天津津南新城可行报告

1天津“津南新城”2010年3月2013年3月2城市概况……3～16项目概述……17～29区域市场……30～40项目定价……41～66项目测算……67～68SWOT分析……69结论

……70目录31、天津中央直辖市中国北方第一大港环渤海经济中心中国经济增长第三极。一、城市概况42、国民生产总值（GDP）2009天津市GDP总量7500亿元，增长幅达到了16.5%，一、城市概况53、人均GDP

09年末人均GDP达到9295美元

一、城市概况64、产业结构

天津市产业结构以第二产业为主一、城市概况75、固定资产投资

2009年固定资产投资5006亿元，比2008年有大幅度增长固定资产投资的增加促进房地产的发展一、城市概况86、人均可支配收入

2009年人均可支配收入21430元收入的增长使人民生活水平的提高，购房需求进一步增强一、城市概况97、人口规模

截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求一、城市概况107、居住房面积

08年人均住房面积28.53平方米人均住房面积进一步攀升，说明改善型要求的人群逐年增加一、城市概况118、房屋施工、竣工面积

09年房屋竣工2838万平方米，同比增长11.26%天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势.一、城市概况129、房地产开发投资

09年房地产开发投资735亿元，同比增长12.5%09年增速虽然出现下滑，但投资额仍呈现了高速增长的局面一、城市概况132009年天津商品住宅市场，新增供应量1072万平米，实现成交量约1342万平米，当期供求比为1：1.25商品住宅市场供不应求10、09年天津商品住宅成交情况一、城市概况1411、近期房价走势室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进。

一、城市概况15北辰区：6700元/㎡北辰区西青区津南区东丽区红桥区：12000元/㎡南开区：14000元/㎡和平区：16000元/㎡西青区：8000元/㎡河北区：8300元/㎡河东区：9000元/㎡河西区：14000元/㎡津南区：7500元/㎡东丽区：7000元/㎡12、各区2010年2月房价一、城市概况1613、各区县客户置业流向一、城市概况和平：基本不愿离开，区域情节浓厚河西：经济实力较高，优越感较强河东：对东部发展有信心，看好东部南开：区域范围较大，收入水平中等河北：经济实力较低红桥：经济实力较低市区客户置业：形成向外扩张的趋势。17中心城区滨海新区核心区津南新城1、地理位置项目所在的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。津南新城地处津滨走廊，是双城发展带动下的潜力区域二、项目概述18

本案——天津市中心城区12公里本案——天津站15公里本案——滨海国际机场20公里本案——天津港30公里本案——京津塘高速12公里宗地位于津南区核心位置半小时可达天津市各商务中心二、项目概述1、地理位置192、挂牌条件二、项目概述自天津市津南区国土资源分局《关于津南（挂）2010-11号地块公开出让方案的请示（草稿2010年3月11日版）》表述：1）、地块基本情况位于津南区咸水沽镇东至津南区北环路南至老海河西至东沽路北至津歧路202、挂牌条件二、项目概述建设用地面积：118.4公顷规划建筑面积：300万m2居住：260万m2商业金融：35万m2中小学：5万m2平均容积率：2.53绿地率？%，建筑密度？%建筑限高？米2）、规划条件212、挂牌条件二、项目概述3）土地使用条件：出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用,如有地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。土地用途：？？用地，出让年限？？年（按地块分列）规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米，其余部分由受让人修建。规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑，按照津南区人民政府批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购，回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协商确定，另行签订回购协议。222、挂牌条件二、项目概述4）地价情况：出让底价：62亿元自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内。不包括通讯、供热、电力，此三项配套由有关专业部门申请解决，并按规定缴纳相应费用。5）公开出让方式：挂牌本次出让11宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定1个竞得人，竞得后分别签订土地出让合同。挂牌地块的增副为人民币100万元或100万元的整数倍。232、挂牌条件二、项目概述4）有关要求：竞买人须是中华人民共和国境内外法人,且竞买人或其控股公司须具备国家建设部颁发的房地产开发一级资质，并且注册资本金不少于20亿。接受联合竞买，联合体中有一方须符合上述条件,联合体不超过三家。竞得人未在津南区注册的，在地块成交后30日内在津南区注册新公司。津南（挂）2010-32号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准，自签订《出让合同》之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。11宗地竞得人自签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工建设，竣工时限为？？年

