某地产项目全程营销策划方案

吉林省深度房地产营销策划有限公司®白城连城奥特莱斯全程营销策划方案呈：白城连城房地产开发有限公司第一部分：白城市环境概述目录第二部分：白城市房地产的概述第三部分：区域房产市场分析第四部分：白城市房产市场调研与分析第六部分：物业发展建议第十部分：项目的包装第五部分：市场定位策划分析第七部分：本销售、招商策略分析第八部分：价格策略及实施方案第九部分：形象包装及推广建议中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。三次的宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分民间资本转移到商业投资，未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。连城奥特莱斯项目属于特殊商业地产；如何有效的利用自身资源——将本项目作成地下空间的亮点？将本项目作成白城商业地产的亮点？将本项目作成多区互动的特殊商业？将本项目做到利润最大化？使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略——将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中花最少的钱，产生最大的效应？以上是我们努力思考的方向!!!第一部分：白城市环境概述5一、白城市概述：白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。东经121°38’－124°22’，北纬44°13’57"－46°18’。属温带大陆性季风气候。年均日照时数2919.4小时，年均气温4.9℃，无霜期157天，年均降水量407.9毫米，光热条件优越于全省其他地区。面积977.5平方千米。1958年9月设白城市。白城历史悠久，新石器晚期，境内已有人类生活。地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边二、三百里内一个较大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入关的必经之路。6二、白城市历史文化渊源：白城有悠久的历史。关于“白城”的由来，就一直流传着诸多神话般的传说。在很早很早以前，一个隆冬的季节，天色骤然大变，狂风卷着大雪，遮天盖地，刹那间羊群和雪滚成一团，整个草原混混沌沌，在羊群和人将被狂风暴雪卷走的危机时刻，突然，人们看见一道高大的雪岭环绕在草原深处，形成一座浩大的雪城，雪墙从天而降，把人、畜紧紧围在城中，幸免了一场大灾难。从此，游牧的蒙古人把这个地方视为祥瑞之地，取名“查干浩特”，并年年来此祭祀，歌颂这座白色的城。每当朝阳冉冉升起，或黄昏将至，居高临下，极目远眺，这里就出现了奇异的幻景，整个街道辉映着一片银白色，光洁夺目，“白城”因此而得名。考古发现，早在旧石器晚期，距今1.2万年至8000年前后，就有人类在这里繁衍生息。新石器时期白城东部生活着秽貊族先世，西部生活着东胡族先民。人们多依山傍水而居，过着以狩猎、捕捞为主的原始生活。秦汉至南北朝时期，白城大地上的主人是鲜卑人。辽朝初期，在白城设置了历史上第一个州级政权机构——泰州，就是位于洮儿河北岸的白城市洮北区德顺乡的城四家于古城遗址。辽金泰州隶属上京道临潢府所辖，是辽控扼北方地区的军政重镇。

元初，将辽金时代的泰州改设泰州府，后又改泰京路。明代，在白城设有泰宁卫(泰州)、塔尔河卫(大安)、卜喇罕卫(通榆兴隆山)等卫所。清时白城地区为蒙古札萨克郡王牧地。1902年，清朝政府开始实施“移民实边”政策，准许在洮儿河两岸放荒垦地。随着农业的发展和人口的增多，1904年开始在白城地区设治，先后在白城子(后改称白城)设靖安县，在哈拉勿苏设开通县，在双流镇设洮南府，在大赉设大赉厅，在安广设安广县，在南叉干挠设镇东县。

民国时期政权仍袭清制，白城地区先后处在地方军阀吴俊升、万福麟的统治之下。座落在白城市政府院内的“老万大楼”，就是万福麟在东北为官时于1926年动工修建的私人宅邸。洮南“吴俊升商业大楼”是吴俊升用军阀张作霖奖赏其“平叛郭松龄”赏金修建的，是军阀争雄的历史见证。7三、白城市经济特点：白城市位于吉林省西北部边陲，宛如一棵璀璨的明珠，镶嵌在举世闻名、风光如画的科尔沁草原上，绚丽多姿，光彩夺目。东南部与吉林省白城市相连，西部、北部与内蒙古自治区接壤，东部、东北部与黑龙江省隔江相望。全市南北长230公里，东西宽211公里，辖洮南市、大安市、镇赉县、通榆县和洮北区，设有白城经济开发区、民营经济开发区、查干浩特旅游经济开发区、大安经济开发区，全市幅员25767平方公里，人口220多万。白城地处三省(区)枢纽，地理位置优越．交通发达便捷。白城市是联合开发计划署酝酿设计的第四条欧亚大陆桥的主要枢纽城市之一。有长(长春)白(白城)、白(白城)齐(齐齐哈尔)、图(图们)乌(乌兰浩特)等高等级公路交汇通过，乡镇通油路率居全省之首。铁路四通八达，平齐线、通让线纵贯南北，长白线横跨东西，可直达北京、长春、吉林、哈尔滨、沈阳、大连等大城市，白阿线一直通往北疆边陲伊尔施。水运有省内最大的内河港口大安港，逆流而上可达齐齐哈尔，顺流而下可达哈尔滨、佳木斯，还可进入第二松花江到达吉林港，又可进入黑龙江和乌苏里江抵达俄罗斯的伯力等港口。

