XX年重庆市永川区房地产市场调查报告

重庆市永川区房地产市场调查报告区域市场概况（一）、永川市房地产市场基本情况永川市现有房地产开发商68家，其中42家三级资质开发企业和9家二级资质开发企业，外地企业就有19余家。2000年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，2002年全市在建项目共65个，面积32.575万平方米，拟建项目7个面积7.74万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。南方集团、广厦集团、光华地产等“外资”的强势进入，无论是规模还是档次上都给永川房地产业带来了飞跃；渝西光华广场、南方花园、伟映帝琴花园、名豪商贸区和棠城佳苑等一大批标志型住宅小区的相继建成，在向房地产开发商和相关商家发出诱人信息的同时，更以较好的建筑、环境规划，引来周边城镇人口安家筑巢。据悉，永川的高档小区不仅吸引了周边区县（市）业主入驻，还吸引了相当一部分四川省和重庆主城区的人士落户。(二)、商业永川作为一个二级城市，商业无论从规模还是产值来讲，都无法和重庆、成都等大型城市主要商业中心相提并论。永川市的目前商业节点聚集在渝西广场、名豪购物中心等繁华地带，以及南大街的农副产品批发市场、环南路的昌州综合批发市场、川东农贸市场等地带。随着市政府的迁移、永川经济技术开发区的建立，城市中心逐渐向城市东部移动。未来的商业节点将集中在汇龙大道一转盘至三转盘。二、区域楼盘供给状况（一）永川住宅物业分布状况永川住宅物业主要分布在汇龙大道一转盘至三转盘、西大街、南大街、胜利路、小南门川主沟、蚂蝗桥等。汇龙大道一转盘至三转盘一线有渝荣·天之韵花园、奥韵·天居八号、帝琴花园、成全·空中花园、新东花苑、嘉信广场、龙海·锦绣花园；胜利路一线有福源村、棠城佳苑；西大街有港都·假日广场；南大街聚集有永川南方花园、川东·农贸大厦、禄川·川东人家；小南门川主沟有昌州城市花园，蚂蝗桥一带聚集有萱花学苑、学府花园等。（二）区域主要住宅物业供给状况物业名称总建筑面积（万m2）渝荣·天之韵花园102090㎡教师新村24000㎡奥韵·天居八号110170㎡昌州城市花园140000㎡永川南方花园一期13万㎡帝琴花园15万㎡龙海·锦绣花园4.25万㎡福源村9600㎡棠城佳苑9600㎡港都·假日广场1.2万㎡据不完全统计，2009年永川市在建项目共69个，面积32.575万平方米，拟建项目9个面积7.74万平方米。(三)基本情况调查（1）项目名称渝荣·天之韵花园 教师新村奥韵·天居八号地址 经济开发汇龙二转盘前行200米 市人大上行50米永川电信局旁开发商重庆渝荣房屋建设开发有限公司 永川市文教建筑工程公司重庆金奥陶房地产开发有限公司占地面积 56661㎡ 7358㎡28000㎡建筑总体量102090㎡24000㎡110170㎡规划形态 由4栋点式多层建筑、4栋连式多层建筑、1栋高层建筑围和一期为两栋点式多层建筑塔楼三栋连体小高层建筑，一栋高层建筑；群楼规划为商场容积率2.3户型面积三室两厅、三室三厅为主三室两厅：122.24㎡、114㎡三室三厅：115.29㎡、113.04㎡两室两厅：88.02㎡、62.06㎡三室两厅：126.7㎡四室三厅：146.4㎡、162.8㎡两室两厅：87.95㎡建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）均价1030起价760，均价800暂无公布主力总价12-20万4万-12万销售情况已经销售近90%销售90%以上目前暂无销售交房时间2004.102004.3客户群体当地私营中小型企业老板为主，包括部分公务员当地教师为主要客户群体（2）项目名称福源村禄川·川东人家昌州城市花园地址 胜利路28号川东农贸市场内小南门川主沟（中山影都旁）开发商重庆腾龙实业有限公司重庆禄元建筑有限公司重庆昌州林杰基础建设开发有限公司占地面积 2400㎡125亩建筑总体量9600㎡总建筑面积140000平方米规划形态 塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商呈扇形分布、半围合组团式布局，形式有多层住宅、小高层电梯公寓、豪华花园洋房容积率户型面积三室三厅：112㎡、135㎡三室两厅：92㎡四室三厅：185㎡三室两厅：129.56㎡、115.62㎡两室一厅：83.8㎡平层二室一厅56平方米10%二室二厅80平方米/85平方米20%三室二厅115平方米/120平方米/130平方米50%错层四室三厅180平方米10%另有6栋别墅，面积每栋300平方米。