怡璟湾营销方案BY合富

2009年12月骋望·怡璟湾营销方案方案构成第一章总体市场分析第二章区域市场分析第三章住宅总体推广战略

第四章总体部署

第一部分总体市场分析一、政策环境分析二、南宁市总体概况近年出台政策类别2008年四季度以前2008年四季度-2009年上半年2009年下半年2010年调控方向防止市场过热发展扶持市场复苏防止房价过快增长遏止房价过快增长住房供应结构调整调整调整加强调整90/70政策建立住房保障体系无出台住房保障管理办法经济适用住房货币补贴实施方案加快保障性住房建设，大规模推进保障性安居工程建设；加快普通商品住房建设。土地政策严格宽松宽松严格控制土地类型，增加保障性住房用地加大对土地违法行为处罚力度规范土地出让程序放宽对开发时间的限制放宽地价款支付时限无适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给,提高土地供应和实用效率.原则上一年，最常不得超过两年内付清地款，首次缴款不得低于50%。完善土地招牌挂制度财税政策紧缩积极积极较积极严格税收减税减、免、缓多项费用无个人住房转让营业税免征时限2改5年,其他住房消费政策继续实施，金融政策从紧宽松较宽松适度宽松信贷紧缩加息准备金率上调信贷松绑5次降息准备金率5次下调加强按揭贷款风险管理加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险，加强信贷风险管理把握货币信贷增长速度其他从紧放宽略紧收紧加强预售管理，施工现场管理，房产测绘面积等管理放宽对首次和自住型购房的界定标准放宽住房公积金贷款政策放宽购房入户政策等加强商品房销售管理规范已购公有住房上市交易加强存量房交易结算资金继续整顿房地产市场秩序，加强市场监测，完善商品房预售制度2009年政策回顾——从“扶持发展”到“防止房价过快上涨”住房供应结构上半年货币政策从紧财税政策紧缩土地政策调整提高土地供应和实用效率.原则上一年，最长不得超过两年内付清地款，首次缴款不得低于50%。营业税免征年限改为5年下半年宽松信贷松绑5次降息准备金率5次下调减税减、免、缓多项费用积极放宽对开发时间的限制放宽地价款支付时限无调整宽松出台住房保障管理办法经济适用住房货币补贴实施方案严格营业税免征年限改为5年加强按揭贷款风险2009年政策回顾——再到“二套房贷”的微妙变局房地产市场在2009年经历了回暖——疯涨的过程。2010年房地产政策影响分析调控目标:保持消费活力,稳固经济回暖基础,并遏制房价增长过快2010年执行政策对房地产市场的影响类别原有政策新增政策利好影响不利影响住房供应结构90/70政策适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给。加快普通商品住房建设。促进中等、中高收入群体需求的释放中低价位，中小套型普通商品房增多，供应增大，竞争加剧，挤压高档住房市场土地政策放宽对开发时间的限制提高土地供应和使用效率原则上一年，特殊项目不得超过两年内付清地款，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。完善土地招牌挂制度——拿地成本提高，影响到部分实力较弱的开发商资金紧张，不得不加快推货速度，降低价格要求，加快回款。财税政策减税减、免、缓多项费用个人住房转让营业税免征时限2改5年鼓励首次及自住型、改善型购房者购房影响投资、投机购房者购房积极性影响2手房交易活跃度金融政策加强按揭贷款风险管理加大差别化信贷政策执行力度，防范各类住房按揭贷款风险，把握好货币信贷增长速度——影响二套、多套房的贷款，影响投资、投机购房者积极性其他放宽对首次和自住型购房的界定标准放宽住房公积金贷款政策加强商品房销售管理规范已购公有住房上市交易加强存量房交易结算资金继续整顿房地产市场秩序，加强市场监测，完善商品房预售制度推动城市化,放宽中小城市和城镇户籍限制市场运行日益规范，购房者放心消费，鼓励首次及自住型购房者进行住房消费，鼓励更多乡镇居民到城市购房、居住。——通过促进中低价位、中小面积住房需求的增长来保障消费活力，通过增加开发商资金压力，抑制投资投机性住房消费来遏止房价增长过快。政策分析小结：对本项目有利的因素对本项目不利的因素政策明确抑制投资投机性需求，投资成本的提高将影响投资者对本项目的购买。2010年房地产政策变动可能性大，本项目的销售周期内应注意规避因政策变化所导致的市场波动风险。为稳固经济的增长，2010年宏观政策仍以宽松为基调，多项优惠扶持措施得到保留，利于房地产市场的发展。政策表示要推动城镇化进程，越来越多的乡镇居民到城市购房，利于本项目的发展。政策鼓励自住型及改善型住房消费，多项优惠措施得到保留，利于本项目的发展。二、南宁市房地产总体概况08年宏观调控政策效应显现导致房地产开发降温明显，2008年南宁市住宅预售总量约为381.9万平方米。09年总体利好政策的刺激使得2009年前11月商品住宅预售面积为414.38万平米，成交量同比下滑趋势有所减缓。※数据来源：绿城人居网二、南宁市房地产总体概况受08年四季度以来的降息减税、房贷下调等房产利好政策的刺激，09年南宁市房地产销售呈现恢复性增长的发展态势。进入09年下半年后，住宅价格进一步增长，但总体销量呈现下滑趋势。※数据来源：绿城人居网分析总结：房地产市场总体向好，利于项目的发展。城市房价持续上升，利于本项目实现经济效益。对项目有利的方面对项目不利的方面09年房价增长快速，房价迅速上升至高位，今后增速有回调压力。房价上升速度超出政府部门预期，应预防后市政策的调整风险。第二部分区域市场分析一、城市规划分析二、区域住宅市场分析城市规划本项目根据《南宁市城市总体规划（2006—2020）》：

