肥东市场调研报告

肥东县市场调研报告中国商业地产综合服务本次报告通过网络收集信息，了解肥东的基本现状，主要通过以下几个方面进行阐述。一、宏观城市解析二、房地产市场研究三、城市商业研究四、专业市场研究中国商业地产综合服务第一部分宏观城市解析县城区位图县情概况城市规划城市宏观经济房地产投资情况宏观经济对比研究目的：了解肥东的城市的基本情况，经济水平发展，城市布局情况，未来城市如何规划？房地产投资情况如何？以及肥东县与其他强县经济对比如何？中国商业地产综合服务肥东县居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，史称“吴楚要冲、包公故里”。县城区位图中国商业地产综合服务县情概况肥东县位于安徽省中部，合肥市东部。全县辖18个乡镇和肥东经济开发区、合肥循环经济示范园、安徽合肥商贸物流开发区。县政府驻店埠镇。人口截止2010年，肥东县城镇人口为30.32万；全县户籍人口108.39万人。力争到2015年，使合肥东部副中心建成区面积达60平方公里、人口50万人，全县城镇化率达55%以上。交通合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境，以长江东路为核心，长江东路、包公大道和临泉路3条干道直通合肥，计划轨道2号线从肥东大众路站至蜀山方兴大道站，有利于肥东加速融入合肥。合肥规划铁路交通线，对肥东未来的发展有很大的促进作用。中国商业地产综合服务城市规划中轴线河东片区规划以居住、文化、商贸、物流为主要职能河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接肥东县政府一带，以商业服务为重点未来拓展区域中心肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一条轴线，一中心，两片区。1、一条轴线即南北向的店埠河发展轴。通过店埠河综合整治，充分发挥其生态效益、景观功能、运输功能，城区沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的同时寻求新的城市形象和更为便捷的交通联系。2、一中心指肥东县政府一带，以商业服务为重点，融商业设施（包括商场、超市、购物中心、宾馆酒店、各类餐饮业等）、医疗服务、教育科研、文化娱乐等功能于一体，形成城市综合服务区。3、两片区河东片区：即位于店埠河以东地区，规划以居住、文化、商贸、物流为主要职能；重点是更新改造、提高公共设施档次和服务水平，该片区将发展成集文化娱乐、医疗卫生、商业服务、金融贸易、教育培训及居住为主体，兼有工业生产、先进物流的多功能综合片区。河西片区：现状以居住、工业用地为主。重点是大力发展高新技术产业和先进制造业，促进传统工业的产业升级；加强与合肥市区的道路及其它市政设施对接，协调产业发展及用地布局；完善居住及工业生产的配套服务设施。中国商业地产综合服务肥东GDP近六年的增长率均在16%以上，2012年全年实现生产总值（GDP）357.69亿元，排全省县级第二。自2002年以来，连续十年跻身全省县域经济“综合十强县”，2008、2009连续两年荣膺“全省科学发展先进县”，2009、2010年荣获“中国最具区域带动力中小城市百强”，整体经济呈现良好的发展态势。同时肥东的第2产业仍占着较大比重，第3产业发展略缓慢，其原因为本土外出打工居多。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段后发展阶段人均GDP(美元)800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存型生存型+改善型改善型为主改善型为主发展特征超速发展单存数量型快速发展以数量为主，数量质量并存半稳定发展以质量为主，数量质量并存缓慢发展综合发展型城市宏观经济2006--2012年肥东县人均GDP持续增长，并且增速平稳。中国商业地产综合服务2007-2011年阜阳房地产投资占固定投资占比变化（元）肥东房地产市场投资近三年呈现逐年递增的发展势头，房地产市场发展迅速，2011年完成房地产投资33.45亿元，比上年增长16.3%。近三年房地产投资占固定资产投资的比重基本呈平稳趋势。房地产投资情况中国商业地产综合服务宏观经济对比总结：从表中可以清楚的看出，肥东经济状况属于安徽省上游水平，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，肥东人均生产总值相对较低，但社会零售额水平较高从一个侧面也可以反映出肥东的人口流动性较强，这对于整个肥东地区的房地产开发产生一定的促进作用。中国商业地产综合服务第二部分房地产市场研究肥东楼盘区位图肥东县项目信息表住宅重点楼盘解析房地产供求面积住宅均价涨幅分析研究小结研究目的：研究肥东县现有楼盘的区位和价格，通过对重点楼盘的解析，得出肥东县房地产行业整体的发展趋势。中国商业地产综合服务

