科技市场住宅项目前期定位沟通案营销推广方案

“居住在前沿”【科技市场项目前期定位沟通案】目标思考快速回款利润最大化项目价值创造满足客户需求找到市场明确定位吃定客户创造产品中创即将解决的问题客户体验塑造客户形象目录Contents第一部分住宅PART1—项目解读PART2—片区在售项目分析PART3—项目策略占位PART4—案例展示PART5—项目营销思路第二部分商业项目解析1234—片区在售项目分析—项目整体定位思考—案例展示5—项目营销思路科技市场大学学府区实验中学文化路第一小学金文小学花园路商圈本案高档居住区项目解读—外部：核心地段，交通快捷，学府环绕，高科技区，毗邻高档居住圈、商圈，环境优美，地铁2号线地铁口，未来万达、英泰超市入驻花园路商圈项目解读—项目本身：项目占地30亩，地块方正但是有缺角，三面数码交易市场环绕，背临低端社区，生活居住环境相对嘈杂数码市场数码市场数码市场外运家属院周边居住环境一般外部资源绝对优越项目自身资源一般利润=价值，价值就是客户满意并需要的。如何创造价值，满足客户需求？很满意项目策略导向明确本案目的变“本”加“利”

对于本案，如何将充分利用内外资源，转劣为优，实现变“本”加“厉”？

找到价值创造出发点必须从市场出发！问题思考突破片区在售项目分析2134—项目解析—项目整体定位思考—案例展示5—项目营销思路位置：花园路与东风路交汇处向西500米建筑类型：板塔结合,高层产权：50年；绿化率：19%建筑面积：277061㎡；占地面积：45648㎡建筑风格：北美ART-DECO建筑风格外立面：外墙面全部采用天然花岗岩石材干挂幕墙产品体验增值：每个单元入户设计殿堂级的四重入户门庭配套：省实验幼儿园蓝堡湾分园；4.2万平米的社区小学目前三期排号，6月份开盘，预计均价11000元/㎡左右；商业临东风路200㎡商铺，价格40000—45000元/㎡。正弘蓝堡湾三期-弘熹台，主推广：郑州进入“后湾区”时代！正弘蓝宝湾蓝宝湾整体定位：高端综合体一期高端住宅已经售罄；二期世熙大宅售罄，主要针对30—40岁人群；二期世豪小公馆，38-70㎡公寓满足年轻群体；三期-弘熹台户型面积：89㎡两房，138㎡三房；目前在售，均价10500元/㎡；四期：写字楼、综合商业正弘蓝堡湾与同区域的楼盘相比，体量更加宏大，业态规划更加多样化、合理化。高端住宅、精英公寓、科技总部写字楼、名品商业街区等全功能综合业态。客户体验验的满足足，实现现项目价价值利用大盘盘优势，，打造高高端社区区，内部部配套、、产品外外形、外外立面处处理，提提升客户户体验大体量、、综合体体、多业业态规划划多个产品品类型组组合，满满足不同同客群需需求.蓝宝湾项项目分析析绝对规模模优势创创造品牌牌价值，，弥补项项目50年产权劣劣势，打造片区区高端社社区品牌牌概念天骄华庭庭英地天骄骄华庭二二期房源源准现房房在售，，项目由由16栋18-33层高层组组成。与与周边楼楼盘相比比，项目目总占地地132亩，绿化化率高达达56%，建筑密密度低于于22%，居住品品质高。。与实验验中学有有合作。。总户数：：3000建筑面积积：370000平方米；；占地面面积:131.66亩容积率:3.5；绿绿化率:35%车位比:1:1;开发周期期:2期交房时间间：2015年；产权：70年社区内部部配套：：幼儿园园，商业业二期共10栋楼，二二居室78-89平米，，三居室室134-143平米，户户型特点点：大面面积赠送送。二期期均价11000元/平以上。。户型设设计赠送送大量面面积。客户需求求的满足足，实现现项目价价值实验中学学优势，，绑定望望子成龙龙的家长长规模大，，低密度度，高绿绿化率76—140平米二房房、三房房，满足足年轻人人、中年年人天骄华庭庭项目分分析绝对宜居居环境打打造，低低密度高高端住宅宅，与实实验中学学合作，，打造片片区高端端社区品品牌概念念。鑫苑世家家鑫苑世家家项目总总占地面面积68.5亩，物业业包括14栋电梯洋洋房、2栋MARK高端公寓寓及特色色商业配配套，是是城市中中心区仅仅有的电电梯洋房房社区。。紧邻文文化路小小学、实实验中学学。项目位置置：花园路农农科路交交汇处西西300米路南建筑类型型：低层层、多层层、高层层物业类别别：住宅宅、别墅墅、高档档公寓户型面积积：39-87平米小公公寓，120-180洋房入住时间间：预计计2013年12月配套：商商业目前在售售MARK公寓，均均价9000元/平米，部部分公寓寓户型设设计不合合理。