某财富中心市场报告

新北区武进区天宁区钟楼区戚墅堰常州市各区发展状况新北区作为“一体两翼的北翼”,将成为常州重要的现代制造业区和集城市商业、文化、旅游于一体北翼副中心钟楼区强力发展现代制造业,中心城区商贸服务业,环城区市场物业天宁区是常州中心城区,其作为未来规划的一体,将发展成为全市商贸、金融和文化中心武进区(戚墅堰)

作为“一体两翼”的南翼,未来的规划方向高新技术产业、现代物流业,纺织业,生活居住和隔湖度假区武进区域经济状况精装修公寓此类物业功能定位居住*通常户型设计以1室的小户型为主，另外部分项目也提供少量的两室、三室等其他房型.目前市场上不多见.档次点评：酒店服务式公寓*此类物业功能定位居住*通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务,目前此类产品是市场上稀缺品档次点评:目前常州市场上以“酒店式公寓”推向市场的项目，可分为商住楼、精装修公寓及酒店服务式公寓商住楼功能定位:即可居住，也可作为作为小型企业办公常以SOHO的概念推向市场,目前此类物业在常州酒店式公寓概念比较常见.档次点评：常州酒店式公寓市场特征莱蒙城学府名门本项目泰富城新天地·不夜城武进区酒店式分寓分布图乐购商圈不夜城商圈大学城商圈目前武进共分为在商圈,在售一些商住及酒店式公寓主要集在中这三个板块.乐购商圈:主要以广电中路以北,定安中路以南,目前该板块业态非常成熟,周边业态已营,如乐购,F百货不夜城商圈该板块主要长虹中路以北、广电中路以南的位置,该板目前正在发展当中,一些大型商业配套项目,如38万㎡shoppingmail新天地不夜城,商业部分已进入招商状态·大学城商圈主要以隔湖路以南位置，大学城里商业已进入试营的状态，整个人文氛围还是比较浓重。本项目所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内，而这两个商圈的发展将日趋成熟。并且随着大型商业配套的不断进驻，这为本项目奠定良好的发展条件莱蒙城

6万㎡推出时间轴武进区酒店式公寓项目供应量将在17万㎡项目名称200820092010201120122012新天地不夜城泰富城学府名城4万㎡4万㎡3万㎡项目名称体量物业形态售价销售情况莱蒙城6万㎡居住,商业,酒店未定(预计6000以上)酒店未推出学府名门3万住宅,及酒店式公寓4380-5250元/㎡40%新天地·不夜城4万商业,及1栋酒店式公寓未定商住未推出泰富城4万商业,住宅及酒店式公寓未定未推出武进区未来的供应量较小,仅17万㎡,一些所谓纯写酒店式公寓,提供专业的酒店管理进行管理的项目仅莱蒙城.如本项目在产品、功能定位上做到极至,那将是武进区最纯正的标杆性建筑.项目区域需求分析酒店＋商业武进区消费需求：目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。目前武进区消费主要到市区进行，如果区域商业得到很好的发展，会吸引其他区域消费者的商业需求来此。区政府消费需求：武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来部分餐饮、娱乐等相关消费。居住小区不断成熟，入住人口需求：目前区域人口较少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大。商务消费需求：区域不断发展。整体的规划将会吸引众多在此办公，往来的商务人士将会对酒店以及商的需求。

本案周边项目供应分析12目前本案周边成熟的商业比较缺乏；2009年后，随着莱蒙城商业配套以及星级酒店投入运营，以后本案周边的商业配配套将会非常成熟；23区域未来商业市场竞争加剧。商业氛围浓重,将会对本项目带来较大的商机大学城商圈不夜城商圈本项目就本项目所在的武进区，如纯酒店式公寓项目较少。如跳出区域看常州可例比的项目屈指可数，仅凯纳商务广场？个案分析——铂安国际地址：武进区广电路南洋广场西侧建筑面积：4.8万㎡开盘时间：2008年5月底开盘交房时间：2009年底价格：平层4300元/㎡LOFT6000元/㎡户型：45-160㎡产品特色：在产品设计及品质上，铂安国际项目是常州首个高标准SOHO商务会馆其中一栋为层高5.76米，乃常州首创，单体面积45-160㎡。