沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案-279PPT

远洋三盘营销策略及执行方案2009年10月[壹]营销环境分析09年一季度急性需求集中入市，推高09年2季度4万亿的国家注资默许的松绑型房地产政策08年4季度囤积需求的集中释放09年二季度高价地王/高价楼盘频现（央企成为生力军）市场全面回暖，同比超越最疯狂的07年投资比例回暖，炒家重现市场存量房普遍动销，带动新一轮开工量上扬09年三季度8月股市率先“领跌”，伴随楼市环比下降价涨量跌逐渐显露端倪--7月全国环比下降（普遍20%以上）--7月涨价潮波及沈阳国家政策吹风（从紧的货币政策/收紧二次房贷）09年四季度房市接受年终经济考验，何去何从扑朔迷离自住内需被高价抑制，中国楼市成为外资/投机资本博弈舞台一季度二季度三季度四季度论势[壹]行业大势的关键在于货币量是否充盈与供需关系，二者都取决于政府政策的调整：供需层面：开发量将有一定增长，需求有所结构性抑制；

09年前三季度的销量爆发及资金充盈，将会使开发企业增加10年开发量，而房价的上涨及二套房收紧等政策，会一定程度抑制需求；政策层面：防止“滞胀局面”出现，政策调整将更加温柔；

09年近7万亿固定资产投资导致货币流通量过大，远期必将进通货膨胀，政府为保证GDP增长，将会避免同时出现滞+胀局面；资金层面：7万亿投资导致房地产行业资金充盈，“地王”频出；

短期内不会出现08年末开发商为保生存而全面降价的非理性行为；[营销提示]行业暴利时代=〉城市理性时代/表现：市场平稳+价格平稳2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作

——辽宁日报，2009年1月12日铁西装备制造业聚集区产业结构调整成果显著。这里聚集了500家规模以上工业企业，其中世界500强企业32家。离心压缩机、大型鼓风机、磨煤机等44个产品国内市场占有率居行业首位，数控机床、盾构机、特高压变压器等18个产品市场占有率居世界前10位。石化设备、输变电设备等主导产业快速发展，铸锻、模具及压铸件等基础产业集群发展壮大。铁西的装备制造业只是沈阳调整产业结构的缩影。如今，这个老工业基地的产业结构调整由点及面，正上演“群雁齐飞”好戏。沈阳大力发展现代服务业，以沈阳金融商贸开发区为例，香港东亚银行、东北唯一的外资证券企业香港华富嘉洛证券有限公司等各类金融机构相继开业，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名现代服务业企业纷纷入驻。由一片农村的“低洼地”，沈北新区摇身变为发展现代农业的城市地标——中粮集团、辉山乳业、金石豆业……20余家大型农产品深加工龙头企业和近400家省级以下各类农产品深加工龙头企业聚集于此。浑南新区电子信息产业园基础设施建设基本完成，IC装备、动漫、先进制造、数字医疗等高新技术产业发展加快，已成为国家重要的高新技术产业化基地。

——沈阳日报，2009年3月21日沈阳楼市两大驱动力产业升级城市拆迁＋读城[贰](数据来源：沈阳房产局，数据截止时间：2009年9月30日)2009年1-9月，商品房销售达到1010.4万平，商品房和商品住宅同比增长了6.2%和16.26%。市场已经开始去化存量。[沈阳市2009年前三季度供需分析][2009年前三季度沈阳商品房价格变化情况]数据来源：沈阳市房产局（截止9月30日）——签约备案数据2009年1-8月，商品房和商品住宅销售均价达到了历史最高峰，分别同比增长6.76%和9.74%。沈阳--深度城市化支撑的非暴利型城市财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品持续客源量取决于政府公建力度与商业的辐射力[驱动因素一]拆迁+商业带动的城市化规模基础区量增价平市场表现[驱动因素二]工业升级/资源发现带动的阶层化深度利润区豪宅不豪市场表现09年前三季度各类产品均呈现供不应求的态势，小高层和别墅产品表现尤为明显；产品类型08年库存(万㎡)09年上半净售(万㎡)09年中库存(万㎡)08年去化速度(万㎡/年)需去化时间(年）09去化速度(万㎡/年)需去化时间（年）多层549315183511.482901.79洋房31229211.38221.32小高层198341641331.231321.24高层756427144131.735021.42别墅98791681.34303.03[各类产品库存预计去化时间表]注：09年去化速度按上半年速度推算，与实际会有一定的差异，因此本表主要参考08年去化速度；多层：较高库存仅次于高层，去化速度较快、不稳定；洋房：低库存，年去化速度较低、但较稳定；小高层：较低库存，年去化速度适中、且较稳定；高层：高库存、高去化速度，市场回暖中跑量产品；别墅：较高库存、去化速度非常不稳定；时代—多元化换房通道时代(数据来源：沈阳房产局，数据截止时间：2009年9月30日)6月17日，市建委通报了沈阳市前5个月房地产市场运行情况。今年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多“换房族”成购房主力在近日举办的2009年“夏季房交会”预展大会上，手握厚厚宣传单、寻找新楼盘的换房族特别多。他们大多是年龄在40岁以上，住了几十年旧房子打算换个更大点的，改善一下生活环境。据分析，在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。——沈阳晚报，2009年06月18日多户并套地段置换品质升级类型升级■2009年1-9月，商品房销售达到1010.4万平，商品房和商品住宅同比增长了6.2%和16.26%。[购房需求偏好发生转变]除价格因素外，地段因素及产品因素成为购房重要关注点——开启问卷调研：2009沈阳秋季房交会购房需求调查特征—眼界未开，地段与产品的模糊期远洋·和平府占据了时代两大关键竞争要素万科金域蓝湾万科城金地国际花园金地滨河国际社区新世界洋房格林生活坊城市型别墅中海龙湾浦江苑伊里亚特湾金地长青湾7#8#17#10#9#12#11#14#13#15#6#18#16#南区北区北区总占地面积约11万㎡总建筑面积约27.5万㎡住宅26.5万㎡总户数约1684户，商业及会所9420㎡容积率2.5南区总占地面积约11.6万㎡总建筑面积约29万㎡住宅28万㎡总户数约2099户，商业8080㎡幼儿园2000㎡容积率2.5标注楼号的为已获得预售产品，红色为已推，绿色为未推重点楼盘研究-万科金域蓝湾4#售罄楼号在售在售25F146㎡146㎡146㎡146㎡1-6#万科金域蓝湾北区08.9-09.7推售表现类型楼号户型面积（㎡）套数去化套数总面积（㎡）去化面积（㎡）去化率剩余套数均价(元/㎡)小高层11F11#四室两厅两卫175665411550945081.82%126200一梯两户18#四室两厅两卫18944348316642677.27%106500高层18F8#三室两厅两卫16036345760544094.44%24800-5500

