某置业投资公司项目整体营销策划报告

谨呈：天津天地源置业投资有限公司上海策源天津天地源项目整体营销策划报告走进津南中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心天津，环渤海经济中心，中国经济增长第三极天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城：中心城区和滨海新区核心区，这是城市功能的核心载体。双港：天津港北港区和南港区，城市发展的核心战略资源，天津发展的独特优势。相向拓展：

双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。一轴两带：“京滨综合发展轴”、“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”,城市发展主轴，拓展城市发展空间。南北生态：京滨综合发展轴以南以北的两个生态区域，构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系。

其城市发展主轴“京滨综合发展轴”上，赫然镶嵌着津南区京滨综合发展轴北京滨海津南津南天津市空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局，其中城市发展主轴为：武清新城—中心城区—津南新城---滨海新区核心区，项目处于城市发展主轴之上。随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展。津南区，受中心城区和滨海新区双重拉动，未来发展空间巨大津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略，体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。津南“东进、西连、南生态、北提升”的战略布局，展现各区发展优势和方向连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。

以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。西连南生态

东进北提升与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展，逐步向中心过渡，最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。优先发展与天津市区接壤区域以及“东进”抢占大滨海核心要塞的策略，体现津南近期发展重点东进以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影……北闸口似乎被遗忘了……各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地9000-10000元/㎡7000-7500元/㎡从目前津南区各镇普通商品房价格水平来看，北闸口镇位列倒数第二。6000-7000元/㎡5000-5500元/㎡6000-6500元/㎡8000-8500元/㎡北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？津南区区产业业园区区数量量较多多，各各镇主主导产产业各各异，，但园园区总总体档档次不不高，，规模模不大大，其其中葛葛沽镇镇、双双桥河河镇、、北闸口口镇是是全区区较为为成熟熟的工工业园园区产业规规划中中的高高新技技术产产业基基地，，初具具规模模的电电子工工业园园，为为北闸闸口产产业人人口的的导入入提供供了可可能按照《《天津津市城城市总总体规规划(2005-2020年年)》》咸水水沽镇镇为津津南区区的中中心城城镇，，也是是当前前商品品房开开发的的重点点区域域，双双港、、葛沽沽、八八里台台、小小站为为新型型城镇镇，北闸口口镇将将承担担辅助助中心心城镇镇的功功能，分化化主要要居住住功能能。