山东省物业管理条例专项培训

《山东省物业管理条例》专项培训

主要内容第一章总则第二章新建物业与前期物业管理第三章业主大会与业主委员会第四章物业的使用与业主自治管理第五章物业服务企业第六章物业服务第七章物业的维护第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理第九章法律责任第十章附则一、条例简要介绍《山东省物业管理条例》是山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的，于2009年5月1日起正式施行。相比于2003年国务院颁布的《物业管理条例》，此条例更加细化了物业管理中的各个重要环节不同主体的责、权、利关系，也更加实用，是一部对日常物业管理工作更具有指导性的法规条例。特别是从以前的物业管理条文中的”相关单位“明确到了社会“城管执法、房地产开发、财政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理”等有关部门的相关职责，更加确定了各单位与物业管理的具体职责关系，有效避免了物业管理行业与社会部门的脱节、扯皮等现象。第一章：总则条例第一章主要明确了《山东省物业管理条例》的目的和意义、物业管理的定义、范畴以及社会相关部门和各级行政主管部门的权责范围。

重点内容：1、本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。2、明确了街道办事处、乡镇人民政府参与、指导、监督业主委员会的成立、履职工作以及调解、处理物业管理纠纷的责任。3、★鼓励采用节能、环保的新技术、新方法等措施来提高物业管理的服务水平。句解：随着物业管理行业的快速发展以及社会、市场和客户对物业产品的新需求，已越发要求物业管理企业承载的社会责任（环保、节能）以及服务产品质量优质、生产过程的技术、方法创新等新要求。第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域

第二节配套建筑与设施设备

第三节前期物业管理与物业交付

第一节物业管理区域1、物业管理区域的划分标准：应当以建设用地规划许可确定的红线范围为基础，并考虑到建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

那么如何界定物业管理区域的划分呢？

分期开发建设或两个以上建设单位开发建设的物业，配套设施设备共用需划分一个物业管理区域；配套设施设备能分割并独立使用的，可划定为不同的物业管理区域。

关键：配套设施设备是否共用一期二期A建设方B建设方

2、物业管理区域的划分以及重新划分要求A、建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发、规划等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

B、物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

1、物业管理用房

建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；具备水、电、采光、通风等正常使用功能。注：业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第二节配套建筑与设施设备2、政务管理用房

住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。3、会所、幼儿园按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

4、车位或或车库（包包括专用车车库和共用用车库的车车位）由建设单位位与物业买买受人在商商品房买卖卖合同中约约定属于建建设单位所所有或者相相关业主共共有。约定定属于建设设单位所有有的，建设设单位应当当提供产权权归其所有有的证明文文件，并可可以附赠、、出售或者者出租给业业主。占占用业业主共有的的道路或者者其他场地地用于停放放汽车的车车位，属于于全体业主主共有，建建设单位不不得销售。。5、专有经经营设施设设备住宅小区内内的专业经经营设施设设备，由专专业经营单单位负责设设计、建设设、维护和和管理。建建设单位应应当协调配配合专业经经营设施设设备的施工工，并承担担相关管沟沟、设备用用房等土建建工程的配配套建设。。而住宅小小区内供水水、供电、、供气、供供热分户计计量装置或或者入户端端口以外设设施设备的的各类建设设资金，统统一并入城城市基础设设施配套费费(含综合合开发费)，交由专专业经营单单位专项用用于住宅小小区内专业业经营设施施设备的投投资建设。。其产权归归专业经营营单位所有有。专业经营设设施设备包包括变电、、二次供水水、换热、、燃气调压压等设施设设备及相关关管线和计计量装置。。物业管理理区域内封封闭运行的的太阳能热热水、中水水处理、直直饮水、地地源热泵、、区域锅炉炉等设施设设备，属于于相关业主主共有，但但由经营单单位投资经经营的除外外。第三节前前期物业业管理与物物业交付1、建设单单位应依法法通过招投投标方式选选聘前期物物业管理企企业，并将将中标物业业管理企业业以及商品品房预售前前将物业服服务合同等等材料应向向物业主管管部门备案案。注：前期物物业服务合合同应当对对物业服务务内容、服服务标准、、收费标准准、收费方方式及收费费起始时间间、合同终终止情形等等内容进行行约定；涉涉及物业买买受人共同同利益的，，其约定应应当一致。。2、物物业交付条条件：要求求生活用水水、雨水、、污水，小小区用电，，城市管道道燃气、供供热，电话话、有线、、宽带等通通讯系统，，消防设施施以及小区区道路与城城市道路是是否连接相相通，规划划的配套设设施，绿化化和车库、、车位是否否按照要求求施行。3、达到以以上交付条条件后，建建设单位应应组织综合合验收并向向房地产主主管部门备备案。交付付物业时，，应向业主主提供住宅宅质量保证证书、使用用说明等资资料，并向向前期物业业管理企业业移交竣工工验收图纸纸、设备安安装技术和和明细、业业主花名册册等相关资资料，而前前期物业企企业应向业业主提供物物业服务手手册以及建建设单位委委托协助的的相关事宜宜。4、前期物物业服务企企业应当在在前期物业业服务合同同终止时，，将物业服服务用房及及有关资料料移交给业业主委员会会。鼓励建建设单位为为其开发的的住宅小区区的物业管管理，提供供部分经营营用房或者者给予资金金支持。第三章业业主大会与业业主委员会第一节业主主大会的筹备备1、成立业主主委员会的三三大条件（符合三条件之之一即可）(一)业主已已入住面积的的比例达到百百分之五十以以上；

