北京威斯汀开业采购精益项目交流

金茂集团－－－

突破行业惯例实现精益目标目录酒店采购模式现状分析酒店采购模式现状：开发商/运营商4国内大型商业地产开发商/运营商公司名称经营方式酒店项目概况代表性项目采购方式采购类别

委托管理投资建设的五星级酒店总客房数超过1700间，计划至2010年在全国范围内继续与国际知名酒店管理公司合作，分拆酒店的集资所得将用于增加酒店数目，拓展到20余家世茂皇家艾美世茂佘山艾美外滩茂悦酒店酒店管理公司主导采购，业主监督大型设备、主材、酒店用品

委托管理已有3家高星级酒店开业，五年内将有17家酒店在全国8座城市开业广州富力丽思卡尔顿深圳富力君悦富力万丽酒店富力快捷假日酒店业主与管理公司配合采购大型设备、主材、酒店用品

委托管理＋自行管理4家高星级主题酒店，20家城市客栈精品商务连锁酒店，资产规模达20亿元，总计客房数超过5000间，覆盖北京、广州、深圳等全国8个重点城市华侨城洲际威尼斯皇冠假日深圳茵特拉根华侨城管理公司聘用酒店采购人员开展采购大型设备、主材、酒店用品

自行管理拥有管理权的集团独资、合资、合作酒店以及委托管理的酒店近50家，客房数约10，000余间，其中港、澳地区共5家，内地分布于京、沪等商务和旅游城市北京港中旅维景国际杭州维景国际茂名海景湾维景国际管理公司主导采购大型设备、主材、酒店用品酒店采购模式现状：开发商/运营商5

委托管理全美拥有117家酒店，64000间客房；在欧洲拥有11家酒店，3500间客房（摘自2008年三季度报）HotelArtsBarcelonaJWMarriottHotelHouston委托第三方采购代理采购大型设备、主材、酒店用品

委托管理在美国、墨西哥和欧洲拥有19家酒店，8347间客房（摘自2008年半年报）FourSeasonHotelMexicoCity;MarriottHamburg委托第三方采购代理公司采购大型设备、主材、酒店用品国外典型商业地产开发商/运营商公司名称经营方式项目概况代表性项目采购方式采购类别酒店采购模式现状：酒店管理公司6国际知名酒店管理公司公司名称合作模式典型项目是否向业主提供专职开业采购团队采购清单编制及出具方式

接受业主委托上海四季无推荐委托采购代理自行编制

接受业主委托金茂君悦外滩茂悦环球金融中心柏悦有高端品牌委托采购代理自行编制

接受业主委托金茂三亚希尔顿北京希尔顿逸林酒店昆山希尔顿酒店无高端品牌委托采购代理向第三方公司购买

合作开发带资管理浦东香格里拉香格里拉嘉里中心有自行编制

接受委托、特许经营及有选择的带资管理金茂北京威斯汀喜来登酒店瑞吉红塔酒店等有高端品牌委托采购代理公司采购自行编制

全球范围内资产出售，在华均接受委托锦江汤臣洲际皇冠假日快捷假日有推荐委托采购代理自行编制

委托管理上海JW万豪金茂三亚丽思卡尔顿北京JW万豪无高端酒店委托采购代理公司采购根据原有采购清单修改酒店采购模式现状：采购顾问/代理7主要采购代理/顾问公司公司名称国家曾参与的项目业务分布代理/顾问费收取方式是否有专业采购系统/软件美国全美相当数量的JWMarriott，Ritz-carlton，Westin酒店;游乐场；康复中心

中东、香港设有办事处，北京原有办事处已撤销按总采购额的6%-8%收取，不同品类分别收费，人员差旅、电话等费用向业主实报实销使用自行开发的Cariboo软件美国美国国内JWMarriott，Ritz-carlton，holidayinn和Westin酒店等伦敦、阿姆斯特丹和迪拜设有分公司按总采购额的6%-8%收取，不同品类分别收费，人员差旅、电话等费用向业主实报实销

使用自行开发的Llinx软件美国美国国内JWMarriott，Ritz-carlton，holidayinn和Westin酒店等仅限美国本土按总采购额的6%-8%收取，不同品类分别收费，人员差旅、电话等费用向业主实报实销