建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）起价1100，起价600，均价700一期均价820，二期起价910主力总价10万-20万7万-13万二期8万-18万销售情况一期销售70%销售近80%一期100%，二期近50%交房时间2004.22004.6一期已交房，二期2004.10客户群体当地私营小型企业老板为主，包括部分公务员当地私营个体老板为主，当地原居民与个体老板为主（3）项目名称帝琴花园永川南方花园川东·农贸大厦地址汇龙二转盘南大街小桥子2号环南路88号开发商重庆伟映实业有限公司重庆南方集团重庆城乡建设开发有限公司占地面积110亩334亩建筑总体量15万平方米一期13万平方米规划形态园林式立体花园小区布局以分散和集中相结合的方式，由景观大道为中心，A、B、C、D、E五个组团为单位塔楼为一高层建筑与两栋多层建筑构成，群楼规划为农用商品批发市场容积率1.861.37户型面积三室二厅二卫一厨、三厅三卫一厨、平层、错层、跃层面积范围：90-250㎡三室两厅：131.15㎡、126.60㎡建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）均价1200，起价1090均价900均价780，起价738主力总价8万-20万9万-25万11万左右销售情况一期售墼，二期近60%近60%销售近80%交房时间一期2003.12.31二期2004.12一期2003.82004.5.28客户群体当地私营小型企业老板与个体老板为主当地私营中小型企业老板当地个体批发老板及部分原住居民（4）项目名称港都·假日广场成全·空中花园棠城佳苑地址内环路东段与英井路交汇处汇龙一转盘，高速公路出口前行500米胜利路中段开发商重庆港都房地产开发有限公司重庆成全房屋开发有限公司占地面积建筑总体量12万㎡规划形态塔楼为6F多层住宅建筑，群楼共三层正在整体招商容积率户型面积三室两厅、三室三厅建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）均价860，起价790起价950，均价1100主力总价11万左右销售情况近60%基本售墼交房时间2004.122003.12一期2003.7二期2004.12客户群体永川当地居民个体经营老板为主当地私营小型企业老板与个体老板为主(5)项目名称新东花苑龙海·锦绣花园嘉信广场地址 汇龙二转盘移动通信旁汇龙大道二转盘汇龙大道一转盘开发商重庆天通物业发展有限公司占地面积 25000㎡建筑总体量42500㎡规划形态 板式高密度小区砖混结构建筑框架结构建筑容积率21.98户型面积99.36-156.72110-136㎡116.65-131.57㎡建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）均价900套内均价：1100均价900主力总价 9万-16万12万-14万12万-14万销售情况 销售近50%目前近30%近70%交房时间2003.12.30客户群体 该区域原居民永川市内居民永川市内居民（6）项目名称学府花园萱花学苑滨河大厦地址 蚂蝗桥蚂蝗桥泸州街开发商重庆昌州实业集团有限公司占地面积 2000建筑总体量5400规划形态 框架结构建筑砖混结构建筑版式多层建筑容积率21.98户型面积90-13095-147㎡97-131.76㎡建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）均价750均价：800均价1000主力总价 8万-12万7万-12万10万-15万销售情况 销售近50%目前近30%近30%交房时间客户群体 该区域原居民该区域原居民永川市内居民（四）项目简述（项目档次/名称/位置/规划/优缺点/总体评价）高档项目（1）奥韵·天居八号项目优势：◆永川市少有的电梯房之一，采用裙楼加塔楼的建筑形态。