以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。

中心城突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。南发展带：以产业服务、工业及物流等产业功能为主北发展带：以综合服务、教育研发、高新技术产业、旅游休闲等城市功能为主城市建设重点重点开发地区：蟠龙、凤岭、龙岗北、高新、罗文、沙井、那洪和安吉8个片区。重点改善地区：中心组团和埌东、友爱、东沟岭、仙葫西、亭洪、富宁、大沙田和蒲庙8个片区。重点生态治理和培育地区是：青秀山风景名胜区、五象岭森林公园、良凤江森林公园、南湖公园，邕江两岸滨水区域、朝阳溪、竹排冲、心圩江、可利江、八尺江等内河水系沿岸，以及金沙湖、天雹、罗文、大王滩、龙潭、银岭、老虎岭等7个水库周边和邕江上游重点水源保护区域。中心城各组团片区划分组团片区江南组团亭洪片区、富宁片区、沙井片区和那洪片区城西组团高新片区、陈村片区、五里亭片区、可利片区和罗文片区良庆组团蟠龙片区、大沙田片区、玉洞片区和平乐片区中心组团新城片区、兴宁片区和永新片区城北组团友爱片区、安吉片区、东沟岭片区和金桥片区青秀组团凤岭片区、埌东片区、柳沙片区和青秀山片区邕宁组团蒲庙片区、龙岗北片区和龙岗南片区仙葫组团仙葫西片区、仙葫半岛片区和仙葫东片区小结：南宁市在未来将持续东建西扩发展，项目所在的城西组团罗文片区将得到重点开发发展。从规划可见，城西组团将成为科研教育中心、文教基地、高新技术产业基地和花园式居住新城，并且是南宁市重点水源保护区将利于本项目获得良好的市场前景。区域内板块划分根据西乡塘区区域内楼盘分布的密集度和呈现的片区同质化特点，我们将西乡塘区划分为：城北区板块，相思湖板块，永新板块。本项目各板块住宅发展状况西乡塘区城北板块相思湖新区板块永新区板块在售楼盘数量3123新增楼盘数量221楼盘规模规模较小，建筑密度高中型规模，50-150亩为主规模小,建筑密度高物业档次中端中高端中低端主要物业类型住宅、公寓住宅、公寓住宅.公寓建筑类型高层小高层,高层高层均价（元/㎡）4500-52004700-67004800-5600主力户型单间42-60㎡两房71-82㎡三房112-126㎡两房87-90㎡三房117-133㎡两房74-92㎡三房105-124㎡主要消费群企事业单位者、周边居民、个体户、私营业主企事业单位者、周边居民、个体户、私营业主企事业单位者、周边居民、个体户、私营业主项目所在板块分析版块内各个在售项目都较本项目更为靠近成熟区域，享有便捷交通及配套。目前在本区域内在售项目众多,分布在广西大学周边、科园大道沿线、相思湖周边。本项目所在的路段上目前无商品房项目在售，仅有昌泰清华园一个经济适用房项目在售，。2009在相思湖板块售项目分布瀚林华府（67亩）盛天熙园（36亩）嘉汇馨源（101亩）现代鲁班（168亩）福满花园（58亩）锦秀豪庭（52亩）嘉华绿洲瀚林雅筑（54亩）西湖东郡（30亩）水岸华府（55亩）骋望郦都（86亩）本项目项目所在板块分析本区域未来新增项目集中在科园大道沿线及相思湖以西片区，以中小规模项目为主，区域竞争市场进一步向西扩张延伸。

