某大厦写字楼销售项目广告推广策略课件

2005中银大厦写字楼销售项目广告推广策略策略架构市场分析市场定位功能定位形象定位主推广语推广阶段市场分析START首先认识一个问题。谁在买中心区写字楼？中心区目前的客户特征规模不大但利润丰厚，需要形象支撑的智力型企业1经营环境良好，发展高度成熟的企业，如：金融、石化2高速成长的朝阳型企业，如：生物制药、IT3急需与国际化接轨的外向型经济类，如：贸易、物流4公司类型外向型经济类实业类金融类传媒类咨询服务类科技类其他所占比例22%20%15%14%5%4%20%年龄20以下20—3030—4040—5050—6060以上所占比例2%9%25%45%14%5%30－50岁是中心区写字楼主要置业人群，他们的知识面广，不仅对传统文化有较深的认识，对现代的新理念也有良好的接受能力，而且教育程度较高；20—30岁主要为高科技产业、智力服务型企业主，50岁以上主要为较为传统的实业型企业主，观念较为保守；20岁以下客户主要是亲属赠与。目标客户年龄特征大专以上学历超高85％，他们的发展战略思想相当成熟，对现代商务理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯。购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、总经济师等。目标客户学历特征学历高中及以下大专本科硕士博士所占比例15%40%32%10%3%他们为了实现自己的目标与追求：始终在寻求一个又一个的发展平台其中，当然也包括深圳中心区——HarbinChangchunYongjiShenyangFushunDalianQingdaoJinanTianjinBaodingShijiazhuangHohhotYinchuanTaiyuanZhengzhouNanyangWuhanChangshaNanchangHefeiBengbuNanjingFuzhouXiamenNanningGuiyangChengduKunmingLanzhouXianJiangchuanLhasataiwanShanghaiHangzhouChongqingYantaiZigongDezhouLinyiZiboQufuYanchengZhenjiangSuzhouNingboWenzhouYa’anDaxianWuxiUrumqiShenzhen深圳完善的规划□□企业形象提升资源聚合□□与实力伙伴为伍□这一切□□□□□□□□□就是深圳中心区所能赋予的在深圳，他们为什么选择中心区？一个资源整合的平台借势，为我所用AND留下下一一个个问问题题：：是否否所所有有对对中中心心区区崇崇拜拜的的人人，，都都能能实实现现龙龙门门一一跃跃？？换位位思思考考，，在在中中心心区区有有多多少少选选择择？？20万万m2&70万万m2江胜大厦新世界中心诺德中心凤凰大厦安联大厦金中环财富大厦大中华卓越时代本案周边边项项目目推推出出时时机机安联联大大厦厦国际际商商会会中中心心新世世界界中中心心卓越越时时代代广广场场江胜胜大大厦厦江胜胜大大厦厦金中中环环诺德德中中心心大中中华华广广场场财富富大大厦厦2004年年2005年年2006年年项目名称推出时间可售办公面积（万㎡）产品档次华融大厦2005年初3.5甲级高层大开间写字楼金中环2005年中8超高层大开间甲级写字楼新世界中心2005年底6.6超高层，甲级大开间写字楼，江胜大厦2006年中8甲级大开间写字楼诺德中心2004年12月6.7超高层高档写字楼卓越时代广场2005年下半年8超高层，甲级大开间写字楼，财富大厦2006年上半年8超高层，甲级大开间写字楼大中华2005年中13超高层，甲级大开间写字楼星河酒店2006年初4超甲级写字楼星河世纪2006年初4高档甲级写字楼合计

69.8

LOAD结构构性性供供需需矛矛盾盾凸显：中中心区罕罕见的中中间层市市场空白白点………客层定位LOAD纵观中心心区其它它写字楼楼，对比比本项目目特性，，细分市市场份额额。毅华认为为：我们们仅需抓抓住中小企业业市场。。中小型企业：作为发展中企业，他们考虑什么？配套资源源+商务务潜力+社会认认同度+运营成成本产业新贵贵他们接受受理性思思想熏陶陶□他们在IT、咨咨询、贸贸易等新新兴产业业□他们向往往中心区区很久□□他们被大大开间甲甲级写字字楼拒之之门外□□他们对企企业的未未来抱有有绝大信信心□他们，就就是中心心区的新新贵一族族！1、中心心区的资资源整合合优势2、小型型智能工工作空间间3、低总总价进驻驻门槛4、全新新的企业业办公形形象他们需要要LOAD抛开社会会大众的的纷纷扰扰扰，从细分目目标受众众的角度度来看我我们自己己……项目分析中心区东东部门户户中心区中心区概概念在深深圳已深深入民心心，其资资源聚合合效应和和商务形形象效应应已受到到公认。。突出本本项目傲傲据中心心区板块块，一是是借势提提升形象象，而是是通过与与其他在在售项目目对比反反衬自身身独特优优势。东部门户户门户是资资源进出出的咽喉喉。本案案虽不在在绝对中中轴，但但东部是是商务中中心与未未来的商商服中心心交汇地地带，坐坐拥地铁铁等便利利条件。。