某地产项目市场营销报告

荷塘月色市场\营销提报​汇报内容消费者分析宏观\区域市场分析项目媒体建议附加值建议​宏观市场分析-深圳:6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。2008上半年，深圳市各区大部分楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大，区域内多数在售楼盘降价30%以上，其中有的项目降价幅度高达40%。关内的项目调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。​宏观市场分析-北京房地产市场需求情况：

房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。房屋销售价格情况：

房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。

北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。​宏观市场分析-上海典型个案：中远两湾城位置：轨道交通3号线中谭路站预计销售价格：21000元/平米实际销售价格：16000元/平米销售成果：该批房源全部售罄启示：上海房地产市场07年上涨过快，存在泡沫成分，08年价格开始向价值理性回归。从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑的迹象。​宏观市场分析-昆山从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势，从5月份开始市场出现波动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。​昆山08年1月至6月别墅成交量2008年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。​与07年同期相比阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。​区域竞争项目2龙城卡布琪诺6.2万,纯叠加1锦绣蓝湾占地13.8万,联体.双拼3天伦随园6万独栋6檀香园11万,独栋4丰泽园17万平米,独栋、双拼5天使湾11万,独栋7克拉水城5万,独栋、联体8泰泓花园30万,双拼、联体、叠加9鼎园美墅13万,独栋10品院8.6万，联排10菏塘月色苏园金湖银滩区域板块竞争激烈​项目名称8月份销售量产品面积/销售套数独栋双拼联排锦绣蓝湾11双拼200/1、联排168/1檀香园1独栋509/1丰泽园1独栋230/1泰泓花园-1独栋233/1天使湾无成交天伦随园无成交玉山胜境1独栋468/1鼎园美墅-1双拼235/1品院无成交中大易墅4独栋221/1、252/1、238/2总计7118月份别墅销售情况表注：截止至9月4日阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。​项目名称独栋(总/售)双拼(总/售)联排(总/售)叠加(总/售)未来供应(户)锦绣蓝湾/80/57108/86//苏园////联排249（一期47）品院//87/20/联排220少量双拼檀香园93/5920/1///丰泽园137/11028/25//双拼66泰泓花园112/60///独栋99天使湾84/39///独栋20天伦随园40/22///独栋38玉山胜境43/14////鼎园美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//独栋77金湖银滩////双拼8/联排292/叠加156河塘月色////独栋74澄湖水岸////联排77金乔项目////独栋78总计667/355192/91195/106/联排838/双拼74/独栋386/叠加156别墅去化化表：​7、8月月别墅成成交对比比图7、8月月份成交交对比可可以看出出独栋联排排成交下下降是8月别别墅成交交量下降降的主要要原因，，小面积积经济型型的别墅墅产品受受波及相相对较小小。​阳澄湖别别墅未来来供应量量未来区域域市场以以独栋、联联排别墅为主主竞争比比较激烈烈。双拼拼、叠加加别墅未未来供应应量不多多，竞争争相对平平缓。未未来新盘澄澄湖水岸岸将有77户的的独栋推推出，故故独栋别别墅供应应量有所所上升。。​产品分析析:阳澄湖度度假型别别墅区物物业类型型以独栋栋别墅为为主，及及少量双双拼和联联排部分项项目指指标：：天伦随随园0.32独独栋玉山胜胜境0.39独独栋天使湾湾0.6独独栋栋丰泽园园0.36独独栋栋、双双拼品院0.66联联排檀香园园0.38独独栋栋、双双拼清风华华院0.68联联排排、小小高层层中大易易墅0.36独独栋、、双拼拼​丰泽园园西班牙牙风格格地中海海风格格泛滥滥，阳阳澄湖湖周边边度度假假别墅墅群近近1/3为为此风风格，，极少少数的的中式式现代代和苏苏式园园林风风格，，局限限颇大大。