盐城金座广场市场调研报告

盐城金座广场

市场调研报告2013.11目录盐城概况市场调研分类市场调研参考物业结论盐城概况盐城市位于江苏省苏北沿海中部，全市总面积14565平方公里，是江苏省辖市中面积最大的城市；GDP突破千亿，人口达到820.4万，是继徐州市后经济实力居苏北第二位的城市。地处沿海、沿江、亚欧大陆经济带上，沿海线582公里，是加快全省城市化进程的重要战略，也是推进苏北城市化进程的重要战略，更是国家沿海大开发战略的重要举措，其区域战略地位十分显耀。城市状况全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；上海经济圈——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。盐城概况城市状况盐城——江苏省辖市中面积最大，沿海面最长（约占全省56%）盐城——经济稳固快速增长，苏北5市排名第二盐城——人口密度大，且发展迅速，2020年市区人口可望达到200万盐城——大市区，小城镇发展战略：市区版图扩张“大而快”，城市框架扩张迅速。是一个城市、经济、人口均达到平稳快速增长的成长型城市盐城概况城市状况盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市人口75万2005年人口100万2010年人口150万2020年人口200万2030年按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2010年要达到100万，2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市。

城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展；对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇；盐城概况发展规划盐城——国家发展战略城市3小时经济商圈盐城可辐射华东12个城市

盐城将发展成300万人口特大城市

盐城动车组2013年正式开通城市定位：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。盐城概况发展规划2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住仓储物流市场城西南工业仓储物流市场城北工业铁路物流仓储居住商服教育物流工业仓储六大功能

河东居住工业基本平衡盐城市总体规划(2003-2020)盐城概况城市规划

城市发展的主体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东，适度向西，控制向北。

城市版图由2006年71平方公里扩展到目前的118平方公里，大市区框架基本形成。

盐马路—文港路—海纯路—青年路的中心城区向南扩展到新都路、向西到西环路、东到通榆河以东希望大道盐城概况城市规划盐城市经济保持平稳快速发展，年均环比增幅达18%。城市经济以汽车成产、高档纺织、动力机械为基础的支柱产业，化工、造船、海洋滩涂产业持续发展。城市经济实力不断增强，为房地产市场提供有效保障。盐城概况经济状况盐城概况经济状况盐城市区人口于2008年突破100万大关,其中外来人口约只占到7.2％，外籍人士占到0.4％,消费人口主要为盐城当地客户，人口结构较单一。2010年城市化水平达到47.8%，至十二五期末城市化水平目标58%。依据市政府城区发展规划：预计到2020年，盐城城区人口将突破200万人大关。盐城概况经济状况盐城概况经济状况总结：

盐城经济发展迅猛，城市综合实力不断增强；市场消费水平和能力在苏北五市中仅次于徐州，市场潜力巨大；沿海开发战略和城市化进程将对房地产市场提供良好持续的市场环境。盐城概况经济状况供求现状板块及差异城市规划价格走势目录盐城概况市场调研分类市场调研参考物业结论市场调研在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位已成为项目立足的关键。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来……市场现状从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；城市规划不断完善，新区逐渐形成；城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；旅游市场逐步放大，外来人口持续增多。市场调研市场现状盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；商务活动没有形成规模，难以推动高端消费；商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划；旅游人群并不能带来持续的消费；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：市场调研市场现状各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市场竞争将日趋激烈。市场调研市场现状通过比较，盐城房价处于相对比较安全的低洼水平，排除政府限价因素，房地产市场价格理论上具有一定上扬空间。市场调研市场现状在盐城房产市场整体运行良好的大环境下，受国家政策影响，在全市范围内采取物价控制，价格相对稳定，另因市场调控，银行信贷政策紧缩，引起了部分楼盘成交量的下降，但房价缓慢增长趋势不变。刚性需求占主导地位，消费较为理性。房价持续平稳上扬，楼盘品质提升快，已经进入大盘发展品质竞争时代。市场销售状况稳定良好，基本无存量房这是一个以刚需为主流、城市扩张为基础持续稳定、健康发展的市场。市场调研市场现状市场调研板块划分根据盐城商业网点规划：市区将形成“一主、四次”的商业空间布局，即一个市级商业中心，四个区域商业中心，另有3个在建商圈，并同时建设若干商业特色街区。市场调研商圈位置核心商业与市中心距离商圈定位存在问题铜马商圈市中心百货大楼、商业大厦、金鹰、乐天玛特0盐城中心商圈商业升级，提升配套招商场商圈老城北偏东招商场、四季服装城、悦达酒店、瀛洲宾馆2公里盐城小商品批发市场商业升级，提升配套大庆路商圈老城南部家乐福、鸿基电脑城0.8公里老城区新型综合商圈过于分散，缺乏整合盐渎商圈新城区盐渎公园周边东进路餐饮街、水街3.2公里新城区特色商圈招商不力，人气不足世纪大道商圈新城区南部红星美凯龙4.8公里专业市场与西环路的竞争盐城“1+4”商业网点现状板块划分市场调研价格走势除2008年受整体宏观楼市环境影响，销售均价有明显降低外，自2006年-2012年的7年间，盐城房产市场价格持续并稳定上扬。2009年起出现明显涨幅，2010年开始由于国家楼市限价政策令房价得到较有效的抑制。目录盐城概况市场调研分类市场调研参考物业结论城南新区商圈分类市场调研公寓市场项目售价物业费装修情况占地面积建筑面积层高开发商紫薇金融城8500-12000元/㎡4.5元/㎡办公简装182000㎡620000㎡无挑高金融城建设发展有限公司紫薇国际广场6800元/㎡2元/㎡毛坯12万㎡30万㎡无挑高盐城瑞尔房地产开发有限公司城中一号公馆8600元/㎡1.5元/㎡毛坯90526㎡162947㎡无挑高盐城市中建地产有限公司金鹰天地中心8500元/㎡1.5元/㎡毛坯70720㎡322100㎡5.4米盐城金国联置业有限公司圣华名都苑公寓5000~7000写字楼8000，2元/㎡毛坯31687㎡110602㎡无挑高盐城圣诚置业发展有限公司竞争案例（南）分类市场调研公寓市场均价6800元/㎡物业费2元/平方米·月占地面积12万㎡建筑面积30万㎡容积率2.5总户数440项目地址人民南路紫薇国际广场竞争案例（南）分类市场调研公寓市场紫薇国际广场位置竞争案例（南）分类市场调研公寓市场紫薇国际广场户型竞争案例（南）分类市场调研公寓市场购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群目标人群需求项目名称学区资源紫薇国际广场聚亨路小学康居路中学金鹰天地中心聚亨路小学康居路中学城中一号公馆解放路实验小学文峰中学圣华名都苑南苑小学文峰中学虹亚·翰府广场盐城小学景山中学（在建中）河东商圈分类市场调研公寓市场项目售价物业费装修情况占地面积建筑面积层高开发商涌鑫中心毛坯5000元/㎡精装7000元/㎡2元/㎡毛坯，精装约46000㎡250000㎡无挑高盐城涌鑫地产有限公司绿地天成苑4800元/㎡2元/㎡毛坯119047㎡36万㎡无挑高盐城绿地浩盈置业有限公司国园一城5500元/㎡1.5元/㎡毛坯98667㎡32万㎡无挑高盐城市国园置业有限公司虹亚·翰府广场5000元/㎡1.7元/㎡毛坯3.4万㎡9万㎡无挑高盐城虹亚置业有限公竞争案例（东）分类市场调研公寓市场均价5000元/㎡物业费2元/平方米·月占地面积约46000㎡建筑面积250000㎡产权40年容积率4.49总户数994项目地址新都东路31号项目在售房源为27-58㎡的住宅及办公楼，毛坯均价为5000元/㎡