中心城城镇新型城城镇新型城城镇新型城城镇新型城城镇辅助城镇辅助中中心城城镇的的功能能定位位，使使北闸闸口承承担起起承接接中心心城镇镇和新新型城城镇价价格外外溢客客户的的重要要职能能到市区区25分钟钟车程程的众众多公公交线线路，，大大大缩短短区域域外客客户到到北闸闸口的的心理理距离离北闸口口镇津岐公公路25分分钟公公交车车程公交线线路：：652鼓鼓楼到到三号号院208小小站到到双桥桥按照相相关土土地规规划居居住类类用地地200.95万平平米，，商业业金融融类用用地14.74万平平米。。由此此可以以看出出北闸闸口镇镇的土土地利利用规规划倾倾向于于住宅宅开发发建设设，用用以分担津津南新新城咸咸水沽沽镇日日益紧紧张的的土地地供应应。设置大大比例例居住住用地地的土地利用规划，为北北闸口口未来来发展展预留留了大大量住住宅用用地，，也表表明了了区域域发展展主导导功能能居住类用地商业金融类用地工业类用地人口导导入的的可能能：高新技技术产产业基基地的设立立可以以为区区域带带来大大量产产业人人口，，辅助助中心心城镇镇的功功能定定位为为区域域外客客户的的导入入提供供支撑撑。人口导导入的的路径径：城城市主主干道道津歧歧公路路，到市区区25分钟钟车程程的众众多公公交线线路，，方便外外区域域客户户的导导入人口环环境承承受力力：设设置大大比例例居住住用地地的土土地利利用规规划，，为未未来发发展预预留了了大量量住宅宅用地地，也也表明明区域域承担担居住住这一一重要要功能能北闸口镇加速发展北闸口口镇，，机会会就在在眼前前！价价格洼洼地，，恰恰恰是价价格优优势！！机会！那么，，项目目又面面临着着哪些些威胁胁和挑挑战呢呢？不得不提的的是2011年1月月出台的史上最严厉厉的房地产调调控政策的的影响。威胁1、新政影响2011年年1月新政政以来，津津南区商品品住宅呈现现量价齐跌跌的局面2011年年3月津南南区的成交交量仅为同同期的57%，为2010年年1月以来来的第二低值；2011年年3月津南南区成交量量环比下降59%，自2010年7月月以来首次次成交均价价跌破8000/㎡元元大关。政策影响显现价格较为平稳峰值突破9000跌破8000但以往几次次宏观调控控影响呈现现明显的周周期性，且且影响周期期呈缩短趋趋势2007.9新政后天津市场表现天津市场历历经18个月市场成交量量得以回升升到调控前前水平2010.1新政后天津市场表现天津市场历历经8个月市场成交量量得以回升升到调控前前水平2007.09：央行规定以以家庭为单单位，第2套住房贷贷款首付不不得低于40%，利率不得得低于基准准利率的1.1倍，严厉打击炒炒房行为2010.01：国国十一条出台，明确确二套房贷贷首付不能能低于40%，贷款款利率严格格按照风险险定价，要要求增加保保障性住房房和普通商商品住房有有效供给等等所以，待本本项目2012年入入市，本轮轮宏观调控控影响已减减弱，如果果后续没有有新的政策策出台，商商品住宅成成交量、成成交价格将将出现一定定反弹，故故不必对宏宏观大势过过于悲观。。威胁1：对新政影响不必过于悲观威胁2、市市场竞争项目竞品市市场北闸口镇目目前没有在在售商品房房（御和新新苑已售罄罄）其竞争板块块主要包括括毗邻的小小站板块、、八里台板板块、和咸咸水沽板块块小站和八里里台为项目目重点竞争争板块；咸咸水沽的高高层产品为为项目次级级竞品金御中央天嘉湖星耀五洲耀华新天地沽上江南咸水沽竞争板块八里台竞争板块天津碧桂园津沽首府大城赞天山水榭花都小站竞争板块主要竞争项项目当前存存量：津南南区大盘、、超级大盘盘云集，重重点竞争项项目现存量量达到550万平米米主要未上市市项目：两两个地王，，550万万平米的土土地开发量量资料显示，，这块编号号为津南（（挂）2010-11-A-K的地块块占地面积积1289226.5平方米米，约1933亩。。地上规划划总建筑面面积3010900.75平平方米，其其中住宅建建筑面积2482834.03平方米米，商业金金融业建筑筑面积478866.72平平方米，中中小学建筑筑面积49200平平方米。2010年年津门地王王富力70亿大手手笔天津购购地2009年年央企中信信集团36亿轻松拿拿下天津地地王津南（挂））2009-11，，出让面积积2476885.8平米，，容积率≤≤1.01，建筑面面积2501655平米，，楼面价1434元元/平米。。