两梯两户9#三室两厅两卫16036345760544094.44%2

10#四室两厅两卫173363662286228100.00%0

14#三室两厅两卫16036355760560097.22%1

17#四室两厅两卫17336236228397963.89%13景观助推7800高层25F7#三室两厅两卫14448466912662495.83%2

两梯两户

12#三室两厅两卫15650397800608478.00%11景观助推6200-670013#三室两厅两卫15650497800764498.00%14800-5500

15#三室两厅两卫15650427800780084.00%8景观助推

6800

16#三室两厅两卫156503478005304100.00%164800-5500

合计12栋

144-189538460877147601985.50%78——

万科金域蓝湾北区09.7-09.10河景高层推售表现类型楼号户型面积（㎡）套数去化套数总面积（㎡）去化面积（㎡）去化率剩余套数均价(元/㎡)河景6#三室两厅两卫1461006414600934464.00%368500高层精装160025F

二梯两户4#三室两厅两卫1461003514600511035.00%657200合计12栋

14620099292001445449.50%101

——品牌+景观+有节奏推盘达成金域蓝湾旺销；07旺市拿地立足高、中、低端四幅地块，运筹城市综合体和住宅两大产品线“双线并行”战略。08逆市开工优质产品线面对严峻大势破冰而出，地段信心、实力助推实施战术破局。09兴市推盘华润置地-凯旋门沈城战役首轮攻击波强势出击。华润沈阳攻略重点楼盘研究-华润凯旋门核心竞争力-品牌+地段铁西区——2008“联合国全球宜居示范城区”。华润·凯旋门位于铁西区东部，铁西区十字金廊区域，紧邻传统繁华区-和平区。市场导入08.9月10月11月12月09.1月2月3月4月时间轴工程线活动线宣传线8.22-27“润泽中华-沈阳媒体赴深、港、沪观摩华润置地项目活动”华润70年――与您携手，改变生活。华润置地推出四大新盘欲抢占沈阳楼市制高点。华润置地四盘联动大沈阳。11.18华润置地·凯旋门、置地广场开工开工典礼华润投百亿进军沈阳逆市开工坚定市场信心。媒体认可行业认可市场预热市场引爆09.5月6月7月8月9月10月工程线推广线推售线活动线软硬7.15启动认筹8.6具备预售7.26鲁豫有约项目品鉴会活动案场8.8首次开盘辽宁大剧院8.13二次开盘万豪酒店临时售楼处万豪酒店8.25项目示范区全城开放活动8.2项目示范区认筹客户分批鉴赏活动9.10华润置地高品质品牌战略启动北京水立方9.27三次开盘7.18VIP客户认筹活动开启临时售楼处万豪酒店夏季房交会四盘联动全城亮相会展中心时间轴城市认可市场认可销售数据物业类型楼层面积区间推盘套数签约套数签约率小高层11F108-30525722687.94%高层33F88-11525825699.22%品牌+地段+有节奏推盘实现凯旋门的旺销；[营销提示]沈阳房地产行业进入到综合素质营销竞争时代[表现一]项目需具备突出的核心卖点[表现二]产品力可支撑高溢价空间观局[叁]销量排序项目名称销售套数销售面积1万科城12361593602远洋天地9711023883格林生活坊722861474中海国际社区644704895深航翡翠城69598743[2009年1-9月长白区域代表项目销量统计][万科城]09年前三季度上市产品建筑类别楼号面积（平）现均价（元/平）开盘均价（元/平）备注洋房U517090008500精装1300高层4-1100、12558005600精装8004-2106、112——50244-3106、11256005500精装800高层跃层2-9320-330850080002-11320-3308500800009年四季度继续销售4-1号楼，和其他剩余产品，约4000平。[深航翡翠城]09年前三季度上市产品建筑类别楼号面积（平）现均价开盘均价（元/平）高层A660、100高层B150、80、9067005400高层D560、100季度推出B2号楼，面积50、80、90平，预售面积约7500平。[格林生活坊]09年前三季度上市产品建筑类别面积（平）现均价开盘均价（元/平）高高季度推出三期1号楼，30层高层，面积在64、75平，每层10户，建面约21000平，均价约5500元/平。[中海国际社区]09年前三季度上市产品建筑类别楼号面积（平）现均价（元/平）开盘均价（元/平）高层790、101、1305500530012126、150580056001589、129550053001689、126580056001790、130550053001890、137580056002090长白岛板块成长阶段]概念性成长功能性成长品牌性成长政府主导，定义板块板块核心要素的成长市场认可与溢价长白岛，作为沈阳的“中央生活区”人口导入带来的相应配套成长将成为重要营销因素谁先抢占成熟，谁就将获得竞争制高点项目总面积主力面积上市时间格林生活坊40000㎡100-170㎡二季度名流50000㎡140㎡三季度浑河湾35000㎡120㎡二季度末河畔新城20000㎡130㎡二季度合计145000㎡A:洋房竞争市场分析浦江苑3期河畔新城名流远洋和平府格林生活坊浑河湾格林5期地块占地4万㎡土地平整状态4、5期地块以低密度产品为市场主力供应12345入市预判：2010年2季度[格林5期地块]占地面积85000㎡总建筑面积210000㎡，容积率2.5建筑规划：7栋29层、2栋26层、16栋5层、4栋4层合院式情景洋房、4栋3层蝶拼庭院。内部配套:6000平业主会所包括游泳馆、羽毛球馆、健身房、SPA会馆、阳光室入市预判：2010年2季度[浑河湾]107㎡3/2/1128㎡3/2/2137㎡3/2/2138㎡3/2/2145㎡4/2/2152㎡4/2/2名流地块占地7万㎡，容积率2入市预判：2010年3季度[名流地块]浦江苑3期万科金域蓝湾金地长青湾B:沿河高层竞争市场分析项目总面积主力面积上市时间万科金域蓝湾60000㎡1463月份万科城60000㎡一栋90㎡主力，三栋大户型产品3月份浦江苑30000㎡125/150㎡6月份金地长青湾40000㎡140/170㎡3月份新世界150000㎡140-243㎡3月份总计340000㎡万科城远洋和平府新世界一标段104/166㎡六栋约90000㎡，预判均价7000二标段198/243㎡/270㎡五栋约70000㎡，预判均价7500三标段90/110㎡/140㎡二栋约30000㎡，预判均价7000[汇景新世界][万科城5期]2010年临河高层第一波供货，基础施工状态，面积预判1栋小户，3栋大户。[浦江苑三期浦江御品]