无专用软件英国深圳洲际酒店，迪拜香格里拉酒店等伦敦、迪拜、香港和达拉斯设有办事处收取固定金额代理费并从供应商处拿返点无专用软件Jinmaoprocurement中国金茂三亚希尔顿金茂三亚丽丝卡尔顿金茂北京威斯汀金茂深圳JW万豪上海（金茂采购中心）内部成本中心，不收取采购代理费，采购涉及酒店开业的所有品类（IT、FFE、OS&E、SPA等）有专业采购管理系统酒店采购模式现状：采购顾问/代理8金茂：确立自主采购模式目前国内高星级酒店大多委托国际知名酒店管理公司管理，业主不主导酒店用品的采购工作，较多依赖酒店临时组建的采购团队或由酒店管理公司推荐委托第三方采购代理开展采购。国内业主在与不同品牌酒店管理公司合作的过程中更是没有建立期供应商采购信息平台，金茂也无先例可循

“在走出金茂”战略的引领下，2004年金茂集团在投资的三亚希尔顿和丽思卡尔顿酒店先后进行了业主主导开业采购的尝试。业主直接主导酒店采购工作加深了对高档酒店行业的认识，获得了宝贵的经验，对不同酒店管理公司的物品标准和品质有了深刻的理解，最重要的是大幅度地控制并节省了采购预算，使酒店项目的预算始终处于可控状态，这一模式延续到金茂北京威斯汀大饭店项目中金茂：确立自主采购模式10金茂的模式选择：业主自主采购按项目组建自己的专业采购团队酒店管理公司出具需求货品清单业主主导采购全过程，管理公司全程配合采用业主采购平台和供应商管理系统创新采购模式，建立适合金茂集团战略发展有效的采购管理体制金茂：确立自主采购模式11北京酒店开业采购预算核定及精益目标设定

2007年11月喜达屋酒店管理公司根据其在中国大陆威斯汀酒店的各项采购数据，提请金茂业主的开业采购整体预算为7800万人民币，初步开业采购清单311页金茂北京项目筹委会要求采购团队审核酒店提交的所有HOE（HotelOperationEquipment)采购清单并反馈审核结果金茂北京项目筹委会根据项目顾问威宁谢出具的项目分项预算，并综合考虑北京项目客房数量、酒店各区域经营面积、品牌定位同时参考北京同档次商务酒店相关资料，回复对酒店提请预算的意见业主方与酒店方召开开业预算会议进行面对面讨论，最终业主核定批准开业采购总体预算为7000万人民币，其中HOE部分为5432万元，IT部分为1021万元，交通工具（车辆）为547万元北京酒店开业采购预算核定开业采购清单实例以上为北京项目开业采购311页清单中的一张NoQuotationGroupDescriptionCategorySubCategoryCodenumberBrandSeatEither:QuantityPerSeatOr:QuantityPerTableQuantityRequiredEstimateUnitCost