8白城特色经济明显，农业是国家级大型商品粮基地市，被列为全国农业四大开发区之一和国家生态建设示范区。工业以纺织服装、汽车配件、机械建材、食品医药和造纸印刷等行业为主。白城独特的生态环境、草原风光、蒙古风情以及一些古迹，也为发展旅游业提供了得天独厚的条件。市场建设初具规模，建成各类市场160多处，集贸市场、专业市场、批发市场和要素市场功能比较齐全，辐射力较强，吸引了大量的人流、物流、信息流和资金流。9

白城市经济特点总结：白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革开放给城市带来生机，城市经济得到发展，城市面貌有了较大改观，但就历史和宏观地缘环境看，还存在着一些问题。白城市地处吉林省西部边远地区，现辖一个区、二个县级市、二个县，就吉林省东、西、中部地区比较，西部地广人稀，密度76人／平方公里。由于长期处于自然经济封闭状态，许多市镇小而全，对外的经济联系较差，外向经济十分薄弱。10四、白城市整体规划：近年来，全市共完成城市建设总投资230亿元，其中白城市区总投资达136.6亿元。全市共实施了1644项工程，其中白城市区实施了1077项工程。在城市道路建设、住宅建设、给排水建设、环境建设、商业设施建设、公益事业建设以及城市管理等方面取得了重大突破。

白城市区新建、拓宽、改造道路198条，总长233.57公里，铺装面积209万平方米，全面改造、拓宽了东、南、西、北的城市出入口，构筑了两环相套、纵横相连的中等城市道路的主体框架；新建了第三水厂，新增供水能力8万吨，自来水普及率79.75%；结合新建、改造道路，铺设、改造排水管线139公里，形成了畅通的排水网络；大打了绿化建设翻身仗，实施了街路、广场、庭院、游园及立体绿化，增加绿化面积425万平方米，建成区绿化覆盖率28.83%；新建了站前广场、吉鹤广场，改造了街心广场，并构筑了具有象征意义的大型雕塑；重建了白城火车站，新建了3个体育馆、4个区域供热站、10个大厦、40个社区活动中心及一大批文化、体育、卫生等公益项目，城市的综合服务功能日臻完善；经济开发区各项建设突飞猛进；全面实施了城市净化、亮化、美化等工程，开展了治理“十乱”战役，市容市貌、环境卫生、市场秩序、交通秩序等方面的管理工作全面加强，城市管理维护水平明显提高，城市环境、特色逐步显现。白城人民以自强不息的精神和辛勤劳动的汗水，铸就了城市建设的新辉煌。11生态经经济城城镇布布局根据我我市城城镇的的自然然分布布特点点和在在生态态建设设、经经济发发展中中所处处的重重要位位置及及发挥挥的重重要作作用，，按大大型、、中型型、小小型三三个层层次进进行布布局，，近期期、中中期、、远期期三个个阶段段梯次次发展展。总总体布布局与与发展展思路路是：：以白白城市市大型型生态态经济济城市市为中中心，，沿东东南、、西南南、东东北、、西北北四条条绿色色通道道，建建立以以洮南南、通通榆、、大安安、镇镇赉主主要中中等生生态经经济城城市为为支点点的生生态经经济带带，呈呈放射射状逐逐步向向相邻邻的内内蒙、、黑龙龙江及及吉林林的中中部地地区发发展和和辐射射。在在生态态经济济带和和主要要生态态功能能区，，培育育15个具具有不不同生生态功功能和和产业业特色色的重重点生生态经经济城城镇，，与大大、中中型生生态经经济城城市相相辉映映，最最终形形成一一城崛崛起，，县城城争辉辉，各各具特特色，，共同同发展展的区区域生生态经经济城城市圈圈。近期，，集中中发展展白城城市大大型生生态经经济城城市，，建设设通榆榆中等等生态态经济济城市市，培培育5个生生态经经济中中心示示范镇镇。启启动洮洮南———白白城城城市生生态经经济带带建设设。中期，，建设设大安安、洮洮南中中等生生态经经济城城市，，使全全市中中等生生态经经济城城市达达到3个，，培育育生态态经济济强镇镇10个，，增强强城市市生态态经济济带辐辐射能能力。。远期，建成大大型生态经济济城市1个，，中等生态经经济城市4个个，重点生态态经济城镇15个，形成成具有吉林西西部特色的白白城城镇生态态经济发展体体系。