2009年四季度期房供货项目，价格预期8000元/㎡60-153㎡，临河主力面积120、153㎡。万科金域蓝湾万科城金地国际花园金地滨河国际社区新世界洋房格林生活坊城市型别墅中海龙湾浦江苑伊里亚特湾金地长青湾7#8#17#10#9#12#11#14#13#15#6#18#16#南区北区标注楼号的为已获得预售产品，红色为已推，绿色为未推主力户型：146平米/三房C:小户型市场分析项目名称90㎡↓货量已推货量预计2010年剩余货量丽湾国际24200㎡320套109套深航23900㎡221套144套格林三期18000㎡300套240套新加坡城10000㎡104套50套总计76100㎡945543预计2010年3-6月份将形成区域小户型的集中供应期。区域小户型产品供应项目概况[丽湾国际]丽湾国际总建面约19万㎡，主体为31层的高层4栋和47层的超高层1栋，47层的超高层是长白岛地标性建筑，顶层2层位环景业主会所。丽湾国际C座产品价格又有所上调，现均价在6100元/m2。（上周均价6000元/㎡,实际成交价格）9月9日-30日，优惠政策为2万抵5万，10月1日-现在，优惠政策为2万抵4万。[深航翡翠城]深航翡翠城总建面约60万㎡，整盘小户型并不是主力户型，对未建及在建临街区位楼宇分析，中小户型成为下半年推盘重点，A系列、B系列为小户型主要布局区域。一期中A1\A5为08.11推出小户型69㎡，A6为09.3推出小户型69㎡，D5\B1为09.5推出小户型47\69\79㎡，B2\B3为施工预判小户型分布区域，现在泛蓄水，B3未推。区域小户型产品供应项目概况区域小户型产品供应项目概况5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#2#3#4#16#17#18#三期项目分布图已开楼号双拼双拼双拼1#未开楼号9月13日格林生活坊将三期1#“才郡”对外公布户型图，其中60-70平占40%、70平以上占60%。交2万定金定房，已有30多组客户交钱定房，如果开盘时价格和户型不满意2万元定金可退还。层数30层几梯几户3梯10户几个单元1个单元面积区间63-75平方米套数300套[格林才郡]区域小户型产品供应项目概况[新加坡城]新加坡城十一期间20#、21#开始排号。10月1日-10日，诚意金一万抵三万；10月10日后，诚意金一万抵两万，诚意金可退还。开盘时间尚未发布。（5）截止到10月18日，参加排号的客户已达80多组。层数26层几梯几户2梯5户面积区间60-130平方米预计价格4300元/平优惠政策1万抵2万套数260套

