某商业广场实盘操作方案

恒基顾问（苏州）敬致：苏州卓元房地产开发有限公司

光福·嘉福商业广场

实盘操作方案.（....），提供海量管理资料免费下载！恒基顾问简介苏州恒基房地产投资顾问有限公司（以下简称“恒基”），系一家主要从事房产项目的全程策划、营销代理、广告企划、媒体推广等专业服务的投资顾问公司。发展至今，恒基房地产投资顾问主要分为五个部门：项目开发部：我们站在城市的前沿看地产，站在地产的角度看市场，站在市场的角度看城市。市场研展部：准确详实的市场资讯是开展工作的起点，经验丰富的市场人员，对市场动态随时进行深度的把握，而这些仅仅是服务于发展商的基础。营销策划部：致力于为客户提供策划方案和供多形式、多样化的支持服务，以丰富的媒体整合、推广、发布经验，紧密合作，为客户创造更多价值。满足房地产企业对智力服务多层次的需求。事业代理部：优秀代理的营销策划是针对投资市场了解目标消费群体，保障投资效率的需要而设。多年本土市场经验和完善的资源系统，专业的案场执行，为客户从市场挖掘最大化利润。广告企划部：基于对市场的敏锐洞察，以及瞬息即逝的敏感体会，我们开始创作。在项目的操作过程中，把握每一步密切的合作，根据来自市场和销售前沿的反馈，用最合理的成本取得最大的收益。.（....），提供海量管理资料免费下载！恒基操作案例（商业）靖江·机电五金城常熟辛庄集贸市场苏州·盛泽江苏·靖江江苏·无锡苏州·市区苏州·常熟案名

地点

北桥物流园苏州·北桥无锡数码大厦临涛轩（飞洲大厦）星月国际纺织城.（....），提供海量管理资料免费下载！PART1：光福商业格局.（....），提供海量管理资料免费下载！一、邓蔚中路沿街商业（含南街）作为一个镇区，本案位于未来规划中新镇中心区域，周边高档住宅区集中，同时由于光福的旅游及玉器等特色旅游产业发展规划，因此我们在规划业态时也必须提高餐饮比例，不能过于庞大却必须适度超前。邓尉中路以及南街是目前光福老镇区镇人流最大的商业区，经营业态最为丰富，同时也是镇区租金较高的中心区域从右图可很直观看出，目前商家的经营业态主要是以零售服务为主，餐饮其次；零售商家面积为5655㎡目前邓蔚中路沿街商铺租金水平集中在在0.8～1.4元/㎡·天商家业态面积汇总所占比例零售服务565530.2%餐饮296015.8%娱乐495026.4%服装10305.5%装饰288015.4%超市12506.7%合计18725100%.（....），提供海量管理资料免费下载！邓蔚中路商家经营业态比较邓蔚中路沿街商业（含南街）总商业面积18725㎡左右；目前光福镇的商铺租金水平在0.8～1.4元/㎡·天之间；绝大多数的店铺租金集中在1.5万元/年；二、邓蔚中路沿街商业现状（含南街）另外值得一提的是光福玉器一条街，经过多年的发展，目前已经成为苏州地区玉器产销最为集中的市场，该类商家基本通过前期经营，已经积攒了较大资本，同时随着区域内商家竞争的激烈化，以及镇区热点闹市的转移，很大一部分商家愿意向外发展，因此，是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一。.（....），提供海量管理资料免费下载！三、苏福路商业街苏福路老商业街位于209省道往西延伸段．是一个以菜场为依托，自发形成的商业街．光福镇已经于去年完成对其改造扩容．但改造后经营状态不如以往该商业街目前进驻商家共147家现存商家业态配比中，餐饮和零售服务占据了42%商业业态商家数量（个）所占比例（%）餐饮1912.9%建材、五金3423.1%超市85.4%零售服务\服装4429.9%光福商业街商家业态统计该商业街系自发形成，作为一个周边居民区的配套商业，其经营业态可谓是经过锤练真正存活下来的业态，可以说是我们项目很值得借鉴的一个价值样本。充分利用原有菜场资源，可最大程度上盘活周边的商铺经营借鉴1：借鉴2：娱乐2013.8%礼品等其他2215%.（....），提供海量管理资料免费下载！从分布来看：光福商业主要集中在邓蔚中路与南街沿线，老镇商业中心即邓蔚路沿街商业从建筑来看：多数为沿街一到三层商铺，一层做门面，二、三层做住宅或是仓库从面积来看：底层商铺多在40—80平米左右，一到三层合起来多在120—140平米之间从业态来看：多为日常便利店、小餐饮店、服装、五金机电等从客源来看：多为本地人购买，或出租或自己经营光福商家业态总体分析四、光福镇商业整体剖析.（....），提供海量管理资料免费下载！1、商业形态主要以沿街店面为主，缺乏综合商业；光福商业相对集中，主要集中在以灯蔚中路、南街区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐、装饰建材等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店；2、若无新综合商业项目的出现，这种市场现状在短期内将无法得到改变；3、随着光福新镇规划向东，居住区也集中向东迁移，整个镇区消费重心将随之转移；作为这些高档居住社区（福园、太湖西溪里）周边的社区配套商业，将从根本上改变光福大众消费主要依赖周边城镇（主要是马涧、木渎等）的现状4、商业发展落后，无法满足当地市场需求；5、目前光福居民收入并不低，甚至可以说具有较强的消费能力，但受当地商业影响而发展落后，根本无法满足镇区居民的消费需求；根据我们对光福镇市场进行的实地调研，当地销售的商品主要以日用小百货为主，而具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十分有限6、品牌服饰、大宗家电、家居等主要商品均需依赖周边城镇（主要是马涧、木渎等），这种严重依赖周边城镇的商业现状和消费模式，严重影响了东渚镇商业的规模和经营状况，从而使得光福镇出现租金偏高，而商家经营惨淡的局面光福镇商业格局及发展总结

