房地产营销策划-城市广场项目规划

项目开发建议书##房地产开发有限公司（筹）

2004年10月呼和浩特“城市广场”

CITYPLAZA1呼和浩特城市广场项目开发建议书

提要项目开发背景项目开发前思——我们关于城市运营的理念项目定位项目设计说明项目经营开发模式项目开发目标效益结束语CITYPLAZA2呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发背景呼市在五个少数民族首府城市中，规模以上工业增速列第一，具备了高速发展的基础，处于大力发展的时机；扩大了城市规模、建立了城乡一体化的格局；城市建设基本思路：“拉开城市框架，迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市”；现有城市规划和布局尚难体现作为区首府的现代化、国际化、规模化的特征；CITYPLAZA3呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发背景呼市道路设施建设、环卫绿化、城区改造突飞猛进，但欠账较多；拟把中山西路建成“王府井”重点商业街区规模大，消费力相对不足；注重开发旅游精品、对相关产业的拉动作用，以草原文化、历史文化和民俗文化为主题；面临从单一草原文化为主向全方位旅游文化转化的课题；政策资源是最大的优势资源，开发全新旅游项目，形成全天候旅游，真正成为支柱产业。CITYPLAZA4呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发背景项目位置CITYPLAZA5呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发前思城市运营是当今时代城市发展的经营战略：近１０年来，中国的城市化水平以平均每年0.6％左右的速度提升，目前已达到３５％左右，将进入飞速发展的阶段，呼市领导者也在运筹帷幄；城市运营依赖政府运营商需要更高的境界：政府权衡和制定城市经营的长期战略、短期战略、城市策划，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。关于城市运营的理念（1）CITYPLAZA6呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发前思城市定位——塑造城市之魂经营城市是一个极复杂的系统工程，城市定位是基本前提，城市定位高于一切，没有准确的定位，就谈不上城市的发展战略。城市运营——产业要素整合城市空间规划城市建设实施。关于城市运营的理念（2）CITYPLAZA7呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发前思呼和浩特城市定位对呼市定位的建议（1）CITYPLAZA青城古韵边疆新城特区首府商海明珠——中国西北部地区的旅游城市8呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发前思区域开发是城市运营的基础战略对呼市定位的建议（2）CITYPLAZA区域开发担负着以点带面的表率作用，是城市运营的关键。为整体的城市规划、建设、提升和完善起到积极的引导作用。9呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发前思项目发展方针：对呼市定位的建议（3）CITYPLAZA满足：满足呼和浩特市日益增长的文化、娱乐、旅游、商务需求；引导：引导新型消费模式和生活方式；创新：概念创新，设计创新，经营创新；整合：整合房地产、商务、商业、旅游、娱乐等行业资源，优化循环，资源共享。10呼和浩特城市广场项目开发建议书项目定位CITYPLAZA项目整体定位呼和浩特市具有国际水准的现代化、时尚化综合性城市中心。项目市场定位呼和浩特市高档娱乐、游艺、商务、餐饮、精品商业、酒店、高档公寓综合体。11呼和浩特城市广场项目开发建议书项目定位CITYPLAZA项目规划主题应用哈里斯和厄尔曼的多核心社区规划模型（TheMaltipleModel），将旅游业与经济并行思考，利用本地稀缺和优势资源，废除路边经济的单一性，侧重整个地域的均衡发展。12呼和浩特城市广场项目开发建议书项目定位CITYPLAZA项目文化主题迎合全中国经济腾飞所伴随的中产阶级（Gentrification）的大量产生，在建筑文化表现中突出西方同时代所代表的“后现代派”文化，用建筑文化演绎当代的精神文明与物质文明。13呼和浩特城市广场项目开发建议书项目定位CITYPLAZA项目文化内涵项目经营特色引入国际潮流的文化形成对本地文化的提升。

