标的地形图等）（3）提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单。二、重要手续办理

（四）项目核准1.项目核准的作用最主要的是对资金来源、估算投资的确定，同时对市政建设相关工作内容及投资估算进行明确，并按照相关政策法规规定明确中介机构的选择形式（招投标等）。二、重要手续办理2.项目核准的办理

审批部分为市发展改革委，土地储备开发项目核准批复全部在市发展改革委办理。项目主体需先向区县发改委申报项目核准请示，由区县发改委上报市发改委。

申报要件包括：

（1）土地一级开发授权批复

（2）规划意见书及附图

（3）建设项目用地预审意见

（4）项目实施方案

（5）联席会会议纪要

（6）土地一级开发项目建议书（带可行性研究报告）的请示

（7）北京市固定资产投资项目节能登记表

（8）单位法人证书、组织机构代码证、自有资金证明等。

绿通项目应提交绿通确认表及交评、环评、地灾评估置后承诺函。第三部分：征地工作土地征收《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。三、征地工作农用地转用

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定：农用地是指直接用于农业生产的土地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。三、征地工作北京市当前征地政策《北京市建设征地补偿安置办法》（市政府第148号令），2004年7月1日起实施。确定原则：

实行征地补偿费最低保护标准制度。确定协商机制，即征地双方需在不低于征地补偿费最低保护标准的基础上协商确定征地补偿费。履行民主程序，签订征地协议前需将征地补偿协议主要内容提交村民大会或村民代表大会讨论。确立了公示、公告程序。将征地农转非人员纳入城镇社保体系。三、征地工作1、一级开发主体在提出征地意向前需办理手续：2、取得规划条件。3、取得立项（绿通项目的立项不是征地的前置条件）4、用地预审（一般情况需向区县国土分局申请办理，跨区县征地的向市国土局申请办理）三、征地工作征地前提征地报批要件1、审批文件：预审意见、立项批准文件、规划条件、钉桩、使用林地审核同意书、地灾备案表、压矿核查意见2、区政府出具文件：征地请示或函、一书四方案3、国土分局出具材料：征地公示文本、权属地类汇总表、权属审查告知书、土地利用现状图、土地利用总体规划图4、其他材料：征地协议、民主决议、征地调查表、公示证明、公示照片、土地勘测定界技术报告书、申请人身份证明材料三、征地工作征地报批流程区县国土分局初审---报区县政府出具征地请示或函---报市国土局审核---市建设用地审查小组会审议---报市政府审批。市建设用地审查小组会组成部门：市政府办公厅、市发展改革委、市规划委、市住房城乡建设委、市监察局、市财政局、市国土局、市园林局。会议采取一票否决制，对建设项目逐一审议。各阶段具体审批流程三、征地工作

需重点关注的环节：1.征地补偿安置协议

征地单位应与被征地农村集体经济组织或村民委员会在不低于我市征地补偿费最低保护标准的基础上，协商签订书面征地补偿安置协议。协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。

三、征地工作2.征地补偿安置公示

区县国土房管局受理征地单位的申请后5个工作日内，应对征地补偿安置协议进行审查并将征地补偿安置协议主要内容及征地补偿安置情况在拟征地地点予以公示。征地公示期限：不少于5个工作日征地公示地点：征用村集体经济组织所有土地，在村委会或村集体经济组织所在地公示；征用乡镇集体所有土地，在乡镇政府所在地公示。三、征地工作征地公示主要内容：被征地单位、征地位置、征地地类、征地面积，征地补偿标准、征地安置情况、农村集体经济组织的民主决议情况等。国土分局归档上报时应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料。三、征地工作3.网站公布征地批准后，市国土局在本局的网站上公示征地批准情况。4.监督缴费并发放批复下发批复前，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准就地全额缴入国库在监督一级开发主体缴纳完100%的防洪费和至少50%的征地补偿费用之后，市国土局发放征地批复。没有履行上述费用额支付的不予发放批复。三、征地工作5.征地公告区县人民政府收到市人民政府征地批准文件之日起10个工作日内，在被征地所在的乡镇、村范围内进行征地公告（由区县国土分局负责）。

