国际估价标准与技术

国际估价标准与技术徐进亮博士资深皇家特许测量师资深中国土地估价师智地平台执行总经理

1IVS国际估价标准2美国USPAP3RICS红皮书4国际传统估价与分析技术5国际先进估价与分析技术一、国际估价标准委员会IVSCwww.IVSC.org国际评估准则IVS1981年国际财产评估准则委员会（theInternatianalAssetsValuationStandardsCommittee,TIAVIC）成立，1995年更名为国际评估准则理事会（theInternatianalValuationStandardsCommittee,IVSC）1984年，首份国际准则达成协议1994年，首份国际准则出版，2002年、2011年被重新修订，2013年7月1日公布最新准则国际评估准则理事会（IVSC）1、是注册于美国的一个全球性的非盈利机构，总部设于伦敦，最高权利机关为基金委员会，下属设有专业委员会和标准委员会。2、一个真正的国际性组织，现有74个成员体，来自于54个国家。成员资格一般代表各自国家的国家性评估协会或委员会。3、三个委员会：基金委员会、专业委员会、标准委员会，各司其职。准则被权威，习惯，或普遍认同作为一个典型或范例所确定起来的事物：标准，是一种常态的存在法律、法规、标准、道德规范

法律：是被制定的并且必须遵守法规：通常是帮助实施和贯彻法律，有时会有冲突标准（准则）：一种衡量方式道德规范：是不会令人产生误解使人在标准范围内行事准则和道德规范提供一个水平范围以保证竞争和衡量成功进行评估准则的执行1、IVS只提供指导但不执行2、事实上IVS不可能执行3、执行是各个国家的职责4、执行有时也通过其它手段进行许多国家的估价标准都参考了IVS的内容，如：RICS将IVS内容并入红皮书，要求会员同时必须遵守IVS指引IVS的目标和范围三条原则目标指引国际评估准则的发展1、促进跨国交易通过促进财产市场的发展、加强财务报告的透明性，增加评估的可靠性2、提供专业基准3、提供符合新兴工业化国家需要的评估和财务报告准则行为规范1、道德和能力要求2、保证评估结果是可靠的，一致的和无偏见的财产类型不动产、个人财产、交易、财务利益IVS基本结构IVS1市场价值评估基础IVS2除市场价值外的评估基础IVS3评估报告IVS评估原理不是一个关于评估的课程；包括了基本的评估概念和原理；除少数例外，基本原理得到全世界的认可土地、不动产等财产的概念价值、价格、成本和市场等概念IVS基本概念一IVS基本概念二IVS基本概念三IVS基本概念四市场价值市场价值是估计值，是对有意愿的交易双方经过理性谨慎自愿的市场行为之后，在评估期日双方不存在关联交易的一个所有物价值的预测市场价值是一宗不动产在经过适当的市场推广后，在估价时点由一个自愿的卖方出售给一个自愿的买方的正常交易中所形成的金额。在交易中，买卖双方掌握充分的信息，行事谨慎且没有受到胁迫。二、美国专业估价统一执业标准UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice,USPAP/由美国估价基金会的估价标准委员会发布在美国是被广泛接受和认可的评估执业准则，并成为国际评估界具有重要影响力的准国际性准则。UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice(USPAP)canbeconsideredthequalitycontrolstandardsapplicableforrealproperty,personalproperty,intangibleassets,andbusinessvaluationappraisalanalysisandreportsintheUnitedStatesanditsterritories.USPAP,asitiscommonlyknown,wasfirstdevelopedinthe1980sbyajointcommitteerepresentingthemajorU.S.andCanadianappraisalorganizations.Asaresultofthesavingsandloancrisis,theAppraisalFoundation(TAF)wasformedbythesesamegroups,alongwithsupportandinputfrommajorindustryandeducationalgroups,andTAFtookoveradministrationofUSPAPTheFinancialInstitutionsReform,RecoveryandEnforcementActof1989(FIRREA)authorizedtheAppraisalSubcommittee(ASC),whichismadeupofrepresentativesoftheleadingU.S.governmentagenciesandnon-governmentalorganizationsempoweredtooverseetheU.S.mortgageandbankingsystem.TheASCprovidesoversighttoTAF.1989年颁布的《金融机构改革、复兴和实施法案》（FIRREA）授权估价附属委员会（ASC）有权监督美国抵押贷款和银行体系。ASC是由美国著名的政府机构和非政府组织的代表组成，并对TAF