以商务和旅游人群的活动、爱好、心理趋向、生活习惯为主线，在提供相关服务的同时，引导消费。并成为全国知名的旅游目的地。14呼和浩特城市广场项目开发建议书项目设计说明CITYPLAZA设计图项目原址平面图项目规划总平面图项目分区示意图项目分区功能示意图项目立面透视图项目交通组织分析图项目绿化、景观分析图15呼和浩特城市广场项目开发建议书项目原址平面图

项目设计说明CITYPLAZA16呼和浩特城市广场项目开发建议书项目规划总平面图17呼和浩特城市广场项目开发建议书项目分区示意图A区C区D区B区E区F区G区H区18呼和浩特城市广场项目开发建议书项目设计说明CITYPLAZA功能分配A区：时尚餐饮休闲街；B区：特色餐饮街；C区：特色商品店，酒吧，电子游戏，演艺中心等综合建筑群；D区：大型室内外综合游艺中心；E区：青年会馆和部分餐饮；F区：由顶级酒店、甲级写字楼和会议中心组成的商务中心区；G区：中心广场；H区：以酒店式服务公寓、单身贵族公寓为主的特色社区。19呼和浩特城市广场项目开发建议书A区：时尚餐饮休闲街功能示意图---A区20呼和浩特城市广场项目开发建议书B区：特色餐饮街功能示意图---B区21呼和浩特城市广场项目开发建议书C区：特色商品店，酒吧，电子游戏演艺中心等综合建筑群功能示意图---C区22呼和浩特城市广场项目开发建议书D区：大型室内外综合游艺中心功能示意图---D区23呼和浩特城市广场项目开发建议书E区：青年会馆和部分餐饮功能示意图---E区24呼和浩特城市广场项目开发建议书F区：由顶级酒店、甲级写字楼和会议中心组成的商务中心区功能示意图---F区25呼和浩特城市广场项目开发建议书G区：中心广场功能示意图---G区26呼和浩特城市广场项目开发建议书

H区：以酒店式服务公寓、单身贵族公寓为主的特色社区功能示意图---H区27呼和浩特城市广场项目开发建议书项目设计说明项目立面透视图——西立面CITYPLAZA28呼和浩特城市广场项目开发建议书项目设计说明项目立面透视图——东立面CITYPLAZA29呼和浩特城市广场项目开发建议书项目交通组织图分析图30呼和浩特城市广场项目开发建议书项目绿化、景观分析图31呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA项目功能组合一个湖面两个广场三个特色四条道路五个中心

项目设计说明32呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA项目功能组合五个中心游艺中心：室内大型游艺、主题游览等项目；演艺中心：民族艺术、民间艺术、现代艺术、时尚表演、外来演出等；会议中心：国际级论坛、会议、展览场所，兼顾影视、博彩基地等；商务中心：5A级智能化办公物业；青年中心：以会馆、主题交流场所组成的物业平台。项目设计说明33呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA项目功能组合三个特色特色酒店：旅游商务级酒店，特色青年会馆等

；特色餐饮：集萃各地饮食文化，提供良好就餐休闲环境：包括：餐厅、酒楼、酒吧、咖啡屋、茶馆、茶餐吧、水吧等；特色文化：以旅游、时尚、个性、地域文化等为主题，融合民族文化和外来文化的交流场所。项目设计说明34呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA项目功能组合两个广场中心广场：市民休闲、集会的场所

