某楼盘消费者需求和态度报告

南奥及其竞争盘

消费者需求和态度研究报告

目录研究资料收集方式主要发现目前市场的房型需求南奥消费者的需求特点及对华南板各盘的看法竞争盘消费者需求特点及对华南板各盘看法的差异主要结论研究资料收集方式消费者定性研究：小组访谈：南奥业主竞争盘业主南奥潜在消费者（首选南奥）竞争盘潜在消费者（首选华南板其它盘）深度访问：南奥潜在消费者（首选南奥）楼盘剪报资料：南方日报报道一、目前市场的房型需求

目前市场的最大需求是

80-120平方左右的住宅打算购买的住宅(base=470)面积（平方米）%资料来源：南方日报-南方楼市报道-02年6月21日目前市场的最大需求是

每平方三、四千左右的住宅打算购买的住宅(base=470)%资料来源：南方日报-南方楼市报道-02年6月21日每平方单价偏好内部设计新颖、风格独特的房子喜欢新鲜感、期待档次感：“就是房间的设计的不是很好，其实的还可以。华南新城的那个楼盘没有什么新意的，都是一模一样的。”“它的房子没有什么变化。与以前的没有什么变化，档次还是上不来。它做了这么久了，都没有什么变化。”跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力：“我就是为了看装修，每个周未都到处去看楼盘。看了不少了，等到看到南奥的时候，觉得那个户型特别心动，我觉得那种A型复式的那种，挺有小资的感觉。也就不顾一切就买了。“有一种带阁楼的那一种比够划算，但是我买的时候不知道。只比我们多了大概一万多块钱，就多了七十多平方。”“我喜欢南奥的设计，饭厅跃式”南奥雅典/洛杉矶/卡萨布兰卡组团的销售业绩是最有力佐证：南奥C/D型住宅（80-120平方/均价3900元）大受欢迎，已经吸引了大批买家

二、南奥80-120平方小户型消费者

的需求特点及对华南板楼盘的看法

需求特点他们们是是谁谁？？新移移民民为为主主小部部分分是是土生生土土长长广广州州人人多在在市市区区有有房房子子多为为初初次次置置业业者者他们们（（初初次次置置业业者者））为为什什么么买买房房子子？？新移移民民租房房没归归属属感感花费费大大空气气/环环境境普普通通住宅宅密密度度大大/拥拥挤挤缺乏乏满满足足感感/成成就就感感决定定落落户户广广州州自己己/孩孩子子入入广广州州户户口口把父父母母接接来来养养老老为结结婚婚生生子子做做准准作作群体体类类型型原来来居居住住条条件件对原原居居所所的的不不满满买楼楼原原因因/动动机机他们们（（二二次次置置业业者者））为为什什么么买买房房子子？？土生生土土长长广广州州人人新移移民民市区区已已买买单位位房房市区区已已买买商品品房房不能能体体现现个个人人品品位位，，缺缺乏乏满满足足感感/自自豪豪感感空气气差差环境境吵吵杂杂住宅宅密密度度大大/拥拥挤挤面积积小小不不够够住住没有有社社区区配配套套提升升房房子子档档次次，，改改善善居居住住环环境境买个个大大家家庭庭够够住住的的大大房房把父父母母接接来来养养老老从大大家家庭庭独独立立出出来来，，建建立立小小家家为结结婚婚生生子子做做准准作作买郊郊区区楼楼盘盘度度假假群体体类类型型原来来居居住住条条件件对原原居居所所的的不不满满买楼楼原原因因/动动机机他们们的的共共同同特特征征25-35岁岁普普通通白白领领为为主主高学学历历，，年年薪薪6-10万万左左右右渴望望成成功功，，努努力力上上进进，，希希望望一一步步一一步步提提高高生生活活品品质质工作作是是生生活活的的重重心心，，工工作作紧紧张张且且时时间间长长压力力大大，，渴渴望望休休闲闲生生活活希望望居居家家环环境境可可以以舒舒缓缓压压力力、、放放松松心心情情，，而而且且要要有有品品位位有能能力力购购买买总总价价30-40万万左左右右的的房房子子，，考考虑虑分分期期付付款款的的方方式式不同同消消费费者者对对居居所所的的心心理理需需求求不不同同一个个可可以以住住的的窝窝一个个有有品品位位的的小小区区生生活活环环境境豪宅宅/别别墅墅安全全、、归归属属感感不同同楼楼盘盘满满足足不不同同层层次次需需要要他们们目目前前的的需需求求范范围围：：较舒舒适适的的生生活活空空间间和和环环境境舒适适感感+优优越越感感成就就感感+自自豪豪感感目前前，，他他们们不不要要求求一一个个最最理理想想的的房房子子一步步步步改改善善居居住住条条件件目前前暂暂时时买买一一个个负负担担得得起起的的又又不不错错的的房房子子现在在是是初初步步改改善善居居住住条条件件将来来有有条条件件再再买买更更好好的的“其其实实也也没没有有十十全全十十美美的的…………很难难附附近近就就有有一一间间戏戏院院什什么么的的，，有有这这些些设设施施就就会会觉觉得得很很吵吵；；如如果果依依山山傍傍水水的的话话就就会会很很远远，，一一定定要要经经济济好好有有车车才才叫叫方方便便，，我我想想去去哪哪里里，，就就开开车车去去；；这这个个要要很很有有经经济济基基础础才才可可以以…………所以以就就要要你你去去选选择择你你比比较较偏偏向向于于什什么么…………例例如如我我喜喜欢欢前前面面有有个个花花园园的的或或者者喜喜欢欢运运动动的的话话就就会会选选附附近近有有个个会会所所，，可可以以运运动动的的。。