征地公告期限：不少于10个工作日三、征地工作征地公告地点：征用村集体经济组织所有土地，在村委会或村集体经济组织所在地公告；征用乡镇集体所有土地，在乡镇政府所在地公示、公告。征地公告主要内容：征地批准机关、批准时间、批准文件名称和批准文号，征地单位、项目名称、征后用途，被征地范围、地类、土地面积，双方协议的征地补偿款金额和人员安置方式等内容。三、征地工作6.征地的补偿方式及补偿费用（1）征地补偿方式:货币补偿或实物补偿、作价入股、留地安置等多元化补偿。（2）征地补偿费的构成

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

土地补偿费由土地一级开发主体与被征地农村集体经济组织或者村民委员会在不低于最低保护价的基础协商确定。其中，被征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。地上附着物和青苗的补偿费，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定；协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。（3）征地补偿计算流程（货币补偿）三、征地工作

7.安置补助费的构成（三部分）:

（1）转居手续费,凡办理农转非（农业转为非农业户口/农民户口转为居民户口）手续的均需缴纳转居手续费，收费标准为：500元/人。

（2）转非劳动力安置补偿费，转非劳动力安置补偿费是针对转非劳动力而言的。转非劳动力指征地转为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员，不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生。转非劳动力安置补偿费包括：①一次性就业补助费。自谋职业：支付给本人；非自谋职业：支付给招用单位。②基本养老金保险费。③基本医疗保险费。④失业保险。

转非劳动力安置补助费具体分类及标准

三、征地工作（3）超转人员补助费

超转人员是指征地转为非农业户口且男年龄满60周岁、女年满50周岁及其以上的人员（一般超转人员）和经认定完全丧失劳动能力的人员（病残及孤寡人员）。超转人员补助费分为：①一般超转人员补助费。②病残及孤寡人员补助费。超转人员补助具体标准三、征地工作相关税费1、耕地开垦费：建设项目占用耕地的需落实耕地占补平衡工作，征地单位没有能力开垦耕地的可以缴纳耕地开垦费，由市、区县国土资源部门落实耕地占补平衡。在分局初审阶段缴纳。2、防洪费：由征地单位按照20元/平米的标准缴纳（代征用地不需缴纳）。在征地批准后领取批复前缴纳。3、耕地占用税：以征收农用地面积计算，由征地单位按照市地税局的标准缴纳。在取得征地批复后，办理建设用地批准书前缴纳。三、征地工作相关税费4、新增建设用地土地有偿使用费：按新增建设用地面积计算（即农用地加未利用地面积），由市财政从财政专户中直接缴纳，与征地单位无关。在征地批准后，市国土局行函告知市财政局，由市财政局缴纳。三、征地工作领取征地批复（1）领取征地批复需提交：1、防洪费缴费票据复印件或防洪费减免证明；2、征地补偿费使用承诺书（需村、镇盖章）；3、征地补偿费支付凭证。（2）征地批准后3个月内领取的，最低可支付50%征地补偿费，并需另提交被征地单位盖章的余款支付承诺书，承诺在征地批准3个月内足额支付征地补偿费。超过3个月领取的需全额支付征地补偿费。（3）未明确人员安置费金额的项目，领取征地批复时需足额支付土地补偿费。（4）采取实物补偿结合货币补偿的项目，领取征地批复时需足额支付货币补偿。三、征地工作

取得征地批复后，一级开发主体继续向乡镇集体经济组织支付有关补偿费用并配合民政、劳动保障等部门启动劳动力安置的相关工作。征地完成后，报区县国土分局办理征地结案，制作区县国土分局、被征地单位、征地单位盖章确认的征地结案表。国有农用地转建设用地手续与征地手续基本相同。三、征地工作第四部分：拆迁安置工作