(二二)业主已入入住户数的比比例达到百分分之五十以上上；

(三)自首位业主主入住之日起起满两年且已已入住户数的的比例达到百百分之二十五五以上。2、成立筹备备组符合首次业主主大会会议召召开条件的，，街道办事处处、乡(镇)人民政府应应当在三十日内组建业主大大会筹备组。。筹备组主要组组员：建设单单位、前期物物业企业、业业主、街道办办事处、社区区居委会以及及业主组成7人以上单数的筹筹备小组，其其中业主不得得低于总人数数50%。筹备组应当自自成立之日起起十日内，将其成员员名单和工作作职责在物业业管理区域内内进行书面公公告。3、筹备组职职责：A、确定首次次业主大会会会议召开的时时间、地点和和内容；B、、草拟管理规规约、业主大大会议事规则则、业主委员员会工作规则则；C、确认认业主身份，，确定业主在在首次业主大大会会议上的的投票权数；；D、提出首首届业主委员员会委员候选选人条件、名名单和选举办办法；E、召召开首次业主主大会会议的的其他准备工工作。自我对前款规定的的内容，筹备备组应当在首首次业主大会会会议召开十五日前，在物业业管理区域内内公告，并书书面通知全体业主。业业主对业主身身份和投票权权数等提出异异议的，筹备组应当予予以复核并告告知异议人复复核结果。筹备组应当自自成立之日起起六十日内组织召开首首次业主大会会议。。第二节业业主大会1、要求：一个物业管理理区域成立一一个业主大会会。物业管理理区域内业主主人数较少且且经全体业主主一致同意决决定不成立业业主大会的，，由全体业主主共同履行业业主大会职责责。2、业主大会会职责：A、制定和修修改业主大会会议事规则及及管理规约；；B、选举业业主委员会或或者更换业主主委员会成员员；C、监督督业主委员会会工作，听取取业主委员会会的工作报告告，改变或者者撤销业主委委员会不适当当的决定；D、选聘、解解聘物业服务务企业；E、、筹集和使用用共用部位、、共用设施设设备专项维修修资金(以下下简称专项维维修资金)；；F、决定改改建、重建建建筑物及其附附属设施；G、决定物业业管理区域内内的其他物业业管理事项。。3、业主大会会的投票权计计数：A、按照业主主户数计算的的，一户计算算为一票；建建设单位未售售出的专有部部分，计算为为一票；B、按照建筑筑面积计算的的，每一平方方米建筑面积积计算为一票票；建筑面积积不足一平方方米的按一票票计算。业主身份以及及建筑面积的的确认，以不不动产登记簿簿或者其他能能够证明其权权属的合法有有效文件为依依据。4、业主大会会会议形式：：A、集体讨论论；B、书面面征求意见；；其中，采用用书面形式的的，应当将征求意意见书送交每每一位业主；；无法送达的的，应当在物物业管理区域域内公告。不不参加投票业业主的投票权权数是否计入入已表决的多多数票数，由由管理规约或或者临时管理理规约规定。。5、业主代表表：物业管理区域域内业主人数数较多的，可可以以幢、单单元、楼层为为单位，推选选业主代表参参加业主大会会会议。业主主代表参加业业主大会会议议前，应当事事先书面征求求其所代表的的业主意见，，并将经业主主本人签字的的书面意见在在业主大会会会议上如实反反映。6、业主大会会频次：每年至少一次次；同时有以以下情形的业业主委员会应应召开业主大大会临时会议议：A、有百百分之二十以以上业主提议议的；B、发发生重大事故故或者紧急事事件需要及时时处理的；C、业主大会会议事规则或或者管理规约约规定的其他他情形。业业主委员员会不履行召召集义务的，，经业主申请请，由街道办办事处、乡(镇)人民政政府负责组织织业主召开业业主大会。第三节业业主委员会业主委员会是是业主大会的的执行机构，，业主委员会会依照国家有有关法律、法法规和业主大大会的授权开开展活动。1、业主委员员会职责：A、召集并主主持业主大会会会议，报告告物业管理的的实施情况；；B、代表业业主与业主大大会选聘的物物业服务企业业签订物业服服务合同；C、执行业主主大会的决议议、决定；D、及时了解解业主、物业业使用人的意意见和建议，，督促业主按按时交纳物业业服务费，监监督和协助物物业服务企业业履行物业服服务合同；E、监督管理理规约的实施施；F、业主主大会赋予的的其他职责。。2、业主委员员会要求：由三人以上单单数组成，必必须由物业管管理区域业主主担任，每届届任期不超过过5年，可连任；；业主委员会会应当自选举举产生之日起起三日内召开首次会会议，在业主主委员会委员员中推选主任任、副主任和和执行委员，，主任、副主主任可以兼任任执行委员。。

