中国目前商业地产发展形势研究报告

2021年中国目前商业地产开展形势研究报告中国指数研究院2021年12月12目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略3一、商业地产的概念与根本特征1、广义的商业地产：：商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种生产性、非住宅型物业，主要通过获取资本收益或租金收入实现盈利目的。广义的商业地产包括写字楼、各类商业、酒店、仓储物流、厂房等。

——注：目前商业地产主流的含义主要指商业和办公4一、商业地产的概念与根本特征2、狭义的商业地产：：狭义的商业地产：专指用于商业效劳业经营用途的物业形式，此类物业用来满足各种经营商家的使用功能，并通过向经营商家收取租金形式获得收益〔局部是自营〕。狭义的商业地产不包括办公、酒店和各类工业地产商业地产开发的本质：业主向商家提供用以商品交易或提供效劳的场所。三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。5一、商业地产的概念与根本特征主题商业专业批发市场商务办公楼附属商业交通设施附属商业3、狭义的商业地产类型划分：：按照开发形态分类6一、商业地产的概念与根本特征健身休闲效劳艺术文化类商业地产3、狭义的商业地产类型划分：：按照所经营的商业效劳业业态分类7一、商业地产的概念与根本特征狭义的商业地产社区商业中心区域商业中心城市核心商业中心近邻型商铺3、狭义的商业地产类型划分：：按效劳对象和辐射范围分类8一、商业地产的概念与根本特征4、商业地产的特征：：〔1〕商业地产具有高收益性，并可带来稳定现金流，同时风险也较高。〔2〕商业地产对资金实力要求高、商业地产投资规模大、投资回收期长的特点。〔3〕商业地产的开发能力要求高。商业地产面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商业地产物业的要求不具有替代性，因此，开发企业的开发能力至关重要。〔4〕商业地产对经营管理要求高。良好的经营管理对商业地产的商家收益、商业地产租金收益和商业地产的物业增值收益都有重要提升作用。〔5〕商业地产要求跨行业整合能力。商业地产一方面需要对开发商、投资者、经营者、物业管理者等进行跨行业整合，另一方面需要对区域经济和所经营的零售商业等进行跨行业整合，才能实现商业地产的自身价值。因此，对跨行业整合能力要求很高。〔6〕商业地产对外部经济环境和政策更为敏感。〔7〕商业地产改善人们生活品质。〔8〕商业地产提升城市竞争力。9一、商业地产的概念与根本特征5、商业地产的开发过程金融地产商业10一、商业地产的概念与根本特征6、商业地产的开发模式：：开发模式运作方式只售不租开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。租售并举部分租部分卖，出租部分起示范作用。分隔产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。商业地产的开发，可售可租，但是随着商业地产开展的逐步成熟，越来越多的专业商业地产开发企业开始整合商家或开展自营商业，采取租售结合以租为主的方式进行开发。11一、商业地产的概念与根本特征7、商业地产的开发运营模式之国际运营模式：：开发运营模式优：行业标准化、树立企业品牌、形成核心竞争力、提高效率、便于区域扩张和复制美国的专业化模式香港的全能型模式劣：产品和服务过于单一，在一定程度上放弃了许多商业机会；专业化模式容易出现骨牌效应优：多元化经营、现金流稳定、风险分散、利于规模扩张和企业壮大、单一企业全程运作保证项目完整性劣：资金短期内流动性较差，周转率低；企业从前期策划、招商和运营等多方面具有足够的专业水平及综合性特征：土地自由供应、市场化程度高，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化加强了运营决策的市场化特征：土地成本高昂，进入门槛高；项目运作“一条龙”化，行业集中度较高，融资渠道相对单一，租售并举是多数开发商的经营模式12一、商业地产的概念与根本特征7、商业地产的运营模式之国内运营模式：：开发运营模式特征：由发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图和能够发展自己的商业管理团队的优势全能型企业自营专业化全托式模式对应企业：比较适合于有意开发连锁购物中心或同质商业地产的开发商