这这个个是是小小康康了了，，基基本本上上有有的的东东西西，，是是空空气气清清新新，，环环境境好好，，基基本本设设施施可可以以的的话话，，可可以以达达到到这这样样的的话话算算是是要要满满足足了了““他们们买买房房子子实实际际是是买买什什么么？？每个个消消费费者者都都有有不不同同的的压压力力点点/问问题题点点，，他他们们不不只只是是买买一一套套房房子子，，而而是是买买一一个个居居住住的的空空间间和和环环境境是房房子子从从内内到到外外所所有有硬硬件件和和软软件件的的综综合合必须须要要满满足足消消费费者者居居住住和和生生活活的的各各种种需需求求他们们对对居居所所有有什什么么特特别别要要求求？？“因因为为我我们们做做销销售售的的压压力力也也比比较较大大，，所所以以说说想想在在压压力力之之外外有有一一个个很很轻轻松松的的环环境境…………,我我就就比比较较倾倾向向于于乡乡村村式式的的生生活活，，我我的的个个人人兴兴趣趣是是喜喜欢欢有有一一个个好好的的环环境境，，喜喜欢欢一一班班朋朋友友一一起起聊聊聊聊天天，，打打打打球球。。””“定定时时定定刻刻的的，，其其实实是是就就是是对对人人性性的的一一种种压压制制，，一一定定要要做做什什么么什什么么事事情情，，那那就就是是很很难难受受的的了了。。如如果果能能想想迟迟一一点点就就迟迟一一点点，，想想做做什什么么就就做做什什么么那那就就是是最最好好的的了了。。同同样样的的就就是是你你工工作作上上为为什什么么会会有有压压力力，，你你要要完完成成什什么么量量，，要要什什么么时时候候完完成成，，会会给给你你许许多多限限定定，，生生活活就就希希望望有有这这些些宽宽限限吧吧。。””没有有工工作作束束缚缚的的自自由由空空间间他们们对对居居所所有有什什么么特特别别要要求求？？“我我自自己己是是已已经经买买了了一一套套房房子子的的了了，，在在西西村村的的，，但但我我经经常常感感觉觉那那边边的的环环境境不不是是太太好好，，荔荔港港南南湾湾，，感感觉觉上上跟跟番番禹禹比比气气势势上上就就差差一一点点。。我我就就比比较较喜喜欢欢番番禹禹那那些些大大盘盘，，有有气气势势的的，，各各方方面面都都好好，，但但现现在在番番禹禹的的楼楼盘盘差差就就差差在在交交通通不不是是太太好好。。””“中中国国人人买买房房子子除除了了是是买买给给家家里里人人住住，，也也是是买买给给亲亲戚戚朋朋友友看看，，这这样样也也很很有有压压力力的的，，就就是是说说买买的的房房子子的的那那个个区区，，比比较较烂烂一一点点的的，，比比较较偏偏一一点点的的，，朋朋友友来来了了，，或或同同学学同同事事来来了了会会说说，，听听了了以以后后觉觉得得不不舒舒服服””感觉觉自自豪豪、、有有面面子子的的地地方方他们们对对居居所所有有什什么么特特别别要要求求？？“我我也也是是做做市市场场推推广广和和销销售售的的，，平平时时也也比比较较忙忙，，星星期期6星星期期天天希希望望可可以以休休息息一一下下.将将来来希希望望自自己己的的家家小小区区的的绿绿化化会会多多一一点点，，因因为为我我比比较较喜喜欢欢固固定定的的运运动动，，例例如如打打球球，，希希望望自自己己的的小小区区里里运运动动设设施施比比较较齐齐全全。。现现在在我我也也有有去去运运动动，，但但每每次次都都要要花花很很多多的的时时间间坐坐车车，，例例如如下下班班之之后后，，拿拿着着很很多多器器材材去去体体育育中中心心或或者者是是二二沙沙岛岛，，打打完完之之后后又又要要坐坐车车回回家家，，如如果果是是星星期期六六的的话话特特地地拿拿着着这这么么多多东东西西，，没没有有车车的的话话觉觉得得拿拿着着这这么么多多东东西西很很辛辛苦苦，，如如果果能能在在自自己己小小区区走走10来来分分钟钟就就可可以以有有运运动动的的场场所所，，就就会会觉觉得得比比较较写写意意。。上上班班已已经经是是很很辛辛苦苦的的了了，，休休息息就就可可以以不不用用到到处处去去找找地地方方运运动动，，可可能能心心情情都都会会好好一一点点。。””随时随地地运动的的地方他们对居居所有什什么特别别要求？？“我读书书时候很很多时候候早上会会晨跑，，做做操操，现在在就没有有了，而而且对身身体的看看法也不不一样了了，20岁到25岁觉觉得身体体有足够够的能力力，过了了这个阶阶段就明明显感觉觉到体力力，精力力不够，，像我们们会经常常跟客人人谈判，，没有足足够的精精力就会会觉得很很累很累累，工作作起来就就没什么么劲，星星期六星星期天打打打球出出一身汗汗星期一一上班虽虽然觉得得肌肉很很疼，但但做起事事来很精精神。””“60岁以前是是用身体体去换金金钱，60岁以以后是用用金钱换换身体。。现在最最好是把把身体锻锻炼好。。”