12大型生态经济济城市白城市地处吉吉林、内蒙、、黑龙江三省省（区）交汇汇区域的中心心地带，特殊殊的地理位置置和区位优势势，将使白城城市成为未来来生态省大型型生态经济城城市体系的西西北支点和区区域生态经济济发展中心。。2000年年，市区人口口25万人，，27亿元元。汽车配套套、纺织服装装和食品工业业已成为三大大工业支柱产产业。城市基基础设施建设设飞速发展，，城市环境、、城市品位和和城市综合服服务功能不断断改善和提升升。“十五””时期和未来来10年，围围绕增强中心心城市的功能能，加快绿色色行走机械配配套城、生态态环保旅游城城和区域商贸贸中心城“新新三城”建设设，加速发展展城市环保产产业、高新技技术产业和““数字白城””，市区人口口发展到50万人；到2030年，，城市人口规规模达到100万人，成成为吉林西部部环境优美，，功能齐全，，经济发达，，生态文明程程度较高的区区域大型生态态经济城市。。建设洮南———白城生态经经济带。以白白城、洮南城城市为依托，，以公、铁绿绿色通道和洮洮儿河为纽带带，以经济开开发区、民营营经济发展区区为支点，开开发建设生态态观光农业基基地，绿色农农副产品生产产加工基地，，农畜产品贸贸易基地，培培育发展特色色优质农产品品市场体系，，增强两市优优势产业的关关联度和互补补性，促进城城市分工协作作和区域经济济一体化，向向未来形成联联结一体的吉吉林、内蒙、、黑龙江三省省（区）交汇汇区域中心都都市的方向发发展。13中等生态经济济城市规划发展的中中等生态经济济城市主要包包括大安、通通榆、洮南和和镇赉。洮南南市因地处与与白城市紧密密相联的特殊殊位置，在布布局上与白城城市中心城市市和洮—白生生态经济带统统筹规划，同同步发展。重重点发展医药药健康产业和和精纺服装工工业经济；大大安和通榆分分别位于白城城东南和西南南两大生态经经济带的辐射射前沿，是吉吉林西部生态态经济区白城城与白城两大大功能区的联联结点。大安安市以石油和和汽车两大配配套工业为支支柱，发展城城市经济；通通榆以绿色食食品和农畜产产品加工业为为支柱，发展展城市经济；；镇赉处于白白城东北部生生态经济带向向黑龙江区域域辐射的重要要位置，重点点扶持玻璃、、纸业、稻米米、小冰麦等等初具规模优优势的产品，，培育区域性性专业市场体体系，发展贸贸易经济。在在白城西北向向内蒙辐射生生态经济带上上，近期没有有具备发展中中等城市规模模基础的城镇镇，远期规划划将与内蒙接接壤的岭下镇镇，培育成为为具有中等城城市功能的生生态经济中心心镇。按照生生态省建设总总体布局，近近期优先建设设通榆中等生生态经济城市市。旅游经济开发发区查干浩特旅游游经济开发区区（以下简称称“开发区””），是省政政府2002年11月29日正式批批准的省级开开发区，其前前身是查干浩浩特旅游区和和洮北区的岭岭下镇。位于于白城市西北北部，地处吉吉林、内蒙古古、黑龙江三三省（区）交交界处，距白白城、乌兰浩浩特两市均为为45公里。。辖一个镇（（岭下镇）、、十一个行行政村、一个个街道、一个个林场（镇西西林场），总总面积171.86平方方公里，其中中旅游主体开开发面积9.6平方公里里，总户数7619户，，总人口23685人。。区内有团结结湖、半拉拉山、日伪遗遗址等自然和和文化古迹旅旅游资源。图图乌公路贯穿穿全区；白阿阿铁路可直达达北京、哈尔尔滨、长春等等大中城市；；乌兰浩特－－白城机场距距开发区48公里，可当当天往返北京京，交通便利利。岭下镇2000年被被省政府评为为“全省十强强镇”。查查干浩浩特旅游经济济开发区成立立以来，在市市委、市政府府的领导下，，在各相关部部门的大力支支持下，广大大党员干部精精诚团结、强强化措施、破破难而进、合合力攻艰，完完成了大量的的工作。第二部分：白白城市房地产产的概述15总体市场分析析：2004—2008年城城镇居民人均均可支配收入入和农民人均均纯收入2004—2008年工工业增加值及及其增长速度度162004—2008年生生产总值及其其增长速度2008年白白城市城镇单单位就业和平平均工资保持持稳定增长2008年，，全市五个县县（市、区））、加市本级级单位从业人人员达17.75万人，，同比增长6.3%；全全市在岗职工工年平均工资资为16127元，同比比增加2219元，增长长19.95%。高于全全市年平均水水平的有镇赉赉、大安、洮洮北分别为1748元、、17390元、17342元、洮洮南16690元。低于于全市年平均均水平的通榆榆为14154元。市区区在岗职工年年平均工资为为16808元。在岗职职工年平均工工资水平差异异显著。2008年社社会消费品零零售总额首破破2000亿亿2008年全全年，吉林省省社会消费品品零售总额2484.26亿元，首首次突破2000亿大关关，比上年增增长了24.3％，增幅幅居全国第三三位。