2010相思湖板块潜在项目本项目桂成项目占地约11.5亩总建3.3万㎡容积率：4.35楼面地价：1034同人项目占地约60.2亩总建10万㎡容积率：2.5楼面地价：1800桂能项目占地约16.3亩总建4.3万㎡容积率：4.0楼面地价：1166邬庆穗项目占地约22.76亩总建7.6万㎡容积率：5.0楼面地价：1290红日东升项目占地约78.9亩总建15.8万㎡容积率：3.0楼面地价：1775由于受到政策的限制，未来本片区的户型产品仍将以90平米以下的紧凑实用户型为主。项目占地面积容积率建筑类型(预计)户型结构(预计)桂能项目16.3亩4高层套型建筑面积90平方米以下住房面积，达到住宅开发建设总面积的70％以上邬庆穗项目22.76亩5高层桂成项目11.5亩4.35高层住宅商品房套型建筑面积90平方米以下建筑面积占住宅建设总面积15％以上同人项目60.2亩2.5小高层+高层住宅套型面积≤90m2的应占住宅总面积的60%以上骋望项目43.2亩3.8小高层+高层住宅套型面积≤90平方米的应占住宅总面积的70%以上区域住宅市场特征分析总结：1、区域楼盘规模都较大，且多规划为小高层或高层建筑，同质化明显；2、区域主力供需户型以功能齐全的紧凑、实用型二房、三房为主，与本项目住宅户型结构相似度较高；

3、区域房地产开发分散，自然景观资源相对匮乏，居住环境不理想，业主素质普遍不高；4、区域内置业消费以原居民为主，需求旺盛但购买力有限，对总价承受能力低。5、区域后续供应量较大，同质化竞争将会持续；第三部分住宅总体推广战略一、项目产品货量分析

三、营销战略大思路

四、营销销售策略

二、项目价值提炼

货量分析项目90平米以下产品占到70%，市场风险小。楼栋户型面积（约㎡）套数1#2房、2+1房、3+1房、复式14902.8约2062#2房、2+1房、3+1房、复式14902.8约2063#2房、2+1房、3+1房、复式13043.2约1664#2房、2+1房、3+1房、复式13043.2约1665#2房、2+1房、3+1房、复式17044.4约238合计——72936.4约982大部分户型赠送面积，附加值高，市场追捧。市场同质化严重。价值白皮书——从东盟商务区到东盟高教园区展开北部湾腾飞的翅膀到二O一五年，南宁市相思湖新区将建成总占地一万四千三百八十六亩，拥有二十余所大专院校的高等职业教育园区，重点发展广西与东盟国家教育、文化、技术等合作关系，建设成为东南亚国家语种人才、物流服务人才、技能人才等特色高素质人才培养输送基地。一江两河三公园承载梦想家园

“中国水城”——南宁发展的最新方向及步伐，而项目位于当前南宁市水环境综合整治中处于主战场，一江两河三公园是梦想的居住家园。价值白皮书——从中国绿城到中国水城价值白皮书——从江岸到江湾景观稀缺价值再度升级

邕江主脉，城市生息繁衍的养料和能量的供给源泉。在项目范围，实现了城市江景中难得一见的三源汇达的景观，大自然雕刻的原始资源，是南宁城市江景中不可复制的唯一资源，更是各大城市难得媲美的恢弘胜景。价值白皮书——从骊都到怡璟湾一群国际大师们的匠心力作骋望怡璟湾是继骊都之后的又一恢弘艺术品，从规划、建筑、园林到材料、设备，都凝聚了一群国际大师们的匠心力作