低价位享享受高价价位楼盘盘的同等等外部配配套宜居社区区，同时时，周边边配套齐齐全规模大，，低密度度，周边边绝佳配配套电梯洋房房、公寓寓；稀缺缺市中心心洋房满满足高端端需求，，公寓满满足年轻轻群体。。鑫苑世家家项目分分析低密度住住宅社区区，中等等价位，，产品规规划中等等档次定定位，借借助周边边配套及及片区高高端住宅宅优势，，战略上上以追随随者的策策略，占占据市场场。2本案对比比市场问问题思考考优越外部配套本案所能拥有价值项目规模社区及产品优越价格优势蓝堡湾鑫苑世家片区市场天骄华庭更幽静共享综合体老老大低密第一一大园林林户型送面面积不可比条件不足足与项目目目标不符符不可取本案如何何定位？？项目整体体定位思思考3124—项目解析析—片区在售售项目分分析—案例展示示5—阶段营销销建议战略定位位通过规模模、社区区及产品品可创造造性优势势与蓝堡堡湾及天天骄华庭庭相抗衡衡，不可可取。增增加项目目成本，，且难以以形成规规模效应应。本案通过价格格优势占占领中档档市场，，不可取取。难以以实现项项目利润润。如，，鑫苑世世家市场领导导者市场追随随者差异化战战略市市场场填缺者者抗衡我们要跳跳出来，，看看这这个市场场，还有有哪些人人不可忽忽视的存存在，却却又被忽忽视了，，这是营营销的失失败，却却是我们们的机会会！客群定位位对于占地地约30亩的中等等偏小规规模项目目来说，，区域客客户是主主要客户户来源，，本项目目核心客客户锁定定片区，，接着覆覆盖郑州州。在科技数数码这个个圈，在在学府林林立的繁繁华生活活圈，每每天数以以万计的的人群，，他们的的需求亟亟待满足足！客群类型型：IT精英，或或者事业业初成个个体老板板，面临临孩子上上学的家家长。追求完善善城市生生活功能能，有创创意想法法，追求求潮流时时尚，文文化水平平高，不不喜欢墨墨守成规规。享受、自自在是个个性体现现。有一定经经济能力力，事业业成长期期或者小小有成就就，方便便快捷是是首选。。客群描述述考思一个市中中心小规规模项目目，一个个无法以以高端豪豪宅的名名义与市市场抗衡衡的项目目，一个个希望实实现利润润又得到到客群认认可的项项目……我们发现现了一群群有文化化，有经经济来源源，有头头脑，有有朝气，，接触着着最先进进的媒体体，了解解最新动动态及科科技的人人……所以，我我们只需需一个连连接项目目与客户户的桥梁梁，最大大化项目目价值，，同时满满足客户户需求。。项目定位中国居住前前沿主推广语：：居住前沿沿玩转转未来对于“前沿沿”的解析析：原义：原为为军事术语语，特指阵阵地最前端端，最接近近敌军阵地地的区域。。通常是战壕壕纵横、火火力点密集集的阵地今义：通常常用来形容容社会各领领域内超前前、领先于于主流群体体的前端地地位，以及一一种主动探探索、接触触更多未知知疆域的状状态前沿国际化品质感摩登前瞻性适合本项目目的“前沿沿”范畴/标准：多数数人向往，，少数人享享受具有有前前沿沿特特性性的的语语词词尖端人群，，科技达人人，放眼未未来，时刻刻掌握信息息的人“少少数精英派派”具有竞争性的价价值，即符合以以下两个标标准：不仅是项目目的特点，，更是可以以解决消费费者问题，，提升生活活品质的。。必须具有竞竞争力——优于在同一一竞争范畴畴内的其它它产品。同时需要说说明的是：本项目是一一个系统化化创新的产产品，每一一利益点均均非单独存存在，而是是具有高度度相关性的的。对于“前沿沿”的价值值建议：Benefit案例展示4123—项目解析—片区在售项项目分析—项目整体定定位3—项目营销思思路沃金左岸经经典“蜜罐罐公寓”位位于大连开开发区滨海海板块和金金马CBD板块的交汇汇处。蜜罐公寓的的位置为便便捷的交通通枢纽，在在商务、购购物、娱乐乐、休闲、、教育、医医疗等方面面都有便利利的条件，，显示出足足够的优越越性。让年年轻精英把把时间都投投入到工作作和生活中中去，避免免把生命浪浪费在路上上。蜜罐公寓园园区的整体体建筑风格格为现代主主义风格，，建筑的体体型、体态态属于年轻轻人喜欢的的简约线面面组合，大大气中不失失细节雕琢琢，楼顶的的造型似新新古典主义义的超前探探索，让年年轻精英住住在小资、、浪漫、前前瞻的生活活情调中。。案例：蜜罐罐公寓建议项目采采用此类型型外立面，，外形上在在片区做到到脱颖而出出！