投资拓展试题

投资拓展中心试题库一、填空题土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满二年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之二或者已投资额占总投资额不足百分之二十五 ，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。结合市场情况，在满足预售条件的前提下，实现开盘爆量 最大化，缩短现金流归零周期。项目无证开工，无证施工，存在被责令停工、整改及被处以工程造价1%以上2%以下的罚款。工业土地变性项目，因时间周期的风险、规划指标风险，一般周期较长，且一般均要求变性收储后重新挂牌出让，我方在进行收购。一般为国有资产处置，需要经国企上级主管部门审批，必须进行资产评估，走产权交易所挂牌手续，周期较长，具有不确定性。合作开发项目，如遇到合作方占股较高，则要求第一合作方将股权质押我司，避免合作方将股权转让或设定其他权利负担；第二，合作方在股东会表决权中占有不高于30%的表决权，并在董事会不占席位或占据席位不高于三分之一；第三，明确合作方不参与项目公司经营管理；第四，合作方需承诺为我公司一致行动人开展并购贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。并购贷款，按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款10、银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足“四三二”的规定。地产开发项目需要有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。2015年9月根据国务院印发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通住房项目维持20%的资本金比例不变，其他项目由30%降至25%。房地产开发企业的资质不低于二级，三级和四级资质的开发商不能获得房产开发贷款。11、通常说的“五证”包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》12、现阶段，土地的取得有划拨和转让两种方式。13、土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。14、土地收益金是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。15、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。16、契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。17、《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。18、居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。19、绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。20、建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。21、项目在土增税清缴环节，当增值额与扣除项金额的比率为120%时，相应的税率为50%,速算扣除系数”。22、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。23、土地使用权转让时，未达到25%投资额的法定转让条件，不允许办理转让手续。24、规划设计条件有效期一般为2年，拿到设计条件的时候应首先查看是否过期。25、在计算土增税环节，可扣除项目加计扣除比例为20%。26、市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为,这种土地使用权的出让方式为招标出让。27、房地产测算环节中，开发商承担最大的三项税费为增值税、土增税、所得税。28、众多交易模式中，直接股权转让转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加。而要购买方后续进行税务筹划，主要通过合并与成本加成来解决。29、股权转让方，涉及的印花税税率为万分之五。在区分股权收购与增资入股两种概念时，通过股权对价款支付给股权转让方，项目公司注册资本不变，资金流向合作方的方式为股权收购。某公司注册资本1000万（实缴500万），竞买拍得某地块，取得国土证。土地款10000万，契税1500万，已全部缴清并取得合法票据，付工程款2000万，现帐上为现金余额为200万。问：公司债务多少13200万元。32、土地使用权转让哪些税费转让费、土地增值税、增值税及其附加（附加税:教育费、城建税）所得税、印花税应由转让方承担，哪些税费契税、印花税应由受让方承担。