容积率率从0.3到0.6，面面积从从200到到600平平方米米，从从独栋栋、小小独栋栋、双双拼到到联排排等类类低密密度产产品。。西班牙牙风格格清风华华院建筑风风格天使湾湾欧洲各各式风风格中式现现代风风格苏式风风格檀香园园天伦随随园​综合分分析:项目总规划套数主力户型价格（元/㎡）容积率绿化率本项目建筑面积：180000㎡226套双拼：198㎡独栋：230-330㎡8600-120000.3640.2%天伦随园建筑面积：19446.6㎡74套独栋：250-280㎡独栋：17000-180000.3265%玉山胜境建筑面积：25073㎡43套独栋：300-500㎡独栋：200000.3963.6%丰泽园建筑面积：60000多㎡247套独栋：230-330㎡双拼：7500-8000独栋：110000.3652%天使湾建筑面积：60014㎡230套独栋：9200-9500㎡独栋：9200-95000.645%品院建筑面积：300000㎡328套联排：190-280㎡联排：6800-80000.6640%檀香园建筑面积：50000㎡106套地上层面积：283-424㎡地下层面积：160-238㎡双拼：9000独栋：12000地下室：40000.3870%​竞争分分析:慢销快销竞争矩矩阵(高端端)(低端端)玉山胜胜境天伦随随园檀香园园丰泽园园清风华华院品院天使湾湾中大易易墅15000以上上9000~130007000~9000荷塘月色​玉山胜胜境地址址：：巴巴城城镇临临湖路路88号价格格：：独独栋栋20000元元/㎡㎡左左右主力面面积：：300-500㎡㎡主力总总价：：600-1000万万风格格：：新新苏苏式容积积率率：0.39绿化化率率：63.6%推售时时间：：07年12月月推售状状况：：仅仅43套套独栋栋别墅墅，售售出10多多套物业管管理费费：4元/平方方米··月开发发商商：天天元置置业​玉山胜境主要卖点阳澄湖一线线湖景、阳阳澄碧玉公公园苏式建筑风风格文化概念嫁嫁接​檀香园2期期地址：：玉玉山镇马马鞍山西路路末，阳澄澄湖公园南侧价格：：独独栋11000元元/㎡双双拼拼9000元/㎡地地下下面积4000元/㎡主力面积：：地上上层面积为为283-424平平米,地下层面积为为160-238平平米.主力总价：：420-720万万风格：：西西班牙风风格容积率率：0.38绿化率率：70%推售时间：：07年12月月推售状态：：89套独栋别别墅+17栋双拼别别墅，目前二期在在售物业管理费费：2.50元/平平方米·月月开发商商：苏苏州长德置置业公司​檀香园主要卖点纯粹西班牙牙独墅、坡坡景优越位置，，毗邻国宾宾馆缺点现场展示系系统薄弱​丰泽园一期二期在售三期阳澄湖上、、岛居别墅墅、户户临临水、伴水水而居、星星级酒店会会所8月二期的的230平平米独栋别别墅成交了了一套。项目地址巴城镇湖滨路路与城北路交叉口绿化率50%物业公司昆山志远物业物业费1.70元/平方米·月开发商龙宇置业物业类型独栋、双拼代理商新聚仁报价独栋11000元/平米双拼9000元/平米总建规模77000平方米主力面积独栋230-400平米双拼210-230平米占地面积170000平方米开盘时间二期07-10容积率0.45客源昆山、苏州、上海​丰泽园户型型配比丰泽园独栋面积范围总套数已售套数230-2393025240-2492218260-2693325270-2792719280-2891717310-31954390-39932总计137110丰泽园双拼面积范围总套数已售套数210-2191614220-2291211总计2825一、二期都都在售。二二期湖心岛岛于07年年10月开开盘，推出出75套独独栋。双拼别墅198万起起，独栋别别墅255万起。​丰泽园二期期户型配比比丰泽园二期独栋面积范围总套数已售套数2301411240-249128260-2691613270-279137280-2891414310-31943390-39921总计7557在售二期湖湖心岛，推推出75套套独栋，送车库。07年10月开盘盘，目前价价格在11000元/平米米。8月份二二期成交了了1套230平米独独栋别墅。。销售率达达到76%。​苏园一期项目地址巴城镇湖滨北路绿化率36%开发商昆山通岛置业有限公司物业类型联排、双拼、小高层代理商上海九阳报价预计6000-6500元/平米总建规模110000平方米面积范围252-313平米占地面积100000平方米开盘时间预计9、10月份开盘容积率1.1户数一期推出47户联排别墅暂无大力度度的宣传，，预计价格格会在6500元/平米。目目前现场有有部分别墅墅已经封顶顶。