施行监督。TAFcarriesoutitsworkthroughtwodivisions–theAppraisalStandardsBoard(ASB)andtheAppraisalQualificationsBoard(AQB).Thelattergroupsetsforthminimumqualificationsforappraisallicensure,anditsworkhasbeenadoptedbyallstatesandterritories.TheASBmaintainsUSPAP,andissuesupdatesinJanuaryofevennumberedyears.TAF

设有两个工作委员会

–

估价准则委员会（ASB）和估价认证委员会（AQB）。AQB提供最低资格鉴定执照，所有的州与地区都予以认可；ASB

制定USPAP，每两年的1月重新公布。第1部分准则与准则说明.定义导言规则职业道德规则专业胜任能力规则工作范围规则管辖除外规则准则和准则条文准则1不动产评估准则2不动产评估报告准则3评估复核和报告准则4不动产评估咨询准则5不动产评估咨询报告准则6批量评估和报告准则7动产评估准则8动产评估报告准则9企业价值评估准则10企业价值评估报告评估准则说明评估准则说明1评估复核——评估准则条文3—1(g)注释的细化说明评估准则说明2折现现金流分析评估准则说明3追溯性价值意见评估准则说明4未来价值意见评估准则说明5职业道德条款的保密规定评估准则说明6不动产和动产市场价值意见中的合理展示期评估准则说明7对不动产和动产评估中特定条款的背离许可评估准则说明8报告的电子传递评估准则说明9明确预期用途和预期使用者评估准则说明10在涉及联邦权益的交易中投保联邦存款保险的金融机构所使用的业务评估程序与USPAP关系示意图不动产评估程序评估复核程序不动产评估咨询程序批量评估程序动产评估程序企业价值和无形资产评估程序第2部分咨询意见咨询意见1交易历史咨询意见2评估对象的勘查咨询意见3以前评估的更新咨询意见4准则条文1—5(b)咨询意见5开展评估业务过程中的帮助及助手要求咨询意见6评估复核功能咨询意见7营销时间意见咨询意见8不动产评估中的市场价值和公允价值咨询意见9涉及环境污染的不动产评估咨询意见10评估师和客户关系咨询意见11评估准则条文2—2和8—2中有关评估报告类型的内容咨询意见12采用准则条文2—2和8—2中的报告类型咨询意见13不动产抵押估价业务中遵守USPAP咨询意见14补贴住房的评估咨询意见15限制评估业务中启用偏离条款咨询意见16公平住房法和评估报告内容咨询意见17计划进行改良的不动产评估咨询意见18自动评估模型(AVM)的使用咨询意见19不动产评估业务中不能接受的业务条件咨询意见20复核人单独形成价值意见的评估复核业务咨询意见21遵守USPAP咨询意见22不动产市场价值评估业务中的工作范围咨询意见23在不动产评估业务中明确评估对象的相关特征咨询意见24通常执业方式咨询意见25在涉及联邦权益业务中明确客户咨询意见26将报告“改编”(转交)给其他当事方咨询意见27为新客户评估同一资产咨询意见28工作范围的决定、执行和披露咨询意见29可接受的工作范围咨询意见30联邦监管金融机构使用的评估咨询意见31涉及多个评估师的业务咨询意见32从价税评估和批量评估业务监管部门联合评估和估价指南目的背景监管政策评估和估价规程选择进行评估和估价工作的专业人士评估和估价职能的独立性需要评估的交易业务最低评估准则评估类型需要进行估价的交易业务估价内容进行估价专业人士的资格评估和估价的有效性更新贷款、再融资及其他期后业务规程的执行日常监督关于违规投诉自动评估模型简介目前使用的三种自动评估模型关于使用自动评估模型的指南和规范美国评估相关部门网址联邦部门政府发起企业民间组织州评估师管理部门后记三、RICS估价标准（REDBOOK）RICSValuation–ProfessionalStandardsJanuary