结构可自由分割，且能随意组合，可根据自己的需求进行选择，充分享受实惠，买一层送一层。独有的LOFT概念设计，在常州市场上更是独领风骚。主力客户：投资客占用50-60%以上，主要源于本区内客户为主，市区客区为辅,高科技企业、贸易公司、IT企业、动漫公司等单层面积：1300平米左右，约12间物业费：写字楼1.6元/平米.月项目概况：项目由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业百安居建材超市组成，A座共18层，层高3.6米；B座共12层，层高5.76米，

项目点评：项目属于常州较为创新的楼盘，产品采用了LOFT户型设计，增加产品的附加值。从对本项目市调了解来看，目前项目虽没有开盘，但已预定客户达成谅解30-40%左右，可见此类产品在当地市场上还受到相应的追奉，这对于本项目的产品户型设计上得到很有效的论证。项目点评：该项目酒店式公寓部分1-20层为普通层高3.6米，而21-22层为LOFT层高在5.3米，其中一层被大学城里客户整体消化。可见LOFT的销售状况来看还是满受市场追捧的.个案分析——学府名门地址：武进区鸣新中路17-101建筑面积：6.4万㎡开盘：2007-4价格：平层4380元/㎡(层高3.6米)LOFT5250元/㎡(层高5.3米)户型：40-60㎡客户：主要以大学城里教育为主产品特色：项目酒店式公寓部分1-20为平层层高3.6米,其中21-22层高为5.3米去化率:85%左右项目概况:小区总建筑面积6.4万㎡，主要由3幢18-20层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成。地址:花园街广电路交叉路口建筑面积:30万㎡开盘:2008-5商业价格:1F,2-4万元/㎡2F,1.5-1.8万元/㎡3F,8000-1.2万元/㎡商住楼:未开盘,预计价格7000-8000元/㎡产品特色:项目主要定位于SHOPPingmall.以及商办项目为一体,项目概况:在30万㎡,社区内拥有228米高的电视塔，集商务大厦,酒店式公寓,购物、观光、休闲,商务于一体主题商业街区.个案分析——新天地·不夜城地址址:武进进区政政府对对面建筑面面积:100万万㎡开盘盘:2007-9价格格:4800-5000元元/㎡㎡别墅墅:1.2-1.3万万元/㎡项目概概况:常州州首个个集五五星级级酒店店、国国际级级立立体会会馆、、国际际综合合商业业配套套为一一体的的超大大主题题社区区。项项目内内配备备有大大型中中央绿绿地主主题公公园、、现代代高层层住宅宅、SOHO公公寓、、高品品位TOWNHOUSE、综综合购购物中中心等等，同同时项项目将将进驻驻世界界500强强之首首的沃沃尔玛玛.个案分分析———莱莱蒙城城社区内内五星星级酒酒店酒店式式公寓寓商住楼楼地址址:武进进区花花园街街,广广电中中路建筑面面积:38万㎡㎡开盘盘:2008下半半年价格格:未定定产品特特征:项目目体量量主要要以住住宅商商业配配套为为主(如酒酒店式公公寓)总总建筑筑面积积近38万万平米米，其其中用于于商业业经营营和配配套的的建筑筑20万平平米，酒酒店式式公寓寓和高高档住住宅18万万平米米。总投资资10亿元元。泰泰富城城的建建设目目标是是现代性、、多业业态、、大型型化的的综合合商业业中心心。项目概概况:项目目由商商业5层；；住宅宅15-33层层，酒酒店式式公寓33层层等物物业组组成.个案分分析———泰泰富城城项目点点评:项目采用ShoppingMall与步步行街街结合合，以以第6代商商业发发展模模式-主题题街区区理念念规划划，集集商业业零售售，餐餐饮娱娱乐，，休闲闲观光光等功功能于于一体体，主主要有有茂业业百货货，超超市，，快捷捷酒店店，影影视城城，电电器城城，停停车楼楼；囊囊括了了现代代商业业的各各种业业态.