四、光福镇商业整体剖析.（....），提供海量管理资料免费下载！PART2：周周边边个个案案考考量量.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！该案案位位于于通通安安华华通通花花苑苑二二区区，，通通浒浒路路集集贸贸市市场场侧侧。。周边边为为大大型型动动迁迁小小区区（（华华通通花花苑苑））。。目前前周周边边固固定定居居住住人人口口5万人人,在建建5期将将再再次次导导入入1万余余人人次次。。底层层集集贸贸市市场场，，二二、、三三楼楼为为上上海海华华联联卖卖场场。。体量1.7万方，130套。商铺情况商铺分为两类：A类商铺2F层高3.5米，B类商铺2F层高为6.3米，1F层高为4米，。面积为83-120平米，面宽5米，进深约11米销售售近近况况开盘日期06年7月价格A类（2F层高3.5米）：6500元/平米B类（2F层高6.3米）：7800元/平米销售率95%剩余商铺做超市,暂不对外出售.项目目已已交交房房,整体体项项目目招招租租中中，，已已有有部部分分商商铺铺租租出出，，回回报报率率大大概概在在6%，其其中中有有部部分分大大面面积积商商铺铺，，面面积积共共计计约约4400平米米，，主主要要招招租租对对象象为为大大型型超超市市。。一、、通通安安华华通通广广场场基础础资资料料招商商近近况况.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！二、、金金光光大大道道该项项目目位位于于高高新新区区兴兴贤贤路路与与建建材材路路交交叉叉口口（（高高新新区区工工业业园园、、浒浒关关镇镇与与通通安安镇镇中中心心地地带带）），，由由沿沿街街商商铺铺、、多多层层、、SOHU公寓寓组组成成。。体量住宅316套，商铺80余套，SOHU公寓约60套。商业共计3.6万方。商铺情况

一期、二期，三期均已销售，销售率在90%左右一期二期三期开盘日期06年11月5号06年12月25号预计07年3月18号体量11套1-3F36套1-2F100套多层25套，1-3F商铺价格6000元/平米6500元/平米

商铺6800元/平米销售率去化良好，剩余个别内街商铺招商商近近况况项目目暂暂未未交交房房,项目目招招商商招招租租进进行行中中，，目目前前招招租租的的主主要要是是一一些些大大面面积积的的店店面面，，招招商商的的对对象象主主要要是是一一些些主主力力店店，，基基本本上上是是以以超超市市为为主主基础础资资料料销售售近近况况租金金参参考考文昌昌路路，，元/平米米/天（（1F）.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！三、、北北桥桥购购物物广广场场该项项目目位位于于风风北北路路以以北北、、北北灵灵路路西西侧侧，，北北桥桥镇镇中中心心。。依依托托西西侧侧农农贸贸市市场场汇汇聚聚人人气气。。体量3.3万方，187套商铺与16套办公组合。商铺情况商铺均为1-3F，1F层高3.9米，2F层高3.6米，3F层高3.4米面宽：3.9-5.7米进深：10-12米面积：116-277平米，主力面积在120-160平米一期二期开盘日期06年10月3日06年12月2日位置项目东面，北灵路侧商铺与8套写字楼项目西面体量127套，包括8套写字楼65套，包括8套写字楼具体数据面宽：3.9-5.7米进深：10-12米面积：116-277平米主力面积120-160平米商铺均为1-3F，1F层高3.9米，2F层高3.6米，3F层高3.4米。面宽：4米，进深：11米在售价格3800元/平米均价约4100元/平米销售率去化90%剩余部分内街商铺去化85%剩余部分内街商铺招商商近近况况所有有商商铺铺的的招招商商进进行行中中，，其其中中有有一一个个4000方的的超超市市基础础资资料料销售售近近况况.（....），，提提供供海海量量管管理理资资料料免免费费下下载载！！四、、渭渭塘塘商商业业城城该项项目目位位于于渭渭星星街街、、玉玉盘盘路路交交汇汇处处。。项目目东东侧侧为为在在建建的的中中国国珍珍珠珠宝宝石石城城；；项目南南侧商商铺依依托7200方的大大型超超市；；北侧以以商业业中心心作为为支撑撑。体量4.2万方，117套商铺、超市与百货商场组合。商铺情况外街商铺均为1-3F连售，内街商铺均为1-2F连售1F层高5.4米，2F层高4米。租金参参考45元/平米（（1-2F）招商情情况已引进进7200方的华华联超超市，，其他他商铺铺的招招商正正在进进行中中，已已有部部分商商铺已已租出出。