执行委员员负责业主委委员会的日常常事务工作，，经推荐可以以依照法定程程序进入所在在地社区居民民委员会任职职。

3、业业主委员会应应当自选举产产生之日起三三十日内，持持业主大会和和委员会相关关资料向物业业主管部门和和街道办事处处、乡(镇)人民政府备备案，并在10日内领取取备案等相关关证明依法刻刻制印章和开开立账户。4、业主委员员会会议要求求：A、业主委员会应应当按照业主主大会的决定定及议事规则则召开会议。。B、业主委委员会会议由由主任或者执执行委员负责责召集，可以以邀请社区居居民委员会派派人参加会议议。C、业主主委员会会议议应当有三分之二以上委员出席席，作出决定定时应当经全全体委员过半数同意。D、业业主委员会应应当自业主大大会、业主委委员会作出决决定之日起3日内，将业主大大会、业主委委员会的决定定以书面形式式在物业管理理区域内公告告。E、业主主可以查阅业业主委员会会会议资料，并并有权就涉及及自身利益的的事项向业主主委员会提出出询问，业主主委员会应当当予以答复。。5、业主委员员会任期届满满六十日前，应当召开开业主大会会会议进行换届届选举。业业主委员会会应当及时将将业主委员会会印章、档案案资料以及属属于全体业主主的财物等移移交给新一届届业主委员会会；不及时移移交的，街道道办事处、乡乡(镇)人民民政府应当协协调督促其移移交。6、取消业主主委员会资格格的情形之一一：A、以书面方方式向业主大大会提出辞职职请求的；B、拒不履行行委员职责的的；C、业主主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议议撤销其委员员资格的；D、违章搭建建建筑物和构构筑物、拒付物业服务务费以及有其他违违反管理规约约和侵害业主主合法权益行行为的；E、、因其他原因因不适合继续续担任业主委委员会委员的的。7、业主大会会与业主委员员会的活动经经费及执行委委员、委员的的报酬，从业业主共有部分分的收益中提提取或者由全全体业主承担担，具体办法法与标准由业业主大会决定定。第四章物物业的使用与与业主的自治治管理第一节一一般规定1、业主或者者物业使用人人使用物业应应当遵守有关关法律法规和和管理规约、、临时管理规规约的规定，，不得有破坏坏房屋本体、、结构，违章章搭建、安装装、装修等违违反相关规定定行为。2、物业服服务企业、业业主委员会发发现有违反规规定行为的，，应当予以劝劝阻、制止，，并报告有关关部门，特殊殊情况按正常常程序办理经经批准后方可可进行。第二节住住宅物业的装装饰装修1、业主或者物业业使用人在住住宅装饰装修修工程开工前前，应当持有有关资料向物物业服务企业业办理申请手手续；按照规规定需要报有有关部门批准准的，应当依依法办理批准准手续。业主主拒不办理登登记、批准手手续的，物业业服务企业有有权按照管理理规约或者临临时管理规约约，禁止装饰饰装修施工人人员进入物业业管理区域。。

