民间借贷与连锁管理业务培训四稿

民间借贷与连锁管理业务培训第一部分民间借贷的概念与法律依据业务培训提纲第二部分借款业务受理与风险控制第三部分对房地产开发企业借款业务的风险控制第四部分招投业务管理流程第五部分连锁业务管理流程第六部分信息收集管理第一部分民间借贷的概念与法律依据三民间金融将穿法律外衣二民间借贷的合法性一什么是民间借贷？四民间借贷纠纷处理原则一什么是民间借贷？民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间的借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。二民间借贷的合法性ClicktoaddTitle11ClicktoaddTitle2

“民间借贷”的合法性的普遍解释2

《民法通则》中关于“民间借贷”的合法性的解释ClicktoaddTitle11

《民法通则》中关于“民间借贷”的合法性的解释依照最高人民法院的司法解释：民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可以认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷是一种直接融资渠道，银行借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借款活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵守自愿互助、诚实、信用原则。出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金，禁止吸收他人资金转手放贷。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过国家规定。公民与企业之间的借贷，只要双方当事人意思表示真实即可以认定有效。《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第121条至第125条的规定，借贷分为有息借贷和无息借贷两种，其中公民之间的生产经营性借贷的利率，可以适当高于生活性借贷；利率。生活性借贷利率不得超过银行同类贷款利率的两倍。ClicktoaddTitle2

“民间借贷”的合法性的普遍解释2

1999年颁布实施的《合同法》第211条第2款规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款利率不得违反国家有关限制借款；利率的规定。”1991年最高院发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”以内的利率肯定受法律保护。ClicktoaddTitle2

“民间借贷”的合法性的普遍解释2按照草案规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意第三人。ClicktoaddTitle2

“民间借贷”的合法性的普遍解释2法律另有规定的，按照其规定、按照草案规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖变买抵押财产所得的款项依照下列规定清偿：抵押权已登记的按先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，抵押权未登记的，按照债权比例清偿，抵押权部分登记的，已登记的先于未登记的受偿。草案规定，出资人和债权人应当采取书面形式订立质权合同。债权人有权收取质押财产产生的孽息，但合同另有约定的除外。质权人负有妥善保管质押财产的义务。因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。草案还对留置权，让与担保作了规定。ClicktoaddTitle2

“民间借贷”的合法性的普遍解释2三民间金融将将穿法律外外衣在司法实践践中，目前前涉及非法法集资的主主要还是根根据1998年7月国务院第第247号令颁布的的《非法金融机机构和非法法金融业务务取缔办法法》（简称247号令）。该该办法规定定：“非法法吸收公众众存款”是是指未经中中国人民银银行批准，，向社会不不特定对象象吸收资金金，出具凭凭证，承诺诺在一定期期限内还本本付息的活活动。值得注意的的是，我国国2现有法律并并没有明确确区分非法法吸收公众众存款和合合法的民间间借贷之间间的界限。。公民与非金金融企业（（以下简称称企业）之之间的借贷贷属于民间间借贷。只只要双方当当事人一致致表示真实实即可认定定有效。但但是，具有有下列情形形之一的，，应当认定定无效：企企业以借贷贷名义向职职工非法集集资，企业业以借贷名名义非法向向社会集资资，企业以以借贷名义义向社会发发放贷款，，其他违反反法律、行行政法规的的行为。三民间金融将将穿法律外外衣沈小玲律师师还强调；；“在借贷贷过程中，，应注意规规避非法集集资的风险险，注意把把握‘只贷贷不存’的含义。明明确借贷人人的法律地地位，让众众多生存于于地下的民民间金融走走到台前，，取消对非非金融机构构从事借贷贷活动的限限制，这样样，借贷双双方有了纠纠纷，可以以通过正常常的司法途途径保护自自身的合法法权益。对于民间借借贷借贷结结构只贷不不存，焦谨谨裴表示：：“大力发发展多种形形式的小额额信贷机构构，符合我我国国情。。