钟楼区区酒店店式公公寓分分图项目名称体量（万㎡）物业形态售价元/㎡销售情况凯纳商务广场7酒店及酒店式公寓9500-1300030%-40%左右港龙尚层广场4.5两栋联体商住楼未定项目还未推出莱蒙都会4商业,酒店,住宅未定目前酒店式公寓还未推出东方国际2.4服务式公寓750070%以上凯纳商商务广广场港龙尚尚层广广场莱蒙都都会铂金公公寓莱蒙都都会东方国国际南大街街商圈圈已进进入高高展发发展期期钟楼区区属于于常州州的传传统商商务中中心,随着着南大大街南南业步步行街街发展展势头头不断断良好好,莱莱蒙都都会商商业街街区商商业配配套的的不断断导入入,凯凯纳商商务广广场入入市,钟楼楼区的的房地地产发发展将将非常常的成成熟.目前区区域内内在售售的酒酒店式式公寓寓有”凯纳商商务广广场””、酒店服服务式式公寓寓的东方国国际以及即即将推推出的的港龙尚尚层广广场.创新产产品及及专业业服务务是吸吸引市市场的的关键键经市调调得知知,东东方国国际,凯纳纳商务务广场场的去去化情情况良良好.两项项目从从产品品以及及服务务配套套突破破市场场上的的传统统。地址址：钟楼楼区常常州市市万福福路5号建筑面面积：：11.7万㎡㎡开盘盘：：2007-4价格格：：4-9层层13000元元/㎡㎡（五五星级级装修修）9-56层层9500元/㎡（（装修修）户型型：：以一一房为为主38-86㎡客户户：：投资资客占占70%，，客户户主要要来源源于市区客客户占占60%以以上，，而剩剩余为为长三角角一代代客户户产品特特征:1-3商商铺,4-9五五星级级酒店店,9层以以上为为酒店式式公寓寓去化情情况：：销售售率30%左右右项目概概况：：规划划建成成一座座兼容容公寓寓、酒酒店、、商业业、停停车的的超高高层建建筑。。项目目由3幢高高楼组组成：：包含含主体体建筑筑为56层层的酒酒店式式公寓寓（按按五星星级标标准装装修的的国际际化精精装公公寓）），南南面为为一幢幢五星星级大大酒店店，西西面为为停车车楼。。总建建筑面面积11.7万万平方方米，，项目目总投投资5亿元元，是是钟楼楼区政政府的的重大大招商商引资资项目目。项目点点评：1-3层为为商业业配套套4-9层为为五星星级酒酒店(美国国豪森森酒店店管理理公司司),包租租用10年年,每每年投投资回回报到到8%10-56层为为(酒酒店式式公寓寓)商商住,即可可自住住也可可做投投资个案分分析———凯凯纳商商务广广场个案分分析———莱莱蒙都都会地址址：钟楼楼区建筑面面积：：60万,其中中酒店店式公公寓体体量5万㎡开盘盘：：2005-12-24价格格：：目前前住宅宅8500元/㎡酒店式式公寓寓还未未推出出（三三期））物业管管理:高力力国际际去化情情况：：已在在售二二期,整体体销售售率65%,三三期将将会在明明年推推出.属酒酒店式式公寓寓部分分项目概概况：：项目概概况:项目目分A、B、C三个个区域域，分三期期开发发。集集商业业,酒酒店,住宅宅为一一本项目目项目点点评:A区为8幢幢商业业建筑筑，其其中一一期6幢为为全商商业建建筑，，建筑筑面积积近16万万平方方米，，二期商商业裙裙房5.4万平平方米米，2幢塔塔楼4.2万平平方米米，为为精装装修公公寓；；B区为6幢幢高档档住宅宅及主主题商商业，，其中中商业业部分分面积积3.5万万平方方米，，住宅宅面积积8.57万万平方方米；；C区总建筑筑面积积约11万万平方方米，，包括括2幢幢高层层及1幢超超高层层建筑筑，规规划有有豪华华精装修修酒店店公寓寓、高高档住住宅、、五星星级皇皇冠假假日酒酒店及及奢侈侈品专专卖店店等。个案分分析———东东方国国际地址址：钟楼区区城中中路与与东下下塘路路交汇汇处建筑面面积：2.4万万㎡开盘时时间：：2007-9交房时时间:2009-12价格格：：7500元/㎡户型型：40-66客户户：：投资资客占占75%，，满足足众多多年轻轻人群群及投资人人群的的需求求物业管管理:加拿拿大高高力国国际产品特特征:项目目1-2层为为临街街商业业，采采用挑挑高设设计，，3——26层全全部为为小户户型公公寓。。去化情情况：：销售售率60%左右右项目概概况：：由1栋26栋栋的高高层公公寓组组成,坐落于常州州市中心青青果巷内，，1-2层层为临街商商业，采用用挑高设计计，3—26层全部部为小户型型公寓。本本项目由香香港东方理理想投资集集团投资开开发，定位位为市中心心内的小户户型。户型型面积范围围为40-66㎡，，总价较低低，满足了了众多年轻轻人群及投投资人群的的需求。