XX区农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用改革试点方案

XX区农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用改革试点方案

根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔202XX〕4号）和《ＸＸ省农业农村厅关于组织申报农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范有关事项的通知

》（皖农合函〔202XX〕151号）等文件精神，为深入推进盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅省级试点工作，结合我区实际，制定如下改革试点方案:一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立新发展理念，强化指导服务，注重示范带动，紧紧围绕产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的要求，以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标，积极引入社会资本投入“三农”，大力发展农业农村新业态，盘活农村闲置宅基地和闲置住宅，变“死资产”为“活资产”，充分释放改革红利，促进城乡融合发展，壮大村级集体经济，增加农民财产性收入，推动美丽乡村建设，促进乡村全面振兴。二、基本原则——坚持守住盘活利用底线。严守宅基地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家和我省关于宅基地管理、国土空间用途管制、村庄规划、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。——坚持农民主体地位。充分尊重农民意愿，调动农民参与的积极性和主动性，切实保护农民合法权益，千方百计增加农民收入。——坚持规划先行。与村庄规划相衔接，与乡村产业发展规划相匹配，遵守安全消防规定，符合环保卫生要求，注重绿色发展。——坚持分类指导。充分考虑各试点村区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，因地制宜、因村施策，循序渐进、稳步推进。三、目标任务建立健全区农村闲置宅基地、闲置住宅信息数据库，推进农村宅基地房地一体确权登记颁证工作，试行农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，构建农村闲置宅基地、闲置住宅流转平台，建立健全盘活利用政策和机制，以“农民+村集体+社会资本”模式为主导，突出乡村产业特色，探索多种盘活利用方式，推动一批村先行开展试点，探索发展民宿集中区、乡村旅游目的地、生态康养基地等新兴业态助力乡村振兴的新路径，拓宽农民财产性收入增长渠道，促进村集体经济稳步增长。四、盘活利用路径与模式（一）盘活利用路径：1．创新宅基地使用制度。以提升农村人居环境治理为抓手，统筹用好农村闲置分散的宅基地资源，推动传统散居向新型、适度聚居转变，一是“面积法定”，严格执行《自然资源部

农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔202XX〕127号），宅基地面积符合省级规定，禁止未批先建、超面积占用宅基地，防止刻意分户等多占宅基地等行为；二是“跨域配置”，探索宅基地农户资格权在特定范围内转让，允许在本镇集体经济组织成员内部转让，或者在政策性搬迁、撤并类村庄符合宅基地申请条件的家庭户中跨村转让；三是“放宽流动”，允许在城市购房的农村居民保留原农户宅基地资格权，改造农村危房，在不突破宅基地面积标准的条件下，依法依规改建，享受一定时期的宅基地使用权和房屋财产权，盘活农村闲置宅基地。2．用活宅基地权利价值。以加快村级集体经济发展为核心，带动农民增收，推动存量资源向资产变现转变。一是“鼓励腾退”，制定《XX区农村宅基地和房屋产权自愿退出收储暂行办法》，以集体经济组织为实施主体，激励农户自愿、有偿腾退宅基地；二是“合理使用”，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩政策，推进空心村国土整理，及时整理、复垦、复绿退出的宅基地，集中用于地方特色产业发展和人居环境整治等村内公益事业；三是“项目开发”，引导农民自主经营，支持村集体经济组织与社会资本合作，以入股、出租、合作等方式发展乡村旅游、休闲农业、生态康养、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，鼓励市民、大学毕业生、退伍军人、返乡人员等租赁农村闲置房屋（宅基地）进行客栈、餐饮、文创、康养等商业经营活动。3．优化宅基地管理制度。以提升自治水平为目标，推动传统管理向长效治理转变。一是“规划管控”，依据《自然资源部