◆地处汇龙大道二转盘，待该项目入世之时区域内渝荣·天之韵花园、帝琴花园等楼盘已经逐步形成中高档居住社区氛围，待有利于楼盘销售。◆该楼盘为商住一体，并且商业比重在区域内（汇龙二转盘）的楼盘中是最大的，有利于吸引人气。◆该楼盘是永川市第一家推出精装修房，降低了购房的门槛，对永川的购房者具有一定的吸引力。项目劣势：◆商住混杂影响了楼盘的档次感；◆整个小区全部是高层建筑（三栋小高层，一栋31F高层）无疑增加了建筑成本。◆项目从去年一直宣传到今年仍未开盘，在购房者的心中已经造成不良影响。总体评价：从奥韵·天居八号的宣传来看，该项目无论是在建筑规划、小区配套等方面都堪称永川的高档商住区。其规划的商业不仅仅只满足本小区的基本生活配套，更有周边其他楼盘将奥韵·天居八号的商业配套当作自己楼盘的卖点。奥韵·天居八号将来必定成为继成全·空中花园之后，在汇龙大道上的第二个商业节点。（2）渝荣·天之韵花园项目优势：◆永川市第一家提出生态花园的住宅小区，证明开发商的营销意识较强，开始注重概念炒作；◆该楼盘的广告由重庆一家广告公司代理,在广告设计、楼书制作等方面较永川其他楼盘更新颖、更有特色；项目劣势：◆广告语引用龙湖物业广告语，不利于开发商品牌的延伸与楼盘自身品质的提升；◆地理位置滞后，将来会被“新东花苑”所遮挡。◆目前基本为现房，但是实景与宣传相差甚远。总体评价：渝荣·天之韵花园在高档楼盘中价格具有一定的优势（建面起价800元/㎡），但地理位置相对靠后。由于受“奥韵·天居八号”商业规划的冲击，该小区自身规划的商铺只能满足社区的需求，很难扩张。（3）帝琴花园项目优势：◆该楼盘采用板式结构建筑布局，架空层高达4.5米，增强了小区之间的相互联动性。并且在架空层设置了公众设施；◆环境设计、建筑设计等均是由深圳和重庆较为知名的企业或公司担任，在相同价位的楼盘中性价比较高。◆地产代理公司（纬联顾问）在重庆策划代理销售了较多楼盘，营销意识较为先进。项目劣势：◆价格较高，消费者定位较为狭窄，不利于迅速回笼资金进行二期建设。总体评价：开发商曾经获得“重庆50佳诚信企业”称号，具有一定的号召力与美誉度，永川购房者容易受其引导。帝琴花园的建筑规划在永川可数一二,特别是在形成准现房后其优势逐渐表现出来。（4）棠城佳苑项目优势：◆该项目一期是永川市开发较早的高中档楼盘，在永川房市中具有一定知名度；◆地理位置毗邻永川市商业中心，出行较为方便；◆在永川的早期楼盘中，该项目的小区规划较好。项目劣势：◆小区规模不大,与公路相邻,比较嘈杂;◆由于地处繁华地带,二期的开发规模不大.而且今后的持续性发展空间较小。总体评价：该小区一期开发较早，当时相同品质楼盘不多，市场处于需求状态，因此一期已经售墼。该项目由于有良好的地段优势且小区规划较好，因此在市场比较畅销。中档项目（1）永川南方花园地处重庆作物研究所，即永川西南面南大街，紧靠市中心，麻柳河上游（长约2公里）处。项目优势：◆南方集团公司的品牌优势；◆永川南方花园的户型设计较为人性化；◆16米宽步行街、30余米宽景观大道等的充分体现项目的规划优势；◆社区内规划的配套较为齐全，有会所、游泳池、篮球场、超市、幼稚园、音乐广场等；◆小区配备直饮水系统；◆小区优秀的物管服务较永川的其他楼盘较好；◆永川南方花园是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。项目劣势：◆项目所属地块目前尚未形成较有规模的开发，交通设施等不够完善，南大街铁路桥在心理上更是交通瓶颈。永川市民目前仍习惯上把项目所在地——南大街片区理解为城郊结合部，市政配套设施不够成熟，人气涣散；◆目前该项目的房价在永川属于中等略偏高，项目配套设施多，施工条件差，增大了建设成本，提高了成本控制难度；◆城北新区是市政府近几年的发展方向，将给项目销售带来一定影响。◆该项目的地理位置与永川未来的发展区域相隔较远，因此该项目的销售一直停滞不前。由于售房部来客量较少因此售房人员工作毫无激情。总体评价：永川南方花园是南方集团进军永川房地产市场的标志，在开发理念、经营管理、市场销售等方面都与南方集团在重庆的项目一脉相承，融合了较先进的地产开发经营模式。但是由于项目所在地段各种设施配套较差，并且与永川的未来发展方向（城北）距离较远，因此房价一直处于中档价位，难以成为永川标志性楼盘。目前该项目已经竣工，由于销售量较差因此空置率较高。