点评:项目属住宅宅属性,其其聘请国际际知名的加加拿大高力力国际物业业顾问,提提供全方位位的酒店式式服务,不不仅提高了了项目的物物业档次,也极大的的提升了项项目的附加加值.武进区星级级酒店现状状三星级四星级五星级目前武进区区集中三星星级的酒店店较多,并并且投入运运营已占到到70%以以上.区域内四星星级酒店量量不多,仅仅2-3家家酒店投入入运营,但但从调查中中了解到,虽评价为为四星级酒酒但整个功功能与服务务都不太完完善.五星级酒店店在本区域域投入运营营的项目属属空白,2008年年下半年后后,将会仅仅有一个项项目投入运运营,如跳跳出区域来来看常州五五星级级别别的项目屈屈指可数.个案分析———金色南南都国际大大酒店酒店按四星星级标准设设计单人间:518豪华标间:518蜜月房:518豪华套房:768高级套房:1380豪华套房:2580总统套房:9888目前该酒店店已投入运运营,酒店店主要属武武进区政府府的一个配配套设施,一些入驻驻客户主要要为政府人人士.个案分析———武进假日酒酒店——holidayhotel五星级豪华华标准设计计楼层高度8层,包括括280间间客房，1700平平方米的大大宴会厅，，6个多功功能会议室室，3个中中西餐厅，，行政酒廊廊以及设施施齐备先进进的大型文文体中心。。目前由英国国洲际酒店店集团进进行统一管管理点评:该酒店属于于莱蒙城100万㎡㎡社区里的的项目,目目前酒店还还未投入运运营.预计计将在2008年5月底6月月初投入运运营.个案分析———金色光华大大酒店酒店按四星星级标准设设计单人间间:298标准房房:298观景单人房房:518豪华套房:588房间数:56户目前该酒店店已投入运运营,酒店店主要属武武进区政府府的一个配配套设施,一些入驻驻客户主要要为政府人人士.区域写字楼楼市场分析析项目周边写写字楼分布布图延政中路一一线集中大大量行政性性办公写字字楼，主要要有水利、、电力、国国土及财税税等机构。。延政中路一一线今后将将成为武进进区最重要要最高端的的商务区。。常州世贸中中心、财富富广场、新新加坡文化化城及莱蒙蒙城规划的的写字楼将将形成该区区域内主要要的商务写写字楼金都名苑、、德禾.文文慧苑等小小体量写字字楼依托武武进区行政政中心，市市民广场等等市政资源源，比较受受行政类机构偏爱。。常州世贸中心电力大厦水力大厦德禾.文慧苑常发.嘉园旺府公寓亚泰财富中心新加坡文化城凯瑞&凯尔置业莱蒙城水务大厦金都名苑财富广场.聚园未上市写字楼已上市写字楼售磬写字楼&行政写字楼财税金融中心金源大厦分布特点：：一线（延政政中路）一一轴（花花园路）三三核（世贸贸中心、区区政府、莱莱蒙城）个案分析———常州世贸中中心(1)项目目基本信息息物业类别:5A甲级写字字楼(两两幢百米高高及裙房组组成)建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:武进区区延政中路路2号销售均价:8500元/平方方米开发商:常常州世贸贸中心置业业有限公司司开盘时间:2007-8-28容积率:4.50楼层状况:2栋27层（2）写字字楼产品信信息：写字楼面积积：约13.5万平平米5-26F为展贸大大厦,建筑筑面积为72170m2,44个楼层层将布局包包括常州制制造行业厂厂商,专业业进出口商商,外商机机构,配套套服务商等等约300家机构.3-4F是是会议和展展览中心,建筑面积积为13180m2,设置9个会议室室及一个可可容纳500人的多多功能大厅厅.5000m2的的展览区可可容纳标准准展位300个,10个临时时办公区将将供外来参参会商,采采购商或访访问者租用用.27F(北北)的"管管理中心"和1-2F内的"贸易服务务中心"是是整个[常常州世贸中中心]的心心脏,面积积为2600m2。。1-4F(北)的世世贸俱乐部部"世贸新新天地"和和27F(南)的"空中俱乐乐部"建筑筑面积为20620m2,将将作为[常常州世贸中中心]主要要的休闲娱娱乐设施全全面开放.地下1层,提供1000多个个车位和5000多多个非机动动车位.（3）产品品点评：提供WTCA在全球球的标准设设施和服务务，形成一一站式贸易易服务连锁锁“超市””，为常州州企业走出出国门提供供了平台。。