20#、21#详细情况：产品A1A2A3CD户型二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫一室二厅一卫三室二厅一卫面积96平90平96平60平120平朝向南北全南南北全南全南20#、21#户型图：[沈阳房地产政策分析]沈阳房地产政策上半年以促进、鼓励、吸引为主。年末可能取消刺激消费政策“25条新政策政策影响：1、持币待购者刚性需求释放。2、各开发商产品销量增加。3、二套房政策的出台将使下半年销售继续增加，价格将有所增长。年末可能取消25条政策新政取消前将刺激刚性需求释放远洋·和平府面临产品线的结构性竞争产品项目叠拼洋房临河高层临沈苏路高层产品属性板块稀缺产品板块领先产品面积差异产品可替代产品竞争属性产品替代型竞争低价分流竞争浑河南北景观资源竞争产品本质竞争D:竞争总结核心策略[以和平府树立远洋整体地位]化零位整，各条产品线形成组合拳，以和平府整体高端地位树立核心竞争优势；[抢占先机，强势营销]利用远洋和平府开发节奏的领先确定营销时间的领先，2010年开始强势营销；策[推高预期]提前释放3号地高端信息，提高竟盘对价格的预期；[明暗双线]2010年线上主推和平府，线下操作三好郡与远洋天地；[一期保价]一期在已经完成全年销售量指标情况下，力争利润率；[产品错位]5#地位作为四季度主推产品，维持项目热度，扩大影响力；术[贰]分案营销策略及执行方案远洋·和平府营销推广策略[一]营销使命及策略[远洋和平府项目使命]未来1-2年内远洋沈阳公司创收/创利重要来源远洋在沈阳品牌运作及提升的重要载体使命二：高溢价与高周转使命一：品牌树立沈阳远洋品牌力仍显不足，和平府规模及资源决定其成为品牌运作之重要载体使命一：品牌树立关键：结合和平府强势营销=>大活动提升城市影响力+老客户圈层形成口碑力三大品牌活动：09新春音乐会+远洋明星高尔夫公开赛+远洋世博会之旅09新春音乐会举办远洋地产新春音乐会，邀请媒体及业主、意见领袖参加，提升品牌知名度与品牌高度，启动老客户的和平府信息告知。远洋明星高尔夫公开赛5月份和平府开盘前品牌造势，邀请陈道明等演艺、体育明星，在和平府北侧高尔夫球场举办远洋明星高尔夫公开赛；远洋世博会之旅10月份以远洋地产名义在上海世博会上取得展位，邀请和平府客户参观。；使命一：品牌树立关键：结合和平府强势营销=>大活动提升城市影响力+老客户圈层形成口碑力项目3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月老客户活动社区活动装修讲堂太太讲堂（礼仪美容烹饪）+先生讲堂（说收藏/说风水/说健康/说理财）夏季训练营远洋地产大连行暖冬/老电影展播使命二：高溢价与高周转沈阳房地产行业进入到综合素质营销竞争时代行业暴力时代=〉城市理性时代/表现：市场平稳+价格平稳创造和平府的营销综合素质=>建立溢价系统产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统远洋·和平府面临产品线的结构性竞争产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统延续常规做法=>稳步推进/跳跃竞争模式=>实现高溢价保持自己=>工程定营销创造自己=>营销定工程[关键转变]=>产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统高端会所+样板营销+实景体验A、会所营销引进国内顶级俱乐部管理公司，将会所打造成一层为高端生活体验馆（详见会所定位报告)；B、样板营销洋房及高层形成样板示范区，室外空间、室内公共空间与室内样板化；C、景观营销以中央景观轴为核心，形成景观示范区；[节点要求]3月4月6月5月7月8月9月5月初会所开放9月初中央景观轴样板段呈现高层+洋房样板开放现销售中心整改完工[A:会所示范区]引进国内顶级会所经营管理公司商业/会所立面+弧型路呈现立面风格弧形路形成第一礼仪空间；[会馆前绿化]

[B：样板区开放]洋房：宅间景观+样板房+庭院绿化+电梯高层：局部立面+泛红线绿化+酒店大堂+样板房+电梯[酒店大堂]

[C:中央景观呈现]

目前销售中心为主要接待，3月份完成改造=〉坐高尔夫球车，经过一期中轴=〉二期会所体验详见专案。双接待中心：提升销售服务力与体验力的流程再造北区会馆：占据长白岛高端体验制高点=>做为营销道具，和平府杀客的主战场销售中心：占据长白岛地利制高点=>截留客户与项目讲解的主战场销售服务力+物业服务力产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统销售服务力+物业服务力服务体系细节分类主要内容搭建专署价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……着眼于细节，在传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容物业：借助会所，实现俱乐部化管理产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统大活动提升城市影响力+高端品牌联动大活动提升品牌知名度三大品牌活动：09新春音乐会+远洋明星高尔夫公开赛+远洋世博会之旅高端品牌联动和平府会所作为高端生活体验场所及名流聚会道场，起到提升项目形象与聚集人气作用。与高端品牌形成联动，例如：LV新品发布、宝马名车展等活动。产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统沈阳存在两个发力点：3-5月，以6月为收口+9-10月，以11月为收口3月份4月份5月份6月份7月份8月份销售线价格线4800→55005500→75007500→85005.30金域中央公园盛大开放价格低位，跑量为主实景曾现，量价其保全盘提价，助力峰景策略线签约142，余量275签约35，余量184签约56，余量219签约87，余量97签约56，余量41数据来源：沈阳市房产局截止08年12月30日金域蓝湾营销攻击节奏商品房1月2月3月4月5月6月7月8月销售面积45.6553.75120.9999.2597.41167.32126.04143.65环比-56.9%17.7%125.1%-18.0%-1.9%71.8%4.8%14.0%销售均价33013581367236103623376438234005环比-4.9%8.5%2.5%-1.7%0.4%3.9%1.6%4.8%踏准节奏最关键+强势精准营销产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统已知未来重点竞争楼盘产品供应时序产品线月份项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月临河高层万科城新世界花园万科金域蓝湾洋房格林生活坊名流河畔新城临河高层3栋，6万方，其余高层5万方穿插放盘联排/双拼4万方+高层5万方一次会所开盘，6万方，4万临河一次实景开盘，8万方，4万临河洋房4万方低密度产品攻击点临河高层攻击点低密度实景攻击点洋房5万方洋房2万方时间项目上半年下半年3-5月6月7-8月9-10月核心竞争力高端成熟（服务力）景观成熟（实景）推盘会所会战样板会战续销、小频加推景观会战产品要求3月售楼处重新开放5月末会所开放样板示范区呈现中央景观轴呈现核心竞争力与营销节奏=>会所启动营销景观启动营销=>=>=>样板启动营销踏准节奏最关键+强势精准营销产品力系统服务力系统品牌力系统营销力系统强势营销三大品牌活动：09新春音乐会+远洋明星高尔夫公开赛+远洋世博会之旅精准营销升级扩容再生概念升级=>客户换血扩大影响力=>主动出击老客户资源=>重购+老带新升级扩容再生定位与概念升级=>客户换血渠道升级=>主动出击老客户资源=>重购+老带新项目定位：和平唯一城市型低密度滨河豪宅SLOGON：创河山、御和平城市占位3月－5月上旬产品影响力5月中旬－7月下旬景观影响力7月末-9月底打造口碑双赢10月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段创河山、御和平内外景观价值释放，配合项目核心景观区开放。口碑营销，实现销售目标，打造品牌，创造双赢局面。和平唯一城市型低密度滨河豪宅升级扩容再生概念升级=>客户换血渠道升级=>主动出击老客户资源=>重购+老带新渠道DM直邮有针对性，直面目标客群飞机杂志增加重点拦截户外圈层行销针对高级公务员、高校教授、医生等目标客户圈层开展定向行销升级扩容再生概念升级=>客户换血渠道升级=>主动出击老客户资源=>重购+老带新提前操作老客户：利用09年底新春音乐会释放和平府信息；重购或老带新给面子，具备远洋明星高尔夫公开赛资格与参加远洋世博览会之旅活动；月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场线工程线三好郡样板房/售楼处开放5.15叠拼/洋房预售/会所开放6.26/1#、2#楼预售/样板开放月末11#/12#预售中央景观轴呈现产品线56#6#/17#/19#/24#/25#1#/20#7#12#2#/18#/21#/22#/23#11#/续销营销阶段城市认可地位及影响力运作市场认可产品力释放客户认可圈层及精神价值运作销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘推广线活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约远洋明星高尔夫公开赛红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴营销节点创河山、御和平和平唯一城市型低密度滨河豪宅销售信息圈层营销景观推广大地艺术展高层集中供货期洋房集中供货期高层集中供货期项目名称20082009建筑类型单套面积销售价格建筑类型单套面积成交价格万科城毛胚高层79-1135500毛胚高层79-1135800精装高层100-1106300精装高层100-1106700洋房130-1608500（标准层）洋房130-1608700（标准层）

