中国一线城市二手房经纪行业发展现状及市场规模

中国一线城市二手房经纪行业发展现状及市场规模

房地产经纪行业划分为：新房代销、二手房交易、二手房租赁、衍生业务等四个子行业，其中新房代销业务为经纪公司利用自己的渠道优势与房地产开发企业签订协议，向其新房销售业务引流并收取交易佣金，为房地产增量市场业务；二手房交易、租赁业务则为经纪公司利用线上平台与线下门店，为二手房市场与租赁市场的供需双方提供信息撮合交易，收取交易佣金，为存量市场业务；衍生业务的种类很多，主要聚焦于存量市场，包括金融服务、房屋检查、产权保险、物业管理等服务，目前中国的房地产经纪公司的衍生业务以房地产金融服务为主，未来在种类与规模上尚有较大发展空间。数据来源:公共资料整理

二手房经纪业务规模巨大，未来将持续以波动向上态势。根据数据，2003-2018年，我国二手房交易规模增长了约40倍，期间的CAGR为28%，高于同期商品住宅销售额的CAGR，占同期的商品住宅销售额也由24%提升至52%，整体呈波动上升态势；2018年全国二手房成交套数420万套，成交面积3.95亿平米，成交金额为6.53万亿元，成交总金额同比上升11.5%；

受2016年至今的调控影响下，2018年二手房市场保持着2017年以来的低迷态势，与2017年基本持平，成交量明显低于2015、2016年，2018年全国经济人市场预期指数的低迷也反映了市场的悲观情绪。短期形式上二手房市场受调控等一系列因素影响，将与房地产开发周期同向波动，但随着城镇开发趋于饱和、存量房规模的提升，二手房市场将表现为曲折向上的态势。数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理

中国的二手房交易规模占比不到40%，而美国的二手房交易规模占比则达到90%，英国达到81%，澳大利亚78%，中国香港85%，我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理

我国二手房经纪市场发展不均衡，一线、强二线城市已迈入存量时代，整体渗透率仍有提升空间。北京的二手房交易套数与面积自2015年以来逐渐超过新房的成交套数与面积，2018年成交套数比达到1.98，面积比达到1.84，且维持增长趋势；上海房市二手房与新房交易基本持平，比值在1上下波动；广州的二手房交易套数近年来略低于新房交易套数，但是交易面积之比2017年首次超过1，二手房交易的规模逐渐增加；深圳基本已经进入以二手房交易为主的存量房时代，交易套数比与面积比长期维持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理

紧跟一线城市，部分热点二线城市也逐步踏入存量房时代，如苏州、厦门。随着城市开发趋于饱和，绝大部分二线城市在未来将形成以二手房为主的交易结构；低能级城市由于尚处于快速城镇化发展阶段，因此短期内仍将以新房为主力。

由于部分二线城市与低能级城市处于以新房为主的成交结构，使得当地二手房市场的集中度、机构渗透度较一线城市、强二线城市来的更低，头部经纪公司也更多采用兼并区域内强势中小型经纪公司或加盟制模式来开拓业务，若采用直营模式则将面临较大的成本压力。数据来源:公共资料整理

根据数据，我国二手房市场目前的机构渗透率约为80%，且一线、强二线城市的渗透率则高于能级较弱的城市。作为对标，美国的二手房市场机构渗透率在2016年达到88%。受渗透率影响，目前我国二手房市场的集中度依然较低，部分热点二