特别是是借助门门户概念念，反驳驳市场的的不利舆舆论。优势莲花山中银大厦厦与莲花花山一路路之隔，，是中心心区在售售写字楼楼项目中中唯一直直面莲花花山的天天然山景景生态办办公场所所。莲花花山提供供的不仅仅是舒展展的视野野，而且且是包容容身心的的生态鲜鲜氧，是是激发创创造性的的活力空空间。倚山办公公优势相对较小小的户型型主力户型型面积在在125平米左左右，与与目前市市场在售售的CBD写字字楼项目目产生较较大的差差异。小小型办公公意味集集约化很很高的智智力密集集型劳动动，也意意味较低低的购置置门槛。。应用差差异化定定位，将将对于特特定类别别的客户户将产生生较大吸吸引。小户精致致空间优势单价低同比中心心区最低低。总价低户型相对对较小至低进驻驻门槛优势CBD东东部门户户倚山办公公空间小户精致致空间至低进驻驻门槛卖点整合合1）硬件设计计落后外立面和和内部设设计均较较为落伍伍，被市市场划分分为第二二代写字字楼。2）销售状况况误解多年来的的推广节节奏没有有延续统统一，造造成市场场对目前前的销售售状况产产生误解解。3）负面舆论论存在于舆舆论中的的荒诞传传闻，需需要借助助针对性性的传播播手段，，在亚文文化圈中中予以扭扭转。市面既定定形象劣势形象定位START经过对项项目和市市场的深深入思考考，我们们发现一一个普遍遍的现象象，不仅仅仅关于于写字楼楼。每个成长长中的企企业，都有一个个梦想………竞技世界界500强每个中小小企业，，都不会会仅仅满满足于现现状他们的表层需求求是写字楼楼深层需求求就是一个个梦想，，一个做大大做强的的梦想，，一个比肩肩世界500强强的梦想想，一个开拓拓百年基基业的梦梦想！他们在遴遴选表层层需求的的供应者者，他们在渴渴望深层层需求的的满足者者。LOAD我们要做做的就是是将中银银大厦与与他们的的深层需需求建立立第一关联联！从被遴选选跳入到到被渴求求，定位位转换的的过程，，就是确确定本项项目在目标客户户心智中中的形象认知知……我们进驻驻中心区区的第一平台台中小企业业提升企企业形象象的平台台中小企业业充分享享受中心心区顶级级商服配配套的平平台中小企业业低商服服成本，，高效智智能办工工平台中小企业业迈向百百年基业业的起飞飞平台中银更卖卖一个企企业跨越越式发展展的机遇遇中银卖中中心区中银卖写写字楼产产品中心区商务创业业板中小企业业较低的支支付能力力500强强的游戏戏圈子百亿投资资打造中中心区商务创业业板形象定位位支点经济济论理论支撑撑在推广中中我们将将建立““支点经经济论””，将我我们的优优势与客客户的需需求整合合对接。。形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点“给我一个支点，我就可以撬动地球。”——阿基米德“给你一个支点，就可以创造新经济的神话。”——支点经济宣言形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点区位支点点中心区东东部门户户领舞一个个城市的的荣耀心心脏区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点区位支点点一个城市市的未来来，取决决于有没没有核心心竟争力力，一个个城市核核心竟争争力的形形成，取取决于有有没有一一个明确确代表城城市发展展方向的的核心区区域，如如曼哈顿顿之于纽纽约，新新宿之于于东京。。没人会会怀疑深深圳CBD的价价值。中中银大厦厦所处东东部门户户更是资资源进出出的咽喉喉，安联联大厦、、诺德中中心、新新世界中中心，凤凤凰大厦厦……三三面环绕绕，北眺眺莲花山山，以中中心区集集约地段段成就城城市经济济与中心心区生态态链中闪闪耀隽永永。中心区东东部门户户，领舞舞城市荣荣耀心脏脏区位支点点形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点形象支点点与世界五五百强为为邻的专专业写字字楼，精投入，，大形象象区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点以东方资资产升级级中银大大厦为契契机，中中银大厦厦掀开了了产业新新贵对接接国际舞舞台的序序幕。如如果说激激情与创创造，理理性与务务实，品品质与追追求是界界定企业业精神的的标准，，那么在在中心资资源开始始成为世世界500强游游戏场的的今天，，为OFFICE选择择一个具具有标识识性的领领地，是是成功的的第一位位，更是是跻身群群雄之林林的绝对对支点。。与世界五五百强为为邻，精精投入，，大形象象形象支点点形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点运营支点点中心区至至低商服服成本，，企业运营营成本集集约化区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点竞争力的的提升，，除了自自身良好好的运营营管理，，更需要要整合各各种社会会资源为为我所用用，最大大限度集集约运营营成本。。中银大大厦与国国际接轨轨的商务务服务，，中心区区至低的的商服成成本，最最大限度度为您提提升企业业竟争力力。中银银大厦除除了提供供翻译、、培训等等商务资资源，丰丰富的商商业、休休闲资源源更一应应俱全。。