；湖滨广场：室外游艺、游戏、休闲、

观光的场地。

项目设计说明35呼和浩特城市广场项目开发建议书项目经营开发模式CITYPLAZA总体原则：开发与利用并行。开发周期：向自治区建区六十周年献礼！开发立项：三期设想，同期立项。开发原则36呼和浩特城市广场项目开发建议书理智投资科学开发健康经营持续发展经营原则CITYPLAZA项目经营开发模式37呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA经营模式：开发投资，专项经营。资金组织：调动资源，同步开发。开发管理：政府牵头，企业实施。投资回报：共同投入，共同受益。项目经营开发模式38呼和浩特城市广场项目开发建议书CITYPLAZA区域分布规划占地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）建造投资估算（万元）拆迁面积估算（平方米）拆迁投资估算（万元）A区20000231003500400006000B区22000330005000500007500C区260004800010000600009000D区5400070000200007000010500E区280002800010000400006000F区31000370000300000200003000G区440005000040000200003000H区5700013000020000200003000合计28200075210040850032000048000项目开发经济指标项目经营开发模式39呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：B区域的改造先期启动；B区域项目定位：特色餐饮街该区域临近住宅区，交通方便，以餐饮定位，操作周期短，作为呼市城市广场总体项目的前引部分，形成局部的小环境和商业氛围，迅速聚集人气，形成呼市具有较强商业吸引力和鲜明特色餐饮的集中地。B区域CITYPLAZA项目经营开发模式40呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：A区域的改造在B区域改造稍后进行；A区域项目定位：新新人类时尚餐饮休闲街

定位于中、青年时尚人群，满足呼市人群对丰富多彩的夜生活的需求。主要利用该地区临近中山路的地理位置，以其扼守繁华街区端口的特点和人流量大的最大优势，同时与现有商业形成白天与夜间经营的呼应和互补，为新新人类的交流、聚会和休闲提供具有国际市场潮流的个性化消费、休闲场所。A区域CITYPLAZA项目经营开发模式41呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：D区域的改造在2004年开始进行；D区域项目定位：大型室内外综合游艺中心；目标群体是面对内蒙及中国西北部地区的旅游人群；结合公园的自然景观为呼市旅游和本地人群提供一个丰富多彩、国际水准的高档次消费场所；游艺中心的东、西广场不仅具有本身的恢宏气势和景观效应，同时也为呼市的大型集会、大型群众文化活动提供了一个最佳的场所。D区域CITYPLAZA项目经营开发模式42呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：2006年

；G区域项目定位：中心广场及酒店。

G区域CITYPLAZA项目经营开发模式43呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：2006年

；C区域项目定位：旅游、民族、工艺品商店，酒吧，电子游戏，演艺中心等综合建筑群，与路对面的A区时尚街区形成呼应之势，构造双边经济局面。C区域CITYPLAZA项目经营开发模式44呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：2005年底

；E区域项目定位：青年会馆和部分餐饮，与路对面的B区餐饮街相呼应，从规模上保证形成呼市最大的餐饮集中地；E区域项目吸引呼市当地和外来的消费群体。E区域CITYPLAZA项目经营开发模式45呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：2007年初

；F区域项目定位：商务中心区，由顶级酒店、甲级写字楼和会议中心组成；

商业中心区作为呼市的标志性建筑和商务典范，服务于本地区和外来的政务和商务团队，显示出呼市所具备的国际化水准。F区域CITYPLAZA项目经营开发模式46呼和浩特城市广场项目开发建议书开发时机：2007年初

；H区域项目定位：以酒店式服务公寓、单身贵族公寓为主的特色社区，以优质的居住环境、便利的居住位置服务于繁忙的商务人群和高端人群，解决CBD的居住需求。H区域CITYPLAZA项目经营开发模式47呼和浩特城市广场项目开发建议书经营开发总结

CITYPLAZA呼和浩特城市广场项目，总建筑面积约为90万平方米，项目总体资金投入约为50亿元，其中建造总成本约为40亿元，土地总成本约为5亿元，年营业额可达50亿元以上，政府年税收在亿元以上，增加就业人数近万人。项目经营开发模式48呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发目标效益CITYPLAZA基于房地产行业整合多行业共举建设超大明星项目打造西部娱乐业旗舰促进呼市旅游事业创立新型经济增长点建设城市明星工程为建区60周年献礼49呼和浩特城市广场项目开发建议书项目开发目标效益CITYPLAZA带动区域经济发展提升地区土地价值开发劳动力市场解决就业压力

经济龙头效应可持续发展战略错位经营优势互补促进区域经济发展50