国际广场阶段营销大纲开盘策略方案

巴比伦国际广场阶段营销大纲2011.9昆山风声水起惊艳全城PART1「酒店式公寓推广策略」PART2「酒店式公寓销售策略」PART3「住宅促销方案」开盘期至年底目标达成根据开发商要求2011年度内酒店式公寓销售任务：292套（含住商）成交总金额：1.2388亿元为确保成功开盘达到预期效果，我们如何操盘？PART1「酒店式公寓推广策略」2011营销推广计划8月8.14样板房公开开盘9月9.2411月啤酒节亮相第二阶段“造势”蓄势而发第一阶段“造名”吸引眼球第三阶段“造市”攻坚爆破10月房展会以SOLO为主要概念，树立酒店式公寓全新形象，嫁接项目的价值体系，制造市场的强烈关注吸引人阶段战略实施第一阶段：8月14日-9月8日传播目标造市Point1产品定位四铁交汇区位特点属性形态SOLO时尚精舍28-56平米|产品概念定位Point2产品概念定位Point2SOLOSOLO释义：Smartofficelovelyoffice

时尚炫彩生活空间无论是区域、交通、产品、配套，还是服务等软硬件设施，作为最为独特的产品形态，巴比伦国际广场SOLO精舍都占据昆山最核心的资源，也将打造昆山令人艳羡的生活状态。

8月份项目来人来电比例中以高炮最多，主要以咨询SOLO精舍为主共计来电25组,来人36组阶段战略实施Point3阶段战略实施传播目标借势现场样板房开放事件，媒体立体组合，全城告知，形成品牌的绝对高度，短期类达到大量聚客目的。造势第二阶段：9月8日-9月24日聚人第二个阶段时间：2011年9月8日至9月28日阶段目标：

样板房公开、日进斗金VIP卡，上海市场及昆山市场广告全面启动阶段重点：

1、样板房公开：落实样板房公开事宜（9月24日）。2、VIP卡：日进斗金VIP卡办理2、媒体组合：选择有效的媒体，立体轰炸。

3、上海推广：暨样板房开放，启动上海市场宣传攻势

2011营销推广计划Point2SOLO精舍整合传播模式精准小众媒体阶段战略实施全城派单样板房公开一二手联动异地推广大众媒体阵地传播活动时间：2011.9.21-9.27SOLO秀场全城惊艳实效的造势工程巴比伦国际广场全城派单计划整合营销传播方式Point1整合营销传播方式Point1巴比伦国际广场全城派单计划1、9月24日开馆前后一个星期，聘请100名兼职形象气质较好的女大学生进行全城派单，锁定昆山所有重要的十字路口，商圈。每组十人。2、每位派单人员统一培训，统一管理，需要能回答路人较简单的问题。3、派单时间：9月21日-27日下午16:30-18:304、激励：每十人一组盖章4、监控：各个点，每隔半小时，拍摄一组照片（标明时间）5、注意：遇到城管，采用方便灵活的方式，保管好派单，就近更换地点。利用样板房开放时间节点，组织大批大学生派单，引发关注，制造全城轰动效应。每位派单人员上身穿巴比伦伦印制统一LOGOT-SHIERT，下身穿裙子，腰间穿戴蝴蝶结丝巾腰带。服饰要求整合营销传播方式Point1全城派单费用清单编号项目数量单价总价1大学生100100700002T-SHIRT1002525003丝带1001010004海报每人每天200份0.4563000总计136500元活动时间：2011.9.24全天无与“伦”比精品“橙”现样板房公开活动巴比伦国际广场样板房公开整合营销传播方式Point2活动主题：无与“伦”比精品“橙”现活动时间：2011年9月24日9:00-17:00活动地点：巴比伦售楼处参与人数：500人左右参与人员：巴比伦老业主（100人），住商客户（300人），意向客户100人活动形式：样板房参观、以老带新、日进斗金办卡、水果及民俗DIY活动目的：重要的时间节点——样板房公开、体验，办卡。举办相关的暖场活动，保证售楼处氛围，同时告知以老客户以老带新。整合营销传播方式Point2巴比伦国际广场样板房公开报价见附件上海散客来源渠道客来源房展会派单，看房班车高铁杂志时代报租售情报、爱房网电信银行卡客户DM邮寄，短信客户渠道数量易居会约200000人数据库约500000人上海区域异地推广（以上渠道，不包括住商的一二手联动）整合营销传播方式Point3上海散客来源渠道客来源房展会派单，看房班车高铁杂志时代报租售情报、爱房网电信银行卡客户DM邮寄，短信客户渠道数量易居会约200000人数据库约500000人上海区域异地推广（以上渠道，不包括住商的一二手联动）整合营销传播方式Point3整合营销传播方式Point4住商一二手联动场地布置及氛围包装9月14日起，住商组织每次10辆大巴300余人的看房团。现场相应配合（十个帐篷、20杆道旗以及隔护栏）试用期两个月。价格见附件。昆山高炮昆山硬广上海硬广参考硬广阶段战略实施第三阶段：9月28日-10月开盘告知，价格体系，开盘方式；立体营销，市场爆破。传播目标造市锁人第三个阶段时间：2011年9月28日至10月16日阶段目标：