2014英国皇家特许测量师学会红皮书的目录1、引言2、术语3、专业标准（PS）4、全球估价实践声明5、2013年IVS6、全球估价实践指南7、全球估价标准、附录及指导性说明变更概述与IVS的联系重点术语对标准执行的要求从未如此严厉强制适用大量减少例外情形违反规定条款一一一惯坚持合规性与职业道德12个核心价值A）正直不阿

绝不把你自己的所得利益凌驾于客户的福利之上，或是凌驾于你要对其履行职业职责的对象的福利之上。一直尊重客户的私密性。在你的判断力之内，总是考虑社会更广泛利益。

B）诚恳可靠

做任何事情都让人信任，绝不故意误导。不保留信息或歪曲信息。

C）透明公开

与你的客户分享实情，让事情尽可能的简单和易于理解。

D）承担责任

承担所有的责任，如果事情没做好，从不责备他人。E）贵乎自知知道你的专业能力限度，不要企图超越这个限度，绝不做超出你的专业能力范围之事。

F）客观持平提出的建议要清晰、恰当，绝不能让你的情感或利益左右你的判断。

G）尊重他人绝不对他人持有偏见。

H）树立榜样记住：牢记你的任何公众及私人行为都会影响你个人、RICS及其他会员的名誉。I）敢言正道当发现任何形式的危害安全行为或不法行为时，敢于采取应有的行动。J）奉公守法避免任何违反法律、引起诉讼以及有损职业清誉的行为。K）避免冲突申明任何潜在的利益冲突，以及个人、专业等所有相关方面的冲突。

L）保守秘密维护客户的隐私，非不得已绝不泄露机要信息。五大道德价值标准做事有诚信永远提供高水平的服务所作所为促进公众对此专业的信任对别人要尊敬承担责任独立性、客观性与利益冲突一一一一共14条，这里不一一列举，几乎穷尽各种典型情况。与国内估价标准不同这是以前没有如此强调的以前也提的很少轮替政策强调审查他人报告聘用条款谁是估价业务的完成人假设与特殊假设假设与特殊假设限制条件限制条件限制条件勘查（物理）勘查（市场）假设与特殊假设的应用第六十二条（主要假设情况）如果注册房地产估价师认为某些事项是合理的、可接受的及无需具体查勘的，可以对此作出假设。历史性建筑估价中的假设通常包括下列内容：（一）产权。要求产权排他性，不存在抵押、查封等或地役权、优先权、通行权等因素影响，除非有特殊说明。注册房地产估价师应要求估价委托人提供相关资料。（二）市场状况。市场通常分为活跃、滞销或疲软市场，各地历史性建筑保护政策不一，市场活跃度也不同，注册房地产估价师应根据当地市场情况进行假设，并对已经发生的市场变化情况予以考虑和说明。估价是一种专业服务是指某个组织或个人，应用某些方面的专业知识和专门知识，按照客户的需要与要求，为客户在某一领域内提供服务。特点是：知识含量、科技含量较高。但要避免自说自话。估价旧思维所有不动产都有价值；估价师的工作就是“寻找”价值，编写报告；报告必须是所有人都能理解的。新思维顾客遇到了问题；估价师通过与顾客的协商，明确问题的根源和实质；为了解决客户遇到的问题，估价师与客户达成协议；估价师确定适当的工作范围，形成具有一定可信度的意见和结论；估价师以清晰、易于为客户及其他预期客户所理解的方式报告其估价结果。旧思维与新思维差异

重要的原因是市场的差异性71房地产投资的成熟（MaturityofRealEstateInvestments）

CapitalGain（资本收益）IncomeGain（现金流收益）Return（收益）Return（收益）EmergingMarket（新兴市场）DevelopedMarket

（发达市场）ChinaUSA’60s’00sJapan最终取决于经济发展阶段：四、国际传统估价与分析技术简介AI美国估价学会/

美国估价技术是目前国际公认的技术较为成熟的体系三大方法经济权益完全产权市场租金出租人权益合同租金承租人权益两者差额超额租金负承租人权益合同租金高于市场租金正承租人权益合同租金低于市场租金合同租金（出租人权益）合同租金（出租人权益）市场租金（完全产权）转租人或者中间承租人权益出租人初级承租人次级承租人

