某地区酒店式公寓及市场管理知识报告

智圆行方大功毕成沈阳酒店式公寓分析报告方大置业2010年11月6日目录酒店式公寓基本概念酒店式公寓发展历程沈阳市酒店式公寓市场分析重点个案分析酒店式公寓的机遇和挑战酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓基本概念☆定义☆特点☆分类☆动因酒店式公寓基本概念概念解析定义

“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权

解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。酒店式公寓基本概念概念解析特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业酒店式公寓必须有酒店般完善的服务酒店式公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势

酒店式公寓基本概念概念解析与传统概念的区别

酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。

酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。

它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐酒店式公寓基本概念概念解析分类：按“产权性质”划分只租不售的“酒店式公寓”商住产权的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”

其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。

顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。

这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。酒店式公寓基本概念概念解析产品类比分析

地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★项目名称对比因素

服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。酒店式公寓基本概念概念解析发展动因

酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。

从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式式公寓寓发展历历程☆起源源☆现状状☆发展展酒店式式公寓寓发展展历程程公寓发发展起源源酒店式式公寓寓，最最早源源于欧欧洲，，是当当时旅旅游区区租给给旅客客供其其临时时休息息的物物业，，由专专门管管理公公司统统一上上门管管理，，既有有酒店店的性性质，，又有有相当当于个个人““临临时住住宅””的特特色。。最早早提出出“时时权酒酒店（（TimeshareHotel）”概概念的的是瑞瑞士企企业家家亚力力山大大。1976年第一一批真真正意意义上上的时时权酒酒店在在法国国阿尔尔卑斯斯山脉脉地区区兴起起，并并很快快在欧欧洲其其他地地区流流行了了，这这是酒酒店式式公寓寓的雏雏形。。酒店式式公寓寓发展展历程程发展展公寓发发展

酒店式式公寓寓真正正发扬扬光大大则是是在纽纽约，，在一一些国国际大大都市市，人人流量量很大大，也也有很很多商商机。。许多多外来来商务务人士士必须须长期期住在在这些些城市市，但但是由由于买买房负负担太太重，，所以以很多多人选选择住住在酒酒店式式公寓寓。因因为酒酒店价价钱比比较贵贵而且且没有有家的的感觉觉，酒酒店式式公寓寓就这这样于于1980年在纽纽约应应运而而生，，并且且成为为一种种潮流流，也也成为为纽约约大量量开发发商的的主打打项目目。

酒店式式公寓寓在国国外流流行10多年后后最早早在上上世纪纪九十十年代代初流流入深深圳、、广州州、北北京、、上海海等城城市。。北京京酒店店式公公寓雏雏形是是北京京建国国饭店店在六六至九九层长长包房房里增增设厨厨房，，推出出超出出酒店店客房房概念念的居居所，，当时时一经经推出出立即即被美美国驻驻华大大使馆馆全部部租用用（当当时美美国驻驻华大大使馆馆成立立之初初，使使馆区区还在在建造造之中中），，成为为外交交官员员公寓寓。酒店式式公寓寓发展展历程程公寓发发展产品市市场变变革上世纪纪九十十年代代初2003年起2005年起2006年起服务式式公寓寓小户型型公寓寓酒店式式公寓寓产权式式酒店店

酒店产产权自自持性性物业业，公公建立立项，，以外外籍租租客为为主要要服务务对象象。

小户型型公寓寓产品品，住住宅立立项，，普遍遍带有有装修修。以以年轻轻人自自住、、家庭庭投资资为主主要购购买目目的，，对产产品舒舒适度度要求求不高高。

介于酒酒店与与住宅宅之间间的产产品，，公建建或住住宅立立项。。对于于配套套要求求及物物业服服务的的要求求较高高，单单价较较高，，后期期生活活费用用较高高。

纯投资资性产产品，，对于于区域域位置置、周周遍高高端商商务人人群、、产品品装修修标准准、配配套设设置有有很高高的要要求，，且对对酒店店公司司的运运营能能力有有一定定要求求，售售价高高于其其它产产品，，市场场受众众面窄窄。酒店式式公寓寓发展展历程程公寓发发展沈阳公公寓区区域分分析五里河河商圈圈中街商商圈：：太原街街商圈圈：沈阳金金廊：：北站商商圈：：区域分分布项目规规模：商务务公寓寓因多多数选选址市市内中中心繁繁华地地段，，占地地多在在5万平米米以下下，少少数在在5万-6万之间间。面积区区间：：商务公公寓的的面积积区间间设计计多以以小户户型为为主，，户均均面积积为40-120平方米米。但但“麻麻雀虽虽小，，五脏脏俱全全”，，小面面积公公寓功功能区区间更更为齐齐全。。价格区区间：从目目前市市场上上的价价格来来看，，全市市商务务公寓寓精装装修产产品的的价格格多在在8000元以上上，一一般能能达到到8000元左右右，少少数楼楼层、、采光光较好好的达达到9000元/平方米米以上上，价价格区区间比比较集集中。。由于于商务务公寓寓多以以商务务人群群为主主，功功能上上也偏偏重于于商务务性，，因此此价位位较高高也就就不足足为奇奇。沈阳市市酒店店式公公寓市场分分析☆建筑筑形式式☆容积积率☆供应应量☆项目目分布布☆价格格☆户型型☆装修修标准准☆物业业管理理☆客户户分析析☆小结结沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析专项调调研调研目目的：：本次调调研主主要针针对沈沈阳公公寓类类产品品的经经营方方式、、产品品特征征、购购买人人群等等方面进行行深入入调查查，以以期通通过对对沈阳阳公寓寓市场场的研研究，，对同同方联联合项项目的的公寓寓产品给给出可可行性性的发发展建建议。。调研时时间：：2010年10月20日—10月27日调研项项目界界定：：1、与项项目体体量接接近2、城市市综合合体下下的公公寓产产品项项目3、浑南南、五五里河河、金金廊沿沿线、、以及及沈阳阳市其其它区区域的的代表表性公公寓项项目沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析区域分分析从区域域位置置上来来看，，受政政府建建设““金廊廊银带带”利利好政政策鼓鼓励，，金廊廊沿线线板块块的酒酒店式式公寓寓在售售项目目最多多，其其次是是知名名公司司办公公地的的五里里河板板块。。这这都是是沈阳阳目前前高端端商务务人群群最集集中的的区域域，再再次证证明了了酒店店式公公寓对对地段段和客客户的的天生生偏好好。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析市场供供应量量分析析序号名称体量1浦江国际公寓1224792SR国际新城5800003亿丰时代广场200000