格林生活坊高层92-2155500高层92-2155300小高层101-1586600小高层101-1586000洋房117—1718500（标准层）洋房117—1716800（折后）深航翡翠城高层68-1725500高层68-1725300小高层1806500小高层1806200别墅290-35016800别墅290-35013800中海国际——————高层89-1495600——————别墅230-43018000远洋天地高层95-1375500高层95-1374900

小高层130-1706800小高层130-1707100长白岛区域不同产品类型的比价关系物业类型高层小高层洋房联排区域均价56007200850014000比值

1：

1.29

：

1.52

：

2.4不同产品类型的比值不合理，洋房被低估的产品类型在城市联排的高价冲动挤压下，城市洋房将成为“升级置业阶层”的转移市场价格定位总体价格测试A区域B区域最低价格最优价格最高价格最优价格点是120万，可接受的区域在75万-165万之间（A区域+B区域）最优价格点是指在该价格点可接受的人数比例最大，可接受区域是指在该价格区域之外仅能有零星客户、无法形成规模鉴于消费者回答该类敏感性问题时的保守习惯，根据经验，各相关价格点应该向上浮动5-10个百分点。[总价区间承受力测试]8200900012000单价抗性分析[客户单价抗性测试（弹性分析）][营销提示]洋房均价：西区8800-9200元/平米、东区9800-10200元/平米总价极限定价叠拼均价：西区11800-12200元/平米、东区13500-14000元/平米类型补缺定价：补缺城市联排临河高层均价：西区7400-7600元/平米、东区7800-8200元/平米；类型替代定价：景观替代类型，采取与小高层相同的定价临沈苏路高层：5800-6000元/平米；销售分解建筑类型开发分期项目归属楼号层数套数总建筑面积2010年度销售套数销售面积累计销售额累计销售率高层二期三好郡563219216552.5017515086.919088788191%三好郡573218916329.50806911.963961415742%和平0010615478.0111961875467%和平府23315823071.009013141.7111046336457%和平府113319415707.00907286.754444919146%和平府123319815807.001007983.334837900051%小计1525172186.0064165888.6845341234742%多层住宅二期和平府65203213.00193052.352734263095%和平府75304512.00243609.603068160080%和平府175202767.00172351.952039279085%和平府185304512.96131955.621775097643%和平府194162287.95142001.961850379688%和平府204162456.80101535.501458725063%和平府214243670.99121835.501798785150%三好郡585303268.355544.73419438317%小计40259440.0511416887.1915144127528%叠拼二期和平府22482035.8761526.902068952975%和平府23481921.6361441.221909619875%和平府24482035.6782035.6725445875100%和平府25481921.6381921.6324596864100%小计327914.80286925.438982846688%合计78389701.30694682088

2010年总销：8亿，其中远洋天地剩余约1.1亿，三好郡及和平府约6.9亿圈客与养客：销售线：客户登记+情感沟通11月份开展和平府销售培训所有到访、来电咨询和平府客户信息登记节日情感关怀短信活动邀约月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘营销条线分解重点去化一期尾房及三好郡，将3#地块临沈苏路两栋小户型包装为三好郡二期，3月份三好郡一期样板呈现。7月初取得临沈苏路两栋小户型预售证，7-8两月连续推盘；和平府直接启动认筹；月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘借助会所开放，举办远洋明星高尔夫公开赛，一期开盘；会所开放一周后低密度产品集中开盘，推出洋房6#/17#/19#/叠拼24#/25#；样板呈现，现房开盘，推出1#楼及洋房20#楼；月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售线养而不蓄预告信息3月启动蓄水/4月认筹一次集中开盘高层开盘加推洋房公寓开盘二次集中开盘中央景观轴呈现，实景开盘；推出高层2#/洋房18#/21#/叠拼22#/23#；三大品牌活动：09新春音乐会+远洋明星高尔夫公开赛+远洋世博会之旅09新春音乐会举办远洋地产新春音乐会，邀请媒体及业主、意见领袖参加，提升品牌知名度与品牌高度，启动老客户的和平府信息告知。月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴现有售楼处作为远洋地产品牌的接待中心，内外重新包装，2010年3月份重新开放；以售楼处开放作为10年和平府推广工作起点，同时举办俱乐部签约仪式，并进行媒体炒作。会所开放举办项目说明会：会所室内外与弧形路同时呈现，形成室外礼仪空间；会所开放日举办收藏世界最贵红酒及红酒品鉴活动。会所开放后一周情金牌司仪开盘：月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴影院营销+品牌互动影院营销：利用暑期大片上映集中期，开展特殊渠道营销影片开场前播放项目短片品牌互动利用和平府会所，举办LV新品发布、名车展的高端品牌互动活动月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴景观开放当天举办大地艺术展开盘当天，浑河两岸走钢索。月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴大地艺术展三大品牌活动：09新春音乐会+远洋明星高尔夫公开赛+远洋世博会之旅三大品牌活动：远洋世博会之旅提升品牌形象，邀请和平府客户参观上海世博会月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴实现地段到人和的远洋地产品牌发展客户口碑的情感维系月份项目09年11月-10年2月10年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动线新年音乐会销售中心开放及俱乐部签约红酒鉴赏+金牌司仪开盘影院营销+品牌互动远洋世博会之旅年终答谢晚宴[二]推广策略及执行计划营销推广目标营销推广策略项目解读营销推广表现营销推广执行如何挖掘实效性客户资源、渠道资源、媒介资源？执行层面：