基础资资料销售近近况一期二期位置南侧及北侧部分商铺渭星路、玉盘路与内部百货商铺开盘日期06年5月06年11月4日体量59套共计200套，外街为220平米为主，内街以120平米为主。具体数据外街250-297平米内街：125-138平米，面宽：外10-12米，内8米面积为50－100平米价格渭星街7000元/平米规划路与玉盘路5000元/平米，内外街差价约400元/平米渭星街：外街7500元/平米内街6500元/平米百货商场：101套+3F整层1600平米，1-3F1F：7800元/平米2F：5200元/平米，3F：整体招租.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！五、望望亭中中心商商业街街该项目目位于于相城城区望望亭新新建政政府正正北面面。项目构构建本本地购购物、、餐饮饮、休休闲娱娱乐商商业广广场项目建建筑面面积为为6.48万方，，分四四期推推出体量3.3万方，187套商铺与16套办公组合。具体情况1-3F为主，1F层高3.9米，2-3层高3米面宽以6-7.8米为主，进深约7-12米面积范]围为110-360平米主力面积：160-180平米销售近近况一期二期三期开盘日期06年元月推出06年4月7日06年11月28日开盘体量共计44套共计1.5万方，159套共计91套，包括17套写字楼价格均价3460元/平米3880元/平米销售率90%85%75%左右；剩余主要为230-318平米商铺参考租租金望馨花花园沿沿街商商铺：：1-2F，169平米，，面宽宽6米，进进深14米，目目前均均价4500元/平米；；租金金：元/平米/天（1-2F），0.9元/平米/天（1F）基础资资料.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！项目名称体量地段人群主力店销售装修标准华通商业广场1.7万拆迁小区内小区固定人群众多菜场＋华联卖场＋自身招商销售结束无框玻璃门金光大道3.6万浒关开发中心区周边固定人群较多＋厂区人群未规划尾盘无框玻璃门北桥购物广场3.3万镇中心固定人群较多菜场＋超市尾盘无框玻璃门渭塘商业广场4.2万规划新镇中心固定人群众多＋商业人群超市＋珍珠城尾盘无框玻璃门望亭中心商业街6.5万规划新镇中心周边固定人群较少四期少量商业预计招商三期在售无框玻璃门名人绣1.8万绣品展示中心流动人群多展示中心配套商业，政府支持清盘无框玻璃门六、市市场总总结：：.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！

名称要素马涧商业街华通商业街北桥购物广场渭塘商业城镇湖绣品街外部要素地段区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心专业市场主力店有有有有无固定人群4-5万5-6万4-5万5-6万无动态人流枫桥工业园赶集人群较少工业园及宝石交易会专业市场内部要素面积180以上80-110120-160120-300300-500出售方式1-3F为主，底层6米1-2F1-3F1-2F2-3F1-3F面宽进深4.5-6米12-15米5米11米4-6米10-12米6-8米8-12米6-12米15米

售价外街内街7200-74006500-67006000-750038005000-7000内外街差价400元5000六、市市场总总结：：.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！从以上上表格格可见见，以以上项项目中中推案案较早早的北北桥购购物广广场、、渭塘塘商业业城、、华通通商业业广场场、金金光大大道三三期目目前基基本处处于尾尾盘状状态，，望亭亭中心心商业业街在在售三三期商商铺、、名人人绣剩剩已清清盘。。金光大大道地地段优优越，，未来来发展展潜力力较大大；商商铺主主力面面积为为270平米，，1-3F连售，，主力力总价价约在在200万。。从产产品对对比与与本案案有较较大差差距，，住宅宅底铺铺及总总价抗抗性较较高；；望亭商商业中中心从从推出出时间间及消消化速速度可可见项项目整整体去去化缓缓慢，，同时时大批批量推推案使使本地地够买买者基基本消消耗完完毕；；目前前该项项目核核心竞竞争力力在于于低单单价低低总价价的价价格策策略，，主力力总价价在60-70万，会会消耗耗部分分投资资客户户，但但望亭亭目前前整体体发展展状况况落后后，难难以获获得外外来投投资客客户的的青睐睐；名人绣绣剩余余产品品主要要为337-518大面积积产品品，总总价价150-230万，性性价比比相对对较高高，加加之是是政府府支持持项目目，现现在已已销售售结束束。六、市市场总总结：：.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！PART3：经典典个案案剖析析.（....），提提供海海量管管理资资料免免费下下载！！经典个个案——美田·东渚财财富广广场在新区区镇级级商业业的开开发运运营上上，很很有必必要提提及美美田东东渚财财富广广场这这个成成功案案例。。