物流园区的规划建设与经营

物流园区的规划建设与经营物流园区的规划建设与经营物流园区概述物流园区管理模式物流园区盈利模式物流园区规划与建设物流园区发展建议31物流园区的定义物流园区建设的条件一物流园区概述物流园区的规划建设与经营2物流园区的布局物流园区的定义也称物流基地，是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。（GB/T18354）物流超市（实现各种物流功能和要素的聚集）物流企业孵化器（物流企业合作融合，共同提升核心竞争力）物流地产（地产经营和物业管理的特征）物流园区（DistributionPark）物流园区的规划建设与经营物流节点物流节点一元配置模式物流节点二元配置模式物流节点三元配置模式(a)“钻石”结构(b)“石墨”网状结构物流节点多元配置模式

物流通道市域物流通路区域物流通路国际进口物流通路国际出口物流通路一、物流园区概述

在世界物流业的发展过程中，在德国、日本等不少国家出现了物流园区这一形态或叫业态，叫法不一，或称物流园区，或称物流团地，或物流基地。按目前的统计，物流园区在西欧规划了100多个，在日本规划了80多个，大部分已经建成并投入运行，在中国的物流术语国家标准（GB/T18354－2001）中，没有物流园区这一概念。1、物流园区性质（1）它是一种社会公共基础设施。（2）它是地域的空间布局与综合服务功能融合在一起的物流节点或物流平台。在市场定位上，它是物流企业与相关企业如运输、仓储企业和中介服务机构的积聚区；是有效整合物流资源、实施物流现代化作业、建立一体化运输体系、实现设施共享与高度信息化的物流市场载体。2、物流园区涵义

是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，它的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能区域，与科技园区、工业园区有相似之处。

物流园区=场所+设施+服务

物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。功能及特征

缓解物流对于城市交通的压力；减少物流对城市环境的种种影响；通过物流园区的集群效应，提高整个社会的物流运作效率。综合服务功能的物流节点具有公益性物流园区物流中心货运村物流团地物流基地物流园区的基本属性及特征物流园产生的原因及背景分析

减轻物流对城市交通的压力减小物流对城市环境的种种不利影响促进城市用地结构调整提高物流经营的集聚效应。满足仓库建设的大型化发展趋势的要求货运量迅速增加的市场需求城市经济发展的需求科学技术发展的因素贸易形式变化的因素物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。物流园区，最早出现在日本东京，近十多年来在欧洲一些国家也开始出现，近年，在我国发展迅速。背景分析3、物流园区分类(1)国际物流园。其业务一般以跨两个及其以上海关管辖区域为服务范围，其作业涉及到海关报关清关、进出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节。如上海外高桥保税物流园、青岛保税物流园。(2)区域物流园。主要是以城市群或经济区为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。(3)城市物流园。其功能主要是为本座城市及其周边县区为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，一般以汽车运输为主。按行业导向不同分类q

专业性物流园q

综合性物流园按层次节点分类：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按园区兴办主体类型：q

政府主办型q

政府规划，企业运作型q

企业自办的专业型q

市场自发形成，政府规划枢纽型物流园：q依托航空港q依托运输港q依托铁路枢纽q依托高速公路按区域辐射分类q市域型物流园q区域性物流园q国际性物流园按经营服务范围分类q生活资料物流园q生产资料物流园物流园经营性质q

第三方物流平台q

第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）按位置位置构成不同分类：q集中型物流园q非集中型物流园目前业类物流园区分类本报告的分类按园区的功能分类：q转运型物流园区q存储配送型物流园区q流通加工型物流园区q综合型物流园区。我国物流园区的基本类型物流园区功能基本功能延伸服务功能配套服务功能

货物调剂中心（库存物资处理）咨询服务包装、加工培训服务

停车、中转、配载、仓储保管

城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送）

各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公路、水路。航空多种交通运输方式的联运）

信息中心：信息服务—

电子商务—

中介交易—全程物流监控服务（GPS。GIS）

金融配套服务（金融、保险等）

生活配套服务（住宿、餐饮。娱乐。购物。旅游等）货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件供应等）共同税务服务

科学选址原则;统一规划原则;市场化运作原则;高起点现代化原则;柔性化原则;风险预防原则;人才优先原则.

