月宁波房地产市场报告

2009年8月宁波房地产市场分析报告总结1、土地挂牌情况1）宁波市六区土地出让情况09年8月宁波市六区共有住宅、商业土地出让公告15宗，合计出让面积达到了670415平方米，与7月份的出让总数及土地面积相比（7月份出让土地公告14宗，合计出让土地面积约为647203平方米），土地供应量环比增加了23212平方米。出让土地分布在5个区域，包括江东区、江北北区、鄞州区、镇海区与东部新城区域。从区域出让情况看，东部新城的出让幅数最多，共有7幅住宅与商业用地出让，合计面积为90509平方米，而江北北区出让面积最多，仅有1幅住宅用地出让，为江北慈城新区湖西地块，其单幅出让面积也为最大，达到314208平方米。8月份宁波市六区土地出让明细表2）宁波周边县市土地出让8月份，宁波市区周边区域，共用住宅及商业用地出让公告16宗，合计出让面积为291921.2平方米；出让区域主要分布在慈溪、象山与余姚，其中，余姚出让面积较多，共出让住宅及商业用地6幅，合计面积150642.2平方米。8月份宁波市周边区域土地出让明细表2、土地成交情况1）宁波市六区土地成交09年8月份宁波市六区共成交住宅、商住及商业用地5宗，合计成交面积约为153407.43平方米，与7月份成交数量相比（7月份成交土地9宗，合计成交面积为365668.5平方米），本月土地成交面积环比减少了212261.06平方米。从成交区域来看，成交土地均集中于鄞州区，其中，高桥镇联升村1号居住地块成交面积较大，面积约为50286.91平方米，由宁波吉时达置业有限公司竞得。8月份宁波市六区土地成交明细表2）宁波周边县市土地成交8月份，宁波周边区域共成交住宅与商业用地10幅，合计面积约为337348.4平方米；从成交区域来看，分布在慈溪、余姚、象山、宁海与奉化，其中，宁海县成交面积最多，仅成交1幅商住用地，面积约为115800.6平方米，由宁波市交通房地产有限公司竞得。8月份周边区域土地成交一览表宁波商品房市场分析1、住宅市场成交分析(1)8月份住宅市场总体情况截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2481套，成交面积为258173.47平方米；市六区住宅成交套数比上个月减少了861套，环比下降了25.76%。市四区共成交住宅产品1871套，成交面积为191281.58平方米，市四区的住宅产品成交均价为12804元/平方米；市四区住宅成交套数较上月减少了478套，环比下降了20.34%。从供销情况来看，宁波市四区商品住宅新增住宅产品面积为84236.56平方米，环比减少了3.29％。截止5月底，市四区商品住宅存量约为60.25万平方米。8月份，从销售走势来看，宁波住宅市场价升量跌的趋势较为明显，09年1-8月份，供应量与销售量均划出一个金字型的抛物线。而从整体市场来看，仅有高新区江南一品二期北区的公寓楼和海曙区青林湾三期观澜小高层，成为8月份市场的亮点楼盘，由于客户蓄水期较为充分以及市场需求空缺较大，使这2个楼盘在开盘后，均有不错的销售业绩。（2）各区域的成交情况分析从各区域的成交情况来看，仅有海曙区与高新区还能保持上升的成交态势，而其他各区域的成交量均有不同程度的下降。其中，海曙区主要由青林湾的三期观澜小高层住宅放量，较7月份增加了206套，上升幅度较大；高新区的江南一品在长期蓄水后终于正式开盘，由于客户累积较好，而且区域围绕东部新城，未来预期较好，而且竞争对手匮乏，成交量与成交价格一路攀高；北仑区域在7月份世茂世界湾集中放量后，续量不足使该区域成交量下降幅度较大，但区域内低价楼盘的存量也逐步消化，客户更多选择一些低单价大面积的户型，成绩量依然能维持在500套以上；鄞州区由于后续供量不足，成交量较7月份又下降了352套，目前主要为盛世天城、上上城等大盘的存量消化，其他个盘成交量均较小；江北北区由于单价相对较低，而成为了许多首次置业群的选择区域，但随着市区价格不断升高，也使该区域的价格水涨船高，如奥林80的单价已上升到10000元/平米左右，但月成交量还是能维持近200套；其他各区域成交量均在100套以下，主要原因还是在于供应量不足。鄞州各区域成交情况明细从鄞州各区域成交情况来看，5-8月份的总体成交呈递减趋势，8月份仅下应区域与7月份持平，而其他各区域均有下滑，其中，中心区还是保持了各片区成交首位，合计成交283套，但较上月则减少了109套；城西片区下降最多，本月仅成交84套，较上月减少了186套。由各区域1-8月的价格走势来看，大部分区域均保持了水平向上的曲线，说明由年初以来随着市场的逐步回暖，各区域的价格平稳向上的态势明显。