美田东东渚财财富广广场由由南北北两部部分商商业组组成：：占地29840㎡，容积积率1.2，总建建面积积36000㎡；一期推推盘12000㎡㎡，一期期实现现销售售均价价7000元／㎡㎡二期推推盘24000㎡㎡，二期期实现现销售售均价价7700元／㎡自2006年9月至2007年4月底，全盘盘操作周期期10个月，销售售率已达96％以下我们通通过对东渚渚财富广场场意向客户户组进行深深入分析，，试图通过过追寻东渚渚财富广场场成功足迹迹，来研判判本案未来来的全盘操操作路线方方向。该分析共统统计自9月6日到11月9日期间，售售楼处登记记客户392组，其中回回访客户79组，11月9日到11月20日新来访客客户29组，以下针针对79组回访客户户进行数理理统计分析析：.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！1、回访客户户区域分析析：区域类别东渚新区市区光福通安外地镇湖望亭其它合计原有数量239554319944217392来访数量36192020100179来访比例15%34.5%46.5%10.5%0%25%0%0%6%20.2%由于房地产产的区域性性还是比较较强，本案案也不例外外还是以东东渚本地的的为主，辐辐射新区和和周边区域域为辅，市市区和外地地等区域客客户为补充充；商业投资作作为当前房房地产投资资的热点，，吸引了部部分新区客客户和一部部分的外地地客户的来来访，并有有很高的意意向程度；；作为高新区区西部最大大的的一站站式购物商商业广场，，在一定的的程度上也也吸引了周周边5镇客户来投投资和购买买自用（光光福占2.5%）；从回访区域域的比例上上，新区和和市区的客客户回访比比例远远高高于其他区区域可能由于价价格的原因因东渚本地地的客户回回访量并不不是很高只只有15%，所以建议议：还是价价格上的价价差要有部部分本地客客户可以选选择的幅度度。周边的乡镇镇的客户回回访基本没没有，有待待于进一步步的挖掘。。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！2、回访客户户媒体分析析：媒体类别路过介绍看板道旗房交会商报派报交通指示牌其它合计总量1098078721325663392来访量3320734912079比例30.3%25%9%42.8%30.7%36%16.6%33.3%0%20.2%由于本案地地处新区东东渚镇，离离市区较远远，所以来来访在媒体体上还是以以朋友介绍绍为主（占占：41.7%）通过树园路路道旗形成成来访的路路过客户，，也有很大大的来访量量；由于区域性性因素，很很大一部分分本地客户户通过看板板和路过的的方式达成成售楼处参参观（占：：25.3%）。报纸稿对于于市区、新新区客户还还是有很大大的效果。。由于东渚镇镇本身在市市区的知名名度不高，，使在市区区的房交会会的效果很很一般；围墙看板作作为本案的的固定、全全程的户外外媒体，形形象宣传媒媒体，反映映平平；对周边乡镇镇的商业做做DM派发有1组回访；电视广告上上映来以后后，近期也也有部分来来访客户；；通过以上数数据可获知知，各媒体体的来访客客户的回访访比例相对对平均，当当中又以房房交会和报报纸稿的回回访率更高高一些。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！3、回访客户户承受单价价分析：价格类别6以下（千元）6-6.5（千元）6.5-7（千元）7-7.5（千元）7.5以上（千元）合计总量2447257172392来访例5.3%43.1%42.1%58.8%50%20.2%由上表数据据反映，客客户的心理理价位还是是与项目暂暂定价格幅幅度还是有有一定的差差距：7000元以上为接接受单价的的临界点，，部分客户户的心理价价位在5000元左右。69.6%的客户对于于表示可以以接受项目目6000-7000的单价，其其中认同6000-6500销售均价的的占39.3%东渚客户对对价格的接接受度偏低低，在6000以下（16.5%）；接受7000以上单价的的客户，所所选的位置置均为临街街角铺。在单价因素素的影响下下，6000以下的客户户回访量寥寥寥无几（（仅有：5.3%）的回访比比例；单价对本案案的客户量量积累非常常敏感，6000以上的客户户平均的来来访比例为为：48.5%，因此，在在单价和总总价控制方方面上，还还需做深入入思考。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！4、回访客户户需求面积积分析：面积类别80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-200㎡200㎡以上未定合计总量147192948437392来访量022141924079比例0%31%15.2%20.2%28.5%0%20.2%根据以上数数据表明，，客户对本本案的面积积上没有明明显的喜好好反映；自用客户选选择多以小小面积为主主；较大面面积需求客客户大部分分为投资类类客户；由于本案80㎡以下面积稀稀少，基本本被关系户户预约，所所以回访客客户都没有有介绍；本案120-200㎡以上面积位位置佳，因因此选择客客户较多，，也是以投投资客户为为主；200㎡以上的都是是临街角铺铺，以投资资客为主；；在住宅投资资回报偏底底的宏观形形势下，投投资客普遍遍愿意选择择地段位置置上佳的商商业物业，，投资额略略大仍表示示可以接受受.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！5、回访客户户意向分析析：

