某地产营销策划案

西湖东郡营销策划案

策划案目录第一章报告研究主题第二章外部市场环境分析第三章项目分析第四章项目经营效益分析第五章项目营运管理体系第六章营运推广总案第一章报告研究主题

1.研究主题

2.如何实现市场调研目标

3.市场调研方式4.问卷设计关键词：业态组合、经营状态、项目定位

1-1.对市场上现有的或在建的大型商业项目（专业市场、商业步行街、特色街区、百货公司、商场、大型超市等）的业态组合、经营状态、项目定位等方面进行分析。关键词：租金、售价、物业等数据分析1-2.对南宁目前各商住项目的租金结构与售价水平，以及市场上同类物业及具可比物业进行综合分析。研究主题1研究主题研究主题1

研究主题

关键词：市场份额、租金水平、项目定位、项目价值、项目提升、

商业功能、持续性发展1-3.对一下项目数据进行分析：

份额——从辐射范围内的消费人流和消费力，测算项目可获取的市场份额租金——从目前同类型商业出发结合本项目可发展的特性。定位——以实际消费与发展趋势来确定项目定位。增值——从多面考虑项目价值提升的方法与方向。功能——从特有的超前概念出发确定项目商业功能。发展——可持续创造收益和扩大的影响力。研究主题1研究主题关键词：研究的目的1-4.所有调研的目的，就是为本项目的发展方向提供参考基础。了解南宁市各商业街区的经营户置业偏好、业态、租金、经营情况及主要竞争楼盘的商铺销售情况，为项目的商铺业态定位及商业物业规

划的决策提供市场依据；

根据这一城市商业经济特点，我们确定了以整个南宁市兴宁区、青秀区、各商业实体作为主要调查对象，进行各项指标的细致综合分析。我们把专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街的经营方式、经营效益及收益水平上来分析南宁的商业现状，并以他们经营及收益状况作为本项目定位的参考。针对目前、及未来南宁市政府对商业的规划，我们针对已推、在推的商业项目深入调查，以预测项目未来面临的竞争挑战。如何实现市场调研目标2市场调研目标的实现3市场调研方式对经营的商业点入铺访问，集中了解此群体对商业现状、商业发展的看法及目前对租金的承受能力。对现有的各大经营中的专业市场、百货、超市、步行街、特色商业街等，全部采取实地考察。针对目前已推、将推的商业地产项目，全部采取实地考察。基本数据，将以政府统计年鉴中抽取有参考性的资料作为依据。市场调研方式

1.您了解西湖东郡吗？A.了解

B.较了解

C.一般

D.较不了解

E.不了解2.您打算在什么区域购房或投资商业旺铺计划?A.兴宁区B.江南区

C.西乡塘区D.

青秀区

3.您是否在近期有投资购买商业旺铺的意向？A.有（请注明时间

）

B.没有4.作为商铺产品您最看重它的什么价值？A.现有地理位置的优越型

B.未来地区发展带来的无限商机

5.您对以下商业配套比较感兴趣的有哪些?（多选）A.特殊景观

B.专业物业管理

C.采暖、空调设施

D.封闭式广场

E.开放式广场6.您投资商铺的总预算是多少?A.10-20万

B.20-30万

C.30-40万

D.40-50万

E.50-60万

F.60-70万

G.70万以上7.您预计商铺投资的面积?A.60-80m²

B.80-100m²

C.100-120m²

D.120-140m²

E.140m²-150m2

F.150-180m22

G.180m2以上8.您的投资目的？A.自营

B.出租

问卷设计14设计问卷

您的姓名：

性别：

年龄：

身份证号码

：

联系电话：

电子邮件

住址：市

区

教育程度：A.大专以下

B.大专

C.本科

D.研究生从事行业：A.金融证券

B.文卫事业单位

C.商贸企业

D.IT通讯

E.建筑及房地产

F.政府公务员

G.制造工业

H.中介服务业

从事职位：A工人

B.农民

C..职员

D.高级职员

E.中层管理者

家庭结构：A.单身

B.两口之家

C.二代同堂

D.三代同堂

E.三代以上家庭人口总数：A.1-2人

B.3人

C.4人

D.5人

E.5人以上家庭年收入：A.3万以下

B.3-5万

C.5-8万

D.8-10万

E.10万以上日常交通工具：A.私车

B.单位配车

C.出租车

D.公交车

E.其它

日常休闲活动：A.在家休息

B.运动健身

C.逛街购物

D.文化娱乐

E.朋友聚会

F.其它

问卷设计24设计问卷问卷设设计34设计问卷案名位置总建筑面积建筑楼层规划面积主力面积平均单价主力总价总销金额总户数可售户数促销单位销售率商业形态租金回报率结论分析问卷设设计44设计问卷案

名投资兴建售

楼

处

企划销售工地位置电

话建筑设计可售总价开盘日期规划用途规划户数交房日期基地面积可售户数工程进度销售面积售出户数平均单价建筑楼层销

售

率单价范围规划面积付款折扣一次车位售价/租价主力面积分期特别付款主力总价银贷调查日期综

合

分

析面积配比：规化分析：综合分析：广告分析：

横幅、招风旗：

样板房：

杂志或电视广告：

报纸广告（近2个月）：

第二章章外外部部环境境分析析1.南南宁城城市结结构调调查;2.南南宁经经济运运行情情况调调查;3.南南宁零零售业业结构构调查查;4.典典型商商业店店面选选址要要求;1