4皇朝万鑫2500005茂业中心340000

6世茂五里河

16000007佳兆业5600008华强广场180000

9新华天玺270000

10领先国际300000

11裕景中心1500000

12嘉里中心1100000

13盛华公馆---

14华府天地1300000

15东森总部商务广场80000016地王国际白金公寓180000

17新北市70000

18泰元中心8000019红星国际15058320铁西万达广场公寓

7381321丰瑞威士顿广场7381322天润广场31000023中粮大悦城D区38215从供应应体量量上看看，94%的在售售项目目中建建面都都在10万平米米以上上，酒酒店式式公寓寓大多多属于于中型型体量量项目目，近近年酒酒店式式公寓寓的发发展趋趋势是是超百百万平平米项项目逐逐渐增增多。。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析容积率率分析析序号名称容积率1浦江国际公寓6.18

2SR国际新城3.85

3亿丰时代广场5.3

4皇朝万鑫15

5茂业中心15.6

6世贸五里河

5

7佳兆业10

8华强广场7.2

9新华天玺9.3

10领先国际6.6

11裕景中心14.2

12嘉里中心14.2

13盛华公馆---

14华府天地8.64

15东森总部商务广场8.5

16地王国际白金公寓3

17新北市4

18泰元中心12

19红星国际

3.820铁西万达广场公寓

3.7821丰瑞威士顿广场

7.7

22天润广场

10.323中粮大悦城D区

9.4从容积积率看看，有有69%的在售售项目目容积积率在在6以上，，这和和酒店店式公公寓的的地段段位置置规划划有直直接的的关系系，强强调回回报，，不强强调舒舒适性性。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析建筑类类型分分析序号名称建筑类型1浦江国际公寓高层2SR国际新城高层3亿丰时代广场小高层、高层4皇朝万鑫超高层5茂业中心超高层6世贸五里河高层7佳兆业超高层8华强广场高层9新华天玺高层10领先国际高层11裕景中心超高层12嘉里中心高层13盛华公馆高层14华府天地高层15东森总部商务广场高层16地王国际白金公寓高层17新北市高层18泰元中心超高层19红星国际高层20铁西万达广场公寓高层21丰瑞威士顿广场高层22天润广场高层23中粮大悦城D区高层公寓住宅住宅住宅写字楼写字楼从建筑筑形式式上看看几乎乎清一一色的的都为为高层层，且且外立立面多多为具具有公公建特特征的的玻璃璃幕墙墙，成成为有有特色色的区区域地地标性性建筑筑是所所有项项目的的梦想想。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析装修情情况分分析序号项目名称装修标准1亿丰时代广场室内清水公共部分装修2SR国际新城室内清水公共部分装修3浦江国际公寓室内清水公共部分装修4皇朝万鑫室内3000－4000元标准精装公共部分精装5世茂五里河未定6茂业中心未定7佳兆业室内及公共部分精装8华强广场室内清水大堂装修9新华天玺室内5000元/平米精装修10领先国际室内2000元/平米精装修11裕景中心未定12嘉里中心未定13盛华公馆精装标准2000元/平米14华府天地装修标准：1500元/㎡15东森总部商务广场