类别分类ABCD合计数量37327379比例46.8%40.5%8.9%3.8%100%（附：A、有可能购购买；B、贵，需要要考虑价格格；C、太贵，基基本不考虑虑；D、不考虑。。）由于前阶段段销售价格格尚未公布布，绝大部部分客户意意向并不是是很强，持持观望态度度，在本案案单价的幅幅度出来以以后，回访访的客户的的诚意度基基本较强（（A：46.8%）有部分东渚渚本地客户户还是希望望投资本地地，利于管管理，有很很强购买意意向。在价格幅度度出来以后后，对于本本身心里价价位偏低的的客户，还还是有很大大的压力持持观望态度度，很多客客户表示需需看开盘成成交情况或或预约和后后期的客户户量来做最最后决（B:40.5%）在回访的客客户当中也也被价格吓吓跑的（3组D：3.8%）79组客户中基基本确定不不要的有10组（占：12.7%），这部分分的比例还还是偏高，，通过以后后的客户维维护逐步把把握客户的的意向程度度，便于销销售控制。。.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！6、回访客户户购买用途途分析：

类别分类投资自用两者皆可未分类合计总量29152490392来访量441520079比例15.1%28.8%40.8%0%20.2%在新政策的的影响下，，住宅的投投资已越来来越不受投投资客青眯眯，投资客客们还是更更愿意投资资商业地产产（投资占占：50.6%）；周边客户还还是有部分分用于自用用，经营类类别有很大大跨度，商商业的经营营在可以解解决自身的的就业问题题后，还能能获得更大大的利益，，使东渚本本地人和周周边有经济济实力的人人群，还是是愿意在购购买后自己己经营（自自用占：19%）；在媒体的引引导下，使使商业地产产投资时代代的到来，，更多的人人投身商业业房产。投资客对价价格的反应应特别的敏敏感，回访访量才15.1%，自用客户户的稳定性性相对较高高。以上是对本本次电话回回访客户的的来访情况况的数据统统计和分析析，截至日日期是2006年11月20日中午（以以上数据不不含关系户户25组），20日下午来访访：12组。部分客客户由于时时间的关系系，不能及及时的来访访，会造成成回访的滞滞后性（天天气的原因因和客户实实际情况）），但客户户在价格上上还是普遍遍反映偏高高！.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！PART4：客户分析析.（....），提供海海量管理资资料免费下下载！一、意向经经营商家分分析1、意向经营营商家分析析会去本项目目经营的商商家占调查查商家数量量的74%，占绝大比比例，表示示光福商家家对目前经经营状况的的不满意，，也显示了了对本综合合商业项目目的较强信信心此次调研我我们共随机机抽访了约约50组商家，，调查对对本项目目所持态态度.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！我们的客客户在哪哪里？1、投资类类客源投资观念念方面尤尤待改变变，需要要本项目目加以引引导的当当地客户户当地没有有优质的的投资渠渠道，滞滞缓了其其投资投资多往往或已经经往外地地或其他他区域转转移的投投资客户户2、自用类类客源老镇逐渐渐没落，，经营不不善促使使更换经经营地点点的商家家完成了最最初的资资本积累累，欲开开拓新经经营场所所的商家家受光福未未来镇区区发展规规划引导导，欲至至新镇中中心经营营的商家家二、意向向客户分分析（购买目目的）项目本质质是个镇镇级商业业，决定定了项目目的客群群有教大大一部分分来自于于光福当当地，下下对光福福当地客客户根据其购购买目的的不同进进行主要要特征总总结：.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！以下从购买和和租赁两两个意向向方式进行分析析1、区域内内客源光福当地地镇政府府官员光福当地地事业单单位中高高管理层层（教师师、公务务员）以投资为为目的的的光福当当地私营营企业主主，个体体户小部分自自行购买买兼有经经营目的的玉器及及餐饮商商家2、区域外外客源苏州市区区的投资资客户苏州周边边镇区的的投资客客户（如如藏书镇镇）苏州大市市范围内内做连锁锁旅馆及及酒店经经营的商商家我们的客客户在哪哪里？二、意向向客户分分析（意向方方式）.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！1、区域内商家餐饮商家小百货商家小家电、小五金商家鲜花＼饰品商家玉器＼刺绣＼雕刻商家网吧＼游艺室商家服饰商家旅游商品商家生活配套类商家（干洗）2、区域外商家大中型超市商家经济型旅馆、酒店快餐、中式餐饮商家苏式餐饮商家休闲娱乐商家浴场商家咖啡＼西餐商家刺绣＼雕刻商家服饰商家三、意向向商家分分析.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！