土地性质质为居住用用地。中信地产有有关负责人人还透露，，该地块产产品将涵盖盖休闲、度度假、旅游游、娱乐等等多重功能能。2009年年与2010年的天天津地王均均在津南区区；富力项项目龙盘咸咸水沽，中中信项目虎虎踞天嘉湖湖（八里台台）小站板块重重点项目———天山水水榭花都开启启湖湖景景人人居居生生活活津徽名门墅墅立人生以恢弘造城的的姿态划界界津南水榭生生活小站板块重点点项目——天天山水榭花都都项目推盘顺顺序图一期住宅：洋洋房、联排二期别墅二期小高高层层三期小高小站板块重点点项目——天天山水榭花都都项目月均去去化约12868平米，，高层均价4740元/㎡高层成交走势势图八里台板块重重点项目———星耀五洲项目总体定位位为：一个国国际性高端品品质的集娱乐乐、购物、健健身、休闲、、居住、度假假、国际会议议会展为一体体的“世界花花园”、“世世界建筑博览览园”、“世世界桥梁博览览园”，堪称称“世界级的的休闲平台，，国际性的居居住社区，全全球化的观光光天堂”。星耀五洲———Theworldisyours项目规划分别别以亚洲、欧欧洲、北美洲洲、南极洲、、大洋洲、非非洲、南极洲洲各自的建筑筑特色、地域域文化、景观观名胜及风土土人情来定位位和设计，从从而形成地理理意义上的五五大洲板块；；星耀五洲规划版图规划定位世界是你的八里台板块重重点项目———星耀五洲项项目推盘顺序序图星耀五洲规划总平图一期：高层、洋房、别墅（联、双、独）二期：高层、洋房、别墅（联、双、独）三期：高层+联排八里台板块重重点项目———星耀五洲月月均去化约8500平米米，别墅均价价10724元/㎡，高高层7997元/㎡别墅成交走势势图高层成交走势势图自2011年年始项目均价价呈现下跌趋趋势八里台板块重重点项目———星耀五洲别别墅以180-250平平米为主力面面积区间，高高层以二室为为主别墅成交比例例高层成交比例例八里台板块重重点项目———天津碧桂园园给您一个五星星级的家大规模低密度度高尚住宅社社区八里台板块重重点项目———天津碧桂园园项目推盘顺顺序图一期：别墅+洋房一期：别墅+洋房一期高层八里台板块重重点项目———天津碧桂园园项目月均去去化约14000平米，，别墅成交均均价10244元/㎡，，高层5982元/㎡高层成交走势势图别墅成交走势势图八里台板块重重点项目———天津碧桂园园别墅以180-250平米为主力力面积区间，，高层以二室室为主，主力力90-120平米别墅成成交比比例高层成成交比比例咸水沽沽板块块项目目：月月均去去化面面积不不均，，优质质项目目约7000平平米，，板块块高层层成交交价格格在6900-7300元/平米米之间间沽上江南成交走势自2010年1月始始成交交12255.94平米米，月月均去去化面面积7232平平米，，均价价7233元/平米米耀华新天地成交走势自2010年1月始始成交交4138.36平平米，，月均均去化化面积积360平平米，，均价价7374元/平米米大城赞赞成交交走势势自2010年10月月始成成交9790.61平米米，月月均去去化面面积1399平平米，，均价价7440元/平米米自2010年2月始始成交交9591平米米，月月均去去化面面积7378平平米，，均价价6950元/平米米津沽首首府成成交走走势咸水沽沽板块块项目目：从从成交交面积积区间间看，，除津津沽首首府外外，均均以70-90平米米面积积区间间的产产品为为主体体咸水沽沽板块块项目目：从从成交交户型型看，，二室室户型型占据据主导导位置置津南区区客户户研究究：天天津本本地客客户与与外地地客户户比例例为85:15；本本市客客户以以贷款款方式式为主主，外外地客客户为为一次次性付付款方方式为为主客户来来源区区域统统计本市客客户付付款方方式统统计外地客客户付付款方方式统统计统计时时间：：2010-01-01———2011-03-31统统计单单位：：套数数天津本本地客客户与与外地地客户户比例例为85:15本市客客户以以贷款款方式式为主主，外外地客客户为为一次次性付付款方方式为为主津南地地缘客客户约约占1/3，其其次为为河西西客户户达27%，南南开、、大港港等为为辅助助客源源购房年龄分分析天津地区购购房区域分分析津南区客户