园区功能物流园区建设原则4、物流园区的特点

(1)现代化物流园区不同于传统的仓储区、货运站、货运码头，它拥有先进的物流设施设备，拥有先进的管理信息系统，拥有训练有素的物流操作人员，拥有先进科学的运作管理模式。

(2)多功能物流园区不是仅具有仓储功能的仓储区和运输功能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心的，仓储、运输、配送、装卸搬运、流通加工、信息处理、分销服务、金融、后勤等各种功能于一体的物流业务集中地。

(3)社会化物流园区不是只为某个企业而是面向社会为无数企业提供物流服务的场所，是第三方物流企业集结的场所。

(4)大规模物流园区作为社会物流系统的重要组成部分，是多种物流设施、设备和若干物流企业与相关企业在空间上集中分布的场地，具有规模大的特点。

(5)经营场所物流园区既是城市的基础设施但更是经营场所，具有经营功能，不是政府的附属机构和设施。物流园区的规划建设一定要按经济规律办事。

5、物流园区建设的作用（1）整合现有资源，引入现代市场运作机制。

（2）带动产业链的发展。物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。

（3）创造良好的投资环境。

（4）改善城市环境。

物流园区建设的条件三个优势物流园区的规划建设与经营1、经济圈优势2、交通圈优势3、政策机制优势物流园区建设的条件物流园区的规划建设与经营1、物流企业服务资源2、物流设施设备资源3、货主企业货物资源三种资源物流园区建设的条件物流园区的规划建设与经营1、政府行使管理职能（宏观调控制、政策导向、物流运作和谐环境的构建）2、中介服务机构职能（信息、结算、保险、质押、咨询、培训、安保等）3、企业营销服务职能（提供交易展示厅、产品分销、批发贸易等）三个职能6、物流园区建设状况国内:由中国物流与采购联合会和中国物流学会联合发布的第二次全国物流园区（基地）调查报告显示：中国物流园区的总量为475个，其中已经运营的物流园区122个，占25.7%，在建的物流园区219个，占46.1%，规划中的物流园区134个，占28.2%。与2006年发布的第一次调查报告相比，目前中国已运营的物流园区的数量由2006年的50个增加到122个，增加了144%；在建的物流园区数量由2006年的65个增加到219个，增加了237%；规划中的物流园区的数量由2006年的92个增加到134个，增加了45.7%。国外:2002年德国物流园区协会对德国物流园区的发展状况进行了调查。调查结果显示：德国现有33个物流园区，其中5个还在规划和土地开发阶段；每个物流园区总面积平均约140公顷，即140万平方米；总体入住率是40％左右。德累斯顿物流园区、不莱梅物流园区入住率非常高；在整个物流园区里面，有1200个企业进驻，工作人员有4万名左右。

德国国土面积大约35.7万平方公里，小于黑龙江省的45.4万平方公里。(2003)NürnbergUlmRegensburgIngolstadtAugsburgWeil/RheinKasselKölnKoblenzTrierErfurtLeipzigSüdwestsachsenDresdenDUNIHerneGöttingenRheineOsnabrückEmslandBremenHannover/LehrteSalzgitterolfsburgMagdeburgBerlin-Berlin－WestBerlin－ost÷SüdFrankfurt/OBerlin-OstHamburgRostockNordseeOstseePolenTschechienÖsterreichFrankreichLuxemburgBelgienNiederlande特殊形式物流园区-规划和土地开发中-运营中Stuttgart–KornwestheimLübeck德国物流园区分布图全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数

我国物流园区的发展现状

物流市场的发展需要更多的物流园物流企业集约化、协同化、全球化发展的需求工业园的发展为物流园建设提供了机遇城市新布局让物流企业“退城进园”

我国物流园发展的市场机遇与存在问题建设盲目，缺乏规划重圈地，轻物流

重硬轻软，有形无神多为“和效应”，缺乏“积效应”

“现代”园区，“传统”服务缺乏协作，难以优化重形式，轻实质市场机遇存在问题国内外部分物流园区

国内外物流园区建设模式比较国外物流园区的管理部门国外物流园区的政府扶持政策

深圳六大物流园区的定位

国内部分物流园区建设及投资规模

浙江省部分物流园区建设及投资规模

物流园区的布局物流园区大都布局在市中心区边缘或市区边缘，交通条件较好、用地充足的地方。此外，还要考虑物流市场需求、地价、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会、自然等多方面因素。物流园区的规划建设与经营1、布局思路物流园区的布局