案例：五和和苹果国际际社区区域板块：：科技城科教教创业园区区项目位置：：涪城区科科创园九洲洲大道/绵阳教育园园区内物业类别：：高层户型面积：：36-80平米楼盘特色：：教育社区区,科技住宅五和苹果国国际社区面面临局势分分析：园艺板块价价值越来越越凸显——有提升的空空间区域楼盘，，同质化明明显——需要突出重重围8万方体量规规模价值收收到挤压——有压力才有有动力项目所面临临问题：解决之道与本案相似似的市场情情况，最终终以别具一一格的定位位，完胜！！案例：红杉杉国际项目建筑面面积约7万平米，是是一个集精精品豪宅、、跨国星级级酒店于一一体的超高高端项目，，二期主力力户型有55平米开间，，63-87平米一居和和115-150平米二居。。装修标准：：先进的楼宇宇自动化控控制系统、、楼宇可视视对讲系统统、有线电电视及卫星星电视系统统、24小时视频监监控系统、、门禁一卡卡通识别、、停车场管管理系统等等全套国际际领先智能能化系统大堂、走廊廊：大部分花岗岗岩窗材：双层或三层层中空low-e玻璃红杉国际公公寓，尊处处学府区精精华地段，，由中关村村北大街、、学院路、、成府路、、清华东路路组成立体体交通网路路，地铁13号线五道口口站更是近近在咫尺。。外立面完完美演绎ArtDeco建筑风格。。项目运用用建筑语言言演绎当下下时代精神神，更彰显显“红杉精精神”。周边配套相相似；建议议本案在大大堂装修及及户型面积积上做参考考，品质说说话！1243地段价值凸凸显；规模体量受受到挤压；；区域住宅产产品设计趋趋向完善常规定位及及营销手段段，将陷入入同质质化激烈烈竞争，以以卵击石的的营销，无疑后期将将项目投入入水深火热热。市中心科技技圈内小而而精项目运运作之道：：针对特定人人群，通过过全新生活活概念导入入，差异化化市场竞争争，提升项项目预期价价值空间，，创造性满满足客群。。减少与竞争争者正面冲冲突；利用用优势创造造产品价值值；提升项目预预期价值空空间；唤起起客户潜在在需求；实现项目品品牌与价值值。相似案例营营销运作总总结：基于本案定定位的产品品建议：建筑风格建建议：现代主义，，简单大方方、线条立立体感强，，有片区昭昭示性。园林建议：：社区园林，，以小组团团景观为主主，增加艺艺术、科科技感的景景观小品，，与项目““前沿”概概念成为一一体。户型建议：：与年轻精英英、科技人人员、白领领相匹配的的小户型为为主，75—120之间的两房房、三房；；产品建议：：体现国际化化、摩登调调性，增加加体验附加加值，挑高高入户大堂堂，国际化化时尚动感感装修特色园林景景观小品建建议；小区景观水水系富有特色的的园林小品品，造型别别致并讲究究适得其所所。在园林林中既能美美化环境，，丰富园趣趣，成为人人们观光特特色。异形社区路路灯关键字：现现代、艺术术、时尚前前沿、特色色创意艺术凳子创意花架创意凳子项目营销思思路5123—项目解析—片区在售项项目分析—项目整体定定位4—案例展示目标：9月份实现大大量回款思考工程要做到到什么程度度？拿不到到预售证，，选择何种种回款方式式？没有预售证证情况下，，住宅如何何给客户信信心？如何才能最最大化回款款？案场如何包包装宣传，，吸引项目目客群，快快速树立项项目形象特特色？前期部分房房源可以考考虑针对特特定群体内内部认购方方式；以现现场工程开开工状态，，给客户可可以快速拿拿到预售证证的信心，，在价格上上适当的优优惠，进行行部分资金金快速回款款。现场销售部部特色包装装，销售部部外部装饰饰，可以考考虑钻石及及科技现代代感的线条条拼接，整整个销售部部颜色简洁洁、明快、、线条感；；包装设计计创意特色色；先下活活动，拉近近客群关系系。客户信心来来自：1、宣传口径径；2、推广实力力规模；3、工程的跟跟进；4、保证退款款；最大化化回款：【团购定向服服务内部认认购客群的的归属感，，房源定制制咨询首付付50%每平米及一一次性购买买的价格让让利。】前提一前提二前提二续客支撑【地段法则现现场力量】现场品质及及预期价格格释放-【让未来回到到眼前（VCR）】优质客群内内部圈客【圈客与圈层层的动作营营销】尊享首批房房源建议汇汇集【让定向开发发的理念首首批赋予客客户体验】产品整合及及户型微调调【更精准的客客户及产品品定制】户型分户意意向装库【让每一个客客户找到房房子，每一一个房子找找到价格】定向购置金金【门槛就是见见证身份和和意向的标标示（建议议30%--50%首期款）豪华酒店大大堂选号定定房【用公平的方方式维系第第一桶金（（安全回款款）】商业部部分商业只有第第4层销售，其其他自持。。