去年全全年批发零售售贸易业实现现零售额2127.91亿元，同比比增长23.7％；住宿宿和餐饮业实实现零售额354.67亿元，同比比增长28.1％。消费费品零售额增增幅较大与物物价有很大关关系。去年消消费价格指数数先高后低，，累计上涨5.1％，社社会消费品零零售额累计增增幅扣除物价价因素上涨18.3％，，物价上涨拉拉动零售额增增幅6.0个个百分点。172008年城城镇基建投资资同比增长50%去年吉林省基基础建设投资资971.93亿元，同同比增长50%，占城镇镇固定资产投投资总额的比比重为20.7%，总投投资3000万元以上的的项目4755个，亿元元以上项目766个。另外，去年完完成社会固定定资产投资5608.20亿元，增增长40.1%。其中，，城镇投资4687.35亿元，增增长40.3%，农村投投资920.85亿元，，增长38.9%。在城城镇投资中，，第一产业投投资96.15亿元，增增长93.0%；第二产产业投资2609.36亿元，增长长49.1%；第三产业业投资1981.84亿亿元，增长28.7%。。2008年建建筑企业收入入同比增长14.8％去年建筑业企企业(指具有有资质等级的的总承包和专专业承包建筑筑业企业，不不含劳务分包包建筑业企业业)实现利润润和上缴税金金大幅增加，，总收入779.44亿亿元，比上年年增加100.20亿元元，增长14.8％。建筑业企业总总收入中，国国有及国有控控股企业总收收入178.14亿元，，比上年增加加40.01亿元，增长长29％；非非国有企业总总收入601.30亿元元，比上年增增加60.19亿元，增增长11.1％。去年我我省建筑业企企业实现利润润总额21.82亿元元，比上年增增加8.42亿元，增长长62.9％％。去年我省省建筑业企业业上缴税金31.16亿亿元，比上年年增加12.22亿元，，增长64.5％。182009年年1月月份财财政收收入实实现小小幅增增长省财政政收支支主要要特点点：财政收收入实实现小小幅增增长。。2009年1月份份，地地方及及财政政收入入40.6亿元元，比比上年年同期期增加加1.2亿亿元，，增长长2.9%。财财政收收入增增速较较低的的原因因：一一是上上年同同期提提高城城镇土土地使使用税税、车车船税税税额额标准准形成成的政政策性性增收收集中中入库库，收收入基基数较较高。。二是是贯彻彻落实实国家家实施施全面面增值值税转转型、、企业业所得得税““两法法合并并”、、提高高个人人所得得税工工资薪薪金所所得减减除费费用标标准、、免征征居民民储蓄蓄存款款利息息所得得税、、提高高个体体工商商户营营业税税起征征点，，降低低房地地产交交易环环节税税收等等政策策，减减少一一部分分财政政收入入。三三是今今年春春节假假期在在1月月份，，有效效工作作日较较上年年同期期减少少，在在一定定程度度上影影响了了财政政收入入的增增长。。非税收收入增增加较较多。。全省省非税税收入入8.3亿亿元，，比上上年同同期增增加5.8亿元元，增增长2.2倍，，拉动动财政政收入入增长长14.6个百百分点点。市县级级收入入增幅幅高于于全省省平均均水平平。全全省实实现地地方级级财政政收入入30亿元元，比比上年年同期期增加加1.3亿亿元，，增长长4.4%，高高于全全省平平均增增幅1.5个百百分点点。社会保保障、、环境境保护护、交交通运运输等等支出出增幅幅较高高。全全省财财政支支出77亿亿元，，比上上年同同期增增加15.3亿亿元，，增长长24.7%。。其中中，社社会保保障和和就业业支出出19.2亿元元，增增长70%，主主要是是提高高城乡乡低保保对象象财政政补助助标准准，以以及国国家为为拉动动低收收入群群体消消费需需求、、保障障困难难群众众“两两节””期间间基本本生活活等增增加的的支出出；环环境保保护支支出2.1亿元元，增增长1.7倍，，主要要是白白城市市、双双辽市市城市市污水水处理理增加加的支支出；；交通通运输输支出出2.3亿亿元，，增长长1.3倍倍，主主要是是实施施成品品油消消费税税改革革，将将原来来部分分基金金预算算支出出改列列一般般预算算支出出增加加的支支出；；城乡乡社区区事务务支出出6.4亿亿元，，增长长34.5%。。1月地地方财财政收收入同同比增增1.2亿亿今年1月份份我省省地方方财政政收入入40.6亿元元，比比上年年同期期增加加1.2亿亿元，，增长长2.9％％，实实现小小幅增增长。。财政收收入增增速较较低的的原因因，主主要是是由于于上年年同期期提高高城镇镇土地地使用用税、、车船船税税税额标标准形形成的的政策策性增增收集集中入入库，，收入入基数数较高高。19按行业业分:批发发业零零售额额18.9亿元元；零零售业业零售售额67.7亿亿元；；住宿宿和餐餐饮业业零售售额8.9亿元元。2021白城市市共有有星级级宾馆馆14家，，旅行行社10家家，级级景区区2处处，级级景区区4处处。