2、业主主或者物业使使用人应当与与物业服务企企业签订住宅宅装饰装修服服务协议。3、业主或者者物业使用人人在住宅装饰饰装修工程开开工前，应当当告知相邻业业主。

物业业服务企业对对住宅装饰装装修活动进行行巡查时，业业主不得拒绝绝和阻碍第三节车库库与车位的使使用车库应当优先先满足业主、、物业使用人人停车需要。。业主、物业业使用人要求求承租车库的的，建设单位位不得以只售售不租为由拒拒绝，车库租租赁费的标准准按照有关部部门发布的指指导价格确定定。在满足业业主、物业使使用人需要后后，建设单位位将车库出租租给物业管理理区域外的单单位和个人的的，其每次租租赁合同期限限最长不得超超过6个月。

物业业管理区域内内规划用于停停放汽车的车车库应当优先先投入使用；；车库尚未充充分利用的，，不得在物业业管理区域内内占用业主共共有的道路或或者其他场地地设置规划以以外的车位。。占用物业管理理区域内业主主共有的道路路或者其他场场地停放汽车车的，应当交交纳车位场地地使用费，收收费标准由业业主大会综合合考虑车库租租赁费的价格格等因素确定定。车位场地地使用费属于于全体业主共共有。业主需要在物物业管理区域域内停放汽车车的，应当事事先与物业服服务企业商定定停车位置，，不得擅自占占用道路或者者其他场地。。业主对汽车车有看管要求求的，应当与与物业服务企企业另行约定定。第四节业业主的自治管管理1、业主在物物业管理活动动中，享有和和履行《物业业服务合同》》、《管理规规约》中的各各项参与、监监督、缴费等等权利和义务务；2、管理规约约、临时管理理规约应当对对物业的使用用、管理、业业主公共利益益、业主的权权利义务、物物业服务费的的收交方式、、违反规定应应当承担的责责任等事项作作出规定。3、管理规规约、临时管管理规约对全全体业主及物物业使用人具具有约束力。。对拒不交纳纳物业服务费费的业主，由由业主委员会会督促其交纳纳，并可以在物业业管理区域内内的显著位置置予以公示。