1、解决远洋·和平府多产品线，同步销售的整合推广。2、树立和平府在市场上的高端形象，赢得市场占位。3、通过高端项目形象，完成远洋地产的品牌升级。策略层面：销售目标设定与推广核心策略销售目标：年度目标设定：8亿元面对整体市场：强调“以我为主”主动策略，树立品牌形象本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，利用自身城市型、资源型、低密度的项目优势，强调“以我为主”的主动竞争策略。面对区域市场：必须实现“区域领导品牌”的影响力充分利用区域市场低密度产品匮乏期，凭借地缘优势和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，通过项目的整体均好性奠定项目的唯一性地位，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。市场竞争策略营销推广目标营销推广策略项目解读营销推广表现营销推广执行项目客群对位项目基本梳理项目解读项目形象定位1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月叠拼、洋房样板间呈现临河高层预售证园林呈现公寓预售证叠拼、洋房预售证项目关键节点对现阶段远洋地产在沈阳战略发展的思考：远洋地产现有品牌影响力，虽有一定市场知名度，却不足以支撑和平府的高端产品定位；在目前的推盘节奏中，对于沈阳远洋地产的关注还停留在一期产品，有碍于高端形象树立；一期诉求的“和平南岸第一湾”已树立了项目的长白地位，但无法继续支撑和平府项目的高端气质。目前，远洋天地在市场中树立形象大体还处于与万科、中海比拼的阶段，与理想中的“第一”地位有所偏差。品牌价值思索有品牌但缺乏高度有地位但不够领先[子母品牌的组合策略]以最高端的项目子品牌带动并提升母品牌◎以远洋和平府——叠拼和洋房作为切入点，确立其在城市第一豪宅的绝对地位；◎集中锁定高端客群，短时间内实现高端形象与产品销售并举；◎由和平府形象提升整体远洋地产的形象，在今后河景高层和公寓推出后，仍然能够保持在同类市场中高端形象。初步应对思考项目产品线产品类型临河高层花园洋房叠拼洋房面积跨度大北向浑河景观价值最优化面积控制适当附加值赠送面积较多类别墅产品超越以往洋房全部独立入户沿沈苏路高层三好郡延续，三好第一学区居所城市性——依托和平区，雄踞长白岛门户，与和平区、沈河区沈阳两大核心城市生活区毗邻，城市生活价值不言而喻。景观性——浑河、高尔夫球场、五大公园环抱，长白板块景观第一排。低密度——项目容积率低，整体居住舒适性高，宜居性强。稀缺性——叠拼和洋房产品在市场上具有独一无二的稀缺性。品牌力——远洋地产全国十强开发商，16年开发经验。项目价值梳理项目客群对位项目基本梳理项目解读项目形象定位基础特征城市中高端客户群体，收入丰厚，社会的中坚力量主要来自和平区、沈河区、浑南。以已婚家庭为主，家庭人口在３人或以上；有私家车或公务配车；家庭有多次置业经验；项目客群梳理非顶级客户，“高级灰阶层”心理特征：他们有较高的文化素质，注重生活品味与品质，对城市生活的依赖性强，喜欢引导而不喜欢被灌输，掌控欲强，主观性强，重权势、勤奋斗、高追求，不断超越自身，寻求社会地位与认同。[客户定位]掌控力城市归属重品质占有欲客户定位项目客群对位项目基本梳理项目解读项目形象定位项目定位模型项目优势周边市场环境项目核心价值点目标客户的价值对位差异化的市场形象项目周边市场环境近城——隶属和平区，城市归属性强景观——外：紧邻浑河、高尔夫球场、五大公园；内，媲美龙湖的景观体系。低密度——板块内低密度产品，舒适度高。稀缺性——和平区稀缺型洋房和叠拼类产品。项目核心价值点棋盘山和沈北新区板块主要以别墅类高端产品为主，配套和交通不够便利。浑南板块占有一定景观资源优势，但是隶属浑南新区，城市归属性弱。地段占位稀缺性城市占位舒适性景观价值

和平唯一城市型低密度滨河豪宅掌控力城市归属重品质占有欲项目与目标客群的价值对位

和平唯一城市型低密度滨河豪宅项目定位地段占位稀缺性城市占位板块突围景观价值推广slogan

创河山御和平营销推广目标营销推广表现营销推略执行营销推广策略项目解读核心策略品牌&产品双线并行双分式整合推广分组团包装将项目分组团包装，远洋和平府承载项目高端产品线：叠拼和洋房；高层河景住宅单独组团包装。分段推广