（次级出租人）1、市场比较法最基本的方法，充分反映了房地产市场上大多数主体的思维模式。住宅领域：市场比较法是最令人信服、也最便于运用的方法。商用房地产（CommercialRealEstate）领域：对象房地产大型化、综合性趋势日益显著。优良替代物缺乏、可比案例价格调整困难的困境，适用性受到限制。1比较因素的描述转让的不动产权利融资条件销售状况购买后要立即支付的费用市场条件（时间修正）区位物理特征经济特征土地使用用途（用途分区）非不动产组成的价值市场条件（时间修正）成交日期距离现在的时间价格/平方英尺-3010.00-912.50-458.00-448.50-413.95-488.50-369.00-114.50-2011.00市场条件（时间修正）成交日期距离现在的时间价格/平方英尺-488.50-458.00-448.50-369.00-3010.00-2011.00-912.50-413.95-114.50市场条件（时间修正）r=0.9840

市场条件（时间修正）成交日期距离现在的时间价格/平方英尺Ln($/平方英尺）-488.502.14-458.002.08-448.502.14-369.002.20-3010.002.30-2011.002.40-912.502.53-413.952.64-114.502.67市场条件（时间修正）对数曲线图：r=0.9899对偶数据分析待估不动产案例1案例2案例3案例4价格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10销售日期当前6个月前当前8个月前9个月前街道主街主街百老汇大街主街百老汇大街城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville③比较因素的修正对偶数据分析待估不动产案例1案例2案例3案例4价格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10日期修正当前6个月前当前8个月前9个月前修正价格/平方英尺$11.00$10.00$9.50$10.00大街主街主街Broadway主街Broadway街道修正+1.00+1.00修正价格/平方英尺$11.00$11.00$9.50$11.00城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville城市修正+1.50表格的主要步骤第一步：以交易案例2和4为基础，市场状况修正选择每月提高$0.10第二步：以交易案例1和2为基础，Broadway劣于主街，修正数量为$1.00/平方英尺第三步：以交易案例1和3为基础，Eastville劣于Westville,修正数量为$1.50/平方英尺2、成本法中国估价结果相对较低。主要原因：地价不以市场比较法取得，开发成本未算全。

美国房地产市场主体较少以成本积算思路考虑房地产价格；成本法中减价修正额（或折旧）的估算较为繁复和困难，影响了成本法试算结果的可信性。工作表格Worksheet折旧

DepreciationandobsolescencePhysicalDepreciation物理折旧FunctionalObsolescence功能折旧ExternalObsolescence外部折旧折旧的求取方法

MethodsofestimatingdepreciationMarketextractionmethod市场提取法Age–lifemethod年龄-寿命法Breakdownmethod分解法市场提取法

MarketExtractionmethod年龄-寿命法/Age-LifeMethod分解法/

BreakdownMethod功能折旧的计算

Calculatingfunctionalobsolescence外部折旧/ExternalObsolescence衡量外部折旧的方法：市场提取的折旧分配法市场资料分析法收益损失资本化法房地产权益修正

PropertyRightsAdjustment成本法求取的结果是完全产权（feesimple）状态下的房地产市场价值，如果估价对象是出租人权益（leasedfeeinterest）或承租人权益（leasedholdinterest），应进行权益修正。3、收益法a.直接资本化法

b.报酬资本化法还原利率(资本化率)研究

直接资本化率(R)

报酬资本化率(Y)

直接资本化率（Rate）指将单一年度内的预期收益直接与价值指示的折算比率。

R不是投资回报年，不是投资绩效的完全度量；R可能高于、低于或等于投资回报率，取决于收益和价值的预期率变化；报酬资本比率（YieldRate）是指将未来收益（通常包括定期收益和转售价值）与价值指示的折算比率，又表现为投资回报率、内部收益率和折现率等。例：计算Ro、YoRo=10.5%IRR(Yo)=12.51%相对于国内基本公式，R应从理论上与Yo相同，是长期投资回报绩效的体现。第0年第一年第二年第三年第四年第五年Io189000194400200880200880205200转售价值V-18000001980000直接资本化率和报酬资本化率之间的函数关系资本化率体现的是收益与价值的关系，资本化率=安全利率+风险调整率，即物业风险越高，资本化率就越高。直接资本化率(R)求取方式的特点不需要预测未来许多年的净收益,只需预测未来一年的收益，一般比较容易判断不需要考虑房地产未来的转售情况数据往往来源于市场显示的收益与价值，能较好的反映市场当前的实际情况由于只是一年的预测，一般对增长率判断失误，误差会比较大更多地考虑房地产的现实回报率，对时间变化不能较好预测直接资本化率风险要低于反映长期回报的报酬资本化率一般报酬资本化率公式：