中心区至至低商服服成本，，企业运运营集约约化运营支点点形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点产权支点点中心区58年产产权，兑现百年年基业的的腾飞之之地区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点中银大厦厦，伴随随中心区区的发展展步伐日日益成熟熟完善。。产权上上也区别别于传统统的50年产权权制，至至今仍有有58年年产权确确保您企企业长期期发展的的永续空空间，更更是您兑兑现百年年基业的的腾飞之之地。中心区58年产产权，百百年基业业的腾飞飞之地产权支点点形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点空间支点点中心区罕罕见精致致商务空空间，低成本进进驻，高高效率使使用区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点爱因斯坦坦说“使使每一件件事情尽尽可能的的简单””，如果果爱因斯斯坦是个个建筑师师，那是是建筑本本身必如如公式一一般严谨谨，设计计是一系系列正确确逻辑的的必然结结果。只只有适合合的才是是最好的的。中银银大厦，，主力户户型140m2—400m2，追求求简约、、实用、、人性、、平等、、和谐的的人生态态度，不不仅功能能灵活多多变，更更以中心心区至低低入住门门槛，突突破中心心区一贯贯高高在在上的壁壁垒。罕见精致致商务空空间，绝绝对低门门槛入主主空间支点点形象支点点支点经济济区位支点点运营支点点产权支点点品牌支点点交通支点点空间支点点配套支点点生态支点点品牌支点点东方资产产实力投投入，建立稳健健的运营营保障和和投资信信心区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点2005年，东东方资产产投入巨巨资，将将中银大大厦升级级改造，，此举不不只是对对传统建建筑概念念与形式式的追求求完美，，升级后后的中银银大厦将将凭借片片区璀灿灿繁华的的先天优优势，用用恢宏的的气势布布局，集集商业、、商务、、休闲娱娱乐为一一体，形形成多种种城市功功能的有有机组合合，相互互依托，，其聚合合的人流流、商务务流与资资金流将将直接带带动入主主企业价价值与形形象全面面提升。。东方资产实力力投入，尊享享国际商务平平台品牌支点形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点交通支点中心区立体交交通呈现，地地铁、公路、、口岸、互动动人流、物流流、资金流汇汇聚区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点在中心区高效效办公的市场场环境下，快快速而紧张的的工作节奏让让时间更显珍珍贵，中银大大厦扼守中心心区东部门户户，邻近地铁铁出口的优越越，地铁一号号线、四号线线贯穿深圳东东西南北，未未来直接接驳驳皇岗口岸、、蛇口海港、、宝安国际机机场，便捷完完善的立体交交通网络全面面提升企业发发展的运营时时效。立体交通贯穿穿全城，人流流、物流、钱钱流汇聚交通支点形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点配套支点与世界500强共享———中心区行政政、商务、酒酒店各类顶尖尖配置区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点历经长达20年的规划、、设计和建设设，中心区已已成为深圳唯唯一集金融、、商贸、信息息、文化、会会展及行政于于一体的城市市商务、行政政和文化中心心，世界500强企业，，跨国公司纷纷至沓来。阿阿基米德说：：“给我一个个支点，我就就可以撬动地地球。”中银大厦尊享享中心区顶尖尖配套，与世世界500强强企业同台博博弈，创造新新经济神话的的支点。南商北政资源源互动，与世世界500强强共享配套支点形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点生态支点中心区罕有莲莲花山脚下的的办公空间，，天然生态景景观区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点推开窗便是百百万平方米莲莲花山公园，，追求人与建建筑与自然的的完善揉合，，在户型设计计兼顾功能与与景观的相互互协调；空间间与视野的开开阔。让林林林总总的各种种办公室综合合症在自然生生态面前无所所遁形，生态态健康办公在在这里演绎极极至。莲花山脚下生生态办公，百百万平米天然然氧吧生态支点九大支点支撑撑：中小企业逐鹿鹿中心区的商商务创业板借力支点，以以成大势中心区·商商务创业板板形象定位：针对产业新贵做为客户定位位。创业板做为项目核心心利益描述。。中心区作为商务形象象与资源价值值的支撑平台台。这样的形形象体系搭建建方式，其一一是增加形象象塑造的“新新颖性”及““突破性”，，其二是对整整个项目核心心竞争力的高高度概括。主推广语借力支点，以以成大势借力支点，直接点明了了企业发展的的捷径，将单单纯购买行为为转化为“借借力”发展的的企业战略升升级行为。