16地王国际白金公寓精装标准800元/平17新北市清水18泰元中心室内交房精装修19红星国际全精装修智能化配套20铁西万达广场公寓800元/平21丰瑞威士顿广场室内清水大堂装修22天润广场室内清水大堂装修23中粮大悦城D区室内清水大堂装修绝大部部分的的酒店店式公公寓项项目都都为精精装修修酒店式式公寓寓的精精装修修应该该是项项目定定位的的必要要条件件之一一，对对提升升项目目整体体品质质和销销售利利润有有很重重要的的作用用。特特别是是随着着装修修标准准不断断提高高，越越来越越多的的项目目是赠赠送全全套家家具家家电，，向着着带着着牙刷刷牙缸缸就能能入住住的趋趋势发发展。。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析产权年年限分分析序号项目名称产权年限1亿丰时代广场402SR国际新城503浦江国际公寓404皇朝万鑫405世茂五里河406茂业中心407佳兆业408华强广场409新华天玺4010领先国际5011裕景中心4012嘉里中心4013盛华公馆5014华府天地4015东森总部商务广场4016地王国际白金公寓4017新北市5018泰元中心4019红星国际4020铁西万达广场公寓4021丰瑞威士顿广场4022天润广场4023中粮大悦城D区40目前在在售酒酒店式式公寓寓的产产权年年限，，绝大大多数数项目目产权权为住住宅立立项的的40年，少少部分分的为为50年。从从市场场调查查的结结果看看，客客户对对产权权年限限区别别并不不是非非常的的敏感感，最最关心心的还还是位位置和和项目目的品品质。。沈阳市市酒店店式公公寓市市场分分析销售价价格分分析从在售售酒店店式公公寓的的均价价来看看，目目前普普遍的的价格格水平平在6500元/平米至至21000元/平米之之间不不等，，但此此类产产品受受地段段影响响非常常明显显，金金廊沿沿线的的两个个项目目新华华天玺玺与领领先国国际因因为其其显著著的区区位优优势均均价已已经分分别站站在了了21000元/平米和和17000元/平米的高位位。沈阳市酒店店式公寓市市场分析销售情况分分析序号项目名称销售率1亿丰时代广场约70%2SR国际新城约80%3皇朝万鑫约90%4华强广场约50%5新华天玺约30%6领先国际约85%7璞瑅公寓约20%8东森商务总部约85%9地王国际白金公寓100%10明城新北市约70%11铁西万达广场约85%12丰瑞威士顿广场约90%13天润广场约50%从以上销售售情况来看看，酒店式式公寓产品品能被市场场接受，销销售率都比比较喜人。。其中地王王国际白金金公寓属于于沈阳早期期的公寓产产品，开盘盘时间较早早，同时由由于位置好好，现已售售罄。而皇皇朝万鑫因因其高端定定位及豪华华的档次受受到追捧，，销售率约约90%。位置好、、周边配套套齐、商业业氛围浓厚厚、且档次次较高的公公寓产品比比较受市场场欢迎。沈阳市酒店店式公寓市市场分析主力户型分分析序号项目名称主力面积1亿丰时代广场60－702SR国际新城50－603浦江国际公寓50－604皇朝万鑫36－665茂业中心58－1386世茂五里河45－907佳兆业30－408华强广场42－739新华天玺60－10010领先国际50－7011璞瑅公寓30－5512东森商务总部36－6713地王国际白金公寓48－5914明城新北市60－8015红星国际38－5816铁西万达广场32－5617丰瑞威士顿广场53－5818天润广场30－4519中粮大悦城D区40－50主力户型面面积大多集集中在50-60平米之间，，户型主流流为标准间间型的一室室一厅。少少量住宅性性质的公寓寓户型面积积偏大，且且采光面较较多。不少的酒店店式公寓都都采用了几几梯几十户户的集中式式电梯设置置，电梯的的运载负荷荷极高。同同时大回廊廊式高密度度的平面布布局，不仅仅造成使用用率低于普普通住宅，，同时也使使物业的识识别性、私私密性较差差，这也对对高端客户户的选择有有直接影响响。沈阳市酒店店式公寓市市场分析主力总价分分析主力总价区区间目前沈阳市市场在售酒酒店式公寓寓主力总价价多分布在在40－60万之间，地地段佳，标标准高的产产品总价则则在70－90万之间。此此数据说明明沈阳的公公寓市场尚尚处于发展展阶段，仍仍有上升空空间。而通通过精装修修提升项目目附加值则则是项目达达到高总价价的手段之之一。沈阳市酒店店式公寓市市场分析商业配套分分析序号项目名称商业类型1亿丰时代广场集中商业2SR国际新城底商3浦江国际公寓未定4皇朝万鑫集中商业5茂业中心集中商业6世茂五里河集中商业7佳兆业集中商业8华强广场底商9新华天玺集中商业10领先国际集中商业11璞瑅公寓底商12东森商务总部底商13地王国际白金公寓集中商业14明城新北市底商15红星国际集中商业16铁西万达广场集中商业17丰瑞威士顿广场集中商业18天润广场集中商业19中粮大悦城D区集中商业目前在售酒酒店式公寓寓近70%是综合体项项目，除了了公寓之外外还有大量量的集中商商业，最少少也会有一一定体量的的底商，这这对未来项项目整体投投资环境的的提升有很很大作用，，但一般来来说在销售售公寓时商商业的业态态和经营方方式都还没没有确定，，很难对客客户的选择择产生决定定性影响。。沈阳市酒店店式公寓市场分分析置业目的及及客群分析析项目客户亿丰时代广场商业项目，可挂牌注册。面积较小，人群以中小型企业主及投资客为主。SR国际新城实为住宅属性，因此购买人群以自住为主，少量投资。沈河、和平为主，企业职员、小私营业主皇朝万鑫来自沈河区、和平区等经济较为发达区域的中青年客户群体，拥有较强的购买力和丰富的置业经验。世茂五里河沈河区、和平区为主，经济力量较雄厚，私营业主及企事业单位职员华强广场三好街经营相关产业的业主及投资客为主新华天玺以沈河、和平为圆心，辐射整个沈阳市，并吸引部分外地置业者。高端人群，投资兼自用皆有。领先国际客户以沈河、和平区为主，皇姑及浑南居次，涵盖全市，主要为私企业主及外企职员，购买用途主要为投资兼自住。璞瑅公寓40岁以上的私企业主、政府公务员，看中地理位置及项目的升值潜力。地王国际白金公寓30－40岁的中青年为主，自住兼投资，部分在沈工作的外地人用来做暂住场所，看中地段及投资属性。明城新北市30-40岁之间，以个体业主为主，白领为辅；主要来自沈河、和平；以投资为主、办公、自用为辅。红星国际属纯商业项目，以吸引中小投资客为主，多来源于铁西区内，职业以政府办公人员和私营业主为主。铁西万达广场铁西区为主要客户来源，企业职员、小型企业主，投资兼自用。丰瑞威士顿广场客户购买用途主要以投资为主，另有部分客户以投资兼自住，客户来源以和平、沈河、大东为主。天润广场购买客户以中青年客户群体为主，置业用途以投资为主，另有少量客户购买投资使用。中粮大悦城D区年龄在30-40岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自大东及沈河；以投资为主、办公、自用为辅。由于40、50平米甚至更更小的户型型虽然能满满足基本的的生活需求求，但其舒舒适度远远远不如普通通住宅，很很大程度上上是一种过过渡性的居居住物业。。早期的酒店店式公寓能能够吸引一一定数量的的自住客源源，很大程程度上是由由于市场上上缺乏类似似的产品，，没有直观观的居住经经验，也是是因为低总总价的吸引引。随着环环境和价格格的变化其其作为投资资的功能完完全的体现现出来了，，自住客的的比例进一一步的弱化化，投资性性质凸显。。客户来源基基本以沈河河、和平区区传统的富富人聚集区区为主，人人群趋向于于年轻化，，以个体业业主、企业业职员为当当中主力。。沈阳市酒店店式公寓市市场分析小结