。（骋望·骊都）（骋望·怡璟湾）价值白皮书——从上层水建筑到节能环保示范小区骋望地产与您共筑我们的地球随着地球气候的变化及目前市场对环保的关注，作为有责任的企业公民，建议在墙面材料、屋顶材料、施工材料及配套设施上采用节能环保的新型技术。价值白皮书——从空间到增值价值漩涡独有向心力南宁首创空中观景平台，打破了一户人家只有可能享受一个水平高度的景观，公共观景平台不仅享受了独占景观，更享受了水泥森林里久违的邻里融洽；均好性较强的赠送面积的户型，不单是客户需求的主力热点，也是居家文化多元化的具象表现。空间灵活的多样性组合，更为生活的多彩和韵味增添不一样的情趣。空间横向延展空间纵向延展空间横向延展价值白皮书——从品质到品味人居标杆的量变到质变市场客户的眼光越发挑剔、各开发商对于自身发展越发严谨的要求，以及公众的舆论监督力量越来越强烈，对于住宅品质的要求呼声越来越大。品质水准可以有据可循，生活品味必然是诉求、经验和精神的沉淀，不可能一蹴而就。80%的建筑密度还原心灵空间承载的是本真欲求，往往在生活空间中难以得到还原。怡璟湾不单在横向空间将比例尺度最大化还原，还在纵向空间分布层次格局，使得空间尺度由传统二维平面提升为三维立体，视野在内外需求上享受最大化的奢适。价值白皮书——从楼距到视野错落内外水景融为一体无形似有形，看似柔弱却能有穿石之功力，水可以根据外界的状态改变自己的形状，这是多么神奇的变幻能力！智者乐水

！怡璟湾的三叠水正是利用这一特性，将水景演绎的变化表现得淋漓精致。价值白皮书——从水园林到三叠水推广策略大思路品牌战略：以品牌带动项目发展

潜在竞争对手均无品牌资源，对于骋望来说已有一定的品牌的积甸，应以此为契机，做为骋望品牌的强势启动的项目。本项目将是骋望品牌向市场展示的重要窗口，品牌战略是本项目发展的重要战略。因此，以“事件营销”为突破口，引起市场关注，同时配合现场的品质展示，是本项目的首要发展战略。“骋望地产与您共筑我们的地球”系列营销事件与环保部门合作发起南宁万人绿色承诺活动与相思湖管委合作发起美化江畔绿色活动…………推广策略大思路体验战略：体验式、实景样板营销回顾中国以及南宁近年来成功的房地产开发案例，无一例外的采用震撼市场的体验策略，项目位置偏远，竞争激烈，体验式营销势在必行。同时项目样板展示必须突破常规，体现个性化特色。针对项目情况，我们提出环境体验、环保品质体验、服务体验三大主题展示。现场外围包装：2010年2月10日规避沿路茂盛绿化带的遮挡，采用突破常规的8米超高工地外围墙吸引眼球效果，采用具有“水概念”的异型外围墙设计，增加路径客群的关注体验战略：环境体验——外部环境现场外围包装（夜间）：2010年2月10日江北大道作为直达项目的主干道，但是夜间市政亮化工程欠缺，建议沿项目周围的绿化部分进行彩灯装饰，达到抢眼夺目的效果，达到区域热议的良好口碑，也化解客户对于项目所在位置偏僻荒凉的想法，同时便于引起途径客户高度注意体验战略：环境体验——外部环境道旗完成时间：2010年2月10日骋望·怡璟湾骋望·骊都体验战略：环境体验——外部环境为保证在“五·一”房博会能够有效的将项目和房博会的客户进行有效互动，建议将园林工程抢在“五·一”房博会前完成。园林展示范围体验战略：环境体验——内部环境工法房——着重环保品质体现。将建筑材料、施工工艺真实展现给出来，从细节打动客户。样板房——着重不同风格的演泽以及空间的利用。及概念的打造体验战略：品质体验实际生活中对户型功能的生动描述，莫过于通过样板间的实景展示来表达。（水概念设计样板间）1#，5F全层共8套体验战略：品质体验在项目的外力面设计方面，开发商一直致力于做到尽善尽美，使外力面独具特色。因此，我司建议在前期完成一、二号楼的外立面展示，在中期完成项目内庭所有外立面展示。体验战略：品质体验【时尚品质电梯大堂建议