半托式模式特征：发展商主导商业管理，自建管理团队，聘请专业商业运营管理公司担任管理顾问对应企业：它比较适合于想锻炼自己的管理团队，又想避免专业顾问公司介入过深的开发商特征：包括前期策划、后期招商管理等后续运营全权给商业管理公司对应企业：比较适合于缺乏商业运营经验，尤其是住宅开发商转型做商业地产开发运营的发展商13目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略1414二、商业地产市场开展2021年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售面积增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。图表显示，由于受到年初政府出台的一些政策影响，3月-5月的增速均出现了不同程度的波动。2006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比增长率15二、商业地产市场开展152021年1-10月，全国住宅、办公用房和商业营业用房三类物业的销售额增速均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。受住宅市场深度调控的应先，住宅销售增速下滑明显，比较而言，商业营业用房和写字楼的销售额仍能保持良好的增长势头，显示了其良好的开展趋势。2006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售额同比增长率16二、商业地产市场开展分析2004年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价(单位：元/平方米) 2004年以来，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业销售均价均有所增长，其中办公楼增速最快。住宅销售均价由2004年的2549元/平方米增长至2021年的5131元/平方米，增幅为101.3%；办公楼和商业营业用房的销售均价从2004年的5533元/平方米和3966元/平方米增长至2021年的13293元/平方米和8742元/平方米，增幅到达140.3%和120.4%。17二、商业地产市场开展172006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房销售均价同比增长率2021年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的销售均价均同比增长，其中商业营业用房增速居于首位。此外，住宅、办公楼和商业营业用房销售均价增速放缓，自从2021年金融危机之后，商业营业用房的销售均价增长速度呈稳定增长势头，写字楼的销售价格增幅波动较大，但总体仍保持快速增长趋势。18二、商业地产市场开展182006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资额同比增长率2021年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的开发投资额增速均同比增长，住宅和商业营业用房的开发投资额较去年同期均增长30%左右，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了40.25%。近5年的数据显示，尽管经历了2021年的金融危机，但是商业营业用房的开发投资额保持了稳步快速增长，也在08年之后增速高于住宅投资增速，写字楼的投资波动较大。19二、商业地产市场开展192006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房新开工面积同比增长率2021年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的新开工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了49.3%，显示开发企业对办公楼投资积极性的增加；同事，住宅和商业营业用房的新开工面积较去年同期均增长20%左右。20二、商业地产市场开展202006年-2021年10月住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积同比增长率2021年1-10月，全国住宅、办公楼和商业营业用房三类物业的竣工面积增速均同比增长，其中办公楼增速居于首位，较去年同期增长了37.2%，比去年同期1-10月的增速增长了近30个百分点，短期市场供给量将放大；2021年1-10月，住宅和商业营业用房的竣工面积较去年同期均增长近20%，市场供给保持一个较为稳定的趋势。21目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略2222三、商业地产现阶段特征商业地产正处于市场快速成长期：中国经济的高速开展、城市化进程的推进、人民消费水平的提升、以及消费观念的转变使得中国商业地产从2000年起保持高速稳定增长。2000-2021年办公楼和商业营业用房投资额年复合增长率分别为16.6%和19.4%，均高于全国GDP16.1%的增长率。2021年的年销售面积也比2000年翻了约两番。图：2000至今商业地产投资额〔单位：亿元〕注：2021年数据为1-10月的累计数据图：2000至今商业地产销售面积〔单位：万平方米〕23三、商业地产现阶段特征2.调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移2021年，受商品住宅市场严厉调控的影响，住宅市场投资增速有所放缓，商业地产投资额仍维持高增长。截至10月份，2021年办公楼和商业营业用房的投资额分别到达2029.29亿元和5927.26亿元，较去年同期大幅增长40.3%和35.5%。办公楼投资额的增幅升至近10年来的最高点，商业营业用房投资额的增速也是近十年第二高，仅低于2003年的39.50%的水平。图：2000至今商业地产与住宅投资比例注：2021年数据为1-10月的累计数据商业地产与住宅投资比例在2021年到达近十年的最低点20.2%后逐年攀升，2021年前10个月商业地产投资额与住宅投资额的比值增加到22.21%。住宅与商业、办公的投资增速比较24三、商业地产现阶段特征2.调控环境下开始出现投资替代效应：住宅投资向商业投资的转移：企业名称商住投资比例目标万科地产除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业华润置地5,6年以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右保利地产保利将商业物业的投资比例增大到总体投资的30%龙湖地产预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的15-20%富力地产商业地产的目标是使其在集团总资产中占有20%的比例表：局部房地产企业进军商业地产战略目标商业地产市场由于不受房地产调控政策影响，品牌房地产企业积极调整公司战略，加速布局商业地产，开始实现业务结构的合理调整。2525三、商业地产现阶段特征3.商业营业用房开发投资额在商业地产中的比重提升，近10年增加约10个百分点图：2000至今商业营业用房占商业地产开发投资额比例2000年以来，商业用房占商业地产开发投资额比例不断攀升，从2000年的66.1%提升至2021年的75.6%，累计提高10个百分点。2021年，受写字楼投资快速增长的影响，商业用房占比出现了小幅下降。26三、商业地产现阶段特征4.京沪商业地产开展领先，中西部大城市增长显著表：2021中国40个大中城市商业营业用房开发投资吸引力十强为了评价主要城市商业营业用房开发投资吸引力，我们运用因子分析法和相应的数学模型对40个大中城市的销售额、投资额、社会消费品总额等18个指标进行了研究。2727三、商业地产现阶段特征4.京沪商业地产开展领先，二线城市、中西部大城市增长显著：综合2003年以来的研究发现，北京、上海凭借领先的市场规模和经济兴旺带来的广阔市场需求，一直位居在商业营业用房开发投资吸引力排名前两位；广州因2021年的亚运会带来的城市建设，以及本身兴旺经济带来的潜在需求，也由之前的第十位排到了第六位。苏州因全国排名第一的销售面积以及总体呈现供不应求的市场格局，位居第四位；之前排在第四位的沈阳，投资吸引力排名下降到第五位，但仍具有非常大的市场规模；重庆凭借较高的市场规模〔施工面积排名第一，新开工面积以及销售面积排名第二〕，综合得分排名由2021年的第六位，超越苏州、沈阳和天津，进入前三甲；28三、商业地产现阶段特征5.多种势力角逐商业地产，企业竞争日趋剧烈：29目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略30四、商业地产开展环境1、经济环境：：中国经济增长势头决定了商业地产的开展长期向好 近年来中国经济呈现显著的跨越式开展。国家统计局数据显示，2001-2021年，我国经济快速增长，年平均增长率到达10.1%，明显高于同期世界经济平均增长水平。其中，2021年中国GDP近40万亿元，按照可比价格计算，同比增长10.3%，已经成为全球第二大经济体，反映出中国经济的强大活力和良好的开展前景，同时也奠定了商业地产市场持续开展的根本面。31四、商业地产开展环境1、经济环境：：中国人均可支配收入增长迅猛，居民消费能力越来越强，商业用房需求增加近年来中国城镇居民人均可支配收入逐年增加。国家统计局数据显示，2001-2021年，我国居民人均可支配收入除03、09两年，增长速度均高于10%。全国历年城镇居民人均可支配收入及其增长率2021年，我国人均可支配收入到达19109元/人，比2001年增长了178%，居民的消费能力越来越强，消费需求愈发旺盛，对商业用房的的需求构成有力支撑。32四、商业地产开展环境1、经济环境：：社会商品零售总额持续增长，反映了需求越来越旺盛2021年，中国社会商品零售总额到达15.45万亿人民币，是十年前的3.5倍。2001-2005年，中国社会商品零售总额平均增速约为11%；2005-2021年，中国社会商品零售总额平均增速约为20%；中国社会商品零售总额增长速度不断加快，同时总额不断刷新。社会商品零售总额开展后劲十足，对商业营业用房的需求也越来越旺盛。全国历年社会商品零售总额及其增长率33四、商业地产开展环境1、经济环境：：中国第三产业比重越来越大，对办公楼的需求量将越来越大近十年来，中国第三产业呈现稳步开展，其比重由2001年的40.5%增加至2021年的43.4%。期间，第三产业的比重有所波动，但总体呈现增长的态势。2021年，中国第三产业产值为173087亿元，比2021年增加了25445亿元，增幅为17%。与兴旺国家相比，我国第三产业的比重偏低，随着经济开展，我国第三产业的规模将越来越大，对写字楼的需求也会愈发旺盛。全国历年第三产业产值及比重情况34四、商业地产开展环境1、经济环境：：外商投资额连年增加，商办需求再次被拉动2004-2021年7年间，中国累计吸引外资约142600亿美元。中国外商投资额连续保持高速增长，平均增幅到达13.78%。外资对中国的投资，特别是第三产业的投资，将催生办公需求。