维持健康康、充电电的地方方压力大是是他们最最大的特特点工作束缚缚感““不得得不在一一定时间间内完成成一定工工作”工作的沉沉闷“很少感感到工作作的快乐乐”“谁谁也不喜喜欢工作作”亚健康问问题““心情不不开朗””“精力力明显下下降”家庭的责责任““让父母母安享天天年”““结婚了了就该有有自己的的房子””自我要求求上进““我我们都是是刻苦工工作的人人，不得得不这样样”需要社会会认同““中国人人买房子子都是给给朋友看看的，有有压力””所以居所所应该是是放松身身心的地地方“舒缓工工作压力力”“差不多多到家的的路上就就能感觉觉幸福起起来”“家里我我是老板板，自由由自在，，不象上上班，别别人是我我的老板板”“空气清清新、环环境好，，房子之之间不要要太密””“安静的的地方，，和人与与活动区区保持一一定距离离”“随时运运动/散散步，不不用带上上一大对对运动器器材跑到到老远的的地方运运动”田园风格格依依山傍水水休闲空间间运运动设施施能放松身身心的地地方是他们希望望维护目目前身份份的优越越性“我们是是社会的的精英，，正在向向上发展展阶段””“我们可可以拥有有小康生生活水平平”要在朋友友面前感感觉自豪豪要满足自自己的虚虚荣心，，朋友如如果说房房子不好好，会不不高兴房子不能能和同类类朋友差差得太远远，许多多朋友都都住在番番禺“都是年年轻人，，比较追追求时尚尚”“富力花花园感觉觉不如丽丽江，““花3万万装修的的感觉不不如5万万的”“一听住住西村就就感觉差差，没有有番禺楼楼盘的气气势”所以居所所要体现现个人品品位体现身份份层次，，可以令令朋友认认同/羡羡慕的装修要有有品位要有社区区管理/生活配配套希望和相相似的人人住在一一起朋友喜欢欢来的符合他们们品位的的地方小资情调调时尚气息息生活不光光是要呼呼吸空气气，还要要许多便便利交通方便便购物方便便大医院好学校一些市区区生活的的延伸………方便生活活的地方方配套完善善物管完善善小结:南南奥80-120平方方小户型型消费者者特点人口特征征：他们属于于小资阶阶层,或或者说是是普通白白领，职职业是友友邦职员员\银行行职员\杂志编编辑\市市场推广广人员………小有积蓄蓄交首期期,个人人月收入入大约5000,足以以供南奥奥生活形态态：难以支配配自己工工作和生生活的时时间，工工作为重重心，渴渴望多一一些休闲闲时间多数离中中产式的的生活较较远，多多数还没没有条件件买车,也未计计划买车车楼房需求求特点:买楼比较较讲求实实惠\更更注重性性价比选择楼盘盘比较讲讲求“白白领聚类类”———有点象象丽江房子品味味上较注注重新意意、时尚尚感，但但有点只只重外表表不重内内涵小结:总总而言之之，他们们的家是是……田园风格格依依山傍水水休闲空间间运运动设施施能放松身身心的地地方是符合他们们品位的的地方小资情调调时尚气息息方便生活活的地方方配套完善善物管完善善如何看南南奥及其其竞争楼楼盘他们选择择比较过过哪些楼楼盘郊区华南南版块为为主：南奥、星星河湾、、祈福、、华南新新城雅居乐、、华南碧碧桂园、、锦绣香香江还有一些些番禺老老盘和市市区盘如何看市市区盘“骏景在在天河，，去看过过，都挺挺大的，，但觉得得太密了了，布置置都不是是太好，，环境比比较差一一点。。”“我感觉觉那个逸逸景只有有一个荔荔枝林，，我觉得得好像没没有什么么设施，，不是太太喜欢，，而且虽虽然空气气比市区区好一点点，但总总的来说说不够大大气，不不像是一一个很漂漂亮的楼楼盘。””“市区环环境好的的非常贵贵，象二二沙岛那那边”普通盘空空气、环环境不够够好；好好盘价格格太贵如何看番番禺/华华南版快快优点：空气好、、环境好好小区管理理逐步完完善生活设施施逐步完完善比市区楼楼盘性价价高处于发展展潜力大大的地理理区域缺点：交通、生生活不便便利生活时间间成本高高“我的客客户也跟跟我说，，以后真真正发展展的地方方番禹是是最好的的。”“我有一一个朋友友去了番番禺住以以后我们们就很少少联系了了。以前前经常在在一起玩玩的，喝喝啤酒，，聊聊天天，现在在都没有有了。他很寂寞寞，要我我们跟他他去打麻麻将，我我们都要要考虑回回来的的的士费要要几十块块钱。””代价是““时间换换环境””相对而言言，华南南版块更更接近他他们的需需求对比市区区，更接接近田园园/休闲闲生活环境、空空气好休闲设施施多安静对比市区区/番禺禺老盘，，华南版版块楼型型/房子子风格更更有品位位西洋化楼楼盘风格格室内装修修精美总体性价价比高小区配套套比市区区的齐全全新盘管理理和配套套上有所所改进田园风格格依依山傍水水休闲空间间运运动设施施小资情调调时尚气息息配套完善善物管完善善如何看南南奥对南奥有有什么感感觉品牌形象象——传传播概念念/主张张“我就谈谈一谈为为什么会会买奥林林匹克花花园，起起码它贬贬值的风风险会低低，因为为它给人人的感觉觉是———体育的这这种方向向不会过过时的，因为为人有有钱以以后就就越来来越喜喜欢运运动，，因为为喜欢欢健康康；越越有钱钱的社社会这这样东东西（（运动动）就就越受受重视视。””“所以以的楼楼盘都都有它它的卖卖点，，但我我觉得得南奥奥比较较实在一点。。好像像加勒勒比海海，加加拿大大花园园，澳澳洲山山庄都都是拿拿全世世界比比较出出名的的地方方作为为卖点点，实实际上上加勒勒比海海是不不是真真的加加勒比比海呢呢？