】随着南宁购房客户的越趋于理性，除了项目的园林、户型外，架空层作为一个邻里交流的空间，电梯大堂成为了客户判断楼盘品质的一个重要因素，而且骋望骊都的电梯大堂的前期展示也给到市场一定的影响。建议在新项目中，展示更为漂亮大气的电梯大堂。体验战略：品质体验【时尚品质电梯大堂建议

】个性化前期物业现场服务体验前期星级物业服务规范现场展示——独立聘请形象好气质佳的保洁、保安现场管家等做为项目前期物业形象的展示，将其收入与项目销售收入挂勾，成为他们提供更好服务的源动力，给市场不同的服务体验。体验战略：服务体验骋望地产社区大巴骋望地产在江北大道2个项目近2600户人家，虽然有车一族占一定，但是家人特别是老人出行还是不方便，虽然周边还有轻轨及公车，但是始终也不方便，建立社区大巴，不仅可以解决此类问题，开发商的服务意识及业主的口碑也得到更大的体现。建议设立大巴怡璟湾、骊都、万达三点一线站点。体验战略：服务体验推广策略大思路温情战略：老业主资源的温情挖潜骋望·骊都的业主资源是本项目可以最快速、最直接可利用的资源之一。如何利用好老客户资源，如何使他们成为我们销售的潜在推手，深挖业主资源非常关键。

骋望会——作为拥有两个项目业主的开发商，凝聚业主的共同社区精神和人文素质，是启动这批资源的唯一号召力。信息通讯员——从骋望·骊都甄选一批骋望的“粉丝”业主，通过他们对骋望品牌的高认可，传递开发商和本项目各种利好信息。真情问候——天气变化、大型节庆日，一句短信的问候会给业主带来不一样的感受。品质再品鉴——主动邀请老业主对新项目集体性参观，利于快速、简单的大面积打开项目展示优势和震撼力传播。

