土地储备补偿标准和依据(王江朝)

国有土地储备补偿依据和标准

王江朝

1.0土地储备制度的法律渊源1.1国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发〔２００１〕１５号）宗旨：不分目的（公益与牟利）一律垄断供应——坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应；措施：尽力囤积土地——为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。1.2《土地储备管理办法》（国土资源部2007年277号文）含义：市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。职责设置：市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。2.0土地储备的实施主体规章规定：土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构系市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位3.0土地储备的范围和程序3.1土地储备的范围①依法收回的国有土地；②收购的土地；③行使优先购买权取得的土地；④已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。3.2土地储备的程序·市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。·因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。·根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。·政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。·已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。3.3土地收回《土地管理法》五十八条有下列情形之一的，政府批准可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。（六）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，无正当理由超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的；（七）土地使用者未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金，解除土地使用权出让合同的；（八）土地使用者需转让其划拨土地使用权的；（九）其他可以依法收回国有土地使用权的。

注意事项：①依照前款第（一）、（二）、（八）项的规定收回国有土地使用权的，对原土地使用者的土地给予适当补偿。②收回划拨土地使用权的，应根据实际情况对其地上建筑物、其他附着物给予适当补偿。③对于出让土地使用权的转让价格明显低于市场价格的，市人民政府可通过行使优先购买权，购买该土地使用权。④土地行政主管部门为加强辖区国有土地使用情况的监督，对具有应收回或购买国有土地情形的，会及时告知土地使用者按规定办理国有土地使用权收回或购买手续。⑤需转让划拨土地使用权的，土地使用者不得自行招商，必须由土地行政主管部门统一储备。3.3.1收回的方式(依法取回)一是终结性无偿收回。对行政划拨的土地，因用地单位迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用的，公路、铁路机场、矿场经核准报废的，期限届满未申请续期或者虽申请续期未获批准（住宅用地除外）等，均可以无偿收回。二是处罚性强制收回。因土地使用者未按出让合同约定的期限、条件和规定用途开发、利用土地即闲置土地超过两年的，出让方可以无偿收回土地使用权。三是有偿收回：1.为公共利益需要；2.实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地。3.土地使用者需转让其划拨土地使用权的；3.3.2划拨土地使用权收回1、依据石家庄市人民政府公布的市区土地基准地价，按照规定的比例给予补偿；2、对于经市人民政府认定的特困国有企业和需要政策性扶持的项目，经提出申请，报经市人民政府集体研究决定，可在土地出让收入中扣除储备成本后，部分或全部返还给原企业，并实行公示制，接受社会监督。3、依照前款第（一）、（二）项收回出让土地使用权的，根据原土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

3.3.2土地使用权收购收购是政府向土地使用者赎回土地使用权的行为需要与土地使用人进行平等协商，达成协议，从而买回土地使用权，不体现和动用政府公权力，即政府不能强制收购，权利人可以转让于他人。即使政府自我立法授权强制收购，但不具有正当性和强制性。各地工业企业搬迁往往采取协议性收购方式，并且不分是否属于无偿供应的土地，一律有偿取得。3.5土地收购补偿规划用途影响补偿方式有偿收回收购的土地规划为非经营性用地的，采取货币补偿方式进行

有偿收回收购的土地规划为经营性用地的，可以采取货币补偿或土地收益分成方式进行。4.0影响土地补偿价值因素和土地补偿方式4.1影响土地补偿价值的因素市土地行政主管部门对收回或购买使用权的土地，可按照出让条件委托具有资格的单位完成地上建筑物及其他附着物的拆迁、土地平整等前期开发工作。经市人民政府批准，也可通过该储备土地及地上建筑物的利用保证储备土地的保值增值。土地储备前期开发、利用活动应当遵守法律、法规、规章和市人民政府的有关规定，不得损害公众利益。