R0=Y0-A=Y0-Δ0·a其中R0为综合直接资本化率；

Y0为综合报酬资本化率

A通常表示为持有期房地产全部价值的资本化率

Δ0为房地产持有期总价值变化的百分比值

a为年度换算系数基本金融函数6个基本金融函数1元的未来价值

FV？PV（1元）5年12%1元的现值

FV（1元）

PV？5年12%1元年金的未来价值PMT（1元）FV？5年12%1元年金的现值PMT(1元)PV？5年12%偿债基金未来现值为1元的年金值5年12%FV（1元）PMT？贷款偿付金现值为1元的年金值PMT？5年12%PV（1元）

①1元年金的未来价值②1元年金的现值③1元的未来价值④1元的现值⑤现值为1元的年金值⑥未来价值为1年的年金值房地产市场分析基本概念①基本定义②市场分析的基本步骤与工作内容③市场分析的层次115①市场分析的基本定义对某一特定经济物品或服务的市场做确认和研究市场分析的核心是确定不动产的最高最佳使用状况、市场的需求与供给的竞争关系及其潜在市场占有率通过从具体不动产在具体市场的具体使用方式下采集具体的收益数据，运用到数理模型中，用来反映未来变化状况的合理解释116②市场分析的基本步骤与工作内容117对象不动产产品分析物质特征、权属特征、区位、市场吸引力，最高最佳使用确定细分市场界定对象不动产的市场区域确定对象不动产最可能的使用者预测需求量（以因果分析为基础，从分析影响需求的主导因素入手）住宅：人口零售商业：最终消费者的收入水平办公：就业水平及其中使用办公室的人数预测供给量对象不动产所属类型的现有存量面积

+潜在竞争性不动产的面积分析需求与供给的相对关系当供给=需示，即供求平衡当供给>需求，过剩供给=供给量-需求量；当供给<需求，剩余需求=需求量-供给量。预测对象不动产的市场占有率③市场分析的层次划分为四个层次等级：A级市场分析，是传统的描述性分析，市场数据主要是从已有区域和城市数据中得到，定位于对过去的分析而非未来，对市场供需的说明主要依靠可比销售案例B级市场分析，在A级市场分析的基础上，对供给和需求进行更详细的市场调查，以此为基础，使用确定的数据推测对象不动产的最高最佳使用方式A、B级市场分析主要通过历史数据进行推导C级市场分析，运用基本的预测分析技术，通过对供给和需求的预测，初步判断市场吸纳能力、销售或租赁性况以及可能的市场价格，包括市场份额、区位竞争力等D级市场分析，在C级市场分析的基础上，还包括未来可能的土地利用计划安排，公共和私人财务能力、公共政策分析、风险分析，并且提供详细的开发估算和最佳使用方式结论等C、D级市场分析主要使用数理技术进行预测市场分析的层次表120推断分析描述性分析A——BC——D推断出的对象不动产属性量化的对象不动产属性通过宏观分析推断出的用途和市场适销性的区位性决定因素通过宏观和微观分析得出的用途和适销性的区位性决定因素的定量分析和图表分析根据普遍的经济基础分析推断的需求由原始的经济基础分析得出的需求通过选择的可比实例推断需求通过特定的对象不动产市场细分和人口统计资料得出的需求预测通过选择的可比实例推断供给通过清点现有的和预测的计划完成的情况得出的量化的供给量推断的均衡/最高最佳使用和市场占有情况的结论量化的均衡最高最佳使用——概念计划时间进程——量化的市场占有的预测重点是：由直觉得到的知识历史资料判断重点是：可量化的资料预测判断A、B级市场分析适合于一个稳定、相对平衡的市场：1、有数量稳定的近期、以货币结算的销售2、供给不存在明显的过量或短缺3、价格、空置率、租金等指标相对稳定适用于项目规模小、市场相对稳定的已有不动产项目C、D级市场分析适合于一个不稳定、供需不平衡的市场：1、市场销售状况波动明显2、供给存在严重过量或不足3、价格、空置率、租金等指标变化情况复杂适用于拟开发项目或可改建项目不动产可销售性分析用来研究目前或未来市场上，针对于某地区的不动产如何被吸纳、被出售或出租，包括市场分析或同一类物业的市场分析1、不动产生产能力分析2、市场区域分析3、需求分析4、供给分析5、供给和需求相互作用分析1、生产能力分析是分析不动产提供服务以满足人们需要和利用房屋从事经济活动的能力以及提供生活便利的能力解决的问题：标的不动产向市场提供什么？其竞争的优势和劣势是什么？