二、单选题1、在股权合作项目中，能实现绝对控制权最小占比应为（A）A、67.5%B、50%C、70%D、90%2、在股权合作项目中，作为上市公司要约收购线的股权占比为（B）A、40%B、30%C、20%D、10%3、在投资项目财务测算中IRR的解释为（A）A、内部收益率B、现金流入净现值C、利润率D、净资产收益率4、项目自有资金汇报率的计算方式是（A）A、净利润/自有资金峰值B、毛利润/自有资金峰值C、净利润/项目总投资额D、毛利润/项目总投资额5、ROE的解释为（B）人、内部收益率B、净资产收益率C、利润率D、现金流入净现值6、投资项目在财务测算当中，三费包含（A）A、管理费用、营销费用、财务费用8、成本费用、管理费用、营销费用（成本费用、财务费用、营销费用口、成本费用、管理费用、财务费用7、投资指标中的投资杠杆是（A）的比值A、土地投资额/总货值B、土地投资额/开发投资额C、开发投资额/总货值口、自有资金投资额/开发投资额8、公司运营要求的高周转指标为（A）A、3/6/9（开盘/开工/现金流回正）B、2/4/8（开盘/开工/现金流回正）C、1/3/5（开盘/开工/现金流回正）D、6/9/12（开盘/开工/现金流回正）9、A地块为100亩，容积率为1.3,请问计容面积为（A）A、86661平米B、130000平米C、96000平米D、12000平米10、国有资产转让项目，需（0进入挂牌出让A、国土资源局B、国资委C、国有产权交易所D、住建部11、容积率是建筑总面积与（B）的比。人、基底总面积B、建筑用地面积C、居住区用地面积D、使用面积12、集体土地：是指（D）所有的土地。A、农民集体B、城镇集体C、城乡集体D、农村集体13、下列用地符合国家规定土地使用年限50年的为（A）A、文化用地B、娱乐用地C、居住用地D、商业用地14、下列口）属于通常说的具备使用条件的熟地A、空间地8、三通一平C、田地D、未开垦地15、土地使用权出让最高年限由《）规定A、省级人民政府B、市级人民政府C、国务院D、视情况由以上政府机关决定16、土地使用权出让，可以采取（D）的方式A、拍卖B、招标以双方协议D、以上所有方式17、土地使用权出让，必须符合（D）A、土地利用总体规划B、城市规划以年度建设用地计划D、以上都包括18、土地使用权划拨，是指（A）依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A、县级以上人民政府B、市级以上人民政府C、区级以上人民政府D、省级以上人民政府19、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（B）的土地闲置费。A、百分之二十以上B、百分之二十以下C、百分之三十以上D、百分之三十以下20、以下房地产，不得转让（D）A、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B、依法收回土地使用权的以权属有争议的D、以上均不得转让21、规划条件的时效性是几年？（8）A、1年B、2年C、3年D、4年22、作为判断项目绝对红线指标是（B）A、地块风险点B、法务风险点C、交流路径存在的纰漏D、市场风险23、土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满（人）年未动工开发的国有建设用地。A、1年B、2年C、3年D、4年24、关于大数据分析方法描述正确的是？（B）A、比传统分析方法更准确；B、比传统分析方法更快速；C、比传统分析方法更关注因果关系；D、比传统分析方法更关注抽样分析。25、百度地图热力图数据不能研究以下哪些点？(D)A、日夜间人口流动潮汐；B、城市内人口聚集度；C、职住空间；D、城市老幼人口分布。26、2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，按新的增值税税率，建筑业和房地产业适用(人)税率。A、11%B、17%C、6%D、13%27、国有土地使用权出让过程中，契税税率按照(A)征收。A、3%-5%B、7%-10%C、2%D、6%28、为了实现土地款的加计扣除，或者实现降低土地增值税的跳点，可以采用(D)交易方式。A、股权收购8、小股操盘C、间接持股D、在建工程转让29、股权收购过程中，受让方(收购方)需要向税务部门缴纳的税费包含(C)。A、增值税(含附加税)B、土地增值税(契税D、所得税30、土地投资拓展阶段，以下(C)方面是成本关注重点。人、税务处理不合规B、公司设内外账的问题C、水、电、暖、燃气接口费D、土地出让金票据是否合规31、支付给目标公司一部分资金，项目公司注册资本增加，资金流向项目公司的股权并购方式为(D)。A、间接持股B、资产收购C、股权收购D、增资入股32、在前期土地踏勘过程中，投资人员应该关注以下哪点重大设计风(B)人、苗木植被B、地震断裂带C、地势低洼D、紧邻河流33、地块内涉及(D)会对开发周期及后期设计产生重大影响。A、低矮灌木B、墙体围挡C、临时建筑口、历史建筑34、以下为股权收购的土地风险(D)。