目前沈阳酒酒店式公寓寓市场已经经进入较理理性发展阶阶段，客户户开始对项项目的品质质、区位、、背景、经经营方式、、回报率进进行综合的的分析。地地理位置佳佳、商业氛氛围浓、配配套齐全的的公寓产品品受到市场场追捧。同同时客户对对于精装修修公寓的接接受程度较较好，喜欢欢其所带来来的附加价价值。

从目前公寓寓产品的供供应面积上上看，40－50平的小面积积产品由于于面积小总总价低，宜宜商宜住，，市场接受受较高。而而大面积产产品则需要要较长的消消化周期。。

随着沈阳行行政中心的的南移战略略，越来越越多的置业业者选择浑浑南区域，，其中很大大一部分为为城市中高高端置业人人群。因此此浑南新区区的公寓类类产品在逐逐渐增加，，并逐步得得到市场认认可，未来来预计市场场放量会进进一步增加加，品质也也会有所提提高，竞争争将加剧。。必须注意意的是如何何保证打造造项目优良良的品质被被高端人群群接受，必必须要在物物业管理和和整体环境境配套环节节多下功夫夫。重点个案分分析☆皇朝万鑫鑫☆领先国际际☆铁西万达达广场公寓寓☆世茂五里里河☆浦江国际际公寓☆新华天玺玺☆中粮大悦悦城D区重点个案分分析浦江国际公公寓基本信息开发商沈阳新洲实业股份有限公司物业地址浑南新区沈阳浑南新区三义街2号建筑形态公寓,写字楼经营形式出售总占地面积17173平方米总建筑面积122479平方米总套数－－－层高平层3米容积率6.18面积区间40—100平米主力面积50-60平米商业形式未定车位205个车位比价格未定浑南核心区区最具标志志性海派建建筑，独享享金廊、银银带交汇坐坐标，融聚聚五里河商商贸区、浑浑南CBD商务区，蕴蕴含无限商商机。重点个案分分析浦江国际公公寓产品信息产品立面以以玻璃幕墙墙为主，强强调现代都都市风格的的立面效果果，能充分分表现出项项目形象与与气质。面面积区间40－100平米，主力力50－60平米。立面：幕墙、墙墙砖相结合合室内交房标标准：卫生间、、墙面、地地面大堂装修：：大理石地面面、墙面电梯配备：：4部客梯重点个案分分析浦江国际公公寓周边配套学校：省实实验、沈阳阳市第38中学、和平平三校、沈沈铁四校、、市20中学、市108中学医院：陆军军总院浑南南分院、沈沈阳市交通通医院、沈沈阳市口腔腔医院、医医大一院银行：浦发发银行、光光大银行、、交行、兴兴业银行、、中信银行行、工行、、建行商场：中国国女人街，，三好街、、北京华联联超市酒店：凤翔翔大酒店依托浑南建建设发展新新建配套，，目前配套套较为缺失失，生活氛氛围较低。。重点个案分分析浦江国际公公寓客户分析需求情况购买目的来自区域家庭资产职业年龄30-50岁为主个体业主为为主，白领领与小私企企老板为辅辅家庭资产在在100万以上，月月收入在8000以上沈河区、和和平区、浑浑南区为主主以投资为主主，办公、、自用为辅辅青睐于50-70㎡中小面积户户型，总价价在50-60万之间年龄在30-50岁之间，以以个体业主主为主，白白领、小私私企老板为为辅；主要要来自沈河河、和平、、浑南区域域。重点个案分分析皇朝万鑫基本信息开发商沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司物业地址沈阳和平区青年大街390号建筑形态公寓、写字间、酒店经营形式酒店式公寓总占地面积