目前北京市集体土地拆迁主要政策依据：1、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（124号令）2、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施条例》（京国土房管拆[2003]666号）3、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）

四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁

土地储备开发项目中集体土地拆迁主要包括：暂停办理事项阶段、委托招标阶段、拆迁许可证办理阶段、拆迁与补偿阶段、拆迁结案阶段

各阶段具体流程四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁暂停事项办理阶段几个重点事项：

1.开展拆迁工作需具备的文件材料：暂停办理事项申请书规划批准文件（建设用地规划许可证）征地或者占地批准文件（征地批复）注：①绿通项目用地可以将用地预审作为用地批准文件办理拆迁手续。②规划意见书与建设用地规划许可证的用途区别：规划意见书准予办理项目土地、规划设计等前期工作；建设用地规划许可证准予办理征用、划拨土地手续。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁暂停事项办理阶段几个重点事项：

2.停办事项办理期限：7个工作日通知：审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府。停办内容：新批宅基地和其他建设用地；审批新建、改建、扩建房屋；办理入户和分户（因婚姻、出生、回国、军人退伍专业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外）；核发工商营业执照；房屋、土地租赁；改变房屋、土地用途四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁暂停事项办理阶段几个重点事项：3.停办公示公示内容：拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。暂停期限：自公示之日起算，最长不超过1年。延长期限：用地单位需延长时限的，应当提前30日向区县建委提出申请，并说明延长期限的理由和拟采用的措施。延长的期限不超过半年。区县建委批准申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、工商、地税等部门，并在拆迁范围内公示。注：①除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可发布拆迁公告。②实际操作中，可不断办理延期。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁委托招标阶段几个重点事项：1.委托评估、拆迁根据《北京市房屋拆迁评估管理暂行规定》（京国土房管拆字[2001]1147号）第四条规定“拆迁人应在依法取得房屋拆迁许可证或者由区、县拆迁主管部门签发的房屋拆迁价格评估通知书后方可委托评估”。注：招标人应当在发布招标公告或者招标邀请书5日前，到拆迁项目所在地的区县建委办理招标备案。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁委托招标阶段几个重点事项：1.委托评估、拆迁评估主体：参加投标的评估单位必须具备本市房地产价格评估资质。需招投标（公开招标/邀请招标）项目的条件：全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。此条件拆迁公司与评估公司共同适用。招投标项目公示平台：北京市建委网站和《北京晚报》上发布（306号文件规定）其它平台：拆迁信息网、各区县建委网、北京政府采购网、北京市招投标信息平台等四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁委托招标阶段几个重点事项：

2.评估公司资质要求（信息来自[2001]1147号《北京市房屋拆迁评估管理暂行规定》，适用于城市房屋拆迁评估）：从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产价格评估资质，并经市国土资源和房屋管理局认定、公布的可以从事房屋拆迁评估的房地产评估机构。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁委托招标阶段几个重点事项：

3.拆迁公司资质要求：四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁资质一级二级三级从业限制同时承接项目不超过4个同时承接总户数不超过3000户不得承接300户以上的房屋拆迁业务同时承接拆迁项目不超过3个同时承接总户数不超过1000户不得承接200户以上的拆迁业务同时承接拆迁项目不超过2个同时承接总户数不超过400户委托招标阶段几个重点事项：

4.发放中标通知书项目中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并通知未中标人。招标人应当与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订拆迁、评估委托书面协议。拆迁、评估委托协议应当报区县建委备案。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：1.入户调查、评估在实际操作过程中，一般在张贴停办公示或取得房屋拆迁价格评估通知书后，由评估公司、拆迁公司、第三方（村委会等）共同入户调查。拆迁公司入户调查：户口及家庭结构等。评估公司入户评估：房屋结构、房屋装修、设备及地上物评估。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

2.拆迁实施方案包含内容：项目基本情况；拆迁范围、拆迁方式、搬迁期限，委托拆迁和评估等内容；被拆除房屋及其附属物基本情况；补偿安置方式及其主要内容；拆迁补助方法；其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