A、章程是否有限制股权转让B、是否国有股权或外资股权C、原股东出资是否到位D、土地是否存在闲置、抵押、查封、租赁等权利瑕疵35、以下为股权收购的股权风险(D)。A、土地权属来源合法B、是否存在对外借款及欠税C、用地手续是否合法D、章程是否有限制股权转让36、以下为股权收购的债权风险(B)。A、土地权属来源合法B、是否存在对外担保(物保、人保)C、用地手续是否合法D、章程是否有限制股权转让37、在尽职调查阶段，收并购业务不需要关注的是(B)人、税务处理是否合规8、项目未来产品定价合理性C、购买工程发票，虚列成本D、在建项目工程款未付问题38、在建工程转让项目推进过程中，涉税方面描述错误的是。)A、过程中会涉及土地增值税B、要确定企业所得税有谁承担C、会涉及契税、印花税D、股权溢价部分所得税39、项目初步测算环节，应根据已获取的规划设计条件，测算地块的最大建筑容量，下面描述错误的是(D)A、建筑容量)货值需求时，能算过来账，才能进入下一步工作B、建筑容量)货值需求时，算不过来账，需继续沟通，降低交易对价C、建筑容量〈货值需求，算不过来账，则继续推敲或放弃D、建筑容量)货值需求时，算不过来账，也可直接推进投决会40、在建工程转让的交易模式，存在的缺点是(B)A、不承担原公司债务、法务B、原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，手续繁杂C、出售时所多支付的成本能作为土地增值税扣除项目D、完成投资总额的45%41、项目分立过程中，描述错误的是(C)A、分立程序复杂，时间比较长：公告，工商，银行资信，合同，劳动关系等B、若符合特殊性税务处理条件，免征企业所得税，但股权转让时受到12个月限制C、房地产开发企业分立时不符合土地增值税免税政策，不需要交纳土地增值税D、要关注分立出来的土地是否有单独土地证42、股权并购过程中，对目标公司的考量，哪个方面较为有利(B)A、存续时间久B、业态单一C、债权债务复杂D、诉讼较多43、(C)只是目标公司股东发生变化，但并不导致目标公司债权债务主体变更，权利义务的载体仍然是该目标公司。A、在建工程转让B、法拍C、股权收购D、分立44、关于土地闲置，描述错误的是(C)A、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一8、已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地(已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满三年的国有建设用地D、超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地45、下列房地产，不得转让是(C)A、未依法登记领取权属证书的B、依法收回土地使用权的C、共有房地产，经其他共有人书面同意的口、权属有争议的46、投决会项目至少需要（0名投委表决同意获取，方可过会。A、2B、3C、4D、547、投资决策会委员的关注方向不包括以下哪个方面（B）人.、战略及运营B.、物业C、土地市场及营销去化D、资金及收益48、投资决策会委员应行使以下哪些权利（D）A、研讨批准项目可行性报告，确定投资方案B、确定项目经济指标C、确定项目交易原则D、以上全部49、凡上报投决会项目，需提前（B）天将投决会报告上报至集团投资拓展中心A、4B、3C、2D、150、在投资决策会报告中，不包括以下哪方面的内容（人）A、所处区域农民工工资预储金8、项目案例卡C、所处区域预售监管资金政策D、现金流量图51、中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和（C）A、国家所有制B、私有制C、劳动群众集体所有制D、以上均不正确52、城市市区的土地属于（口）所有A、使用者B、集体C、个人D、国家53、国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行（B）A、征用B、征收或征用C、收购D、购买54、国家所有的土地所有权由（B）代表国家行使A、基层人民政府B、国务院C、省级以上人民政府D、国土资源部55、农村集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包期限为（A）A、30年B、40年C、50年D、60年56、（C）土地利用总体规划应当划定土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。A、县级以上B、县级C、乡（镇）D、县级和乡（镇）57、国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按照（C）的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量相当的耕地。