10600㎡总建筑面积

250000㎡总套数

447户总层数

A栋48层B、C

栋37层

层高3.2M容积率

15面积区间

36-300㎡主力面积

36-66㎡商业形式底商，1-5F，自营为主车位

1000个车位比价格起价：21000元/㎡（写字间），均价12000元/㎡（公寓）

(含装修：3000-4000元/㎡)，车位：半地下自动化车位585个；金廊与银带带交汇处，，拥有一流流高端市政政配套，区区位优越。。重点个案分分析皇朝万鑫产品信息外立面为玻玻璃幕墙，，档次高端端，大堂及及公共部分分精装修，，装修标准准为五星级级酒店标准准。立面：幕墙室内交房标标准：卫生间、、墙面、地地面大堂装修：：大理石地面面、墙面电梯配备：：4部客梯重点个案分分析皇朝万鑫产品信息从面积分布布情况来看看，南向主主要分布大大面积产品品，大面积积户型面积积区间集中中在200-375平方米之间间；北向、东北北向则是小小面积户型型较为集中中，北向户户型的面积积区间为35-66平方米之间间，其中以以35-49平方米面积积为主；东东北向的户户型面积区区间在36-65平方米之间间，其中以以36-55平方米为主主；东南向的面面积分布主主要以小户户型为主，，面积区间间在35-48平方米之间间，其中以以48.8平方米为主主；西南朝向则则差异很大大的产品存存在即：55平方米的小小户型产品品，102-360平方米的大大户型产品品，根据位位置的不同同，产品类类型的分布布也存在差差异。公寓类产品品以中小户户型为主，，既可满足足自住办公公的需要，，亦可满足足投资需要要。重点个案分分析皇朝万鑫周边配套购物：西武百货、、家乐福；；金融：农业银行、、中国银银行、工工商银行；；其他：皇朝万豪酒酒店、沈沈阳市华人人大酒店、、沈阳市市图书馆、、沈阳市市科学宫；；交通：286、214、333、238、126、地铁二号号线；五里河区域域地标性建建筑，周边边配套较齐齐全，商业业氛围较好好。重点个案分分析皇朝万鑫客户分析客户来源沈河区、和平区、皇姑等市内区域在外地工作的沈阳人在沈阳工作的外地人周边城市往来于沈阳办理事务（大连、鞍山、抚顺）租/购写字间的国内外大中型企业所占比例25%5%10%10%50%置业用途方便在市内的工作、交际活动兼投资房产升值潜力短期居住或为父母购买兼投资房产升值潜力短期居住兼投资房产升值潜力不定期居住兼投资房产升值潜力做为高级管理者暂住用途年龄层次40-50岁之间30-40岁之间35-45岁之间30-40岁之间————消费属性二次或以上置业，具备专业的投资目光二次或以上置业，具有丰富的置业经验二次或以上置业，具有丰富的置业经验二次或以上置业，具有一定的投资眼光企业发展的需要，领导人具有投资目光客户属性在北部或者南部区域有别墅，需要在市内有高档居所方便办理事务工作地点在外地，过年过节放假需要短期居住在沈阳且居住档次要求高水准一般为企业高层、外派管理人员，需要短期居住在沈阳频繁往来于沈阳政府或者其他单位处理业务问题，需要不定期居住在沈阳企业发展到一定规模，经常有外派人员到访或直接给外派人员短期居住目标客户主主要是来自自沈河区、、和平区等等经济较为为发达区域域的中青年年客户群体体，拥有较较强的购买买力和丰富富的置业经经验。重点个案分分析世茂五里河河基本信息开发商沈阳世茂新发展置业有限公司沈阳世茂新世纪房地产开发有限公司物业地址沈阳和平区青年大街390号建筑形态住宅、公寓、商场、写字楼经营形式出售总占地面积