4、提倡倡业主委员会会直接向业主主收取物业服服务费，并按按照合同约定定将物业服务务费支付给物物业服务企业业；业主委员员会直接向业业主收取物业业服务费的，，物业服务企企业应当予以以协助。5、业主对物物业共有部分分使用所产生生收益的分配配，由业主大大会决定；未未作决定的，，主要用于补补充专项维修修资金，也可可以作为业主主委员会、业业主大会的活活动经费或者者折抵物业服服务费。6、业主委员员会应当定期期在物业管理理区域内的显显著位置书面面公告专项维维修资金的筹筹集使用及共共有部分收益益的账目等情情况；业主委委员会直接向向业主收取物物业服务费或或者采用酬金金制收费方式式的，还应当当将物业服务务费的收支情情况予以公告告第五章章物物业业服务务企业业第一节节物物业服服务企企业内内容1、物物业服服务企企业的的定义义？是指依依法设设立、、取得得相应应资质质从事事物业业管理理活动动的企企业法法人。。2、对对物业业服务务企业业的要要求：：A、物物业服服务企企业应应当在在其资资质等等级许许可的的范围围内从从事物物业管管理活活动。。（引引用：：2004年3月17日日建设设部令令第125号发发布《《物业服服务企企业资资质管管理办办法》》）B、物业服服务企企业不不得转转让或或者以以出租租、出出借、、挂靠靠等形形式变变相转转让物物业服服务企企业资资质证证书。。C、物物业服服务企企业应应当具具有相相应的的专业业工程程技术术人员员，具具备为为业主主提供供专项项服务务的能能力。。从事事物业业管理理的人人员应应当按按照国国家有有关规规定，，取得得职业业资格格证书书。D、物物业服服务企企业可可以聘聘请专专业服服务单单位承承担设设施设设备维维修养养护、、清洁洁卫生生、园园林绿绿化、、房屋屋修缮缮、秩秩序维维护等等专项项服务务，但但不得得将物物业管管理区区域内内的全全部物物业管管理一一并委委托给给其他他单位位或者者个人人。E、物物业服服务企企业的的合法法权益益受法法律保保护。。任何何单位位和个个人不不得强强制物物业服服务企企业代代收有有关费费用和和提供供无偿偿服务务。第二节节行行业业自律律A、物物业服服务企企业应应当在在物业业主管管部门门的指指导下下，建建立行行业自自律组组织，，规范范行业行为为，促促进诚诚信经经营，，提高高物业业服务务水平平，维维护物物业服服务企企业的的合法法权益益。B、物物业行行业自自律组组织可可以依依照国国家和和省有有关规规定，，制定定物业业服务务规范范和等等级标准，，建立立和完完善物物业服服务企企业以以及物物业服服务从从业人人员的的自律律制度度，配配合物物业主管部部门建建立健健全信信用档档案。。第六章章物物业业服务务第一节节物物业业服务务的主主要内内容A、物物业共共用部部位及及共用用设施施设备备的使使用、、管理理和维维护；；B、、公共共绿化化的维维护；；C、、公共共区域域环境境卫生生的维维护；；D、、公共共区域域的秩秩序维维护、、安全全防范范等事事项的的协助助管理理服务务；E、物物业使使用中中对禁禁止行行为的的告知知、劝劝阻、、报告告等义义务；；F、、物业业维修修、更更新、、改造造费用用的账账务管管理；；G、、物业业服务务档案案和物物业档档案的的保管管；H、其其他物物业管管理事事项。。物业服服务企企业应应当自自签订订物业业服务务合同同之日日起十日内，向向物业业主管管部门门备案案。解解除或或者终终止物物业服服务合合同，，应当当依据据合同同履行行必要要的通通知义义务；；合同同未约约定通通知期期限的的，应应当提提前六六十日日通知知。