只只不过过是一一个感感觉，，很虚虚幻的的。发发展商商是不不是真真的可可以营营造，，是不不是可可以长长期的的保留留呢？？只是是我选选择楼楼盘的的时候候有这这种感感觉还还是我我住的的时候候永远远也有有这感感觉？？但运运动是是永远远会做做的，，我觉觉得是是实在在一点点，切切身一一点”更易认认同的的运动动、健健康的的价值值对南奥奥有什什么感感觉品牌形形象——传播播概念念/主主张“运动动就在在家门门口””使我我印象象最深深刻，，无论论是看看图、、实地地和广广告，，都包包含着着活力力，轻轻松的的………,有一种种上升升的感感觉,从整整个环环境将将来的的发展展，整整个住住宅的的诉求求。因因为运运动是是什么么呢？？运动动本身身带来来了很很多东东西，，比如如说健健康，，健康康又带带来很很多东东西，，包括括家庭庭幸福福啊，，事业业的成成功啊啊等等等“运动动，就就长久久来看看一直直是需需要的的，个个个都都是为为了健健康，，现在在的人人肯定定要运运动，，所以以这个个也比比较贴贴题。。”有活力力,十十分适适合他他们努努力上上进的的生活活步伐伐对南奥奥有什什么感感觉品牌形形象——广告告内容容/画画面吸吸引力力“南奥奥在广广州日日报登登的那那个广广告，，整版版的广广告，，还有有几个个小球球，全是是绿色色的，，很吸吸引人人。所所以就就去看看楼””。“它那那些一一系列列的广广告啊啊。那那些生生活杂杂志啊啊，真真的很很有生生命力力的。而而且每每个广广告讲讲的生生活的的，环环境啊啊，教教育啦啦。就就是差差不多它每每一个个方面面都说说到了了。如如果它它都可可能做做得到到的话话，我我就觉得十十分满满意了了。我我想要要的，，它差差不多多都有有了，，现在在就是是知不知道道它是是不是是復行行这的的承诺诺、都都做好好””广告内内容和和表现现都比比较有有吸引引力对南奥奥有什什么感感觉产品：：“样板板楼的的间隔隔、装装修很很漂亮亮””“进进去后后感觉觉楼的的布置置、各各方面面设计计都挺挺合理理，不不会很很嘈杂杂，密密集，，在这这边就就是住住的；；在那那边就就是撒撒野公公园，，走过过去也也不是是很远远，休休闲时时过去去走一一走，，玩一一玩玩，如如果有有小孩孩，小小孩肯肯定会会喜欢欢。””“为什什么我我喜欢欢南奥奥呢，，因为为它里里面有有一个个撒野野公园园，又又靠近近长隆隆那边边，相相当于于广州州的南南胃，，一个个氧吧吧，后后面又又有一一个高高尔夫夫球场场，感感觉上上比较较空落落，不不会很很挤””楼盘/房子子风格格接近近他们们的要要求：：休闲闲化、、精美美化对南奥奥有什什么感感觉组团命命名：：“美国国的、、澳洲洲的、、雅典典的、、洛杉杉基的的，我我觉得得它挺挺满足足我的的虚荣荣心的的，我我们每每年都都看奥奥运会会，自自己好好像跟跟这个个挂上上关系系了。。觉得得住在在里面面应该该不会会很差差。””消费者者可感感受国国际化化、有有时代代感的的氛围围对南奥奥有什什么感感觉业主的的牢骚骚:楼盘品品质:房房子有有小毛毛病,要翻翻修运动设设施:运运动设设施不不够多多元化化、收收费高高管理:物物业管管理人人员对对业主主的要要求反反应慢慢;水水电收收费不不够明明朗化化环境:小小区内内大树树少潜在买买家的的顾虑虑交通班班次少少还没有有医院院等配配套南奥需需要改改善物物业管管理和和跟进进社取取配套套对南奥奥有什什么感感觉南奥业业主对对南奥奥康乐乐设施施的不不满：：游泳池池太小小，非非标准准尺寸寸缺少网网球场场康乐设设施的的收费费贵俱乐部部的服服务人人员态态度差差高乐夫夫球场场地的的草坪坪不漂漂亮健身设设备使使用率率偏低低花园缺缺少绿绿化带带、无无树荫荫运动就就在家家门口口的感感受不不强业主的的南奥奥生活活体验验田园式式阳光光生活活阳光足足，房房子光光线足足、通通风好好在厨房房也看看得见见风景景安全，，可打打开所所有窗窗和门门楼下就就可以以散步步健康生生活形形态住进去去之前前，经经常晚晚上在在家里里看电电视。。住进进去后后，晚晚上吃吃完饭饭了经经常去去散散散步，，游游游泳。。活动动一下下。轻松的的、休休闲的的有人服服务我我物管人人员礼礼貌（（敬礼礼/打打招呼呼），，还帮帮忙拿拿东西西停水送送水朋友羡羡慕我我朋友喜喜欢来来，都都说房房子漂漂亮自豪的的、满满足的的潜在买买家对对南奥奥生活活的联联想我是老老板，，自由由自在在“一下下班就就脱裤裤子，，跳到到游泳泳池里里去游游泳，，我们们就很很向往往那种种生活活，回回到家家就换换掉工工作的的角色色，进进入另另外一一个状状态，，穿一一个运运动裤裤，家家是属属于自自己的的公司司，自自己想想怎么么经营营就怎怎么经经营，，怎么么享受受就怎怎么享享受，，比较较自由由的，，我认认为南南奥的的生活活是比比较自自由的的，第第二是是可以以享受受自己己的爱爱好，，打打打球，，如果果有场场地的的话，，跟朋朋友在在一起起的话话，只只是喝喝茶，，聊天天没什什么意意思，，打打打球就就很好好。””心情开朗起起来“可能带给给人也是开开心的感觉觉。我觉得得在那种环环境不会整整天想着不不开心的东东西，活跃跃点，心境境都会成熟熟点。