22白城市市经济济发展展趋势势：国民经经济继继续保保持强强势增增长。。投资规规模扩扩张拉拉动建建筑业业增长长。投资规规模扩扩大，，大项项目强强劲支支撑作作用继继续显显现。。消费品品市场场繁荣荣活跃跃，消消费需需求持持续较较快增增长。。城乡居居民生生活水水平继继续得得到改改善。。23房产市市场分分析：：近年来来，新新建住住宅楼楼638栋栋、344万平平方米米，住住宅建建设进进入了了一个个综合合开发发、连连片改改造、、配套套建设设的新新阶段段，以以吉鹤鹤苑、、阳光光嘉园园、百百福花花园等等为代代表的的住宅宅建设设，在在结构构、造造型、、色调调、风风格等等方面面都提提高了了档次次和品品位，，市民民的居居住条条件得得到了了明显显改善善；新新建了了新世世纪购购物广广场、、瑞光光商贸贸城、、开发发区批批发大大世界界、中中兴家家居城城、吉吉鹤商商都、、巴黎黎商业业街等等一大大批商商场和和批发发市场场，增增强了了白城城的辐辐射力力和吸吸引力力；全市棚户户区改造造完成拆拆迁30万平方方米，拆拆迁3773户户，现已已全面开开工建设设。2008年年，省政政府下达达白城农农村泥草草房改造造任务2万户，，现已改改造完成成12315户户，正在在施工和和已备料料的户数数以达8099户，预预计到年年底全市市将超额额完成1000户左右右。2008年，白白城着力力加强市市区城市市基础设设施改造造建设。。实施绿绿化工程程，对市市区25条街路路、8处处绿地、、10条条街路分分车岛以以及公园园、广场场等进行行了全面面绿化，，栽植乔乔灌木36个品品种14616株，翻翻整绿地地12300平平方米。。市区绿绿化面积积增加到到817万平方方米，绿绿化率达达到38.74%。实实施环路路和广场场维修改改造工程程，对市市区内环环路路面面和外环环路路面面进行了了维护改改造铺装装，共计计完成12.38公里里，地下下铺设各各种管线线4000延长长米；改改造转盘盘广场5个，重重新设置置了广场场1个。。除环路路外还对对两条路路面进行行了维修修，这是是白城市市区环路路8年来来第一次次进行全全面改造造铺装。。实施造造纸厂立立交桥维维修加固固工程，，总投资资400万元对对造纸厂厂立交桥桥进行全全面维修修加固。。实施白白城热电电厂供热热管网改改造配套套工程，，完成铺铺装供热热管线，，恢复改改造路面面3000米。。实施市区区商业网网点规范范化建设设工程，，对市区区8条专专业街、、6个重重点商品品交易市市场、1个商业业中心进进行了规规划建设设。242003年白城城市房地地产新开开工面积积24.32万万平方米米棚户区改改造工程程完成拆拆迁面积积102万平方方米，结结转和新新开工面面积71.7万万平方米米。06-08年，，白城市市共完成成拆迁面面积290万平平方米，，开工建建设面积积308万平方方米，使使3万多多户城市市居民居居住条件件得到了了彻底改改善，5280户低保保家庭享享受到住住房租金金补贴。。09年年，计划划改造棚棚户区(危旧房房)150万平平方米以以上，建建设城市市廉租房房6.1万平方方米，发发放住房房租赁补补贴33802户。252007年房屋屋建筑施施工面积积79.8万平平方米，，竣工房房屋面积积22.2万平平方米。。26白城市房房产市场场发展趋趋势：居民住房房需求潜潜力巨大大。房地产开开发起步步晚，整整体水平平较低。。棚户区改改造，增增加了商商品房的的刚性需需求。经济的持持续快速速发展将将带来房房地产市市场的持持续快速速扩张。。城镇化加加快将带带动房地地产业的的发展。。房地产市市场的发发展存在在明显的的滞后性性。房地产价价格处在在较低水水平。房地产市市场正处处于上升升的波动动周期。。27开发商应应对策略略建议：：有效整合合资源，，增强企企业的竞竞争实力力。调整优化化开发结结构。立足创新新，形成成企业可可持续发发展的源源泉。第三部分分：连城城项目商商业模式式概念建建议29总体策略略商业平台台项目优化化建议业态定位位建议市场机会会本案地下下商城客客观条件件站前广场场商圈特特征优势策略我们需要要充分利利用项目目的地段段优势，，通过自自身的定定位和业业态规划划，吸引引更多的的消费者者前来消消费。交通的便便利性、、通畅性性和停车车的便利利性是本本项目商商业发展展的关键键。30百货公司司超市销品茂精品购物物步行街街专业性市市场大卖场以上模式式均有延延伸及变变化类型型、均以以特色主主力店、、主题商商业带动动。目前市场场上普遍遍存在的的几种典典型商业业模式：：31建议，本本案商业业部分采采用模式式：一站式复复合型休休闲购物物街区+特色商商业（奥奥特莱斯斯）32营销“白城··奥特莱莱斯城市市广场””特特色复合合型休闲闲购物街街区项目紧邻邻站前广广场，地地段优势势明显，，堪称白白城地王王。“一站式式复合型型休闲购购物街区区”填填补了白白城目前前商业模模式的空空白，有有利于形形成差异异化竞争争。