（含家具装修7000元/㎡）购买客群：盐城本地投资创业青年、起亚集团中高层员工购置涌鑫中心：竞争案例（东）分类市场调研公寓市场涌鑫中心位置竞争案例（东）分类市场调研公寓市场涌鑫中心户型城南新区商圈分类市场调研商业市场项目售价占地面积建筑面积开发商紫薇金融城3-4万元/㎡182000㎡620000㎡金融城建设发展有限公司紫薇国际广场3万元/㎡12万㎡30万㎡盐城瑞尔房地产开发有限公司五洲国际广场4万/㎡22386.9㎡12.8万㎡盐城五洲置业有限公司金鹰天地中心自持70720㎡322100㎡盐城金国联置业有限公司圣华名都苑2-3万元/㎡31687㎡110602㎡盐城圣诚置业发展有限公司竞争案例（南）分类市场调研商业市场均价40000/㎡占地面积22386.9㎡建筑面积12.8万㎡容积率4.0绿地率20%项目地址迎宾南路28号五洲国际广场：购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单位竞争案例（南）分类市场调研商业市场五洲国际广场位置河东商圈分类市场调研商业市场项目售价占地面积建筑面积开发商不夜城2。3万元/㎡未知63000㎡盐城嘉元置业有限公司国园一城2万元/㎡98667㎡32万㎡盐城市国园置业有限公司虹亚·翰府广场2万元/㎡3.4万㎡9万㎡盐城虹亚置业有限公竞争案例（南）分类市场调研商业市场均价20000元/㎡物业费1.7元/平方米·月占地面积34302㎡建筑面积367180.2㎡容积率2绿地率35%总户数474项目地址亭湖新区希望大道东纬二路北韩府广场：购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单位竞争案例（南）分类市场调研商业市场翰府广场位置供求关系分类市场调研商业市场年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。目录盐城概况市场调研分类市场调研参考物业结论制定计划项目定位玉桥市场汽车站火车站参考案例（商业）：南京玉桥市场制定计划项目定位酒店式公寓商业品牌折扣店（未营业）商业三期综合购物广场&美食广场商业一、二期专业批发中心参考案例参考案例（商业）：南京玉桥市场制定计划项目定位玉桥三期定位时尚生活购物中心。围绕时尚和生活的主题，设置面积2200平米高23米顶部自由开启（南京首家）休闲主题中庭、3000平米室外绿地花园（南京独家）和1000辆车的地下停车库。酒店式公寓高100米，傲视周边建筑，建成后将成为中央门商务商贸集聚区的地标性建筑。玉桥商业广场涵盖了购物、餐饮、休闲、商务、娱乐等多种功能，未来将成为城北新的综合购物和生活休闲中心。参考案例（商业）：南京玉桥市场制