南宁城市结构调查

A行政区域简介B.南宁市城区概况C.南宁规划

A.行行政区区域简简介1

南宁城市结构调查

南宁，，广西西省会会城市市，毗毗邻粤粤港澳澳，背背靠大大西南南，面面向东东南亚亚，是是连接接东南南沿海海与西西南内内陆的的重要要枢纽纽，是是西南南各省省最便便捷的的出海海通道道，也也是西西部各各省区区唯一一沿海海的省省会城城市。。南宁被被誉为为中国国最适适合人人类居居住的的城市市之一一，曾曾获联联合国国“迪迪拜国国际改改善居居住环环境最最佳范范例奖奖”，，是首首批获获“中中国人人居环环境奖奖”的的五个个城市市之一一。南南宁又又是中中国——东盟盟博览览会的的永久久举办办地。。A.行行政区区域简简介1

南宁城市结构调查

南宁，，作为为广西西政治治、经经济、、文化化、金金融、、信息息中心心，是是全区区经济济最具具活力力及外外向程程度最最高的的城市市。南宁具具有较较强的的商品品物资资集散散功能能，第第三产产业日日益活活跃，，逐步步成为为南宁宁市经经济增增长的的主要要因素素。外商投投资企企业以以各种种方式式来南南宁合合作，，不仅仅享受受国家家给予予的沿沿海、、沿边边地区区对外外开放放优惠惠政策策，而而且还还能享享受西西部省省区和和少数数民族族自治治区的的特殊殊政策策，给给予外外来投投资者者最大大的方方便和和实惠惠。1

南宁城市结构调查

兴宁区区B.南宁市城区概况

C.南宁规划

西乡塘塘区青秀区区江南区区良庆区区邕宁区区南宁市市城区区概况况2005年年南宁宁市城城市区区划调调整后后，市市区分分为兴兴宁区区、江江南区区、青秀区区、西西乡塘塘区、、邕宁宁区、、良庆庆区6个城城区。。1

南宁城市结构调查

区面积（平方公里）所辖街道乡镇（个）人口（万）兴宁区751531.8青秀区872947江南区1154840.2西乡塘区129813100良庆区1369520.8邕宁区1295531.6南宁市市城区区概况况----兴宁区区1

南宁城市结构调查

兴宁区区总面面积751平方方公里里，常常住人人口31.8万万。西关路路、交交易场场与步步行街街、新新华街街、朝朝阳路路等商商业区区一起起，构构成了了这座座城市市的核核心商商业区区———朝阳阳商圈圈。兴宁区区是南南宁商商业、、服务务业、、饮食食业的的繁华华地带带。以以朝阳阳路为为轴线线的3平方方公里里范围围内汇汇集了了上千千家商商场、、商店店、宾宾馆，，堪称称广西西最大大的集集购物物、休休闲、、饮食食为一一体的的核心心商业业区；；城区定位：：广西最大大的集购物物、休闲、、饮食为一一体的核心心商业区发展方向：：大力发展展第三产业业，着力打打造第一大大商圈区域域品牌南宁市城区区概况----青秀区1

南宁城市结构调查

青秀区位于于南宁市区区东南部，，是南宁市市政治、经经济、文化化、科技、、教育、金金融、信息息的中心，，是广西和和南宁市党党、政、军军首脑机关关驻地;城区面积:872平平方公里，，人口47万，辖南南阳镇、刘刘圩镇、伶伶俐镇、长长塘镇等5个乡镇和和中山、新新竹、建政政、南湖、、津头5个个街道办事事处和仙葫葫经济开发发区。城区定位：：是南宁市市政治、经经济、文化化、科技、、教育、金金融、信息息中心。发展方向：：大力发展展与会展有有关的商务务、旅游、、信息、现现代金融、、物流、文文化、教育育、体育、、卫生、社社区服务业业等新兴服服务业，打打造生态文文明青秀区区的形像。。南宁市城区区概况---西乡塘区1

南宁城市结构调查

西乡塘区位位于南宁市市中西部，，面积1298平方方公里，辖辖3个镇，，10个街街道办事处处，人口100万人人。西乡塘区是是南宁市传传统老工业业区，也是是广西大中中院校、科科研院所的的聚集区。。城区地势势平坦、交交通便利，，基础设施施完备，工工业和商贸贸业发达。。西乡塘区有有“大城区区、大市场场、大枢纽纽、大学科科技城、大大项目”等等“五大””优势，城区定位：：为广西教教育、科技技、文化的的中心区。。发展方向：：打造文化化科技产业业链，商品品流通的集集散地、城城郊型经济济，南宁市市居发休闲闲场院所。。南宁市城区区概况----邕宁区1

南宁城市结构调查

邕宁区位于于南宁市东东南面，行行政区域面面积1295平方公公里。辖5个镇、9个社区居居委会、65个村委委会。总人人口31.6万人，，其中农业业人口26.8517万人，，非农业人人口4.6056万万人。人口自然增增长率10.86‰‰。2005年，全全城区实现现生产总值值16.21亿元；；地方财政政收入16442万万元，财政政支出23712万万元；城镇镇居民人均均可支配收收入7934元。农农民人均纯纯收入2574元。。城区定位：：城区目标标以发展农农业、工业业为主。发展方向：：加快推进进工业化、、城镇化、、信息化和和农业产业业化进程，，加快由农农村向城市市发展的步步伐。南宁市城区区概况---良庆区1