33定位：““特色色品牌””消费场场所。规模：体体量并不不算大选址：以以品质特特色支撑撑模式：管管理与经经营分离离效益：以以主力主主题来带带动商业业34带租约销销售产权式销销售常规三种商铺铺销售方方式直接销售售多用于独独立商铺铺或街铺铺的销售售，法律律关系简简单，易易于操作作，无后后患，缺缺点是较较难控制制业态品品质。一般的租租售组合合策略：：适用于较较成熟的的商圈，，优点是是有利于于在租约约内控制制业态品品质，缺缺点是发发展商要要承担较较为沉重重的租金金贴补，，而且一一旦招商商不成功功将直接接影响项项目的整整体形象象。在引入大大型商家家的前提提下将商商铺分割割成小单单位出售售，优点点是可以以将商铺铺面积控控制在小小规模，，有利于于销售，，缺点是是缺乏必必要的法法律依据据，虽一一度风靡靡，现却却成为政政府明令令禁止的的操作模模式。35分析：本本项目周周边居民民人口相相对较多多，其商商业价值值较大，，在此前前提下，，不建议议以招商商为主要要工作方方向，而而应炒作作一个主主题，引引发投资资者对项项目升值值前景的的无限想想象，通通过直接接销售的的方式实实现项目目盈利预预期。若要完全全考虑商商业业态态经营，，则唯独独通过纯纯招商租租赁的形形式方可可确保，，但这与与现阶段段的销售售需求矛矛盾！本项目的的租售思思路———仍以直直接销售售为主！！商业采用用租售配配合方法法短期效益益与控制制经营的的矛盾！！36项目出路辐射区位（站前广场商圈、海明东路步行街）引领经营新模式（室内步行街）倡导消费新观念（享受生活、拥抱時尚）挖掘潜在的消费需求37点对点招招商通过人脉脉关系招招商项目洽谈谈会广告招商商招商流程程：市场调研研本案定位位业态定位位功能分区区招商准备备阶段主力店招招商阶段段全面招商商阶段招商调整整阶段招商手段段：点对点招招商通过人脉脉关系招招商项目洽谈谈会形式式招商广告推广广招商第四部分分：奥特特莱斯业业态介绍绍奥特莱斯斯是英文文的译音音，意为为出路、、出口，，最早诞诞生于美美国，迄迄今已有有近百年年的历史史。在欧美当当代商业业社会中中，奥特特莱斯是是最为流流行的一一种商业业业态，，经过100多多年的发发展，奥奥特莱斯斯业态已已由过去去单纯的的工厂直直销购物物中心，，转变为为商品工工厂、品品牌所有有者、品品牌代理理商、品品牌批发发商甚至至是大型型百货店店共同参参与、功功能齐全全的休闲闲购物中中心。这种零售业业形式是让让品牌消费费者能够花花低价去购购买那些从从高档专卖卖店或商场场转出的名名牌商品的的下架商品品、过季商商品和断码码商品。目前，奥特特莱斯在美美国约有200家，，由于适合合消费实际际，经营状状况普遍良良好。在亚亚洲地区区，日本已已有6家大大型奥特莱莱斯和不少少于30家家的小型奥奥特莱斯，，在韩国有有1家位位于首尔远远郊的大型型奥特莱斯斯于2007年开业业。生意都都十分兴隆隆。何谓“奥特特莱斯奥特莱斯在在中国的发发展现状奥特莱斯这这种商业模模式进入中中国应该说说正当其时时。奥特莱莱斯模式把把品牌、知知识产权权和低价有有效、合理理地整合起起来，成为为在普通商商品和高档档商品中间间特有的商商业状态，，提供一一种中等价价位——高高档品牌一一种特殊赢赢利模式，，能满足目目前中国消消费者特别别是长三三角地区消消费者的需需要。目前前，越来越越多的国际际知名品牌牌进入这个个地区，品品牌和业态态的辐射射效应日益益明显，建建造更多奥奥特莱斯的的条件也日日趋成熟。。目前，奥特特莱斯在中中国开设最最早的有北北京燕莎奥奥特莱斯，，效益最好好的是上海海百联奥奥特莱斯（（青浦赵巷巷）。招商商试运营中中的有苏州州金鸡湖和和杭州休博博园中的奥奥特莱斯。。还有待待开发或正正在开发的的有武汉、、成都、重重庆、青岛岛等地的项项目。据不完全统统计，2002年至至今，全国国各地涌现现300多多家号称奥奥特莱斯的的商场或购购物中心，，但真正符符合奥特莱莱斯标准的的寥寥，成成功运营者者更微。发展前景中国的品牌牌消费从发发展前景来来看还属于于初期阶段段，消费者者有高档商商品的消费费冲动，，但尚不具具备真正高高档商品的的消费能力力，而奥特特莱斯恰恰恰为这种消消费现状提提供了一种种可实现现的消费模模式，这种种消费基础础至少在十十多年里不不会有很大大的改变，，使得奥特特莱斯在在未来的20年之内内在中国具具有良好的的发展前景景。为了适适合中国消消费的现状状，境内外外大部分分品牌拓展展中国市场场采用了专专卖店发布布信息，奥奥特莱斯开开店实现商商业利润支支持专卖卖店的经营营策略，这这种经营策策略使奥特特莱斯在中中国的发展展出现良好好的市场前前景，据专专家预测测，在未来来五年内，，奥特莱斯斯将有近千千亿的高档档商品消费费销售额，，并逐年递递增，奥奥特莱斯在在中国的发发展前景被被广泛看好好。