北京某购物中心扩建工程投资方案报告

北京***购物中心扩建工程建设方案投资分析报告北京***公司2005年12月目录第一章绪论5第二章项目概况6第三章项目建设的方案和和投资估算8第四章项目方案的对照比比较表15第五章项目操作的建议16第一章绪论为了适应市场激烈竞争，发挥“***”的品牌效应，促进区域经济的发展，扩大***购物中心的销售规模，根据自身的需要，***购物中心决定将***部分建筑（改）扩建成与现有商场一体的商业建筑。受北京***购物中心的委托，北京市***会同北京***公司对位于北京市***的***购物中心拟将***部分建筑改建成购物中心的工程实地进行了调查，并根据委托方的要求对***的建筑结构现状和改建的可能性进行了研究，提出几种改建或扩建的思路和方案以及技术、经济和投资的估算，供委托方参考。***购物中心提供了***的部分建筑图、结构图和第二期扩建工程的部分建筑竣工图，并配合对现场实地进行考察，双方进行了互动交流，本报告主要依据这些图纸资料和现场实物调查和委托方初步要求进行研究探讨而编制。本报告仅供有关部门做投资决策时参考，以期对项目的方案选择投资有所帮助，不作为投资立项的依据。鉴于时间短暂及目前了解等情况的不足，本报告书难免会有不完善之处，敬请委托人提出相关建议及意见，以便共同商讨、完善。第二章项目概况一、项目名称北京***购物中心扩建工程（以下简称第三期扩建工程）。二、项目建设单位北京市***购物中心有限责任公司。三、坐落位置北京***购物中心坐落于北京***，第三期扩建工程原址为现在的***，北与***购物中心第二期扩建工程相连，南为***的酒店客房，西侧马路对面为***大厦。四、提出扩建***购物中心第三期工程建设的理由北京***购物中心坐落于北京繁华的商业区，随着全国和北京经济的快速发展，人民群众的生活水平的不断提高，老百姓的购买力显著上升。***购物中心适应市场的要求，发挥“***”品牌效应，满足老百姓各类层次的需求，充分利用***良好的区域地位优势和商业环境，使得销售势头良好，获得了良好的社会效益和企业的经济效益。为扩大销售规模，***公司在1996年在原购物中心的南侧扩建了约五层建筑面积6500平方米（长约53米，宽24.28米）的第二期工程（其中一层为车库，二至五层共四层为商场约5200平方米左右），增加了购物中心的面积。由于当时的各种条件所限，营业面积增加的有限。近十年来，商场年销售额达数十亿，销售规模有了很大的发展，现有的建筑面积远远满足不了经营的需要，为抓住北京“申奥”良好的机遇，解决企业长远发展面临的“瓶颈”问题，同时由于***的“会议中心”二、三层阶梯会议厅未正常使用，为有效整合资源，有效利用空间，使现有的资源能获得最大的经济效益，特提出将现有***“会议中心”改扩建为购物中心商场。五、***购物中心第三期（改）扩建工程建设原址的现状北京***购物中心第三期扩建工程的原址为现***，该楼为地下一层，地上三层建筑。地下一层为商场的内部用房；地上首层为会议用房，其中200人以上会议房2间，50人左右的会议用房7间，附属办公室5间，建筑面积约1948平方米；地上二层为阶梯式会议厅和附属办公用房约1948平方米，地上三层为阶梯式会议中心的上部，建筑面积约1440平方米。三层总计建筑面积约5336平方米。第三章项目建设的方案和投资估算按照委托方的要求，综合考虑购物中心的地理位置和条件，建设项目的时间机会成本（需要到地方政府办建设用地选址、建设用地规划许可、建设规划许可等手续的费用、难易程度）、投资费用等因素，考虑购物中心的发展考虑了四套改建方案。第一方案：方案：以会议中心的e—k轴和1e—7e轴为界，直接进行加层改建，每层建筑面积1440平方米（长45米，宽32米），总建筑面积为7200平方米（5层，总高度约25米），其中商场4层，建筑面积5760平方米，一楼保留原会议中心的使用面积及使用功能。这种改建方案的建筑面积相当于第二期扩建工程的面积。这种方案的特点是：1、尽量利用梁、板、柱原结构，对原有结构进行验算，进行加固。2、地下室不破坏原有结构和防水体系。3、最大限度的减少拆除，对周边的施工影响减少到最小。4、办理地方规划等手续相对容易些。该方案的工作难度有以下几个方面：1、加固现有柱、梁、板结构以保证强度。2、与第二期扩建工程楼层高度保证顺序连接。3、f—j轴园柱2e—5e间在三、四、五层有21米跨度的强度的处理。4、二层阶梯式会议厅的标高处理。投资估算：本投资估算主要为建筑安装造价（以钢结构和混凝土混合结构），装修费用只确定个范围，由建设单位自行掌握。序号工程和项目名称建筑面积（M2）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程7200192013,824,00001.1新建部分土建工程程288017004,896,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程2880300864,0002装修工程720010007,200,00003动力及照明72004002,880,00004消防喷淋720090648,0005消防报警720080576,0006电梯工程7200100720,0007卫生工程720040288,0008空调工程72004002,880,00009弱电、智能系统72001601,152,000010预备费5%1,508,400011合计72004399.531,676,4400第一方案建筑面积7200平方米，工程造价为3168万元，单方综合造价为4400元/M2。