（2）成全·空中花园地处汇龙大道一转盘向高速公路入口处100米，规划为一栋裙楼加两栋塔楼。目前裙楼正在整体招商。项目优势：◆永川市少有的电梯房之一，价格有一定的优势；◆临近建设中的永川汽车东站，将来人气旺盛，为裙楼的整体招商创造有利的条件；◆距离高速路出入口最近的大厦，且规划的商业比重较大，易成为外地人认识永川的标志性建筑；◆规划的住宅只有72户，销售强度不大，且在汇龙大道的众多楼盘中价格适中，对购房者吸引力较强；◆裙楼顶部环境规划较好。项目劣势：◆由于商业部分规划较大，且采用整体招商形式，一旦招商时间滞后将影响整个大厦的销售；◆对业主而言，即将建成的永川汽车东站会带来一定的负面影响，如：人流拥挤、噪音较大等。总体评价：成全·空中花园地理位置优势较大，合理的招商政策将吸引某些大型商场、超市入驻，从而带动整个汇龙大道一转盘区域包括汽车东站配套的商业发展。（3）昌州城市花园项目优势：◆与电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁华红尘一墙之隔，出入相当便捷，有成熟的社区和商业环境。◆昌州城市花园绿化面积4万平方米，绿化覆盖率达32%，是永川市目前绿化面积最高的小区。◆整个小区依山而建，呈扇形分布、半围合组团式布局，有多层景观住宅、小高层电梯公寓、豪华花园洋房，兼顾了不同层次购房者的需求。◆开发商在重庆的项目有一定的知名度，应具有一定的开发经验。地产顾问是重庆一家地产代理商，具有一定的操作经验。物管方面聘请龙湖物业管理，可间接提升开发商及楼盘自身品牌。项目劣势：◆二期开发容积率较高；◆整个小区依狮子坡而建，永川地势平缓大部分楼盘在较平坦地区开发。因此昌州城市花园开发成本相对较其他楼盘高；◆龙湖物业知名度与美誉度虽然较高，但是收费不菲。作为永川的大众楼盘，对永川中低层次购房者有所抗性。总体评价：昌州城市花园地处繁华地带，出行较为方便，整个小区绿化与配套设施较为完善。开发商与地产顾问各种开发、推广意识比较到位。因此，一期基本售墼，二期由于整个市场竞争加剧，加之价格上涨，小区已经初出雏形，一些弊端已经呈现。由此二期销售进展较为缓慢。中低档项目（1）教师新村项目优势：◆由教育局下属公司开发，总体销量较好；◆户型从62m2-160m2，兼顾了不同层次购房者的需求；◆首付较低，降低了购房者的门槛。项目劣势：◆周边环境较差，小区配套较为落后；◆地理位置与城市商业节点较远；◆背靠坡型地带，项目很难进行延续性发展。总体评价：该小区是为解决永川市内部分教职员工无住房的困难而建，因此不允许进行商业推广，由此小区知名度较低。由于该楼盘价格便宜，其购房者除教职员工外主要为永川市的拆迁居民。（2）川东·农贸大厦项目优势：◆毗邻永川农副产品批发市场，客源较为丰富；◆项目主要是以商业（农副产品）为主，而该地区已经形成农副产品批发的商业氛围，因此招商难度不大；◆永川地区少有的电梯房之一。项目劣势：◆该区域较为嘈杂，整个楼盘的品质不高，难以吸引高端消费者购房；◆该楼盘户型单一，总共两种户型可供选择；◆该楼盘与南方花园相距不到1000米，市场竞争不容乐观。◆该项目在建筑结构上采用全框架结构，每层楼采用现浇的建筑方式，无疑增大了建筑成本。总体评价：川东·农贸大厦虽然品质较差，但是由于是电梯房，销售价格并不算很低（建面起价728元/㎡）。因此消费者定位就相对比较狭窄，只针对农副批发个体经营者。由于农副批发市场较大，而住宅总体数量不多，因此住宅销售难度也不是很大。（五）住宅市场物业特征分析◆由于城市房价低、流行面积较大的大户型。◆由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层、跃层，并认为是流行高档户型。◆消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。◆各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。◆现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境。◆外地各大房地产开发商把握机遇，加紧抢滩永川。◆永川地势平坦，电梯房较少。随着城市化建设步伐加快，电梯房将成为衡量楼盘品质的重要参数。◆永川近半年以来，商品房价格增长幅度不大，甚至有些楼盘价格还出现了下降趋势。