莱蒙城———写字楼部部分(1)项目目基本信息息总建面积积：100万㎡物业类别别：住宅/别墅/商务楼楼建筑类别别：低层+高层产品规划划：（五星星级酒店店+巨型型超市＋＋文体中中心＋会会展中心心＋教育育配套＋＋商业街街＋高层层住宅＋＋SOHO公寓寓＋写字字楼）(2)写写字楼类类产品规规划→SOHO公寓寓：计划划在沃尔尔玛购物物广场上上方建2栋，总总建面积积约4万万㎡。→写字字楼：在在项目第第五期开开发2栋栋纯写字字楼,体体量估计计在(7-8)万㎡。。(3)写写字楼类类产品总总供应量量据初步统统计判断断，来蒙蒙城五期期规划有有写字楼楼类产品品，总供供应量为为8万㎡㎡左右，，与本案案产品有有直接竞竞争的为为SOHO商住住楼，体体量为4万㎡左左右。2栋写字楼规划2栋SOHO商住楼BCDEFG睿景公寓ARTDECO风格高层公寓莱蒙官邸北美TOWNHOUSE别墅AAA双语幼儿园BB文化艺术中心C健康娱乐中心D洲际酒店AE8万㎡莱蒙广场B国家级体育馆FG沃尔玛购物广场H品牌商业区个案分析析——常发.嘉嘉园（1）项项目基本本信息物业类别别：住住宅、商商业、写写字楼开发公司司：江江苏常发发置业有有限公司司建筑类别别：高高层楼层状况况：住住宅23F、办办公26F住宅面积积：2.83万平米米商业面积积：1.06万万平米容积率率：3.20绿化率：：35%总户数数：264户左左右(2)产产品点评评：项目是集集商业、、办公和和住宅为为一体的的高品质质复合型型社区，，项目地处处武进区区核心地地段，与与武进区区政府、、环保局局、建设设局、水水利局、、工商局局等行政政机关隔隔街相望望。目前该写写字楼由由开发公公司转为为自用，，暂不对对外销售售。常发大厦厦写字楼产产品信息息：写字楼为为一栋26层建建筑办公面积积约4.3万平平米个案分析析——财富广场场.聚园园(1)项项目基本本信息物业类别别：写字楼（（26F）、商商业裙房房（4F）、住住宅（23F））占地面积积：23526.80平方方米建筑面积积：70600平方方米总户数：：308户户装修状况况：毛坯物业费用用：住宅0.8元/平米.月（2）写写字楼产产品信息息：写字楼面面积：约4.2万平米米销售价格格：4500元元/平米米左右单层面积积：1300平米左左右，约约12间间户型分布布：70～～130平米可可组合，，小户型型占16%，主主力户型型为110平米米，占66.67%。。客户来源源：纺织私私营企业业、贸易易公司、、机电类企业业物业费：写字楼楼1.5元/平平米.月月销售率：：30％左左右个案分析析——德禾.文文慧苑（1）项项目基本本信息物业类别别:普通通住宅商商业写写字楼楼开发商:常州德禾禾置业有有限公司司建筑类别别:高层层装修状况况:毛坯坯物业地址址:武进进区武宜宜路与延延政路交交汇处占地面积积：11965㎡㎡建筑面积积：83394㎡㎡（其中中住宅建建筑面积积36650㎡㎡，办公公面积20600㎡，，商业面面积8550㎡㎡容积率：：5.5绿化率：：30%销售均价价:4500元/平平方米物业管理理费:1元/平平方米··月开盘时间间:2007-12-08容积率:5.50绿化率:30%（3）产产品点评评：目前该栋栋23层层的写字字楼以被被武进区区某政府府部门整整体收购购，不对外销销售。与与延政中中路北线线政府行行政办公公大楼（（水利大大厦、电电力大厦厦等）连连成一线线。（2）写写字楼产产品信息息：一栋23层办公公楼单层约900平米可自由组合，，面积为40～100平平米左右（1）项目基基本信息物业类别：住住宅、商商铺、写字楼楼建筑类别：小小高层高高层楼层状况：11、16、18层，，7栋高层，2栋小高层容积率：：2绿化率：：35%占地面积：49914.8平方米米建筑面积：100000平方米开盘日期：2007-5-26总户数数：627户左右个案分析———金都名苑（2）写字楼楼产品信息：：写字楼为一栋栋18层建筑筑办公面积约2万平米销售均价为4000元元/平米（3）产品点点评：目前该项目写写字楼已经销销售完毕，主主要的客户为为周边企业主主，纺织、贸贸易等行业，，较低的销售售价格吸引企企业购买该物物业，同时地地处花园路口口，西侧区行行政中心、市市民广场也为为本案提高了了产品价值。。