心境境是很重要要的。工作作其实是很很紧凑的，，我现在一一想起那里里就觉得我我有一种很很光猛的感感觉，心情情都会舒畅畅点，首先先我会感觉觉到心情很很舒畅，我我一定会很很舒畅””潜在买家对对南奥生活活的联想角色转换，，空间转换换“好象进入入了另一个个世界，由由这个景变变成了那个个景。我感感觉就好象象很多广告告的那个最最感性的那那种感觉,就是我一一进入它的的那个“隧隧道”，我我就感觉空空气开始清清新起来，，就感觉生生活开始幸幸福起来了了……你知知道工作上上没有人会会感觉工作作是快乐的的，特别是是我们这种种公司，压压力都是很很多而且很很繁重的，，难得有这这种东西，，也就因为为这样所以以憧景这种种生活。””脱离工作压压力，进入入休闲时空空正是他们所所期望要的的生活空间间对南奥传播播活动的反反应对奥林匹克克“运动概概念”的理理解运动=向向上精精神=提提升生活活品质运动=健健康=家庭庭幸福=充电=工工作成功功运动=实实在的的=不不会过时运动=不不分贵贵贱=人人人需要要运动就在家家门口=免免却到别别处运动的的麻烦=经常运运动=随时时运动=随时有有运动搭档档对南奥“高高尔夫概念念”的反应应高尔夫=贵族运运动=高高尚运动动平民化的高高尔夫=有有一点吸吸引我=要花钱钱=要要技术=实际上上和我关系系不大生活就象高高尔夫=高尔夫夫只是运动动的一种表表现形式高尔夫练习习场=楼楼盘有一一个草地，，多了绿化化空间消费者感兴兴趣主要还还是“运动动就在家门门口”的概概念，在高尔夫练练习场的体体验高尔夫特色色引起的感感受：“心理其实实也有一些些满足感的的，毕竟是是比较高尚尚的富人的的运动，我我们也来打打一打，感感觉挺好的的。”“这种运动动相对来说说这个比较较亲近一些些，二个人人一边聊天天，一边走走”“我去的时时候气氛很很好的，六六点多钟，，刚好太阳阳已经下山山了，傍晚的时候候真的很舒舒服的，那那光线金黄黄色的，草草地是绿色色的。在草地上走走一走，打打一下,教教练是傍边边教你，那那个感觉很很好的………几个人的，，三，四个个这样的，，当时还没没有悉尼的的，看上去去那个环境境很舒服。。望上去没没有什么楼楼，只是看看到雅典的的一点点楼楼,环境很很开阔的。。”草场的印象象：“它球场的的草地做得很很好，都是按照照标准来做的，距距离都很标标准的，所所以洞数就就比较小了了。它是练练习场来的的，它是按按照国际标标准来做的的。”“它也不是是几十块在在那里散步步的，它那那里的环境是相当当美的。聊一下天啊，，又打上几几杆的，就就是你不打打，坐在那那里也很舒服，那风比较较凉爽的。”“安静点，，舒服一点点。看到绿绿色的东西西会舒服一一点。视觉觉比较好。。”“草地很大大，使楼距离宽，其实很不不错的了，，你在哪一一个楼盘都都不可能找找到这么宽宽的楼距的的了。”击球乐趣“偶尔打去去一些很让让自己惊喜喜的球来。。那时是挺挺高兴的。。”“高尔夫球球一般人都都很少打的的，不过打打高尔夫球球的感觉真真的上很好好，很爽的的。”负面联想小：“一个人打打的时候就就可以，这这么小的场场，一大堆堆人去打，，你追我赶赶的，都不不知道那个个球是你的的了。”功能少：“那个只是是发球。””与我无关：：“不会大，，要花钱””如何看竞争争盘其它楼盘的的感觉与南南奥有什么么不同星河湾祈福华南新城雅居乐象“老爷车车”，怀旧旧浪漫而不不实际，只只吸引向往往艺术气息息的人；南南奥相对较较实际，较较适合生活活，运动的的好处比较较实在，多元化，生生活配套较较完善，但但住的人比比较杂，因因为是大盘盘，总在变变动调适中中；南奥主主要定位在在年轻白领领人群，楼楼盘规模适适中大盘，长远远来看配套套会比较齐齐全，但不不知什么时时候建好，，现在看楼楼的感觉一一般；南奥奥看楼时往往往一见钟钟情房子风格比比较沉稳，，适合较成成功、较成成熟的人居居住；南奥奥楼盘有时时代感，较较适合年轻轻人如何看星河河湾产品：楼房之间太太密江风会有腥腥味房子装修风风格独特，，但不太太适合实际际生活、不不实用价格较贵，，4千/平平方以上形象：像老爷车，，异国风情情、富于艺艺术气息，，温馨感感觉、浪漫漫吸引搞艺术术的人———迷信、向向往、崇尚尚艺术的；；喜欢浪漫漫情调的较吸引女性性不适合讲求求实际的人人，不适适合百姓生生活广告吸引人人，营造浪浪漫气息星河湾的精精致、浪漫漫也颇具吸吸引力。如何看华南南新城“它跟南奥奥有相同的的环境，比比较吸引人人的是它搞搞一个非常常大的设计计概念，按按照它的规规划是非常常大的。以以后的发展展可能跟丽丽江一样是是一个大的的楼盘。以后的配套套设施上可可能会做得得比较齐全全，做一些些相配的银银行，医院院，学校，，商场等等等的，感觉觉会有个保保障。”“我觉得它它的歌剧院院做得挺有有气势的。。”“学校都挺挺吸引人的的。好像是是执信的。。”