开盘告示、价格体系，优惠方案，VIP卡办理、昆山房展会阶段重点：

1、VIP办理：日进斗金。2、开盘活动：酒店式公寓开盘3、全面推广：整合营销、立体轰炸

2011营销推广计划高炮-柏庐路整合营销传播方式Point4昆山十一房展会1、现场布局方案采用之前方案，细节根据这次来定2、十一期间，准备看房班车3、科博馆现场聘请10人进行全场派单（上午一小时10:30-11:30；下午2:00-3:00）4、展览中心房展会外围2人派单（上午一小时10:30-11:30；下午2:00-3:00）5、参加房展会“一平米特惠”方案。优惠以案场实际来定。形式位置次数费用分诉求/备注媒体高炮9月8日起0.428-56SOLO()精舍样板公开高炮29月8日起3028-56SOLO()精舍样板公开昆山日报9月月10日3.928-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金昆山楼市9月10日起028-56SOLO()精舍样板公开、样板公开、日进斗金电视9月8日起528-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金网络9月18日起028-56SOLO()精舍样板公开指示牌交通指示路牌9月10日起328-56SOLO()精舍样板公开大牌工地转角大牌9月8日起0.628-56SOLO()精舍样板公开围墙工地围墙9月8日起328-56SOLO()精舍样板公开，日进斗金派单全城100人派单9月14-18日9月23-25日13.628-56SOLO()精舍样板公开（样板房公开一周），办卡一周短信数据库短信9月8日起每周两拨每528-56SOLO()精舍样板公开，共计100万条出租车出租车9月起228-56SOLO()精舍样板公开，日进斗金加油站加油站广告牌9月8日起228-56SOLO()精舍样板公开，日进斗金以来带新活动巧克力DIY节9月17日日2.3样板房公开日物料家配图、效果图、户型单片、户型模型、、三维宣传片8月18日-8月28日2项目物料道具制作9月份媒体计划（昆山）形式位置次数费用分诉求/备注杂志财富9月刊228-56SOLO()精舍样板公开物业手册物业手册物业手册2极致私密、尊崇社区制作派单10万份4.5样板公开15万份，办卡15万份纸巾盒纸巾盒3000份1SOLO主广告语巡展欧尚巡展9月10、11日；9月24日、25日628-56SOLO()精舍样板公开，10月份及将发售总计79.7万9月份媒体计划（昆山）形式位置次数费用分诉求/备注媒体高炮210月8日起0.328-56SOLO()精舍10月发售（双面）\热销昆山楼市10月8日起328-56SOLO()精舍10月发售\热销昆山日报10月13日3.9开盘电视10月8日起528-56SOLO()精舍10月发售网络10月18日起228-56SOLO()精舍10月发售房展会房展会10月4028-56SOLO()精舍10月发售围墙工地围墙及转角大牌10月8日起0.528-56SOLO()精舍10月发售（双面）\热销派单城北城东商场、小区、高铁站、办公楼10月8日起2.528-56SOLO()精舍10月发售（双面）短信数据库短信10月8日起每周两拨528-56SOLO()精舍10月发售（双面）\热销共计100万条加油站加油站广告牌10月8日起228-56SOLO()精舍样板公开10月份及将发售开盘活动开盘活动10月15日8开盘活动和融会和融会7月2日起0和融会奖品以来带新活动藏书会10月24日2.3项目现场持续活动物料印刷派单15万份2开盘15万份总计76.5万10月份媒体计划（昆山）形式位置次数费用分诉求/备注媒体时代报9月8日528-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金高铁报9月8日起528-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金上海电信账单9月8日起328-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金上海数据库9月月10日528-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金易居会9月8日起128-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金租售情报9月18日起628-56SOLO()精舍样板公开、日进斗金房展会上海房展会10月3结合易居会，备用两辆大巴物料现场物料，纸巾盒9至10月2项目物料道具制作总计总共30万9月份媒体计划（上海）形式位置次数费用分诉求/备注媒体时代报10月8日528-56SOLO()精舍10月发售高铁报10月8日起528-56SOLO()精舍10月发售上海电信账单10月8日起328-56SOLO()精舍10月发售上海数据库10月8日起528-56SOLO()精舍10月发售（双面）易居会10月8日起128-56SOLO()精舍10月发售租售情报10月8日起3.528-56SOLO()精舍10月发售短信9月18日起628-56SOLO()精舍10月发售总计总共28.5万10月份媒体计划（上海）PART2「酒店式公寓销售策略」产权式酒店价格类比市场——酒店式公寓市场昆山目前在售酒店式公寓市场多数都采取长年限的回报模式，回报加入房价，使得公寓房的总房价偏高的接近住宅公寓房，对本地投资客的吸引力度不大。产权酒店区域项目名称返租比例、年限售价月均去化城中领域包租十年，每年投资回报率7%。前三年抵扣房款，后七年每半年返还一次13000元37城中吉田酒店式公寓不包租。目前租金价格1600-2000元每月不等；8000元21城东隆祺丽景国际1-5年回报率5.5%，6-8年回报率6.8%，9-10年回报率7.8%，1-2年总价抵扣，3-5年首付抵扣，6-10年每月抵扣包租5年1.2万元包租10年1.3不包租1.1万元17城中衡山城投资回报率4-6%