现在我们们国家不缺缺大银行，，缺的是为为农村服务务，为社会会服务的小小银行。我我们不缺存存款市场，，因为我们们存款汇兑兑很容易，，我们缺的的是如何为为一些需要要资金的人人创造好的的贷款机制制。三民间金融将将穿法律外外衣央行副行长长吴晓灵也也多次在公公开场合表表示，针对对从事金融融活动的非非金融机构构，制定专专门的放贷贷人条例，，并在法律律上予以保保障，保障障民间金融融的法律地地位。对于条例的的制定，沈沈小玲律师师还建议，，贷款条例例的制定和和完善有必必要借鉴其其他国家的的借贷法规规，比如南南非《高利贷豁免免法》规定，机构构或个人只只要是发贷贷5000美元以下的的贷款，不不管其利率率高低，只只要到管理理机构登记记就算合法法。而在我国，，现有相关关法律规定定：利率不不得超过国国家规定的的4倍。其实现现在民间放放贷的利率率是由市场场决定的，，一般是随随行就市。。国家规定定过于严格格，不利于于民间借贷贷的发展。。四民间借贷纠纠纷处理原原则随着市场繁繁荣和交往往的频繁，，民间债权权债务关系系日益增多多。那么，，什么样的的债权债务务关系受法法律保护？？公民合法法正当的权权益又如何何保护呢？？根据现行行法律规定定和人民法法院审理民民间借贷案案件的司法法实践，处处理民间借借贷纠纷一一般应遵循循下列原则则：四民间借贷纠纠纷处理原原则1、人民法院审审查借贷纠纠纷案件的的起诉时，，要求原告告提供书面面借据，无无书面借据据或无法提提供的，应应提供必要要的实施根根据或与自自己无利害害关系的两两人以上的的证人证言言，来支持持自己的主主张。四民间借贷纠纠纷处理原原则2、民间借贷的的利率可以以适当高于于银行利率率，但最高高不得超过过银行利率率的4倍（含利率率本数）。。超出此限限度的，超超出部分的的利息依法法不予保护护。借贷双双方约定的的利率发生生争议又不不能证明的的，可参照照上述规定定计息。四民间借贷纠纠纷处理原原则3、出借人不得得将利息计计入本金谋谋取高利，，审理中发发现借款人人将利息计计入本金计计算复利的的，只返还还本息。四民间借贷纠纠纷处理原原则4、借贷双方对对有无约定定利率发生生争议，又又不能证明明的，可参参照银行同同类贷款利利率计息。。四民间借贷纠纠纷处理原原则5、公民之间的的定期无息息借贷，出出借人要求求借款人偿偿还逾期利利息，或者者不定期无无息贷款经经催告不还还，出借人人要求偿付付催告后的的利息的，，可参照银银行同类贷贷款利息计计息。四民间借贷纠纠纷处理原原则6、出借人明知知是为了进进行非法活活动而借款款的，其借借贷关系不不予保护。。对双方的的违法借贷贷行为，可可按照有关关法律予以以制裁。四民间借贷纠纠纷处理原原则7、在借贷关系系中，仅起起联系、介介绍作用的的人，不承承担保证责责任。对债债务的履行行确有保证证意思的，，应认定为为保证人，，承担保证证责任。四民间借贷纠纠纷处理原原则8、行为人以借借款人的名名义出具的的借据代其其借款，借借款人不承承认，行为为人又不能能证明的，，由行为人人承担民事事责任。四民间借贷纠纠纷处理原原则9、合伙经营期期间，个人人以合伙组组织的名义义借款，用用于合伙经经营的，由由合伙人共共同偿还，，借款人不不能证明借借款用于合合伙经营的的，由借款款人偿还。。四民间借贷纠纠纷处理原原则10、对债务人有有可能转移移、变卖、、隐匿与案案件有关的的财产的，，法院可根根据当事人人的申请或或依职权采采取查封、、抵押、冻冻结、责令令提供担保保等财产保保全措施，，保全的财财产为生产产资料的，，应责令申申请人提供供担保。财财产保全根根据保全财财产的性质质采用妥善善的方式，，尽可能减减少对生产产、生活的的影响，避避免造成财财产损失。。第二部分借款业务受受理与风险险控制一、对借贷主体的审核二、借款业务受理与审查三、担保方式四、对企业决策人的调查评估五、对资金用途的审查第二部分借款业务受受理与风险险控制六、合同条件的达成七、向借款客户及其保证人和抵押担保人进行贷前警示八、借据的使用和管理九、债权确认十、贷后管理一、对借贷主体的审核即放贷人，，是指具有有完全民事事行为能力力、且出借借资金、到到期收回本本金并收取取利息的自自然人。（一）出借借人一、对借贷主体的审核1、自然人年年满18周岁且具有有完全民事事行为能力力的中华人人民共和国国公民；2、能提供合合法有效的的身份证明明文件；3、个人信用用记录无不不良记录；；4、有固定住住所，有稳稳定的工作作和收入来来源且具有有一定的闲闲余资金。。出借人主要要特征：一、对借贷主体的审核是指具有完完全民事行行为能力且且从出借人人（放贷人人）处取得得资金到期期返还本金金并支付利利息的法人人或自然人人。（二）借款款人一、对借贷主体的审核（1）自然人年年满18周岁且具有有完全民事事行为能力力的中华人人民共和国国公民；（2）能提供合合法有效的的身份证明明文件；（3）个人信用用记录无不不良记录；；（4）有固定住住所，有稳稳定的工作作和收入来来源。自然人主要要特征：一、对借贷主体的审核（1）已经在工工商行政管管理机关注注册且办理理年检手续续；（2）一般情况况下，经营营存续期连连续2年以上；(3)有固定经营营场所且合合法经营；；（4）借款用途途只能用于于借贷双方方约定的用用途，且不不违反国家家法律、法法规及有关关政策规定定；（5）出借人（（放贷人））规定的其其他条件。。