项目本身身规划为为新镇中中心首个个综合商商业，作作为唯一一的商业业中心，，其业态态的规划划定位将将吸引光光福镇当当地居民民消费；；周边的住住宅，包包括即将将落成的的福园及及太湖西西溪里，，以及周周边趋于于集中的的居住氛氛围，将将在未来来几年内内形成较较大消费费能力；；目前，藏藏书镇目目前尚未未出现综综合商业业，因此此本案主主力店的的引进将将吸纳藏书很大大一部分消消费客群群；光福镇未未来重点点发展旅旅游业，，本案业业态规划划定位有有玉器、、雕刻等等特色商商品，因因此本案案将吸纳纳一部分分旅游客客源消费费；四、消费费客群分分析.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！PART5：业态分分类及配配比.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！C商业街服饰小吃鲜花礼品B餐饮区船菜中餐西餐苏式面点点A市场区玉器雕刻丝绸刺绣D休闲区服饰小吃鲜花礼品四、业态态分类及及配比我司结合合商业最最大化及及推盘节节奏等因因素进行行考量，，将全案案业态分分为以下下四大分分区：A：市场区区约7700㎡B：餐饮区区约13800㎡C：商业街街约14000㎡D：休闲区区约8500㎡.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！PART６：营销销执行.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！1、价格控制制“分期一一期、二二期低开开高走””通过分期期推出，，视销售售情况逐逐步调高高销售价价格。2、价格公布布在针对开开盘前，，销售经经理及以以上人员员在售楼楼处亲自自接待客客户，一一定要摸摸通市场场对我项项目的看看法和能能接受的的价格，，保证开开发商的的利益在在安全的的基础上上，利益益最大化化。3、“大客户户先选、、均衡销销售”由于我项项目大部部分为小小面积为为主的商商铺，如如果还是是按照销销售来一一个客户户销售一一间商铺铺的传统统概念的的方式的的化，这这样会影影响本项项目后期期销售的的完整性性。一、推盘盘价格方方案.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！根据我司司操盘经经验，建建议本案案具体分两两批推出出：第一批：：推出Ａ、、Ｂ、ＣＣ、Ｄ、、Ｅ五幢幢建筑，，面积约约14500㎡第二批：：其余以以超市为为利益点点，推出出剩余部部分根据我司司操盘经经验，为为保证利利润最大大化，第第二批可可分为两两期发售售。ABCDE二、推盘盘节奏方方案根据对周周边市场场分析，，结合目目前光福福镇实际际租金水水平，我司建议议销售全全过程均均价定为为5650元/平方米.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！内部咨询询期（从现在在—2007/11/15）工作主题题：做好项目目销售前前的多种种准备工工作，进进行光福福—嘉福商业业广场的的市场推推介，抢抢占市场场份额。。理由：本项目的的前期销销售推广广已经基基本完成成，利用用本项目目在市场场隆重登登场，打打开项目目知名度度，积累累客户，，为本项项目顺利利的进入入市场打打下坚实实基础。。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！3、组织营营销人员员，建立立销售管管理制度度，进行行人员培培训：培训内容容：知识接待客户跟踪踪正式推销销打败竞争争对手成交2、配合开开发商的的工作重重点：“办理预预售证””的准备备：每周周报报的提交交媒体的推推荐和建建议制定价格格、销控控表配合开发发商确定定按揭银银行、按按揭成数数及年期期1、工作重重心：与媒体的的关系要要搞好。。销售人员员的实战战业务知知识培训训和针对对每天在在售楼处处销售突突发情况况的研讨讨。各种售楼楼资料准准备。一、阶段段工作重重点（从现在在—2007/11/15）.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！4、楼盘销销售方式式：现场销售售电话销售售5、本阶段段销售策策略：客户自愿愿交纳20000万元，得得一个优优先选房房权。选选定的房房号开发发商为客客户保留留到约定定的时间间。（预预定时间间为开盘盘之日起起）6、本阶段段销售目目标：完成预定定70%二、阶段段销售达达成（从现在在—2007/11/15）.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！三、阶段段媒体推推广计划划阶段媒体选择主题预算2007年8月城市商报—通栏“嘉福广场”闪亮登场2．5万