20价格策略：酒店式公寓区域酒店名称租赁价格城中吉田酒店式公寓租金价格1600-2000元每月客房168-308元/日城中衡山城每月1600-1800元客房日租180-250元产权式酒店价格类比市场——酒店式公寓租赁市场价格策略：本案适合选择的销售方案销售方案：不带回报，以低总价入市考虑因素本案建议出地面0线，距离项目投入使用和回报较长时间，开发商承担风险较大目前大环境，对投资客户的影响较大，未来对房产有什么力度的打压还不能预测，加目前政府对带回报销售的房产打压力度比较大.3、以低总价入市，尽快抢占市场销售模式：优势：开发商承担风险较小，以适中的价格带豪华装修拎包入住的方式入市既控制了总价，也容易扩大客户层，可以尽早占领市场劣势：后期装修维护较为复杂交房流程繁琐。若项目以不带回报率模式市销售销售价格在12160元/平米（含装修费）销售价格毛坯价格+装修费本项目的销售价格为：销售价格=毛坯价格+装修费=9160+3000=12160（元/平方米）销售模式：裸买模式营销策略酒店式公寓优惠策略：1、至尊VIP卡——在酒店式公寓样板房公开后立即发行“日进斗金”至尊VIP卡，购卡1万元预存，购卡之日起至开盘日之间每日给予客户500元购房基金，此卡不得转让，如开盘期间未购买此购房基金作废。（详见至尊VIP卡使用细则）2、正常优惠——自酒店式开盘之日起购买酒店式公寓的客户，贷款购买可享受99折，全款付清客户可享受97折优惠。折扣计算方式：①（总价-11000）*0.99=贷款折后总价②（总价-11000）*0.97=全款折后总价营销策略至尊VIP卡使用细则：至尊VIP卡：暂定自2011年9月24日本项目酒店式公寓样板房公开之日起，意向客户可在本项目接待中心登记详细客户信息后，交纳1万元人民币同时办理至尊VIP卡。此至尊VIP卡可享受自登记办理之日起获赠500元人民币/天的购房基金，截止赠送至本项目酒店式公寓开盘日。（如：9月24日办理~10月15日开盘，总累计获赠购房基金11000元人民币整）。此至尊VIP卡内所累积购房基金使用期限仅现开盘日起7天内有效，过期清零。此至尊VIP卡无特殊原因自起始客户登记后不得更名、转让或非法获取利益。如客户在开盘日起7天内未选择到满意房源，可在开盘日起15日后，持办卡时的原始登记表、收据、卡及原始登记人身份证由登记人本人前往指定地点办理全额退款（退卡）手续。营销策略酒店式公寓预售工作时间计划：时间节点客户目标配合条件相关物料媒体配合工作重点意向金目标9月24日至预售前：吸筹签订客户200组（不包含住商）样板房、酒店式公寓手册（或折页）、海报、酒店公寓管理物业手册10.8－10.14意向客户落位确定开盘价格10.1－10.7房展会集中蓄水持续售卡9.24－9.30样板房公开（日进斗金）9.10－9.23前期形象蓄水期10.15盛大开盘2011年进场后至开盘前，蓄客目标1000组，具备认筹条件的客户400组（不含住商）1、预售许可证10月10日前到位2、样板房9月20日前软装到位并做完保洁，符合接待要求3、具体价格及优惠方案开盘前7天给到确认书户外看板、阵地包装、昆山日报、网站、房展会、派单、直投、短信、电视、联动10.16-10.21强销签约期策略泛蓄水登记上门客户均进行登记，采取人盯人策略，充分了解客户置业偏好时间2011.8——2011.91销售节点分解认筹：日进斗金策略以每天500元的实际利益，给予客户强烈逼迫感促使尽快取得意向金锁定意向时间2011.9.24——2011.10.15销售节点分解2销售节点分解3策略进行意向房源落点不管是现场客户，还是住商客户，引导其填写“置业意向表”（顺位排列的2种房源），明确客户对房源的需求分布情况，引导其意向需求的均匀分布。此方案针对开盘期间成交量较大尽可能预先落位保证开盘当天快速签定，尽可能减少因房源冲突所导致客户流失。时间2011.10.7——2011.10.14意向落点精确解筹（开盘）策略操作细节解筹前，销售员即对相应VIP卡客户进行事前联系，告知三件事：--解筹顺序：选房顺位