A、谁占用、谁开垦B、谁开垦、谁受益C、占多少、垦多少D、谁占用、谁负责58、出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（B）申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。A、6个月B、1年C、15个月D、2年59、土地使用者应在签订土地使用权出让合同后口）内，支付全部土地使用权出让金。A、30日B、60日C、90日D、120日60、资产负债表是指反映公司在某一特定日期即月末、年末财务状况的会计报表。所反映的财务状况具体是指哪方面内容?A、公司全部资产、负债和损益B、公司全部资产、负债和资金变动C、公司全部资产、负债和收益分配D、公司全部资产、负债和所有者权益61、有限责任公司不同于合伙企业的特点之一是（B）A、以营利为目的B、具有法人资格C、有独立的名称D、独立对外签订合同62、下列选项中，关于公司的年度检验，正确的有（D）。A、公司登记机关应于每年3月1日至6月1日对公司进行年度检验B、公司在接受年度检验时，应当提交《企业法人营业执照》正本C、设立分公司的公司提交的年度检验材料与其他公司相同D、公司应当缴纳的年度检验费为50元63、房地产企业的不涉及税种为（B）A、所得税B、消费税C、营业税D、城市维护建设税及附加64、（D）不是影响房地产价格的一般因素。A、土地成本B、人口状况C、经济发展状况D、人文环境65、土地使用权出让合同，由市、县人民政府（A）与土地使用者签订A、土地管理部门B、开发区管委会C、建设管理部门D、规划管理部门66、国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县。）管理部门拟定方案。A、土地B、房产C、土地和规划D、土地管理部门会同规划、建设、房产67、某地块面积为400平方米，建筑密度为50%，地上建筑物为5层，每层建筑面积均相等，容积率为(C)。A、1.5B、2.0C、2.5D、3.068、房地产最重要的一个特性是(A)A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性(相互影响性D、不一致性69、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是(C)A、不再产生收益B、不再发生成本(成本等于效益D、效益超过成本70、股权收购的特点：(A)A、风险高、税负低、过户周期短、转让限制少；B、风险低、税负高、过户周期短、转让限制少；C、风险高、税负低、过户周期长、转让限制多；D、风险低、税负高、过户周期长、转让限制多。71、股权收购后项目公司会产生哪些变化：（A）A、股东变化；B、债权债务承担主体变化；C、注册资本变化；口、项目公司合同履行主体变化72、甲公司名下持有人项目，股权转让协议中的股权转让方主体是：（B）；人、项目公司；8、项目公司工商登记股东；（项目公司法定代表人；口、项目公司的关联公司。三、多选题1、都有哪些途径可以获取项目信息？（ABCD）A、政府及关联单位8、金融机构C、公开渠道D、扫街2、下列属于地块不利因素的有哪些？（ABCD）A、机场B、火葬场C、化工厂D、制药厂3、影响施工条件的不利因素有哪些？（ABC）A、坡度B、水面C、高压线D、周边退线要求4、属于地块排查重大风险点的要素有哪些？（ABCD）A、地下采空区B、地下矿藏区C、重大历史遗迹埋葬区D、不良地质5、属于地上附着物的有哪些？（ABD）人、青苗B、厂房C、地块外加油站D、房屋6、对于收并购项目，开展尽调的部门有哪些？（ACD）人、成本招采中心B、审计中心C、营销中心D、法务中心7、集团层面主要从哪几个方面筛选项目？（人86）人、战略层面B、市场层面C、资金节点D、合作路径8、用于做城市市场趋势判断重要指标是什么？（ABC）A、近五年的土地供应量8、成交价格C、近五年的住宅成交量D、产品形态9、在收并购案例中，项目地主方存在政治风险的因素有哪些？（ABC）A、贪污B、行贿C、涉黑D、有重大疾病10、涉及到土地变性的项目，会存在哪些风险？（AB）A、时间周期不确定B、规划指标风险C、拆迁难度大D、涉及诉讼11、并购业务尽调包括（ABCD）A、公司法定代表人变更未办理相关登记B、公司设立程序不规范C、转股未办理工商变更登记D、对公司出资中个人股东的巨额出资来源无法合理合法说明12、下面选项为预售条件的是（ABC）A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B、持有建设工程规划和施工许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。口、已通过竣工验收13、土地使用权转让，指土地使用者通过（人86口）的方式将土地使用权再转移的行为。