CIIIC总部基地南区商业发展建议20100114

世茂解放阁项目策划建议新市中心、新城商业中心、商业升级城市发展背景：老城改造升级步伐推进，孕育新城市中心的形成。区域发展背景：东部新城代表济南未来发展方向，但尚处起步发展期。项目本体背景：项目本体位于新城中心区，体量较大。区域发展与城市战略、新城市中心理论——基于城市发展战略以及新城市中心核心驱动力给予区域精准的定位，并探寻新城市中心的相关规律，共同推进城市发展战略的有效实现。研究背景问题界定研究理念关键词如何给出处于发展不成熟的新城中心区、大体量商业的物业发展建议。研究目的甲方对本项目的困惑对我司的要求如何规划、组织本项目商业部分？1、本项目商业应如何定位？2、各种业态如何选择、如何分布、如何做到有序组织？研究思路针对本项目特征，设定具体研究思路区域属性界定、项目整体定位——缜密分析项目所处的经济背景和城市发展背景，明了项目所处市场环境，结合项目本体及市场研判给出本项目整体定位。整体定位下，人口演变规律及消费人群分析——商业目标群定位。明确定位下的市场研判、案例实证研究、确定定位下商业各业态排布及功能划分等建议。战略层面寻找定位策略层面落实定位+项目本体定位分析发展及总体布局建议案例项目背景报告框架市场环境项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景宏观经济背景城市规划背景市场环境济南市区域位置解读济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，同时具有北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈的功能。环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、内蒙古中东部。济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。济南及周边城市经济发展分析济南经济发展稳定，山东一线城市，但总量虽然与京津地区有一定差距。国务院定位济南为环渤海南岸的城市，这既是对济南在环渤海经济圈地位的重要性的认可，同时更是为济南的未来发展指明了方向。目前济南的商务发展成本远远低于北京和上海等特大城市，低成本加上好的地理位置，可吸引大批商家投资。济南市具有很好的经济发展基础，作为山东的省会是环渤海经济圈的重要一环。北京天津青岛济南淄博威海2004年4283.32931.882163.81618.91147.061008.812005年6814.53663.862695.51876.51515.181169.772006年7720.34337.733206.582185.11645.271368.532007年9006.25018.283786.522554.31945.021583.452008年104886354.384436.183017.42316.781780.35环渤海经济圈代表城市GDP比较（亿元）济南市产业现状分析2006年至2008年六大支柱产业增长率比较图产品名称单位2008年比上年士％重工业产品原煤万吨263.85-1.7原油加工量万吨466.147.7发电量亿千瓦时124.02-4.1钢万吨1124.99一7.4钢材万吨956.07-11水泥万吨724.536.1金属成型机床山口2693.5发电设备万千瓦713.68-5.7光通信设备万台2.539.1载货汽车万辆10.646.2轻工业产品纱万吨9.31.7布亿米1.39-48.6乳制品万吨32.5119.2软饮料万吨47.0116.0卷烟亿支472.535.3微型电子计算机万台42.2435.1摩托车万辆1189.8塑料制品万吨26.23-3.2济南规模以上企业产品产量情况截止到2008年，济南六大支柱产业发展态势较好，其中高新技术产品增长较快，微型计算机42.2万台，增长35.1%；电子计算机8.3万台，增长35%。支柱行业和大型企业集团平稳发展。产业发展平稳健康，交通装备产业、石化化纤产业和机械装备制造业作为现实支柱产业，城市经济发展稳定。济南市产业现状分析从2005~2008年济南三产稳步增长,截止到2008年底，济南三产分别占5.8%、44.1%、50.1%。第二产业仍是济南经济发展的中坚量，第三产业凸显巨大潜力，成为带动经济发展的主导产业。2003年~2008年济南产业结构比较第三产业所占比例持续增加，现代服务业逐渐显示出拉升经济的强大动力，产业升级成为经济结构调整的重点。2003年~2008年济南三大产业增长率折线图《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》：将着力提升东部金融、物流、信息、会展、中介等生产性服务业，突出发展软件、文化、教育培训等知识型服务业，大力发展旅游、商贸、社区服务等生活性服务业。发展总部经济、创意经济，提升城区服务业发展水平。加快建设金融商务核心区和现代物流园，提升齐鲁软件园等服务业重点区片。大力发展高新技术产业和先进制造业。高新区产业规划东部逐步形成以电子信息、教科研发、商贸推广等多元化产业格局的高新商业圈，成为济南市的高新产业战略发展基地。经济发展阶段产业结构特征第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上济南工业发展阶段经济发展阶段及其产业结构特征钱纳里经济发展阶段模型（1998年标准）阶段人均GDP（美元）起步阶段1200-2400工业化阶段起飞阶段2400-4800加速阶段4800-9000发达经济阶段成熟阶段9000-16600后工业阶段＞16600城市产业解析济南处于工业化加速阶段，第三产业前景广阔，为商业发展提供机遇。项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景