不动产实际和潜在的生产能力是以下各因素的函数：宗地与建筑的物理、区位属性；不动产合法权利；法律或规划限制等2、市场区域针对某一具体不动产的市场范围进行地理或位置上的描述，在可能的、潜在的购买者和用户心目中，与不动产具有相似性、可替代性，并且可以与之形成有效竞争的不动产所处的区域范围时间-距离关系替代与竞争人口估算区域：面对的市场有多大126127128129MultipleNuclei130131132CurrentTrendsinaMetropolitanArea133PracticeProblemAnalysisofGrowthPatterns3、需求目的是要找出致使这些需求发生变化的经济变量和人口统计变量主要经济变量：就业情况、人口、家庭、收入、住房、零售支出、空间增长模式家庭结构：单身家庭、多人家庭家庭式住宅、公寓式住宅（多户）零售物业市场人口预测可支配收入家庭规模支出模式住宅物业市场人口预测收入家庭规模年龄不动产个人所有权和租赁状况4、供给分析限定为仅包括与需求预测区域相对应的地理区域内的不动产主要经济变量：价格和土地、劳动、资本及管理的成本5、供给/需求相互作用经济指标空置率吸纳率相对供给量的需求量价格和租金变化趋势不动产交易量的差额商业购物中心市场分析1、术语购物中心定义分类：邻里型、社区型、地区型、专卖店或主题购物中心以及其它购物中心建筑术语停车系数：每单位总可出租面积平均拥有的车位货物类型：便利品、专业品、耐用消费品和冲动型商品商业区一级商业区：车程5分钟，购物中心20分钟以内；从地理区域向外延伸，消费额占所在区域零售总额的60-70%次级商业区：车程15分钟，购物中心40分钟以内；从地理区域向外延伸，消费额占所在区域零售总额的20-30%三级商业区：一级和次级商业区总和应占有90%的总销售额，其它的10%由三级商业区占有，距离没有明显指标，除非该地区没有其它的商业设施，否则很少把三级商业区定义为地区商业中心购物中心分析的特点购物中心本身并不能产生新的机会，只是在与其它商业进行竞争时分割现有市场必须考虑已经存在的、已规划的或潜在的竞争购物中心的市场占有是商业区和商业区中主要竞争区位的主要租户的函数，必须仔细研究哪些竞争区位的主要租户购物中心不能优先发展，而只能跟随社区的发展而发展，所以当地区发展明显时，出租的房屋子和租金才可能增加购物者一般不会轻易放弃一个主要的购物中心购物中心市场分析过程1、定义生产量（不动产生产能力分析）进行地块和建筑分析，以确定物业的竞争优势和劣势进行位置分析研究土地用途和关联性确定标的不动产在城市发展结构的位置列出初步竞争供给的详细目录给标的不动产在商业区内的竞争地位评级2、确定不动产的使用者和商业区（市场描述）3、预测需求因素预测一级商业区的家庭数量估算商业区内家庭的平均收入、中等收入及总收入估算一级商业区内零售额占收入的比例估算一级商来区内标的类型物业销售额所占比例估算一级商业区内标点类型物业销售额保持所占比例的潜力估算一级商业区内，为支撑零售物业空间每单位所需要的销售额对于次级商业区，重复上述步骤确定一、二级商业区内，为支撑零售物业空间每单位所需要的销售额4、详细分析和预测竞争性供给估算现存的竞争零售空间分析现存的可比和竞争性的出租物业预测新的竞争空间5、分析供给和需求6、预测标的不动产的占有率分析推测出的需求数据可以比较的物业数据二手数据调查和预测标的物业的历史占有率地区经济分析其它用基本方法推测占有率用推测方法