（1）项目基基本信息物业类别:商商住楼建筑类别:高高层18栋栋楼层状况:18层,1～2层商铺铺装修状况:毛毛坯销售均价:3658元元/平方米物业管理费:0.58元/平方米米·月开发商:常常州富域发展展有限公司开盘时间:2007-09-05个案分析———旺府公寓（2）写字楼楼产品信息：：2栋18层商商住楼户型面积有72平米（一一房两厅）94平米（两两房两厅）118平米（（三房两厅））共约192户户销售率约为75%（3）产品点点评：位于常州世贸贸中心街对面面,将项目定定位为商务区区内居住配套套产品，较高高的性价毕，，其大部分客客户为已在延延政中路购买买写字楼的企企业客户，据据了解，该项项目30%的的客户来自常常州世贸中心心业主。个案分析———天禄商务广场场/文渊居（1）项目基基本信息总建面积：56万平米物业类别:商商业(商务务广场)、住住宅(文渊居居)16万平米商商业、约28万平米住宅宅及约12万万平米地下停停车面积开发商:常常州天禄中创创建设开发有有限公司建筑类别:高高层装修状况:毛毛坯销售均价:4280元/平方米开盘时间:2007-12-01容积率:2.70绿化率:65%楼层状况:商商业1-3层、住宅33层（3）产品点点评：一站式消费是是该项目主要要的特色，涵涵盖16万平平米的超大规规模商业区，，同时商住楼楼区域内所有有建筑呈围合合式布局，约约19万平米米的超大规模模，由纯高层层建筑构成，，是典型的高高层低密度社社区，最大141米的超超大楼间距，，通透而宽敞敞，使视线和和景观都得以以延伸，在社社区中央形成成4.7万平平米的中庭，，以水为主体体来进行景观观的营造，生生态办公概念念非常明显。。（2）写字楼楼产品信息：：6栋商住楼，，总建筑面积积约14万平平米左右目前有5栋可可以销售面积有47.07平米、、82.10平米等销售均价为4280元/平米个案分析———金源大厦项目基本信息息项目背景：武进区新国土土局办公大楼楼项目投资：1.5亿规划用地：56亩建筑面积：3.2万平方方米建筑高度：92.6米地上22层：：地下1层功能规划：对外办证、土土地交易中心心、办公、会议用用房。个案分析———水务大楼项目基本信息息项目背景：武进区水务局局办公大楼包括主楼及裙裙房等建筑占地面积：约17亩项目投资：1.3亿人民民币建筑面积：约3.7万平平米主楼为28层层，地下2层层，地上26层功能规划：对外服务大厅厅、饮水工程程管理处及办公、会议议用房个案分析——财税金融大厦厦项目基本信息息项目背景：武进区财税系系统办公大楼楼规划用地：40亩建筑面积：4万平米项目投资：3.2亿元人人民币2栋高层建筑筑组成，28层功能规划：武进财税和金金融等单位行行政办公和对外服务场所所。个案分析———电力大厦楼盘：电力大大厦项目基本信息息项目背景：武武进区电力系系统办公大楼楼武进区写字楼楼未来供应量量约30万㎡㎡延政中路&乐乐购商圈写字字楼、商住楼楼市场供应量量分析（显性性）13.5万㎡㎡,时间轴项目名称200720082009201020112012常州世贸中心心旺府公寓亚泰财富中心心财富广场.聚聚园金都名苑德禾.文慧苑苑3.3万㎡5.78万㎡㎡约2万㎡2.06万㎡㎡（售磬）（售磬）分析：从市场统计数数据来看，目目前已面市的的纯办公写字字楼由世贸、、财富广场供供应，约有16.5万平平米已去化约6.5万平米。。目前写字楼项项目售磬的项项目有金都名名苑与德禾.文慧苑两个个项目，价格格营销是金都都名苑短期取取得销售佳绩绩的最主要原原因，德禾.文慧苑项目目主要靠近区区行政中心，，因此被武进进某行政机构构整体购入。。该区域内商住住两用的楼盘盘为旺府公寓寓，供应量约约2万平米，，目前销售率率约75％。。因此，可初步步计算延政中中路一线入市市可销的写字字楼供应量约约为17万平平米左右,乐乐购商圈商住住楼供应量约12万平平米。约9万㎡天禄商务广场场铂安国际约4.8万㎡㎡武进区写字楼楼市场供应分分析附近其他写字字楼、商住楼楼市场供应量量分析（隐性性）时间轴项目名称200720082009201020112012莱蒙城约4万㎡常发大厦电力大厦凯瑞&凯尔置置业分析：项目附近周边边隐性的写字字楼供应楼盘盘有5家，其其中莱蒙城、、凯瑞&凯尔尔置业（新加坡文化城城）均有写字楼楼规划，莱蒙蒙城第五期规规划中有两栋栋写字楼，位位于莱蒙城西西北角，体量量约8万方。。