◆永川的较少一部分楼盘开始注重市场的细分、营销包装，尽管在价格上处于中高档次但是销售进度明显比一些处于自然销售的楼盘快了许多（例如嘉信广场）。（六）永川房地产发展趋势永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性。但是随着人们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐渐提高。按照重庆市二届三次全委会和永川市十一届二次全委会要求，到2010年永川城镇化水平将达到59%，主城区人口达43.6万人，建成城区面积45平方公里，初步建成大城市框架。为此，永川正按照“一体两翼”、“东扩南拓”的发展战略，推进永川经济技术开发区、大安工业园区的建设，培育壮大城市新区、产业新区和体制新区。现代大城市规划、众多新区的开发，无疑为永川房地产业加速发展注入了新的活力。三、区域商业市场状况（一）市内商业物业分布状况1、专业市场分布状况：专业农副产品产品批发市场，集中在南大街与环南路一线。南大街有专业的农副产品批发市场，环南路的昌州综合批发市场内有一部分农副产品批发。专业综合批发市场主要集中在环南路的昌州综合批发市场。专业电脑市场主要集中在下街子的新华电脑城与文曲路右侧一线。新华电脑城是集中式的电脑经营市场，类似于重庆的泰兴市场；而文曲路一线则是离散性的临街经营的商铺。专业家电批发市场主要集中在城南路，道路为8米宽双向行驶单车道。道路两旁为专业的家电批发商铺，全国较多知名品牌（如TCL、厦新等）都有二级分公司。专业建材市场，永川市唯一的建材市场是汇龙大道二转盘的腾龙建材装饰城。专业家俱市场，永川的上规模的家俱专业市场有4个。汇龙大道二转盘的腾龙家俱城、环南路的公交家俱市场、东外路的东科家俱城以及西大街的玉屏家俱市场。每个家俱市场的经营面积都在5000平方米以上。2、餐饮娱乐业分布情况：永川市中高档餐饮娱乐业分布较散，除各大宾馆配套的餐饮娱乐业外。中高档餐饮娱乐场地主要分布在文曲路的美食一条街，胜利路，其余在玉屏路、大南门、西大街等地呈零星分布。3、零售百货业分布情况：主要以西大街、萱花路为主轴向外辐射到西外老街、玉屏路、胜利路等。城市中心商业节点在渝西广场、名豪购物广场。如：永川重百、名豪购物中心、山城超市、时尚丽人街等。（二）市内商业物业基本情况调查（1）项目名称中山小区农副产品批发市场家电市场经营形式以售为主以租为主租售经营面积商铺15-60㎡商铺平均15㎡左右摊位100-300㎡商铺80-300㎡销售价格（元/M2/建面）起价998，最高价3000/6500左右付款方式5成10年按揭//租赁价格（元/M2/建面）/商铺10元/㎡·月左右摊位12-18元/㎡·月商铺25-40元/㎡·月销售(租赁)情况整个销售率为30%。租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。售墼，绝大部分铺面经营良好公摊//物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算//发售时间//交房时间///经营种类农副产品主要是品牌家电（2）项目名称港都·假日广场东科家俱城时尚丽人街经营形式以售为主以租为主租售经营面积商铺40-1000㎡摊位200-1000㎡商铺30-100㎡销售价格（元/M2/建面）1F均价90002F均价3000//付款方式5成10年按揭//租赁价格（元/M2/建面）/摊位20-30元/㎡·月商铺30-50元/㎡·月销售(租赁)情况整个销售率为50%。租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。售墼，绝大部分铺面经营良好公摊/20%/物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算//发售时间//交房时间///经营种类品牌家俱主要是品牌服装（3）项目名称新华电脑城昌州批发市场渝荣·天之韵花园经营形式以租为主以租为主以售为主经营面积摊位15-60㎡商铺平均20-80㎡摊位30-80㎡商铺30-200㎡建面价格（元/M2）//7000左右付款方式///租赁价格（元/M2/建面）摊位15-20元/㎡·月商铺20元/㎡·月左右摊位12-18元/㎡·月/销售(租赁)情况租赁情况一般，租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。