3.拆迁实施方案的公布拆迁人在拆迁范围内公布经区县建委批准的征地拆迁实施方案或者经乡镇人民政府审核并报区县建委备案的占地拆迁实施方案，公布期限不少于10日。注意事项：拆迁实施方案应当在区县建委发布拆迁公告之日前（含拆迁公告发布当日）公布。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

4.拆迁许可证申报要件：征地批复/占地批复规划批准文件拆迁实施方案安置房屋证明：包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证补偿资金证明文件：具体指银行向区县建委出具的拆迁补偿资金到位证明文件。委托拆迁合同和受托拆迁单位的资质证明材料委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资金证书四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

5.拆迁许可证的审批：审批总时限：30个工作日拆迁许可证内容：拆迁人、项目名称、拆迁范围、搬迁期限、发证机关、发证时间等。拆迁期限：房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县建委申请延期，延期不超过6个月。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

6.拆迁资金要求：征地拆迁宅基地房屋，拆迁人在银行专户存入的拆迁补偿资金，原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60%。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的，应就不足部分提供相应数量的安置房屋。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

7.拆迁公告内容拆迁许可证批准文号拆迁人工程名称拆迁范围搬迁期限等。搬迁期限：是指搬迁公告规定的被拆迁人或者房屋承租人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议并搬离拆迁范围的期限。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁许可证办理阶段几个重点事项：

8.通知所有权人

拆迁人取得拆迁许可证后，应当书面通知拆迁范围内的房屋所有人。通知应当载明拆迁人、拆迁许可证号、工程名称、受托拆迁单位、受托评估单位、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿补助标准、联系方式，并告知其权利。拆迁人无法通知房屋所有权人的，应当在《北京日报》、《法制日报》予以公告，期限30日。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁实施与补偿阶段几个重点事项：

1.拆迁补偿安置协议内容：货币补偿：补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任一级当事人约定的其他条款。房屋安置：安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。另行审批宅基地安置：地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。达不成拆迁补偿安置协议的由区县建委裁决四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁实施与补偿阶段几个重点事项：

2.权属证件的转移：被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房屋权属登记部门。3.强制拆迁有关规定：属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区县建委申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁拆迁实施与补偿阶段几个重点事项：

4.拆迁结案资料拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县建委移交拆迁档案资料并办理有关手续。包括内容：评估报告、拆迁补偿协议、产权证等。四、拆迁安置工作集体土地房屋拆迁

二、《征补条例》与《拆迁条例》的主要不同

5个方面的不同：范围、主体、程序、补偿、强拆方式国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作范围不同

《征补条例》出台后，房地产开发、土地储备拆迁不在征收范围之内，征收范围小于拆迁许可范围。

《征补条例》明确，为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列六类情形之一的，可以征收房屋：国防和外交；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业建设；保障性安居工程建设；危房集中、基础设施落后等地段改建；法律、法规规定的其他公共利益。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作主体不同

《征补条例》规定的主体只能是政府，由市、县人民政府确定具体的房屋征收部门，就北京而言，可以明确为市、区（县）住建委或房管局，也可以直属区（县）政府。

征收部门的职责是负责组织实施房屋征收与补偿工作，拟定征收补偿方案，报市、区（县）人民政府，政府组织论证并公开征求意见。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作，征收部门对实施单位进行监督，对其行为后果承担法律责任。

《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁主体是多元的，可以是企业、事业单位、政府机关、社团等建设单位。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作实施程序不同征收程序：由建设单位向政府部门提出征收申请，征收部门根据立项、规划、土地意见，审查是否属于公共利益。编制征收和补偿方案，测算需要的资金，报市、区（县）人民政府后，征求社会意见，发布征收决定。建设单位依据征收决定将征收资金打入征收部门账户，由征收部门负责入户签约，支付补偿资金，完成现场拆除后，将用地交付建设单位。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作补偿方式不同对被征收人的补偿按价值量进行核算，包括三个部分：被征收房屋的价值补偿，搬迁临时安置补偿及停产停业损失补偿。房屋价值按市场价评估。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择产权调换的，按市场价结清原房和安置房的差价。被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作强拆方式不同被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。被拆迁人不搬迁，可以实行行政或司法强拆。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