RMBEstimateTotalCost

RMB91QG-12-CDemitassespoon小咖啡勺

Flatware

2401.5

36022.007,920.0092QG-12-CAppetizer/DessertFork开味品/甜食叉Flatware

2402.5

60023.0013,800.0093QG-12-CDessertSpoonspecial甜食叉

Flatware

2404

96023.0022,080.0094QG-12-CIceTeaandLatteSpoon冰茶勺

Flatware

2401.5

36014.005,040.0096QG-12-CTableFork餐叉

Flatware

2401

24026.006,240.0097QG-12-CTableKnifeSolidHandle餐刀Flatware

2401

24032.007,680.0098QG-12-CTableSpoon汤勺Flatware

2400.7

16830.005,040.0099QG-12-CTeaspoonspecial茶勺

Flatware

2402.5

60014.008,400.00100QG-12-CIcecreamspoonspecial冰激凌勺Flatware

2401

24018.004,320.00101QG-12-CServingtongs1夹子Flatware

2401

24048.0011,520.00102QG-12-CServingtongs2夹子Flatware

2401

24059.8014,352.00103QG-12-CLadleSoupsmall汤勺Flatware

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2400.5

12095.0011,400.00105QG-12-CServingSpoons1勺子Flatware

2402.5

60045.0027,000.00106QG-12-CServingSpoons2勺子Flatware

2401.5

36050.0018,000.00107QG-12-CCakeKnifespecialoccasions蛋糕刀

Flatware

2400.02

580.00384.00108QG-12-CCarvingKnife刀Flatware

2400.06

1480.001,152.00109QG-12-CCarvingFork叉Flatware

2400.06

1475.001,080.00110QG-12-CLobstercrackers龙虾钳Flatware

2401.5

36025.009,000.00111QG-12-CLobsterpicks龙虾凿

Flatware

2401.5

36025.009,000.00195QG-12-CLemonSqueezer柠檬榨汁器

FlatwareMisc

2400.5

12045.505,460.00196QG-12-CTeaStrainer茶叶滤网FlatwareMisc

2400.8

19230.005,760.00197QG-12-CHandheldvacuumcordless/recharge无线手动吸尘器

240

1550.00550.00198QG-12-CLargeglassbowlsforluckydraws玻璃碗

240

6150.00900.00199QG-12-ChatandcoatstandstypeTBCblack衣帽架

240

1300.00300.00200QG-12-CPictureFrameS/Sframevarioussizes图片框

240

10150.001,500.00201QG-12-CTabletalkercustomspecial

240

60200.0012,000.00202QG-12-CCrumbScraperspecialforwipingtables面包屑刮刀

240

20100.002,000.00203QG-12-CMobileTowelWarmer移动式暖毛巾车

240

21,500.003,000.00贯彻精益理念，总结前期项目采购经验，降低采购成本，初步设定节省HOE部分（5432万元）的2.5%-5%（即150-300万元）的开业采购预算目标北京项目筹委会经过认真分析和反复研究认为：该项目作为金茂集团公司级精益项目，应该高标准、高要求地实施，只要主动加强与酒店管理方沟通，通过精益化管理，利用业主的供应链管理平台，通过项目筹委会对分项预算的严格审批、金航公司专业采购团队具体实施，在达到并超过酒店使用标准和确保奥运前酒店开业的前提下，降低开业采购支出、节省开业采购预算300万元人民币的目标是有可能实现的确定采购团队按最有挑战性的目标开展采购，节省采购300万300万元北京酒店开业采购精益目标设定采购精益目标实施－－采购时间安排ShanghaiJinHangInternationalTradingCo.,Ltd.JinmaoBeijingWestinProjectProcurementSchedule7FJinMaoTower,88ShijiDadao(CenturyBoulevard),PudongNewArea,Shanghai200121,ChinaTheWestinBeijingChaoyangTel:86-21-50476688TimeFrameFax:86-21-50470007Issued:December9th2007/

TIMEFRAMEDecember2007January2008February2007March2008April2008May2008W-1W-2W-3W-4W-5W-6W-7W-8W-9W-10W-11W-12W-13W-14W-15W-16W-17W-18W-19W-20W-21W-22W-23W-24ReviewBudgetsandSpecificationDucuments&CostPlanning

Review-StarwoodSpecificationDocumentsandPreliminaryBudgets

VendorEvaluation;PreliminaryInquiryandsubmissionoftherelatedresultstotheownerforbudgetapproval.

Openingprocurementtimeframe

Vendor'squotation,sampleproduction.

Businessnegotialtion,confirmationofthecontractpatterns.

IssuanceofBidPackagesandTenderAnalysisfortheBiddingItems

Signingcontractsforallthepurchasingitems.

Orderexecution,productionandsupervisionofthelogisticsforallthepurchaseditems.

DeliverytoBeijingWarehouse

VendorPayableManagement

ProjectCloseout

SubmissionoftheProjectCloseoutDocumentationtotheowner.

采购时间的严格掌控是节省采购预算实现精益目标的前提采购精益目标实施－－开业采购操作流程开业采购操作流程图

PurchasingFlowChartofHotelOpen

共同建立采购政策程序

JointlyestablishpurchasingPolicyandProcedures酒店编制的采购物品清单及预算报业主

HotelpreparethepurchasinglistandbudgetofHOEpurchaseitemsforOwner业主采购部搜集供应商资料并与使用部门确认样板及规格

PurchasingDept.tocollectVender'sinformationandconfirmsampleandspecificationwithuserdepartment供应商交货到现场

Vendorstodelivergoodstohotel→↓↓酒店管理方收货业主采购部协助

HotelAdministratortoreceivegoodsandOwnerPurchasingDept.toassist业主审核采购预算

Ownertoreviewthepurchasingbudget↓↓业主采购部寻找三家报价或招标

OwnerPurchasingDept.sourcing3quotesorbidding↓酒店使用部门提出请购项目/规格/数量并提出分项预算

Userdepartmentofhoteltoproposepurchaseitems,specificationandqualityaswellaslineitembudgettoOwner管理方使用部门验收