户研究：整整体购房年年龄段较为为平均；津津南地缘客客户约占1/3，其其次为河西西客户达27%，南南开、大港港等为辅助助客源整体购房年年龄段较为为平均购房年龄分分析客户来源区区域分析八里台客户户研究：本本市客户与与外地客户户比约为8:2，津津南客户约约占三分之之一，另有有大港、河河西、南开开三区占比比10%以以上；购房房年龄集中中在25-45岁购房年龄集集中在25-45岁岁本市客户与与外地客户户比约为8:2，津津南客户约约占三分之之一，另有有大港、河河西、南开开三区占比比10%以以上咸水沽客户户研究：本本市客户与与外地客户户比约为8:2，津津南地缘客客户约占3/4，其其他区域较较少；购房房年龄集中中在25-45岁客户来源区区域分析购房客户年年龄分析购房年龄集集中在25-45岁岁市客户与外外地客户比比约为8:2，津南南地缘客户户约占3/4，其他他区域较少少竞品特点小小结项目重点竞竞争板块为为小站和八八里台板块块，竞品容容积率较低低，以低密密度产品如如联排、花花园洋房为为主，配以以高层；次次级竞争板板块为咸水水沽板块，，以高层产产品为主目前重点竞竞争板块即即小站和八八里台板块块80万方方以上低密密度大盘云云集，潜在在竞争量巨巨大竞品价格：：小站仅一一个竞品；；八里台别别墅成交均均价约11000元元/㎡，高高层均价约约7000元/㎡；；咸水沽高高层成交均均价在6900-7300元/㎡之间间竞品面积段段：别墅主主力面积段段为180-250㎡，，花园洋房房面积段为为90-160㎡，高层主力力面积段为为70-90㎡及及90-120㎡客户以津南南地缘客户户为主：八八里台项目目津南客户户约占三分分之一，另另有大港、、河西、南南开三区占占比10%以上；咸咸水沽项目目津南地缘缘客户约占占3/4，，其他区域域较少威胁2、市市场竞争：：重点竞争争板块品牌牌开发商云云集、品质质大盘林立立依托价格优势，突出重围，与竞品实行差异化竞争策略那么，我们们的目标客客户在哪呢呢？对于北北闸口镇这这个陌生区区域，哪些些人最容易易被吸引？？撬动本案第第一批客户户是项目成成功的关键键客户定位价格外溢客户受市中心和北闸口临临近城镇咸水沽镇、、葛沽镇高房价挤压压，被迫向向房价较低低的北闸口口镇转移的的客户有远见的新天津人看到北闸口口的发展前前景，趁目目前价格较较低趁机入入市，对区区域归属感感不强的新新天津人对总价有一定要求的改善型客户能承受的总价段有限限，但渴望产产品升级，，体验花园园洋房的居居住感受，，从八里台台的公寓改改选北闸口口的洋房北闸口原居民北闸口镇当当地的改善善型客户产品总价性价比区域发展被动选择主动选择项目一期要要牢牢抓住住这几类客客户，在产产品设计上上最大化满满足这几类类人的需求求；待项目目积累了一一定的人气气和口碑，，区域也被被渐渐炒热热，则可以以考虑产品品的升级，，向外辐射射吸引更多多客户，从从而实现客客户的升级级。客户策略价格优势≠产产品品质低端端，本项目延延续天地源产产品特点，主主动占位高品品质楼盘序列列项目占位开发商品牌产品品质低品牌高品牌低品质高品质天津碧桂园星耀五洲津沽首府天山水榭花都都沽上江南耀华新天地大城赞天地源津九轩轩天地源北闸口项目项目整体定位位高品质生活社社区，区域标标杆项目———北闸口首席席精品社区以高品质产品品领跑北闸口口区域以产品差异化化竞争对抗周周边众多品牌牌大盘以价格优势成成功抢占津南南市场高品质、差异异化、高性价价比是本项目目的核心竞争争力案名天地源·北壹壹号1、北闸口建建筑品质第一一的项目2、北闸口口环境景观观第一的项项目3、北闸口口第一个推推出花园洋洋房的项目目4、北闸口口第一个推推出精装修修房源的项项目5、北闸口口价格、性性价比均属属第一的项项目领秀北闸口口5个NO.1差异化竞争争策略的实实现——通通过定位不不同产品类类型、产品品力补强、、总价段卡卡位等策略略，实现与与竞品的错错位竞争产品差异化化竞争策略略产品类型的的突破产品力的补补强高层+花园园洋房的容积率地段、周边边配套等先先天条件不不足，交通通、品牌等等没有更多多优势，自身产品力力补强是目前增强强产品竞争争力切实可可行的方法法客户策略决决定了项目目的开发流流程和产品品设计要求求。