以上方案如无不妥，津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让（七个工作日）上交本请示之前，津南需要至少有一家先交预申请保证金15亿元。24天津大道:连接中心市区和滨海新区的快速客运道路，起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道.途径津南区的双港镇、辛庄镇、咸水沽镇、葛沽镇、冶金工业园，塘沽区的新城镇，两端连接中心城区的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区。通过天津大道，从本案至滨海新区20分钟至市区10分钟。

本案二、项目概述2、区位条件25地铁一号线由天钢柳林过海河经双港，辛庄，高教园，津南新城，葛沽，于家堡，终点到天津港。

2、区位条件预计于2013年通车，项目将永久享受地铁带来的便捷优势，更将为地段的升值带来无限空间。二、项目概述26宗地现状3、宗地现状现状地主要以旱地鱼塘和村庄为主地势较为平坦，适宜建设。水系发达，现状鱼塘可作为未来景观水体基地村庄拆迁基本完成二、项目概述276、周边配套津沽公路津歧公路津晋高速唐津高速津港公路葛万公路港塘公路海河新家园滨海新区中心镇历史名镇生态镇电子工业镇咸水沽目前项目周边生活配套设施主要集中在咸水沽老城区；公园、学校、政府、商业、餐饮配套齐全，道路交通发达。二、项目概述286、周边配套海河教育园区：规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。将崛起一座集中20所职业院校和2所大学的现代化大学城。雄厚教育资源、完善区域配套、大量人口导入将带动区域发展二、项目概述296、周边配套老海河公园紧邻宗地南侧高质量的城市绿地和公园景观将提升小区的品质二、项目概述301、津南区津南津南区地处天津市空间发展核心“一轴两带三区”的主轴上（武清新城—中心城区—津南新城---滨海新区核心区为）津南区被城市中心区和滨海新区的双向挤压，将快速发展。三、区域市场31立体空间布局，抢占大滨海核心要塞津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略。三、区域市场1、津南区32东进滨海；西接市区；双城优势聚焦西连连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。东进以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。三、区域市场1、津南区33南聚生态旅游，北呈商业居住；城市功能互补北提升：提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。南生态：以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。三、区域市场1、津南区34

津南区计划经过5年努力，实现“9341”四大奋斗目标：“9”是，实现滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区、国家农业科技园区、八里台、咸水沽、北闸口、双鑫、小站九个园区和工业载体加速发展。其中，滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区是未来重点发展工业园区。三、区域市场1、津南区35“3”是，建成小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成北方石园林三个各具特色的旅游产业区。充分挖掘我区的自然、人文资源，扩大知名度和影响力，打造以近代军事文化、生态文化、海河文化、民俗文化为主题的津南特色休闲旅游产业区，形成新的增长点和亮点，创建经济发展与生态环境交相辉映、人与自然和谐相处的魅力津南。三、区域市场1、津南区36“4”是，基本建成双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇。受区域内影响较大，大量外来人口的进入，咸水沽将承担主要居住功能咸水沽三、区域市场1、津南区37津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区。1、津南区三、区域市场38米兰阳光蓝色乐章（景明花园二期）博雅名邸天嘉湖金地格林世界聚福园玫瑰庄园新悦庭红磡领世郡御和新苑富力桃园景明大厦星耀五洲天地源津九轩沽上江南双港竞争板块咸水沽竞争板块八里台竞争板块2、区域竞争津南区主要有：双港、咸水沽、八里台三个竞争板块区域未来1—2年内现有商品房供应面积：344万平米区域未来2—5年内新增商品方供应面积：443万平米三、区域市场39板块项目名称地址建筑类型总建筑面积当前存量咸水沽板块天地源津九轩咸水沽镇南环路与红旗路交口25-31层高层12万平米8万平米沽上江南津南区咸水沽，北临海河岸边一期：高层60万平米44万平米米兰阳光咸水沽建国大街米兰阳光小高、高层40万平米0万平米八里台天嘉湖板块星耀五洲八里台镇天嘉湖高层、小高、洋房、别墅300万平米240万平米天嘉湖津南区津港公路天嘉湖东侧洋房、小高、别墅17.2万平米8万平米双港外环线板块红磡领世郡外环线与微山路交口西侧小高、高层、别墅140万平米9万平米金地格林世界大沽南路延长线旁（距外环线津沽桥600米）小高、高层80万平米30万平米天津富力桃园津南区南外环微山南路小高、高层