企业法人及及其他社会会组织主要要特征：二、借款业务受理与审查借款款业业务务受理理与与审审查查（一一））、、接接受受借借款款人人项项目目投投资资申申请请登登记记并并要要求求借借款款人人提提供供借借贷贷所所需需要要的的项项目目资资料料（三三））、、借款款人人具具备备的的条条件件（二二））、、对对借借款款人人所所提提供供资资料料作作的的审审查查（一一））、、接接受受借借款款人人项项目目投投资资申申请请登登记记并并要要求求借借款款人人提提供供借借贷贷所所需需要要的的项项目目资资料料（1）法法人人营营业业执执照照或或营营业业执执照照(副本本及及影影印印件件)；（2）组组织织机机构构代代码码证证书书(副本本及及影影印印件件)；（3）法法定定代代表表人人或或负负责责人人身身份份证证明明；；（4）会会计计(审计计)事务务所所审审计计的的上上一一个个年年度度财财务务报报告告和和审审计计报报告告及及最最近近三三个个月月的的报报表表。。（5）税税务务部部门门年年检检合合格格的的税税务务登登记记证证明明；；1、一一般般资资料料：：（一一））、、接接受受借借款款人人项项目目投投资资申申请请登登记记并并要要求求借借款款人人提提供供借借贷贷所所需需要要的的项项目目资资料料（6）公司章章程或企企业组织织文件（（原件及及影印件件）；（7）企业董董事会成成员和主主要负责责人、财财务负责责人名单单和签字字样本等等；（8）信贷业业务由授授权委托托人办理理的，需需提供企企业法定定代表人人授权委委托书（（原件））；1、一般资资料：（一）、、接受借借款人项项目投资资申请登登记并要要求借款款人提供供借贷所所需要的的项目资资料（1）开发资资质等级级证书；；（2）土地出出让合同同、土地地出让金金交纳凭凭证以及及土地规规划红线线图；（3）《建设用地地规划许许可证》、《建设工程程规划许许可证》、《国有土地地使用证证》、《建设工程程施（开开）工许许可证》，已开始始销预售售的，还还需提供供县以上上房地产产管理部部门批准准的《预售许可可证》；2、如果借借款人为为房地产产开发企企业还需需提供以以下资料料：（一）、、接受借借款人项项目投资资申请登登记并要要求借款款人提供供借贷所所需要的的项目资资料（4）项目所所在地总总平面图图、规划划设计方方案、投投资概（（预）算算书、供供水、供供电、供供气和雨雨水、污污水排放放合同及及公建配配套资料料；（5）抵押物物保险单单或借款款人同意意对抵押押物投保保的承诺诺函；（6）参建、、联建合合同或协协议；（7）建筑工工程保险险单或借借款人同同意投保保建筑工工程险的的承诺函函；（8）放贷人人要求需需要提供供的其他他资料。。2、如果借借款人为为房地产产开发企企业还需需提供以以下资料料：（二）、、对借款款人所提提供的资资料作如如下审查查：1、借贷调调查是否否根据要要求搜集集借款人人基本资资料，资资料料是否否齐全；；2、对借款款人提供供的身份份证明、、主体资资格、财财务状况况、担保保情况等等资料的的合法性性、真实实性和有有效性是是否进行行了核实实，并将将核实的的过程和和核实结结果进行行书面记记载；3、对借款款人的调调查和资资料验证证是否进进行了实实地调查查，在必必要情况况下，是是否通过过外部征征信机构构、政府府有关部部门、社社会中介介机构对对客户资资料的真真实性进进行核实实，并将将核实结结果在档档案资料料中进行行记载；；4、借款人人发生突突发事件件或重大大变更时时，借款款人是否否及时实实地调查查，是否否及时与与审查人人员沟通通，并对对原资料料进行修修改、确确认；5、进一步步审查还还需风控控部门进进行审查查。（二）、、对借款款人所提提供的资资料作如如下审查查：（三）、、借款人具具备的条条件1借款人为自然人2借款人为企业法人或其他社会组织1借款人为自然人（1）具备完完全民事事行为能能力（2）固定住住所（3）个人的的银行征征信（4）社会信信誉（5）借款用用途（6）家庭财财产（7）家庭负负债（8）还款来来源（9）还款能能力个人基本本情况安全借贷贷考量2借款人为企业法人或其他社会组织1、经过年年检的工工商营业业执照的的正副本本2、经过年年检的税税务登记记证正副副本3、经过年年检的组组织机构构代码证证正副本本4、公司章章程5、同意向向民间借借贷的股股东会决决议6、上一财财年度的的财务审审计报告告及近三三月的财财务报表表7、企业银银行征信信8、法人代代表及负负责人的的身份证证明和结结婚证明明9、如为房房地产企企业的还还需提供供：“五五证”和和开发资资质等级级证书10、企业资资产负债债（实际际调查有有何资产产等）2借款人为企业法人或其他社会组织11借款用途途（是否否合法和和合理））12企业的社社会信誉誉13企业的经经营管理理水平14企业的盈盈利能力力15企业负责责人或决决策人的的还款意意愿16判断企业业决策人人的个人人信誉及及综合能能力17还款来源源18还款能力力三、担保方式按照物权权法草案案规定，，六类财财产不得得抵押：：1、土地所所有权；；2、耕地、宅宅基权、、自留地地、自留留山等集集体所有有的土地地使用权权、但法法律规定定可以抵抵押的除除外；三、担保方式按照物权权法草案案规定，，六类财财产不得得抵押：：3、学校、、幼儿园园、医院院等以公公益为目目的的事事业单位位、社会会团体的的教育设设施，医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施；；4、所有权、、使用权权不明或或者有争争议的财财产；三、担保方式按照物权权法草案案规定，，六类财财产不得得抵押：：5、依照法律律规定被被查封、、扣押、、监管的的财产；；6、法律规定定不得抵抵押的其其他财产产。