南宁城市结构调查

总面积为1369平平方公里，，辖良庆镇镇、那马镇镇、大塘镇镇、南晓镇镇、那陈镇镇等5个镇镇和大沙田田、沿海经经济走廊等等二个开发发区，总人人口20．．8万人，，人口密度度每平方公公里151人，为南南宁市面积积最大、人人口最少的的城区。与广西沿海海”金三角角”的钦州州市相连，，扼大西南南出海通道道之要冲，，南北高速速公路、二二级公路穿穿境而过，，贯穿辖区区的二个开开发区和四四个镇，处处于广西沿沿海开放带带向内陆扩扩展之过度度区，属南南北钦防经经济圈的中中心区域。。城区定位：：城区以发发展农业和和旅游为主主1

南宁城市结构调查

C南宁市规划南宁市规划划---经济发展1

南宁城市结构调查

南宁市规划划局确定南南宁市的城城市性质为为：南宁是广西西壮族自治治区首府，，西南地区区交通枢纽纽，泛珠三三角经济圈圈西部区域域性中心城城市，中国国东盟自由由贸易区的的区域性国国际化城市市。域性国际化化城市，区区域性商贸贸中心、区区域交通通枢纽、新新兴产业化化城市、旅旅游中心城城市。到2020年，把南南宁市建设设成为具有有深厚历史史文化积淀淀、现代化化气息浓厚厚、经济快快速发展、、商贸繁荣荣、环境优优美的现代代商贸城、、滨水生态态城、历史史文化名城城和充满生生机活力的的特大区域性性中心城市市。1

南宁城市结构调查

以邕江和主主要交通干干线为主轴轴，由中心心城市—副副中心城市市—重点城城镇—小城城镇组成的的大南宁城城镇体系，，以中心城城市和城镇镇带动农村村经济社会会发展，推推进城镇化化进程，逐逐步改变城城乡二元经经济结构。努力构筑以以中心城市市为核心，，以邕江和和主要交通通干线为主主轴，由中中心城市——县城—重重点城镇——小城镇组组成的大南南宁城镇体体系，将重重点镇建设设成为规模模适度、布布局合理、、功能健全全、环境整整洁、具有有较强辐射射能力的农农村区域性性经济文化化中心，把把南宁市建建设成为特特色鲜明的的区域性核核心城市和和国际性现现代化城市市。南宁市规划划---城区建设发发展南宁市规划划---城市中心、、分中心规规划1

南宁城市结构调查

南宁市级党党政机关逐逐步从市中中心迁往南南湖新区。。原中心区区党政机关关用地改作作商贸用地地。自治治区级行政政办公用地地，安排在在民族大道道南湖畔和和民族大道道东段延长长线。国际性交往往设施布置置在南湖新新区和民族族大道东段段延长线规规划在西乡乡塘、北湖湖、黄茅坪坪增设体育育场各一处处。城市市区除除旧城中心心区外，规规划设西乡乡塘、北湖湖、南湖（（琅东）、、江南、沙沙井等分区区，每分区区设分区中中心，为城城市次中心心，相对集集中布置为为分区服务务的商贸、、金融、服服务、文化化、娱乐等等公共设施施。南宁市规划划---远景规划设设想1

南宁城市结构调查

南宁中心城城的城市远远景空间发发展模式可可归纳为：：核心集聚聚，轴向扩扩散，自然然分隔，发发展边缘组组团的开敞敞式组合型型城市模式式。周围卫星星城镇中中，重点点发展武武鸣城厢厢镇和邕邕宁蒲庙庙镇，分分别达到到40万万人和30万人人的中等等城市，，作为南南宁市的的副中心心。中心城与与卫星城城镇之间间、卫星星城镇与与卫星城城镇之间间应保持持适当距距离，要要防止不不适当地地沿公路路两侧走走廊式的的发展。。南宁市规规划---基础设施施建设规规划1

南宁城市结构调查

136工工程成果果：目标标建设项项目六个个县分为为共计62小项项，2005-2007年计计划投资资14.81亿亿元，包包括六个个县城的的县城道道路建设设、环卫卫设施、、工业经经济区的的基本建建设、水水系和公公园的建建设、旅旅游设施施建设等等项目2

南宁经济运行情况调查

A.南宁经济运行状况

B.南宁2009年1-5月经济运行情况简析C.南宁土地利用总体规划简介D.南宁市市区基准地价表及级别边界概要说明

南宁市经经济运行行状况2

南宁经济运行情况调查

根据南宁宁市政府府的“十十一五””的初步步规划发发展目标标，2010年年南宁的的国民生生产总值值可以达达到1000亿亿元，预预计到2014年，南南宁市实实现地区区生产总总值1516亿亿元，人人均国民民生产总总值21300元，到到2020年，，实现地地区生产产总值达达2760亿元元，人均均国民生生产总值值36500亿亿元。南宁市经经济运行行状况1-5月月，全市市财政收收入86.7亿亿元，增长10.04%；；全社会会固定资资产投资资267.6亿亿元，增增长47.05%；规规模以上上工业总总产值360.81亿亿元，增增长6.92%；社会会消费品品零售总总额294.28亿元元，增长长18.61%；出口口6.06亿美美元，增增长0.25%；外商商直接投投资1.7亿美美元，增增长29.17%；城城镇居民民人均可可支配收收入7172元元，增长长16.01%；居民民消费价价格总水水平下降降2.3%。2

南宁经济运行情况调查

2009年南宁市经经济运行行状况2

南宁经济运行情况调查

2009年南宁宁市进一一步加快快农村城城镇化、、农业产产业化进进程，促促使各县县区投资资增长强强劲。1至5月月，县区区累计完完成投资资208.23亿元，，同比增增长63.44%，占占全市投投资总额额的55.62%，增增速比全全市平均均发展水水平高31.77个百百分点。。据统计，，南宁市市15个个县区、、开发区区中，累累计完成成投资额额居前六六位的分分别是：：青秀区区49.75亿亿元、高高新区49.31亿元元、武鸣鸣县36.28亿元、、良庆区区25.66亿亿元、兴兴宁区25.21亿元元、横县县24.37亿亿元。投投资增速速居前的的县区有有：西乡乡塘区2.1.63倍倍、华侨侨投资区区1.78倍、、马山县县1.42倍、、上林县县84.77%、高新新区84.49%、青青秀区75.67%。。南宁市县县区投资资增势强强劲南宁市经经济运行行状况2