宏观经济背景

城市规划背景市场环境“一个城市只有一个中心”论已过时，城市多核结构已在多个城市显现。广州-北京路重庆-解放碑济南-泉城路上海-南京路“一个城市只有一个中心”的城市发展理论，在上世纪90年代的中心城市发展中得到了很好的印证。然而，城市在发展，这些中心还能否适应不断增长的发展需求吗？城市多极化发展是必然趋势上海是典型的由一个中心向多个中心发展的国际化都市，城市结构变革走在全国的前列上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥城市多极化发展是必然趋势上海-南京路西单、国贸构成了北京双中心的城市发展格局城市多极化发展是必然趋势济南城市规划济南城市格局由中心老城区向东西两翼发展，拓展，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带，东部产业带是推动东部经济发展的引擎。济南发展格局：东拓、西进、南控、北跨、中疏；城市呈外溢式扩张格局，区域融合趋势十分明显。中心城区东部新城东部城区城市居住发展城市居住重心向东转移，未来2年内，东部将形成济南市大规模中高端居住聚集区。2009年，济南市商品住宅共成交266.9万，其中东部共成交128.6万，比例高达48.2%。本区域商品住宅集中在会展中心和燕山片区经十路以东。以海尔绿城全运村和中海奥龙观邸为代表，济南高端居住区聚集。城市产业发展济南市加大产业升级和结构调整，东部新城规划以高新技术、先进制造业和现代服务业为区域经济发展重点，承担城市经济发展引擎的重任。依据省委、省政府加快工业调整振兴的意见精神，结合我市工业产业发展特点，目前我市已初步完成电子信息、汽车、装备制造、冶金制造、新能源、纺织、化工、轻工8个行业的振兴规划框架。——济南日报高新区龙头产业概况电子信息产业：培植了浪潮集团、松下电子、华光电子、同欣电子等龙头企业生物制药业：培植了齐鲁制药、博士伦福瑞达等龙头企业，并在眼科用药和抗肿瘤药物研发生产方面走在了全国前列；交通装配产业：吉利汽车、重汽、青年汽车、中车集团等汽车及零部件制造项目加快建设高端服务业：以软件产业、服务外包、创意产业和知识总部经济为主高新区中南部、龙洞、唐冶分别规划了省级、市级以及区级行政办公用地。文化方面：山东省博物馆、省档案馆分别于高新区选址建设新馆；教育方面：贤文片区将建设成为高新区的高等教育集中区。龙洞地区的奥体中心场馆，贤文片区的竞技体育中心，以及唐冶片区区级体育中心的建设，使得高新区将成为体育休闲集中区。高新区将建立一流的医疗服务、预防保健和卫生监督体系，其中重点建设省立医院东院医疗卫生机构。行政办公文化教育体育医疗卫生政务、文化和体育中心正由老城向东部城区转移，东部承接未来城市公共事业中心的职能。公共事业发展城市商务发展商务办公沿经十路向东发展形成济南市新商务走廊，随着总部基地项目发展，东部省级总部经济中心雏形初现。泺源大街片区作为目前济南发展最为成熟的写字楼聚集区。山大路板块是济南电子科技企业的聚集地，而二环东路板块则是济南中小企业集中办公的区域，并在此逐渐形成了新的二环东路经济隆起带。高新区板块规划为科技企业及总部基地，目前发展并不成熟。新形成的经十路板块交通条件优越，地段价值高，潜在供应量大，预计将成为济南高档写字楼一极。复合型城市新中心贤文奥体文博汉峪在济南空间拓展和区域融合的背景下，需依托新区进行城市功能的升级和完善，东部新城承担这一责任，中心区成为复合型城市新中心。以国际会展中心为核心形成集会议、商务、金融、娱乐为一体的产业带。承担着商业金融的核心功能，以商业金融和生活居住为主导。规划主要产业功能有体育、文化、卫生、金融、商务办公。项目背景小结项目背景小结核心结论城市发展背景宏观经济背景宏观经济向好，产业结构日趋合理，第三产业发展迅猛带动商业市场面对较大机遇。根据城市多核理论和济南城市发展趋势，东部新城中心区将成为济南未来城市新中心；未来城市发展方向仍为东部新城，而本项目正坐落于城市东部新城中心城区。济南宏观经济整体向好，为项目发展奠定了良好的宏观经济背景。产业结构日趋合理，第三产业逐渐成为产业发展重点。东部新城以高新技术产业、先进制造业、现代服务业作为主导产业，是济南市经济转型的核心产业区。东部新城是城市发展的主要方向。东部现形成中心区、出口加工区和东部产业区“三足鼎立”，中心城区雏形初现。东部是济南市商业规划的重点区域，未来规划形成商业集中区域。项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境本体分析总部基地项目位于新城核心区位，贯穿连接东部各片区。济南东部重点发展中心区、出口加工区、孙村片区三大片区。总部基地紧邻经十路，贯穿、连接三大片区，位于济南未来新城中心区位。图改本体分析交通：内外部项目交通路网发达，具备良好的可达性项目紧邻多条城市主干道：北邻省城第一大道经十路，西临舜华路，东临刘智远路，未来内外交通十分便利在内部路网上，项目有多条区间路分布于项目内部，连接极其方便经十路与凤凰路交界口是重要交通节点。本体分析项目入驻企业以总部办公企业为主，拥有强大的商务聚合能力总部基地（北区加南区）写字楼总面积达万平米总部基地入驻企业以总部级办公企业为主，由此带动、聚集上下游产业，从而形成总部经济效应。本体分析总部基地项目的商业规模可以支撑城市及区域配套需求总部基地商业面积大，可为区域及城市提供多功能的配套服务总部基地具备成为新城商业中心的外在条件和内在素质本体分析总部基地项目位于新城核心区位，贯穿连接东部各片区交通：项目交通路网发达，具备良好的可达性项目入驻企业以总部办公企业为主，拥有强大的商务聚合能力总部基地项目的商业规模可以支撑城市及区域配套需求项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境整体商业市场变迁商业竞争关系人口需求分析综合性、高档次商业进驻济南，极大提升济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期。济南商业发展历史传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949年~1995年1992年~2002年2003年~目前2010年~本地国营商业以百货为主商业规模总体较小，档次较低消费的提升促进少数百货的出现消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现大型超市专业店进一步拓展济南市场大型商业由传统商业向综合商业过度外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场销售类商业大量出现外资连锁商业/外敷商业地产集团大举进入综合性购物中心开始出现商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货贵和购物中心、银座商城三联家电、万家隆、大润发等泉城路万达沃尔玛、家乐福、乐购国美电器、苏宁电器恒隆广场万达广场银座中心佳世客（日本永旺）人民商场银座商城家乐福万达广场商圈分布以泉城路商圈和经四路商圈为例，现有商圈全面升级改造，对接国内领先商业业态。