民间借贷贷担保方式式（二）对对抵押担担保方式式担保的的要求（三）对对保证担担保方式式担保的的要求（四）对对质押担担保方式式担保的的要求三、担保方式（一）民民间借贷贷业务的的担保方方式123抵押担保保保证担保保质押担保保（一）民民间借贷贷业务的的主要担担保方式式是指贷款款人与保保证人约约定，当当借款人人到期不不能履行行借款债债务时，，由保证证人承担担保证责责任的一一种保证证方式。。民间借借贷保证证可有一一般保证证和连带带责任保保证两种种方式。。为担保债债的履行行，债务务人或者者第三人人将其动动产出质质给债权权人占有有的，债债务人不不履行到到期债务务或者发发生当事事人约定定的实现现质权的的情形，，债权人人有权就就该动产产优先受受偿。债务人人或者者第三三人不不转移移对某某一特特定物物的占占有，，而将将该财财产作作为债债权的的担保保，债债务人人不履履行债债务时时，债债权人人有权权依照照担保保法的的规定定以该该财产产折价价或者者以拍拍卖、、变卖卖该财财产的的价款款优先先受偿偿。对抵押押担保保方式担保保的要要求抵押物的基本条件可用于抵押的财产抵押物的登记其它注意事项（一））民间间借贷贷业务务的担担保方方式抵押是是指债债务人人或者者第三三人不不转移移财产产的占占有，，将该该财产产作为为债权权的担担保。。债务务人不不履行行债务务时，，债权权人依依照《担保法法》规定以以该财财产折折价或或者以以拍卖卖、变变卖该该财产产的价价款优优先受受偿。。（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求抵押物的基本条件抵押物物的产产权必必须合合法、、明晰晰，抵抵押人人必须须对抵抵押物物享有有无争争议的的所有有权或或经营营管理理权，，抵押押物须须持有有合法法的权权属证证书，，不存存在所所有权权保留留等情情况；；（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求可用于抵押的财产1、抵押人人所有有的房房屋和和其他他地上上定着着物；；2、抵押押人所所有的的机器器、交交通运运输工工具和和其他他财产产；3、抵押押人依依法有有权处处分的的国有有土地地使用用权、、房屋屋和其其他地地上定定着物物；4、抵押押人有有权处处分的的国有有的机机器、、交通通运输输工具具和其其他财财产；；（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求可用于抵押的财产5、抵押押人依依法承承包并并经发发包方方同意意抵押押的荒荒山、、荒沟沟、荒荒丘、、荒滩滩等荒荒地的的土地地使用用权和和乡镇镇、村村企业业的建建筑物物及其其占用用范围围内的的土地地使用用权；；6、依法法可以以抵押押的其其他财财产。。（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求1、下列列财产产抵押押的，，应当当办理理抵押押物登登记，，抵押押合同同自登登记之之日起起生效效：1）以无无地上上定着着物的的土地地使用用权抵抵押的的，为为核发发土地地使用用权证证书的的土地地管理理部门门；2）以城城市房房地产产或者者乡（（镇））、村村企业业的厂厂房等等建筑筑物抵抵押的的，为为县级级以上上地方方人民民政府府规定定的部部门；；3）以林林木抵抵押的的，为为县级级以上上林木木主管管部门门；抵押物的登记（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求4）以航航空器器、船船舶、、车辆辆抵押押的，，为运运输工工具的的登记记部门门；5）以企企业的的设备备和其其他动动产抵抵押的的，为为财产产所在在地的的工商商行政政管理理部门门；6）矿业业权的的抵押押登记记部门门为审审批发发放探探矿、、采矿矿许可可证的的地质质矿产产主管管部门门；抵押物的登记（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求抵押权权与租租赁权权、从从物权权的关关系：：1）抵押押人将将已经经出租租的财财产用用于抵抵押时时，应应当将将租赁赁情况况告知知债权权人，，并将将抵押押情况况书面面告知知承租租人，，原租租赁合合同继继续有有效；；其它注意事项（二））对抵抵押担担保方方式担担保的的要求求2）从物物的抵抵押效效力。。抵押押权设设定前前为抵抵押物物的从从物的的，抵抵押权权的效效力及及于抵抵押物物的从从物。。但是是，抵抵押物物与其其从物物为两两个以以上的的人分分别所所有时时，抵抵押权权的效效力不不及于于抵押押物的的从物物。若若抵押押物存存在主主从物物分离离的情情形（（尤其其是动动产抵抵押）），应应要求求抵押押人将将从物物一并并抵押押，以以提高高抵押押物变变现能能力。。其它注意事项（三））对保保证担担保方方式担担保的的要求求1、保证证人的的条件件3、其它它注意意事项项2、审查查保证证人的的保证证能力力保证担担保（（即指指无限限连带带责任任保证证担保保）是是指保保证人人和借借款人人约定定，当当借款款人不不履行行债务务时，，保证证人按按照约约定履履行债债务或或者承承担责责任的的行为为。（三））对保保证担担保方方式担担保的的要求求1、保证证人的的条件件具有代代为清清偿债债务能能力的的法人人、公公民或或者依依法登登记领领取营营业执执照不不具有有法人人资格格的独独资企企业、、合伙伙企业业、联联营企企业、、中外外合作作经营营企业业、乡乡镇（（街道道、村村办））企业业以及及从事事经营营活动动的社社会团团体可可以作作为保保证人人。