项目分为三个推广阶段，分别以项目整体形象、产品价值、景观价值为各阶段的推广核心。品牌&产品双线并行以和平府项目形象带动远洋地产品牌形象提升，为后续产品及拿地开发塑造品牌内涵，具有一定的战略远瞩性。推广策略【远洋和平府】以高端高端低密度产品定义远洋·和平府；【河山】组团河景高层组团名河：指出产品的景观资源，和一线临河的位置属性；山：指出高层产品巍峨挺拔的产品形态；“河山”大气，浑重与和平府气质形象交相辉映。分组团命名09年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月秋季房交会2010年推广时间轴：叠拼洋房整体项目远洋和平府整体形象树立高层住宅远洋和平府产品信息释放样板间开放洋房产品线远洋和平府景观信息释放叠拼洋房推广核心市场地位产品价值景观价值叠拼、洋房开盘高层开盘景观区开放高层住宅推广诉求创河山御和平春季房交会和平唯一城市型低密度滨河豪宅沈阳首席互动式景观园林远洋和平府老带新活动洋房高层住宅推广策略-策略推广阶段划分和平府形象3月－5月上旬产品价值释放5月中旬－7月下旬景观价值释放7月末-9月底打造口碑双赢10月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段以城市地位引领板块竞争，塑造高端项目市场形象。内外景观价值释放，配合项目核心景观区开放。口碑营销，实现销售目标，打造品牌，创造双赢局面。产品稀缺性价值释放，主题明确，配合样板段开放。样板间开放一期开盘中央景观区呈现高层住宅开盘营销推广目标营销推广表现营销推广执行营销推广策略项目解读推广策略-策略推广阶段划分和平府形象3月－5月上旬产品价值释放5月中旬－7月下旬景观价值释放7月末-9月底打造口碑双赢10月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段以城市地位引领板块竞争，塑造高端项目市场形象。内外景观价值释放，配合项目核心景观区开放。口碑营销，实现销售目标，打造品牌，创造双赢局面。产品稀缺性价值释放，主题明确，样板间开放一期开盘中央景观区呈现高层住宅开盘推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合第一阶段——形象导入阶段（2010年3月-5月）推广目的:导入差异化高端形象，引发市场关注。推广策略:结合区域价值，导入项目形象，树立城市地位。推广主题：

创河山御和平

第一阶段——形象导入阶段（2010年3月-5月中）推广策动：强势媒体+大型活动——导入项目形象，吸引市场关注；媒介配合:主流纸媒+户外媒体+大型门户网站+专业杂志活动配合：会所签约仪式我们的“影子”曾在哪里出现，以此寻找项目对位的“魂”：故宫：一席王朝的象征，开创一届河山；彩电塔：一个时代下的城市高度；大帅府：城市最高权贵的居住象征。和平府借喻故宫，引喻王朝基业和平府借喻彩电塔，引喻城市高度和平府借喻大帅府，引喻权贵阶层推广表现方向故宫篇高度篇项目户外项目户外项目围挡媒体选择渠道选择媒体分类媒体渠道运用时期长效型媒体网络、售楼处户外、围挡、道具包装、彩信贯彻始终冲击型媒体户外、纸媒、彩信开盘及重要目标实现精准型媒体活动、数据库节奏控制创新型媒体贴片广告、LED节点突破整体媒体投放策略大众媒体定势：形成推广的整合性和爆发性，强势市场认知为主。小众媒体定向：面向目标客户定向传播，强化沟通的直接性。报纸选择沈阳日报为主华商晨报为辅关键节点投放辽沈晚报业内刊物---《地产观察》《沈城楼市》等有利于提高品牌形象、增强业内影响力航空媒体—《航空之旅》飞机上的刊物，主要针对经常出差人群。专业内刊---《卓展内刊》其目标人群多是沈阳高端消费客户，符合我们目标客户群。杂志选择网络—新浪网沈阳端口，高端商务人员和政府人员最关注的网站。搜房网，专业地产门户网站，购房群体关注度高。短信---成本低、信息可及时更新、可有选择的进行目标区域覆盖，具有强迫性，接收度高。彩信---具备短信所有优势，较短信相比更图文并茂更容易记忆。其他媒体青年大街—展览馆家乐福楼上能够拦截浑南片区高端客户周边有盛华苑、地王国际等高档小区由市内通往万豪、喜来登酒店的必经之路，也是通往机场的重要路段，因为旁边为辽台和沈阳电视台，因此高级白领以上人群居多，消费力较强，而且是时尚有个性的一群人，易于接受新鲜事物。主要途经人群：政府人员、企业家，私营老板、高级白领户外媒体选择机场媒体选择——机场看板/灯箱包柱/龙门架选择二：出发厅隔离区悬挂看板媒体选择一：灯箱包柱（国内、国际到达夹层通廊）龙门架/机场看板/灯箱包柱机场媒体所面对的人群均为高端商务人员及政府人员，与项目人群相符合通往机场的必经之路，更醒目机场媒体的主要作用在于提升项目的公众影响力户外媒体选择本阶段媒体选择类别媒体形式内容发布频次报纸沈阳日报整版企业形象铺垫、项目形象导入、区域炒作一周1次华商晨报一周1次杂志地产观察整版项目形象月刊楼市两周一次户外广告牌项目形象全年（3月中起）现场围档全年（3月中起）电影贴片项目形象，创河山御和平3月末-4月初（看具体档期）短信每次20万条一月两次长线媒体户外围挡、网络持续媒体选择渠道选择渠道选择原则走出去，主动出击多样化，多手准备充分利用老客户启动期蓄客期强销期持销期作用渠道房展会★★了解市场、增强影响力DM直邮★★有针对性，直面目标客群高档消费场所★★直接面对目标人群渠道选择时间内容目的3月会所签约仪式联袂国内顶级会所签约仪式，配合改造后售楼处开放同步举行。3月中旬春季房交会远洋和平府首次亮相，借势房交会将远洋和平府与远洋地产品牌形象推向一个新高度。公关活动3月-5月中活动策略：针对项目的时间节点配合活动造势，吸引市场关注，同时通过针对目标客户的活动定向挖掘目标客户。推广策略-公关活动顶级会所签约仪式