180000㎡总建筑面积

1600000㎡总套数3000总层数34-58㎡层高

3m容积率

5面积区间

45-90㎡主力面积

45-90㎡商业形式底商，1-7层，茂业百货车位地下车位比1：0.8价格起价：10000元/㎡，均价：11000元/㎡，最高价：13500元/㎡以上车位：地下：1000个；金廊沿线，，五里河商商圈核心区区域，功能能完善的城城市综合体体，区位优优势和产品品优势突出出。重点个案分分析产品信息世茂五里河河住宅产品以以中大户型型为主，主主要针对购购买力较强强的高端目目标消费群群体。重点个案分分析周边配套教学：青年大街小小学、一二二六中学；；商场:家乐福、展展览馆、三三好街、西西武百货；；银行:盛京银行、、农业银行行、兴业银银行、建设设银行；医院:医大二院、、陆军总院院。位于金廊沿沿线，五里里河商圈核核心区域，，拥有城市市高端生活活配套设施施。世茂五里河河重点个案分分析新华天玺基本信息开发商沈阳新华房地产开发公司物业地址沈阳市中心城区的市政府广场北侧建筑形态高层经营形式物业公司管理（仲量联行）总占地面积27000㎡总建筑面积251100㎡总套数900总层数30层层高2.95m容积率9.3面积区间45－466㎡主力面积60－100㎡商业形式北侧为4万平米的高档生活馆，二期南侧5万平米的大型主题百货店车位1268个车位比1：1价格公寓：15000－24000元/㎡车位：未定价写字间：未建沈阳高端项项目，标榜榜世界级豪豪宅标准。。CBD中心地段，，使之拥有有城市中无无法复制的的优势。重点个案分分析新华天玺产品信息产品立面为为玻璃幕墙墙，档次感感强。室内内装修约5000元/平标准，国国际化大品品牌配备，，公共部分分装修也采采用豪华标标准，欲打打造沈阳高高端住宅典典范。立面：玻璃幕墙墙室内交房标标准：5000元/平面精装修修浴缸（仅限限I户型和70㎡以上户型））、面盆、、坐厕（品品牌：德国国杜拉维特特Duravit）；水龙头头（品牌：：德国高仪仪Grohe）；高级淋淋浴屏；热热水器（品品牌:阿里斯顿ARISTON/同等品牌））厨房电器器：电陶炉炉或电磁炉炉、吸油烟烟机、微波波炉、嵌入入式消毒柜柜，（品牌牌：意大利利斯麦格Smeg）；；冰冰箱箱（（品品牌牌：：西西门门子子/同等等品品牌牌））；；橱橱柜柜品品牌牌：：德德国国海海格格Hacker大堂堂装装修修：：近1000平，，9米挑挑空空电梯梯配配备备：：8部智智能能化化高高速速电电梯梯走廊廊装装修修标标准准：：大理理石石地地面面相关关配配套套：：7200平会会所所，，内内设设红红酒酒吧吧、、雪雪茄茄吧吧、、水水疗疗按按摩摩中中心心智能能化化配配套套：：韩国国进进口口COMMAX品牌牌或或同同等等品品牌牌智智能能家家居居系系统统，，拥拥有有家居居安安防防报报警警、、可可视视对对讲讲及及门门禁禁；；照照明明控控制制，，接接收收短短信信息息发发布布，，窗窗帘帘控控制制，，电电梯梯呼呼叫叫功功能能，，物物业业服服务务功功能能，，房房间间温温湿湿度度显显示示，，免免提提接接听听拨拨打打电电话话等等功功能能，，室室内内设设终终端端机机（（彩彩色色可可视视对对讲讲机机））。。重点点个个案案分分析析产品品信信息息新华华天天玺玺k户型型1室1厅1卫45.50㎡㎡I户型型1室1厅1卫58.98㎡㎡d户型型1室1厅1卫62.05㎡㎡f户型型1室1厅1卫75.64㎡㎡e户型型2室1厅1卫110.75㎡㎡o户型型3室2厅2卫112.88㎡㎡户型型面面积积以以60－100平米米中中小小面面积积为为主主力力，，户户型型方方正正，，利利于于规规划划，，办办公公自自住住均均可可。。重点点个个案案分分析析周边边配配套套医院院：：红红十十字字会会医医院院(沈阳阳三三院院)、沈沈河河区区中中医医院院、、市市妇妇婴婴医医院院.学校校：：北北一一经经小小学学、、中中山山路路小小学学、、(小西西一一小小)回民民小小学学、、165中学学.金融融：：中中国国银银行行，，工工商商银银行行、、建建设设银银行行、、盛盛京京银银行行，，招招商商银银行行、、华华夏夏银银行行等等。。文文化化：：市市博博物物馆馆、、辽辽宁宁大大剧剧院院、、商商业业：：卓卓展展购购物物中中心心、、卓卓越越大大厦厦、、北北市市场场、、家家乐乐福福超超市市、、乐乐购购超超市市.餐饮饮：：渔渔夫夫码码头头，，一一家家村村，，杏杏花花春春酒酒店店，，顺顺峰峰等等.市府府广广场场，，沈沈阳阳市市绝绝版版核核心心地地段段，，毗毗邻邻中中街街、、太太原原街街两两大大商商圈圈，，商商业业政政治治氛氛围围皆皆浓浓厚厚，，配配套套齐齐全全丰丰富富。。新华华天天玺玺重点点个个案案分分析析新华华天天玺玺客户户分分析析客户户多多为为私私营营业业主主、、政政府府单单位位职职员员、、企企事事业业职职员员投资资与与自自住住皆皆有有，，比比例例约约为为1：1城市市高高端端人人群群，，年年收收入入在在80——100万元元客群群以以沈沈河河、、和和平平为为中中心心，，辐辐射射整整个个沈沈阳阳市市，，并并吸吸引引部部分分外外地地置置业业者者。。高高端端人人群群，，投投资资兼兼自自用用皆皆有有。。客户户大大多多是是被被地地段段及及高高标标准准的的配配套套吸吸引引，，基基本本上上是是投投资资兼兼自自用用。。投投资资与与自自住住的的比比例例大大约约一一半半一一半半。。以沈沈河河跟跟和和平平的的客客户户为为主主，，也也有有一一部部分分抚抚顺顺、、盘盘锦锦的的客客户户。。重点点个个案案分分析析领先先国国际际基本本信信息息城市市中中心心地地段段，，大大型型购购物物中中心心之之上上的的公公寓寓项项目目。。入入市市时时间间较较长长，，因因开开发发商商原原因因前前期期口口碑碑较较差差。。开发商沈阳新拓置业发展有限公司物业地址沈河青年大街与大西路交汇处(市委对面)建筑形态高层经营形式物业公司经营总占地面积32141㎡总建筑面积299132㎡总套数500总层数28层高3.2m容积率6.6面积区间45－90㎡主力面积50－70㎡商业形式地下一层，地上五层，上海百联打造的购物中心车位近1200个车位比1：1价格公寓：17000元/㎡车位：未定写字间：18000元/㎡公寓住宅住宅住宅写字楼写字楼重点点个个案案分分析析领先先国国际际产品信息2000元/平米精装修，，标准较高。。外立面全部部玻璃幕墙，，简洁时尚。。综合性价比比较高。立面：玻璃幕墙室内交房标准准：2000元/平米精装修，，配备家电，，具体品牌未未定大堂装修：酒店式大堂电梯配备：3部电梯东芝芝牌走廊装修标准准：精装修，具体体标准未定相关配套：：领仕俱乐部，，近万平中庭庭花园智能化配套：：未定重点个案分析析领先国际产品信息面积45－97平方米，主力力面积在50－70平方米，宜租租宜住，但部部分户型由于于立面造型原原因存在硬伤伤。重点个案分析析周边配套交通：地上交通主干干线（296路、237路、214路、244路、289路、253路、168路……）；