（1）、《担保法》对保证人条条件的规定定。（三）对保保证担保方方式担保的的要求1、保证人的的条件（2）、放贷人人（出借人人）对保证证人条件的的规定:1）信誉良好好，在已有有借款中，，无半年以以上逾期贷贷款，或因因客观原因因造成半年年以上逾期期但已落实实了还款计计划；2）资产负债债结构合理理，资产负负债率不高高于50%，经营状况况良好；累累计担保总总额不超过过其资产总总额；3）保证人财财产属本人人所有，易易变现，能能保值；4）其它经济济组织作为为贷款保证证人，应有有合法、可可支配的财财产和稳定定的收入来来源。（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力通过分析保保证人近3年和提供保保证担保当当期的财务务状况，判判断保证人人的保证能能力。主要要应从以下下几个方面面分析：（1）、资产规规模与质量量（2）、长短期期偿债能为为（3）、盈利能能力（4）、业务经经营状况（5）、信用记记录情况（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力（1）、资产规规模与质量量主要从总资资产、净资资产的数量量和质量两两个方面判判断保证人人代偿能力力，审查时时应着重考考虑其资产产质量、变变现能力和和净资产额额度；对或或有资产特特别是对外外担保额度度较大的保保证人，还还要分析其其对外担保保的质量，，判断保证证人代偿的的能力。（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力（2）、长短期期偿债能力力主要利用资资产负债率率、流动比比率、速动动比率、利利息备付率率等指标分分析，掌握握标准见本本指引的财财务审查部部分。（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力（3）、盈利能能力主要利用销销售利润率率、总资产产利润率、、资本利润润率等指标标分析；（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力（4）、业务经经营状况主要分析保保证人的经经营历史状状况以及发发展潜力，，法人治理理结构是否否完善；（三）对保保证担保方方式担保的的要求2、审查保证证人的保证证能力（5）、信用记记录情况保证人账户户开立情况况、还本付付息记录、、涉诉情况况等，判断断分析保证证人履行代代偿责任的的意愿。（三）对保保证担保方方式担保的的要求3、其它注意意事项保证人是自自然人时的的重点审查查保证人是法法人、其它它组织时的的重点审查查（三）对保保证担保方方式担保的的要求3、其它注意意事项保证人是自自然人时重重点审查的的有：1）保证人具具有完全民民事行为能能力；2）保证人人具有代为为清偿债务务的能力；；3）保证人人姓名应与与其有效身身份号证件件上的姓名名保持一致致；4）保证人人已婚的，，尽可能要要求其配偶偶同时提供供保证担保保，以避免免在纠纷时时难以分割割保证人的的财产，降降低保证人人的代偿能能力。（三）对保保证担保方方式担保的的要求3、其它注意事事项保证人是法人人、其它组织织时的重点审审查的有：1）己办理年检检手续的营业业执照副本、、税务登记证证；2）企业章程或或合伙、联营营、合作等协协议文书验资资证明；3）股东名册或或董事会名册册、法定代表表人身份证明明；4）组织机构代代码证、贷款款卡（证）；；5）保证人是否否有多块牌子子；（三）对保证证担保方式担担保的要求3、其它注意事事项保证人是法人人、其它组织织时的重点审审查的有：6）保证人与被被保证人存在在关联关系的的，应注意保保证人提供担担保的合法性性；7）企业集团财财务公司只能能为该企业集集团的成员单单位提供贷款款担保，不得得为成员单位位以外的单位位和个人提供供担保。（四）对质押押担保方式担担保的要求质押担保是指指借款人或者者第三人（出出质人）将放放款人可以接接受质押的动动产或者权利利移交放款人人占有或者依依法办理质押押登记手续，，以该动产或或者权利作为为质物向放款款人提供担保保。质押品需符合下列基本条件：1具体规定：2（四）对质押押担保方式担担保的要求质押品需符合下列基本条件：1（1）所有权无争争议，无法律律瑕疵，可依依法进行强制制执行；（2）未被质押、、挂失、止付付、查封、冻冻结、扣押或或采取其他强强制性措施。。（四）对质押押担保方式担担保的要求（1）标准化质押押物押：指以以定期存款（（单）、国债债、全额保证证金或放款人人认可的其他他质押物提供供担保的民间间借贷业务；；质押率按照照放款人标准准化质押相关关规定执行；；（2）理财产品质质押以银行发发行的保本型型理财产品作作质押放贷，，具体规定按按照放款人保保本型理财产产品相关规定定执行。具体规定：2四、对企业决策人的调查评估调查内容（一）与企业决策人人的现场沟通通交流，判断断（二）综合评估（三）调查内容（一）1、背景调查2、专业水平调调查3、经营管理能能力调查4、个人诚信调调查5、社会信誉调调查6、家庭状况调调查7、人缘关系与企业决策人人的现场沟通通交流，判断断（二）1、综合素养2、个人魄力3、专业知识4、用人策略5、企业近阶段段的经营策略略与企业决策人人的现场沟通通交流，判断断（二）6、家庭观念7、借款与还款款的重视程度度8、还款意识9、还款来源10、资金突然断断裂时的应对对措施综合评估（三）五、对资金用途的审核（一）、民间间借贷放贷资资金必须有指指定用途，放放款人放贷资资金用途必须须符合法律法法规和国家有有关政策，不不得用于国家家明令禁止或或限制的经营营活动。