物物业服服务合合同解解除或或者终终止后后，物物业服服务企企业应应当与与业主主委员员会按按照法法律规规定和和合同同约定定办理理退出出手续续。物业服服务企企业未未依据据合同同履行行通知知义务务并办办理退退出交交接手手续的的，不不得擅擅自撤撤离物物业管管理区区域或或者停停止物物业服服务。。第二节节物物业业服务务收费费1、物物业服服务费费实行行两种种价格格方式式：政府指指导价价和市市场调调节价价。其其中，，普通通住宅宅类物物业服服务收收费，，实行行政府府指导导价；；其他他物业业的物物业服服务收收费，，实行行市场场调节节价。。实行行政府府指导导价的的，价价格主主管部部门应应当会会同物物业主主管部部门，，根据据住宅宅物业业种类类、服服务内内容、、服务务等级级和物物价指指数变变动情情况等等，制制定相相应的的基准准价和和浮动动幅度度，并并每年年向社社会公公布。。具体体收费费标准准由业业主与与物业业服务务企业业根据据基准准价和和浮动动幅度度在物物业服服务合合同中中约定定。物物业服服务企企业为为业主主或者者物业业使用用人提提供物物业服服务合合同约约定以以外的的专项项服务务的，，其收收费标标准可可以另另行约约定。。2、物物业服服务费费可以以采取取包干干制或或者酬酬金制制等方方式，，具体收收费方方式由由物业业服务务合同同约定定。实实行酬金制收费方式式的，物物业服务务企业应应当按照照规定对对物业服服务的各各项资金金的收支支建立台台账，并并接受业业主委员员会的核核查。3、已竣工尚尚未出售售或者尚尚未交付付的物业业，物业业服务费费由建设设单位承承担。已已交付的的物业，，物业服服务费由由业主承承担，建建设单位位与业主主另有约约定的除除外。物物业交付付后长期期空置的的，其物物业服务务费收费费标准应应当在物物业服务务合同中中约定。。4、物业业服务费费的若干干注意事事项：A、物业业服务企企业违反反规定及及物业服服务合同同，擅自自扩大收收费范围围、提高高收费标标准、重重复收费费的，业业主委员员会或者者业主有有权拒绝绝。B、物业服务务企业依依约履行行义务的的，业主主应当按按时交纳纳物业服服务费，，不得以以放弃共共有权利利为由拒拒绝交纳纳。物业业产权转转移时，，业主应应当结清清物业服服务费。。C、专业业经营单单位应当当按照与与业主签签订的服服务合同同，向最最终用户户收取费费用。物物业服务务企业接接受专业业经营单单位委托托代收费费用的，，不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用，但可可以根据据约定向向专业经经营单位位收取报报酬。专专业经营营单位不不得强制制物业服服务企业业代收费费用，不不得因物物业服务务企业拒拒绝代收收有关费费用而停停止向最最终用户户提供服服务。第七章物物业的的维护第一节建建设单单位的保保修责任任（备注：质质量保证证金在青青岛未施施行）1、建设设单位应应当建立立健全物物业售后后维修服服务体系系，按照照国家和和省有关关规定的的保修期期限、范范围，承承担物业业的保修修责任。。建设单单位可以以将物业业保修的的有关事事宜委托托物业服服务企业业承担，，并签订订委托合合同，向向物业服服务企业业支付相相应的报报酬。。2、新建建物业实实行质量量保修金金制度。。建设单单位应当当在新建建物业交交付前，，按照物物业建筑筑安装总总造价百分之三三至百分分之五的比例，，一次性性向物业业主管部部门设立立的账户户交存物物业质量量保修金金。但若若建设单单位购买买了工程程质量责责任保险险的，所所承保物物业可不不交存物物业质量量保修金金。通过过住宅性性能认定定的物业业，建设设单位交交存物业业质量保保修金的的比例可可以适当当降低。。