南宁经济运行情况调查

未来10年经济济规划未来10年间，，努力发发展成为为广西技技术创新新、产品品创新、、体制创创新基地地，成为为大西南南出海通通道的重重要枢纽纽城市，，成为市市场经济济机制较较为完善善，充满满活力，，生态环环境优美美，经济济实力雄雄厚的现现代化区区域性中中心城市市。21世纪纪的南宁宁，不仅仅将成为为广西““南北钦钦防”经经济区的的核心城城市，还还将成为为联结华华南、西西南两个个经济圈圈和中国国——东东盟自由由贸易区区的商贸贸流通中中心。到到那时，，活力、、开放、、自信的的南宁，，将以一一个富有有亚热带带南方特特色的浓浓郁民族族风情的的现代化化绿城展展现于世世人面前前。2

南宁经济运行情况调查

B.南宁2009年1-5月经济运行情况简析.C.南宁土地利用总体规划简介D.南宁市市区基准地价表及级别边界概要说明

2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.上半年，，南宁市市财政收收入达到到104.89亿元，，同比增增收11.89亿元，，增长12.78%。。全市农农业总产产值达到到104.0亿亿元，按按可比价价计算同同比增长长9.03%，，比上年年同期加加快6.52个个百分点点。规模模以上工工业实现现增加值值147.16亿元，，同比增增长10.23%。其其中重工工业增长长13.38%，轻工工业增长长7.55%。。36个个工业大大类行业业中，有有23个个行业保保持增长长。2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.在国家刺刺激经济济增长的的政策措措施推动动下，上上半年南南宁市全全社会固固定资产产投资高高速增长长，完成成投资406.34亿亿元，同同比增长长53.55%，同比比加快28.25个百百分点。。投资的的高增长长带动了了建筑、、建材和和信贷等等相关产产业和行行业的增增长。其中，房房地产开开发投资资继续保保持适度度平稳增增长的态态势，房房地产销销售回暖暖迹象明明显。上上半年，，全市房房地产开开发投资资93.01亿亿元，同同比增长长4.3%，尽尽管增幅幅同比仍仍然回落落5.91个百百分点，，但比一一季度加加快0.73个个百分点点。2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.在全国宏宏观经济济转好的的预期的的带动下下，市场场消费信信心逐步步恢复，，全市消消费市场场活跃，，社会消消费品零零售总额额快速增增长。上半年，，全市社社会消费费品零售总额355.31亿元元，比上年同同期增长长18.89％％，增速速比一季季度提高高0.71个百百分点，，呈现了了逐月加加快增长长的趋势势。其中中6月单单月实现现消费品品零售总额61.03亿元，，同比增增长20.25%，环环比增速速提高1.31个百分分点。2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.另外，对对外贸易易形势好好转，外外商直接接投资保保持增长长。上半半年，南南宁市对对外贸易易进出口口总额为为9.04亿美美元，同同比增6.04%。其其中，出出口7.54亿亿美元，，同比增增长4.59%，进口口1.5亿美元元，同比比增长13.96%。。进出口口相抵，，实现贸贸易顺差差6.04亿美美元。1-6月月全市外外商直接接投资2亿美元元，同比比增长6.03%。2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.财政收入入保持两两位数增增长消费品市市场继续续旺销，，增速创创新高固定资产产投资保保持平稳稳增长对外经济济贸易发发展势头头良好工业继续续保持较较快发展展势头城镇居民民收入较较快增长长，物价价涨幅平平稳2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.财政收入入保持两两位数增增长对外经济济贸易发发展势头头良好上半年，，南宁市财财政收入入达到104.89亿元，，同比增收收11.89亿亿元，增增长12.78%。上半年，，南宁市对对外贸易易进出口口总额为9.04亿美元元，同比增6.04%。1-5月月，全市市城镇居居民人均均可支配配收入达5142元，同同比增长长14.77%。城镇居民民收入较较快增长长，物价价涨幅平平稳2

南宁经济运行情况调查

南宁2009年年1-5月经济济运行情情况简析析.工业继续续保持较较快发展展势头固定资产产投资保保持平稳稳增长工业实现现增加值值147.16亿元，，同比增长长10.23%。全社会固固定资产产投资267.6亿元元，增长47.05%；上半年，，全市社社会消费费品零售总额355.31亿元元，比上年同同期增长长18.89％％。消费品市市场继增增速创新新高2

南宁经济运行情况调查

C.南宁土地利用总体规划简介D.南宁市市区基准地价表及级别边界概要说明

2

南宁经济运行情况调查

以2003年为为规划基基期，以以2010年为为近期目目标年，，以2020年年为远期期目标年年，并以以近期年年作为规规划和研研究的重重点；；市行政政区划范范围，土土地总面面积22111.98平方公公里。2

南宁经济运行情况调查

确定的重重点建设设城市1个，县县城6个个，城镇镇为18个，重重点建设设国家级级开发区区2个，，自治区区级开发发区5个个，市级级开发区区1个，，工业集集聚区21个、、交通建建设项目目14个个，水利利水电建建设项目目22个个，电力力项目6个，总总计用地地约10200公顷，，其中占占用耕地地约4600公公顷。2