华南新城的的吸引力在在于未来的的设施配套套有保障如何看祈福福老盘多元化特色色住户分两类类的，港澳澳度假式的的，家庭庭生活的配套完善交通班次多多注重家庭生生活有一个烧烤烤的地方，，有一个农农庄，有小小孩子的周周末去玩一一玩发生过事故故祈福优势是是配套趋向向成熟如何看其它它盘雅居乐、华华南碧桂园园、锦绣香香江不太适适合他们雅居乐适合合成熟、沉沉稳的较成成功人士华南碧桂园园土气，象象爆发户住住宅感觉锦绣香香江里面阶阶层太分明明，不会住住里面的洋洋房不太考虑番番禺老盘丽丽江和洛涛涛居因为对新盘盘兴趣更大大为什么不选选择南奥竞竞争盘？为什么不选选择星河湾湾楼盘/房子子的不足：：楼距密楼层高/有有电梯：““楼层比较较高，有电电梯的那种种。”不够实用：：““空间间浪费很大大，厕所很很大的，房房又很大，，很浪费的的。”室内光线不不如南奥：：“星河河湾不是单单户的，它它一梯有很很多户的。。很多人都都说那里黑黑啊。”价格贵：“装修是豪豪华一点，，但是它地地的价钱也也“豪华””很多的，，它贵差不不多一半的的，它要五五千多的。。”为什么不选选择祈福大盘引起的的不方便：：“夏天啊，，你一进去去的时候，，它没有什什么蔽档的的。没有走走廊的。你你等车又慢慢，走路又又晒。你真真的没有办办法的。””“祈福太大大了，它说说有什么那那个串往巴巴士，但是是我上次坐坐了一次，，绕那个祈祈福新村一一圈要二十十五分钟，，我要是在在里面上班班的话，从从里面坐车车出来都要要十多分钟钟了，还要要再另外坐坐它的班车车，那要多多少长的时时间了？””房子不够时时尚新颖：：“它的房子子没有什么么变化。与与以前的没没有什么变变化，档次次还是上不不来。它做做了这么久久了，都没没有什么变变化。”不喜欢居住住者阶级过过于分明：：“我觉得大大，有一个个问题就是是乱啊！定定位就一定定得很宽的的，很多个个等级的人人在那里，，有的几百百万买别墅墅的，十几几万买洋房房的也有。。差不多是是一个社区区，所有类类型的人都都在那里………,说到到教育了，，它两间学学校，一间间英文学校校，一间普普通学校。。英文学校校与普通学学校的差别别很远的。。英文学校校大概一定定年要四，，五万块左左右，一般般学校是大大概六千到到一万的收收费，相差差多几倍。。很明显就就说给人听听，这个是是好的学校校，这个是是差一点学学校，这个个阶级的观观念就在小小孩的心中中形成。””为什么不选选择华南新新城样板房缺乏乏特色/新新意：“就是房间的的设计的不不是很好，，其实的还还可以。华南新城的的那个楼盘盘没有什么么新意的，，都是一模模一样的。。”担心大盘规规划变动多多：“样板房，，华南新城城是另外建建的，到时时它真正的的房是怎么么样的呢？？还不知道道。他还告告诉你这不不是交楼标标准，这是是豪华装修修，到时候候交楼标准准不是这样样”对江景兴趣趣不大：“那条江黄黄得要死。。”为什么不选选择雅居乐乐售楼现场未未准备好，，吸引力不不强：“雅居乐，，我觉得策策略上稍微微差了一点点，没有跟跟得上，它它是五一推推出的，但但是乱七八八糟的，它它本来是应应该不错的的，但是我我去看的时时候一派乱乱糟的样子子，让人感感觉不好好。”对未来规划划信心不足足：“我看了它它的广告就就不是很实实际了，将将那个三号号线地铁划划去了它那那里，一看看上去就是是很假的。。”“我问过了了它以后的的发展啊，，说有三十十多间学校校，我就觉觉得很不实实在，怎么么可能有这这么多学校校。说得自自己好象是是一个国际际性教育生生活社区一一样。””小结结：：南南奥奥的的核核心心价价值值休闲闲的的运动动价价值值精美美化化国际际化化时代代感感自然然环环境境+运运动动+时时尚尚运动动+健健康康活力力+时时尚尚自然然环环境境运动动设设施施时尚尚洋洋房房上升升感感健康康、、活活力力核心心价价值值：：轻松松、、自自由由自豪豪的的小结结：：为为什什么么南南奥奥引引起起购购买买冲冲动动品牌牌效效应应运动动主主张张吸吸引引口碑碑好好，，朋朋友友推推荐荐对广广奥奥印印象象好好一见见钟钟情情整体体优优势势、、楼楼盘盘现现场场感感觉觉好好抢购购的的感感觉觉=手手慢慢没没（（得得买买））相对对于于同同期期的的其其它它华华南南版版快快盘盘性性价价比比高高小结结：：为为什什么么南南奥奥还还不不能能引引起起购购买买冲冲动动等待待南南奥奥进进一一步步改改善善物物业业管管理理和和跟跟进进社社区区配配套套交通通不不便便利利配套套待待完完善善医院院购物物场场所所不太太迫迫切切买买楼楼市区区有有房房子子“交交通通不不方方便便，，还还有有一一个个是是购购物物。。怎怎么么说说我我们们也也是是在在这这里里住住了了几几十十年年了了，，习习惯惯了了。。比比如如说说是是星星河河湾湾，，给给你你住住一一个个晚晚上上，，突突然然想想去去吃吃宵宵夜夜，，找找了了半半天天都都找找不不到到，，走走都都要要走走20多多分分钟钟，，那那边边是是非非常常不不方方便便。。””“我我觉觉得得它它最最大大的的问问题题是是配配套套不不完完善善。。你你们们有有没没有有留留意意到到它它最最大大的的问问题题是是没没有有一一间间好好的的医医院院。。：：医医院院，，学学校校，，商商场场。。如如果果这这些些方方面面完完善善了了之之后后很很多多东东西西就就好好了了。。””