3、、建设单单位不履履行保修修义务的的，业主主、业主主委员会会或者其其委托的的物业服服务企业业可以提提出申请请，经物物业主管管部门核核实后，，维修费费用在物物业质量量保修金金中列支支。4、物业业分部工工程质量量保修期期限届满满后，建建设单位位履行了了法定保保修责任任的，物物业主管管部门应应当与分分部工程程相对应应的物业业质量保保修金本本息余额额及时退退还建设设单位。。

5、、物业主主管部门门应当对对物业质质量保修修金的交交存、使使用、管管理和退退还实施施统一监监督管理理。具体体办法由由省建设设行政主主管部门门制定。。第二节专专有部部分的维维护1、物业业保修期期届满后后，业主主专有部部分的养养护、维维修，由由业主负负责。业业主专有有部分出出现危害害安全、、影响观观瞻、妨妨碍公共共利益及及其他影影响物业业正常使使用情形形时，业业主或者者物业使使用人应应当及时时养护、、维修，，相邻物物业业主主应当提提供便利利。2、业主主长期空空置物业业时，应应当告知知物业服服务企业业，并与与物业服服务企业业就专有有部分的的养护、、维修、、管理等等事项进进行协商商，采取取措施防防止漏水水、漏气气等事故故的发生生。第三节共用部位位及共用用设施设设备的维维护（建建议大家家熟用《《青岛市城城市房屋屋共用部部位和共共用设施施维修管管理暂行行办法》）1、物业业保修期期届满后后，物业业管理区区域内共共用部位位及共用用设施设设备的维维护和管管理责任任，由业业主共同同承担；；业主可可以将其其委托给给物业服服务企业业承担。。共用部位位主要包括括住宅的的基础、、承重墙墙体、柱柱、梁、、楼板、、屋顶以以及户外外的墙面面、门厅厅、楼梯梯间、走走廊通道道等；共共用设施施设备主主要包括括电梯、、天线、、照明、、消防设设施、绿绿地、道道路、路路灯、沟沟渠、池池、井、、公益性性文体设设施和共共用设施施设备使使用的房房屋等。。电梯、区区域锅炉炉等属于于业主共共有的特特种设备备，由物业服服务企业业或者业业主根据据物业服服务合同同约定，，按照特特种设备备管理法法律、法法规的有有关规定定，委托托专业服服务单位位负责维维护、保保养。第四节专专业经经营设施施设备的的维护住宅小区区内供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视、、宽带数数据传输输等专业业经营单单位，应应当承担担分户计计量装置置或者入入户端口口以外设设施设备备的维修修、养护护、更新新等责任任及相关关费用。。专业经经营单位位对专业业经营设设施设备备进行维维修、养养护、更更新时，，业主应应当予以以配合。。专业经营营单位可可以将专专业经营营设施设设备的维维护、保保养等事事宜委托托给物业业服务企企业承担担，物业业服务企企业可以以按照委委托合同同向专业业经营单单位收取取报酬。。专业经营营设施设设备的维维护、保保养等费费用，不不得从专专项维修修资金中中列支。。第八章社社区物物业管理理与旧住住宅区物物业管理理第一节社社区物物业管理理1、街道道办事处处、乡(镇)人人民政府府的社区区管理机机构，具具体指导导、协调调物业管管理的有有关工作作。物业业管理、、城管执执法、公公安、城城乡规划划、环境境保护等等部门应应当建立立违法行行为投诉诉登记制制度，并并在物业业管理区区域公布布联系人人姓名和和联系方方式，对对违法行行为及时时作出处处理。2、实行行物业管管理联席席会议制制度。物业管理理联席会会议由街街道办事事处、乡乡(镇)人民政政府负责责召集，，由社区区居民委委员会、、公安派派出所、、物业服服务企业业、业主主委员会会或者业业主代表表、专业业经营单单位和城城管执法法、物业业管理等等部门参参加。联席会主要要协调以下下事项：A、业主委委员会和有有关部门不不依法履行行职责的情情况；B、、物业服务务企业在履履行退出程程序以及交交接工作中中出现的问问题；C、、物业管理理区域内发发生的突发发事件；D、物业管管理与社区区管理的衔衔接和配合合；E、需需要协调的的其他物业业管理事项项。3、业主、、业主大会会、业主委委员会、物物业服务企企业、专业业经营单位位、建设单单位之间因因物业管理理发生争议议的，应当当自行协商商解决；协协商不成的的，可以向向社区居民民委员会或或者联席会会议申请调调解，也可可以申请仲仲裁或者依依法向人民民法院起诉诉。有关部部门、单位位在物业管管理区域内内开展文化化教育、医医疗、、体体育等社区区服务活动动以及应急急知识的宣宣传和应急急演练活动动，相关单单位应予以以配合。第二节旧旧住宅区物物业管理1、设区的的市、县(市、区)人民政府府对已建成成交付使用用，但配套套设施不齐齐全、环境境质量较差差的旧住宅宅区，应当当采取措施施进行改造造整治，并并将改造整整治规划和和年度计划划向社会公公布。旧住住宅区的范范围，由设设区的市、、县(市、、区)人民民政府划定定。2、旧住宅宅区内的道道路、照明明、绿地及及社区服务务、物业服服务用房等等配套建筑筑及设施设设备改造建建设资金，，由政府承承担；开发发项目设施施不配套等等遗留问题题由原建设设单位投资资解决；供供水、供电电、供气、、供热、等等专业经营营设施设备备改造应当当达到分户户计量、分分户控制条条件，其建建设支出由由相关专业业经营单位位承担；业业主专有部部分的设施施设备改造造支出，由由业主承担担。3、旧住宅宅区改造整整治中，经经有利害关关系的业主主同意，在在规划许可可的情况下下，可以按按照有关规规定建设物物业服务用用房和一定定比例的经经营性用房房。经营性性用房可用用于出租经经营，经营营收益作为为旧住宅区区维护管理理费用的补补充资金，，由业主大大会监督使使用。改造造整治前由由相关部门门、单位承承担的环卫卫绿化、市市政设施养养护等费用用，改造整整治后仍由由其给予补补助。4、旧住宅宅区改造整整治完成后后，街道办办事处、乡乡(镇)人人民政府应应当组织业业主成立业业主大会，，由业主大大会决定选选聘物业服服务企业或或者其他管管理人管理理物业。业业主大会成成立前的物物业管理，，由社区居居民委员会会组织实施施。第二节旧旧住宅区物物业管理1、设区的的市、县(市、区)人民政府府对已建成成交付使用用，但配套套设施不齐齐全、环境境质量较差差的旧住宅宅区，应当当采取措施施进行改造造整治，并并将改造整整治规划和和年度计划划向社会公公布。旧住住宅区的范范围，由设设区的市