市级商圈泉城路商圈次级商圈英雄山路商圈花园路商圈西市场商圈经四路商圈专业商业密集区北园大街商圈（家居建材市场）洛口商圈（服装批发）商圈总供应量大型商业面积约23万平方米；步行街总长度1，600米临街中小型店铺约200间空置率5%销售价格30，000—40，000元/平方米租金商场：18—50元/平米/天临街店铺：4—21元/平米/天主要特征济南最繁华的中心商业区，商家云集、名店众多，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的步行商业街；主力商业：贵和购物中心、贵和商厦、银座商城、银座购物广场、国美、苏宁等未来主力店：恒隆广场、泰府广场、红尚坊客户特征作为济南最古老的商业街，不仅吸引了济南的消费群体，作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量旅游消费者；银座、贵和主要以高端消费人群为主，是权贵阶层购物的主要场所市级商圈——泉城路商圈总供应量大型商业面积约21万平方米；步行街总长度2，000米临街中小型店铺约500间空置率10%销售价格20，000—25，000元/平方米租金商场：10—25元/平米/天临街店铺：2—5元/平米/天主要特征济南最传统的商圈，在泉城路兴起之前是济南第一商圈；在中档及中低档商品消费方面，该商圈在济南商业市场中占有主导地位；区域内商场间同质化经营比较严重，部分商场体量过大，如人民商场、大观园商场新兴主力店：万达综合体客户特征主要为中等收入的本市人口；消费者年龄18—50岁，主力消费者30岁左右市级商圈——经四路商圈总供应量大型商业面积约7.4万平方米；周边区域商业街约2千米空置率5%销售价格15，000—20，000元/平方米租金商场：10—20元/平米/天临街店铺：2—5元/平米/天主要特征花园路中段改造工程的完成带动了该区域商业的发展历史文化的沉淀及现代潮流时尚的涌入，为该区域增添了独有的休闲文化特色；经一路延长线道路改造工程的完成，联动了该区域与泉城路商圈；目前该区域的消费以中高档为主，休闲娱乐及西式餐饮较多客户特征以中高端消费人群为主，是高收入、高学历的新型中高收入阶层购物的主要场所；次级商圈——花园路商圈总供应量大型商业面积约9.6万平方米；临街店铺较少空置率10%销售价格20，000—25，000元/平方米租金商场：10—20元/平米/天主要特征该商圈以经十路和英雄山路交汇处为核心，伴随着山东省体育中心的发展而逐步发展起来的新型商业区；整体供应较少，以百货和超市为主，并有数量众多的中式餐饮；目前该区域的消费以中档为主，并有少量以体育休闲为主题的中高档商业；交通便利，临近南部高档居住区是该商圈最主要的两大优势。但以过境交通为主的快速路也限制了人流量的增长客户特征以济南南部的中高收入居民及时尚青年为主要服务对象次级商圈——英雄山路商圈总供应量空置率%销售价格--租金商场：2.5—8元/平米/天主要特征以华联、嘉华为主体构筑的西市场商圈已成为济南西部的商业中心；目前该区域的消费以中低档为主，以批发为主，兼有零售；现今拥有大量服装专卖店、餐饮连锁店；客户特征该商圈的小商品批发市场在全省乃至全国都发生业务往来次级商圈——西市场商圈总供应量大型商业面积约66万平方米，建材家居61万，百货及超市5万；服装鞋帽批发市场约15万平方米空置率15%销售价格10，000—15，000元/平方米租金专业市场：1—23元/平米/天主要特征北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地其中档次较高的是银座家居、居然之家等；北园大街是济南北部最主要的东西主干道，交通非常便利；该商圈特征过于单一，对于其他类型业态的进入将形成阻碍效应客户特征建材家居专业市场具有全市级辐射力，甚至能辐射周边城市；服装批发市场以中低档消费为主；百货及超市是周边区域居民购物的主要场所专业商业密集区——北园大街商圈总供应量空置率销售价格租金专业市场：2—5.5元/平米/天主要特征济南市大型专业商圈，主要以服饰批发零售为主；以济洛路为轴线，以洛口服装成为核心向周边辐射；济南市最大的服饰批发零售市场，经营产品档次从低到高客户特征销售产品为中低档次产品为主，吸引了大量的中低层次消费人群；其主要目标客户群为济南市区的经营商户和不分周边地区的批发商；专业商业密集区——洛口城市商业发展方向城市沿东西扩展，结合济南“一核两区四片四区”的城市商业规划和商圈辐射范围所限，东部必将形成一个新商业核心。总体分布总体布局形成“一核两区四片四心”结构，规划老城商圈、主城商圈和新城商圈三大商圈。发展目标商业业网点发展的总体战略和目标是，把济南建设成为立足济南，带动山东，辐射华东、华北、黄河中下游及环渤海地区。发展现状以全运会为契机，东部基础设施建设完善，具备发展商业的良好条件。现有大型商业分布集中在老城区，未来的项目会向人口集中的东西发展，核心商圈外部大型商业项目的集聚，城市东部和西部新兴商圈形成的可能性逐渐增大。商业项目分布济南市商业仍然主要集中在老城中心区域，泉城路商圈仍占据济南商圈的首要位置。经四路商圈以万达广场为代表，形成老城商圈的升级换代。贤文片区出现大量潜在商业物业，预计未来东部新城将会出现一个新兴的商圈。现有大型综合商业项目列表（一）济南商业项目分布编号项目名称商圈建筑类型建筑面积（平米）市场定位商业类型1三联商厦泉城路独立商业15,260中档家电2人民商场经四路独立商业43,000中档百货3华联商场经四路独立商业26,000中档百货4银座商场泉城路公建裙楼30,000高档百货5贵和购物中心泉城路独立商业22,000高档百货6大观园商场经四路独立商业40,000中档百货7银座购物广场泉城路独立商业31,000中高档综合商业8经四路人防商城经四路独立商业18,000中低档百货9大润发天桥店北园大街独立商业10,000中低档超市10大润发历下店其他独立商业20,000中档超市11大润发历城店花园路独立商业20,000中档超市编号项目名称商圈建筑类型建筑面积（平米）市场定位商业类型12大润发山水店英雄山路独立商业13,000中低档超市13贵和商厦泉城路独立商业30,000中高档百货14嘉华购物中心经四路独立商业40,000中档百货15八一银座店英雄山路独立商业20,000中档百货16银座家居北园店北园大街独立商业50,000中高档家居17银座北园店北园大街独立商业42,000中档综合商业18万达购物中心泉城路独立商业43,000中档综合商业19欧亚达北园大街独立商业120,000中高档家居20苏宁电器泉城路公建裙楼10,000中档家电21家乐福解放路独立商业12,000中档综合商业22华联超市广场店其他独立商业15,000中档超市23泉乐坊泉城路独立商业中高档商业街济南商业项目分布现有大型综合商业项目列表（二）编号项目名称商圈建筑类型建筑面积（平米）市场定位商业类型24英雄山人防商城英雄山路独立商业30,000中低档百货25银座洪楼店花园路独立商业21,000中高档百货26贵和体育中心店英雄山路独立商业13,000中高档百货27易初莲花体育中心店英雄山路独立商业20,000中高档超市28国美电器泉城路公建裙楼10,000中档家电29圣凯财富广场泉城路公建裙楼21,000中高档综合商业30银座华信店花园路独立商业32,808中高档综合商业31时代商业广场经四路独立商业26,000中档综合商业32乐购洪楼独立商业120,000中档综合商业33居然之家槐荫店其他独立商业100,000中高档家居34居然之家北园店北园大街独立商业163,000中高档家居35银座家居广场其他独立商业60,000中高档家居36银座燕山店其他独立商业20,000中高档综合商业37蓝石趵北6号泉城路独立商业15,000中档综合商业济南商业项目分布现有大型综合商业项目列表（三）未来大型综合商业项目济南商业项目分布编号名称业态定位区域编号名称业态定位区域1万达广场商业综合体经四路11路港时代广场商业街西市场2恒隆广场购物中心泉城路12中国盒子沿街商铺燕子山路3泰府广场购物中心泉城路13中铁汇展国际购物中心高新区4红尚坊商业街泉城路14彩虹步行街商业街东二环5老东门万货汇百货泉城路15中齐未来城商业商业街高新区6缤纷五洲百货泺口商圈16鑫源国际城市花园商业街高新区7银座中心商业综合体槐荫区17全运村商业商业街高新区8大地锐城购物中心洪楼商圈18莱茵小镇商业商业街高新区9领秀城商业购物中心南二环19盛世花城商业商业街高新区10阳光100商业综合商业阳光新路结论一：综合性、高档次商业逐渐进驻济南，极大的提升了济南商业成熟度，传统商圈加速扩容，加剧商业市场的竞争。结论二：城市沿东西扩展，结合济南“一核两区四片四区”的城市商业规划和商圈辐射范围所限，东部必将形成一个新商业核心；核心商圈外部大型商业项目的集聚，城市东部新兴商圈雏形初现。项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境