全国历年外商投资额及其增长率35四、商业地产开展环境2、政策环境——货币政策：时间范围调整幅度（%）调整后大型金融机构存款准备金率2011年12月5日存款类金融机构-0.521%2011年6月20日存款类金融机构0.521.50%2011年5月18日存款类金融机构0.521%2011年4月21日存款类金融机构0.520.50%2011年3月25日存款类金融机构0.520%2011年2月24日存款类金融机构0.519.50%2011年1月20日存款类金融机构0.519%2010年12月20日存款类金融机构0.518.50%2010年11月29日存款类金融机构0.518%2010年11月16日存款类金融机构0.517.50%2010年10月13日工、农、中、建、招和民生银行0.517.5%（为期2个月）2010年5月10日除农村信用社和村镇银行外的其他银行0.517%2010年2月25日除农村信用社等小型金融机构的其他银行0.516.50%2010年1月18日除农村信用社等小型金融机构的其他银行0.516%货币微调不改房地产信贷偏紧格局目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势.在国内外经济形势没有大幅恶化的情况下，2021年总的信贷规模可能与2021年持平。商业地产对资金的要求较高，从紧的货币政策对商业地产开展不利，但考虑到房地产开发的结构调整，开发企业和银行对住宅开发投资向商业地产的转移，货币政策对商业地产的影响相对较小。

36四、商业地产开展环境2、政策环境——市场调控调控政策，尤其是限购限贷，是形成挤出效应的关键类别住宅商业地产限购政策多数城市限购一套或两套无限制限贷政策第三套住房停止贷款无限制首付比重首套房三成，二套房六成不变（五成）房产税沪、渝差别化征收不征收交易税费不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税不变贷款利率上升上升资金准入严禁外资、险资流入较少限制此轮调控重点对象为商品住宅市场，因此商业地产成为躲避调控风险的主要产品类型；住宅、商业地产调控比照37四、商业地产开展环境2、政策环境——市场调控：代表城市上海北京政策描述8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后即可。6月1日起，北京开始执行《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求开发企业不得擅自改变规划项目用途，不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。政策解析上海市的商业地产限贷政策并非商业地产调控的开始。商业地产有资金需求量大、投资风险大等特点，此举主要是为了引导商业地产理性投资，并非对商业地产调控的开始。禁止“商改住”主要为了规范市场；对开发企业的销售模式进行规范后新商业项目只能直接购买或者统一经营。代表城市商业地产调控解析38四、商业地产开展环境3、人口规模及城镇化率：：全国历年人口总数及城镇化率人口持续增长、城镇化水平稳步提高，促进了对商业地产的需求2021年，我国城镇化率到达48.56%，比2001年提高了10.9个百分点，年均增长率2.87%，城镇化水平逐步提高。我国的城市化水平还有很大提升空间，伴随着城市化水平的提高，中国宏观经济开展水平迈上了新的台阶，对商业地产的需求也稳步增长。2021年，我国人口规模到达13.7亿，比2001年的12.7亿增加了近1亿，人口规模持续增加，消费需求的增长空间越来越大。39四、商业地产开展环境4、商业地产开展：：第一阶段传统百货第二阶段超市/大卖场第三阶段集中专卖店第四阶段街区式商业/购物中心第五阶段创新体验式消费目的地上海、北京等一线城市杭州、武汉等二线城市起步期成长期成熟期商业业态发展水平一线城市，在体验消费方面有一定的开展，但仍有许多可待提升挖掘的方面。二线城市经济根底相对较好，带动了零售商业市场的快速开展。但从形态、业态、品牌的丰富程度而言，二线城市与一线城市相比仍有一定差距。三、四线城市仍以传统的百货、超市大卖场等为主要模式，还有很大的开展空间。无锡等三线城市洛阳等四线城市县级城市40四、商业地产开展环境4、商业地产开展：：SOHO中国金源万达凯德商用管理深度持有比率单纯销售住宅与商业的平衡城市综合体内部的平衡资本+管理开发销售型资金平衡型开发持有型宝龙海航持有经营中粮华润恒隆/太古/新世界管理能力资金实力龙湖在现有的环境下，以SOHO中国为代表销售为主的开发模式对资金实力要求最低，以恒隆为代表的资本运作+管理为主的开发模式对资金实力和管理能力要求最高。41目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略42五、商业地产中长期开展趋势商业运营以开发商全能模式与专业运作模式并存，持有经营比例将提升