依托运输组织枢纽进行布局

依托交通枢纽进行布局

依托制造业基地进行布局物流园区的规划建设与经营2、布局方式

即物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势。返回如北京空港物流园、深圳物流园、厦门现代物流园、南京龙潭物流园、宁波空港物流园、连云港港口物流园区等；

北京空港物流园

位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式的干线网络节点上，区域型的物流园区和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。物流园区的规划建设与经营返回

如上海西北综合物流园区（公铁联运陆路口岸型综合园区）、青岛前湾国际物流园、泰州物流园、山东盖世物流园区等；上海西北综合物流园（江桥区）依托经济开发区、工业区、产业园区、保税区等园区进行布局，逐步具备辅助生产和加工贸易的综合物流能力。如为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组织与管理提供便捷的服务。物流园区的规划建设与经营如苏州现代综合物流园区、大连保税物流园区、顺德保税物流基地、南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。例如德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以下三个原因：物流园区的布局1、至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）2、选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）3、经济合理性（运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）物流园区的规划建设与经营３、物流园区布局案例物流园区的规划建设与经营德国物流园区区位图不来梅物流园1４物流园区的运作模式及分析二物流园区规划与建设物流园区规划的技术路线物流园区建设中应注意的问题３２物流园区布局规划的方法物流园区的规划建设与经营物流园区规划的技术路线物流园区的规划建设与经营物流园区规模确定程序物流园区的规划建设与经营社会经济分析与预测物流现状分析物流市场发展预测功能设计战略定位规模初算方案设计规模确定物流园区布局规划的方法设施布置规划方法---SLP物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤１、确定功能区域划分物流园区的规划建设与经营某物流园区功能分区及面积2、功能区域间物流强度分析物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤2、功能区域间物流强度分析（续）物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤3、明确各个区域的相互基准关系

物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤3、明确各个区域的相互基准关系（续）物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤4、确定各个区域的优先权顺序

物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤5、确定功能区域的相关位置图

物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤6、绘出总体布局图

物流园区的规划建设与经营SLP方法的步骤物流园区建设应注意的问题物流园区的规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用规划的物流园区详细规划，并通过规划评审。物流园区建设应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施，吸引区域内物流企业逐步集中，引导物流企业向物流园区聚集。物流园区建设应加强土地集约使用，

货运服务型、生产服务型和贸易服务型物流园区所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积应小于园区总用地面积的15%，综合服务型应小于20%。１、规划与评审物流园区的规划建设与经营物流园区建设应注意的问题应对物流园区建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响进行分析。如：分析交通需求与路网容纳能力是否匹配；建设项目内部交通与外部交通的衔接等问题。物流园区应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路应纳入城市道路系统统一规划建设。２、交通影响评价与规划物流园区的规划建设与经营物流园区建设应注意的问题物流园区规划与建设应进行环境影响评价，并按环境影响评价的要求，采取有效措施，减少环境污染，保护环境。物流园区应建立与其规模相适应的环境保护和监管系统，并定期开展环境质量监测活动。物流园区的环境空气应达到GB3095中的二级标准。物流园区装卸作业区环境噪音应达到JTJ231中装卸作业库场标准，非装卸作业区环境噪音应符合GB12348中规定的Ⅳ类标准。物流园区应规划环卫设施，组织收集入驻企业产生的废弃物，并委托有资质的经营单位来收购和处理这些废弃物。鼓励物流园区的入驻企业通过GB/T24001环境管理体系认证。３、环境影响评价与建设物流园区的规划建设与经营物流园区的开发模式