项目经济指指标——本本项目1.8-2.0的容积积率确定了了产品类型型以高密度度产品为主主津崎公路政和路政平路月牙河新建里镇政府御和新苑北闸口电子工业园北闸口第二小学32政吉路俊凌路新建东路2122项目位于北北闸口示范范镇的核心心位置，由由三幅独立立的地块构构成，并受70/90政策限限制。三幅土地四四至：21号地块块：东至政政吉路，南南至空地，，西至北闸闸口小学，，北至建新新东路。22号地块块：东至政政平路，南南至津歧路路，西至空空地，北至至建新东路路。32号地块块：东至政政吉路，南南至建新东东路，西至至空地，北北至俊凌路路。采用“高低配””的原则，实实现最优产产品与最优优资源的合合理搭配。。一期开发土土地价值相相对最低的的地块22号地块块：22号地块块紧邻主干干道，具有有良好的昭示示性但同时噪声、尘土土污染较严严重，对产品品品质有一定定影响；加加上2.0的高容积积率，适合合多配一些些价值相对对较低的高高层产品二期开发土土地价值相相对较高的的地块32号地块块：32号地块块靠近镇政政府，配套齐全但紧邻商贸贸城人流较混杂杂；容积率1.8，可可以在一期期产品基础础上做一些些升级三期开发土土地价格相相对最高的的地块21号地块块21号地块块私密性最好好，有教育配套套北闸口第二二小学；可可以多做一一些高品质质产品一期三期二期项目分期开开发策略：：平开高走走223221一期：高层层公寓、多多层公寓、、公共绿地地、售楼处处；建面面75571㎡二期：高层层公寓、花花园洋房、、公共绿地地、公建；；建建面12476㎡三期：高层层公寓、花花园洋房、、公共绿地地；建建面面96067㎡多层花园洋房集中绿化售楼处高层公寓功能分区：：沿规划道路路，西面2-40地地块的集中中绿化带设设置在公路路边，用以以弱化主干干道造成的的负面影响响。东面的的2-38地块及2-43地地块的集中中绿化带分分割并连接接了两地块块使其更有有整体性。。高层公寓及及花园洋房房都有良好好的朝向，，紧邻公共共绿地，位位置安静又又富有生活活气息，同同时获得了了最好的景景观视线。。18层高层层住宅布置置在地块中中心景观区区，离城市市干道较远远，居住品品质较高。。33层高高层住宅布布置在地块块的外围，，形成强烈烈的秩序感感，突出本本案的地标标性。功能能分分区区与与构构图图完完美美结结合合，，达达到到现现实实与与理理想想的的共共融融，，在在房房产产开开发发功功能能至至上上的的基基础础上上体体现现了了美美学学价价值值。。沿沿绿绿化化布布置置建建筑筑的的方方式式，，最最大大限限度度地地营营造造了了绿绿色色生生态态大大景景观观空空间间。。北功能分分区在产品品设计计上，，针对对一期期几类类客户户的需需求，，重点点在建建筑风风格、、面积积配比比和户户型设设计上上发力力。建议本本项目目高层延延续天天地源源津九九轩的的ARTDECO风风格格，树立立区域域市场场高端端楼盘盘的形形象，，同时时为市市场上上同质质化的的竞争争找到到机会会与突突破；；建议花园洋洋房采采用英英伦风风格，通过过英伦伦建筑筑严谨谨厚实实的立立面造造型展展现稳稳重典典雅的的别墅墅生活活品质质和社社区形形象。。标杆产产品展展现精精致品品质生生活建筑风风格：：高密度度产品品与低低密度度产品品建筑筑风格格差异异化色调：：米色色调材料：：石材材干挂挂/真真石漆漆建筑风风格：：高层公公寓经经典的的ARTDECO风风格格建筑风风格：：花园洋洋房英英伦风风情色调：：暖色色调材料：：石材材+墙墙砖+涂料料面积配配比：：高层以以90平米米以下下小户户型为为主，，面积积占比比达80%，体体现低低总价价优势势本项目目高层层竞品品主要要来自自咸水水沽板板块，，竞品品主力力面积积段如如下：：本项目高高层面积积配比：：面积配比比：洋房一期期以小面面积、经经济型户户型为主主，后期期以大面面积、舒舒适性为为主，两两者面积积比6:4花园洋房房竞品主主要来自自八里台台板块：：海尔风尚尚英伦洋洋房面积积段65-155㎡㎡均价价8500元/㎡天津碧桂桂园洋洋房面积积段95-143㎡㎡均价价7000元/㎡参考八里里台竞品品面积段段，建议议本项目目部分洋洋房面积积段适当当做大，，在160-180㎡㎡之间间八里台板板块公寓寓总价段段：星耀五洲洲