南宁经济运行情况调查

规划的区区域为当当时南宁宁市所辖辖的两县县一郊五五城区，，土地总总面积9855平方公公里。规规划以1996年为基基期年，，2010年为为目标年年，并展展望到2030年。。001年原南南宁市郊郊区撤消消，郊区区各乡镇镇并归各各城区中中管辖；；2003年原原属南宁宁地区的的横县、、宾阳、、上林、、马山、、隆安并并入南宁宁市；2005年市区区行政区区划又进进行调整整，原邕邕宁县并并入市区区，原五五个城区区调整为为六个城城区；2

南宁经济运行情况调查

D.南宁市市区基准地价表及级别边界概要说明

2

南宁经济运行情况调查

用地类型土地级别及基准地价（元/m2）一二三四五商业用地4612382022841208877住宅用地148912561010594400工业用地612474361269------用地类型土地级别及基准地价（元/m2）一二三四五商业用地307.5254.7152.1.380.558.5住宅用地99.383.767.339.626.7工业用地40.831.624.117.9------2

南宁经济运行情况调查

ZAS南南宁市商商业用地地共划分分有5个土地级级别S1级2级南经友爱爱南路、、人民东东路、民民主路、、共和路路、东葛葛路、南南环路、、新民路路、七星星路、古古城路至至星湖路路西段；；南沿七七星路南南侧经保保爱路、、中山路路、临江江路至邕邕江；西西起邕江江，沿解解放路往往北，经经华强路路、中华华路至南南宁火车车站。A；往南南经中华华东路、、人民公公园，沿沿民主路路往东至至园湖南南路，经经新竹路路东段至至南湖；；东沿南南湖西岸岸往南至至津头，，沿桃源源路西南南侧往西西至邕江江；西起起邕江，，沿云亭亭街至朝朝阳溪，，经朝阳阳溪往西西沿华西西路南侧侧至北大大路，沿沿北大路路往北至至湘桂铁铁路线。。B:北起起南湖，，沿民族族大道延延长线北北侧至金金湖广场场北端，，沿金浦浦路、金金湖广场场南侧往往西至金金州路，，经滨湖湖路往西西至南湖湖。C:北起起友爱北北路南段段，东沿沿明秀路路至朝阳阳溪，南南至友爱爱南路北北段，西西至秀灵灵路。2

南宁经济运行情况调查

3级4级5级北起北湖湖北路，，沿铁路路线往南南至望州州路、长长罡路，，沿长湖湖路至竹竹溪路；；东沿竹竹溪路往往南至邕邕江；南南起邕江江，沿芝芝麻坑排排污沟往往西至中中尧路，，并沿新新阳路、、北大北北路、大大学路东东段、火火炬路、、秀灵路路西一里里、秀灵灵路、友友爱路北北路东一一里至朝朝阳溪，，沿朝阳阳溪往北北至北湖湖北路北起邕江南岸岸，沿江南路路往南至福建建路；东沿福福建路往西，，经五一东路路西侧、淡村村路、江南路路西北侧往北北至邕江南岸岸。北起南宁市重重型机械厂，，沿铁路线往往南至明秀东东路，沿明秀秀东路北侧往往东至五村岭岭转盘，沿望望州路东侧往往南至燕子岭岭、长罡路至至茅桥；东起起茅桥，沿凤凤岭区规划路路至土地定级级区外围边界界，由外围边边界往西沿凤凤岭区规划路路至竹溪路，，经青山路至至邕江；南起起邕江，往北北至大学路西西段、心圩路路、心圩江，，经广西大学学北侧、农院院路往东北至至安吉大道，，沿秀厢路北北侧往东至南南宁市重型机机械东起邕江，自自亭子沿亭洪洪路往南至南南建路，沿往往南建路往北北至邕江。五级地主要分分布在四级地地边界以外、、城市土地定定级外围边界界以内的其他他区域。2

南宁经济运行情况调查

ZAS南宁市市住宅用地共共划分有5个土地级别S1级2级一级地区域共共分为二片，，边界分别为为：（1）北起湘湘桂铁路线，，往南经友爱爱南路、人民民东路、新民民路至人民公公园；东起民民主路北侧（（官塘），沿沿民主路往西西至共和路、、民生路、朝朝阳路；南起起朝阳路，往往北至西关路路、杭州路、、南京路，经经中华路西段段至湘桂铁路路线。（2）由茶花花园路、滨湖湖路（双拥路路）、教育路路、星湖路等等道路包围而而成的南湖周周边区域。二级地边界北北起湘桂铁路路线，往东至至园湖路、东东葛路东段、、长湖路、竹竹排冲；东沿沿竹排冲往南南至青山路，，经广西医科科大学至邕江江；南起邕江江，沿桃源路路南侧至植物物路，经河堤堤路至邕江；；西起邕江，，沿云亭街往往北至华西路路，经成都路路至湘桂铁路路线。2