整个销售率为20%。公摊///物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算//发售时间//交房时间///经营种类电脑及配件、耗材综合批发/（4）项目名称萱花学苑棠城佳境港都·假日广场经营形式以售为主以租为主以售为主经营面积摊位40-60㎡商铺平均50-70㎡商铺30-90㎡建面价格（元/M2）/正面临街4000元/㎡，侧面3000元/㎡7000左右付款方式///租赁价格（元/M2/建面）摊位15-20元/㎡·月//销售(租赁)情况租售已经过半租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。整个销售率为20%。公摊///物管及费用（元/M2/建面/月）开发商对物业进行统一招商、租赁/其他费用按实际使用算//发售时间//交房时间///经营种类餐饮、小超市、餐饮、小超市/（三）本项目所在街区的调查东外街商业门面调查：门面价格：2700元/㎡—4500元/㎡，多数门面价格在3000元/㎡。门面租金：200—400元/月，多数门面租金在300元/月。门面面积：25—50㎡以35㎡为主。经营业态：游戏厅、餐饮、门诊、副食、家具等等为主。整个街区门面供应情况：门面供应总量：约18000㎡（已经营门面约220个未经营和未售门面约260个）门面存量：约6000㎡空置率：约45%销售率：50%（四）市内代表商业物业简述1、农副产品产品批发市场市场位于永川市南大街中段，距永川客运中心900米，永川火车站500米，离成渝高速公路永川道口1500米,北邻成渝铁路，南接长江两个码头，能同时进行30个车皮装卸的铁路专用线直通市场主区。市场与地面积12667平方米，规划建筑面积231150平方米，设计总投资3.5亿元人民币。市场建设工程分三期进行，总投资4700万元的一期工程已顺利完工并投入使用，总投资1个亿的二期工程正在建设之中,现已建成交易大棚6个，临时门市11幢，商贸楼2幢，占地5000平方米的商住楼1幢，交易面积达3万多平方米。电力、电信、通讯、供水、燃气、金融保险、防洪、保安、绿化、运输等配套设施和服务基本齐全。市场现已形成以粮油、饲料、蔬菜、水果、干鲜为主，辅以其它农副产品的专业批发市场格局，年成交量13万吨，成交额达1.2亿元，是西南地区最大的农产品批发市场。项目优势：◆旧市场经营多年（1995年投入使用），已形成成熟的市场氛围和周边相关产业链；◆目前其经营良好，人气旺盛；◆占地面积广，体量庞大；◆旧市场租金较为便宜，门面租金统一在10元/㎡·月左右，摊位租金最高1万元/年（大约300㎡）。项目劣势：◆市场老化，硬件设施落后，交通组织混乱，急需升级改造；◆业态较单一，整个市场总共餐饮店两家，其他配套几乎没有。2、港都·假日广场港都·假日广场是永川市政府确定的火车站广场片区进行旧城改造的重点项目。该项目占地百余亩，总建筑面积120000平方米，广场面积16866平方米。该项目体量较大，其中商业部分比重约占24%，其商业形态规划有港都风尚美食街、购物娱乐中心、时尚丽人街、农贸、家俱市场等。项目优势：◆该项目是永川市重点民心工程，市政府专门成立了指挥部。将来的商业招商有一定的政策引导。◆该项目处于永川客运中心与火车站的交汇处，左临即将启动的广厦广场。是永川的交通枢纽和物流中心，其地段极具商业价值。◆港都风尚美食街、购物娱乐中心，这两种主力商业形态都是目前内环路东段及英井路所缺少的，在可带来人气的同时，也增强了投资客户的投资信心。◆设有多个出入口，形成了开放式的商业街。◆其居住物业完全入住后可有近1万的常住人口，可直接给商业物业带来人气。项目劣势：◆从目前的营销策略来看，虽然提出了该区新业态——购物娱乐中心以及时尚丽人街，但由于与常规交通枢纽地带的商业形态不相符合，从能否成功引入到能否成功经营都还有一定距离。3、匯龙商城匯龙商城即成全·空中花园的裙楼，位于汇龙大道一转盘，毗邻规划中的永川汽车东站。裙楼一共三层楼，每层的建筑面积约1万多平方米左右。目前开发商采取整体租售的方式操作。