整体商业市场变迁

商业竞争关系人口需求分析区域商圈概况由于区域现存商业设施十分匮乏，泉城路商圈和洪楼商圈目前直接吸引本区域内人群。属于现存商圈辐射范围商业项目密集，逐渐脱离现存商圈新区商业新形态逐渐成熟，形成竞争商业重心东移，逐渐形成新的商圈本项目距离泉城路商圈11公里，距离洪楼商圈8公里；区域内说所有社区级商业均距离本项目超过5公里。沿二环东路分布有4家社区级商业，分别为银座燕山店、银座华信店、乐购和华联超市。距离项目5公里以内以底商为主，主要分布于已入住商品房。目前状况未来规划泉城路商圈洪楼商圈本项目1银座燕山；2银座华信；3乐购；4华联超市11公里8公里区域商业分布5公里以内现存商业主要以商品房底商为主，未来1-2年沿工业南路和奥体片区将会出现数个三万平米以上大型商业。现有商业：现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。在售商业：在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。规划商业：除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。项目名称商业类型体量（平米）主力铺位面积（平米)主要业态租售情况黄金时代-雅居园两层社区商业街5000100-800餐饮、美容、美发、银行、超市等出租率100%，租金约为2.1元~3元/天·平米齐鲁软件园内一层园区底商----装订复印、快餐配送、家常餐饮0.5-1元/日/平米三庆财富中心底商两层写字楼底商4000120-1000银行、餐饮、超市、美容美发、建材类产品门市等入住率100%2~3元/日/平米新东方花园-盛世花城北侧两层社区底商600050-300餐饮、美容美发、小超市、服饰入住率约85%租金约1~2.5元/天·平米现有商业现存商业主要为小体量社区底商，目前小铺位生活服务类商业占据主流，主要面向片区内已经成熟的居住区。项目名称代表商家经营面积（平米)租金（元/平米/天）黄金时代-雅居园建设银行精美图文盛杰果业120806022.52.5三庆财富中心外围华达汽车车友俱乐部中国移动通讯上岛咖啡300154152.53.63.8新东方花园底商小草房中国福利彩票大富豪窗帘布艺200131201.52.21.5会展中心商业神笔图文丰收家常菜禾康乾益营养餐配送701001401.21.10.6现有商业黄金时代—雅居园区域是片区目前经营情况最好的商业片区，其类型仍是生活服务类的底商。现有商业特点建筑形式目标客群商铺规模租金售价住宅、写西楼一层或二层底商，有独立出入口大部分不临主干道缺乏建筑特色便利性消费，普通住户银行、装订等商务配套均在80~150平米左右缺少连锁品牌，档次低，不能满足客群需求住宅底商租金集中在1~2元/平米·天办公物业底商租金集中在3.5元天/平米·天在售商业项目名称概况商业类型规模（平方米）主力铺位面积（平方米）海尔绿城全运村总面积：1,800,000平方米底商15,800100—200东城万象总面积：280,000平方米2栋高层+11栋小高层+别墅及商业街构成一期：商业街（2层）二期：公寓底商一期：40,000二期：10,000100汇展香格里拉总面积：230,000平方米北塔为商务公寓（首层为商业），东西塔为住宅用途底商（商业街）2,25030—70盛世花城总面积350,000平方米由18栋板式高层+2栋公寓和商业裙房构成底商（2层）40,000260—350在售商业也多数为社区底商，一般规模在4万平米以内。在售商业项目名称开盘时间处置方式售价销售率规划业态商业档次开业时间海尔绿城全运村未定出售20,000认筹中便利店、干洗店、银行、美容美发、西餐厅中高端未定东城万象一期：2008年4月二期：出售/租赁结合6,000—25,00050%餐饮、干洗等生活配套中高端一期：2008年二期：2010年汇展香格里拉2008年下半年出售北向15,000南向8,000100%商务配套，生活服务中端2010年盛世花城2008年6月出售8,000—15,00050%餐饮、娱乐等社区服务行业中端2009年在售商业特点建筑形式目标客群商铺规模租金售价裙房+底商，面对会展中心，工业南路有独立出入口可视性强，突出时尚、现代的建筑风格小区内部住户、周边住户及会展人群社区商业形成并健康发展规模提升，一般为2—3万平方米规模与住宅量匹配未出现大型/独立商业价格区间在6,000—25,000规划商业项目名称建筑面积（平方米）开盘时间规划业态中铁汇展国际35,000预计2010年初主力店引进银座超市中齐未来城4,000预计2010年初中高档餐饮、超市、便利店海尔绿城大商业63,700预计2011年大型购物中心银丰项目5,000无无丁豪高新区项目40,000预计2010年无鲁商国奥城65,000预计2010年初综合性超市奥体商业100,000无--沿工业南路和经十路未来将出现数个大型潜在商业项目，规划多为综合性超市加商业街，对本项目产生一定竞争。规划商业特点建筑形式目标客群商铺规模租金售价项目自身的酒店客人、公寓住户和写字楼员工区域商圈内的办公、居住人口区域外的目的性消费者是包含公寓、酒店、写字楼、住宅等物业的大型综合项目的重要组成大型、独立商业出现运营性的商业地产项目出现，合作方式多样，如租赁、整售、参股等以裙房为主，脱离了社区型商业住宅底商的形式结论一：现存商业和在售商业主要为小体量社区底商，小铺位生活服务类商业占据主流，主要面向片区内已经成熟的居住区。结论二：沿工业南路和经十路未来将出现数个大型潜在商业项目，规划多为综合性超市加商业街，对本项目产生一定竞争。