盛嘉欧园5300凤凰城5100和顺雅苑4800

恒缘时代广场4680

御景花园5100瑞泰尚园4500瑞士花园4300星光国际5000和顺东方花园4200桂和苑5500彩虹花园4400丽水云天5200已售楼盘待售楼盘合肥市区方向肥东县主要楼盘区位图及价格肥东楼盘区位图中国商业地产综合服务项目产品主力面积(㎡)容积率体量（㎡）价格（元/㎡）地址最新动态丽水云天住宅952.2711714600肥东县经济开发区包公大道与桂王路交叉口西南角丽水云天高层5、7#楼面积为103、129平米在售，均价4300-4400元/平米。凤凰城住宅、商业80-1002.2656135200肥东县龙泉路与金阳路交口，桂王大转盘东北侧凤凰城项目已经售罄，后期无房源推出。尾盘82----94平20套左右房源均价5200左右。和顺雅苑住宅、商业85-951.82392534700肥东县店埠镇龙泉西路26号和顺雅苑已经售罄，尾盘价格4700左右。恒缘时代广场住宅、商业-3.641042574880肥东县长江东路（合店路段）与金阳路交汇处恒缘时代广场目前已经售罄，尾盘价格4880左右。东方明珠嘉苑板楼塔楼多层小高层-2.191612544800肥东县合马路与燎原大道交汇处南侧东方明珠嘉苑在售2、4、6、7、8#多层，87-120平户型，优惠后均价4800元/平。御景花园板塔结合多层小高层高层95-1101.92100007088肥东县和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧御景花园预计9、10月份推出联排别墅235-260平米，12套。四期花园洋房还有160、170平米的户型在售，均价7088元/平米。肥东县项目信息表肥东县项目信息表中国商业地产综合服务盛世新城板塔结合多层高层-21000003600

肥东县撮镇合马路与店忠路交口向北500米（尚真中学旁）盛世新城和公馆在售高层16、22#，93-102平米，均价3600元/平米。在售多层11、12、13、15、18#，72-94平米少量多层，均价4500元/平米，以89平米三房为主。瑞泰尚园板塔结合多层高层80-902.21635334500肥东县店埠镇南环路和桂王路交口西南项目全部房源目前已售罄无后期房源。尾盘价格为4500左右，部分高层3600左右。瑞士花园塔楼小高层高层-2.21343463600肥东县店埠镇南环路（交警队对面）瑞士花园已经售罄后期无新房源，尾盘价格3600左右。彩虹新城板塔结合多层小高层高层80-951.454400004500肥东县新城经济开发园区（长江东路与临湖路交叉口东北）彩虹新城目前房源已经售罄。尾盘价格4500左右。和顺东方花园板塔结合低层多层小高层高层881.319700004500肥东县长江东路与临湖路交叉口（三十埠桥东花园路1号）和顺东方花园目前老带新优惠为老业主免除一年物业费并奖励300元。在售高层11#、12#，83、107平米，均价4500元/平米。7、8#117、129平米房源，价格5000-5300元星光国际广场塔楼高层80-90,113-2200005650肥东县县政府西侧，公园路以北，沿河东路以东2013年07月19日讯：星光国际广场5#楼93、96、104、118平米预约中，30层，两梯三户，两个单元。盛嘉欧园高层75-90-