现代快报—（彩色1/2版）“嘉福广场”闪亮登场3万DM的派发“嘉福广场”闪亮登场0．5万短信“嘉福广场”闪亮登场2万软文“嘉福广场”闪亮登场0．32007年9月现代快报—（彩色整版版）“嘉福广场”闪亮登场5万电台“嘉福广场”项目情况2．5万有线电视“嘉福广场”项目情况0．3万道旗嘉福广场广告语、电话10万城市商报—通栏“嘉福广场”闪亮登场5万软文“嘉福广场”项目情况0．3DM的派发“嘉福广场”项目情况0．5万姑苏晚报“嘉福广场”闪亮登场3万.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！2007年10月现代快报—（彩色整版版）“嘉福广场”闪亮登场5万电台“嘉福广场”项目情况2．5万有线电视“嘉福广场”项目情况0．3万道旗嘉福广场广告语、电话10万城市商报—通栏“嘉福广场”闪亮登场5万软文“嘉福广场”项目情况0．3DM的派发“嘉福广场”项目情况0．5万姑苏晚报—通栏“嘉福广场”闪亮登场3万看板画面的更换“嘉福广场”即将开盘1万网络“嘉福广场”即将开盘10万.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！2007年11月现代快报—（彩色整版版）“嘉福广场”即将开盘10万电台“嘉福广场”项目情况2．5万有线电视“嘉福广场”即将开盘0．3万道旗嘉福广场广告语、电话10万城市商报—通栏“嘉福广场”即将开盘5万软文“嘉福广场”项目情况0．3DM的派发“嘉福广场”项目情况0．5万姑苏晚报“嘉福广场”即将开盘3万网络“嘉福广场”即将开盘0阶段预算费用小计109万注：媒体体的总的的费用基基本控制制总销售售额的1。5%，上述的的媒体价价格会根根据实际际的销售售情况改改变。.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！暂定11月15日之前取取得预售售许可证证工作主题题：公开发售售，并着着重强化化项目销销售攻势势，强力力销售本本项目。。承接上阶阶段项目目推广对对市场产产生的吸吸引力，，利用本本项目工工程的形形象进度度对消费费者的信信心产生生很大推推动；其其次，正正值市场场销售旺旺季，在在此时强强势销售售本项目目有助于于抢占市市场份额额，迅速速回笼资资金。正式认购购期（2007/11/15-12/5）.（....），提供供海量管管理资料料免费下下载！1、宣传推推广（一）项项目形象象定位2、销售时时机一般而言言，房地地产市场场的销售售旺季在在10月—次年1月之间，，这是气气候条件件所决定定。为充充分利用用和把握握春节前前这个最最好销售售，从平平时的经经验和结结合周遍遍项目自自身的情情况，我们认为为：2007年11月起是本本项目开开始销售售的良机机。3、工作重心售楼处日常接接待项目广告宣传传和新闻炒作作上门客的资料料的数据整理理，根据整理理的数据，发发现前段时间间推广活动有有什么欠缺的的地方，及时时改正。4、支持工作开发商应加大大和媒体之间间的来往，长长时间的媒体体建立合作关关系。希望通通过媒体来协协助我项目良良好的宣传。。一、阶段工作作重点（2007/11/15-12/5）.（....），提供海量量管理资料免免费下载！4、本阶段销售售策略首批签约客户户给一定的优优惠幅度，吸吸引客户入市市；不定期涨价策策略，刺激客客户买涨不买买跌的购买情情绪；在主要节假日日（赶集）举举行巡展活活动，增加人人气。5、本阶段销售售目标力争签约，力力争在春节前前签约完毕（（有点困难，，当地人喜欢欢签约拖拉））二、阶段销售售达成（2007/11/15-12/5）.（....），提供海量量管理资料免免费下载！阶段媒体选择主题预算2007年11月15日-12月5日苏州日报—（彩色1/2版）“嘉福广场”全面销售开盘盛况报道5万姑苏晚报—（彩色1/2版）“嘉福广场”全面销售开盘盛况报道3万软文“嘉福广场”全面销售软文0．3万阶段预算费用小计8．3万三、阶段媒体体推广计划（2007/11/15-12/5）注：根据时间间的销售实际际情况改变计计划。.（....），提供海量量管理资料免免费下载！工作主题：扩大销售战果果，确定项目目精品形象。。支撑理由：经过前几阶段段的推广运作作，本项目的的销售业已进进入轨道；为为避免由此而而产生的操作作惯性思维和和操作惰性，，在市场对项项目已有的认认知度基础上上，进一步挖挖掘项目符合合市场需求的的潜力。销售持续期（2007/12/5-2008/2）工作重心售楼处日常接接待项目的广告宣宣传和新闻炒炒作客户跟踪和维维护客户的联谊.（....），提供海量量管理资料免免费下载！阶段销售策略略1、价格上涨策策略通过以上两个个销售阶段，，本项目已经经形成较好的的市场形象和和口碑，市场场认同度较高高，存在价格格继续上扬基基础，刺激客客户购买情绪绪。2、老客户答谢谢活动制造“羊群效效应”，树立立发展商形象象，达到口碑碑销售效果。。此行动根据据实际的情况况定夺，老客客户带新客户户，可以给老老客户和新客客户一点优惠惠，这样可以以扩大项目的的影响。3、本阶段销售售目标完成一期总量量95%一、阶段销售售达成（2007/12/5-2008/2）.（....），提供海量量管理资料免免费下载！阶段媒体选择主题预计费用2007年12月5日-2008年2月底苏州日报半版侧重“嘉福广场”热销状况10现代快报“嘉福广场”热销状况10阶段预算费用小计————小计：20万元注：根据实际际销售情况改改变计划。二、阶段媒体体推广计划（2007/12/5-2008/2）二期开盘的销销售推广计划划另定.（....），提供海量量管理资料免免费下载！本推广构思主主要从两步着着手：第一步是靠通通畅认知渠道道来聚集项目目人气，第二步是靠现现场销售质素素的冲击来巩巩固人气；两者互动形成成一个增强性性循环，从而而促进本项目目的销售。