区域竞争选择现存竞争银座中润店银座华信店潜在竞争鲁商国奥城中铁汇展国际银座华信店位置七里河路与花园路交口西南角开业时间2007年9月总建筑面积32,000平米通达性济南东部的消费者可乘坐工业南路/工业北路的公交车至洪家楼，然后步行10分钟，或至七里庄车站直达银座华信店，本案距银座华信店约10公里，驾车约15分钟银座华信店—业态组合楼层业态面积（平米）F3男装、箱包皮具、日用百货、妇婴用品、童装、文体用品、图书、洗涤用品、健身器材等10,000F2医药保健、名烟名酒、生鲜日配、食品、洗涤化妆10,000F1仕女装、淑女装、运动装，休闲装、手机、眼镜、首饰、中西快餐。10,000银座华信店属性界定优劣势分析目标客群GMS综合超市标准业态销售大众化耐用消费品为主，满足社区消费者日常生活所需与精品百货相比，具有商品档次低，购买频次高，日常用品占比高的特点作为社区商业，不设娱乐、大型餐饮、主力店等目的性消费。目标客户：周边消费者，周边社区居民消费频次：3~6次/月优势：作为济南商业市场影响力很高的银座品牌，对高新区消费者有较高的品牌吸引力劣势：与洪家楼车站距离较远，与高新区通达性一般作为社区商业，业态综合度较低，缺少特色商业，随着高新区大型商业的供应出现，本区将逐渐脱离高新区的辐射范围。银座中润店—银座购物广场位置历下区窑头路西首（中润世纪广场）开业时间2008年11月22日总建筑面积购物广场20,000平米；家居购物广场60,000通达性公共交通：有3个公交站点-文化东路东口、窑头路西段、济南东部的消费者可乘坐119、115、317、BRT5到达自驾：本案距银座商城燕山店约6.7公里，经经十路，大约十分钟车程楼层业态面积B1服装（运动品牌、鞋包专区、童装专区），化妆品、图书、超市超市约10000平米，其他各区约6000平米F1餐饮（永和豆浆、金桥缘米线、KFC等），物业管理中心，楼宇办公室约4000平米银座中润店—银座购物广场银座中润店—银座家居广场楼层业态面积B1装饰材料馆：地板、五金锁具、油漆涂料、吊顶材料、窗帘、壁纸、门窗、楼梯、家装公司等15,000平米F1精品建材馆：卫浴洁具、高档瓷砖、橱柜、电器、艺术玻璃等15,000平米F2时尚家居馆：现代板式家具、软体家具、实木家具、儿童家具等。15,000平米西厅东厅楼层业态面积F1国际家居馆：经营进口软体家具、欧美古典家具、高档板式家具、红木家具等10,000平米属性界定银座中润店—银座购物广场GMS综合超市的标准态。以自选销售的方式将食品、日用品、服饰等相结合，以销售大众化实用消费品为主，满足顾客的日常消费。体验式营销、整体家居模式来满足消费者的购物需求。中档社区服务，中高端家居专业商场。目标客群客群：历下区周边居民，东部居民，主要为中高端消费者。购物频数：客群购物频次较高，可达2~6次/月。优劣势分析优势：银座集团丰富的管理经验和良好的市场口碑；市场定位准确。劣势：与高新区的通达性一般，随着东部大商业的相继出现，本区对高新的辐射度将逐渐降低。鲁商国奥城位置位于经十路奥体中心对面开盘时间预计2010年初商业建筑面积6.5万平米通达性临经十东路，通过119路、115路、202路、18路、K139路及BRT4、BRT5号等公共交通与市中心和东部城区连通经十东路为城市东西向交通主干道，通达性优竞争力优势：大型高端城市综合体济南市东部新城重点项目良好的可视性和通达性鲁商置业，良好的商业品牌效应劣势：区域商业起步期，无商业氛围中铁汇展国际位置位于高新区会展中心西开盘时间预计2010年初商业建筑面积3.5万平米通达性临工业南路，47，87，99，123，119，116,112,10路等公交车途经项目工业南路为城市东西向交通主干道，通达性好业态银座超市主力店竞争力优势：大型高端城市综合体济南市东部新城重点项目银座大型主力店进驻劣势：区域商业起步期，无商业氛围商圈总供应量大型商业面积约23万平方米；步行街总长度1，600米临街中小型店铺约200间空置率5%销售价格30，000—40，000元/平方米租金商场：18—50元/平米/天临街店铺：4—21元/平米/天主要特征济南最繁华的中心商业区，商家云集、名店众多，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的步行商业街；主力商业：贵和购物中心、贵和商厦、银座商城、银座购物广场、国美、苏宁等未来主力店：恒隆广场、泰府广场、红尚坊客户特征作为济南最古老的商业街，不仅吸引了济南的消费群体，作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量旅游消费者；银座、贵和主要以高端消费人群为主，是权贵阶层购物的主要场所商圈竞争选择商圈竞争选择泉城路商圈是城市的商业中心，未来1-2年以恒隆广场为代表的高档商业项目加速泉城路商圈扩容步伐，竞争力进一步增强。新建商业项目以大明湖、县西巷等老城中心改造为主，结合泉城特有的风貌特色。泉城路商圈将形成一系列具有古城风貌特色的中高端商业项目。潜在商业项目恒隆广场红尚坊泰府广场泉乐坊三期城市东西发展，本项目辐射范围将与泉城路商圈呈互相补充态势。本项目辐射区域泉城路商圈辐射区域商圈竞争选择泉城路商圈辐射整个济南市，但随着城市面积扩大，东部新城和西部新城辐射力度逐渐降低。本项目商业体量较大，需要扩大辐射范围。本项目特征：与城市级核心商圈和谐共生银座华信店：发展期的中高档社区综合超市银座中润店：发展期的中高档社区综合超市与专业店中铁汇展国际：发展期的中高档社区购物中心鲁商国奥城：发展期的中高档社区购物中心规模辐射广度档次时尚性成熟期泉城路本项目竞争雷达图分析本项目市场竞争战略

