住房租赁场金融服务方案2018

住房租赁市场金融服务方案今年以来，党中央、国务院积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，积极推进我行住房租赁市场整体营销，提高对住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平，促进银政、银企合作，丰富我行新型城镇化业务的内涵，特制订住房租赁市场金融服务方案，具体内容如下：一、住房租赁市场基本情况住房租赁是指由住房的所有者或经营者将其所有或经营的租房交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋使用权利的行为。培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。（一）住房租赁市场总量和市场特征。我国住房租赁市场规模和市场空间较大，链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。市场交易特征方面下前住房租赁市场90%以上为个人房东，受限于个人房屋信息公开意愿不强、租金收入纳入征税管理难度较大、租赁市场备案机制不完备等因素，住房租赁市场的交易模式目前以线下交易为主。近期，在各地住房租赁交易平台和互联网电商企业的推动下，部分住房租赁公司已开始涉足线上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等已接入支付宝租赁平台。1/16市场运营特征方面，住房租赁运营根据房源的不同可分为集中式和分布式，其中集中式运营是拿下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一服务；分布式运营是指在各个小区内分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以统一品牌对外出租。目前，以万科、保利、龙湖为代表的房地产开发企业经营的租赁住房普遍采用集中式运营模式；而以自如、YOU+等为代表的住房租赁运营商经营的租赁住房普遍采用分散式运营模式，且多为“二房东”转租。市场收益特征方面，住房租赁的租金收益率普遍较低根据上海易居房地产研究院2017年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，50个典型城市中仅有哈尔滨、西宁2个城市的租金收益率高于4%，长春、韶关等23个城市的租金收益率位于3%-4%之间，青岛、广州等13个城市的租金收益率低于2%，其中厦门的租金收益率仅为1%。较低的租金收益率导致租赁市场的投资回报期被拉长至25年及以上。（二）住房租赁市场相关政策。今年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，明确从“培育机构化、规模化住房租赁企业”、“建设政府住房租赁交易服务平台”、“增加租赁住房有效供应”、“创新住房租赁管理和服务体制”四个方面多措并举，加快发展住房租赁市场，并确定了首批试点的12个城市1。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，着力构建城乡统一的建设用地市场，提高存量土地节约集约利用水平，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，并根据自愿原则确定了13个试点城市2。此外，住建部部长王蒙徽在十112个城市分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。213个城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。2/16九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。继部委发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后，试点城市紧紧围绕住房租赁企业、住房租赁服务平台、增加租赁房源、鼓励租赁消费、加大税费支持、加强市场监管等多个方面制定实施细则或试点方案。目前多数城市已在土地拍卖过程中引入“竞自持比例”或“竞配建比例，规则，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限内不得出售；配建是指房地产开发商配套建设保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交具有自持和租赁用地性质的土地超100宗，可提供约400万方租赁面积，其中，北京、上海、佛山等地区已有企业竞拍得到自持年限达70年的土地。