公公寓寓均价8000元/㎡㎡主力面积积70-120㎡总总价段56-96万元元天津碧桂桂园公寓寓均价6000元/㎡㎡主力面积积40-120㎡总总价段24-72万元元总价段卡卡在100万元元以下，，则洋房房面积可可做130㎡㎡左右一期洋房房以经济济型为主主，后期期可适当当提升产产品品质质，做大大面积、、舒适性性户型户型设计：公寓增加附送送面积，提高高产品性价比比舜苑一里阳光2房：建筑面面积65.9㎡实得面积80.46㎡中铁西郡英华2+1房：建建筑面积90㎡实得面积99.6㎡中信未来城全赠送半赠送3房：建筑面面积120㎡㎡实得面积144㎡户型设计：即使是小面积积情景洋房，，也能体验全全新居住感受受入户花园主卧配书房面向情景院馆馆南向客厅院馆馆主卧大尺度阳阳台130㎡户型设计：大面积类别墅墅洋房，独创创花园洋房居居住新感受底层复式设计计：底层联排别墅墅式设计方式式，独门独户户入户并赠送送南北双向花花园，同时拥拥有下沉庭院院和3M层高高阳光地下室室，有一定气气派感提升。。4室2厅3卫卫171-178㎡（地下室86-88㎡））独门独院入户户+南北北花园+阳阳光地下室室+下下沉式庭院户型设计：大面积类别墅墅洋房，独创创花园洋房居居住新感受中间层平层层设计：可考虑3层层为平层的的设计，赠赠送入户花花园；4.5M面宽宽豪华主卧卧套房带衣衣帽间，书书房及南向向超大露台台。3室2厅2卫154-158㎡入户花园+南向客厅+豪华套房+高附加值空空间户型设计：：大面积类别别墅洋房，，独创花园园洋房居住住新感受3室2厅2卫141-150㎡入户花园+南向客厅+豪华套房+高附加值空空间中间层平层层设计：可考虑4层层为平层的的设计，赠赠送入户花花园及北向向空中花园园；4.5M面宽豪豪华主卧套套房带衣帽帽间，书房房及南向超超大露台。。户型设计：：大面积类别别墅洋房，，独创花园园洋房居住住新感受顶层复式设设计：可考虑5-6层为复复式的设计计，赠送入入户花园及及屋顶花园园；一层客客厅餐厅总总面宽达8M，空间间感极强；；屋顶奢华华主卧套房房+天际花花园，享有有高处的别别墅生活意意境。4室2厅2卫177-180㎡入户花园+N个大面积积露台+8M南向大大面宽+屋顶花园后续产品升升级，可以以在整体园园林景观、、精装修、、智能化等等方面继续续发力。园林林景景观观：：高密密度度产产品品和和低低密密度度产产品品不不同同的的景景观观组组团团表表现现形形式式，，利利用用丰丰富富的的地地下下水水做做出出水水景景的的效效果果，，以以优优质质的的环环境境景景观观提提升升产产品品档档次次高层层景景观观组组团团洋房房景景观观组组团团道路路旁旁的的绿绿化化水景景精装装修修：：后期期产产品品品品质质提提升升可可选选择择精精装装修修交交房房，，装装修修标标准准2000元元/平平米米智能化：选择1-2项项够炫成本又又不高的技术术，增加产品品卖点——关于““智能化”这这件事儿客户是不是听听腻了所谓的的“智能化””？我们不需需要一大推让让人记不住又又花钱的东西西，只要1~2个够炫的的玩意儿，能能让客户挣面面子的就好。。电梯感应门锁感应有了这个IC卡电梯，你你不需要告诉诉电梯你去哪哪，电梯就能能带你回家。。它也很实用，，把卡放在靠靠外侧的包里里，其效果等等同于汽车的的感应钥匙。。它也很安全，，非请勿扰。。。。产品力补强小小结开发次序：采采用“高低配配”的原则，，实现最优产产品与最优资资源的合理搭搭配，依次开开发22、32、21地地块建筑风格：高高层延续天地地源津九轩的的ARTDECO风格格，花园洋房房采用英伦风风格面积配比：高高层以90平平米以下小户户型为主，面面积占比达80%，体现现低总价优势势；洋房一期期以小面积、、经济型户型型为主，后期期以大面积、、舒适性为主主，两者面积积比6:4户型设计：公公寓增加附送送面积，提高高产品性价比比；无论是小小面积的情景景洋房还是大大面积的类别别墅洋房，都都能体验全新新居住感受园林景观：高高密度产品和和低密度产品品不同的景观观组团表现形形式，利用丰丰富的地下水水做出水景的的效果，以优优质的环境景景观提升产品品档次精装修：后期期产品品质提提升可选择精精装修交房，，装修标准2000元/平米智能化：选择择1-2项够够炫成本又不不高的技术，，增加产品卖卖点营销推广建议议营销策略：打响一场以津津南区域包围围天津主城区区的城市包围战推售策略：推售顺序：首首批A(22号)地块内部高层层A(22号)内部洋房【平开高走】】——先先打开市场场再再实现利润以昭示性较好好的A(22号)地块高层入市市，加强高层层产品竞争力力与附加值，，以产品力取取胜，而非牺牺牲利益的低低价热销。