Userdepartmentofhoteltocheckandreceivegoods↓酒店方使用部门及采购部确认

HoteluserandpurchasingDept.toconfirmtheitems↓入仓

Goodsdeliveredtohotelwarehouse↓业主采购部汇总审核清单及预算并提出意见

OwnerPurchasingDept.toconsolidateandcheckpurchasinglistandbudgettotableaproposal↓↓业主方与确认供应商签订合同或发出订单

OwnertosigncontractorplaceP/O凭验货单有效签字申请支付到货款

Vendorstoapplyforthecashondeliveryintermsofeffectivesignatureonhotelexaminationlist↓↓合同管理

ContractManagement↓酒店管理方确认清单并签字

HotelAdministratortocomfirmpurchasinglistandsign支付

Payment↓业主相关人员跟踪生产及交货情况

Ownertosuperviseproductionanddeliveryprocedure↓根据合同约定供应商申请尾款

Vendorstoapplyforlastpaymentacoordingtocontract↓开业前总盘点

Physicaltakingpriortoopening采购精益目标实施－－开业采购操作流程（续）采购精益目标实施－－采购各方职责金茂采购采购招标流程图精益管理在北京开业采购项目中的运用

实现精益目标面临的挑战问题原因解决方案管理方各使用部门从自身角度考虑问题，坚持特定品牌，成本难以控制针对酒店提出的标准过高或金额较大的品牌物品，金茂采购不是一味拒绝，而是在说明理由之后，及时给出专业化的品牌采购建议及替代方案，并得到酒店高层的理解降低采购成本－－精益改善实例在北京项目开业采购中，酒店使用部门曾指定要求购买ALFI品牌的不锈钢制品，采购分项预算有可能突破。采购团队通过对国内酒店此类物品的充分调查后，了解到ALFI品牌的产品与TIGER品牌相比，功能和档次上并无明显突出优势，仅仅在表面处理方式上略有不同。最终说服了酒店接受TIGER品牌的不锈钢物品。在不锈钢原材料不断涨价的情况下，仍节约了约20％的该部分预算降低采购成本－－精益改善实例降低采购成本－－精益改善实例问题原因解决方案酒店使用部门人员来自不同酒店项目，从各自利益出发，坚持自己指定的供货渠道，造成议价困难，成本空肚难度大对于非指定品牌的物品，采购团队利用集团供应链平台，筛选出已通过集团供应链平台认证的的合格备选供应商进行招标，或开展不少于3轮的供应商比价，尽量挤压供应商不合理利润中水分采购团队将具备招标条件的物品从采购清单中剥离，按照物品功能进行标段划分，与酒店使用部门确认技术指标，便于投标供应商利用各自资源优势分标段投标，最终获得最低采购成本从供应链平台合格供应商资料库中收集西厨、IT类等备选供应商，确认技术指标后，向入围供应商邀标按供应链管理标准要求共同组成评标小组收取供应商回标文件评标小组进行投标复议并定标北京项目公司、金茂采购、供应商签订三方采购合同降低采购成本－－精益改善实例解决方案问题原因酒店方出具开业采购清单或因缺乏核对或因部门人员变动，造成对原清单中物品档次数量频繁多次调整，还有不同使用部门重复采购同功能物品，增加采购成本311页开业采购清单，5830余种采购物品，清单的核对工作量巨大。作为金茂的采购团队，绝不像第三方采购代理那样机械地、不负责任地按清单采购，而是多次仔细审核清单，与酒店方反复沟通，必要时并寻求项目筹委会的支持和帮助，避免重复采购同功能数量需求不合理的物品降低采购成本－－精益改善实例在开业采购清单中，酒店各使用部门均需要采购数量众多的货架。金茂采购反复研究了酒店后场区域图纸，提出对货架数量重新统计的要求，得到了酒店公司的理解和响应，最终采购的货架做到了够用好用HOE编号为057的来单内容是某进口品牌的刀叉，与已完成的采购品牌重复，金茂采购经核对并与酒店使用部门确认，避免重复采购金额20余万元。降低采购成本－－精益改善实例降低采购成本－－精益改善实例解决方案酒店进口物品环节复杂，正版软件产品税负高，降低采购成本难度大充分利用原有贸易的商务优势，对国内无经销商的境外产品采取直接进口方式，减少中间环节正版软件产品利用贸易平台支付外汇，做通酒店工作，通过酒店方员带入的方式，合理规避进口关增税问题原因