新加坡文化化城总建筑面面积为18万万平米，集商商业、办公、、文化娱乐、、居住功能于于一体的综合合项目。常发大厦，金金源大厦等今今后均有可能能将部分楼层层对外出租，，预计4万左左右的出租或或出售面积。。因此在今后半半年之内将有有约20万平平米左右的隐隐性写字楼产产品供应，市市场潜在竞争争激烈。财税金融中心心水利大厦金源大厦约8万㎡约4万㎡天隽峰约4万㎡武进区写字楼楼市场价格分分析写字楼、商住住楼售价分析析项目名称常州世贸中心旺府公寓财富广场聚园金都名苑德禾.文慧苑4500元/㎡）价格（元/㎡）4000元/㎡3000元/㎡6000元/㎡8000元/㎡8500元/㎡）天禄商务广场铂安国际4000元/㎡）预计3600元/㎡）3800元/㎡）4200元/㎡）4100元/㎡）5000元/㎡6000元/㎡）LOFT挑高产品分析：从销售价格横横向比较来看看，常州世贸贸中心以8500/平米米的单价傲视视群雄，概念念的打造及世世贸服务平台的搭建是是其项目取得得高附加值和和市场人可得得重要因素。。100％去化化的两楼盘均均有相对的价价格优势，体体量小，容易易整体收购是是其快速销售售的主要原因因。商住楼类产品品期宜商宜住住的特性也深深受市场欢迎迎，单价比较较上没有多大大劣势。铂安国际B栋栋5.76米米挑高产品的的设计创新，，在单价上有有了较大的突突破，也受市市场投资者的的欢迎。武进区写字楼楼市场总结延政中路成新新高端商务区区围绕武进区行行政中心、各各政府行政单单位资源，在在延政中路一一线，已经形形成由常州世世贸中心、财财富广场、常常发大厦等写写字楼组成的的武进区最高高端的新商务务区。乐购商圈成新新高端商住区区依托乐购超市市、福克斯广广场等商业资资源，在该十十字路口，形形成了以天禄禄商务广场、、铂安国际为为主要代表的的商务区，以以商住楼为主主打产品，纯纯写字楼几乎乎没有。政府行政单位位成写字楼重重要需求者在武进新商务务区内，约有有40％的写写字楼为政府府行政办公大大楼或企业办办公自用大楼楼，政府行政政单位成为写写字楼市场的的重要需求者者（德禾.文文慧苑整体收收购）。高端写字楼比比较稀少目前在武进区区延政中路一一线，纯写字字楼主要由常常州世贸中心心供应，而其其余产品性质质均偏向于商商住两用，主主要分布在（（35～50）平米与（（80～110）平米这这两个面积段段，而旺府公公寓内商住楼楼产品以118平米舒适适型三房最为为好销，主力力客户为写字字楼业主。写字楼去化速速度较缓后后期供应量巨巨大竞争激烈烈2007年7月至今，武武进区延政中中路一线可计计算的写字楼楼类产品供应应量约为17万平米（可可售），已去去化约10万万，去化率约约为37.04%。而半半年之内，即即将上市的隐隐性写字楼类类产品供应约约为20万平平米左右（莱莱蒙城、天隽隽峰、常发大大厦、凯瑞地地块等），同同时乐购商圈圈内可销售的的商住楼供应应量约为12万，可以肯肯定的是今后后武进区行政政区内写字楼楼市场将竞争争异常激烈。。4000～～4500元/平米米成写写字楼楼市场场均价价从写字字楼市市场销销价格格统计计来看看，除除常州州世贸贸中心心8500元/平米米的销销售价价格，，其余余写字字楼均均价均均低于于区域域内高高档住住宅楼楼，主主力产产品销销售价价格段段在4000至至4500元/平米米之间间。商业酒店式公寓办公楼目前区区域内内纯酒酒店式式公寓寓项目目比较较匮乏乏,供供应量量也比比较有有限,以本本项目目具备备的条条件,将会会是区区域内内典型型的标标杆楼楼盘.目前区区域内内办公公市场场供大大于求求,销销售遇遇到较较大的的阻力力,再再加上上工建建项目目体量量大,如财财税大大厦,水务务大厦厦等项项目,总体体量近近期10万万㎡,后市竞竞争激激烈.区域市市场总总结项目区区域需需求分分析酒店＋＋商业业武进区区消费费需求求：目前区区域内内共有有百余余家企企业进进驻后后续也也将会会有相相当多多的企企业入入住武武进区区。目前武武进区区消费费主要要到市市区进进行，，如果果区域域商业业得到到很好好的发发展，，会吸吸引其其他区区域消消费者者的商商业需需求来来此。。