新老共联谊——增强两批业主与开发商之间的关系，适用中秋活动。赠送小礼品——增加业主对项目的好感销售策略——事件活动营销策略营销活动造势“尊荣体验之旅”——售楼部开放，准备的精致美味的比利时宫廷巧克力、英国贵族庄园巧克力以及法国lafite红酒，邀请骋望骊都业主及前期意向客户，在醇香甜美中，让宾客快乐的体验沙盘的性质。与项目采用的新型环保材料及技术公司进行合作协议签署新闻发布会，最好是广西重来没有使用的新技术，引起市场的关注，并开启系列营销活动。销售策略——事件活动营销策略“骋望地产与您共筑我们的地球”系列营销事件与环保技术单位签订合作协议新闻发布会4月销售策略——事件活动营销策略“骋望地产与您共筑我们的地球”系列营销事件与环保部门合作发起南宁万人绿色承诺活动将骋望运用新型环保材料及号召市民环保行为印制活动物料。印制活动T桖，在五一期间，在房博会外场、万达、航洋进行万人绿色承诺活动，只要市民在大型承诺展板前，朗读绿色承诺并签下名字，既可获得宣传物料及活动T桖。5月销售策略——事件活动营销策略“骋望地产与您共筑我们的地球”系列营销事件与相思湖管委合作发起美化江畔绿色活动与管委共同合作，号召骊都业主及新项目的意向客户一起美化邕江项目段河堤边。6月销售策略——事件活动营销策略“骋望地产与您共筑我们的地球”系列营销事件广西首个绿色环保社区开放活动结合项目园林开放活动以“广西首个绿色环保社区”开放，邀请老业主、意向客户、环保单位、新闻媒体参加。将项目形象及骋望地产“企业公民”关注环保形象大大提高。7月销售策略——阻挡营销策略在项目前期形象树立阶段，可通过户外广告、电梯广告、工地形象、公交车等户外媒体强势进入市场，集中将项目定位清晰传达出去，突显项目优势地位，加强形象宣传曝光率。【公交车参考图例】【工地围墙参考图例】销售策略——阻挡营销策略户外传播拦截：高杆本案设置重点：人流拦截、形象传播选址建议：1、快环沿线友爱路段：拦截外来高端人流，传播项目信息2、万达区域：传播项目信息，树立品牌形象3、大学鲁班路段：外来人口、区域客户必经过区域4、永和桥段：拦截江北大道的出入口户外拦截：重新加栽种项目沿线鲜艳花草植被，同时通过灯光映照，区别于周边形象。现场围墙包装，现沿街植被形成鲜明形象。销售策略——阻挡营销策略【参考图例】联合媒体结合时事要点进行炒作，开展“时要讨论”和主题论坛，“骋望地产与您共筑我们的地球”、“从东盟商务区到东盟高教园区”、“寻找城市最后的典藏”在自身拉动客户需求的同时，还营造市场热点，就本项目所处板块开发、建设对南宁乃至广西居住发展的影响进行联合正面评论，并在区、市内各电视台、报刊、杂志上进行多方面立体报导。主题论坛时要炒作销售策略——活用媒体炒作策略“泛销售”实质：“泛销售”是利用人际关系传播进行营销的手段之一，兼备了销售和宣传两大功能。“泛销售”特点：销售人员从“坐销”转变为主动出击，走出售楼部和固定工作时间，在社会各层面进行实务性的推广销售。建立并培训泛销售团队，联合广西合富辉煌享有遍及广西各城市超过10万个客户资源的庞大数据库，并可在短期内实现30多家二手房分行的联动，为本项目寻找有效客源有巨大帮助。销售策略——构建立体营销网，泛销售撒网捕鱼销售策略——以老带新，深挖资源积累成立骋望会邀请骋望业主加入骋望会，介绍新业主成交可获得相应奖励。经常性举办会员活动利用周末节假日在新项目举办主题业主会员活动，带到项目现场氛围情况下，加强业主忠诚度。启动温情计划节日问候、小礼品赠送等系列小细节的关怀。销售策略——不鸣则已，一鸣惊人所有成功的营销，都必须有充分的营销噱头，以超出市场期望值的效果，征服市场。所以我们要用开场震撼的效果，培育市场信心。为此我们设计了本项目的“体验战略”，在项目开售前，制造项目一旦面市，必然震撼市场的效果。采用集中式开盘的方式，拉动“羊群效应”作用的发挥。利用较长时间的预约，积蓄大量的预约客户，在开盘当天形成上千客户疯抢的局面，利用这一现象引发更多客户的好奇心，同时，抢夺市场的目光，犹如给目标客户注入强劲的兴奋剂，激发客群的旺盛需求。利用这一供需不平衡的爆点，既确立了开发商品牌的新层次，又树立了市场的产品标杆，也有力还击竞争对手，达到“一石三鸟”的作用。销售策略——利用“羊群效应”，采用爆炸式销售策略第四部分住宅总体部署