此外，为强化租赁市场管理，杭州、成都、北京、深圳、武汉、广州均相继开发住房租赁信息平台，其中成都、广州两地已投入试运行。（三）住房租赁市场参与主体。住房租赁市场的参与主体众多，结合各主体的职能定位和实际情况，可大致分为两大类：一类是房屋管理局等政府部门，主要承担制定政策、规范市场、提供基础性服务（如租赁交易平台）等职能；另一类是租赁住房的建设和运营主体，根据企业性质和职能的不同，该类又可细分为国有住房租赁平台公司、房地产开发企业和住房租赁运营商。.房管局：创新管理和服务体制，做好市场发展引导，为智慧城市提供信息支撑。房管局作为政府职能部门，承担着创新住房租赁管理和服务体制、引导住房租赁市场规范健3/16康发展、提供社会管理工作的信息支撑等职责。创新管理和引导发展方面，主要是通过建立一套便捷、透明、规范、可监控的住房租赁交易系统，同时配套征信评价体系、交易结算体系等服务，为住房租赁市场的发展提供基础性系统平台支持，并引导住房租赁交易行为逐步由线下转到线上。信息支撑方面，通过租赁信息的收集和处理，在促进租赁市场发展的同时，协助其他政府部门做好社会管理工作，如住房公积金部门的个人租金提用、公安局的流动人口管理等。.国有住房租赁平台公司：盘活存量、管好增量，依托金融支持，做好对租赁住房房源的管理工作。目前国有住房租赁平台公司主要承担着住房租赁市场规范化引导、存量租赁住房盘活、增加租赁住房房源供给等职能。规范化引导方面，主要是通过国有企业的信誉背书，在租赁市场中不随意涨租、不随意赶客、不骗租，发挥规范和稳定市场的作用；存量盘活方面，主要是通过对国有住房租赁公司原有的公租房、廉租房及办公楼改建的公寓，盘活存量可租赁的住房房源；增加供给方面，主要是通过代政府管理（或改建、装修等）房地产开发商配建的租赁住房，向市场提供增量优质租赁住房房源。.房地产开发企业：瞄准未来稀缺资源，着力布局住房租赁市场。目前，万科、保利、龙湖等知名房地产开发企业，均已着力布局住房租赁市场，并通过设立长租公寓品牌，拓展住房租赁业务，主要原因是新市民的月薪负荷难以支撑购房月供，住房观念逐渐转变为“住有所租”，住房租赁市场将持续扩大；并且，重点城市土地是稀缺资源，新建商品房的数量将越来越少，房地产市场也将由新房交易为主逐步过渡4/16到存量房交易为主，二手房交易市场将逐步扩大且资源将逐渐集中到租赁运营主体手中。.住房租赁运营商：市场参与活跃度较高，着重快速扩张或提供增值服务。住房租赁运营商是目前租赁市场较为活跃的主体，但市场分散度较高，单个运营商的规模不大。该类主体主要依托房屋交易中介等渠道获取二手房源，同时通过开发互联网系统提升租赁交易的便捷性。但鉴于租赁市场利润过薄，运营商主要通过两种方式提升自身的盈利水平：一是通过快速扩张，以规模化的租金押金所形成的资金沉淀，来支撑房源取得时一次性装修投入的资金需求；二是通过提供多方位的增值服务，如管家服务、保洁服务、配套餐饮等，以客流量为基础提高收益率。二、住房租赁市场金融服务方案目前，全国住房租赁市场正处于快速发展的初期阶段，我行总体策略为：密切跟踪住房租赁市场及同业动态，挖掘市场需求，积极推进业务发展，并针对不同市场主体采取差异化策略：一是积极支持房管部门金融需求，着力搭建系统平台；二是适度支持国有住房租赁平台企业和房地产开发企业的金融需求，择优介入“部分自持租赁+部分可售”项目的开发融资；三是谨慎支持住房租赁运营商的金融需求，以负债业务合作为主，审慎介入资产项目。同时，结合市场阶段性特征，以系统平台搭建先行、主推交易结算服务，深入研究资产业务开展模式，通过信贷、类信贷、ABS、REITs等多种产品支持住房租赁市场发展，并整合集团各类金融资源，为市场参与主体提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务，满足市场多层次、多元化的金融需求。5/16（一）房管部门：针对住房租赁系统平台搭建需求的服务方案。住房租赁系统平台搭建是目前政府主管部门高度重视的工作之一，完善的系统平台一方面有利于住房租赁市场信息的公开化、透明化；另一方面也有利于政府主管部门提高市场监管的有效性。金融支持系统平台搭建，应着重体现在匹配支付结算、资金监管等功能上，实现传统线下交易向线上电子化便捷交易的转型，达到信息公开透明和管理质效提升的目的。各分行应主动对接房管部门的系统平台搭建需求，重点匹配支付结算、线上交易资金监管、现金管理等金融服务，主抓渠道资源，实现住房租赁资金在我行体系内留存。住房租赁系统平台的功能包含但不限于以下几方面：.支付结算功能。该功能主要实现押金、租金、生活费用等资金的在线支付结算，通过互联网和电子化方式，简化住房租赁交易。.押金和资金监管功能。