5200包公大道和金阳路交叉口盛嘉欧园在售13、11#少量89平米，均价5200元。在售2#，3#，4#，5#，6#，7#，8#，9#楼，79-110平米，均价4400-5400元中国商业地产综合服务项目名称：盛嘉欧园项目位置：肥东县包公大道（景观大道）与金阳路交口东北角占地面积：67326平方米建筑面积：150000平方米开发公司：盛嘉置业投资公司：安徽光太集团主力户型：80-90周边配套：公交：乘坐40路公交车到龙岗水厂下车商业：合家福超市周边医院：城关医院周边学校：六中附小、为民中学、新城中学、圣泉中学销售价格：5300元/m2优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；但产品配比并不佳（没有多层）住宅重点楼盘解析中国商业地产综合服务项目名称：御景花园项目位置：瑶海区和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧占地面积：110000平方米建筑面积：210000平方米开发公司：合肥市同智房地产开发有限公司代理公司：合创地产机构（深圳）主力户型：89-200平米周边配套：公交：38、39、40路和肥东公交1到碧桂园站下学校(学区)：肥东实验幼儿园、肥东实验小学近百亩生态公园销售价格：均价5100元/m2优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理住宅重点楼盘解析中国商业地产综合服务项目名称：丽水云天项目位置：肥东县肥东经济开发区包公大道与桂王路交叉口占地面积：33350平方米建筑面积：71171平方米开发公司：安徽昊辉置业有限公司主力户型：78-97平米周边配套：公交：40路公交龙岗水厂站下车即到周边医院：城关医院周边学校：工大技师学院、庐州卫校、肥东二中、凯悦中学、为民中学、新城中学等销售价格：5200元/m2优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理；先进的室内供新风系统和智能化安全监控系统打造出高质量最安全的绿色生态家园。住宅重点楼盘解析中国商业地产综合服务房地产供求面积2011年全县商品房备案销售面积65.47万㎡，其中县城片区44.9万㎡。2011年全县商品房备案价格4711.73元/㎡，同比上涨23.52%。2012年上半年商品房备案销售面积21.3万㎡；2012年商品住宅备案均价4925元/㎡（部分多层住宅房源的成交拉高均价）。从购房面积方面，肥东市场上目前主要供应的产品为95-120平米左右的紧凑三房，80-90平米左右的两房也具有较高的市场占有度。由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。主要客户来自肥东规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于肥东的客户所占的比例并不大。截止2012年11月，肥东县商品房累计可售面积为68万㎡；区域项目未推盘量及成交土地潜在供应量计约140万㎡；以2011年销售面积为参照标准，去化周期约为38个月中国商业地产综合服务年度2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年销售均价14311825224929613125354241254530同比增加额227397421478164417583405同比增长率24%28%23%31%10%31%16%9.8%►深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，肥东市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。►大量外出务工人员回乡置业与地区县级、乡镇人口的涌入构成价格抬动人口因素。►由此来看，若能在土地成本上进行控制，在近几年时间内，肥东市场依然具备比较乐观的房地产产品开发空间。住宅均价涨幅分析2004到2011年肥东房价对比表中国商业地产综合服务研究小结1.供需平稳，增幅回落。2013年初肥东房地产市场总体运行平稳，供需矛盾缓和，房地产市场供应充分，房屋结构、户型呈多样化，居民有更多的选择余地，与12年相比，房地产市场价格基本稳定，虽略有增长，但增幅明显回落。2.新开发楼盘向规模化、集中化靠拢。目前的肥东房地产市场逐步迈向规模化，开发规模也出现了上百亩的大规模开发，建筑面积在15万平方米以上的有好几个楼盘，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。新近开发的比较出名的楼盘有御景花园、盛嘉欧园、丽水云天、瑞泰尚园、恒缘时代广场、凤凰城。这些小区的居民入住率普遍较高。3.肥东房地产业未来是产品竞争时代。目前房地产集中供应楼盘规模较大，均为中高档次。未来肥东房地产的竞争强度十分激烈。优质的产品将是项目成功的关键点。中国商业地产综合服务第三部分城市商业研究城市商业格局城市中心商业分布商业重点个案研究城市商业总结研究目的：了解肥东县城市商业的格局以及城市中心的商业分布，通过对商业重点个案的分析，得出肥东县未来城市商业的发展趋势。中国商业地产综合服务城市商业格局商业中心中国商业地产综合服务1100米老街700米新街是梁园路与人民路和龙泉路交口中间段，长约1100米。老街在人名路南侧一条窄巷路，长约700米。沿路商业店面林立，业态较全，包含电信，移动，银行，运动，金银珠宝等各门店。城市中心商业分布中国商业地产综合服务项目名称：联家购物中心位置：新街总投资：3200万元经营面积：6000多平方米仓储：500多平方米项目简介：肥东县最大的商贸招商项目—合肥联家商贸发展有限公司农加超项目肥东联家超市将于2009年6月26日开业。该项目由肥东县商务局招商引进。