项目优势：◆临近建设中的永川汽车东站，将来人气旺盛，为裙楼的整体招商创造有利的条件；◆距离高速路出入口最近的大厦，且规划的商业比重较大，易成为外地人认识永川的标志性建筑；项目劣势：◆由于商业部分规划较大，且采用整体招商形式，一旦招商时间滞后将影响整个大厦的销售；4、东科家俱城东科家俱城位于中山大道东段，与本项目1号地块相距不到500米。东科家俱城总建筑面积25000㎡，营业面积12000㎡，其裙楼一共两层，全部为经营中高档家俱。项目优势：◆该家俱城配套较为完善，装修格调较高。开发商对入驻的商家的家俱品牌、品质严格把关，以维护整个家俱城的形象。◆针对中山路旧城改造，新的商品房林立而起，该区域家俱市场容量较大。目前家具城的A区已经全部出租完毕。项目劣势：◆租金价格较高：20-30元/㎡·月，并加上5元/㎡·月的物管费用，公摊则达20%。而永川市内其他家具城租价在10-18元/㎡·月（详细价格见附表二）。◆目前该区域人气不太旺盛，周边其他的商业配套较差。5、名豪购物广场名豪购物广场经营范围广、品种繁多，其中广场一楼营业面积2769平方米，二楼其经营总面积为3000多平方米，共引进近200个商家和200多种品牌。三楼总面积为4000多平方米，主要经营家电、文体、家居、餐饮娱乐，共引进100个商家和100多种知名品牌。项目优势：◆地处萱花路转盘，为永川的繁华商业节点之一，带动了区域内其他业态经济发展（如饮食一条街、文曲路电脑街）。◆重庆名豪实业集团势力较为雄厚，除百货业外还向地产、餐饮、娱乐等方向发展，业务扩展至周边城区。项目劣势：◆商品档次参差不齐，有损商场的整体形象。(五)、商业市场特征分析永川的商业形态总体可描述为：两大特色街、两大商业节点、两大农贸市场、六大专业市场。两大特色街道：即位于渝西广场的时尚丽人街与位于名豪广场的美食街。时尚丽人街毗邻永川重百，其主要的商业形态为经营中档服装。两大商业节点：永川市目前的城市商业节点分布在以渝西广场与名豪广场为中心向外辐射500米左右。其经营业态主要为百货零售，兼顾餐饮、娱乐以及其他的服务性行业。两大农贸市场：由于永川地势较为平坦，城区市民的代步工具一般为单车。由此特性，永川的农贸市场数量较少，规模较大。永川的集中型农贸市场有两个，一个为环南路毗邻昌州批发市场的川东农贸市场，经营面积可达1万平方米；一个为东外街农贸市场，经营面积有5000平方米左右。两个农贸市场几乎可以辐射到城区范围内。故永川的农贸市场已经趋于饱和。六大专业市场：即电脑市场、农副产品批发市场、综合批发市场、家俱市场、建材市场、家电市场。（详见10Page）综述◆区域餐饮娱乐业和专业市场商业发达，但是餐饮娱乐行业没有形成上规模上档次的市场。虽然名豪广场有美食街，但是由于受地理位置的约束，再扩张发展的空间很小。◆永川市是渝西走廊上重要的城市之一，其区位和交通的核心枢纽地位，使其商业具有一定的辐射能力；◆城东新区的兴建，中山路大动迁带来人流、商流的变迁。新的商业中心渐露雏形。◆永川多数小区由于目前地域还不成熟，开发商对商铺无统一规划，故商铺空置率较高◆永川大多数小区商业由于开发商没有统一的规划招商，因此空置率较高。已经售出部分出租率很低，没有形成较好的商业氛围。目前有一些品质较高的楼盘开发商（如天之韵以及新区的部分楼盘）已经意识到这一问题，其楼盘的商业部分目前并未开售，有的持观望态度，有的处于规划中。四、区域供给市场结论（一）、住宅供给市场结论◆由于城市房价低、流行面积较大的大户型。◆由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层、跃层，并认为是流行高档户型。◆消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。◆各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。◆现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境。◆外地各大房地产开发商把握机遇，加紧抢滩永川。◆永川地势平坦，电梯房较少。随着城市化建设步伐加快，电梯房将成为衡量楼盘品质的重要参数。◆永川近半年以来，商品房价格增长幅度不大，甚至有些楼盘价格还出现了下降趋势。◆永川的较少一部分楼盘开始注重市场的细分、营销包装，尽管在价格上处于中高档次但是销售进度明显比一些处于自然销售的楼盘快了许多（例如嘉信广场）。