不含前期费用和其他费用。第二方案：方案：以会议中心的c—m轴和1e—7e轴为界,每层建筑面积约2430平方米（长45米，宽54米），总建筑面积为12150平方米（5层，总高度约25米），其中商场4层，建筑面积9720平方米，一楼保留原会议中心使用面积及使用功能，同时增加近1000平方米建筑面积可作为其他使用。这种改建方案除保留第一方案的特点外，需要拆除原来小楼建筑物1100多平方米，其特点是：1、同第一方案，结构进行加固，保证强度。2、地下室不破坏原有结构和防水体系。3、最大限度的减少拆除，对周边的施工影响减少到最小。4、办理地方规划等手续增加了一定难度。5、增加拆除小楼面积1100平方米。该方案的工作难度有以下几个方面：1、加固结构以保证强度。2、与第二期扩建工程楼层高度保证顺序连接。3、f—j轴园柱2e—5e间在三、四、五层有21米跨度的强度的处理。4、二层阶梯式会议厅的标高处理。5、增加了新建建筑与老建筑的连接难度。投资估算：本投资估算主要为建筑安装造价（以钢结构和混凝土混合结构），装修费用只确定个范围，由建设单位自行掌握。序号工程和项目名称建筑面积（M2）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程121501857.522,569,00001.1新建部分土建工程程7830170013,311,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程39803001,194,00002装修工程12150100012,150,00003动力及照明121504004,860,00004消防喷淋12150901,093,50005消防报警1215080972,0006电梯工程121501001,215,00007卫生工程1215040486,0008空调工程121504004,860,00009弱电、智能系统121501601,944,000010预备费5%2,507,477511合计121504333.952,656,9975第二方案总建筑面积为12150平方米，工程造价为5266万元，单方综合造价为4334元/M2。不含前期费用和其他费用。第三方案：方案：该方案在第二期扩建工程的外围东西两侧扩出约29米，南北长约52米，每层建筑面积约1508平方米，总建筑面积为7540平方米（5层，总高度约25米），其中商场4层，建筑面积6032平方米。3.3.2投资估算：本投资估算主要为建筑安装造价（以钢结构和混凝土混合结构），装修费用只确定个范围，由建设单位自行掌握。序号工程和项目名称建筑面积（M2）单方造价（元/M2）合价（元）1土建工程75401911.914,416,00001.1新建部分土建工程程7540170012,818,00001.2改造加固工程（含含地下室）150810001,508,00001.3拆除工程30030090,0002装修工程754010007,540,00003动力及照明75404003,016,00004消防喷淋754090678,6005消防报警754080603,2006电梯工程7540100754,0007卫生工程754040301,6008空调工程75404003,016,00009弱电、智能系统75401601,206,400010预备费5%1,576,599011合计7540439133,108,3390第三方案建筑面积7540平方米，工程造价为3311万元，单方综合造价为4391元/M2。不含前期费用和其他费用。第四方案：方案：该方案为第二和第三方案的叠加。总建筑面积为19690平方米（12150+7540），总工程造价为8577万元（5266+3311），单方综合造价为4356元/平方米，不含前期费用和其他费用。第四章项目方案的对照比较表四个方案的综合比较表序号方案名称建筑面积（M2）单方造价（元/M2）合价（万元）1第一方案720044003,1682第二方案1215043345,2663第三方案754043913,3114第四方案1969043568,577以上方案的投资为总工程造价，不含前期土地使用等费用。具体选取哪个方案主要取决于投资收益率和静态、动态投资回收期的大小。鉴于这项内容属建设项目可行性研究范围。在此不再叙述。以上列出的对照表供委托方根据自己的经济实力和发展的需要参考。第五章项目操作的建议由于本建设项目是改造扩建项目，要综合考虑技术与经济的方案比较，考虑自身发展的需要和建设规模的协调发展，考虑地方规划与建设的限制条件，