该功能主要实现房管部门对租户支付的押金、租金、生活费用等资金的监管，以便于房管部门掌握住房租赁市场的发展情况，防范违规、诈骗等租赁风险。.现金管理功能。该功能主要实现租赁主体的资金归集，以便于资金统筹规划和使用。.公积金及住房补贴委托提取功能。该功能主要通过与公积金和住房补贴系统的对接，实现承租人便捷提取公积金及住房补贴用于支付租赁住房的租金及其他费用。.房源信息匹配校验功能。该功能主要通过与房管部门的租赁住房信息系统对接，实现在线校验租赁住房房源真实性、租赁状态、房屋性质及相关信息的功能。6/16.出租人和承租人身份核实功能。该功能主要通过银行后台系统与公安系统对接，在住房租赁信息发布、租赁交易发生时，调用后台数据对出租人和承租人的身份信息进行核实，保障市场交易双方的合法权益。.对接银联系统功能。银联总部目前正在开发住房租赁底层金融系统，该功能主要是通过银联系统的对接，实现我行金融产品在银联系统上的应用和推广。.其他地方特色功能。各分行还可根据当地住房租赁市场的个性化需求，开发地方特色功能。（二）政府住房租赁平台公司和房地产开发企业：针对住房租赁产业链条各阶段需求的服务方案。住房租赁市场产业链条包括租赁住房开发建设、投资孵化、持有运营及后期退出等，产业链条参与主体以政府住房租赁平台公司（以下简称“平台公司”）和房地产开发企业（以下简称“房企”）为主，针对上述主体不同阶段的金融需求，交行可匹配不同类型的金融产品，在全链条实现“一揽子”整体业务合作。1.住房租赁开发建设阶段该阶段是指平台公司和房企获取租赁住房房源的阶段，房源获取方式主要包括以下两类：一是通过土地招拍挂方式拍得租赁性质土地进行开发建设，或通过兼并收购获取增量房源；二是通过改建改造盘活存量房源。针对增量房源获取，我行可匹配房地产开发贷款、信托贷款、债券承销、并购融资、财务顾问等产品；针对存量房源盘活，我行可匹配流动资金贷款、固定资产融资、并购融资等产品。具体如下：（1）房地产开发贷款7/16房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。主要适用于：具备房地产开发资质的平台公司或房企，在其获得租赁性质土地且已全额支付土地款项后，用于项目开发建设的资金需求。需要指出的是，在该产品的期限设定上根据项目现金流情况合理设置业务期限，从而更好匹配企业资金需求。（2）信托融资房地产信托融资是指委托人将资金委托交银国信，交银国信以受让房地产企业（融资方）股权受益权、项目收益权、未来租金收入或信托贷款等形式向房地产建设项目融资，融资方以股权质押（转让股权受益权时必需）、房地产（含在建工程）抵押及第三方担保等形式向信托计划担保；信托到期时，融资方回购股权受益权或偿还贷款，同时解除各种担保。适用情况与房地产开发贷款类似，但信托融资产品设计和资金用途更加灵活，可满足客户个性化需求。（3）债券承销产品平台公司或房企可通过发行各类债券票据等债务融资工具进行租赁住房开发建设融资，我行可提供债券承销产品该产品是指我行作为客户的主承销商，采用代销、余额包销、全额包销方式，协助企业在境内外债券市场发行中长期债券或优先级权证等产品，通过公开市场筹集住房租赁建设所需资金。（4）并购融资并购融资是指，在企业通过并购或重组3等方式进入租赁住房市场、获取房源时，提供相应资金支持的金融产品。针对平台公司或房企的并购融资需求，我行可提供的并购融资3重组业务包括：划拨、合资、托管、委托经营、以资产为纽带的战略合作等手段在内的方案设计和协助执行。8/16产品包括：并购贷款/并购银团贷款、并购基金等，用于缓解平台公司或房企并购业务中的资金压力、降低财务成本，并助力企业实现住房租赁业务的快速扩张、提高市场份额、提升行业地位。具体产品如下：①并购贷款/并购银团贷款。该产品是指我行就企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式达成并购交易并需要支付并购对价时提供人民币或外币贷款；或我行作为并购银团贷款的牵头行，联合若干家境内外银行或非银行金融机构，基于相同跨境贷款条件，依据同一跨境贷款协议，按约定的时间和比例，通过我行向企业提供的本外币贷款业务，以实现统一融资条件、保证资金供应。②并购基金。该产品是指我行通过交银国信等子公司，与企业共同成立产业基金，为企业并购提供股权投资或者债权融资，助力企业在体外快速培育优良资产、同时进入多个不同领域不同区域的项目、优化财务报表结构。根据产业基金设立结构的不同，其又包括公司制产业基金、有限合伙制产业基金等。并购基金交易结构示意图如下：人）有限公司制基金:9/16B)有限合伙制基金:理财资金单归托计.刖« 利购或者担保回掰—彳LP GP 企业客户有限合伙基金增资T收购 ►并购对象(5)财务顾问。