城市商业中心升级，重新定义济南高端商圈最先进入市场垄断价格产品有不可重复性领导者行业老大第二个进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者结论一：项目自身条件明显优于区域内的社区级商业，不与其产生直接的激烈竞争。结论二：本项目采取挑战者策略，选择作为济南市商业中心的挑战者，与泉城路商圈直接竞争。但本项目与泉城路商圈辐射范围不同，可以互相补充、共生。项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境

整体商业市场变迁商业竞争关系

人口需求分析本项目大体量商业决定必须宏观把握整个区域消费人口变化规律，研究本区域人口变化情况，消费习惯和能力。建设期快速发展期政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设人口特征规划期、启动期：稳定繁荣期阶段无人气标志时间产业工人、住宅客户商务人士、住宅客户以及投资客城市白领为主、商务人士、流动人口、居民政府公建建设政府部门搬迁产业物业集中住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目建设基础设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体大型的MALL未来2-3年，项目所在片区区域新建商品住宅容纳50万人。根据规划，至2020年片区内规划人口达69万人。性质商品住宅建筑面积已入住约200万在建约800万潜在约100万合计1100万平米居住人口人口规模：50万；规划人口69万。消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力商品房总建筑面积1100万人均面积21平米/人未来将有52万居住在本区域注：截止2009年底，区域商品住宅面积商务人口新郎大厦（原永安大厦）华能大厦区域商务办公体量为303万平米，其中入住的写字楼总建筑面积大约有73万平方，在售及潜在写字楼面积为215万平米。入住及潜在项目303万平方，未来将提供至少100多万的商务消费人口人口规模：规划约100万人。消费水平：收入高，消费水平较高。需求：高档餐饮，商务配套、酒店住宿特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力流动人口人口规模：参观人数约200万人次。消费水平：消费水平较高，随机性强。需求：高档餐饮，百货、酒店住宿特点描述：人流量大，拉动力强。数字一：2009年上半年，济南市共举办展会63场，占年计划的52.5%，展位数3万个，参观人数310万人次。数字二：全运场馆数字三：公务商务流动人口产业人口人口规模：超过15万人消费水平：收入水平高于城市一般水平，消费水平较高。需求：百货、餐饮、休闲娱乐特点描述：人流量大，拉动力强。区域内企业：5343家世界500强企业19家中国500强企业，45家上市公司:17家储备企业上市后备资源119家从业人员：直接从事高新技术产业的有6万多人，硕博1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。注：信息来源于高新政府网（2009）知名企业：浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园、将军烟草，青岛啤酒、轻骑标致、同欣电子。区域人口类型规划人口数收入水平消费水平需求业态进入时间特点描述产业人口超过15万2-8万为主消费水平一般中档餐饮、综合超市、休闲娱乐、生活配套启动期高新技术等产业人群，消费水平明显高于城市整体产业人口水平。商务人口100万4-20万消费水平高中高档餐饮、商务配套快速发展期总部经济催生大量中高端商务人群。公职人员--4-10万消费水平高中高档餐饮和商务配套建设期大量机关单位进驻，全面拉动消费档次。流动人口200万--消费水平较高中高端餐饮娱乐等快速发展期人流量大，带动整条消费链。居住区居民70万2万以上消费水平较高生活配套为主，百货、餐饮、娱乐等启动期数量最多，消费需求多元。目前本区域人口规模大，消费水平高于全市平均水平、消费结构多元，需要一个涵盖多种业态的高档次大型商业体制造业、高新技术总部经济公共事业会展、全运经济居住区建设产业工人商务人群流动人口公务人员居住区区居民百货卖场休闲娱乐餐饮酒店商务配套生活配套需求驱动关系项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境消费人群【产业消费人群】