经济开发区模式

综合运作模式工业地产商模式

企业引导型模式

物流园区的投资机制

民办官助模式

BOT投资模式政府直接投资模式

企业自建模式开发模式投资模式物流园区运作模式及分析新建园区运营管理公司；委托或整合现有的公司；吸引来自运输和物流行业的私营企业参与。物流园区的规划建设与经营1、国外物流园区的运作经验物流园区的发展方式物流园区运作模式及分析前期开发和后期运营管理分开进行的公司，前者的核心工作是园区选址，与政府相关部门和其它行业的协调工作。后者的核心工作是园区规划和具体实施。同时负责园区前期开发和后期运营管理的公司。物流园区的规划建设与经营物流园区的开发组织可以分为两类1、国外物流园区的运作经验（续）物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营开发公司业务范围包括该园区的开发、市场推广、招商。如果开发公司的业务范围仅限于园区交通和物流优化的控制和协调工作，开发阶段结束后成立管理委员会完成后续工作。物流园区的开发公司的业务范围1、国外物流园区的运作经验（续）物流园区运作模式及分析

规划阶段

土地开发和入驻阶段

运营阶段物流园区的规划建设与经营1、国外物流园区的运作经验（续）

物流园区的开发阶段及各个阶段主要任务物流园区运作模式及分析在规划阶段并不一定需要成立开发公司或者有明确的股东组成。因此，物流园区开发的第一阶段中首先由当地政府成立工作小组，进行地点选择和可行性研究。此阶段的工作和所得数据是建立开发公司的基础。开发公司可以承担整个项目或参与它的实施。物流园区的规划建设与经营规划阶段的任务物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营土地开发和入驻阶段的任务规划服务的融资、获得土地的融资、开发土地的融资、将开发完毕的土地市场化（招商）地点鉴定、建设规划、土地平整和建筑工程施工规划等；任务描述开发公司作为开发商或在土地招商时起中介作用,在规划服务合同的基础上承接任务。融资和土地管理规划服务政府负责规划和法规制定；园区内事务通过开发公司协调；以服务商形式承接合同；备注任务范围物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营运营阶段的任务主要是与工业生产模式混合的企业（运输、仓储、生产、批发）对物流园区实施的协调与国内或者国外物流园区的永久联盟、暂时的联盟(例如一次性的物流工程合作)如物流园区交通运输管理控制系统与城市交通信号系统的统一提供技术和组织机构支持任务描述备注合作活动的组织协调物流园区附加的服务范围和实施与其他物流结点的合作处理物流园区的政府资助企业和私营企业的利益和目标的适度协调入驻企业共有资源间的合作（集体采购等）货运交通的减少（如城市物流）自营或者外包的决定,或者通过外部物流服务商或者通过物流园区内部合作的共同投资与操作非商业性的物流园区观念的持续促进商业的销售位置控制物流园区入驻企业结构协调公共关系/培育市场物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营规划的可实施性;为园区的土地开发和交通衔接提供法律和财政上的支持;保证园区目标的完整实施和可继续发展;招商；降低对城市交通造成的压力；保护能源资源；将公路运输转移至铁路或水路运输；鼓励和引导企业迁入园区，改善城市的经济结构；政府物流园区内，对建筑和物流设施投资;物流园区发展的专业协助;参与决策（例如园区开发公司）;参与协作达到改善其经济性和提高竞争能力;招商；任务目标对入驻区域的支配权;优化与园区外交通运输网络的连接;利用物流园区的基础设施和服务外包来减少增值过程中间环节;在保持自身独立性的条件下参与企业合作；私营经济政府及私营经济在园区发展中的目标和任务1、国外物流园区的运作经验（续）物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营由政府来承担土地的开发和销售工作，它的主要特点和融资方式如下表所示。特点政府自己负责土地的开发工作政府自行将土地租让给园区的入驻企业组织政府负责所有的组织工作融资资金来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资资金来源于出让土地的收入租让土地获得的收入逐步（长期的）流入政府的财政收入结果政府必须自行负责销售工作（在物流方面的能力和知识可能不够）企业入驻的决定权在政府从长远来看政府在物流园区并无其他任务物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营由政府来负责土地的开发工作和所有的组织工作，销售工作交给投资商，能够更灵活的满足入驻企业的要求。特点政府自己负责土地的开发工作政府将已开发的土地全部租让给单个投资商组织政府负责所有的组织工作融资土地开发费用来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资资金来源于出让土地的收入来源于土地出让的收入，一次性地在较短的时间内流入政府的财政收入结果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小私有投资者有业务能力，能够灵活的满足入驻企业的要求物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营由投资商和使用商组成联合投资集团来负责销售工作，政府可以在较短的时间内获得土地出让的收入。特点政府自己负责土地的开发工作政府将所有开发的土地租让给由投资商和使用商组成的联合投资集团组织政府负责所有的组织工作融资土地开发费用来源于政府拨款和借助于政府贷款二次融资资金来源于出让土地的收入来源于土地出让的收入，一次性地在较短的时间内流入政府的财政收入结果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小政府可以在某种程度上影响联合投资集团，如作为监督机构联合投资集团有自己的专业能力并能够接近客户物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营政府将未开发的土地租让给一个投资商，由该投资商来负责土地的开发工作，政府从租让土地中获得收入。特点政府将未开发的土地租让给一个投资商土地的开发工作由投资商负责组织政府仅有非常小的组织任务融资不必政府拨款二次融资从租让土地获得的收入可立即流入政府财政结果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小私有投资者有业务能力，能够灵活的满足入驻企业的要求物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营政府将未开发的土地租让给投资商和使用商组成的联合投资集团的方式，土地的开发工作由联合投资集团来负责，政府收入从租让土地中获得。特点政府将所有未开发的土地租让给由投资商和使用商组成的联合投资集团联合投资集团负责土地开发工作组织政府仅有非常小的组织任务融资不必政府拨款二次融资从租让土地获得的收入可立即流入政府财政结果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较小政府可以在某种程度上影响联合投资集团，如作为监督机构联合投资集团有自己的专业能力并能够接近客户，因而能够灵活地满足入驻企业的需求物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的运作模式