海曙区，在8月份青林湾三期观澜小高层放量后，价格相比较二期观庭别墅价格下降不少，月度均价在13424元/平米，江北北区依然维持市区价格低谷的现状，一直在6000-8000元/平米的区间徘徊，虽然奥林80、颐和名苑也随着市场开始拉高价格，但由于盛世嘉苑等低价楼盘的成交，区域市场价格并未大幅度提升；而江北区成交量大幅下降，价格也有所下滑；江东区、鄞州区、高新区等东南部的热点区域，自年初开始价格上升的幅度均在4000元/平米以上。从各区域的销售走势图来看，除鄞州区走势波动幅度较大，8月的成交量再次下滑，接近600套，而高新区由于江南一品二期公寓的放量，使高新区的销售总量上升到600套以上，而海曙区在青林湾三期观澜的带动下，销售曲线也有所提升，而其他各曲线，则在7月的基础上进一步下滑。（3）商品住宅成交数据分析从成交均价比例来看，由于北仑区域成交量的减少，6000－8000元/平米的区间，减少了20个百分点；而10000元/平米以上的区间有上升的趋势，12000－14000元/平米区间增加了14个百分点；14000－16000元/平米区间增加了12个百分点，16000－18000元/平米区间增加了9个百分点。从成交面积比例来看，60平米以下区间的比例大幅上升，较上月增加拉27个百分点，这主要由于江南一品二期公寓的大幅放量所致；60－80平米区间，较上月增加了2个百分点；80－100平米的区间与上月持平；由于北仑区成交量下滑，100平米以上区域的比例均有所下降，100－120平米区间下降了3个百分点；120－140平米区间的比例下降幅度较大，较上月减少了19个百分点，而140－160平米区间较上月也下降了4个百分点。（4）8月份新推楼盘情况8月份，高新区、鄞州区、海曙区以及江东区均有楼盘推出了新的房源。从推出的项目来看，均为前期项目的续推，共推出889套，合计推出面积84236.56平方米。从推出的类型来看涵盖了单身公寓、复式公寓、别墅、高层与小高层，类型较为丰富。其中，高新区的江南一品公寓以及青林湾三期观澜推出的量较大，均接近3万平米左右。从销售情况来看，江南一品由于前期蓄水时间较长，而且预定情况较好，另一方面，产品的总价较低，适宜投资；因此，开盘前2天的内部认购期间就有不错的去化量，开盘当天几乎已去化完毕，仅有复式公寓可以供应；而青林湾三期观澜在海曙区几乎无竞争项目，但由于价格上调以及优惠的减少，对销售还是形成了一定阻力，不过开盘期间内还是能有70%的成交量，这说明海曙区由于大规模拆迁，轨道新建等因此，需求量有扩大趋势。另二个项目，盛世天城的颐墅以及BOBO城二期的小小高层，由于户型较大、总价较高，销售形势一般。2、写字楼市场成交分析（1）1-8月宁波市区写字楼成交走势8月份，写字楼成交走势较为平稳，还是能保持在近6万平米的高位，这就意味着，每周都有1万平米以上的销售量，成交的主力区域依然在高新区、鄞州南部商务区与江东区。从市场层面来看，成交较多的项目分二类产品，一类是有价格优势的近郊项目，并有政策扶持以及优惠措施；另一类是项目接近交付，区位较好，这类项目分布在江东区较多。（2）各区域写字楼市场成交量排行从各区域的成交情况来看，高新区以26500.06平米的成交量高居首位，但其成交价格也为最低，平均价格在6042元/平米；鄞州区以18339.66平米的成交量次之，由于南部商务区写字楼一部分开始销售，该区域办公楼的成交量上升也较为明显，但成交的价格也仅在7653元/平米；江东区合计成交了10587.63平米，成交均价为10960元/平米，成交项目主要为已建成写字楼居多。从成交面积来看，本月宁波写字楼市场成交前三位的楼盘是：第一、高新区的宁波研发园成交了174套，成交面积为21341.93平方米，成交均价为5602元/平方米；第二、鄞州区的创新.128成交了6套，成交面积为5291.42平方米，成交均价为5862元/平方米；第三、江东区的东城国际商务大厦成交了10套，成交面积为4731.79平方米，成交均价为10141元/平方米。3、商业（商铺）市场成交分析（1）1-8月宁波市区商业（商铺）成交走势8月份，商业项目成交量有下滑趋势，较上月下降了7000多平米，但还是能维持1万平米以上的销售量；从成交区域来看，鄞州区以3819.96平米的成交量保持第一，江北北区与北仑区次之。从各区域的成交情况来看，鄞州区已成交38套，合计面积3819.96平米为各区成交首位，区域内新建小区开始逐步成熟，社区底层商业的成交居多，另一方面，广场型商业也有部分成交，区域成交均价为17761元/平米；江北北区以3762.96平米的成交量紧随其后，主要成交项目为慈城新天地商业广场，该区域的成交均价为12410元/平米;北仑区成交量位居第三，其成交项目以社区底商型物业为主。（3）