以成大势提炼于核心利利益点，体现现中银大厦的的多种优势的的整合；更对对目标客户心心态、现状都都有针对性。。简练但有冲冲击力，便于于记忆与联想想。文案表现风格格2005东方资产升级级中心区创业业板以精细智识投投入借力支点突入入中心区群雄雄之林打造百年基业业前瞻基地致敬！向新经经济！壁垒突破中心区已经设设置了壁垒，，无庸讳言以百亿市政建建设投入构建世界500强的游戏戏平台轻易岂容涉足足承载深圳引以以为傲的新经经济突前思维维激情与创造，，理性与务实实创业精神在深深圳传承你的OFFICE在哪里里？在继续委身一一个不太像写写字楼的写字字楼？在继续因为公公司门面而损损失客户？在继续妥协10分钟一趟趟的电梯？引擎骤动2005东方资产升级级中心区创业业板支点经济，引引擎骤动至低门槛入主主中心区一个创造新经经济神话的支支点一个竞技世界界500强的的平台奇迹，继续上上演！平面表现风格格阶段推广2005200605/6拉开序幕05/6底-7新形象树立以东方资产入主为市场切入点更新信息，更新定位引爆宣传攻略品牌支点商务创业板面向市场公布新形象，与目标客户的深层需求建立共鸣05/8-9形象+卖点宣传支点经济论一方面巩固新形象，另一方面以实实在在的系统价值点来支撑形象和价格逐渐走高九大支点以充分的价值论证，面向目标客户进行深度说服05/10-12突出卖点06/1-2形象升华商务创业板进行第二轮形象传播，树立正面的高端形象，为市场后续动作进行铺垫通过东方资产产入主中银，，以及内部改改造工程启动动，向目标客客户传达明确确的声音：中中银大厦正式式启动！报版软文，楼楼体广告。中心区，支点点浮现！推广主题：推广诉求：推广手段：拉开重新入市市序幕05/6正式面向市场场公布创业板板形象，与目目标客户的深深层需求建立立共鸣！正面树立：报报版，户外，，楼体广告，DM。中心区商务创创业板推广主题：推广诉求：推广手段：新形象树立05/6底-05/7侧面辩论：网网络。一方面巩固新新形象，另一一方面以实实实在在的系统统价值点来支支撑形象和价价格逐渐走高高正面树立：报报版软文硬广广，户外，楼楼体广告，楼楼宇LCD。借力支点，以以成大势推广主题：推广诉求：推广手段：形象+卖点宣宣传05/8-05/9侧面辩论：网网络。整合自身多方方面卖点形成成支点经济论论，以充分的的价值论证进进行深度说服服报版软文硬广广，户外，楼楼体广告，楼楼宇LCD，DM。支点经济，博博弈全球推广主题：推广诉求：推广手段：突出卖点05/10-12进行第二轮形形象传播，树树立正面的高高端形象，为为市场后续动动作进行铺垫垫报版软文，DM。“商务创业板板”领跑新经经济推广主题：推广诉求：推广手段：形象升华06/1-2阶段推广的媒媒体配合形象升华06/1-2形象+卖点宣宣传05/8-9形象树立05/6底-7拉开序幕05/6报版硬广咨询接待处户外现场包装突出卖点05/10-12报版软文网络楼宇LCD楼体广告DM广播9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:39:1522:39:1522:391/5/202310:39:15PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:39:1522:39Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:39:1522:39:1522:39Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:39:1522:39:15January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202310:39:15下下午午22:39:151月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:39下午1月-2322:39January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/522:39:1522:39:1505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:39:15下下午10:39下下午22:39:151月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:39:1522:39:1522:391/5/202310:39:15PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2322:39:1522:39Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。22:39:1522:39:1522:39Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:39:1522:39:15January5,202314、意志坚强的