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3级4级三级地区域共共分为四片，，边界分别为为：（1）北起北北湖北路，沿沿北湖北路东东侧往南至望望州路、燕子子岭，经长罡罡路以北至茅茅桥，沿竹排排冲往东到凤凤岭规划路；；东起凤岭规规划路，往南南经青秀山风风景区至邕江江；南起邕江江，沿芝麻坑坑排污沟往西西，沿中尧路路东南侧往西西南至邕江；；南起邕江，，沿铁路线至至大学路东段段、心圩江，，经广西大学学北侧往东北北至安吉大道道，沿秀厢路路往东至北瑚瑚北路。(2)由桃源源路南侧、邕邕江北岸围成成的区域。（3）由邕江江南岸、五一一路北以西、、五一东路、、福建路围成成的区域。（4）由邕江江南岸、白沙沙大道东段围围成的区域。。四级地区域共共分为三片，，边界分别为为：(1)北起北北湖北路，沿沿铁路线往南南，沿明秀东东路北侧往东东至五村岭转转盘，沿望州州路东侧往南南至燕子岭北北侧，经长呈呈路北侧至茅茅桥；东起茅茅桥至土地定定级区外围边边界，经青秀秀山风景区东东侧至邕江；；南起邕江，，沿大学路西西段以南、青青川大桥北侧侧、大学路西西段以北至心心圩路，经心心圩江往东至至安吉大道，，经秀安路往往东至北湖北北路。（2)东起邕邕江，沿白沙沙大道东段往往西至亭洪路路，经五一中中路南侧、邕邕江二桥南岸岸西侧至邕江江。（3）由邕江江二桥北岸东东侧、邕江北北岸、中尧路路南侧、芝麻麻坑排污沟南南侧围成的区区域。5级五级地主要分分布在四级地地边界以外，，城市土地定定级外围边界界以内的其他他区域。A.南宁商圈分布B.南宁未来商业发展格局C.南宁商业结构调查D.南宁主要商业数据E.南宁商业项目发展风险3

南宁零售商业情况调查

南宁商圈概况况比较成熟的商商圈有：朝阳商圈中环商圈埌东商圈3

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朝阳商圈作为南宁传统统商圈的朝阳阳商圈就是沿沿朝阳路一带带的商业网点点区域，核心心商圈呈环绕绕型，从火车车站起向南到到万达商业广广场止，以朝朝阳路为轴心心呈鱼骨状向向两边辐射，，东到人民路路、新民路、、公园路，西西至华强路、、解放路，南南沿民族大道道西段，北抵抵中华路。朝阳路段是南南宁人流、物物流、车流最最为密集的区区域，日人流流量最高在30万人次以以上，宛如一一条流金淌银银的商脉，是是南宁商业业业态最丰富的的区域，拥有有非同凡响的的人气、发达达的交通和沉沉淀已久的商商业文化。2008年该该区社会消费费品销售总额额为87亿元元，当年南宁宁市社会消费费品销售总额额为378亿亿元，不足1平方公里范范围里的商家家为南宁市贡贡献了近五分分之一的份额额。3

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以交易场为中中心的百货食食品批发商圈圈携带新一代代批发经营模模式加入到朝朝阳商圈中，，全面升级商商贸批发的硬硬件环境，增增值现代化的的商务功能，，揭开了新一一轮升级朝阳阳商圈的序幕幕项目：盛世·联邦广场地址：上海路、南京路、济南路、华强路围合区电话点：第三代义乌批发模式商贸平台项目：世贸广场地址：西乡塘区民族大道西-邕江-民生广场北侧电话：0771－2610968，2610808看点：集商铺、商务、酒店与住宅于一身的综合体项目：万达商业广场地址：兴宁区朝阳路与民生路交汇处看点：定单式商业地产的新模式，引入百盛与沃尔玛入驻。项目：和平商场地址：人民中路3号电话点：百货、服饰、鞋帽批发和零售.项目：交易场地址：济南路17号电话点：悠久的历史造就了一个极具商业规模和辐射力的大型百货食品批发商圈。项目：新朝阳广场地址：兴宁区朝阳路38号电话：0771-26171282617138看点：项目所处区域为南宁市第一商圈商业核心，地理位置非常优越，发展潜力不可限量。3

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中环商圈中环商圈也即即是人们所说说的七星路商商圈，是以梦梦之岛两店、、七星路沿路路个性品牌店店为核心，幅幅射新民路、、古城路、桃桃源路，包括括华联超市民民族宫店、王王府井百货的的七星－古城城路店.中环商圈的历历史不算太长长，但其发展展速度非常惊惊人，归根结结底原因就是是中环商圈的的商业业态和和商品定位都都非常分明而而准确。占据古城路两两端的新旧梦梦之岛两店，，将整个地段段的品牌价值值大大提升。。而一直被人人们称之为女女人街的七星星路，本来就就是走高档时时尚名品路线线的，商家自自发的以这一一价值体系给给自己定位，，形成了以经经营中高档、、时尚商品为为主的品牌商商圈。相对于走百姓姓路线的朝阳阳商圈参差的的消费档次以以及混乱的道道路交通，消消费水平日渐渐提高的南宁宁市民更青睐睐于中环商圈圈档次高、特特色浓的店铺铺。3

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埌东商圈埌东商圈是一一个未来的概概念，是服务务于以国际会会展中心为核核心的埌东埌埌西中央商务务区的配套商商业，从南湖湖以东，民族族大道东段直直到南宁国际际会展中心以以东，包括滨滨湖路、快速速环道、竹溪溪路、青山路路以及民族大大道东段延长长线间区域。。在城市定位位上，埌东首首先是以国际际会展中心为为核心的中央央商务区，也也是东盟国际际商务区的幅幅射延伸区，，整个“泛埌埌东”地区的的商业，都是是为新商务经经济发展服务务的功能配套套商业，是商商务经济的硬硬件基础和软软件平台。3