地下交交通干线：地地铁1、2号线换乘站。。商圈：家乐福（领先先国际店）、、百联购物中中心、卓展、、中街商圈、、太原街商圈圈、金融：建设银行、盛盛京银行、浦浦发银行、中中信银行、中中国邮政、工工商银行、中中国银行医疗、教育：：妇婴医院、专专业综合性医医疗机构、实实验小学、二二经二小、第第七中学、实实验中学。餐饮娱乐：高登、凯宾斯斯基、青年公公园、市府广广场、辽宁歌歌剧院、北图图、彩电塔。。青年大街沿线线，城市中心心地段，中街街、太原街两两大商圈环绕绕，配套丰富富齐全。领先国际重点个案分析析领先国际客户分析入市时间较早早，已步入尾尾盘阶段客户多为二次次以上置业者者，经济力量量雄厚客户年龄集中中在30－45岁高端人群，主主要以私营业业主、企事业业单位职员为为主投资兼自住，，主要看中地地段本案属商住两两用，与写字字间形成搭配配，最大限度度吸纳市场有有效需求。客客户以沈河、、和平区为主主，皇姑及浑浑南居次，涵涵盖全市，购购买用途主要要为投资兼自自住。重点个案分析析铁西万达广场公寓基本信息开发商沈阳万达房地产开发有限公司物业地址沈辽路与兴华街交汇处（原沈阳工业大学原址）建筑形态公寓经营形式出售总占地面积8041平方米总建筑面积73813平方米总套数1960套总层数24/25层高3m容积率3.78面积区间24.33-66.99㎡主力面积32-56商业形式1-4F自持大商业车位地下136车位比1：2价格1#：起价内部认购5400元/平、均价5800元/平2#：起价6000元/平、均价6500元/平3#：起价6000元/平、均价6800元/平4#：起价6000元/平、均价6800元/平层差：50元/平；朝向差：400元/平（南、北朝向）装修：800元/平首付比例：50%位于铁西百货货、九路、滑滑翔三大商圈圈环绕，紧邻邻地铁沿线，，万千百货、、茂业百货、、家乐福近在在咫尺，未来来拥有不可限限量的升值空空间。重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息产品立面表现现形式具有很很强的商业化化风格，线条条简洁明快，，现代简约。。立面：玻璃幕墙室内交房标准准：2000元/平米精装修，，配备家电，，具体品牌未未定重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息公寓/朝向东南西北合计公寓A4*25=1008*25=2004*25=1004*25=100500公寓B2*25=508*25=2004*25=1006*25=150500公寓C4*24=968*24=1922*24=486*24=144480公寓D4*24=968*24=1924*24=964*24=96480合计3427843444901960所占比例17%40%18%25%——公寓A公寓B公寓C公寓D公寓A公寓B公寓C公寓D4栋公寓产品分分析F组团公寓共计计1960套，公寓A、B各500套，公寓C、D各480套从上表中可以以看出，F组团公寓类产产品主力户型为南南向产品，占占项目总套数数的40%，共计784套；其次为北北向户型产品品占25%，共计490套；再次为东东、西向产品品各占17%、18%，户型总数各各为342套和344套。重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息铁西万达广场4栋公寓平面分布图朝向公寓A朝向公寓B朝向公寓C朝向公寓D西向138.23西向138.23北向138.68西向149.68236.14236.14西向243.29249.53343.29343.29343.29349.53443.29443.29南向466.99448.4南向566.99南向566.99551.04南向556.04651.04651.04652.07642.94752.07752.07752.07752.07852.07852.07852.07852.07952.07952.07952.07952.071052.071052.071051.041052.071151.041151.041166.991151.041266.991266.99东向1243.291266.99东向1343.29东向1343.291343.29东向1343.291443.291443.291436.141443.291536.14北向1536.681538.231547.491638.231636.86北向1634.851649.68北向1734.851736.681738.38北向1724.331838.381835.351835.351832.691938.381938.381933.681932.692034.852034.852036.892024.33产品户型以30－40平为主力。户户型规划以南南向户型数量量最多，但面面积稍大。整整体来说宜商商宜住，投资资性强。从产品面积来来看：1.南向户型套数数比例最多，，面积区间集集中在51-66平较大户型；；2.其次为北向户户型，面积区区间集中在24-38平较小户型；；3.东、西向户型型基本一致，，面积集中在在36-49平中户型；4.产品规划较为为完善合理，，南向以大户户型吸引经济济实力较强的的客户，北向向小户型可通通过销售引导导投资客。重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息1号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆皆为一室一厅厅设计，可商商可住，较为为灵活。重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息2号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆皆为一室一厅厅设计，可商商可住，较为为灵活。重点个案分析析铁西万达广场场公寓产品信息3号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆皆为一室一厅厅设计，可商商可住，较为为灵活。重点个案分析析铁西万达广场场公寓周边配套位于铁百商圈圈附近，属铁铁西区核心区区域，周边配配套齐全，通通达性好。