传统模式

单个投资商承租所有已开发土地模式

联合投资集团承租已开发土地模式

投资商承租未开发土地模式

联合投资集团承租未开发土地模式

公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营

政府将未开发的土地租让给由公司合作组成的开发公司，由其负责土地的开发工作，政府作为开发公司的股东之一，并从销售土地和出租物流设施中获得收入。特点政府将所有未开发的土地租让给由公私合作组成的开发公司开发公司负责土地开发工作，政府是开发公司的股东之一组织所有开发期的组织工作均由开发公司负责政府无太多组织工作融资开发土地的融资工作由开发公司负责不必利用政府贷款开发公司可以自己建立仓库并将其出租二次融资从土地销售中获得收入可以从出租的仓库中获得收入从销售和出租获得的收入缓慢地流入开发公司，因而也流入政府财政政府可以从开发公司的其他收入中获得利益结果政府不必负责销售工作政府对园区的入驻企业的选择影响较大由于政府在开发公司的作用，可以保证本规划的目标得以实现，即改善物流现状政府可以从发展策略出发，有目的的将土地或者仓库租让给特定的企业，如用于搬迁或土地交换开发公司可以将业务能力、客户亲和力以及公众利益结合在一起有时会出现意见不一致的情况物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营2、国外物流园区的成功实施模式案例公私合伙公司（PPP）是管理物流园区的公司最常采用的组织结构模型。股份资本由参与分享利润的公有和私有合伙人所持有，但是大多数情况下，在物流园区完成前管理公司会将利润进行再投资。

意大利博洛尼亚Interporto物流园区奥地利Graz货运中心(CCG)物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营

坐落在意大利的北部，是承载及配送意大利以及海外货物的节点。该物流园区发展公司“Interporto

Bolojna

SpA”建立于1971年，其组织形式为公私合作模式。股份资本总共约14亿欧元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亚县、博洛尼亚商会、意大利铁路公司。私有的合作者大部分是银行，保险公司，工业协会，当地运输组织。股东组成图总体鸟瞰图返回物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营

CCG是1996年11月铁路基础设施融资公司依据铁路基础设施融资法成立，其任务是对奥地利铁路基础设施建设资金进行管理。

2002年9月,CCG与运营联合体签定了合同，成立了一个由私营运输企业和货代、三家当地最大的银行、Graz市所在州以及联邦政府联合新型的公司模式(PPP)。

CGG所在的Graz地区，是奥地利南部最大的经济区，Graz货运中心作为铁路基础设施企业通过与一个能力极强的铁路运营商——州属公司STLB合作，能够保证运营的中立性。由于Graz货物中心的中转站直接与公路和铁路相接，因此是一个极佳的集装箱、交换式载货箱、托车等交通中心。物流园区运作模式及分析物流园区的规划建设与经营

