楚天都市佳园项目前期策划

帝景龙湾项目前期策划1项目概况1.1项目基本情况帝景龙湾项目位于荆沙大道以北，工农路以西，地处沙北新城核心地带，市内8路、27路、28路公交车抵达小区正门，距离沙市区北京路商业街仅3.5公里。项目总占地面积96037.8平方米，总建筑面积45936.3平方米，总投资估算约为4亿元，容积率0.478，建筑密度18.1%，绿地率43.2%。帝景龙湾是荆州迄今最大的房地产开发项目，也是荆州首个超百万的人文大盘。帝景龙湾将始终从丰富城市功能角度出发，利用城市新型建筑群，突破千篇一律的城市建筑面孔，致力打造一个邻里空间共享，城市开放的自然生态空间。高品质地实现社区生态价值、人居文化价值和城市功能价值。作为荆州最大的品质人居旗舰，帝景龙湾已成为荆州最亮丽的城市名片，代表了荆州人居的发展水平。帝景龙湾对于产品的打造不仅仅只限于对建筑品质的不懈追求，更加注重对社区生态和住区文化的倾力打造。帝景龙湾充满艺术感的建筑、情景化的醇正法式园林以及在荆州首创的三大园区服务，高规格的设施配套和高尚文明的住区文化，这些独一无二的因素，使得帝景龙湾赢得了市场更大的期待。其雄踞荆州沙北新区门户，涵盖别墅、产权式酒店、产权式公寓和中心会馆、中央水景等五大业态，且绿化率非常高，达到43.2%。1.2项目实施环境荆州市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。全市太阳年辐射总量为104~110千卡/平方厘米，年日照时数1800~2000小时，年平均气温15.9~16.6摄氏度，大于等于10摄氏度年积温5000~5350摄氏度，年无霜期为242~263天，多数年份降雨量在1100~1300毫米之间。4~10月份降水量占全年80%，太阳辐射总量占全年75%，大于等于10摄氏度的积温为全年的80%。项目所在的沙北新区勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属于对建筑抗震有利地段。勘察场地结果显示在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中有极少量上层滞水，该地下水对混泥土具有微腐蚀性，地区基本地震烈度为6度。荆州地处鄂中南地区，是国家历史文化名城，是长江中下游重要的交通枢纽之一。近年来，随着城市经济的发展和“壮腰工程”的大力实施，荆州市的经济已经进入了新一轮的增长期，2012年荆州GDP达1196亿元，总量居全省第四位，未来的发展前景比较乐观。2012年末，我市城乡居民储蓄存款余额1006.62亿元，比上年末增加157.64亿元，人均储蓄存款达到1.76万元。居民财富积累不断增加，形成了较强的潜在消费能力。而从人均可支配收入来看，荆州市也无疑已经进入湖北人均收入的第一阵营。荆州市2012年城镇居民收入全面增长,人均可支配收入17010元,比去年同期增长13.8%,绝对额增加2063元，高于宜昌和襄樊，仅次于武汉，表明荆州居民现实消费能力不可小觑。近四年来，荆州居民的储蓄存款余额始终保持着较高的增长速度，而市场调查中发现荆州居民有一定的投资意识，不少双职工家庭都会有自己的投资计划，这表明了荆州居民具有强大的商业消费和投资能力。与荆州经济的强劲发展和居民强大的消费购买能力大相径庭的是荆州地区的房地产市场的发展状况，荆州地区实际意义上的房地产始于2003年，到目前为止，仍属于低基数下的增长，总量仍较低。2012年荆州房地产投资占固定资产投资比重和GDP的比重均远远低于全国平均水平。这说明荆州房地产产业的发展仍落后，还未起到支柱产业的作用，同时，也意味着房地产市场蕴含着巨大的发展空间。对于已经开发的房地产项目，譬如人信·阳光青年城，硚房康城，中央华府，金江宝邸，城南春天，郢都景苑等项目，基本上均定位在城市的普通购房消费人群上面，定价在4500—6000之间，整个荆州地区尚没有完整意义上的别墅，这就决定了中高端私家园林别墅的需求量在荆州目前还未得到满足，从以上各个层面分析，帝景龙湾项目的推出一定会有广泛的市场，能够满足荆州地区部分特殊消费人群。帝景龙湾所处的地理位置条件优越，交通便利。位于荆州城市规划中心，沙北新区核心，体现了城市核心资源集聚魅力。