销售阶段分期各阶段销售策略入市时机开盘前部署推货部署3#三期：3#，2010.12中上旬，面积约13043㎡，约166套。以小货量紧密推货趁热打铁，利用不断高涨的市场热度消化货量。1#四期：1#，2011.03中下旬，面积约14903㎡，约206套。社区在原有展示的基础上成熟度更高，市场高认可度、小户型、高实用率、最佳景观等因素都为项目提供了更具主动性的销售利器，利于价值的有效实现。4#一期：2#、4#，2010.08.上旬，面积约27946㎡，约372套。两种景观素质、相似的产品结构，利用价格差异吸纳不同客群。2#5#二期：5#，2010.10中上旬，面积约17044㎡，约238套。利用市场热销局面，及时消化素质相差不大的高性价比产品，“金九银十”节点推动消化节奏住宅推货部署推货周期时间推售单位套数面积（㎡）建议单价（元/㎡）成交金额（元）一期2010.082#20614,9035,300137,679,4004#16613,0434,500二期2010.105#23817,0444,75080,989,000三期2010.123#16613,0434,90063,910,700四期2011.031#20614,9035,60083,456,800合计————98272,9365,019366,035,900注：以上计划为初步方案，由于销售期内将会受到许多客观因素左右，实际销售中将根据市场变化灵活调整销售部署。推货量分析注：以上计划为初步方案，由于销售期内将会受到许多客观因素左右，实际销售中将根据市场变化灵活调整销售部署。各阶段推广策略1、前期（2009年2月——2010年7月）重点塑造形象，以项目定位价值抢占片区市场至高点。前期以不可复制的“前景规划”区域、项目的唯一的定位进行炒作，塑造项目形象和开发商升级的市场挂念，抢占销售主动权，营造卖方市场环境。策略配合重点：高调树立形象前期利用户外形象广告及包装展示，树立项目高度，加强品牌形象的市场信任度和美誉度，同时预告本项目入市。前所未有的全景园林的展示，具有重磅炸弹的轰炸力震撼市场。板块炒作造势开盘前与政府相关部门及各大主流媒体合作，全方位炒作区域定位价值、完整描绘区域无限前景，并结合项目进展情况举办形象推广类的营销活动。各阶段推广策略2、中期（2010年8月——2010年12月）侧重定位核心卖点的解读宣传，突显项目个性的差异化。中期整个项目推广已全面展开，此时具备了品牌形象的价值认知基础，需要充分的展现出本项目的主题卖点和个性，因此定位主题的阐述和延展则是此阶段的重要任务。策略配合重点：紧抓个性化推广价值本项目所处区域定位、同时拥有一线纯粹江景、风水宝地是本项目最值得重点挖掘的三大核心价值。善用事件营销本项目属于中小型规模、推广期不长，事件营销要紧密结合项目主题定位，并具备一定的延续性和时效性，以巩固和提升项目形象。各阶段推广策略3、后期（2011年1月——2011年5月）展现社区品质，实现价值全面提升。随着销售的推进，除了前期展示的部分更为成熟外，工程进度的不断完善，也直观的展示了生活配套完善、氛围浓郁的成熟社区条件。策略配合重点：市场热捧为主线，项目确立区域标杆和开发商品牌成功升级成熟的社区除了具有出彩的园林外，这个时候的项目更具生活氛围，市场对于项目的喜好度更加明显，解密当中客户高度认可的原因——区域标杆和品牌升级。项目开盘条件1、现场展示工作完成

将项目的中庭的园林、、会所、工地形象墙、实体外立面、架空层及电梯大堂、实体样板房、工程样板房、看楼通道全部进行展示2、宣传物料、资料完成3、足够的宣传储备期4、物业公司及相关服务项目收费标准确定5、各项装修标准、硬件设备确定6、获得预售许可证法律规定，略。入市时机项目前期筹备时间项目的正式入市启动时间为：2010年4月中下旬，项目首次开盘时间以下部署则先按照2010年8月8日为正式开盘时间，各阶段的工作计划均以此为参考进行。2010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.01包装部署完成模型制作完成项目围墙包装；户外等拦截完成楼书、户型手册、海报制作完成部分园林展示要求环保展示和样板间装修会所使用园林展示完成园林+架空层展示推广部署形象铺垫期形象强化期预约期开盘强化期首期推广部署营销部署入驻营销中心预约启动骊都会系列活动现场全面开放开放开盘“共筑我们的地球”系列营销活动主题炒作东盟高教区炒作绿色地产炒作寻找城市典藏形象铺垫期（2010年2月中下旬—2010年3月下旬）推广核心：以“骋望品牌”及“骋望·怡璟湾”作为形象诉求，利用悬念蓄势，迅速建立项目的品牌形象及知名度，并给市场足够的期待，以达到拦截客户、储备客户的目的。媒介组合：以户外、围墙及拦截策略为主。该阶段工作重点内容：确定各合作单位、完成户外阵地确定、造型围墙、销售中心区域改变完成、各销售物料准备。以“一江一湖，再献一湾”作为形象推广。【骋望·骊都】销售中心正式开始项目信息咨询的接待。首期推广部署首期推广部署形象强化期（2010年4月中上旬—2010年4月下旬）推广核心：通过立体的媒介宣传组合，强势树立项目形象。以“东盟高教园”作为重点推广诉求，与前期推广形成对应，将项目绝版自然资源、品质形象、特殊的区域定位导入项目，实现客户认同。媒介组合：《南国早报》、《榜样》等