主要业务范围：海关；货运代理商；将货物通过卡车送至公铁联运站或从联运站载出的组织；出租中转、办公和仓储面积和空地；出租起吊集装箱、交换箱等设备；物流咨询；海运集装箱维修服务；存放海运空集装箱；危化品集装箱暂存。总体鸟瞰图CCG组织结构图三物流园区管理模式1、管理委员会制2、股份公司制政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模很大的物流园区。物流园区的规划建设与经营

采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果开发商是物流龙头企业，采用这种模式的可能性比较大。三物流园区管理模式

3、业主委员会制4、协会制由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。

由参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营。物流园区的规划建设与经营三物流园区管理模式5、房东制投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。物流园区的规划建设与经营三物流园区管理模式五种管理模式比较这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。物流园区的规划建设与经营12传统盈利模式四物流园区盈利模式创新盈利模式物流园区的规划建设与经营五、我国物流园区的主要盈利模式转运型物流园区的盈利模式

仓储配送型物流园区的盈利模式

流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式

根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示：

发挥基本功能发展核心功能发现延伸功能时间成熟度物流园区商业（盈利）模式规划思路初创期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务；成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力发展保税物流；成熟期的盈利模式：提供具有货物中转站特色的增值服务

初创期的盈利模式：重点争取少数几个大型客户以积累资金和经验；成长期的盈利模式：建设物流信息交易中心，发展物流配载业务；成熟期的盈利模式：代客户进行供应链管理初创期的盈利模式：利用现有设施，改建专业交易市场；成长期的盈利模式：发展专卖，开展品牌特许经营；成熟期的盈利模式：提供增值服务，发展流通加工

初创期的盈利模式：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中盈利成长期的盈利模式：建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化的服务；

成熟期的盈利模式：发展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收转运型物流园区的盈利模式仓储配送型物流园区的盈利模式

流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式传统盈利模式

我国物流园区的经营理念仍停留在建造设施、招商引资、获取实物资产经营收入的传统观念上。园区更多的是扮演工业地产商角色，即通过规划和土地划拨或转让．对园区实施基础设施开发．并独立建设或合资合作共建仓库、办公楼及其他商用配套设施。通过转让成熟土地，出售、出租办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获取收入。

1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状物流园区的规划建设与经营传统盈利模式从入住园区的物流企业经营情况分析，主要还是靠提供单一性的物流运输、仓库储存、指定性的货物配送来获取收入，由于服务内容单一，服务手段落后，成为劳动密集型的劳务服务，在市场竞争中缺乏优势。一方面价格竞争失去了盈利成长空间；另一方面，因没有物流网络和信息技术支撑，增加了车辆空载率，降低了仓库周转率。使物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。２００６物流园区调查：93％有库房货场租金63％有物业管理费30％有设备租金20％有所属物流企业17％有物流信息服务10％有国家拨款和税收优惠7％有土地增值后出售出租1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状物流园区的规划建设与经营传统盈利模式2、传统盈利模式的弊端缺少市场机制盲目发展，造成大量空置忽视资源整合，建设成本上升，缺乏吸引力信息技术落后，物流服务和经营水平低下物流园区的规划建设与经营创新盈利模式1、创新盈利模式的思路通过对”需求链、供应链、信息链、管理链”四个物流产业基本运行要素的有序整合，以需求链为主线．供应链为配套，信息链为手段、管理链为核心，实现设计需求链，整合供应链．再造产业链的创新盈利发展目标。物流园区的规划建设与经营创新盈利模式2、创新盈利模式的实现途径开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集拓展信息技术服务功能，提高物流供应链服务水平

主要通过整合交通资源（各种运输方式和运输环节，提供综合运输服务）、网络资源（形成多主体联合，依托中心城市的区域乃至国家骨干物流运作系统和网络合作）、市场资源（依托物流运作平台，拓展电子商务、构筑电子商务交易平台；通过以现货批发交易为主的系列产品交易，获得物流、信息流、商流集聚，逐步形成强大市场辐射，带动物流网络化、一体化的形成。）三大资源。例如：利用钢材园区集聚效益，培育钢材销售市场，实行“统进分销”，通过开展“代采购业务”，实现钢材采购的规模经济。开展“仓储＋电子交易”的交易模式，降低交易成本，获取交易管理费。建立