纵观我国的商业地产运营管理现状，现阶段多种运营模式并存，但主要还以自营与“半托”模式为主。近些年来，商业地产开发商逐渐意识到，只有长期持有发展才能获得利益的最大化，以往注重只售不租的观念逐渐扭转。纵观目前从住宅转型而来的地产大鳄，无一不是采用自持为主的运营方式，唯一不同的是“租”与“售”之间的比例，但“租”的比例逐渐增大是一个大的趋势。长期将迎来“全托式”运营时代，专业运营团队需求与日俱增

长期来看，商业地产运营将由开发时代转向运营时代，这是大势所趋。无论是采取何种模式，对于专业性运营团队的需求与日俱增。

综合实力较强的开发商会通过学习专业性运营企业的先进经验而逐渐强化自身的团队；而对于中小型的开发商，将会与专业性的运营企业合作，确保投资的收益。

预计随着资本市场对商业地产的认可，我国社会诚信制度的完善及REITs基金的设立等软硬件条件的建设，几年后我国商业地产将迎来运营管理的最高阶段——“全托式”阶段的到来。43五、商业地产中长期开展趋势资本运作将越来越多的参与到商业地产的开发中来产业资源整合趋势明显，越来越多的零售商参与到商业地产前期的开发中现阶段，越来越多的开发企业采取订单模式进行商业地产的开发，零售企业积极参与商业地产前期策划设计，例如，上海歌城与商业地产开发企业签订中长期合作协议，参与到前期的策划中，既可以减少后期整改所产生的费用，也减轻了开发企业招商的难度。由于商业地产属于资本密集型产业，其长期开展离不开资本市场的支持。随着我国商业地产开发量的增加，越来越多的信托、基金、债券等资本运作方式参与到商业地产开发中来。商业地产与资本运作将越来越紧密的结合起来，这是商业地产开展的必然趋势。44五、商业地产中长期开展趋势根据城市发展的不同水平，运营模式的发展趋势不尽相同