经过的8路、27路、28路共八条公交路线将帝景龙湾与整个荆州市完整的结合在了一起。同时，随着荆州中学、沙市三中、荆州实验小学往沙北新区迁移速度的加快，帝景龙湾就拥有了更丰富的教育资源。因此，该项目市场前景好，市场潜力非常大。1.3项目目标1.3.1项目定位目标帝景龙湾一直以来的目标就是为荆州消费者打造一套专属的私家园林别墅。帝景龙湾以别墅为主打产品，以“别墅水景家园”为宣传主线，营造的是“亲和亲人”的全程自然的生态环境，帝景龙湾的别墅，它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是依托沙北新区良好的自然环境和生活环境打造出“度假环境里的常驻别墅”，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一，人类“回归自然”的梦想在这里可以得以最充分的实现，可以享受到精神的宁静。此外，作为一个现代化的“生活新城市”，帝景龙湾更营造一种积极健康的、催人向上的社区环境，透射出一种“时代精神”的气息。建成后的帝景龙湾不仅能够为荆州地区的消费者提供一种高端、舒适、典雅的生活品质，更加丰富了荆州地区的房地产类型和住宅文化，为古城荆州打造出了一道全新的文化盛宴，也必将成为荆州的一大人造景观。1.3.2项目质量目标确保工程竣工验收质量一次性合格，现场建立以项目经理为首的，包括各专业技术部门在内的质量保证体系，严格执行工序质量标准，按质量体系文件进行过程控制，明确质量目标，制定质量计划，确定关键过程和特殊过程。并严格过程质量监控。要严格执行“三检制”、和“样板制”。优选施工作业队伍，认真执行质量管理制度，层层把关，做好质量验评，确保质量目标实现。1.3.3项目工期目标本工程工期900天内，开工日期为2014年1月1日，竣工2016年6月1日。为确保工期实现，将编制详细的施工综合进度计划，每月有月生产计划，以便均衡组织生产，协调各专业施工进度，严格执行进度计划，确保计划完成，对各分项工程进行协调、管理，以确保工期控制目标。1.3.4项目成本目标帝景龙湾项目计划分三期建造完成。总建面积45936.3㎡，总投资估算为4亿元。其中，建筑安装工程费合计为320075642.3元，工程建设其他费为46642173.56元，预备费为44335890.14元。2、项目范围与工作结构分解2.1项目范围帝景龙湾总建筑面积45936.3平方米，其中建筑物总基底面积9228.8平方米，绿化面积2488.3平方米，道路面积166.7平方米，计划分三期建造完成。一期规划建设ABC三种型号的产权式公寓共224套，建筑面积达到14555.2平方米；二期规划建设ABCDEF共六种型号的别墅共56套，建筑面积达到14489.6平方米；三期规划修建产权式酒店和中心会馆建筑面积达到16891.5平方米。其中，二期的56套别墅由于施工面积和工程量过大，计划分两批建造完，第一批进行BDF三种类型35套别墅的施工，第二批进行ACE三种类型21套别墅的施工。三期同样分为两批进行施工，第一批进行产权式酒店的施工，第二批进行中心会馆的施工。2.2工作结构分解图帝景龙湾帝景龙湾总项目第一期：产权式公寓第三期：产权式酒店和中心会馆第二期：别墅第一期：产权式公寓第三期：产权式酒店和中心会馆第二期：别墅第三期第二批：中心会馆第三期第一批：产权式酒店ABC三种型号的产权式公寓共224套第三期第二批：中心会馆第三期第一批：产权式酒店ABC三种型号的产权式公寓共224套第二期第二批：ACE三种类型21套别墅第二期第一批：BDF三种类型35套别墅第二期第二批：ACE三种类型21套别墅第二期第一批：BDF三种类型35套别墅帝景龙湾项目WBS图一帝景龙湾帝景龙湾建设项目绿化停车场道路砌体工程门窗工程楼地面工程电梯工程消防工程暖通工程给排水工程砌体结构主楼结构群房结构基础结构地基基础土方工程室外工程装修工程安装工程屋面工程主体结构基础工程项目管理竣工验收施工施工准备绿化停车场道路砌体工程门窗工程楼地面工程电梯工程消防工程暖通工程给排水工程砌体结构主楼结构群房结构基础结构地基基础土方工程室外工程装修工程安装工程屋面工程主体结构基础工程项目管理竣工验收施工施工准备弱电工程弱电工程帝景龙湾项目WBS图二3、项目组织结构设计施工班组泥工工长特殊工种钢筋工工长木工工长防水工程施工负责人施工员仓库保管员安装负责人预算员材料员质检员安全员技术总工项目经理项目经理部施工班组泥工工长特殊工种钢筋工工长木工工长防水工程施工负责人施工员仓库保管员安装负责人预算员材料员质检员安全员技术总工项目经理项目经理部帝景龙湾组织结构图4、职能职责要求项目经理：（1）项目管理目标责任书规定的职责（2）主持编制项目项目管理实施规划，并对项目目标进行系统管理。