4.2土地来源不同影响补偿价值采取货币补偿方式收回收购划拨土地使用权及地上建（构）筑物，以土地使用权补偿作为主导方式的，土地按照评估价格的60%给予补偿，建（构）筑物按照评估价格补偿；以地上建（构）筑物作为主导方式的，按照房地产市场评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。采取货币补偿方式收回收购出让土地使用权及地上建（构）筑物，以土地使用权补偿作为主导方式的，土地和建（构）筑物分别按照评估价格补偿；以地上建（构）筑物作为主导方式的，按照房地产市场评估价格给予补偿。4.3收益或价款分成方式不分土地来源的情况采取土地收益分成方式收回收购的，暂不支付土地及地上建（构）筑物补偿费，按市场机制供地，出让土地总价款中扣除储备土地成本及国家规定用途的资金后（国家首先得到自己的收入后），与原土地使用权人按照4∶6比例分成。2009年改为按照出让总价款的4∶6实行比例分成。4.4补偿方式由被收储方选择4.4.1二环内企事业单位收购补偿金由土地补偿金与地上附着物评估价值构成，实行一揽子补偿，不再对被收储企业实行出让收益返还。土地补偿标准依据市政府公布的市区土地基准地价，按照所在区域居住用地基准地价（划拨土地使用权按照基准地价的60%）予以补偿。若被收储企业原土地用途的基准地价高于居住用地基准地价的，按原用途基准地价给予补偿。收回（购）面积按企业实际土地使用权面积计算。地上附着物的补偿金额按照重置价格结合成新评估后经财政评审确定价格予以补偿。4.4.2二环外企事业单位二环以外仍然实行储备办法规定的作价补偿或收益分成模式

4.5重污染企业对列入重点污染企业搬迁计划的，继续执行《石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级实施意见（试行）》（2009-14号文）规定：

1．基本补偿和分类资金支持。①基本补偿。以出让方式取得的土地，按现基准地价标准上浮20%予以补偿；以划拨方式取得的土地，按现基准地价的60%为基数上浮20%予以补偿；②搬迁改造资金支持。以出让所得收益减去土地及地上附着物基本补偿、收储成本(?)及必需的政策性扣除之后的剩余部分作为净收益，分段实行计提比例进行累加；③搬迁改造奖励支持。2．一揽子综合性资金支持

还可根据企业地理位置、固定资产状况、行业性质和搬迁总投资及搬迁积极程度，由市政府确定适当的土地收储价格，对搬迁企业实行一揽子综合性补偿和资金支持注：2014年颁布新14号文《关于中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见》取代之4.5.1

《关于中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见》（一）设立中心城区工业企业搬迁改造专项资金，用于基本补偿、政策资金、搬迁奖励及贴息扶持。（二）对原址土地可出让的搬迁改造企业，给予基本补偿和政策资金支持：1.基本补偿。以出让方式取得的土地，按现基准地价标准上浮20%予以补偿；以划拨方式取得的土地，按现基准地价的60%为基数上浮20%予以补偿。2.政策资金。按照搬迁领导小组批准的搬迁计划完成搬迁、投产并腾退土地的，企业原址预期土地净收益的90%补偿企业。（三）特殊企业采取“一事一议”。对原址土地不可出让或出让面积较少，土地净收益不足以支付搬迁改造成本的企业，参照同类地块的总体支持情况，由市搬迁办提出支持意见，经搬迁领导小组审定批准后，由市工业企业搬迁改造专项资金给予适当资金支持。（四）搬迁奖励。以搬迁领导小组审定的搬迁时间为限，对每提前一年完成搬迁的企业，市政府奖励200万元，最高奖励500万元。（五）贴息扶持。市级融资机构为支付企业搬迁改造筹集的资金，市财政按照基准利率给予50%的贴息补助，时间最长不超过三年，累计贴息数额不超过1000万元。（六）优先保障用地需求。企业搬迁改造项目优先申报省、市重点。年度土地指标向搬迁