奥特莱特的的灵魂名牌+折扣扣奥特莱斯有有三大特点点知名的品牌牌较低的价格格舒适的购物物环境消费群分析析中产阶级和和青年一族族，这部分分人有较高高的收入及及较强的品品牌观念，，但尚不能能称为富有有，对于商商场里的顶顶级品牌虽虽有需求经经济上却难难以承受。。奥特莱斯的的兴起实际际上也是一一种生活方方式的改变变，人们以以前只习惯惯于在市中中心逛街购购物，而现现在的白领领因为日常常工作压力力较大，越越发倾向于于希望在双双休日能逃逃离嘈杂的的市区，到到郊外享受受一种集合合了休闲、、旅游、购购物的生活活方式。现状①-行行业趋势前景：随着着中国中产产消费群的的膨胀，奥奥特莱特在在中国的发发展前景是是很好的。。趋势：国内内一线城市市的带动作作用很强，，奥特莱斯斯首先是出出现北京、、上海等一一线城市，，随着经济济的发展，，消费需求求的提升，，这一模式式将逐渐蔓蔓延到二三三线城市，，这是发展展的必然趋趋势。由于于受到货品品来源的限限制，在近近两三年的的时间内，，不会出现现大规模发发展的情况况。现状②-货货源及价格格国内品牌的的知名度与与影响力以以及能够提提供的库存存产品还不不足以支撑撑大量奥特特莱斯的运运营。另一一方面，国国内奥特莱莱斯的国际际品牌货源源同样有限限，而且它它们受关税税等方面的的影响，即即使打折，，其价格可可能还要高高于其在本本国的价格格。现状③-品品牌意识识奥特莱斯的的发展在一一定程度上上也取决于于消费者的的品牌意识识。受经济济发展、收收入分配情情况、假冒冒商品冲击击及文化因因素等多方方面的影响响，中国品品牌商品的的市场秩序序不如人意意，在一定定程度上影影响了消费费者品牌意意识的培育育，这也制制约了国内内奥特莱斯斯的发展。。第五部分：：连城奥特特莱斯业态态分析优势1、当前欧欧美最为流流行的零售售业态2、名牌+折扣模式式吸引力3、具有强强大的企业业实力与企企业形象4、以连锁锁方式多城城启动劣势斯特莱斯在在中国正处处在起步初初级阶段，，品牌的认认知度及知知名度还需需大力培育育前期运作遗遗留的负面面效应尚未未消除机会1、白城地地区模式为为空白2、白城作作为吉林省省地级市消消费潜力巨巨大3、中国特特色的购物物模式：购购物+休闲闲+娱乐复复合体模式式将会成为为未来的趋趋势威胁1、招商及及货源不够够稳定导致致舆论质疑疑3、竞争者者在市场上上推出市场场宣传活动动4、网络购购物的冲击击连城奥特莱莱斯业态分分析体验认知享受连城奥特莱莱斯业态受受众分析一站式名牌特色商业折扣连城奥特莱莱斯业态特特征分析活动新闻导向主题营销网络联动PR活动广告创意媒体组合顾客互动整合营销连城奥特莱莱斯业态运运营分析“名牌+实实惠=奥特特莱斯”——连城奥奥特莱斯的的经营理念念“现代、简简洁、舒适适、方便””——连城奥奥特莱斯的的经营风格格“自然、自自在、自我我”——连城奥奥特莱斯给给顾客的三三大体验方方便舒适适的氛围———城市中中心区，交交通方便，，货场简洁洁、舒适。。连城奥莱经经营理念吸引顾客有有三样法宝宝：驰名世界的的品牌———荟萃世界界著名或知知名品牌，，品牌纯正正，质量上上乘难以想象的的低价———一般以低低至1-6折的价格格销售，物物美价廉，，消费者趋趋之若婺方便舒适的的氛围———交通方便便，卖场简简洁、购物物舒适奥特莱斯吸吸引客户的的理由第六部分：：奥特莱斯斯业态中的的品牌奥特莱斯业业态中的常常见品牌、&、、1881、、、、、、。、、、、、、、、阿迪达达斯（工厂厂店）、。。、、林宝宝坚尼、世世界名牌眼眼镜、、、、、、费雷雷、、、、、、、、、、、、、杰尼尼亚、、&、、、、&。。、森特曼曼、&、、、、、斐拉拉格慕、、、、、、、、18、、、、赫门门、朗维高高、布莱恩恩、拉格菲菲、爱玛仕仕、卡尔丹丹顿、、马马克爱萨尼尼、菲妮迪迪、玛丝菲菲尔、汉帛帛、ＯＮＬＬＹ、圣诺诺兰、安··姬奥、、、马天奴、、蒙迪爱尔尔、菲杰、、艾格、艾艾格周末、、范怡文、、阿桑娜、、爱特爱、、贝纳通、、例外、ＭＭＩＳＳＫＫ、淑女屋屋、、、、、\、、、、、、、百百图、雅迪迪思、茜纳纳、掂、、、皮尔卡丹丹（女装））、、英国国精英、马马狮龙、丹丹尼、、卡卡尔丹顿（（）、比音音勒芬、、、5、、、黄金熊、、万星威、、、男女饰饰品精品、、蓝威龙奥特莱斯业业态中的可可选品牌、、、、、、&、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、W.1、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、’s、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、。