金融机构：建行、工行、、盛京银行等等教育资源：172中学、41中学、四中、、工业大学、、三十一中学学、勋望小学学、兴顺小学学等医疗卫生：五院、医大二二院分院农贸超市：家乐福大型超超市、大东副副食等休闲配套：兴华公园、劳劳动公园、仙仙女湖公园等等近在咫尺商业配套：铁百商圈、滑滑翔商圈、九九路商圈、国国美、苏宁电电器等重点个案分析析中粮大悦城D区基本信息开发商沈阳神洲天润置业有限公司物业地址大东区津桥路和大什字街交汇处建筑形态住宅、公寓、商业经营形式出售：公寓、住宅；商业：自营为主总占地面积8980㎡总建筑面积38215㎡总套数696总层数23层层高2.95m容积率9.4面积区间32-62㎡（D区）主力面积40-50㎡（D区）商业形式底商，1-5F，自营为主车位地上210；地下122车位比1：2.1价格住宅：起价：10000元/㎡，均价12000元/㎡(含装修：2500元/㎡)，车位：未定中街商圈之上上，中粮地产产进入沈阳的的首个综合体体项目，先期期开发产品已已经投入使用用。重点个案分析析中粮大悦城D区产品信息产品立面表现现形式以涂料料为主，线条条简洁明快，，沉稳大气，，但档次稍逊逊于玻璃幕墙墙。立面：涂料室内交房标准准：卫生间、墙墙面、地面大堂装修：大理石地面、、墙面电梯配备：4部客梯相关配套：IMAX影院、商场、、餐饮、超市，中街商圈圈配套重点个案分析析中粮大悦城D区产品信息52.1562.1236.6736.6741.4341.4341.4341.4362.5049.4350.6950.6949.9362.5052.1561.73户型面积区间间35－63平米，其中40－50平米为主力，，皆为一室一一厅户型设计计。D区公寓类产品品以中小户型型为主，产品品的面积区间间在35-63平方米之间；；公寓类产品的的使用功能较较为单一；适合成长性企企业的办公使使用，也可以以满足长期投投资租赁的专专业地产投资资客。重点个案分析析周边配套中街商圈、大大悦城项目自自身配套设施施完善，将充充分满足区域域内消费群体体的日常生活活需要。购物：中街商业圈、、大悦城四大大主题购物馆馆、沃尔玛、、新玛特、兴兴隆大家庭、、商业城；医疗：大东区中医院院、肿瘤医院院、解放军四四六三医院；；金融：工商银行、建建设银行、招招商银行、交交通银行；教学：朝阳一校,5中、35中、138中。中粮大悦城D区重点个案分析析中粮大悦城D区客户分析需求情况购买目的来自区域家庭资产职业年龄30-40岁为主个体业主为主主，白领与小小私企老板为为辅家庭资产在100万以上，月收收入在5000以上大东区区、沈沈河区区人为为主，，市内内其它它区域域及外外埠为为辅以投资资为主主，办办公、、自用用为辅辅青睐于于40-70㎡中小面面积户户型，，总价价在40-50万之间间年龄在在30-40岁之间间，以以个体体业主主为主主，白白领、、小私私企老老板为为辅；；主要要来自自大东东及沈沈河；；以投投资为为主、、办公公、自自用为为辅。。酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战☆挑战战☆机遇遇酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战机遇遇市政府府南移移带来来的城城市中中心的的转换换今年2月起，，沈阳阳市作作出东东陵区区、浑浑南新新区、、航高高基地地三区区合署署办公公的重重大决决策，，掀开开了大大浑南南地区区开发发建设设的新新篇章章。而而大浑浑南规规划编编制工工作正正式启启动、、规划划区域域面积积57平方公公里大大浑南南核心心区定定名为为浑南南新城城，即即将建建设成成“沈沈阳未未来的的行政政中心心、科科技中中心和和文化化中心心”！！这将将对沈沈阳市市目前前的房房地产产市场场格局局发生生根本本性的的改变变，本本区域域将面面临飞飞速发发展的的机遇遇！酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战机遇遇全运会会整体体趋势势2008年奥运运会对对整个个北京京楼市市都注注入了了强劲劲的推推动力力；济济南全全运会会也改改变了了济南南该区区域的的房地地产市市场格格局，，因此此，2013年的沈沈阳全全运会会也将将为沈沈阳浑浑南新新区的的房地地产市市场带带来新新一轮轮的蓬蓬勃生生机。。由于酒酒店服服务式式公寓寓与酒酒店相相比具具有很很强的的优势势：统统一集集中管管理，，提供供专业业24小时酒酒店式式服务务，同同时可可选用用居家家自助助厨房房、自自助洗洗衣服服务相相结合合，为为旅游游、商商务活活动提提供酒酒店式式日租租服务务公寓寓或者者短期期月租租公寓寓，期期限比比较灵灵活，，并且且相对对于高高档酒酒店更更实惠惠的价价格，，这都都将为为酒店店式公公寓带带来充充足的的发展展机会会。酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战机遇遇沈阳公公寓市市场目前沈沈阳酒酒店式式公寓寓的售售价呈呈平稳稳上升升态势势，中中高端端公寓寓价格格从去去年的的均价价8000-10000元/㎡上升到到目前前的12000-16000元/㎡，最高高价格格已经经突破破20000元/㎡，投资资价值值明显显。酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战机遇遇客户需需求受全运运会利利好因因素的的影响响，浑浑南的的住宅宅市场场及酒酒店式式公寓寓的购购房客客户比比去年年同期期明显显增加加。部分资资金丰丰富的的个人人开始始大批批量在在浑南南购进进物业业。中小型型企业业和具具备一一定资资金实实力的的投资资客户户成为为市场场的主主力军军。酒店式式公寓寓的机机遇和和挑战战挑战战地产的的冬天天来了了吗？？从4月末以以来，，一系系列针针对房房地产产的调调控席席卷而而来。。随着着政策策的不不断落落实，，二套套房以以上购购房客客户、、投资资类客客户及及外地地客户户受到到打击击尤为为严重重，部部分楼楼盘已已经出出现退退房现现象……从整体体成交交量来来看，，部分分投资资类产产品成成交量量稍有有减缓缓，但但价格格尚未未出现现松动动迹象象……楼市调调整期期一般般分为为三个个阶段段：初期价价格微微跌，，成交交量大大降；；二期