从以上的思路路出发，通畅畅认知渠道和和营造现场销销售质素两个个环节是紧密密相连、环环环相扣的，不不可脱节、缺缺一不可。因因而在实际操操作过程当中中，应加以动动态跟踪监控控，确保实施施到位。关于销售嘉福福商业广场推推广构思总结结.（....），提供海量量管理资料免免费下载！谢谢观赏！.（....），提供海量量管理资料免免费下载！通过辛勤的的工作获得得财富才是是人生的大大快事。一个个人人一一生生可可能能爱爱上上很很多多人人，，等等你你获获得得真真正正属属于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就会会明明白白以以前前的的伤伤痛痛其其实实是是一一种种财财富富，，它它让让你你学学会会更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你爱爱的的人人。。1月月-2321:2121:21:17人只只有有为为自自己己同同时时代代人人的的完完善善，，为为他他们们的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能达达到到自自身身的的完完善善。。每项事事业成成功都都离不不开选选择，，而只只有不不同寻寻常的的选择择才会会获取取不同同寻常常的成成功。。21:21:1721:211月-23论命运运如何何，人人生来来就不不是野野蛮人人，也也不是是乞讨讨者。。人的的四周周充满满真正正而高高贵的的财富富—身体与与心灵灵的财财富。。人生没没有彩彩排，，每一一个细细节都都是现现场直直播。。对产品品质量量来说说，不不是100分就是是0分。成功的的经理理人员员在确确定组组织和和个人人的目目标时时，一一般是是现实实主义义的。。他们们不是是害怕怕提出出高目目标，，而是是不让让目标标超出出他们们的能能力。。管理就是是决策。。21:2121:21:171月-23经营管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一点。再实践。。2023/1/521:21:17世上并没没有用来来鼓励工工作努力力的赏赐赐，所有有的赏赐赐都只是是被用来来奖励工工作成果果的。除了心存感激激还不够，还还必须双手合合十，以拜佛佛般的虔诚之之心来领导员员工。2023/1/521:2121:21:17预防是解决危危机的最好方方法。我们不一定知知道正确的道道路在哪里，，但却不要在在错误的道路路上走得太远远。不要把所有的的鸡蛋放在同同一个篮子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。沟通再沟通。。05一月2023多挣钱的方法法只有两个：：不是多卖，，就是降低管管理费。我所做的，就就是创办一家家由我管理业业务并把我们们的钱放在一一起的合伙人人企业。我将将保证你们有有5%的回报报，并并在此此后我我将抽抽取所所有利利润的的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月月5日日在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝项，，无人人能比比。沟通是管管理的浓浓缩。1月-2321:21:1721:21员工培训训是企业业风险最最小，收收益最大大的战略略性投资资。人类被赋赋予了一一种工作作，那就就是精神神的成长长。企业发发展需需要的的是机机会，，而机机会对对于有有眼光光的领领导人人来说说，一一次也也就够够了。。1月-231月-23发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫不决固固然可以免免去一些做做错事的可可能，但也也失去了成成功的机会会。管理是一种种严肃的爱爱。1月-2321:211月-23选择?选择这个词词对我来说说太奢侈了了。没有商品这这样的东西西。顾客真真正购买的的不是商品品，而是解解决问题的的办法。一个人被工工作弄得神神魂颠倒直直至生命的的最后一息息，这的确确是幸运。。从管管理理的的角角度度来来讲讲，，两两点点之之间间最最短短的的距距离离不不一一定定是是一一条条直直线线，，而而是是一一条条障障碍碍最最小小的的曲曲线线。。21:211月月-2321:21:18自觉心心是进进步之之母，，自贱贱心是是堕落落之源源，故故自觉觉心不不可无无，自自贱心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切实执执行你你的梦梦想，，以便便发挥挥它的的价值值，不不管梦梦想有有多好好，除除非真真正身身体力力行，，否则则，永永远没没有收收获。。一个有有坚强强心志志的人人，财财产可可以被被人掠掠夺，，勇气气却不不会被被人剥剥夺的的。时间和结结构。21:211月-231月-23南怀瑾瑾说：：“心心中不不应该该被蓬蓬茅堵堵住，，而应应海阔阔天空空，空空旷得得纤尘尘不染染。道道家讲讲‘清清虚’’，佛佛家讲讲空，，空到到极点点，清清虚到到极点点，这这时候候的智智慧自自然高高远，，反应应也就就灵敏敏。””21:2121:21:1