农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔202XX〕128号），在区、镇级国土空间规划和村庄规划中，为农村村民住宅建设用地预留空间。已有村庄规划的，要严格落实。没有村庄规划的，要统筹考虑宅基地规模和布局，与未来规划做好衔接。要优先利用村内空闲地，尽量少占耕地。二是“村民自治”，充分发挥党员议事会、村民代表会、纠纷调解委员会等基层组织作用，在宅基地申请、退出、收益分配等事务中实行村民自治管理，及时处理农村闲置宅基地和闲置住宅流转使用中产生的纠纷。三是“完善管理”。出台《XX区农村宅基地管理办法》，对产权清晰、处于闲置状态的房屋，明确农村闲置宅基地的集体土地使用权；对流转闲置宅基地和闲置住宅经营乡村旅游、民宿体验、特色食品等业态的，应符合规划、消防、环保等行业管理要求；需改（扩）建的，按规定履行审批程序。4．统筹供给改革试点政策。以服务乡村振兴为标杆，推动单向发展向科学发展转变。一是“规划引领”，202XX年底前基本完成村庄布局规划工作。科学划定耕地和基本农田规模，综合协调农用地、建设用地和其他土地的结构和布局，实现土地利用、村庄建设、产业发展和环境保护等“多规合一”，作为村庄建设、整治的管理依据；二是“畅通渠道”，建立符合市场规律的农村宅基地退出补偿激励和规范有序流转机制，研究出台《XX区农村闲置宅基地（住宅）流转办法》，指导镇村规范流转合同，依托确权登记颁证和第三次全国国土调查工作成果，搭建全区农村闲置宅基地和闲置住宅信息数据库，探索多渠道推介闲置宅基地和闲置住宅资源；三是“政策扶持”。统筹国土空间用途管制、土地整治项目等现有政策，优先在具备条件的试点村实施，依法依规对相关盘活主体给予税收优惠，鼓励金融机构创新“民宿贷”等金融产品为优良的经营主体提供贷款服务，公安、消防等部门要为盘活经营主体发展民宿等项目，提供消防、特种行业经营等市场准入便利服务，加强事中事后监管。（二）盘活利用模式与方式主导“农户+村集体+社会资本”的盘活模式，结合现代农业产业和人居环境整治，发展符合试点村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、乡居康养等新产业新业态，探索多种盘活利用方式：1．农户+村集体+社会资本合作。鼓励由村集体经济合作组织流转农户闲置宅基地和闲置住宅，以村集体和农户闲置宅基地和闲置住宅资源入股，吸引社会资本参与，发展新产业新业态，按照年息固定分红，村集体和农户获得股金收入。2．村集体+社会资本合作。鼓励村集体经济组织集中收储农户腾退的闲置宅基地和闲置住宅，与社会资本以租赁合作形式对闲置住房进行改造发展新产业新业态，村集体获取收益。3．农户自营。鼓励农民利用闲置宅基地和闲置住宅自主创业、创新发展，自主经营获得收入。4．村集体自营。鼓励有一定经济实力的村集体经济组织自主或与金融机构开展合作，进行新产业新业态项目开发，同时鼓励村集体将闲置宅基地集中收回，整理闲置宅基地腾退的集体建设用地指标，用于发展地方产业。5．农户+村集体联营。鼓励农户自主对闲置住宅进行改造，交由村集体联营，协议分配收益。同时村集体可以引进国内外品牌管理公司进驻实施连锁经营。6．市民下乡。鼓励城市居民租赁农房，在符合规划、用途管制和租赁合同约定的前提下，依法依规修缮、改建或重建农房，创办农民合作社、家庭农场、民宿、农家乐等实体。五、实施步骤1．准备阶段（202XX年4月—5月）。制定相关工作方案，组建领导组和工作机构，全面开展调查摸底，确定试点范围和试点村，开展业务培训等前期准备工作。2．试点阶段（202XX年6月—202XX年12月）。基本建立农村闲置宅基地和闲置住宅盘活政策制度框架体系。完成试点村农房确权登记工作，指导推进试点村农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，12月底前完成试点任务。3．推进阶段（2021年1月—2021年10月）。边总结边推进，进一步建立农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的政策制度和经营管理机制，拓宽农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式，培育不同类型的示范中心村或示范自然村，盘活利用取得阶段性进展。4．巩固阶段（2021年11月—2021年12月）。全面开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，建立基本完善的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用机制，农村新产业、新业态竞相迸发，为全省农村闲置房屋（宅基地）盘活利用工作提供XX经验和XX样本。六、保障措施（一）加强领导，组织保障。建立区政府主要领导为组长，区政府分管领导为副组长，各有关部门和各镇政府主要领导为成员的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作领导小组，下设办公室，各镇要把推进闲置宅基地和闲置住宅盘活试点改革摆上更加重要的议程，稳步推进改革。（二）宣传引导，统一思想。通过召开动员会、现场会、推进会，强化宣传发动，统一干部群众思想认识，调动社会各界参与改革试点的积极性，充分利用各种舆论宣传工具，宣传改革试点的目的意义、政策措施，大力营造改革氛围，抓好司法对接工作，防范和化解盘活利用试点中的矛盾纠纷，保障农村和谐稳定。（三）集聚项目，重点支持。区财政设立专项资金，用于保障区、镇、村试点工作经费。农村道路等基础设施建设、高标准农田建设等涉农项目要优先安排在试点村，发挥涉农项目的集聚效应，并通过优先安排供水、供电、通信、污水处理等其他基础设施建设项目，加大对试点村的支持力度。（四）建立专班，加快推进。区农业农村局牵头，区自规分局、区财政局、区住建交通局、区文旅局、区公安分局、区消防大队、区生态环境分局、区应急管理局、区市场监管局等部门要安排专人参加闲置宅基地和闲置住宅盘活改革工作专班，不定期研究、协调、解决改革推进过程中的相关问题，制定有关政策，集中办理各项手续，确保改革顺利高效推