A、出售B、交换C、赠与D、继承14、下列属于非法定规划的是（AB）A、概念规划B、产业规划C、总体规划D、控制性详细规划15、我们通常说的“三规合一”包括（ABC）人、战略规划B、概念规划C、产业规划D、总体规划16、目前我司采用的产业勾地基本方式包括（ABCD）人、自有产业B、产业合作C、资源合作D、品牌拓展17、土地价格200万/亩，容积率2.0，我司开发总成本（楼面价、税、建安成本）概算约为（A）A、4224.98/平米B、6249.98/平米C、3699.99/平米D、5199.98/平米18、下列选项土地使用年限标注正确的包括（ACD）A、居住用地70年B、工业用地40年C、旅游用地40年D、综合用地50年19、七通一平除包括基本建设中前期工作的通道路、电通、排水通、煤气管通及平整土地等的基础建设外，还包括（ABC）。人、自来水通B、排洪通C、电讯通D、光缆通20、以下属于政府投资项目投资管理模式的为（ABCD）A、代建B、BOTC、BTD、PPP21、如果有某城市一段时间内美团外卖的，订餐时间点、订餐点位置、送餐点位置、送餐路线及时间，订餐种类金额等数据，可以分析什么？（ABCD）A、城市交通状况；B、人群消费能力及分布；C、加班人群分布D、职住空间22、如果要研究某城市各区域住房需求差异，可以直接研究那些数据？（AB）A、链家网各区域二手房源带看数差异；B、百度热力图各区域不同时间热力值差异；C、房天下各区域小区二手房挂牌数差异；D、各区域微信朋友圈信息发布量差异。23、以下说法正确的是？（ACD）A、腾讯以微信定位得到的城市人口迁入数据比官方公布的更准确；B、腾讯以微信定位得到的城市人口迁入数据绝对准确；C、高德导航距离比直线距离更能表达交通便利程度；D、高德导航时间比导航距离更能表达交通便利程度。24、国内投资拓展拿地的方式上，一级土地市场拿地的方式有（ABCD）A、招拍挂B、城市更新C、勾地D、一二级联动2、住房开发贷款申请的条件是（ACD）A、借款人已取得包括施工证的四证8、完成投资总额15%以上C、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行D、拥有二级以上资质证书25、项目在跟进过程中，在货值初步测算阶段，同一条件下，有不同的产品组合，根据需求甄选出_A或巴的方案。A、出货值最大化B、去化速度最快C、品质最高端化D、产品最多样化26、规划设计条件是国有土地出让合同的重要组成部分，主要指标有： 以及配套建设标准等。ABCDEA、地块位置 B、地块面积C、使用性质D、建筑限高 E、开发强度27、地块内或周边有等设施，会严重降低土地的价值。CDEFA、大型商超 B、学校密布C、高压线D、机场噪声控制区 E、化工厂 F、信号基站或铁路28、投资拓展工作的推进过程中要结合。ABCDA、出让方诉求 B、公司战略C、公司阶段性资金状况 D、竞争对手谈判进度29、收并购项目在前期梳理股权架构阶段，可借助以下那些搜索引擎。ABCA、国家企业信用信息公示系统 B、天眼查C、企查查 D、百度文库30、股权并购中股权溢价的所得税为溢价部分的。ADA、个人股东20% B、个人股东25%C、法人股东20% D、法人股东25%31、股权收购过程中，出让方（卖方）需要向税务部门缴纳的税费包含。ABDA、增值税（含附加税） B、土地增值税（契税D、所得税32、房地产公司收并购业务关注点为。ABCA、法人股东和自然人股东区分、公司类型B、股权溢价如何处理（含居间费等）C、交易税费由谁承担D、土地公告挂牌时间33、哪一种情形会构成闲置土地：。ABCDA、按照规定动工开发日期满一年未动工开发；B、已动工开发但建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一；C、已动工开发但已投资额占总投资不足25%；D、中止开发建设满一年的国有建设用地。34、土地使用权转让过程中下列哪种情形会影响土地使用权转让过户：ABCDA、未缴纳全部土地出让金且未取得土地使用权证；B、投资开发额未达到25%；C、土地存在抵押；D、土地被法院查封；35、股权收购和增资入股两种收购方式的区别在于：BCDA、交易价款不同;B、交易款项收取主体不同;C、所得税不同；口、目标公司注册资本不同。36、如何防范股权收购中项目公司的负债风险：ABCD;A、尽职调查； B、约定债务清单及明细；（预留一定比例尾款； D、交易对方提供有效担保。四、判断题1、在收并购项目中，制定交易路径支付资金的第一要素是保障资金安全。（—），2、在收并购项目中，土地闲置问题不作为重点排查风险考虑。（一）X3、在新进入区域的市场调研中，需重点监测TOP房企的拿地方式及数量（）V4、在城市研究中，政策分析不包括棚改政策（）XTOC\o"1-5"\h\z投资工作要坚守风控底线，坚持高周转原则。（ ）V如果目标地块在军事设施规定的限建区、禁建区，直接影响项目可行性判断。（ ）V设计条件的重要指标包含但不限于容积率、限高、退让、公配要求限购政策等。（ ）X资金监管政策不作为公司进入新区域的重点审核指标。（ ）X影响项目利润指标的因素包含但不限于售价、规划方案、去化速度。（ ）V10、考察地块过程中，排查地块风险要充分考虑噪音污染、视觉污染、心里忌讳等多重因素。（ ）V11、划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。