为为项目树立品品质、性价比比较高的形象象。在首爆和人群群快速导入之之后，再以品品质洋房面市市，实现项目目的利益点与与价值点。双东路月牙河津岐公路建新里御和新苑北闸口示范镇镇还迁房北闸口镇政府府仁字营路北闸口电子工工业园ACB推售策略：推售顺序：第第二批B（32）第三批C（21）【滚动推出】】——高高层与低密密产品的滚动动推出以高层和低密密产品组合式式推案，确保保现金流与价价值点、形象象力的组合拳式发力力。递进式的物业业滚动面世还还可以以产品力升级以及时间换取利润润的逐步升级，，最终达到合理的利益最最大化。高层高层高层产品形态价值趋势洋房洋房洋房推广思路：123配套相关：借高台，唱大大戏：以商业、生活活配套更为集集中，区域发发展更成熟的的津南区中心（咸水沽镇））为本区域的的依托，开通咸水沽镇镇直通大巴，结合项目自自身的产品力与品牌牌力，塑造项目品质化、生活活化直观形象。客群聚焦：借力打力除了利用社区大巴导入市区的外外溢客群（新天津津人）外，，借势势项目目周边边电子子产业业园的的产业业优势势，以以及与与大港港产业业园距距离上上的优优势吸吸引周周边以以及津津南产业人人群，有目目的的的导入入客户户。媒体策策略：：巧推广广小成本本，多多渠道道，尽量量减少少平面面广告告、电电视广广告等等常规规线上上媒体体，加加强更更为直直观、、有效效的阵地战战、渠道战战和SP活活动等。推广轴轴线：：100度沸点2012.023月5月10月第二次开盘系列SP活动形象完全树立市场口碑传颂制造舆论事件引发市场关注树立项目形象公开强销期前期准备期媒体全面推广城市发展论坛系列活动0度70度95度热度线时间线12月样板区公开活动老带新及巡展活动维持热度第一次开盘积累期4月和者保利音乐会6月7-9月第二次渠道客户积累最初以以天津津最后后一块块价值洼洼地为话题题制造造舆论论，引发关关注。。再以以活动动聚集集人气气，顺顺势开开盘。。“搭高高台，，唱大大戏””1、拔拔高板板块高高度，，凸显显环境境优势势和未未来价价值（（形像像推广广）2、拔拔高项项目形形像，，利用用样板板段、、售楼楼处等等实景景展示示，增增强直直观体体验3、提提高客客户满满意度度，注注重案案场流流程和和服务务，形形成良良好口口碑借势更更成熟熟区域域、项项目形形象、、客户户满意意，塑塑造本本案品质优势1推广思思路1：居住小区推广思思路1.1：配套靠靠津南南区中中心———咸咸水沽沽镇【社区区大巴巴直通通津南南中心心】————拉拉成成熟区区域做做配套套借借助助外部部资源源助力力项目目成功功现场样样板展展示区区策略点点：以以水景、、绿化化景观观带动项项目销销售，，树立立项目目高品质质形象象推广思路1.2：配套靠靠津南南区中中心———咸咸水沽沽镇建议将售楼处设在22号地块西侧，邻路昭示性好，且临绿化带有一定景观优势看房动线从售楼处到样板区，体验性营销重点示范，以现场氛围秒杀客户12＃停车区域看房动线进入样板区入口绿化景观带

售楼处样板区“借力力打力力”借势项项目周周边电电子产产业园园的产产业优优势，，吸引引产业业及市市区客客群引导、、拦截截方法法：1、大大客户户渠道道拓展展引导导2、高高炮、、看板板拦截截3、交交通导导视、、道路路旗帜帜引导导把北闸闸口电电子工工业园园以及及大港港镇石石油、、石化化产业业客户户拦截截和引引导至至本项项目2推广思路2：以以产业业客群群为聚聚焦有有目的的地引引导客客户说明：：具体体媒体体执行行策略略和户户外展展示、、布点点等将将于二二次沟沟通中中补充充，本本次不不做讨讨论“巧推推广””小成本本、多多渠道道体量较较小，，注意成成本控控制线上为为辅，，线下下为主主3关键词词：阵阵地战战、节节点轰轰炸、、小众众渠道道推广广策略点点：1、户户外为为主，，利用用区域域内品品牌开开发商商转化化客户户，以以阵地地战拦拦截客客户；；2、主主流为为辅，，报广广、网网络等等主流流媒体体只在在开盘盘做节节点发发布，，以少少投入入为原原则；；3、小小众渗渗透，，加强强小众众媒体体投入入，重重点关关注周周边竞竞品楼楼盘沿沿线客客户有有效拦拦截。。