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项目：航洋国际城地址：民族大道东段国际会展中心对面电话点：总建筑面积达40万平方米的商务建筑综合体项目：五象商业广场地址：南宁市民族大道98-3号电话0771-5516583看点：是目前全南宁市唯一一个带有露天生态广场的商业广场，形成强大的聚客能力。项目：富安居家居建材广场地址：青秀区长湖路55号电话：0771-55393885539918看点：距离南宁市的商务中心(CBD)仅500米,占地面积96亩,市场建筑面积约7万多平方米,拥有400个停车位,是家居装饰材料购物场所。项目：佳得鑫水晶城地址：青秀区埌东金湖路五象广场旁电话：0771—55379915537992看点：集高档主题购物、休闲、娱乐中心、高档住宅于一体的大型现代化商业中心，成为南宁最具特色的大型商业综合建筑。3

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其它区域性商商业中心：区域性商业中中心对繁华商商业中心区客客流起分流作作用，又兼有有辐射和带动动周围地区商商业发展的功功能。项目：振宁商厦地址：西乡塘南棉商业街电话点：城市北扩的成熟地段，与南城百货同共打造南棉商业街中心商区项目：10+1商业大道地址：江南亭洪与江南路交汇处电话点：位于南宁物流枢纽核心位置，交通极为便利项目：荣宝华商城地址：江南星光大道223号电话点：定位于发展区域商贸物流市场，并配套有国际物流中心项目：中鼎长湖走廊地址：兴宁长湖路15号电话点：四百米的临街开敞式广场走廊,雄据长湖路中段的半壁江山B.南宁未来商业发展格局C.南宁商业结构调查D.南宁主要商业数据E.南宁商业项目发展风险3

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按照南宁市2006年2月中旬公布布的“十一五五”规划纲要要内容显示，，以物流商贸贸服务为主体体的第三产业业，其比重在在2010年年依然要占据据南宁市经济济的半壁江山山，高达51.30%。。南宁市商贸业业今后发展的的重点是：提提高“两区””，即提高2个城市商业业中心区和6个区域性商商业中心区，，以及10条条特色商业街街和178个个社区商业中中心的商业现现代化水平；；发展“两带带”，即发展展邕江带的集集休闲、娱乐乐、观光与餐餐饮、购物于于一体的商贸贸业带和快速速环道、高速速环道带的大大型购物中心心、商品交易易市场、物流流园区的商贸贸业带；开拓拓“两级城镇镇”，即重点点开拓5个城城区内城镇、、7个县级城城镇和若干个个小城镇的商商业中心；数字南宁：2个城市商业业中心区6个区域性商商业中心区10条特色商商业街178个社区区商业中心发展“两带””开拓“两级城城镇”3

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1、城市商业中中心区（繁华华商业区）（1）朝阳路商业业中心区（2）新民路商业业中心区2、区域性商业业中心区（1）琅东琅西中中央商务区（2）城北商业中中心区（3）江南商业中中心区（4）永新新商业业中心心区（5）相思思湖新新区商商业中中心区区（6）东沟沟岭商商业中中心区区3、社社区商商业中中心4、特色商商业街街这些区区域在在未来来何去去何从从3

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（1）朝阳阳路商商业中中心区区：本商业业中心心区5到10年内的的规划划原则则主要要是控控制总总量、、调整整结构构、提提高档档次。。控制制规模模，防防止过过度膨膨胀，，过度度开发发。对对大型型商业业网点点的设设置要要根据据城市市发展展、商商业容容量和和居民民购买买力的的需求求适度度发展展。今今后着着重在在调整整业态态、完完善功功能上上下功功夫，，继续续保持持以大大型百百货店店为主主体，，集购购物、、餐饮饮、休休闲、、娱乐乐为一一体的的商业业服务务中心心区的的基本本结构构，突突出中中高档档的精精品、、名品品、新新品经经营，，改造造传统统百货货向精精品店店、专专业商商场或或百货货加超超市、、加饮饮食转转变，，提升升传统统百货货业；；重点抓抓好南南宁万万达商商业广广场、、新朝朝阳商商业广广场等等一批批大型型商业业项目目建设设；大大力发发展老老字号号商店店、专专业店店、精精品店店，实实行品品牌经经营，，体现现南国国情调调，塑塑造一一流的的商业业服务务中心心区。。为创创造一一个良良好的的商业业氛围围和有有文化化气息息的商商业中中心区区，在在今后后的规规划中中，首首先要要大力力改善善交通通条件件，调调整和和增加加交通通线路路，特特别是是要扩扩大、、改善善停车车场地地。由由于南南宁市市拥有有摩托托车的的消费费者较较多，，为此此要规规划面面积较较大的的停车车场，，以方方便消消费者者前来来购物物。在在有条条件的的商店店和地地段，，还可可因地地制宜宜，兴兴建绿绿化地地带、、盆景景，为为消费费者提提供休休闲场场地。。未来发发展趋趋势3

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（2）新民民路商商业中中心区区：本区是是以民民族大大道为为轴心心，东东到园园湖路路口，，是以以新民民路、、古城城路、、民主主路、、七星星路、、星湖湖路、、东葛葛路、、桃源源路、、园湖湖路为为核心心的商商业中中心区区。这这里是是一处处新兴兴的商商业繁繁华区区，现现有永永嘉名名店广广场、、华联联超市市、梦梦之岛岛购物物中心心、梦梦之岛岛百货货、大大热门门购物物中心心、电电子科科技广广场、、永通通电脑脑城、、通信信产品品市场场和七七星路路服装装一条条街、、星湖湖中路路电子子产品品一条条街、、东葛葛路通通信产产品一一条街街。在在建的的有华华星时时代广广场（（15万平方方米））、卧卧龙岗岗百货货、百百脑汇汇电子子商贸贸城、、外滩滩新城城商业业广场场等。。这里里今后后发展展方向向以经经营国国内外外名品品、品品牌专专业店店和有有特色色的百百货店店、购购物中中心为为主，，满足足消费费者的的超前前消费费需求求，凸凸现高高雅和和引领领时尚尚消费费的特特色，，使本本区成成为南南宁又又一具具有特特色的的商业业繁华华区。。未来发发展趋趋势3