（―），12、出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式，目前的房地产开发都属于这种方式（—）*（经济适用房除外）为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。（―）V土地使用权出让，指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（―）V产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。（—）V产业规划是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际情况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、发展重点、发展步骤、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等作出的科学规划。（ ）V开发策略是以科学规划体系为依据，在开发时序、资源导入、空间布局、产品落位等方面的合理的、前瞻的、具体的谋划。（―）V18、实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，小于使用率。（―）二（大于使用率）住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，不含宅间绿地和宅间小路等的总称。（―）X（包含宅间绿地和宅间小路）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。（一）V股权收购流程中最终目的为控制出让方名下资产，应将重点放在资产评估价值上，不需要了解对方资产负债情况和法务诉讼问题（—）二房企之间转让土地使用权最大的问题不是税的问题，而是能否符合25%投资条件，能否顺利过户问题。（一）V转让未开发的土地和已开发的项目交税完全不同，尤其是增值税和土地增值税差异很大。（）V法拍项目相当于一种资产转让，合作方涉及缴纳土地增值税、增值税、企业所得税及印花税等。（—）V项目公司支付交易价款且土地使用权登记变更至项目公司前，合作方不需向项目公司提供等额合法的增值税专用发票。（―）二26、收并购业务中，取得的增值税专用发票可以全部作为有票成本处理。（―）V土地出让金票据不合规、关联方往来无合同且长期未偿还、土地抵押借款本金和利息未偿还等均是收并购业务关注点。（―）V投资拓展过程中，投拓人员要注意项目用地性质、容积率、车位配比、公建配套、装配式等规划条件要求，需重点注意项目有无保障房、代征绿地、代征市政路要求。（ ）V关注公维基金是业主缴纳还是开发商缴纳，缴纳费用标准不一，但一般都是按照售价的15%缴纳。（—）X我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。（一）V31、尽职调查包括法务尽职调查和财务尽职调查，与其他业务部门无关。（一）二32、合作项目中，合作方的债权债务问题不会对项目开发产生影响。（）上如转让方和受让方约定的土地使用权转让价格低于政府规定的基准地价，则政府主管部门就该土地使用权的受让享有优先购买权。（—）V通过法院拍卖的方式获取的房地产项目仅凭法院开具的转让款收据、确权裁定、协助执行通知书可直接办理土地使用权或房产的过户手续。（―）二35、通过法院拍卖方式可以完全隔离项目地块的权利瑕疵及遗留纠纷。（―）X36、通过政府招拍挂方式获取的土地，按照政府规定的规划条件开发报建仍可能存在因违反林业规划、水利设施退线距离、军事设施设备退线距离等相关规定而被责令停工、暂缓或暂停办理报建手续等影响项目开发的风险。（—）V五、简答题1、在判断城市进入阶段，影响项目实现“高周转”的因素有哪些？2、在投资测算环节，若毛利润额与净利润额相差较大的影响因素是什么？影响项目净利润率的指标因素有哪些？3、70亩纯住宅地块项目，容积率为3.0，单户型面积约100平米，车位配比面积为1:1，小区人车分流，请预估地下建面？4、收并购业务中，关注的风险因素有哪些？5、招拍挂流程中，关注的因素有哪些？6、在投资测算环节，有什么因素可以提升现金流回正时间？7、国有股权转让过程中，需注意什么因素？请简述操作流程？8、项目背景：出让方于2010年取得成都青白江区域44亩住宅项目，项目开发投资强度已达25%，出让方可通过在建工程转让该项目地块。目前，项目存在银行土地抵押贷款约9000万元，同时支付其它企业借款约1500万元，同时需要缴纳1800万元城市建设配套费。在与对方后续谈判中，还有其它什么方案可以采用？9、苏北某市开发区A、B两块住宅用地，A地块占地177.9亩，B地块151.8亩，容积率均为2.2，土地方已经取得土地证，于2011年拿证，现为净地，未开发。土地支付凭证显示土地获取成本为73万元/亩（含税费），100%股权转让，股权交易对价为6.5亿元，约合197万元/亩。目前区域售价仅为4000元/平米，经反复沟通，出让方同意剥离新设（项目评估价为150万元/亩），之后我司收购对方新公司。1）此次交易存在那些不确定因素？2）若资产