​结论：1、一线城城市在宏观观调控的影影响下，房地产成交交量急剧下下降，成交交均价也出出现了不同同程度的提提高，价格出现了了理性回归归，整体的的观望氛围围较重。2、昆山房房地产市场场也受到了了一定的影影响，而别别墅市场对对宏观政策策更为敏感感，受到的的冲击也更更为明显。。如果下半半年市场没没有明显改改观，昆山别墅市市场受到的的冲击程度度会更大。。3、纵观整整个阳澄湖湖板块，作作为众多项项目处于持持续销售期期的别墅市市场来讲，，成交量不不容乐观。。特别是本项项目，面积积偏大，单单价偏高，，总价高，，其面临的的竞争压力力更是严峻峻。​汇报内容消费者分析析宏观市场分析项目媒体意意见附加值建议议​中大易墅客客户分析:来人来电主主要集中在在市区/上上海客户/城北A、C、D户型较受受市场关注注150-200万之之间的产品品市场需求求高内部客户占占绝大比例例​媒体投放效效果分析网络、工地地看板效果果突出，而一些媒体体如楼宇视视频、报媒媒、杂志等等效果一般般。加大户外、现场场、网络、、老客户带带看等手段段的投放力力度。​区域域竞竞争争项项目目购购买买人人群群:项目昆山苏州上海其他私企公务员白领其他项目卖点广告通路檀香园42%18%40%65%30%华侨5%关系客户最近湖景坡地景观泛亚易道景观设计下沉庭院高速高炮苏州昆山房展会产品说明会、业主活动丰泽园40%15%45%70%20%10%现场效果好\社区环境楼市、高速高炮苏州昆山上海段天伦随园20%30%50%90%10%中式庭院现场营造现场、高炮、网络清风华院63%22%15%46%42%7%5%低总价、区位相对成熟，适合居住，商区商业配套地下大面积赠送赞助活动市区看板展会品院80%16%4%48%40%12%新江南风格、位置优越、中式庭院设计、小面积低总价社区内有幼儿园展会、赞助活动、现场看板、市场看板​购买买人人群群:项目名称客户群体分析关键置业因素客户来源购买目的职业特点本项目以上海和昆山本地为主多数为第二居所使用外商、企业高管、本地私营业主水环境宜人、对建筑特色的喜爱，对投资成本的控制昆山山市市区区＋＋上上海海＋＋巴巴城城阳阳澄澄湖湖的的客客群群占占总总量量的的77％％。。​汇报报内内容容消费费者者分分析析宏观观市市场场分析析项目目媒媒体体意意见见附加加值值建建议议​1、、引引导导以湖湖滨滨路路为为主主轴轴，，进进行行项项目目看看板板、、灯灯杆杆旗旗宣宣传传，，引引导导客客户户前前往往现现场场。。​2、、拦拦截截：：1））在在沪宁宁高高速速昆昆山山出出入入口口、、苏苏州州绕绕城城巴巴城城出出口口等重重要要地地段段，，设设置置高高炮炮，，在在潜潜在在客客户户进进入入昆昆山山之之前前即即进进行行有有效效拦拦截截。。​3、、看看板板封封杀杀在渔渔家家灯灯火火周周边边进进行行看看板板宣宣传传，，对前前往往湖湖滨滨路路、、古古城城路路看看房房购购房房的的潜潜在在客客户户进进行行封封杀杀。。​4、、精精准准点点射射高档档酒酒店店：：在在上上海海人人经经常常光光顾顾的的昆昆山山各各酒酒店店及及餐餐饮饮、、娱娱乐乐场场所所内内，，放放置置项项目目广广告告展展架架，，进进行行项项目目展展示示，，实实现现““认认知知——好好感感——购购买买””。。君豪豪酒酒店店昆山山宾宾馆馆瑞士士酒酒店店​在上上海海，，我我们们选选择择适合合昆昆山山，，具具有有集集群群效效应应的媒媒体体通通路路。。​1、、上上海海搜搜房房：：广广告告条条、、软软文文配配合合​2、、租租售售情情报报：：硬硬广广、、软软文文配配合合​3、、在在上上海海各各大大闸闸蟹蟹餐餐饮饮网网点点进进行行巡巡回回推推广广活活动动，，展展示示项项目目。。新光光酒酒家家方方亮亮蟹蟹宴宴王宝宝和和上上海海餐餐厅厅​消费费者者分分析析宏观观市市场场分析析项目目媒媒体体意意见见附加加值值建建议议​地暖暖系系统统————恒恒温温、、恒恒氧氧、、恒恒湿湿1、、舒舒适适保保健健：：地地采采暖暖遵遵循循中中医医所所提提倡倡的的““温温足足而而凉凉顶顶””的的理理想想采采暖暖概概念念，，室室内内温温度度分分布布由由下下而而上上逐逐渐渐递递减减；；采采暖暖过过程程热热量量主主要要以以辐辐射射传传热热，，室室内内温温度度分分布布合合理理，，无无效效热热损损失失少少；；避避免免了了室室内内空空气气对对流流所所导导致致的的尘尘埃埃和和挥挥发发异异味味；；克克服服了了传传统统散散热热器器供供暖暖方方式式造造成成的的室室内内燥燥热热、、有有异异味味、、皮皮肤肤失失水水、、口口干干舌舌燥燥等等不不适适.2、、环环保保节节能能：：无无需需通通风风装装置置，，无无噪噪声声，，无无排排气气口口，，无无尘尘吸吸入入，，无无污污染染；；热热源源范范围围广广。。塑造产品卖点点：增加科技技内涵​紫泰物业管理理——与亿万万豪宅公用一一个物业上海紫泰物业业管理有限公公司，国家一一级物业管理理公司，是中中国单幢住宅宅最高总价达达1.5亿的的著名豪宅檀檀宫的物业管管理公司，紫紫泰物业，为为金色森林提提供精心细致致的服务与实实效。