5万平米2、区域竞争三、区域市场重点楼盘40津南区2007-2009年土地成交主要情况地块编号成交价格（万元）出让面积（㎡）用途地址成交时间容积率建筑面积土地使用权人楼面地价土地价格（平米）津南（拍）2007-0458990184739居住津南区咸水沽镇建国大街北侧2007-6-242.50461848天津中冶新华置业公司1277213津南（拍）2007-071920024328居住津南区葛沽镇南环路南侧2007-8-304.0398041天津天地源置业投资有限公司1958526津南（挂）2008-082000027200居住、商业津南区咸水沽镇东至月牙河，西至二道桥小学，南至津南园林所；北至咸水沽一中2008-8-143.4092350津南区咸水沽房地产开发有限公司2166491津南（挂）2008-2444003063582居住津南区艺林路东侧2008-12-291.80114447天津市农垦集团房地产开发建设有限公司3498420津南（挂）2008-1336030262841居住、商业津南区八里台镇天嘉湖北侧2009-2-241.00262841天津市津南区建设开发公司137191津南（挂）2009-113600202476886居住津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧

2009-11-021.012501655中信信托有限责任公司143997津南（挂）2009-143426088373居住、商业津南区咸水沽镇建国大街以北2009-11-22.42213862天津米兰置业有限公司1602258津南（挂）2009-20、21、22、23号85730590235居住、商业津南区八里台镇2010-1-151.50885353青岛海尔房地产开发投资有限公司

96897三、区域市场2、区域竞争411、拟定物业高层是本区域的主力，别墅类产品也比较丰富，洋房和小高层较少地块容积率相对较高300万平米大盘，去化速度要求较高项目拟定为以高层为主的复合型居住社区主打产品仍为高层、考虑部分洋房和小高层销售面积比：洋房：小高：高层＝５％：２０％：７５％占地面积比：洋房：小高：高层＝１５％：３５％：５０％容积率：洋房不高于1.0、小高层不高于２.0、高层不高于4.0四、项目定价42津南市场：09年消化量约130万平米，区内项目年均消化量在4万平米左右。区域板块：咸水沽区域内主要项目月均消化约6000平米，年消化量在7万m2竞争项目：星耀五洲09年月均消化约3万平米，年消化量在30万m2开发计划：考虑到星耀五洲已经是天津市消化极限值，启动期计划32万m22、开发周期项目计划开发周期（单位：万平方米）物业2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计住宅

303545505050260商业

23339525政府

55

10酒店

55合计

374348535960300启动期发展期成熟期四、项目定价432009年天津商品房销售面积TOP10排名项目名称建筑规模(万平米)销售面积(万方米)物业类型1星耀五洲30035.41高层、别墅2红磡领世郡14034.75高层、小高层、洋房、别墅3保利上河雅颂7922.39高层4远洋城20018.69小高层、高层5富力津门湖42718.04小高层、高层6金地格林世界8316.54小高层、洋房7首创国际城5516.12高层洋房8宝翠花都4714.87小高层洋房9富力桃园4214.82高层10万通上北新新家园4014.78洋房四、项目定价2、开发周期44本项目保利上河雅颂75万平米，R＝2.6高层：7000大盘分布多在新城区富力津门湖427万平米，R＝1.78高层：15000远洋城200万平米，R＝2.6高层：12000首创国际城55万平米，R＝1.78高层：15000星耀五洲300万平米，R＝1.1高层：7500金地格林世界83万平米，R＝1.9售完四、项目定价2、开发周期45大盘月度销售走势四、项目定价2、开发周期46大盘月度销售走势除星耀五洲和首创国际存在个别月度断档外，2009年典型大盘基本全年均属持销期。在持销期的情况下，年度销售冠军为30多万平米.要实现快速周转，必须借鉴成功的大盘操盘经验。四、项目定价2、开发周期47世纪城操盘经验的一些思考2009年世纪城销售业绩项目销售面积销售周期合肥：滨湖世纪城211万平米09年1-12月长沙：湘江世纪城77万平米09年7-12月贵阳：世纪城270万平米09年1-12月整体开发准现房低价……复合品牌北京世纪城+人大附小长沙世纪城+雅礼中学合肥世纪城+合肥师范附属小学、合肥第四十八中贵阳世纪城+贵阳实验小学和贵阳一流中学统一规划、统一风格、统一模式，实现规模化、全配套以准现房模式进行开盘，给消费者真实的体验和视觉上的震撼降低利润要求前提下的适当低价，给人以“白菜价”进行顷销的印象客户、产品细分营销手段差异化服务……四、项目定价2、开发周期483、高层价格测算沽上江南星耀五洲红磡领世郡宗地11公里12公里四、项目定价49位置津南友谊南路与外环线交口东行三公里处开发商天津市红勘房地产开发有限公司物业公司红勘物业建筑形式独栋、双拼、联排、洋房、高层建筑风格北美占地面积356万平米计容建面160万平米容积率0.45绿化率55%车位比1：1装修标准毛坯首次开盘时间2005年5月2日项目主题语20分钟新城镇主义价格高层7700元/平米；洋房9700元/平米；独栋25000元/平米；2009年全盘成交面积约34万平米2009年普通住宅月度成交均价区间5200—8100元/平米项目简评多物业类型的外环沿线大盘项目参选理由①项目位于天津新兴的金融服务区②27洞高尔夫球场③市区行车时间约为20分钟④双港板块红磡领世郡5027洞国际标准高尔夫球场别墅洋房+公寓大配套洋房+公寓别墅高层别墅洋房红磡领世郡51红磡领世郡月份套数总面积总金额成交均价2009年3月1571855310757201557982009年4月2052237412955964157912009年5月2913160918584100458792009年6月4624938832170307165142009年7月3904115628640214469592009年8月2602624520335961277482009年9月2252442718248132374712009年10月1821900415419375181142009年11月2592497817924068771762009年12月1711762413231303875072010年1月5155524200077375652010年2月171809140293057755红磡领世郡：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2670套，销售面积28.27万平方米，成交金额19.39亿元。售价2009年8起价格进入7700元/平方米，最高8114元/平方米，近期售价7755元/平方米红磡领世郡按7700元/平方米进入测算指标52位置津南区八里台镇天嘉湖开发商天津星耀集团物业管理戴德梁行建筑形式普通住宅,别墅,商住两用,酒店式公寓,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅

建筑风格丰富，多样占地面积275.2万平米计容建面300万平米楼面地价2097元/平米拿地时间2007年10月19日容积率1.10一期建面100万平米在售报价(元/m2)高层：7500元/平米（毛坯）；高层：8500元/平米（精装）；双拼：13000元/平米（精装）；联排报价（2010年5月）12000—15000元/平米；毛坯；靠近水景，位置较好；首次开盘时间2008年11月普通住宅月度成交均价4700—7200元/平米成交面积37.5万平米（截止2010年2月）项目主题语让世界聚集天津；世界是你的；户型高层：77-240平米；双拼：373平米；独栋391平米；联排：193-200平米项目简评作为天津市的超级大盘，拥有水景资源，项目从规划设计到营销推广，均显现出较高的操作水平；参选理由①300万大盘，公建40万平米②八里台板块重点楼盘③津南的两只眼睛之一星耀五洲53星耀五洲54星耀五洲星耀五洲：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2765套，销售面积36.83万平方米，成交金额22.75亿元。2009年11月集中销售437套，销售单价7656元/平方米2010年2月销售均价7434元/平方米星耀五洲按7500元/平方米进入测算指标月份套数总面积总金额成交均价2009年3月27353345.9226641102149942009年4月18225926.3912729791149102009年5月51270092.6437668612853742009年6月22331054.518406076159272009年7月17020494.6413411684665442009年8月14922365.2514513487264892009年9月12820189.7312867228763732009年10月27029256.9719670209467232009年11月25830007.1621833088872762009年12月43748949.637477824076562010年1月322926.82072220970802010年2月13113750.91102227643743455位置咸水沽，北临海河岸边南至建国大街东接东大桥西至红旗路开发商天津中冶新华置业有限责任公司建筑形式普通住宅,框架高层建筑风格现代简约占地面积277亩计容建面46.2万平米容积率2.50一期建面12.8万平米楼面地价1277元/平米（底价成交）成交时间2007年6月24日价格区间6500—7000元/平米物业费1.6元/平米/月首次开盘时间2009年10月2日入住时间预计2011年5月份入住月销售约1.5万平米潜在供应38.8万平米户型二室：80—100平米；三室：110—120平米；物业公司待定目标客户咸水沽地缘性公务员、私企业主，津南区域内客户项目简评地理位置靠近咸水沽老城区，较大规模纯居社区；参选理由①地理位置最近②近期咸水沽唯一将要推盘的楼盘③中冶沽上江南56沽上江南沽上江南开盘2009年9月30日开盘，2010年2月清盘总销售面积34576平方米，销售套数376套。2009年11月集中销售平均价格为6500元/平方米。2009年12月以后售价均为7000元/平方米。预计2010年4-5月均价在7000～7500元/平