1—3层IT电脑，4层手机卖场场，5层餐饮，6层娱乐。销销售预计均均价2.5万/㎡，目前交交10万入会；每每天优惠366元，预计5月底开盘。。统一运营营管理模式式，三年返返祖前前两年8%，第三年9%目前商业片片区在售情情况硅谷广场商业特征，，首个一站站式电子数数码综合体体市场硅谷广场，，第六代it—mall商业，一站站式多业态态，全业种种商务中心心，1200多个地下停停车位，区区域之最，，同时引入入品牌超市市、国际影影院、量贩贩ktv，大时代美美食广场，，世界it商家，开创创新生代it摩尔商业模模式；统一一管理运营营负一层到到6层分业态招招商，集电电子购物，，逛街娱乐乐工作于一一体。基本信息：：

绿地率率：31％；容积率率：6.48楼盘规模：：建筑面积积15万㎡

写字字楼：A栋平层面积积1200㎡㎡、B栋平层面积积1900㎡㎡户型：小面面积产权金金铺，自由由分割写字字楼

电梯梯：扶梯6部；直梯25部；2015年下半年交交房1、首个一站站式IT数码综合体体，餐饮、、娱乐配套套齐全2、品牌店引引入，统一一招商，运运营管理3、合理业态态规划，层层层引入客客流4、产品车位位配比、电电梯配比、、仓储、物物流一体，，便捷1、由于土地地属于设计计院，后期期没有预售售证优势劣势硅谷广场分分析由于土地转转让问题，，导致项目目价位相对对较低创新大厦二二期项目总总高100米，地上29层，地下3层。其中-2F—-3F为地下大型型停车场，，规划有停停车位600余个。项目目-1到5F为IT综合卖场，，涵盖了IT行业的9大业态。项项目内部配套：：采用中央空空调系统、、智能监控控安防系统统、广播智智能服务，，还配备了了无线网络络覆盖服务务，实现无无线网络办办公，网上上电子商城城交易、服服务等。整体卖场部部分将采用用精装修标标准，充分分实现商户户提货即可可经营。融融合创新大大厦近20年的招商运运营管理经经验，项目目内部实行统一规规划、统一一招商、统统一管理、、统一形象象推广、统统一优化商商户结构的的对内运营营政策，对外加强强资源整合合。目前商业内内部认购，，客户需要要交全款，，后期选房房不合适，，可以退款款，返还利利息。在售售二层，其其他自持。。创新大厦二二期1、创新大厦厦20年品牌经营营优势；2、内部配套套实现无线线网络办公公及电子子购物，3、配带物流流配送中心心。1、70年产权的住住宅改为写写字楼对外外销售，所所以写字楼楼部分属于于限购范围围内，限限制了部分分客户的投投资门槛。。2、商业部分分70年产权，但但是是商业业性质，后后期不影响响购买住宅宅。优势弱势创新大厦二二期受住宅改写写字楼的产产权限制，，项目写字字楼部分在在限购范围围内。本案营销思思路正常预售证临东风路绝对交通便捷正常70年住宅产权商业40年竞争对比硅谷广场预预售证及土土地产权问问题创新大厦70年产权写字字楼定位屏屏蔽部分投投资客进驻驻的问题弥补文化路路上，交通通拥挤、堵堵塞问题商业价值对于本案，，只要前期期住宅形成成品牌，后后期商业凭凭借自身优优势，加上上品牌运作作，通过合合理的业态态布局，后后期不管自自持还是出出售，都会会实现价值值利润。本案THANKS!神圣的工作在在每个人的日日常事务里，，理想的前途途在于一点一一滴做起。创造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再创造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。23:4723:4723:47:5723:47:57所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你你的的竞竞争争对对手手视视为为对对手手而而非非敌敌人人，，将将会会更更有有益益。。一旦旦做做出出决决定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行动动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2323:47:57在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流程说说话，流流程是将将说转化化为做的的惟一出出路。