（3）对资源进行动态管理（4）建立各种专业管理体系并组织实施（5）进行授权范围内的利益分配（6）收集工程资料，准备结算资料，参与工程竣工验收。（7）接受审计，处理项目经理部解体后的善后工作。（8）协助组织进行项目的检查、鉴定和评奖申报工作。施工员：（1）初步审定图纸、施工方案，提出技术措施和现场施工方案。（2）编制工程总进度计划表和月进度计划表及各施工班组的月进度计划表。（3）向专业所管辖的班组下达施工任务书、材料限额领料单和施工技术交底。（4）督促施工材料、设备按时进场，并处于合格状态，确保工程顺利进行。（5）负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录。技术员：（1）负责初审施工单位报来的施工组织设计，施工过程中配合监理全面负责有关工程的施工检查验收，直到竣工验收合格交付使用。（2）掌握熟悉施工图纸、施工规范和质量检查验收评定标准，负责工程进度，安全消防等文明施工的检查监督。（3）参加所管理工程范围内的工程、材料、设备的招投标及合同准备工作，及时对进场材料、设备的供货质量进行监督、检查、认可。（4）核签有关工程进度、质量、工程量的资料，并报总工程师及部门经理，审核整理工程竣工资料，并报资料员存档备案。（5）及时与现场监理发现不按图纸施工、不按规范施工的行为，若现场纠正无效，配合监理发停工整顿单，并报总工程师。安全员：（1）经常深入基层，了解各单位的施工和生产情况，指导和协调基层专业人员的工作。深入现场检查、督促工作人员，严格执行安全规程和安全生产的各项规章制度，制止违章指挥、违章操作，遇有严重险情，有权暂停生产，并报告领导处理。（2）参与对项目工程施工组织设计（施工方案）中的安全技术措施的审核，并对其贯彻执行情况进行监督、检查、指导、服务。（3）参加安全检查，负责做好记录，总结和签发事故隐患通知书等工作。质检员：（1）组织项目质量验收工作，参加不合格品的评审并对结果进行跟踪检查。（2）收集分项工程质量检查评定记录，确保工程技术资料与工程进度同步。（3）对每天质量情况进行记录，报告并跟踪督促作业队整改，参与质量的过程控制。参加隐蔽工程、分项工程的验收工作及预留、预埋洞口标高的检查，模板几何尺寸、轴线标高的复核并做好记录。（4）写好质量日志，每日对质安部的质量记录进行检查；运用统计技术，对可能产生不合格品的原因进行统计分析，为编制纠正预防措施提供依据，并进行跟踪检查及记录。材料员：（1）建立材料管理制度，做到分类保管，对易燃易爆物品专地隔离存放，严格进出料管理，建立材料帐册。（2）负责组织仓库值勤，设置防火防盗设施，禁止在仓库内吸烟聚会娱乐。（3）负责按规定及时采购发放劳保用品。（4）施工用材料工具签发领料单，凭单发料，由领料人签认，材料拿出工地必须经项目经理签发。预算员：（1）负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整（2）协助做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。（3）工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作。（4）工程决算后，要将工厂决算单送审计部门，以便进行审计。

（5）完成工程造价的经济分析，及时完成工程决算资料的归档。