1、建设单位提出申请为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作2、发布暂停公告对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。

房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

3、组织选择评估公司房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

4、完成前期事务性工作对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

5、制定并发布征补方案房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

6、风险评估区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

7、征补资金管理在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

8、做出征收决定区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

9、做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置相关工作

10、申请法院强制执行被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

11、搬迁实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作

危房改造听证对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要征收房屋的，多数被征收人（含公房承租人）认为征收补偿方案不符合规定的，区、县人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

国有土地房屋征收与补偿四、拆迁安置工作第五部分：市政建设工作五、市政建设工作1、编制市政各管线咨询方案

土地一级开发项目取得《规划意见书》后即可启动市政相关工作，按照经审定的土地一级开发实施方案确定的“三通”（通路、通电、通上水）、“五通”（通路、通电、通上水、通讯、通下水）或“七通”（通路、通电、通上水、通讯、通下水、通热力和通燃气）的供地市政标准委托各管线专业公司进行各管线的市政咨询工作并编制咨询方案。2、市政项目综合各管线的专业咨询方案编制完成后委托城市规划院编制《市政项目综合方案》，并出具《市政项目综合图》。《市政项目综合方案》及《市政项目综合图》编制完成后需经市规划委审核同意。五、市政建设工作

3、入市交易时对市政条件的要求根据《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出[2004]458号）要求：（1）入市公开交易的土地，需达到“三通一平”（达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整）及取得市政接用方案。（2）入市公开交易的土地有条件的应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”）。五、市政建设工作

在实际操作中，因大市政建设周期较长，通常要求土地一级开发项目用地入市交易时达到“三通一平”供地条件并取得经市规划委审核同意的《市政项目综合方案》及《市政项目综合图》即可，剩余未完成的大市政建设工作可在项目用地入市交易后配合二级建设主体继续实施。“三通一平”供地条件为：具备施工车辆主要进出道路路由，施工临时用水源头，施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。第六部分：土地一级开发验收工作六、土地一级开发验收工作

必要的市政建设工作是否完成房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内拆迁工作是否完成征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘市政验收、移交材料一级开发验收供地验收结案验收材料、现场验收遗留问题解决市政工作完成成本开发补偿费认定房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的市政建设工作是否完成房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的市政建设工作是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的市政建设工作是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的市政建设工作是否完成项目范围内拆迁工作是否完成征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘必要的市政建设工作是否完成项目范围内拆迁工作是否完成市政验收、移交材料征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘必要的市政建设工作是否完成项目范围内拆迁工作是否完成供地验收供地验收供地验收开发补偿费审核征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘征地结案、拆迁结案、权属文件市政验收、移交材料现场测绘报告及现场踏勘征地结案、拆迁结案、权属文件一级开发验收市政验收、移交材料现场测绘报告及现场踏勘征地结案、拆迁结案、权属文件一级开发验收内容一级开发供地验收六、土地一级开发验收工作

供地验收对象开展供地验收工作的对象为完成土地一级开发工作的市区（县）土地储备机构为主体的土地储备开发项目、企业为主体实施的土地一级开发项目、市区储备机构收储、收购项目和工业用地或产业园区内的经营性用地（非一级开发项目）以及直接入市交易项目、“458”项目、文保项目、危改项目、棚户区改造项目等。审核内容