高新区范围内高新技术、制造业等支柱产业从业人群。收入水平较高，收入水平较强，具有生活和商务双重需求。【公务商务消费人群】

总部办公企业、奥体中心行政区高端商务消费人群，消费能力强，支撑区域内高端餐饮和商务等业态。【流动消费人群】

新型经济和文化体育类设施吸引人流，人口数量大，消费力强。【区域消费人群】

项目周边5公里内，聚集大量中高端新建居住区。多为中等以上收入家庭，消费能力普遍较强，消费结构多元化。客户定位本项目客户定位面向全市，核心客户群以周边大量高收人群为主，本项目核心客户群消费能力明显高于全市平均水平。通过3C(strategicthreeCs)分析描述

确定项目整体定位客户政治/法律环境市场环境技术环境社会/经济环境项目竞争市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）。营销战略：

为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异项目本体竞争市场环境背景客户需求具备大型商业的外部和内部条件经济加速发展，区域属于复合型新城中心，商业物业面临重大发展机遇。东部新城势必形成一个新大型商圈，项目具有较大竞争优势；选择市级商业中心的挑战者竞争角色。大量的多元化消费需求，消费者购买能力明显高于城市一般水平整体定位引领济南城市化发展，体现都市化的生活方式，城市的升级版CBD商业中心。城市级全业态商业中心功能定位关键词一：购物中心。全新升级的高档购物中心，打造齐鲁时尚潮流聚集地。关键词二：餐饮中心。国际美食中心，打造国际化美食新天地。关键词三：娱乐中心。城市最顶尖的休闲娱乐空间。关键词四：商务配套中心。高档完备的商务配套，超豪华酒店服务。接轨国际先进商业业态，缔造新城新商业中心，升级济南市级商业中心。项目本体项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景市场环境郑州郑东新区属于典型的省会级副中心新城发展模式。郑州郑东新区发展案例及启示郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里）。其核心区，即CBD区规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街。环形建筑群中间的中心公园内布置有郑州国际会展中心、河南艺术中心和郑州会展宾馆等标志性建筑，以及大面积的生态绿地和如意湖。郑州郑东新区属于典型的省会级副中心新城发展模式。阶段起步期发展期成熟期时间2003－2004年2年2005－2007年3年2008年开始－刚进入成熟期启动过程2003年1月20日，郑州国际会展中心奠基，标志着郑东新区建设正式拉开帷幕。核区域外围住宅项目，如绿城百合公寓等启动；核心区市政工程及国资企业、单位办公大楼启动；少量以商住结合的商务地产启动；市政主要工程，包括会展中心等相继投入，区域人气开始上升；大量住宅相继建成投入，但由于市政、商业配套不到位，入驻率一直偏低；商住楼、写字楼等开发量增加，相继入市；核心区开发接近成熟；学校、商业配套等开始启动；商业、酒店等地产开发开始启动；期间各类型市场物业表现住宅以低价格、高性价比进入市场销售，但市场反响一般；商务性楼宇市场低迷，销售困难；住宅市场开始升温，价格上行；商务性楼宇、写字楼市场开始接受；住宅入驻率开始提升，住宅进入热销阶段；商务性楼宇入驻率开始提升，商务市场开始变暖；商业地产开发开始启动；郑州郑东新区发展案例及启示郑州郑东新区物业市场价值演变曲线

各物业价格随着区域的发展而成长起步期发展期成熟期郑州郑东新区发展案例及启示跟随新城的发展阶段，在合适阶段开发入市方能实现项目良好价值案例启示开发条件、时序我们项目在新城开发中处于的时间节点新城能不能产生新商业中心？我们具备的条件；启动时机总体量为100万平米的城市国际综合体，构筑国际大都会生活巨臂级综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心北京·华贸中心：东长安街百万平米超大规模地标性商务建筑群。

华贸中心：集办公、购物、居住休闲为一体，带动北京CBD东移。

开发商：国华置业占地面积：35万㎡建筑面积：100万㎡物业组成：由3栋超5A级写字楼、2座超豪华酒店、水世界商城、公寓和主题公园组成。5A华贸中心华贸中心商业部分总建面超过24万㎡，集合了百货、购物中心、商业街等多种形式。北京·华贸中心