暨远洋地产产品体验馆开放体验时间：2010年3月地点：远洋和平府销售现场活动目的：造势——联袂顶级会所，为项目造势，提升形象。炒作——线上媒体新闻事件炒作，体现品牌实力，引起广泛关注。活动内容：1、签约仪式——高管、大腕、媒体云集2、文艺表演——烘托气氛，视觉盛宴3、高雅体验——模特表演，雪茄红酒品味等物料类型内容及用途规格尺寸完成时间房展会物料背板、条幅、展板、条幅、易拉宝、海报等2009年3月初户型折页户型推介、以及户型解析2009年3月中旬概念楼书主要用于对和平府项目精神、文化气质的传达，有效沟通。2009年4月初宣传片产品介绍，生活方式，生活价值演绎3分钟2009年4月初活动物料背板、条幅、水牌、导视、易拉宝、海报等2009年2月初第一阶段物料类推广策略-策略推广阶段划分和平府形象3月－5月上旬产品价值释放5月中下旬－7月下旬景观价值释放7月底-9月底老客户营销10月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段以城市地位引领板块竞争，塑造高端项目市场形象。内外景观价值释放，配合项目核心景观区开放。口碑营销，实现销售目标，打造品牌，创造双赢局面。产品稀缺性价值释放，主题明确，配合样板段开放。样板间开放一期开盘中央景观区呈现高层住宅开盘推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合第二阶段——产品价值释放阶段（2010年5月-7月）推广目的:通过产品稀缺性价值形成差异化形象，促进多线销售。推广策略:

结合产品价值，区隔化市场占位。组合性投放，直接导入产品核心价值。推广主题：和平唯一城市型低密度滨河豪宅

第二阶段——产品价值释放阶段（2010年5月-7月）推广策动：线上媒体造势，线下活动聚集人气媒介配合:纸媒选择+网络+户外公关活动：项目开盘唯一性——唯一性价值挖掘低密度稀缺性景观性和平区低密度豪宅典范叠拼、洋房类产品区域内稀缺内景观——外景观互动通过三“唯”一体化的项目价值体系，形成差异化竞争传播角度，进而有效避免市场同质化竞争。第二阶段物料类物料类型内容及用途完成时间产品楼书项目建筑、景观规划、户型、配套、物业服务等项目实际卖点介绍。2009年5月中旬样板间物料样板间导视、户型牌、提示牌、活动背板、海报、易拉宝等2009年5月初开盘物料销控板、价格表、认购单、海报、易拉宝、背板、胸贴、水牌、导视牌等2009年5月下旬本阶段媒体选择类别媒体形式内容发布频次报纸沈阳日报产品价值炒作一周1次华商晨报一周1次杂志地产观察产品价值炒作月刊楼市一周一次户外广告牌产品价值炒作全年（5月中起）现场围档全年（5月中起）彩信每次20万条一月两次长线媒体户外围挡、网络时间内容目的5月奢侈品展产品说明会借助和平府样板间呈现，联合奢侈品品牌发布会形式，同步召开项目产品说明会，提升项目的高端产品形象。6月一期开盘一期项目开盘，制造火爆场面刺激市场认可，促进销售。推广活动5月-7月活动策略：配合样板间开放以及开盘举行盛大活动吸引市场的关注度。推广策略

策略推广阶段划分和平府形象10年3月－5月上旬产品价值释放5月中下旬－7月下旬景观价值释放7月末-9月底老客户营销110月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段以城市地位引领板块竞争，塑造高端项目市场形象。内外景观价值释放，配合项目核心景观区开放。口碑营销，实现销售目标，打造品牌，创造双赢局面。产品稀缺性价值释放，主题明确，配合样板段开放。样板间开放一期开盘中央景观区呈现高层住宅开盘推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合第三阶段—景观价值释放阶段（2010年7月-9月末）推广目的:通过景观价值释放，提升产品附加值推广策略:实景展示与体验为主，感官上打动目标客户推广主题：沈阳首席互动式景观园林第三阶段—景观价值释放阶段（2010年7月-9月末）推广策动：线上感官呈现+线下现场打动媒介配合:主流报纸+专业杂志+网络+户外公关活动：项目开盘、奢侈品及新品发布会活动互动式——互动式价值提炼景观与人景观与建筑内外景观景观是为提升居者生活品质服务景观与建筑是融合一体的外有河景，内有溪景推广表现建议：实拍为主，强调人与景的互动及情境感第三阶段—景观价值释放阶段（2010年7月-9月末）风格示意时间内容目的9月中旬

秋季房交会借势房交会，主要针对高层产品和洋房产品销售，最大化实现销售任务。9月下旬景观体验区开放活动通过活动展示园区景观体系，通过现场打动目标客户。推广活动7月末-9月底活动时间：9月下旬活动地点：项目园区活动目的：引爆市场关注度，为项目聚集人气。展示项目景观价值，提升项目的附加值。活动内容：1、在项目园区现场安排花车巡游活动，围绕长白岛、园区等，展示项目的内外景观价值。2、现场配合文艺演出等活动，烘托气氛。3、景观公司讲解和平府景观规划理念。推广策略-公关活动——大型游园活动推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合第四阶段—老客户营销阶段（2010年10月-12月末）推广目的:通过老带新活动，年底答谢活动，增加业主信心，促进口碑效应。推广策略:活动为主，聚集销售现场人气，软文信息发布维持项目市场曝光率。时间内容目的10-11月

老带新活动在项目会所内隔周举办老带新活动，以小型品鉴、观赏活动为主，增加项目的品质、品味促进项目销售。12月圣诞业主答谢音乐会提升业主忠诚度与口碑，年尾完美收官。推广活动10月-12月活动策略：老带新活动促进销售，高品味活动暖场，提升项目人气及品质。营销推广目标营销推广表现营销推广执行营销推广策略项目解读VI延展方案一Logo横Logo竖版Logo英文Logo纹饰标准色名片便签纸胸牌楼书形式封套楼书形式项目楼书内页项目楼书内页项目楼书内页项目楼书内页项目楼书内页项目楼书内页项目楼书内页户型折页户型折页户型折页礼品袋礼品盒烟灰缸咖啡杯纸巾盒邀请函项目展架项目路旗园区井盖园区指示园区指示园区指示VI延展方案二Logo横版Logo竖版纹饰标准色户型单页手提袋楼书形式资料夹名片盒会员卡雪茄水杯烟缸邀请函园区导视园区提示牌A:区域竞品广告投放统计回顾（2009年1-9月份）

投放频次（次）投放版面（版）