（二）、放贷贷资金监管：：放贷人必须须按照相关管管理办法严格格监管放贷资资金的用途及及放贷资金流流向，如借款款人违反合同同约定挪用放放贷资金，必必须严格按照照合同约定收收取罚息，并并提前收回放放贷资金。六、合同条件的达成ClicktoaddTitle1进入合同谈判前的流程(一)ClicktoaddTitle1合同达成的谈判(三)ClicktoaddTitle2合同达成最重要的几项条件(二)1、项目信息的的取得2、预约登记3、当面洽谈，，了解借款需需求和条件4、初步调查，，收集资料5、信息反馈上上报给风控部部6、风控调查评评估7、谈判过程ClicktoaddTitle1进入合同谈判前的流程：(一)抵押担保措施31ClicktoaddTitle2合同达成最重要的几项条件(二)重庆项目：借借款2000万1、1-2层商业作抵押押2、面积1500平米3、抵押物评估估：具备估价价4000万（适可而止止）4、销售前景（（考量变现能能力）案例4、销售前景（（考量变现能能力）（1）项目所在位位置（2）业态规划（3）项目定位（4）产品设计（5）租金（6）房价借款利率及利息支付2抵押担保措施31借款期限33ClicktoaddTitle2合同达成最重要的几项条件(二)居间费及支付方式4放款时间和放款方式35借款金额6ClicktoaddTitle2合同达成最重要的几项条件(二)六、合同条件的达成ClicktoaddTitle1进入合同谈判前的流程(一)ClicktoaddTitle1合同达成的谈判(三)ClicktoaddTitle2合同达成最重要的几项条件(二)ClicktoaddTitle1合同达成的谈判(三)七、向借款客户及其保证人和抵押担保人进行贷前警示口头告知借款人未按时还本付息的后果和影响1借款保证人及抵押担保人应承担的法律责任2口头告知借款人未按时还本付息的后果和影响1借款人必须按按时支付借款款利息和归还还借款本金，，民间借贷不不同于银行等等金融机构：：在银行借款款，是由银行行直接向借款款人发放贷款款，借款人直直接向银行支支付利息和归归还本金，若若到期未能按按时支付利息息或归还本金金，所产生的的影响将直接接影响到个人人银行征信；；但民间借贷贷是通过居间间方向社会民民间个人投资资者进行短期期借贷，如果果到期未能按按时支付利息息或归还本金金，将会引发发群体事件，，造成巨大的的社会影响。。若借款人在借借款（含借款款利息和居间间费）到期不不能归还和支支付时，借款款保证人及抵抵押担保人将将承担连带法法律责任。借款保证人及抵押担保人应承担的法律责任2八、借据的使用和管理九、债权确认九、债权确认十、贷后管理借款业务档案案的建立对借款客户的的跟踪调查定期汇报客户户跟踪调查情情况本金催收1234十、贷后管理本金催收流程程提前15—30天书面函告后一一周到期当天本金催收流程程1、口头催收2、书面函告催催收3、律师函告十、贷后管理本金催收技巧巧十、贷后管理借款业务档案案的建立对借款客户的的跟踪调查定期汇报客户户跟踪调查情情况本金催收利息催收12345十、贷后管理利息催收流程程提前3—7天视其情况到期当天利息催收流程程1、口头催收2、书面函告催催收3、律师函告十、贷后管理利息催收技巧巧十、贷后管理借款业务档案案的建立对借款客户的的跟踪调查定期汇报客户户跟踪调查情情况本金催收利息催收12345居间费催收6十、贷后管理居间费催收流流程提前7—15天视其情况到期当天居间费催收流流程1、口头催收2、书面函告催催收3、律师函告十、贷后管理居间费催收技技巧第三部分对房地产开发发企业借款业业务的风险控控制一资料提供和审审查（一）、开发发资质等级证证书；（二）、土地地出让合同、、土地出让金金交纳凭证以以及土地规划划红线图；（三）、《建设用地规划划许可证》、《建设工程规划划许可证》、《国有土地使用用证》、《建设工程施（（开）工许可可证》，已开始销预预售的，还需需提供县以上上房地产管理理部门批准的的《预售许可证》；一资料提供和审审查（四）、项目目所在地总平平面图、规划划设计方案、、投资概（预预）算书、供供水、供电、、供气和雨水水、污水排放放合同及公建建配套资料；；（五）、抵押押物保险单或或借款人同意意对抵押物投投保的承诺函函；（六）、参建建、联建合同同或协议；（七）、建筑筑工程保险单单或借款人同同意投保建筑筑工程险的承承诺函；（八）、放贷贷人要求需要要提供的其他他资料。