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未来发发展趋趋势（1）琅东东琅西西中央央商务务区：：鉴于此此处的的优越越区位位，规规划为为南宁宁市的的中央央商务务区与与国际际会展展中心心（南南博会会的主主会场场）。。“十五五”““十一一五””要在在这里里建设设作为为面向向西南南、辐辐射东东南亚亚、开开展商商务活活动、、具有有一流流的基基础设设施，，包括括会展展、商商务、、电信信、金金融、、宾馆馆、写写字楼楼、餐餐饮、、娱乐乐、休休闲以以及具具有文文化特特色的的商业业服务务设施施于一一体的的具有有国际际水平平的新新型商商业区区。大大力抓抓好金金湖商商业广广场、、南宁宁东盟盟国际际商贸贸城、、琼林林家之之湾家家饰广广场、、东方方航洋洋国际际购物物中心心等大大型商商贸项项目建建设。。同时时，在在本区区规划划建一一个10万平方方米以以上的的大型型购物物中心心区（（即SHOPPINGMALL），，成成为为中中央央商商务务区区的的又又一一个个““形形象象””工工程程。。3

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未来来发发展展趋趋势势（2））城城北北商商业业中中心心区区：：规规划划期期内内，，本本区区要要充充分分发发挥挥““三三纵纵三三横横””交交通通主主干干道道网网络络优优势势，，利利用用环环道道经经济济效效应应，，重重点点结结合合安安吉吉物物流流园园区区开开发发，，大大力力发发展展现现代代物物流流业业，，积积极极发发展展民民营营经经济济，，加加大大引引进进新新型型商商业业业业态态的的力力度度，，发发展展大大型型综综合合超超市市、、仓仓储储式式商商场场、、专专业业店店、、专专卖卖店店，，配配套套建建设设3-5个个星星级级宾宾馆馆酒酒楼楼，，改改善善商商贸贸业业发发展展环环境境。。同同时时，，在在适适当当位位置置建建一一个个集集购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲于于一一体体的的大大型型（（10万万平平方方米米以以上上））的的购购物物中中心心。。对对现现有有的的商商品品市市场场进进行行调调整整结结构构，，完完善善功功能能，，提提高高档档次次。。重重点点发发展展生生产产资资料料、、汽汽车车及及汽汽车车配配件件、、货货运运、、家家具具、、装装饰饰、、药药材材药药品品等等市市场场。。对对于于在在本本区区的的马马路路市市场场，，要要逐逐步步““退退路路进进厅厅””，，变变为为厅厅式式市市场场，，主主要要经经营营蔬蔬菜菜、、粮粮油油、、肉肉类类等等农农副副土土特特产产品品，，以以方方便便居居民民生生活活。。3

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未来来发发展展趋趋势势（3）江江南南商商业业中中心心区区：：本区区规规划划在在亭亭洪洪路路建建成成东东盟盟第第一一商商业业街街，，街街长长2.86公里里，，各各种种商商业业、、饮饮食食、、服服务务文文化化娱娱乐乐等等设设施施齐齐全全，，成成为为南南宁宁市市最最具具影影响响力力的的景景点点。。同同时时，，要要充充分分利利用用仓仓储储、、交交通通资资源源优优势势，，以以构构建建现现代代物物流流基基地地为为方方向向，，大大力力抓抓好好江江南南物物流流园园区区建建设设，，重重点点发发展展钢钢材材、、家家电电、、医医药药等等仓仓储储运运输输配配送送项项目目以以及及汽汽车车、、粮粮食食、、农农资资、、花花卉卉等等专专业业批批发发市市场场，，配配套套发发展展大大型型综综合合超超市市、、百百货货店店、、专专业业店店、、专专卖卖店店、、宾宾馆馆、、酒酒楼楼等等。。同时时，，以以区区体体育育场场、、南南宁宁剧剧场场为为依依托托，，进进一一步步发发展展体体育育、、文文化化、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲商商贸贸设设施施，，完完善善配配套套服服务务功功能能。。要要结结合合邕邕江江南南岸岸““堤堤路路园园””建建设设，，做做好好沿沿江江商商贸贸项项目目的的规规划划和和开开发发。。还还要要在在本本区区适适当当地地点点建建一一个个集集购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲为为一一体体的的多多功功能能大大型型（（10万平平方方米米以以上上））的的购购物物中中心心。。南宁宁经经济济技技术术开开发发区区要要利利用用大大西西南南出出海海通通道道优优势势，，加加快快开开发发区区物物流流中中心心建建设设，，发发展展餐餐饮饮、、旅旅馆馆业业，，以以满满足足区区域域旅旅游游观观光光、、休休闲闲度度假假、、商商务务会会议议发发展展需需要要。。3

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未来来发发展展趋趋势势（4）永永新新商商业业中中心心区区：：本区区依依托托邕邕江江北北岸岸景景观观优优势势，，建建设设沿沿江江商商业业，，重重点点抓抓好好堤堤园园路路步步行行街街、、朝朝阳阳溪溪商商业业街街建建设设，，使使之之成成为为繁繁华华的的商商业业带带。。改改造造和和提提升升现现有有商商品品交交易易市市场场档档次次，，完完善善配配套套功功能能。。发发展展1-2家家大大型型百百货货店店、、综综合合超超市市，，并并增增设设一一定定数数量量的的专专业业店店、、专专卖卖店店、、连连锁锁