我行可利用境内外分行、全牌照经营、全球战略合作伙伴、全球客户基础等优势资源，协助企业获取租赁土地招拍挂信息、优质并购标的信息，提供合作伙伴、法律财务等三方机构服务，在企业发展住房租赁业务时获取全方位服务和支持。10/16.住房租赁投资孵化阶段该阶段平台公司和房企的主要需求为拓展租赁客户、回笼资金等，针对上述需求，我行可提供：一是系统平台支持，依托我行电子渠道和客户群优势，协助企业发布住房租赁信息；二是股权投资产品，通过信托计划与平台公司或房企设立住房租赁联营公司，向企业提供投资孵化阶段的股权资金支持；三是通过向承租人提供个人贷款产品，加快企业资金回笼。具体如下：（1）系统平台对接。通过对接平台公司或房企的住房租赁系统，或协助企业开发住房租赁系统，有效利用我行电子渠道（网上银行、手机APP、买单吧等）优势，向广大客户群发布租赁住房信息，并通过系统大数据分析，向潜在租赁客户自动推送租赁房源，从而实现精准营销。（2）股权投资产品。通过专项信托计划，设立住房租赁SPV公司，并通过SPV公司与平台公司或房企共同出资成立住房租赁运营公司，形成对新设公司的股权资金支持，并依托商业银行的市场影响和客户群，助力企业获取租赁房源，招揽租赁客户。该产品可引入回购或第三方增信条款，也可采取市场化方式。（3）个人贷款产品。该产品是指经过企业确认后，承租人可向我行申请个人贷款支付租金，针对租约期内租金一次性缴纳的需求，可通过个人消费贷款匹配需求；针对按期（如按季或半年）缴纳租金的需求，可通过小额贷款实现“押零付一”或“先租后付”的租金支付，从而缓解承租人的资金压力，从而既满足承租人的资金需求，同时协助企业加快资金回笼。11/16.住房租赁持有运营阶段该阶段是指平台公司和房企所持物业的稳定运营阶段，我行可提供的金融产品主要为：包含支付结算、资金监管功能的电子化交易信息系统；针对租赁客户的个人金融服务及日常经营周转的流动资产贷款等。具体如下：（1）电子化交易信息系统。该系统主要包括以下功能：①支付结算功能，是指通过我行电子渠道实现租金、押金及电费、燃气费、物业费等租赁期各项费用的线上支付和结算。②租金代扣费用代缴，是指通过绑定我行银行卡，实现租金及各项费用的按期代扣代缴。③押金及资金监管，是指企业通过我行账户实现对房屋租金及第三方资金的实时监管。④房屋报修及维护，是指承租人通过我行系统可直接发起对租赁房屋的报修及维护申请。⑤银企直连功能，是指在平台公司或房企财务软件系统或ERP系统开发过程中，直接嵌入或接入我行资金结算系统（如蕴通账户），实现账户信息查询和下载、转账、投资、工资代发和资金归集等业务操作，有利于其提高资金管理效率，节约人力成本。⑥其他特色功能。（2）个人金融服务。我行可提供个人理财产品，通过申请我行活期富、高收益定制化理财等产品，提高资金收益率。.住房租赁后期退出阶段住房租赁后期退出阶段是指平台公司或房企为盘活资产，在租赁住房稳定运营后，通过中长期固定资产贷款、资12/16

产证券化、房地产信托投资基金等方式实现资金回笼或资产出表。我行可提供的金融产品包括：固定资产支持融资、租金收入资产证券化（ABS）、未来应收租金资产支持票据（ABN）、地产抵押贷款资产证券化（CMBS）、地产抵押贷款资产支持票据（CMBN卜房地产信托投资基金（REITs）等产品。需要特别说明的是，目前我国主要REITs产品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售选择权，或包含回购或第三方增信条款系类REITs产品，而非完全市场化的公募REITs产品，因此尚不能实现真正出表，但随着国家顶层设计的不断完善，配套政策的相继出台，未来公募REITs或将成为住房租赁后期退出的重要渠道之一。具体产品如下：（1）定资产支持融资（1）定资产支持融资固定资产支持融资是指以借款人自有的特定资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在正常生产经营中产生的多样化融资需求而发放的贷款。主要适用于：平台公司和房企以自身所持有的租赁住房资产作为特定资产，以租赁住房未来的租金收入作为还款来源，用于租赁住房日常维护、改造、装修或置换企业前期开发建设期所形成的各类负债性资金的需求。（2）ABN:未来应收租金资产支持票据该产品适用于拥有租赁住房的公司，在公司实现稳定运营后，可将特定化的租金收入作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品ABN，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级在银行间市场发行。（3）ABS:租金收入资产证券化13/16

该产品主要适用于：无租赁物业物权无法办理物业抵押，但与物业持有方签署相关协议负