区政府府消费费需求求：武进区区政府府搬入入该区区域，，这必必将会会为区区域带带来部部分餐餐饮、、娱乐乐等相相关消消费。。居住小小区不不断成成熟，，入住住人口口需求求：目前区区域人人口较较少，，随着着区域域新建建社区区的开开发、、销售售、入入住，，人口口会逐逐渐导导入。。对区域域商业业的需需求会会随居居住人人口的的增加加而逐逐步扩扩大。。商务消消费需需求：：区域不不断发发展。。整体体的规规划将将会吸吸引众众多在在此办办公，，往来来的商商务人人士将将会对对酒店店以及及商的的需求求。神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。23:0623:0623:06:3623:06:36所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任任何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习得得更快的的能力。。把你的竞竞争对手手视为对对手而非非敌人，，将会更更有益。。一旦做出出决定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行动动!如果通用用公司不不能在某某一个领领域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就会把它它在这个个领域的的生意买买掉或退退出这个个领域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步稳健健发展展，既既不要要靠耸耸人听听闻的的利润润，也也不要要在市市场不不景气气时，，突然然有资资金周周转不不灵的的威胁胁。05-1月月-2323:06:36在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2323:06:36在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。23:06:3623:061月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工工养活活了公公司。。2023/1/523:06能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月202311:06下下午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧的人人。11:06:36下午午23:06:36质量是维护顾顾客忠诚的最最好保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/523:061月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人要发现现卓有成效的的真理，需要要千百万个人人在失败的探探索和悲惨的的错误中毁掉掉自己的生命命。1月-2323:06:36感情投资是在在所有投资中中，花费最少少，回报率最最高的投资。。壮士临阵决决死哪管些些许伤痕，，向千年老老魔作战，，为百代新新风斗争。。慷慨掷此此身。2023/1/523:06:3623:061月-23谢谢各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:06:3623:06:3623:061/5/202311:06:36PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:06:3623:06Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。23:06:3623:06:3623:06Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2323:06:3623:06:36January5,202314、他乡生生白发，，旧国见