一资料提供和审审查第三部分对房地产开发发企业的风险险控制二风险控制手段段一资料提供和审审查办理预售房备案登记1提供保证担保2用项目公司股权作质押3委托金融机构（担保公司）办理土地抵押登记4财务专员介入对方财务，帐户共管，监控企业财务5营销人员进对方销售现场，监控对方销售和回款6二风险控制手段段第三部分对房地产开发发企业的风险险控制二风险控制手段段一资料提供和审审查四对还款来源和和能力的调查查和判断三对借款用途的的审查第三部分对房地产开发发企业的风险险控制六对个人专业水水平及经营管管理能力的调调查和评估五对个人诚信的的调查和评估估七对开发项目的的调查和评估估七对开发项目的的调查和评估估（一）、市场风险评估（二）、项目风险评估（1）政策分险；；（2）竞争环境风风险；（一）、市场风险评估七对开发项目的的调查和评估估1、项目市场定定位2、产品设计方方案3、项目成本投投入分析4、工程质量与与监管调查评评估5、经营管理水水平调查评估估6、营销策略7、经营管理团团队素质评估估（二）、项目风险评估七对开发项目的的调查和评估估第四四部部分分业务务流流程程（民间借贷）投资业务流程二借款业务流程一借款业务流程一客户户咨咨询询、、预预约约登登记记1与客客户户洽洽谈谈、、确确定定居居间间委委托托服服务务意意向向2初步步调调查查，，收收集集资资料料3居间间委委托托受受理理4借款业务流程一项目目申申报报5风控控中中心心调调查查审审核核与与风风险险评评估估6综合合评评审审7借款款审审批批8借款业务流程一确定定出出借借人人代代表表9合同同签签订订10办理理抵抵押押担担保保、、公公证证等等手手续续11办理理借借款款支支付付12借款业务流程一对接接投投资资客客户户申申报报13对接接投投资资客客户户14债权权确确认认15服务务佣佣金金的的收收取取16借款业务流程一贷后后管管理理17利息息催催收收18本金金催催收收19合同同终终止止，，手手续续解解除除20客户户咨咨询询、、预预约约登登记记1借款款客客户户通通过过连连锁锁分分公公司司进进行行咨咨询询，，连连锁锁分分公公司司项项目目管管理理部部应应及及时时给给予予咨咨询询解解答答，，做做好好预预约约登登记记；；连锁锁分分公公司司项项目目管管理理部部接接待待人人员员在在借借款款客客户户进进行行咨咨询询后后，，需需与与客客户户进进行行初初步步洽洽谈谈，，了了解解客客户户借借款款的的用用途途、、金金额额、、期期限限、、担担保保措措施施及及要要求求等等，，并并向向客客户户说说明明民民间间借借贷贷的的相相关关政政策策、、要要求求、、条条件件及及影影响响等等；；双双方方达达成成民民间间借借贷贷居居间间委委托托服服务务意意向向；；与客客户户洽洽谈谈、、确确定定居居间间委委托托服服务务意意向向2在双双方方达达成成民民间间借借贷贷居居间间委委托托服服务务意意向向后后，，连连锁锁分分公公司司项项目目管管理理部部应应及及时时对对居居间间委委托托申申请请人人进进行行初初步步调调查查，，确确认认其其真真实实性性与与合合法法性性，，同同时时判判断断借借款款人人是是否否符符合合短短期期借借款款的的资资格格和和条条件件；；并并要要求求借借款款人人及及时时提提供供相相关关证证明明资资料料；；初步步调调查查，，收收集集资资料料3通过过对对居居间间委委托托人人的的调调查查核核实实及及对对所所提提供供的的证证明明资资料料进进行行审审核核后后，，连连锁锁分分公公司司应应及及时时受受理理借借款款人人的的居居间间委委托托，，同同时时与与借借款款申申请请人人签签订订《民间间借借贷贷居居间间委委托托服服务务协协议议》；居间间委委托托受受理理4（1）、、填填写写借借款款项项目目申申报报表表（2）、、收收集集借借款款申申请请人人相相关关资资料料项目目申申报报5连锁锁分分公公司司在在正正式式受受理理借借款款人人的的居居间间委委托托后后，，应应及及时时将将受受理理业业务务上上报报公公司司风风控控中中心心，，风风控控中中心心将将立立即即组组织织人人员员前前往往调调查查核核实实，，确确认认借借款款申申请请事事项项及及借借款款人人所所提提供供的的担担保保抵抵押押措措施施，，对对该该笔笔业业务务作作出出风风险险评评估估：：风控控中中心心调调查查审审核核与与风风险险评评估估6风控控中中心心调调查查审审核核与与风风险险评评估估6担保保抵抵押押措措施施的的调调查查借款款人人基基本本情情况况调调查查12借款款人人基基本本情情况况调调查查1①、、借借款款用用途途②、、企企业业（（或或个个人人））银银行行征征信信③、、企企业业（（或或个个人人））社社会会信信誉誉④、、企企业业财财务务状状况况⑤、、还还款款能能力力及及还还款款来来源源借款款人人基基本本情情况况调调查查1⑥、、企企业业老老板板（（或或个个人人））人人品品、、学学识识及及综综合合素素质质⑦、、企企业业经经营营管管理理水水平平和和经经营营状状况况⑧、、企企业业资资产产明明细细⑨、、企企业业其其他他情情况况调调查查①、、固固定定资资产产抵抵押押②、、有有价价证证券券质质押押担担保保③、、预预售售房房屋屋网网签签备备案案担担保保④、、个个人人保保证证担担保保⑤、、企企业业股股权权质质押押⑥、、其其他他方方式式担担保保担保保抵抵押押措措施施的的调调查查2在风风控控中中心心对对该该笔笔业业务务作作出出风风险险评评估估认认可可后后，，风风控控中中心心应应及及时时申申请请召召开开风风评评会会议议，，由由风风险险评评估估委委员员会会进进行行综综合合评评审审；；综合合评评审审7在风风险险评评估估委委员员会会对对该该笔笔借借款款作作出出综综合合评评审审后后，，由由公公司司总总经经理理进进行行最最后后审审批批；；借款款审审批批8一般般情情况况，，是是由由公公司司直直接接指指定定人人员员作作为为出出借借人人代代表表，，并并由由出出借借人人代代表表与与借借款款人人签签订订《借款款合合同同》和《抵押押担担保保合合同同》，以以及及办办理理相相关关抵抵押押担担保保手手续续；；出出借借人人代代表表必必须须持持有有一一定定额额度度的的债债权权，，即即出出借借人人代代表表不不能能将将所所有有的的债债权权全全部部出出让让出出去去，，否否则则，，便便没没有有资资格格做做出出借借人人代代表表。。