租金定价策略与测算方法

始终以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，注。1、商业工程的三种租金方式租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、消遣休闲类则承受纯租金的租金方式。商业业态。知名度，获得更多的利润。2、如何进展租金定位？区位因素；二是预期经营状态。1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：工程1.5公里范围内商业租金价格；②类比工程：依据工程定位，参考类比工程；对租金价格进展合理把控；④工程地理位置、进展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，实行低条件租赁，如装修补食广场可自营。②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的根底上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。③租赁年限、免租期：一般业态掌握在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、12个月以上的商家应采分阶段支持，避开商家消灭免租期后弃租的现象。④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。案例2：商城租金定位策略利益相关方均能实现比较抱负的预期，到达一种平衡。测算租金=固定租金+可调租金其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈进展状况、城本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。二、租金调研报告怎么做？租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争工程的租金水平是怎样的？商圈整体进展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研打算和精准的调研对象而得思路和实施方法。案例1：深圳华润万象城租金调研与筹划报告〔商圈〕分析。对五大竞争对手进展具体、深入的调查分析，调研要点：工程位置、规模、招商条件〔报价、每层商户组合；并从这五家商场中，每层选择不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层制订，最终确定本案各楼层的租金方案。案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告本案首先从天津零售商业分布状况开头，从城区商业物业存量及增供给的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。租金增长比例和租金方案的使用原则。三、租金测算方法示范1：营业额反推租金测算方法测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询；③与第三方公司合作；④通过营业额进展反推〔此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测；⑤阅历数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可承受1、2种途径进展调研；针对大型商场或大型餐饮额反推，或凭借阅历数据来进展推断。2：购物中心商业预算、楼层租金分讲解明每个楼层的月租金总额的测算公式为：1年度费用总额推〕每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积F/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积〔其他楼层以此类推〕优劣商铺的单价制定：在平面图上依据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣〔D据优/〔计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进展计算〔资料中有图说明确演示〕示范3：购物中心租金定价方法定价方法：与本工程的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。法仅作参考，不作推导。法未能运用，需要开发商自行测算。示范4：租金建议及收益预算成不同差异，现就上述因素综合分析如下：楼层因素有极少数商业工程无楼层差价〔例如女人街开盘时，用以鼓舞销售，造成抢购〔下降〕一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。配套组合因素楼层划分为商铺〔店中店〕形式，则依据该商铺所处位置、周边环境、面积、套商业业态因素〔每平米〕每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。工程租售建议带租约销售、回购等，资料中对此进展了逐一开放分析。四、名企工程租金明细上海正大广场业态品牌租金明细正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为580~620元/月/420~450元/月/平方米,餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。〔/月/平方米、扣率进展了格外具体的介绍，每一个品牌的租金信息均涵盖其中。北京6大知名购物中心租金水平apm嘉茂〔西直门〕购物中心、北京富力广场、北京中关购物中心6大知名购物中心的租金状况。分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表深圳10大知名购物中心租金水平