、拉格斐、、金夫人、、黄金屋、、利莱、吉吉梦婷、蒙蒙迪、都彭彭、林宝坚坚尼、傲士士、名士、、雅诗贝利利、斯丹、、其乐、梅梅尔代格、、胡里奥、、比翼、３３Ｅ、雅乐乐士、比安安格、马飞飞仕图、仕仕品高、阿阿兰德龙、、皮尔·卡卡丹、宾度度、沙驰、、骆驼、策策乐、嘉贝贝迪斯、百百利、天美美意、接吻吻猫、曼仙仙妮、千百百度、卡曼曼妮、伊人人、M2、、星期六、、派利莱、、卡威奴、、芭迪、兰兰诗迪妮、、汤普葛罗罗、美丽宝宝、暇步士士、思嘉图图、、、木木林森、、、花雨伞、、金利莱、、花花公子子、卡帝乐乐、、、、艾斯普普瑞、、喜喜丽、巴黎黎凡尔赛、、、皇冠、、洛杰、大大使、外交交官、法文文箱子、巴巴黎世家、、邓禄普、、沙驰、铁铁塔、圣宝宝路、花雨雨伞、花花花公子、梦梦特娇耐克、锐步步、阿迪达达斯、、爱爱世克斯、、美津浓、、安博格、、李宁、安安踏、日高高、奥索卡卡（户外用用品）、纽纽百伦、、、、匡威、、乔丹、361、波波特、威尔尔逊、王子子、家居：棉田田、、莱美美、喜来登登、优雅诗诗、花田、、、雅芳婷婷、澳西奴奴以及酒水水器具。内内衣：黛安安芬、安莉莉芳、华歌歌尔、欧迪迪芬、爱慕慕、欣姿芳芳（以上共共计15个个）THANKYOU深度营销地产专业服服务机构即使赠品只只是一张纸纸，顾客也也是高兴的的。如果没没有赠品，，就赠送““笑容”。。所谓企业管管理就是解解决一连串串关系密切切的问题，，必须有系系统地予以以解决，否否则将会造造成损失。。浪费时间。1月-231月-23盖茨运用的管管理风格既不不是美国的个个人主义式，，也不是日本本的共识主义义式，而是独独树一帜的达达尔文式企业成功经经典名人名名言22:2222:2222:22:411月-23前方充满着着未知，但但我必须得得走。无法评估估，就无无法管理理。1月-231月-231月-231月-2322:2222:22授权就像像放风筝筝，部属属能力弱弱线就要要收一收收，部属属能力强强了就要要放一放放。军队无放任，，学校无放任任，此今日世世界各共和国国之道例。军军队放任，则则将不能以令令，学校放任任，则师不能能以教；将不不能令则军败败，师不能教教则学校败，，其为国忠，，莫此之尤。。06-1月-2306-1月-23积极的人在每每一次忧患中中都看到一个个机会，而消消极的人则在在每个机会都都看到某种忧忧患。不是没没办法法，而而是没没有用用心想想办法法。用用心想想办法法，一一定有有办法法，迟迟早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何减少少人的的短处处，而而在于于如何何发挥挥人的的长处处。观察才才行。。你的脸脸是为为了呈呈现上上帝赐赐给人人类最最贵重重的礼礼物做人低三分，，做事高三分分。22:22:4122:22:4122:221月-23决不能在没有有选择的情况况下，作出重重大决策。经营企业，是是许多环节的的共同运作，，差一个念头头，就决定整整个失败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2322:2222:22:41世界上没没有夕阳阳企业,只有落后后和不思思进取的的企业。。光靠价格格便宜的的产品能能够长久久地存活活下来。。没有组织织就没有有管理，，而没有有管理也也就没有有组织。。管理部部门是现现代组织织的特殊殊器官，，正是依依靠这种种器官的的活动，，才有职职能的执执行和组组织的生生存。管理就是做好好无数小的细细节工作。06-1月-2306-1月-231月-23将良品率预定定为85%，那么便表示示容许15%的错误存在。。顾客是重要的的创新来源。。人生的选择决决定一切。成功的企业领领导不仅是授授权高手，更更是控权的高高手。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月6日日06一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在在于细节节之中。。一月231月-2322:22大多数的的错误是是企业在在状况好好的时候候犯下的的，而不不是在经经营不善善的时候候。没有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，没有什什么比事事半功倍倍更困难难。成功的方方法千万万条,多总结别别人的失失败,根据现实实的路行行走,不要太在在意听取取名人大大家的创创业格言言。协调以及控控制。1月-232023/1/622:2210:22:41下下午企业做做大后后CEO说话要要越来来越细细。小小企业业要有有长远远的打打算大大企业业要有有注意意细节节。2023/1/622:22:41企业的的成功功靠团团队，，而不不是靠靠个人人。只要不是相当当重要的商品品，不是稳健健踏实地行商商，迅速发展展就等于迅速速破产，只有有使多种商品品不间断地相相继配合上