合肥联家商贸发展有限公司于二00四年注册成立，旗下现有合肥茂权超市、合肥联家购物中心、肥东联家超市三个不同业态的综合超市，是目前合肥地区最大的民营零售商贸企业。联家集团为促进肥东经济发展，在县商务局的热情服务下，在肥东县城中心大市场购置6500多平米的商业用房，改造为农加超购物中心。该项目集购物、饮食、服务、休闲于一体，开业成为肥东县最大的一站式购物中心。商业重点个案研究中国商业地产综合服务项目名称：苏果超市位置：新街肥东商厦A座1层总投资：2000万元经营面积：900多平方米项目简介：苏果便利超市是肥东唯一的外来超市，在肥东大多数超市为自营超市，苏果的来到使肥东的商超业迎来机遇和挑战。商业重点个案研究中国商业地产综合服务肥东人口基数大，但是大型商业较少，以新街，老街组成的中心商业街业态较全，是现阶段肥东人消费购物的主要方向。不断发展的肥东预计在3-5年内会形成新的商业中心，建议树立商业旗舰店（商超+商业特色街)标杆，缔造商业奇迹。肥东现行商业格局较凌乱，除和平路有建材一条街外，各种业态分布在不同区域，缺少统一规划，市民的消费习惯难以形成，更加依赖老的商业中心。肥东县县城人民日常购物目前依靠联家购物中心和苏果便利，购物中心相对较少，无法满足县城人民基本购物需求，所以，肥东县城市商业的开发空间巨大。城市商业总结中国商业地产综合服务第四部分专业市场研究专业市场区位图专业市场汇总表专业市场个案研究专业市场小结研究目的：通过对大型专业市场在肥东的分布以及华东建材城、浙商城、徽商农贸市场的个案研究，得出未来专业市场在肥东的发展趋势。中国商业地产综合服务微商农产品市场建材一条街百大周谷堆肥东市专业市场有：百大周谷堆批发市场、浙商城、徽商农产品市场、华东建材城。专业市场区位图华东国际建材中心浙商城中国商业地产综合服务肥东专业市场汇总表名称地址主要经营品种占地面积（公顷）营业面积（平方米）辐射范围百大周谷堆肥东县裕溪路高架东入口500米处农产品15.78113500全县及周边城市徽商大市场长江东路东方花园旁农贸，金属17.7135088全县及周边城市浙商城

裕溪路888号工艺品、家居、五金80150000全省华东国际建材中心合马路与东风大道交口建材130\全省建材一条街肥东县龙泉路建材\\全县专业市场汇总表中国商业地产综合服务行政区域：肥东县

项目位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口

建筑类型：板楼

开发商：安徽腾辉投资集团

投资商：安徽闽商投资担保有限公司

物业公司：安徽腾辉物业服务有限公司

楼盘特色：