启示示：：南南奥奥洋洋房房在在华华南南板板块块具具竞竞争争力力南奥奥核核心心价价值值与与消消费费者者需需求求十十分分吻吻合合南奥奥传传播播主主题题独独特特而而实实在在，，较较竞竞争争对对手手的的卖卖点点更更容容易易为为消消费费者者所所认认同同南奥奥产产品品特特色色吸吸引引力力大大，，具具市市场场竞竞争争力力启示示：：消消费费者者眼眼中中的的南南奥奥产产品品优优势势主要要优优势势：：房型型（（跃跃式式/顶顶层层阁阁楼楼））新新颖颖特特别别楼距距价格格适适中中整体体环环境境不不太太拥拥挤挤（（星星河河湾湾比比较较拥拥挤挤）），，整整体体风风格格漂漂亮亮独独特特其它它优优势势：：感觉觉运运动动设设施施多多一一些些中型型盘盘，，发发展展完完善善应应该该比比较较快快（（华华南南新新城城太太大大））洋房房有有电电梯梯学村村高尔尔夫夫场场也也给给环环境境加加分分，，但但主主要要不不是是高高尔尔夫夫式式的的生生活活档档次次。。三、竞争盘80-120平方小户型型消费者的的需求特点点有什么不同同？

对华南南板各盘看法法有何不同？？南奥竞争盘业业主背景参考考分析华南板块潜在在消费者背景景参考分析星河湾和星河河湾所吸引人人群的收入及房价承受力都高于南奥所所吸引的人群群；而且星河河湾吸引的人人群学历更高。星河湾消费者者（包括业主及及其潜在消费费者的看法））他们更喜欢什什么样的楼盘盘？“原来打算买买祈福的，因因为我看中祈祈福二手HOUSES,那些二手大概概40多万，，当时打算买买那些，但女女朋友不喜欢欢。”更向往理想中中的中产式居居所他们更喜欢什什么样的楼盘盘？星河湾：“很很经典”““象老爷车””“比较宁宁静”“比比较浪漫”““精致的””“南澳的内部结构都都不错，但是是感觉绿化就就粗一点。南南澳的价钱钱其实都是挺挺合算的，但是是房屋的外墙墙就比较粗一一点，和星河河湾比就粗一一点。”“华南新城感觉比较粗一一些，它江边边有些木排在在那里，感觉觉有些抄龒，，抄龒星河湾，相对对来说是星河河湾小了一些些，但就精品品一些”“星河湾有精致的设施施，挺高档的的”“星河湾的园林比南奥好，特别是那那个养鱼的技技术是宝墨园园的技术来的的，水很清的，这个个做得相当好好。”“星河湾外部的园林比比较好，南奥就是里面的房房型好。我觉觉得建筑质量量应该要比南奥要好好，就是那些些墙体的结构构啊”“最主要的是是那个建筑的的硬件、小区区的设置、和和那个江景，，就比其它盘盘优胜”中产式的精细细、雅致、高高档化（园林、绿化化、建筑风格格精致化）他们更喜欢什什么样的楼盘盘？“南奥刚开放看的时时候就人太多多了。很多人人排队，因为为买房子确实实不想那么多多人去看，太太多人就好像像逛商场那样样……，南澳澳它说有高尔尔夫球场，但但都好像是赶赶鸭子那样去去看……,到到星河湾看看,那些SELLS，保安都OK!”期望尊贵服务务他们更喜欢什什么样的楼盘盘？名校：“当时认为那那里环境比较较好，而且有有执信中学，，都是为小孩孩着想”交通：“将来离地地铁很近，交交通就比较畅畅顺”配套：“整个小区区的设置比较较合理。小区区里面诊所、、商场、超超市、托儿所所，基本上样样样都有。我我们都不是说说经常去那里里住。感觉以以后去住那里里都是会很方方便。”同质化的生活活设施/配套套需求星河湾消费者者：身份或心态上上更靠近中产产阶级人口特特征:中产阶阶层和和十分分靠近近和向向往中中产的的小资资阶层层/高高级白白领（（较多多私营营业主主以及及月入入达8000左左右的的高级级白领领）生活形形态:向中产产式生生活靠靠拢，，向往往优雅雅、尊尊贵生生活不少是是有车车族，，部分分人开开始有有条件件支配配工作作和生生活的的时间间追求高高档商商品，，品位位较高高，讲讲求内内涵；；日常常重社社交，，重身身份/面子子楼房需需求特特点:理想中中房子子是中中产定定位的的房子子（HOUSE）；；偏好形形象高高档化化、风风格高高雅精精致的的楼盘盘；房房子不不仅要要时尚尚，而而且要要经典典耐看看。买楼考考虑价价格，，但不不太强强求实实惠———华华南板板块各各盘的的洋房房业主主中，，星河河湾业业主的的单价价普遍遍略高高更在乎乎售前前服务务:期期望望享受受尊贵贵服务务，体体现优优越感感，比比较在在乎售售楼现现场氛氛围以以及售售楼人人员的的服务务意识识和态态度祈福消消费者者（包括括业主主及其其潜在在消费费者的的看法法）他们（（私营营业主主）为为什么么买楼楼？“好多多朋友友在那那里买买了楼楼，我我星期期六日日放假假就去去那里里度假假，平平时我我们一一般都都是在市内内。””“在荔荔湾有有房子子，祁祁福多多数都都是度度假性性质，，一家家去烧烧一下下烤，，打一一下麻麻将………可以说说是一一个趋趋势吧吧，在在华南南板块块买一一间别别墅，，好像像人人人都有有，现现在经经济好好，我就就买了了。跟上潮潮流、、有别别墅（（洋房房而已已）有有面子子（市区区郊区区房子子两边边住））他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？齐全的的配套套：“配套套设施施都是是比较较齐全全。你你想要要什么么它都都会有有。就就是好好像去去到另一个个地方方，不不会在在自己己的社社区里里，想想要什什么东东西都都没有有。设设施齐全就就好像像是渡渡假。。”市区式式生活活条件件：“有食食街，，有烧烧烤场场………,发发展比比较完完善”交通：：“没有有哪个个盘比比祈福福的交交通班班次多多”完善的的生活活完善善配套套和设设施，，提供供市区区式生生活便便利（方便便的度度假式式生活活空间间）祈福消消费者者：注重生生活配配套成成熟、、完善善化的的多元元群体体人口特特征：：两类类群体体私营业业主：：经济济条件件比较较宽松松，广广州有有楼，，有能能力二二次职职业，，且保保留市市区房房自住住白领：：收入入比较较稳定定，个个人月月入8000左左右，，有条条件选选择综综合条条件好好一些些的房房子共同点点：心心态成成熟、、比较较理性性，讲讲求实实际生活形形态：：私营业业主：：习惯惯于市市区生生活方方式，，又期期待郊郊区休休闲度度假生生活：：酒楼楼、烧烧烤场场朋友友广，，注重重面子子，社社会经经验比比较丰丰富；；事业业成，，有条条件更更好地地照顾顾老人人、孩孩子，，希望望孩子子读名名学，，希望望为老老人提提供休休闲活活动空空间白领：：工作作忙碌碌，追追求生生活品品质，，消费费品位位较高高（和和其它它盘白白领业业主相相似）），一一般暂暂时不不考虑虑孩子子读书书问题题楼盘需需求特特点：：考虑问问题比比较周周全，，买楼楼过程程长，，考虑虑全面面价格承承受力力比较较强华南新新城消消费者者（包括括业主主及其其潜在在消费费者的的看法法）他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？大盘令令配套套完善善更有有保障障：“比较较吸引引人的的是它它搞一一个非非常大大的设设计概概念，，按照照它的的规划划是非非常大大的。。意味味着以以后的的配套套设施施上可可能会会做得得比较较齐全全，做做一些些相配配的银银行，，医院院，学学校，，商场场等等等的，，感觉觉会有有个保保障。。包括括交通通以后后都会会好———有有专线线或者者什么么的。。”“我觉觉得它它的歌歌剧院院做得得挺有有气势势的，，学校校都挺挺吸引引人的的”多元的的人群群容纳纳性：：它给我我的感感觉更更老少少皆宜宜，多多层面面，容容纳性性可能能强很很多。。同质化化的生生活设设施/配套套需求求他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？“就是是市区区的空空气不不太好好，偶偶然去去一次次那边边，就就觉得得那里里的空空气好好新鲜鲜。那那种感感觉就就是很很舒服服”“都是是想买买比较较大一一点，，比你你在市市区里里的房房子大大。就就是很很大，，很宽宽阔的的感觉觉。就就是好好像复复式那那个样样子。。走出出房子子可以以看到到那些些景色色………”江景：：“它它跟南南奥有有相同同的环环境，，南奥奥就少少了一一个水水，如如果有有水就就没有有问题题了。。华南南新城城就有有那个个水””““可以以看到到江景景那里里比较较好一一点””同质化化的良良好空空气、、环境境需求求，但但对环环境景景观要要求更更高他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？“都是是属于于一个个投资资成分分的。。起码码，你你买了了楼就就可以以握在在手上上，不会像像股票票一样样，跌跌到底底，什什么都都没有有了。。”兼顾投投资保保值需需求（这和和合生生企业业形象象宣传传有关关）华南新新城消消费者者特点点与祈福福相似似，消消费者者比较较注重重整体体配套套条件件，比较重重视房房子外外部大大环境境的舒舒适感感雅居乐乐消费费者（包括括业主主及其其潜在在消费费者的的看法法）他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？“设备备比较较齐全。去浸浸一下下按摩摩水疗疗，他他那里里有按按摩水水疗，，那里里还有有泳池池，就就是可可以去去健一一下身身，SHOPING，就是说说在一一个社社区里里全部部都有有齐………””“雅居居乐就就相对对于其其它来来说呢呢，就就是少少了江江景，，但是是他呢呢有几几个人工湖湖……,他的的绿化率率就是有有百分分之五五十几几………,人车分分流,你进进去是是很舒舒服的的，完完全是是不会会说走走那里里要看看车啊啊,它它每个个小区区都是是有地地下停车场场，你会会觉得得很方方便，，很舒舒服………，，花园就是给给你们们的小小孩子子玩耍耍的地地方，，就是是你不不用花花心思思去看看着他他，不不会怕怕他被被别人人撞到到。””环境设设施配配套的的考虑虑更周周全、、更细细致到到位他们更更喜欢欢什么么样的的楼盘盘？“还有有就是是它的的街道道用料料是很很精致的，和和其它它花园园比，，虽然然都有有自己己IDEA，，自己的的设计计，但但是就就设计计上，，应该该是它它（雅雅居乐乐）的的设计计比其其它盘盘都要要新很多多，他们们的用料就就很漂漂亮……,你看看他的的街心心都是是用很很多的的石,就是是不会会用很很粗的的