确定定出出借借人人代代表表9（1）、、合合同同拟拟定定由出出借借人人代代表表与与借借款款人人签签订订合合同同，，含含《借款款合合同同》、《抵押押担担保保合合同同》、《保证证合合同同》、《股权权质质押押合合同同》、《商品品房房买买卖卖合合同同》等；；合同同签签订订10（2）、、合合同同要要素素审审核核合同同签签订订10（3）、、合合同同的的告告知知：：在合合同同签签订订前前，，须须先先向向借借款款客客户户及及担担保保人人进进行行口口头头告告知知：：①、、民民间间借借贷贷的的性性质质、、借借款款和和还还款款方方式式；；②、、民民间间借借贷贷不不同同于于其其他他金金融融机机构构的的地地方方；；合同同签签订订10③、、借借款款人人及及担担保保人人应应承承担担的的义义务务和和法法律律责责任任；；④、、未未按按期期还还本本付付息息的的危危害害性性和和可可能能导导致致的的后后果果；；⑤、、合合同同要要素素、、各各项项约约定定及及违违约约责责任任等等。。合同同签签订订10（4）、、合合同同签签订订：：在向向借借款款人人及及担担保保人人进进行行告告知知后后，，由由出出借借人人代代表表与与借借款款人人签签订订《借款款合合同同》、《抵押押担担保保合合同同》、《保证证合合同同》、《股权权质质押押合合同同》、《商品品房房买买卖卖合合同同》等；；合同同签签订订10由借借款款人人和和借借款款抵抵押押人人、、保保证证人人一一道道，，向向出出借借人人代代表表办办理理抵抵押押担担保保、、预预售售房房买买卖卖、、股股权权质质押押、、委委托托公公证证等等手手续续；；办理抵押担担保、公证证等手续11借款人在与与出借人代代表签订《借款合同》及向出借人人代表办理理完毕相应应的担保抵抵押手续后后，出借人人代表将按按《借款合同》的约定向借借款人支付付全部借款款：办理借款支支付12办理借款支支付12（1）、垫付借借款申报在办理完借借款合同及及相关担保保抵押手续续后，由风风控中心上上报总经理理审批并签签署垫付借借款申请；；办理借款支支付12（2）、通知财财务垫付借借款在得到总经经理审批和和签署垫付付借款申请请后，应及及时将申请请和批文转转给财务部部；办理借款支支付12（3）、垫付借借款财务部在接接到风控中中心转来的的总经理批批文和垫付付借款通知知后，财务务部应及时时并严格按按照总经理理批复，先先将垫付金金额支付给给出借人代代表，再由由出借人代代表将垫付付款全部支支付给借款款人。对接投资客客户申报13（1）、借款业业务转交：：在完成了向向借款人支支付全部借借款后，由由风控中心心将该笔借借款业务转转交给业务务管理中心心，由业务务管理中心心通知各连连锁机构对对接投资客客户；对接投资客客户申报13（2）、制定招招投对接政政策：业务管理中中心负责制制定各连锁锁机构招投投对接任务务，招投期期限、总金金额、利率率等，并并上报总经经理审批；；对接投资客客户申报13（3）、通知连连锁业务管管理中心对对接投资客客户在得到总经经理审批和和签署对接接投资客户户的通知后后，业务管管理中心应应及时通知知各连锁机机构正式开开始对接投投资客户；；对接投资客客户14业务管理中中心负责监监督各连锁锁机构按规规定对接投投资客户，，在该笔借借款全部招招投对接完完毕后，业业务管理中中心须对整整个过程进进行考核。。债权确认15在出借人代代表按出借借人实际出出资比例办办理完毕债债权出让手手续后，借借款人须对对债权的出出让进行确确认；服务佣金的的收取16在出借人或或出借人代代表向借款款人支付全全部借款后后，我方将将按《民间借贷居居间委托服服务协议》的约定向借借款方收取取服务佣金金；贷后管理17（1）、借款业业务档案的的建立（2）、对借款款客户的跟跟踪调查（3）、定期汇汇报客户跟跟踪调查情情况（4）、借款、、利息、居居间费的催催收利息催收18借款人须按按《借款合同》约定标准和和时间向出出借人支付付借款利息息；连锁分分公司项目目管理部应应代出借人人向借款人人进行利息息催收，确确保借款人人能准时将将借款利息息支付给每每一位出借借人；本金催收19借款人须按按照《借款合同》约定的时间间准时全额额归还借款款本金；连连锁分公司司项目管理理部应代出出借人向借借款人进行行本金催收收，确保借借款人能准准时将借款款归还给每每一位出借借人；合同终止，，手续解除除20在借款人归归还和支付付全部借款款本息后，，我方须配配合借款人人解除担保保抵押手续续或该笔业业务风险控控制所涉及及的其他手手续，借款款业务宣告告终止。第四部分业务流程（民间借贷）投资业务流程二借款业务流程一（民间借贷）投资业务流程二客户咨询，，预约登记记1投资需求说说明，达成成居间委托托投资意向向2投资居间委委托受理，，签订《投资居间委委托服务协协议》3推荐短期民民间借贷投投资业务，，确定投资资项目4投资确认5债权出让6（民间借贷）投资业务流程二投资款的支支付7债权确认8利息收取9本金收取10投资业务终终止11投资客户通通过连锁分分公司进行行咨询，连连锁分公司司投资部应应及时给予予咨询解答答，并做好好预约登记记；客户咨询，，预约登记记1连锁分公司司投资部业业务人员在在投资客户户进行咨询询后，需与与客户进行行初步洽谈谈，了解客客户的投资资意向，达达成投资居居间委托的的初步意向向；投资需求说说明，达成成居间委托托投资意向向2通过对投资资人需求的的了解和核核实，连锁锁分公司应应及时受理理投资人的的居间委托托申请，同同时与投资资申请人签签订《投资居间委委托服务