新光天地约18万㎡，容纳了全球938个知名品牌，包括世界顶级名品、百货精品、各国风味餐厅等，堪称中国百货旗舰店。新光文苑文化馆面积达1120平米，融合文化与艺术、时尚与民俗、国内与国际的资源。

华贸购物中心共5层（地下1层，地上4层），建筑面积约4万㎡。

华贸商业街长约300米，宽15米，总建面约2.2万㎡，位于新光天地与丽思卡尔顿、JW万豪酒店之间，为知名品牌量身订造个性化展示空间

。2007年12月12日，华贸·丽思卡尔顿、万豪酒店隆重开业。两者面积合计约13万㎡。丽思卡尔顿酒店楼高：14层，55米客房数量：305间建筑面积：JW万豪酒店楼高：20层，75米客房数量：591间设有大宴会厅、会议室、亚洲风味餐厅、法国餐厅、酒吧、游泳池、健身房等配套。

引入丽思卡尔顿、万豪酒店，提升项目配套及自身品牌档次北京·华贸中心在总体规划上，华贸中心建筑群在南北方向被有机的组织起来。北京·华贸中心写字楼区面向长安街，南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围。公寓区位于用地北部，拥有相对独立的花园及水景。花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成宜人的空间秩序。商业区与酒店位于用地的中部，与写字楼共同围合成一个独具特色的主题公园，形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的公园空间。以水主题贯穿商城和广场，造就北京新的商业形态。北京·华贸中心创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让商城和商业广场成为华贸中心的核心部分。华贸中心创造了一个“大于各部分综合”的整体国华置业联合多家世界著名专业设计公司及管理咨询机构，将华贸中心打造成长安街超大型国际商务、生活城中之城。KPF的设计宗旨是创造一系列由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生与存在与周围环境形成一种必然的联系。华贸中心向东留给CBD再发展的余地，向南与体育公园相连,勾画出东长安街沿线充满魅力的城市轮廓线。跟随新城的发展阶段，在合适阶段开发入市方能实现项目良好价值CBD东移标志性建筑高端商务完善的商业配套国际一线品牌创造中心。升级中心城市商业中心动迁商业业态升级顶级城市综合体的建设，带动城市商业升级、城市商业中心的动迁案例启示跟随新城的发展阶段，在合适阶段开发入市方能实现项目良好价值对项目开发运作战略的启示1、尊重规律，跟随新城发展阶段制定分期开发、分期上市策略。项目不可跨越发展阶段开发，宜分期开发，分期入市；以规避市场遇冷风险、开发资金过多前期投入及降低资金成本；2、项目在发展期及成熟期方能更好实现项目价值，在起步期运作必然需要面对价值折让的问题。区域属性界定项目整体定位物业发展及总体布局建议案例项目背景总部基地内部价值解析项目交通路网分析经十路城市快速路凤凰路城市主干道交通节点（规划轻轨站点）交通节点旅游路

城市主干道内部支路体育北路城市次干道交通条件：外部：紧邻4条城市级道路，重要节点规划有轻轨站点，为本项目塑造了便利的交通环境。内部：项目支路路网通畅，便于后期消费人群组织和引导。舜华路

城市次干道基于交通动线及商业氛围基础上的的城市干道价值研判经十路城市快速路凤凰路城市主干道交通节点（规划轻轨站点）交通节点旅游路

城市主干道体育北路城市次干道城市干道商业价值分析经十路为快速路，车辆及人流停驻限制条件多，但具备较好的展示性。舜华路为单面道路，商业氛围营造难度高于凤凰路两侧均可设置大面积商业，实现双面经营，且紧邻轻轨站点，潜在商业价值大。体育北路紧邻住宅区，商业价值较高，但可利用面积少。城市干道商业价值研判凤凰路>舜华路>体育北路>经十路凤凰路、舜华路、体育北路具备布局大型商业的条件经十路可布置昭示性强的商业业态舜华路

城市次干道基于连接主商业街基础上的内部支路价值研判经十路城市快速路舜华路

城市次干道凤凰路城市主干道旅游路

城市主干道体育北路城市次干道北一路西一路西二路西三路西四路北三路西五路北二路内部支路商业价值研判北三路>西一路>西二路>西五路建议将北三路打造成为引导消费人群的商业街区西一路、西五路临近商业街，西二路临近住宅区，具备商业利用价值项目内部支路围合区域，可引进目的性消费强的业态，且避免降低办公档次内部支路商业价值分析从连接城市干道商业街消费人群因素考虑，东西方向支路优于南北方向支路。从减少商业经营对商务办公的干扰以及共享南部社区人群因素考虑，北三路最具优势。西一路临舜华路，西五路临凤凰路，西二路南端临住宅区，均具有商业利用价值。总部基地项目及区域资源分析玉顶山景观节点轻轨站点小汉峪沟居住区汉峪片区居住社区内部景观资源丰富

总部基地项目自身建筑景观丰富，且包含众多景观节点以及开敞、防护绿带。外部景观资源独具特色

西有玉顶山自然山体资源，东有小汉峪沟滨河水景资源，可为项目注入成绿色、生态因素。紧邻汉峪片区居住社区

汉峪片区未来规划居住区集中，构成项目稳定的消费人群。同时，项目紧邻城市干道，轻轨的设置，为项目带来庞大的流动人口。基于交通组织与资源利用的功能分区建议功能区1沿经十路及凤凰路北端昭示性强，展示效果好功能区2小汉峪沟东交通便利，滨河水景资源功能区6贯穿东西消费人群的关键支路功能区4景观及人群交汇的核心节点功能区3凤凰路西临居住区，向南延伸空间广阔功能区6紧邻玉顶山及居住区舜华路为单面路功能区7项目内部支路交汇外部人流引导难度大总部基地商业业态发展及布局建议定位：代言济南高端商务形象，承担城市精英会客功能主要业态：酒店/高端购物/银行核心主力店：