1月-231月-2323:47:58在一个崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定会获得得成功。。微软离破破产永远远只有18个月。坚持是一一种智慧慧，固执执是一种种死板。。1月-231月-23命运是一一件很不不可思议议的东西西。虽人人各有志志，但往往往在实实现理想想时，会会遭遇到到许多困困难，反反而会使使自己走走向与志志趣相反反的路，，而一举举成功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。23:47:5823:471月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活了了公司。2023/1/523:47能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是伟大的。不满足让客户户满意，要追追求让客户感感动，创造客客户终身价值值。新经济时代，，不是大鱼吃吃小鱼，而是是快鱼吃慢鱼鱼。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202311:47下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取取巧的的人。。11:47:58下下午午23:47:58质量是是维护护顾客客忠诚诚的最最好保保证。。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/523:471月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万个个人人在在失失败败的的探探索索和和悲悲惨惨的的错错误误中中毁毁掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2323:47:58感情情投投资资是是在在所所有有投投资资中中，，花花费费最最少少，，回回报报率率最最高高的的投投资资。。壮士临临阵决决死哪哪管些些许伤伤痕，，向千千年老老魔作作战，，为百百代新新风斗斗争。。慷慨慨掷此此身。。2023/1/523:47:5823:471月-23谢谢各各位！！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:47:5823:47:5823:471/5/202311:47:58PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323:47:5823:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:47:5823:47:5823:47Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2323:47:5823:47:58January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:47:58下午午23:47:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:47下下午1月-2323:47January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/523:47:5823:47:5805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:47:58下下午11:47下午23:47:581月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:47:5823:47:5823:471/5/202311:47:58PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2323:47:5823:47Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满