由于各个城市经济发展水平及地域特征的不同，商业地产运营发展的阶段与趋势也存在着差异。

对于一线城市，专业化运作模式将获得市场的认可，随着国际商业品牌与国际化资本运作方式的引进，客观上要求商业地产企业尽快形成更加合理、专业的产业链结构。无论是项目的规划、投资、招商、租售、管理等各个环节，均需要高度专业性知识与操作经验。一个商业地产项目，应该是始于“建”终于“管”，真正的利润增长来自于后期。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的高。对于二线城市，在城市化进程中将为运营商带来更大的发展机会。由于城市的快速发展，无论是旧城改造，还是新兴商圈的崛起，都需要从一个全面资源整合的角度像运营城市般去运营项目，全能型的发展模式或将更受地方政府青睐。45目录一、商业地产的概念与根本特征二、商业地产市场开展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产开展环境解析五、商业地产的中长期开展趋势六、商业地产现阶段的时机与挑战七、开发企业应对策略46六、商业地产现阶段的时机与挑战1、时机概述：：作为世界第二大经济体，中国的经济总量和经济发展速度潜力较大。随着居民消费观念的改变和社会保障制度的完善，居民的消费能力会得到进一步的提升。中国目前正处在城镇化高速发展阶段，发展空间广阔。中国第三产业的比重与发达国家相比有一定的差距，但发展后劲十足。中国目前的融资模式相对比较单一，对商业地产发展有一定的制约。随着融资环境的改善，商业地产必然迎来另一个春天。总体来说，我国将进入商业地产开展的黄金时期，无论从短期还是中长期都存在着巨大的时机，同时也面临着一定的挑战。47六、商业地产现阶段的时机与挑战2、面临的挑战——资金与专业团队：融资渠道单一，增加运营风险

商业地产的运营缺乏与之相适应的长期融资渠道，多以短期贷款为主，缺乏合理的资金结构支持，而单一的融资渠道存在资金链断裂的危险。目前，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%至80%左右，商业地产自筹资金比例只占到位资金的33.5%，而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%，远超过50%的风险底线。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设、零售的传统操作模式，无法保障项目经营的整体协调和差异化特征，失败在所难免。缺乏专业运作的人才与团队由于商业地产运营的复杂性，不仅涉及到项目定位、策划，还包括招商、经营管理等环节，这就需要对商业地产运营的整个产业链有着深刻的认识。专业的运营企业要具备品牌资本、运营经验、供应商网络、人才、成熟的团队、经营管理体系、分店网络、招商能力，这些都是长期积累的结果。国内正是由于缺乏这种专业化的人才与团队，才会造成部分商业地产项目前期投资和后期商业运营管理严重脱节，出现一些低水平的商业地产项目。48六、商业地产现阶段的时机与挑战4、面临的挑战——企业的业务开展战略不清晰：在我国，往往是商业地产开发在先，经营设想在后，建好工程，然后招商，缺乏运营意识，颠倒运营产业链。追求短期利益，缺乏长期投资意识

套用住宅开发模式主导商业运作我国现有的大局部商业工程都是采用销售模式，这种方式不利于商业地产业态规划和长期经营。当前我国商业地产销售模式主要表现在：将商铺分散销售给业主后，业主在出租时更多地从自身利益角度考虑，以租金上下选客户，不考虑经营工程、商品品种、档次等对整体规划的影响，进而影响到工程后续经营。在分割出售的模式下，商业地产商对业主和经营者的整体调控能力有限，一旦工程经营出现问题时，开发商有可能失去众多小业主的支持，进而导致整体运作的失败规划设计时未考虑退出机制

商业地产开发与住宅单一的“销售”退出机制不同，其退出机制主要有上市融资、分割销售和整体销售三种。在规划设计前期如果没有考虑到开发企业的灵活的退出机制，那么开发企业后期的退出难以便利实现，开发企业将承担较大的风险。49六、商业地产现阶段的时机与挑战2、面临的挑战——专