（二）商业供给市场结论◆永川的商业形态总体可描述为：两大特色街、两大商业节点、两大农贸市场、六大专业市场。◆区域餐饮娱乐业和专业市场商业发达，但是餐饮娱乐行业没有形成上规模上档次的市场。虽然名豪广场有美食街，但是由于受地理位置的约束，再扩张发展的空间很小。◆永川市是渝西走廊上重要的城市之一，其区位和交通的核心枢纽地位，使其商业具有一定的辐射能力；◆城东新区的兴建，中山路大动迁带来人流、商流的变迁。新的商业中心渐露雏形。◆永川多数小区由于目前地域还不成熟，开发商对商铺无统一规划，故商铺空置率较高。◆永川大多数小区商业由于开发商没有统一的规划招商，因此空置率较高。已经售出部分出租率很低，没有形成较好的商业氛围。目前有一些品质较高的楼盘开发商（如天之韵以及新区的部分楼盘）已经意识到这一问题，其楼盘的商业部分目前并未开售，有的持观望态度，有的处于规划中。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇《村级党建工作的调查报告》范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告党的十七届三、四中全会指出：“加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。

一、主要做法

（一）完善了村级党组织设置。

按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因党员不足xx人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。

（二）发挥了无职党员的作用。

“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。

1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富项目；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx％。

2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx％，占有“双带”能力党员xx人的xx％，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。

（三）推进了民主政治建设。

党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。

一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。

议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。

“代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。

XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。

“一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。

（四）突出了经济建设这个中心。

调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。

XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。

二、问题探析

（一）年轻党员发展不够。

调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx％。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。

（二）党内活动开展不够。

调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。

（三）班子的作用发挥不够。

村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三