（6）协助编制基本建设计划和调整计划，了解基建计划的执行情况。项目投资估算融资方案5.1投资规划根据荆州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。土地成本：土地使用权出让金：按拍卖的土地价格，为5500万元。土地征用及拆迁安置补偿费：约1000万元（2）前期工程费：a．规划设计费：按建安工程费×3%左右估算b．可行性研究费：一般可按签订的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算本项目按建安工程费的1%来计取地质勘查测绘费：一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算本项目按建安工程费的0.3%来计取三通一平费：一般可按用地面积×40～60元/m2估算本项目按40元/m2计取（3）建安工程费按住宅规划，项目的建筑面积为19684m2。其中，小高层的建筑面积为4540m2，高层的建筑面积为15144m2。土建工程费设备及安装工程费室内装修工程费（4）不可预见费根据项目的复杂程度和土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。5.2项目投资估算表帝景龙湾项目投资估算表序号费用名称取费基数费率或单价费用金额1建安工程费320075642.31.1别墅12289.6220027051201.1.1土建工程建筑面积单方造价1.1.2安装工程建筑面积单方造价1.2产权式酒店5552.52200122155001.2.1土建工程建筑面积单方造价1.2.2安装工程建筑面积单方造价1.3产权式公寓12333.22200271330401.3.1土建工程建筑面积单方造价1.3.2安装工程建筑面积单方造价1.4中心会馆93392500233475001.4.1土建工程建筑面积单方造价1.4.2安装工程建筑面积单方造价1.5室外工程97526建筑周围道路铺地37166.721078050071.5.2建筑周围绿化41488.34016595321.5.3室外管网96037.83288113.42工程建设其他费44642173.562.1征地费96037.81799.99元172867079.622.2建设单位管理费120075642.41.37%1645036.302.3建设监理费120075642.41.32%1584998.482.4可研报告编制费120075642.40.31%372234.492.5工程勘察费120075642.40.50%600378.212.6工程设计费120075642.43.61%4334730.692.7施工图预算编制费4334730.6910.00%433473.072.8环境影响咨询服务费120075642.40.03%36022.692.9劳动安全卫生评审费120075642.40.02%24015.132.1施工图设计审查费120075642.40.05%60037.822.11场地准备费临时设施费120075642.40.50%600378.212.12招标代理服务费120075642.40.20%240151.282.13建设工程招投标交易服务费120075642.40.16%192121.032.14白蚁防治费45936.30.836749.042.15防空地下室易地建设费120075642.42.10%2521588.492.16城市基础设施配套费45936.31.568904.452.17垃圾服务费45936.34183745.22.18工程保险费120075642.40.30%360226.932.19工程造价咨询服务费120075642.40.40%480302.573预备费1+2=306717816.15%42335890.144投资估算1+2+3372053706.895.3项目融资方案5.3.1自有资金项目总投资为4亿元，其中企业自有资金为4300万，用于帝景龙湾项目的开发和建设的资金为37205.370689万元。5.3.2银行贷款拟从银行贷款24500万元，贷款类型为项目贷款。贷款期限为3年，年利率暂按8.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积96037.8平方米，评估价值×××万元。另外由***有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金分三次到账，第一期贷款8400万元，第二期贷款7350万元，第三期贷款8750万元。本金按3年分期