1．前期资料的审核

2．现场验收及资料的审核

3．土地开发补偿费用的审核孙河现场验收的程序及要点程序:1、区（县）国土分局初验1.1材料

土地一级开发授权批复、土地一级开发委托协议、

监管协议、（是否有依据，是否存在违约）征地批复、征地结案、拆迁结案、权属核实文件（是否完成产权补偿）、大市政咨询方案、大市政相关部门验收材料（大市政情况）

1.2现场

根据《地形地上物测绘报告》进行现场踏勘，要求达到“场光地净”且具备必要的市政条件，若有遗留物，应提出遗留地上物的处理建议。审核结果：《关于XX项目供地验收有关意见的函》2、市国土局复核

2.1复核项目现场及相关材料，对初验提出的处理建议进行可行性分析和风险判断。2.2对遗留问题的处理建议征求区县政府的意见，并形成市国土局现场验收意见。审核结果：《XX项目验收意见函》、《XX期供地验收内审会会议纪要》六、土地一级开发验收工作孙河要点:

标准：现场验收标准=供地标准市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰

（二）安置补偿落实到位

（三）没有法律经济纠纷

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确

（五）具备动工开发所必须的其他基本条件。（《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）

第四章第二十一条）

六、土地一级开发验收工作

3、地铁施工占地：应征求规划的意见，需保留的部分应在规划条件中明确，不需保留的部分原则上在申请验收前完成腾退，确无法在验收前腾退的，应由地铁建设主管部门出具占地期限的书面文件，若存在影响二级施工的问题，则必须在土地供应前完成腾退。

1、地上建、构筑物：项目建设用地及代征地内除必要的看护用房、设施用房外，无遗留的建筑物及构筑物。保留的看护用房及设施用房已补偿完毕，不存在其他产权，不居住项目看护人员以外的其他人员。2、树木：需保留的名树古木应有园林部门的意见，其他树木需落实补偿、完成迁移或无偿移交二级竞得人。几类常见地上物的处理建议:六、土地一级开发验收工作4、电力、电信设施：根据规划需保留的，应在规划条件中明确，不需保留的，原则上应在验收前完成迁移，若确暂时无法迁移的，应明确迁移的时间、责任主体、相关费用，并不得影响二级竞得人的施工建设及竣工验收。5、代征道路、代征绿地：应按照规划范围进行钉线，完成征地、拆迁和地上物迁移工作，也可提前移交相关主管部门。6、水务设施：水塘、鱼塘由一级开发单位完成补偿后无偿移交二级竞得人，不需要填平处理；水井若为水利部门备案井，必须在验收前完成关停；若为自用井，补偿完毕后可无偿移交二级竞得人；沟渠应按照水利部门的意见在验收前完成迁改。

小结：

“不影响开工建设、不影响竣工验收、处理建议可行，后期风险可控”

六、土地一级开发验收工作供地验收开发补偿费审核的程序及要点程序:1、区（县）政府审核1.1委托审计单位进行供地验收土地开发补偿费审核；1.2区（县)政府或委托国土分局组织相关部门对审计单位出具的土地开发补偿费进行审核；1.3区（县）政府对供地验收土地开发补偿费出具审核意见。审核结果：《XX区县对XX项目供地验收的意见函》

六、土地一级开发验收工作2、市国土局组织各委办局审核

2.1市储备中心初审原则上每周召开一次技审会和内审会，主要对拟供地验收的项目土地开发补偿费科目、依据进行审核，审核通过后上报地价会。

2.2各委办局、社会专家复审通过地价办公室会、地价专家会、局长办公会等方式，对拟供地验收的项目土地开发补偿费进行复审，形成市级部门审核初步意见。2.3市政府审批经地价会复审通过的项目地价上报市政府批准，供地验收土地开发补偿费确定。

六、土地一级开发验收工作要点:“有依据、合标准、包得住、可接受”

内容：1、前期费用

2、征地费用

3、拆迁费用

4、大市政相关费用

5、财务费用

6、开发利润（管理费用）

7、相关税费8、其他（验收测绘、审计、入市服务费）

六、土地一级开发验收工作

1、前期费用

审核要点：费用内容是否为一级开发内容，费用标准是否存在异常。2、征地费用