自2005年始国家对进口软件征收17%进口税。为降低采购成本又能合理避税，早在三亚Hilton项目中，金茂采购就建议采用将外汇由集团所属的金航贸易支付酒店管理公司总部，再由管理公司代为采购的做法，将税率降至6%，得到酒店管理公司的理解，三亚丽思卡尔顿部分进口软件就采用了上述方式。北京项目开业采购的进口软件部分又改进这一操作模式。经与喜达屋管理公司协商，对方同意代为采购部分IT软件，有所不同的是金航直接将该部分采购预算由IT预算划拨至酒店预开业，由酒店管理公司直接从预开业预算中向业主项目公司请款，外汇从预开业预算项下支付，同样达到了合理避税的目的。降低采购成本－－精益改善实例降低采购成本－－精益改善实例解决方案问题原因品牌经销商垄断货源造成指定品牌产品采购成本居高不下许多进口品牌在国内有多层分级代理，如果不了解市场找对源头，会发生被各级经销商层层加价盘剥的现象。业主采购部自主采购尽可能寻找到国内一级品牌代理，最大限度减少中间环节，达到节省预算的目的德国肖特圣维莎水晶杯是各五星级酒店均选用的品牌，为利用奥运商机追求高业绩，其中国大陆总代理在向我方报出高价的同时封锁了全部香港仓库的存货。金茂采购通过酒店方餐饮总监的帮助，直接致函肖特公司亚太区总部并要求其提供优惠供货方案，最终肖特公司致函我司，同意以特供价格向金茂项目提供产品降低采购成本－－精益改善实例降低采购成本－－精益改善实例解决方案问题原因品牌代理商垄断货源，造成指定品牌产品议价困难，采购成本难以控制部分进口品牌国内代理商因与酒店方的特殊关系，其所代理的品牌被酒店指定，企图垄断货源，囤积居奇牟取暴利。我们通过向境外货源地其它国家经销商询价并直接进口的方式，绕开国内独家经销商，在保证保证按时交货的前提下，降低采购成本在北京项目开业采购中，德国WMF（精鸟）某公司封锁了餐饮不锈钢用品在中国大陆的货源，虽然我方同其多次议价但该公司拒不降价。采购部通过国外其它区域代理商渠道绕开这家供应商直接向其总部订货，并向酒店方提供货物的进口报关单以确认产品原产地的真实性，打消了酒店使用部门的疑虑，仅此项采购就节约预算15%以上降低采购成本－－精益改善实例精益成果控制住各分项预算才能控制住整体预算开业采购总预算FF&E设备GR客房PA公共区域BH后勤SPA水疗F&B餐饮FF&EGRPABHSPAF&B节省人民币393万元！精益成果——准确、按时、节省、高效超额实现了节省开业采购(HOE)预算300万元的目标，实际节省395万元，成功降低了开业采购成本，保障了金茂业主利益将精益管理思想贯穿始终，及时高效的采购和有效地沟通，达到了酒店方的高标准，得到了管理公司的高度评价，为业主赢得了尊重和声誉精益成果宽广的采购渠道和严谨的比价系统与酒店采购及其它使用部门的有效沟通对服务的精益要求对预算的控制对整个项目所有采购界面的关注6月19日Westin总经理为金茂采购团队发来感谢，高度评价采购工作的专业、高效摘要：评价认可评价认可金茂北京威斯汀大饭店在奥运期间成功接待了小布什总统全家及美国政府代表团由金茂采购的威斯汀酒店的“天梦之床”全套床品被小布什夫妇选购固化成果固化成果：采购供应链建设金茂北京威斯汀大饭店是走出金茂后实施采购的第一个高品质商务酒店，通过主金茂业主的主导，采购团队经过近年来采购供应渠道和经验的积累，持续优化开业采购流程，该精益项目的成功经验已经移植于金茂深圳JW万豪酒店的开业采购中，也为未来金茂其它新建酒店的采购制度建设和完善提供了有益的帮助金茂集团近年来致力于打造供应链平台，将各运营酒店的供应商和采购团队开业采购供应商集合在集团的采购平台之中，在供应商管理、采购价格管理、采购流程管理等方面加强监督，并持续完善新筹建项目和日常运营的采购管理标准。随着采购平台的不断完善以及经验、数据的不断积累，在适当的机会下，可以为开发承揽外部业主高档酒店的采购服务提供一揽子专业服务供应商供应商供应商公司供应链部供应商管理金茂供应链平台采购流程管理透明性报价可追溯性比价供应商管理：通过平台对开业采购供应商进行资格认证﹑绩效评价，供应商复审评价供应链平台报价：比价制度化，询报价透明化采购流程管理：执行《工程