实行12小小时翻翻班、、24小时时运行行服务务机制制，形形成社社区内内部特特快服服务，，确保保您生生活节节奏从从容不不迫；；准管管家式式的亲亲情，，精心心打理理生活活每个个细节节，让让业主主在生生活中中感受受与亿亿元豪豪宅同同样的的荣耀耀。塑造产产品卖卖点：：塑造造软性性资源源​谢谢谢​神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:3622:3622:36:1922:36:19所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2322:36:19在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:36:19在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作，，那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所认识识到的是成成功者往往往经历了更更多的失败败，只是他他们从失败败中站起来来并继续向向前。22:36:1922:361月-23等待。我将将要在这三三块基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百计请请一个高招招的专家医医生，还不不如请一个个随叫随到到且价格便便宜的江湖湖郎中。是员工养活活了公司。。2023/1/522:36能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是伟伟大的。不满足让客客户满意，，要追求让让客户感动动，创造客客户终身价价值。新经济时代代，不是大大鱼吃小鱼鱼，而是快快鱼吃慢鱼鱼。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202310:36下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，就是是管得好。05一月2023命运本来就不不公平所以我我要改变命运运。投机取巧的人人。10:36:19下午午22:36:19质量是维护顾顾客忠诚的最最好保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/522:361月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人要发现现卓有成效的的真理，需要要千百万个人人在失败的探探索和悲惨的的错误中毁掉掉自己的生命命。1月-2322:36:19感情投资是在在所有投资中中，花费最少少，回报率最最高的投资。。壮士临阵决死死哪管些许伤伤痕，向千年年老魔作战，，为百代新风风斗争。慷慨慨掷此身。2023/1/522:36:1922:361月-23谢谢各位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:36:2022:36:2022:361/5/202310:36:20PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:36:2022:36Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:36:2022:36:2022:36Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:36:2022:36:20January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:36:20下午午22:36:201月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:36下午1月-2322:36January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/522:36:2022:36:2005January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:36:20下午午10:36下下午22:36:201月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:36:2022:36:2022:361/5/202310:36:20PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。