投放力力度蓄客导导入期期开盘强强销期期持续销销售期期强中弱主要媒媒介户外/导旗旗/围围墙/横幅幅分众/液晶晶屏/DM/短短信专业杂杂志（（楼市市/租租售））策源渠渠道媒媒体报纸/DM/短短信DM/短信信专属客客户渠渠道推广思路3：通通路户外|✰✰✰✰✰✰✰✰户外渠渠道：：看板板广告告（区区域拦拦截；；市区区拦截截）；；引导导旗、、工地地围墙墙、横横幅分众渠渠道：：借助助多媒媒体方方案树树立项项目形形象（（轨交交沿线线市区区办公公楼宇宇视屏屏）（公交交沿线线重要要站点点液晶晶屏广广告））渠道互互动：：借助助天津津消费费场所所进行行项目目宣传传，同同时为为其转转介客客户周边产产业园园区大大客户户拓展展、周周边居居住小小区定定点营营销网站|✰✰✰✰✰✰媒体选选择：：搜房房网首首页富富媒体体视窗窗合作方方式：：开盘盘公告告，后后续以以软文文方式式呈现现项目目持续续报道道彩信/短信信|✰✰✰✰✰✰媒体策策略：：针对对目标标群有有效删删选，，进行行基站站短信信、数数据库库彩信信等投投放推广思路3：通通路定价策略略：定价策略略：不扛扛大旗，，不牺牲牲利润区域内高高层主力力价格区区间为5500-7500元元/㎡别墅洋房房主力价价格区间间为9500-12000元元/㎡按照本案案地价成成本加成成方法计计算本案案的盈利利价格估估值在6000元以上上最终本案案的定价价将按照照：低于区域域最高价价格，但但略高于于区域平平均价格格的策略面面市：高层6500-7500元/㎡花园洋房房9500-12000元/㎡本价格区区间已考考虑2012年年面世5%递增增考虑，，且为估估算价格格，不作作为销售售价格依依据。营销周期期：全盘销售售周期（（2012.03———2014.12）：：销售周周期20-29个月本案销售售周期以以天津津津南房地地产销售售项目部部分样本本月平均均去化面面积为参参考估算算，不作作为实际际去化标标准。津南区域域月均去去化面积积集中区区间为8500平米-12500平米之间间，按照照年均去去化10-15万平米。本本案三幅幅地块29600（概算数数）平米的体体量，销销售周期期为20-29个月月（销售月月），暂定销售售起点为为2012年5月月，整盘时间间表如下下（时间表表以去化化量均值值排布））一期销售售二期销售售三期销售售尾盘销售售蓄客目前天津津高端项项目复地·温温莎堡复地温莎莎堡地上上建筑面面积约24万平平米，社社区景观观采用英英式园林林设计，，建筑立立面秉承承新英伦伦的建筑筑风格，，会所配配套的四四季恒温温泳池、、高尔夫夫练习室室、瑜伽伽房等。。项目预预计分两两期开发发，一期期主要为为别墅160-390平米，，采用全全地下行行车停车车地上分分流方式式。承五大道道建筑神神韵，演演绎新英英伦别墅墅2011年初开开盘，当当月逆势势劲售6亿，称称雄天津津市场！！30余万万平米包包括顶级级公寓豪豪宅，超超五星级级酒店，，高端商商业零售售，五A级写字字楼，世世界级企企业总部部基地，，高端餐餐饮等多多种业态态。项目目界内还还有15处具有有百年历历史的风风貌保护护建筑项目情况况介绍：：天房·泰泰安道天津第一一豪宅凝凝聚聚着天津津的历史史和未来来策源天津津分公司司组织架架构谢谢1月-2301:37:4801:3701:371月-231月-2301:3701:3701:37:491月-231月-2301:37:492023/1/61:37:499、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:37:4901:37:4901:371/6/20231:37:49AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:37:4901:37Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01