某地区硅谷海湾项目管理及营销管理知识策划方案

——昊创高新南项目营销策划报告ROYALBAY御沙湾提案思路市场诊断项目发展战略项目思考项目解析第1篇：市场诊断经济。1深圳市场GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展近年深圳GDP增幅：17%左右房地产高速发展1深圳市场土地。1深圳市场关内土地稀缺房价持续上涨1深圳市场供需。1深圳市场05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%供不应求南山仍属热点房价继续走高1深圳市场政策。1深圳市场房地产投资增增幅有所下降降房地产开发规规模明显得到到控制金融紧缩政策策将会延续，，房价上涨幅幅度将趋于缓缓和1深圳市场121号文件件18号令提高二次置业业按揭贷款的的门槛加息“禁筹令”南硅谷——占占据着深圳滨滨海沿线重要要位置，是深深圳乃至南中中国唯一拥有有硅谷概念的的海湾新区。。1南硅谷市场住宅用地26万平方米住宅建面78万平方米住宅总户数约7000户居住人口达3.6万人功能界定居住功能科技功能教育功能规划配套公共配套齐全大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施缺乏大型商业文化中心人口密度低功能界定1南硅谷市场稀缺的自然景景观为南硅谷谷最核心的吸吸引力景观资源1南硅谷市场具有强大吸引引力的教育体体系，是深圳圳名符其实的的大学城—教育配套1南硅谷市场—商业商业配套日趋趋完善，居住住氛围逐渐形形成—交通完善的交通体体系、南山与与福田罗湖之之间的纽带位位置为南硅谷谷楼盘抢占深深圳市场,吸吸引香港消费费群体创造了了条件南硅谷历年推推售物业列表表项目名称2003年2002年2005年2006年2004年发展商阳光带海滨城城1期招商滨福庭院熙湾海怡东方纯海岸中信海阔天空空中信福田鸿威深咨本案上市时间祺悦项目推售时间间总量(万平方方米)17.59.76.2383.383.3阳光带海滨城城2期招商14.5年推出量(万万平方米)年销售量(万万平方米)82201527735—301南硅谷市场供不应求，价价格具有上涨涨空间客户区域分布布02年03年04年50：40：：9：155：35：：9：150：30：：15：5三房及以上中中大户型为主三房为主，传传统居家型，产品同质质化三房为主，传传统居家型，较多多雷同产品宣传概念“深圳滨海第第一城”“因天赋而优优越”南硅谷片区，，教育社区中心生活南硅谷片区高尚社区南硅谷房地产产发展历程1南硅谷市场市场特点02年03年04年市场认同度低低引起市场关注注，但区域价值未得到充充分展示产品限于内部部竞争，区域价值明显显被低估阳光带海滨城城一期公开发售售深圳湾·南硅硅谷命名论坛坛秋交会三大楼楼盘集体亮相相深圳湾三大楼楼盘集体亮相春交会，15公里生态态长廊设计方案案确定结点销售均价（元元/㎡）6500—68006800—72007400左右右南硅谷房地产产发展历程1南硅谷市场区域价值未挖挖掘，物业升值潜力力巨大!2006年南硅谷的未来？1南硅谷市场机遇?挑战?滨海大道休闲闲生活带后海填海区公共活动中心心口岸区东侧生生态绿廊东角头沿岸休休闲旅游公园园海上世界人文文主题公园机遇一：15公里观海长长廊机遇二：滨海沿线物业升值机遇三：滨海海物业纷纷亮亮相机遇四：交通体系发达机遇五：居住氛围形成，商业完善机遇②①⑦本案高尔夫南硅谷潜在供应项目中，本项目的景观资源最佳。③④⑤⑥①伟鸿项目5.78万m2②卓越项目6万m2③三九项目4.2万m2④世博项目4.8万m2⑤澜涛项目3.87万m2⑥东方雅香项目3.2万m2⑦风平浪静家园——挑战一：南硅谷潜在供供应项目30万，普遍规规模较小，存存在同质化1南硅谷市场130余万㎡㎡区域名称2005——2007年潜在供供应量未来总供应应量10万㎡项目目南硅谷后海蛇口深圳湾30余万m20个75万m22个200余万万m27个250余万万m28个约30万㎡120余万万㎡近60万㎡㎡挑战二：同类区域潜在供应量巨大，区域间竞争激烈1南硅谷市场发展空间广广阔市场竞争残残酷可以预测：：南硅谷市市场未来超越南硅谷谷！亲近深圳湾湾！面向全深圳圳！项目制胜关键第2篇：项目定定位沙河高尔夫滨海生态公园深圳湾滨海大道地铁沙河西路硅谷公园南外小学南外中学超市深南大道联理集团、中兴通讯、招商银行深圳大学、高新园区、深圳虚拟大学园待开发工业用地位置：项目目紧邻高新新南十一路路、科技南南环路、沙沙河西路用地面积：：1.0643万m2建筑面积：：3.8315万m2容积率率：3.6覆盖率率：＜＜25%技术经济指指标2地块解析其它楼盘阳光带海滨城/超市高尔夫南山中学项目地块沙河西路纯海岸滨海项目地块N地块四至2地块解析滨海概念高端形象锁定科技园、南山高收入消费群体，面向深圳消费群，吸引香港置业群体全新营销理念利用教育资源产品超越突出景观优势滨海概念品牌物管顾问区域重新界定，以区域价值带动项目价值客户细分，考虑重视教育配套的消费群高端形象产品超越，差异化强强联手，滨海硅谷双重概念，独特营销利用景观资源客户细分产品创新，差异化包装展示景观价值高科技产品高端形象支撑价格减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会SWOT海景、高尔夫景纯粹成熟高尚居住区教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育区域氛围雄厚的产业基础规模小地块形状不规则噪音与废气影响现代物流中心掘起，南硅谷未来将有大量企业进驻西部通道开通经济、重心西移、土地稀缺红树湾滨海沿线物业价值提升15公里休闲滨海长廊南硅谷市场价值未被充分挖掘红树湾-后海-蛇口未来三年潜在供应量300多万m2南硅谷区域内待开发项目约16万m2项目SWOT分析及应对策略略产品超越独特营销市场细分突破市场的竞争模型3项目发展战略深圳社会阶阶层结构低收入阶级富豪阶层上层中产阶级目标客户群中产阶级中产阶级——深圳的置业主流学术界一般认为，如果一个社会的结构达到“菱形”的理想状态，即富豪与权贵，穷人与弱者都是少数的，中产阶级将成为置业的主流。3项目发展战略战术1：市市场细分———客户定定位——而立、、不惑之年年——关注下一代代成长——事业小小有成就，，收入稳定定——渴望得得到社会的的认可和尊尊重——金领，，中坚力量量，高管——具独特特生活品味味，追求卓卓越品质——受过良良好的教育育——工作繁繁忙、压力力大、危机机意识强——务实，注重重物业升值值潜力——推开窗希望望看到的是是绿地、海海洋、沙滩滩。。。3项目发展战略战术1：市市场细分———客户特特征项目的客户户群体主要要来自金融融、证券、、保险、IT、通信信、物流等等行业的精精英人士、、部分的自自由职业者者和个体私私营经营者者。次要客户◎宝安、龙岗、外地客户重要客户罗湖私营企业主◎福田、南山自由职业者◎香港客户◎福田、南山个体经营者◎3项目发展战略战术1：市市场细分———客户来来源核心客户◎福田、南山企业中\高层管理人员◎福田、南山私营企业主◎福田、南山公务员◎科技园IT人士城市中··高尚生生活区··滨海物物业战术2：产产品超越———物业定定位3项目发展战略上层中产专专属海岸生生活战术2：产产品超越———形象定定位3项目发展战略“海岸生活活”——生生活方式的的转变“他们在这这里，完全全与城市的的喧嚣隔离离，所感受受到的是太太平洋的辽辽阔，加利利福尼亚群群山的静谧谧，连呼吸吸的空气也也是洁净的的……”——王受之之一周的紧张张工作后周末得以完完全放松海涛声中起起床观海露台中中赏景进餐闲坐于空中中会所在滨海长廊廊中漫步吹着清凉的的海风……通过市场比比较法计算算得出本项项目的目前均价为为8220元/平方方米。综合考虑深深圳地产市市场涨幅规规律4％——6％预计本项目目在未来推推出市场时时可实现的的均价为：：3项目发展战略价格建议8500——9000元/平方方米战术点3：：独特营销【御沙湾】】，诉说的的是一种对对城市中产产阶级的尊尊重和深层层理解………市场未来供供应量春交会契机机规划利好竞争对手的的动作项目工程进进度2006年年5月（春春交会）3项目发展战略战术3：独独特营销———入市时时机预祝本项目目圆满成功功！深圳中原物物业顾问有有限公司2006-4-26预祝项目圆圆满开发成成功！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/52023/1/505January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:37:42PM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan