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文档简介

强佑清河新城项目现阶段营销推广建议锐驰地产机构(市场营销中心)2014.5.5

NO.1目录市场环境再剖析项目再梳理现阶段营销推广渠道建议销售支持1、土地政策国家土地总督察要求6省(区)人民政府限期整改有关县(市、区)严重土地违法违规问题国土部:2016年全面实施不动产统一登记制度国土资源部发布《2013中国国土资源公报》国土部:不动产登记客观上利于降房价、抑腐败首都经济圈一体化规划正在编制救市第一枪打响:南宁官方正式下文“松绑”限购北京住房保障立法形成草案初稿将提出共有产权保障房后续管理加强,继续加大保障性住房建设宏观政策面2、金融政策中国人民银行货币政策委员会召开2014年第一季度例会资金面继续收紧风险国开行:力争前四月棚改贷款1000亿元加快组建住宅金融事业部财政部推PPP模式助地方融资城镇化资金缺口42万亿小微企业成长再逢及时雨扩大所得税减半优惠范围以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率兴业银行证实暂停向房地产开发商发放贷款光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%3、土地市场表现施工、竣工、销售面积变化截至1季度末,全市商品房施工面积为11522.1万平方米,比上年同期增长15.8%。其中,住宅施工面积为5826.6万平方米,同比增长7.8%;写字楼为1959.5万平方米,增长44.7%;商业、非公益用房及其他为3736万平方米,增长17.3%。1季度,全市商品房新开工面积为525.5万平方米,比上年同期下降6.4%。其中,住宅新开工面积为296万平方米,同比增长28.4%;写字楼为101.7万平方米,同比下降20%;商业、非公益用房及其他为127.8万平方米,同比下降37.3%。1季度,全市商品房竣工面积为362.1万平方米,比上年同期增长97.7%。其中,住宅竣工面积为177.3万平方米,同比增长44.5%;写字楼为83.8万平方米,比上年同期增加79.9万平方米;商业、非公益用房及其他为101万平方米,同比增长78.4%。1季度,全市商品房销售面积为260.5万平方米,比上年同期下降34.3%。其中,住宅销售面积为170.8万平方米,同比下降43.2%;写字楼为50.4万平方米,同比下降16.3%;商业、非公益用房及其他为39.3万平方米,同比增长10.1%。一季度开发投资面积1季度,全市完成房地产开发投资537.9亿元,比上年同期增长8.9%。其中,住宅完成投资275.2亿元,同比增长30.9%;写字楼完成投资105.9亿元,同比增长21.5%;商业、非公益用房及其他完成投资156.7亿元,同比下降20.3%。房地产开发投资中,建安工程投资为238.7亿元,比上年同期增长17.7%,占全市房地产开发投资比重为44.4%。1季度度,,全全市市保保障障性性住住房房完完成成投投资资119.4亿元元,,比比上上年年同同期期增增长长16.1%,完完成成全全年年任任务务的的23.9%。住住建建部部门门数数据据显显示示,,1季度度新新开开工工建建设设保保障障性性住住房房15083套,,竣竣工工18438套,,分分别别完完成成全全年年任任务务的的21.5%和18.4%。橡树树湾湾开发发商商::华华润润置置地地占地地面面积积::31万平平米米总建建筑筑面面积积::70万平平米米商业业配配套套::10万平平米米容积积率率::2.25绿化化率率::30%物业业费费::五期期预预计计7——10元元/平米米/月建筑筑类类型型::板板楼楼总户户数数::待待定定均价价::五五期期预预计计销销售售均价价62000元元/平平米米,,总价价800万万——1200万万;;目前前属属于于封封盘盘无无房房可可售售阶阶段段。。二手手房房价价格格::一二二期期55000元元/平平米米,,三三四四期期57000元元/平平米米主力力户户型型::住住宅宅145平平方方米米三三居居、、185平方方米米四四居居近期期个个案案表表现现与本本案案项项目目优优劣劣势势对对比比强佑佑清清河河新新城城项目目地地块块占占据据清清河河桥桥绝绝版版位位置置;;项目目一一期期已已交交房房,,区区域域昭昭示示性性明明显显;;区域域位位置置优优于于华华润润项项目目,,更更贴贴近近清清河河桥桥及及高高速速。。虽然然华华润润项项目目前前期期也也已已交交房房,,但但是是相相对对于于对对外外部部昭昭示示性性来来讲讲,,本本案案要要强强与与橡橡树树湾湾,,本本案案一一期期的的楼楼体体案案名名昭昭示示对对外外部部客客户户的的吸吸引引是是本本区区域域内内最最强强的的。。优势势现房房或或准准现现房房销销售售;;价格格优优势势;;现房房销销售售对对客客户户的的吸吸引引力力((12#、、13#))本案案区区域域内内价价格格优优势势明明显显,,华华润润项项目目区区域域内内价价格格最最高高房屋屋使使用用成成本本;;萬橡橡府府物物业业费费7——10元元/平平米米/月月,,且且为为分分户户壁壁挂挂炉炉式式供供暖暖((考考虑虑到到项项目目五五期期产产品品,,很很可可能能后后期期会会有有三三代代同同堂堂家家庭庭形形式式同同住住一一室室,,或或对对居居住住品品质质有有较较高高要要求求客客户户))基基本本上上为为全全体体24小小时时使使用用供供暖暖系系统统,,这这俩俩项项均均加加大大了了房房屋屋使使用用成成本本。。项目目近近期期在在市市场场内内略略显显寂寂静静((诸诸多多客客户户误误以以为为本本案案已已经经售售罄罄,,或或是是处处于于尾尾房房销销售售阶阶段段));;华润润项项目目内内部部坡坡地地园园林林景景观观优优于于本本案案劣势势售楼楼处处现现场场接接待待能能力力体体现现;;华润润项项目目售售楼楼处处虽虽然然现现阶阶段段处处于于局局部部装装修修,,且且临临街街处处有有部部分分绿绿植植遮遮挡挡,,但但就就期期售售楼楼处处面面积积、、内内部部功功能能、、内内外外安安保保等等功功能能明明显显优优于于本本案案华润润项项目目五五期期均均为为一一梯梯俩俩户户板板楼楼入入市市,,低低密密度度产产品品明明显显优优于于本本案案橡树树湾湾升升级级萬萬橡橡府府,,市市场场声声音音不不断断。。项目目园园区区内内部部园园林林景景观观;;项目目自自身身产产品品特特征征;;项目目内内部部地地块块由由于于拆拆迁迁等等问问题题,,形形象象较较差差;;华润润项项目目各各地地块块道道路路铺铺装装效效果果较较好好,,各各地地块块围围挡挡早早已已搭搭建建完完毕毕。。附赠赠精精装装修修及及厨厨卫卫家家电电;;华润润项项目目附附赠赠品品牌牌精精装装修修,,及及厨厨卫卫家家电电((洗洗碗碗机机、、坐坐便便器器、、浴浴缸缸、、微微波波炉炉、、烤烤箱箱等等))停车车位位问问题题;;虽然然华华润润项项目目一一二二期期也也存存在在停停车车位位问问题题,,但但是是本本案案车车位位问问题题更更加加明明显显,,其其五五期期车车位位比比可可做做到到1::1世华华龙龙樾樾开发发商商::北京京城城建建兴兴华华地地产产有有限限公公司司总建建筑筑面面积积::782052平方方米米容积积率率::2.4绿化化率率::30%物业业费费::3.49元/平米米/月开盘盘时时间间::二二期期预预计计2014年10月月份份开开盘盘入住住时时间间::2016年年10月均价价::预计计56000元元/平平米米主力力户户型型::二期期预预计计2014年上上半半年年开开C5地块块,户型型为为87平两两居居、、94、128、147平三三居居,9层洋洋房房产产品品,低密密,精装装.与本本案案项项目目优优劣劣势势对对比比强佑佑清清河河新新城城项目目地地块块占占据据清清河河桥桥绝绝版版位位置置;;项目目一一期期已已交交房房,,区区域域昭昭示示性性明明显显;;城建建项项目目售售楼楼处处旁旁回回迁迁房房产产品品影影响响其其项项目目品品质质和和形形象象。。优势势现房房或或准准现现房房销销售售;;虽然然城城建建项项目目二二期期也也有有可可能能现现房房销销售售,,但但期期入入市市时时间间肯肯定定会会比比预预计计入入市市时时间间更更晚晚,,其其期期房房或或准准现现房房销销售售可可能能性性较较大大。。本案案区区域域内内价价格格优优势势明明显显,,城城建建项项目目价价格格后后期期高高于于本本案案区域域位位置置明明显显优优于于城城建建项项目目,,距距市市区区更更近近。。销售售价价格格优优势势明明显显;;项目近近期在在市场场内略略显寂寂静((诸多多客户户误以以为本本案已已经售售罄,,或是是处于于尾房房销售售阶段段);;城建项项目内内部坡坡地园园林景景观及及大量量原生生树出出现优优于本本案劣势售楼处处现场场接待待能力力体现现;城建项项目售售楼处处面积积、内内部功功能、、内外外安保保等功功能明明显优优于本本案城建项项目二二期具具体产产品尚尚未最最终确确定,,但目目前已已确定定为9层低低密度度产品品,产产品容容积率率明显显优于于本案案世华龙龙樾项项目市市场声声音不不断。。项目园园区内内部园园林景景观;;项目自自身产产品特特征;;项目内内部地地块由由于拆拆迁等等问题题,形形象较较差;;城建项项目各各地块块道路路铺装装效果果较好好,各各地块块围挡挡早已已搭建建完毕毕,昭昭示性性及广广告效效果较较好。。附赠精精装修修及厨厨卫家家电;;城建项项目附附赠品品牌精精装修修,并并附带带专利利新风风系统统,及及厨卫卫家电电(洗洗碗机机、坐坐便器器、冰冰箱等等)停车位位问题题;城建项项目车车位比比明显显高于于本案案NO.2目录录市场环环境再再剖析析项目再再梳理理现阶段段营销销推广广渠道道建议议销售支支持强佑清清河新新城占占地23万平方方米,,总建建筑面面积80万平方方米,,其中中综合合商业业面积积近20万平方方米,,是集集高档档住宅宅、商商务办办公、、大型型商场场、主主题街街区(餐饮、、娱乐乐、运运动、、休闲闲、文文化)为一体体的综综合性性社区区,社社区由由18栋高层层板楼楼与1栋综合合楼组组成,,楼间间距最最高达达到103米,楼楼间绿绿化组组团面面积均均达到到了两两万平平米以以上,,其中中最大大组团团的园园林绿绿化面面积达达到了了29000平米。。绿化化率达达到40%,是迄迄今为为止城城市中中轴线线北部部八达达岭沿沿线,,建筑筑规模模最大大的房房地产产开发发项目目,成成为进进出首首都市市中心心的北北门。。强佑佑地产产在强强佑清清河新新城项项目的的开发发建造造上本本着高高标准准、高高品质质、高高科技技、高高性价价比的的开发发宗旨旨,提提出了了“生生态、、节能能、环环保、、人性性”的的高档档建筑筑理念念。西三旗小营板块本案上地板块清河学府板块亚奥板块回龙观居住区本案项项目地地理位位置优优越,,占据据清河河学府府板块块、上上地板板块、、西三三旗小小营板板块及及亚奥奥板块块四大大板块块交汇汇核心心区,,黄金金绝版版位置置不可可复制制。现阶段段项目目推售售产品品及2014年跟进进推售售产品品楼座座分布布就现阶阶段的的推售售计划划看,,2014年7月推出出13#楼,8—9月推出出5#楼,其其余楼楼座另另作计计划相相继进进入市市场,,如按按此推推售计计划实实施,,势必必会导导致本本案期期房与与现房房会在在某一一时间间节点点同时时销售售的情情况,,按入入市时时间及及加权权分析析,后后入市市的5#楼的销销售价价格很很可能能会高高于前前期入入市的的13#楼,在在同一一项目目内,,期房房价格格高于于现房房的销销售单单价很很有可可能出出现。。基于上上清板板块周周边市市场环环境、、其他竞竞品项项目升升级、、大政政策引引导及及变化化、客客户群群体变变化等等诸多多因素素,项项目自自身推推盘销销售策策略((期房房价格格高于于现房房价格格)我司建建议对对未开开发入入市地地块产产品((暂定定强佑佑清河河新城城大二二期))做一一次统统一的的、全全方位位的项项目定定位及及包装装升级级,重重新统统一形形象再再次入入市,,即拔拔高了了项目目形象象,拉拉升开开发商商口碑碑,同时又又抵消消了客客户误误以为为本案案已售售罄或或为尾尾盘销销售的的不利利传闻闻。项目大大二期期划分分及项项目升升级必必要性性优势::大区域域位置置及大大交通通环境境的优优越性性,地地块绝绝版黄黄金位位置不不可复复制;;项目自自身80万万体量量的区区域号号召力力;浓郁的的文化化学府府氛围围,及及对周周边高高校学学府的的辐射射性;;占据上上清板板块核核心位位置,,区域域内拥拥有大大量客客户资资源;;超前规规划设设计理理念及及建筑筑形式式;内部及及外部部景观观资源源丰富富;20万万平米米商业业配套套满足足项目目自身身需求求;一期交交房,,昭示示性明明显;;现房或或准现现房销销售优优势明明显。。本项目目位于于主干干道太太湖大大道北北侧,,而项项目南南面临临水,,造成成一定定的交交通不不便。。周边商商业发发展速速度较较缓,,氛围围不强强。SWOT分析劣势::片区内内部交交通混混乱,,形象象较差差;拆迁地地块对对项目目整体体有一一定影影响;;容积率率偏高高。机会::区域规规划带带来的的未来来发展展愿景景;强佑在在京的的品牌牌效应应;上清板板块对对外部部其他他板块块客户户的吸吸引力力度;;区域内内部供供给量量不足足。威胁::80万万体量量的大大项目目开发发机销销售周周期较较长,,诸多多不确确定因因素较较多;;市场环环境及及地产产政策策的不不确定定性;;SWOT项目核核心卖卖点再再提炼炼:强佑躬躬耕北北京多多年,,强大大的市市场号号召力力及开开发商商品牌牌优势势;现房及及准现现房销销售;;项目一一期产产品已已交房房,项项目昭昭示性性明显显(清清河桥桥这一一侧昭昭示性性明显显);;项目区区域内内黄金金地段段不可可复制制;项目社社会规规模化化,80万建筑筑面积积在区区域内内名列列前茅茅;自身建建筑品品质及及设计计风格格,具具有现现代气气息、、时尚尚、简简约、、大气气的设设计风风格正正符合合我们们项目目目标标人群群的喜喜好;;外部交交通道道路通通达性性较好好;学区房房优势势明显显,周周边各各大知知名学学府云云集,,海淀淀实验验二小小等名名校有有较强强的吸吸引力力;20万平米米商业业配套套满足足业主主需求求。项目二二期再再定位位项目定定位推推导::清河片片区未未来良良好的的发展展趋势势上清学学府板板块、、上地地板块块、西西三旗旗小营营板块块、亚亚奥板板块的的交汇汇点,,未来来发展展趋势势无可可限量量本案黄黄金地地段的的无法法复制制性紧邻八八达岭岭高速速公路路,与北五五环清清河交交汇处处上清清桥西西北角角,黄黄金地地段无无法复复制,,有成成为地地标性性建筑筑的先先天优优势节能、、生态态、环环保符符合当当下趋趋势,,学区区房优优势明明显节能环环保概概念深深入人人心,,项目目周边边高校校云集集,清清华、、北大大、体体育大大学、、国防防大学学等学学术中中心都都聚集集于此此。上清新地地标绝版生态学区府邸区域内((海淀区区)供给给量稀少少区域内今今年供给给量少,,入市项项目稀缺缺,知名名企业及及知名项项目更是是屈指可可数四大板块块交汇核核心区,,绝版地地块不可可复制slogan方向一::地段位位置方向向出发绝版府邸邸,一宅宅看(拥拥)天下下生态超大大型绝版版项目,,学区府府邸值得得拥有slogan方向二::建筑品品质、学学区房等等其他主主要卖点点方向出出发绝版学府府核心美美宅,生生态新城城不争已已胜客群再定定位—客户来源源区域分分析大型企业业、垄断断行业,,注重圈圈层生活活的高端端人士刚需客户户:富裕裕白领、、高校教教师、政政企高管管、城市市精英以“一步步到位””首置及及首改需需求为主主以两口之之家及三三口之家家为主看重教育育配套、、看重户户型的实实用性及及功能性性承受能力力有限,,对经济济型二居居、三居居需求量量高资源占有有型客户户:中产产富豪、、金领阶阶层在外区看看重项目目黄金位位置及学学区房的的,且拥拥有购买买资格的的终端改改善型客客户(基基于现阶阶段限购购政策影影响)社会成功功人士居居多两代同堂堂及三代代同堂居居多承受能力力较强,,较为看看重户型型的奢华华感及舒舒适度,,体现自自身价值值客户定位位客群特征征细分现阶段客客户研判判:根据对周周边本区区域项目目及前期期项目客客群的定定位分析析我们认认为““清河新新城”在在现阶段段及未来来一段时时间内主主要客群群应是::中关村、、上地信信息产业业基地高高级白领领及私营营企业主主;亚奥商圈圈高级白白领阶层层及企业业高管;;周边高校校教职员员工;中关村及及西三旗旗地区改改造过程程中的搬搬迁居民民;中关村的的科学院院、研究究所的职职工及家家属;京北地区区目标性性较强的的学区房房客户。。案名建议议:在项目现现阶段卖卖点重新新提炼,,及项目目定位、、客群再再度分析析后,基基于项目目再次定定位的基基础上,,建议项项目二期期更换案案名后入入市,以以便提升升项目形形象,拉拉升项目目后期销销售价格格。案名一::强佑尚尚府尚:取高高尚之意意,海淀淀区上风风上水谐谐音,又又有项目目节能生生态大盘盘的项目目气质,,又符合合学区房房的文化化气息。。府:直接接拉升项项目产品品品质。。案名二::强佑尚尚品云端端尚:取高高尚之意意,海淀淀区上风风上水谐谐音,又又有项目目节能生生态大盘盘的项目目气质,,又符合合学区房房的文化化气息。。云端:本本区域内内后继竞竞争项目目产品多多为9—16层产品,,本案大大部分产产品楼层层数超过过22层,相应应将本案案高容积积率转为为卖点优优势可谓谓取巧,,云端直直点高层层建筑,,地标建建筑主题题。NO.3目录录市场环境境再剖析析项目再梳梳理现阶段营营销推广广渠道建建议销售支持持现阶段营营销推广广策略站稳区域域(黄金位位置),,俯瞰全市市(针对全全市看重重本区域域内学区区房客户户及项目目地处北京上风风上水宝宝地),,选准对手手(关注主主要竞品品项目及及市场动动态,找找准项目目自身推推广策略及及方向)),凸显价值值(突出、、彰显、、宣传项项目主要要卖点,,将卖点点最大化化推向市场),,重新定位位(基于项项目入市市时间已已经较长长,客户户关注度度现阶段段较低,,周边主主要竞争项项目均已已重新包包装升级级,且二二期项目目产品客客户群体体与前期期产品客客户略有有变化,重新定定位包装装入市势势在必行行)再度造势势,喊出出声音,,强佑项项目重装装入市;;拔高项目目形象,,拉升开开发商品品牌效应应;站稳区域域内市场场;继续扩大大项目影影响力;;二期开盘盘前的客客户积累累。现阶段推推广目的的3月7月8—9月月13#楼楼入市热热销期5#入市市销售及及后期产产品蓄客客项目二期期营销准准备13#楼楼首次开开盘5#首次次开盘强佑项目目升级后后市场再再度认知知项目认可可价值认同同13#、、5#楼楼持续热热销期12月持续销售售二期产品品蓄客期期营销节点点划分3月7月8—9月月王者强佑佑强势回回归绝版府邸邸不可复复制项目二期期营销准准备13#楼楼首次开开盘5#首次次开盘第一阶段段项目价价值及地地段位置置传播产品核心心卖点塑塑造圈层价值值渗透,,拔高项目目口碑12月持续销售售生态大盘盘、学区区美宅分阶段推推广诉求求阶段诉求求推广目标标云端生活活、俯瞰瞰北京建立项目目绝版地地段形象象建立区域域、圈层层影响力力重装高调调入市。树立区域域价值标标杆引爆业内内、圈层层影响力力充分进行行老客户户挖潜,,释放社社会影响响力专业网站站项目信信息提前前发布,,首先引引发业内内的高度度关注;;针对北京京客群网网络停留留时间场场的特点点,建议议地产门门户网站站持续发发布;重大关键键时间节节点做专专栏、专专访;重大项目目节点做做专题发发布及提提前预告告。地产门户户网站持持续发布布二期入市市营销推推广渠道道建议增加网络络论坛投投放力度度及监管管力度基于对本本案项目目客群研研判为高高知高阶阶层人群群,其每每天接触触网络及及社区购购房论坛坛较多,,建议加加大对本本项目论论坛的优优化和监监管力度度。分阶段发发布项目目信息,,强调项项目优势势,树立立项目形形象,引引起市场场关注;;掌握客户户动向,,引导客客户情绪绪;事实报道道项目相相关信息息节点,,发布活活动及项项目现场场图片高位引导导价格,,为热销销奠定舆舆论基础础。舆论营销销——网络论坛坛应用增加扩大大硬广投投放区域域及地点点建议在保保证现有有户外硬硬广投放放不减少少的情况况下,增增加对中中关村区区域及奥奥北商圈圈的户外外硬广投投放。自身资源源利用强佑及代代理公司司老客户户资源可可通过邮邮寄客户户通讯的的形式进进行告知知梳理完客客户资源源后,分分阶段、、分层次次短信或或电话沟沟通短信发送送要求::短信不宜宜采用简简单的群群发形式式;短信中首首先需有有客户具具体称谓谓(如::李总、、张女士士),提提高客户户观看率率;注意有礼礼有节,,避免使使客户产产生反感感。选择北京京较有实实力的短短信群发发公司,,为项目目做短信信推广,,保证项项目每月月来电基基数;建议短信信公司每每2—3个月更换换一家,,以确保保其数据据质量;;与短信数数据公司司洽谈,,要其提提供相应应的客户户电话资资料,及及周边竞竞品项目目客户资资料(如如果可以以提供)),作为为本案项项目电开开拓客使使用。短信群发发目的:重树形象象,再入入市场,,积攒高高端客户户群体执行形式式:1、媒体发发布:杂志:清清华北大大校刊《清华人》、《IT经理世界界》、《中国企业业家》、《中国之翼翼》等2、新闻、、软文发发布:以以新闻的的形式发发布项目目各类信信息,提高市场场信任度度;或制制作项目目专题报报道等形形式切入入市场,引发关关注点。。发布时间间:项目大二二期入市市前1到到2个月月内,项项目开盘盘前后1个月内内,项目重重大活动动等相继继在刊物物上推出出。建议增加加部分杂杂物媒体体发布重要时间间节点的的报广投投放建议在重重要时间间节点如如:新产产品入市市、认购购、开盘盘或阶段段性促销销活动时时在北青青、新京京报等报报媒上配配合项目目销售,,做有一一定力度度的投放放,增加加短期内内客户来来电数量量.报纸:北北京青年年报、新新京报、、精品购购物指南南客户推介介充分利用用周边二二手房门门店资源源及公司司员工推推荐进行行全民式式营销,,增加项项目销售售业绩。。加大老带带新优惠惠力度,,促进销销售进度度基于项目目一期销销售状况况良好,,形成较较好项目目口碑,,且目前前项目整整体已经经有较大大老客户户资源和和数量,,建议在在现有基基础上适适当加大大老带新新的优惠惠力度及及宣传范范围,尽尽可能多多的增加加项目准准客户基基数。目前强佑佑清河新新城售楼楼处位置置不十分分理想,,客户识识别度较较低,建建议在清清河桥十十字路口口处设置置售楼处处指引牌牌,引导导客户到到访,提提升项目目形象。。售楼处整整体形象象提升———售楼楼处指引引售楼处现现场管理理提升建建议尊贵体验验提升——现场服务务项目整体体形象包包装提升升,建议议售楼处处现场管管理及服服务同时时也有一一定提升升(周边边大多项项目都已已做到))1、停车管管理——停车场内内需全天天候有服服务人员员随时准准备接待待客户,,为客户户开关车车门,夏天气温温高且多多雷雨天天气,为为使得客客户的车车辆得到到更好照照料,需需准备遮遮阳棚或或遮雨棚棚等工具,,并指挥挥客户停停车,进进出售楼楼处时注注意行礼礼。2、聘请高高素质服服务人员员——对于现场场内吧台台等场所所需聘请请素质高高、形象象佳的服服务生。。提升现场场品质感感的同时时,体现现客户的的尊贵感感。3、现场物物业细节节服务——项目现场场提供多多种饮料料,如::咖啡、、柠檬汁汁、茶等等。特殊殊季节另根据据需要增增添消暑暑凉品、、健康热热饮。让让客户充充分感受受高质量量的服务务。此三项服服务华润润项目及及城建项项目均已已做到微营销建议结合合当下流流行的微微信APP营销模式式对项目目做以推推广。大企业团团购针对上清清板块及及亚奥板板块高新新企业众众多、高高校集中中、国企企汇集的的特点,,做集中中性、长长期性的的大企业业陌拜团团购活动动。圈层小众众活动建建议项目准客客户或周周边高校校、政企企组织——高尔夫精精英挑战战赛利用项目目周边高高尔夫球球场资源源;以社会高高知精英英人群为为主,联系欧美美同学会会或FESCO举办相应应活动。。投资理财财、环保保、教育育等互动动活动根据不同同客户的的不同特特点,举举办不同同的讲座座,吸引引更多客客户参加加,扩大大项目知知名度。。奥林匹克克森林公公园户外外徒步((距离奥奥运公园园较劲,,直线距距离2.5公里里,此活活动可执执行)——增进新老老客户圈圈层交流流在向往健健康户外外生活的的高端人人群中推推广项目目生活理理念;增加项目目形象,,聚集人人气,提提高口碑碑,突出出项目生生态、文文化气息息浓厚的的气质。。圈层活动动延展——公园竞竞走大赛赛本案奥运公园园注:售楼楼处、样样板间、、样板区区作为整整体营销销费用考虑,未未含在以以上推广广费用内内。推广费用用配比建建议本年度为为强佑项项目大二二期重新新入市开开盘年,,建议年年度营销销推广费费用占总总销售任任务的1%左右右。加强圈层层活动费费用比例例,提高高圈层活活动影响响力,做做好后期期老带新新维护;;增加户外外硬广投投放比例例,增加加区域外外部影响响力,强强佑项目目要在北北京喊出出声音;;网络持续续投放,,不能间间断,尽尽量做到到网络渠渠道全覆覆盖。NO.4目录录市场环境境再剖析析项目再梳梳理现阶段营营销推广广渠道建建议销售支持持市场环境境再剖析析项目再梳梳理现阶段营营销推广广建议销售支持持特殊户型型提佣增增加针对项目目二期部部分产品品户型较较大,且且产品力力较弱的的情况下下(试销销售进度度及情况况挑选户户型产品品),选选择较难难出货的的产品户户型做佣佣金增加加甚至翻翻番的奖奖励政策策,促进进滞销产产品销售售工作。。市场环境再剖剖析项目再梳理现阶段营销推推广建议销售支持设立销售业绩绩奖励为激励及奖励励销售人员热热情,鼓舞信信心,建议设设立销售奖励励机制,具体体办法如下;;月度销售冠军军评比:完成当月销售售计划中规定定任务额(以以合同金额为为准)的置业业顾问才能参参加此项评比比;进入评比范围围的销售顾问问的最终排名名,以完成的的销售金额((以合同金额额为准)的多多少作为唯一一评比依据,,评出冠军一一名(如入围围人员不足,,可空缺)。。奖励办法::销售冠军,,在常规奖励励的基础上,,额外奖励800元/人/月。年度销售冠军::参加评比的置置业顾问必须须满足以下条条件:在测评年度内完成当月月销售计划规规定任务额((以合同金额额为准)的次次数不得低于于8次,测评年度内的销售总总额(以合同同金额为准))不得低于年度内各月销售售计划中规定定任务额的总总和;进入评比范围围的销售顾问问的最终排名名,以完成的的销售金额((以合同金额额为准)的多多少作为唯一一评比依据,,评出冠、亚亚、季军各一一名(如入围围人员不足,,可空缺)奖奖励办法:销销售冠军,在在常规奖励的的基础上,额额外奖励3000元;销销售亚军额外外奖励2000元;销售售季军额外奖奖励1000元。市场环境再剖剖析项目再梳理现阶段营销推推广建议销售支持全民营销充分调动强佑佑集团及代理理公司各岗位位人员能动性性,最大限度度发挥个人人人脉资源,做做到项目全民民营销,最大大限度保证销销售,促进业业绩,实施方方法:项目各部门人人员销售买房房提佣与一线线销售人员相相等,且不计计销售留存。。(一线销售售人员有销售售经理把控及及销售任务制制约,很难其其中造假。));集中给各部门门人员做好销销售培训及简简单的沙盘销销讲;充分准备好销销售物料。佳兆业、碧桂桂园的保洁阿阿姨和物业大大叔都冲到前前线讲解沙盘盘卖房了,我我们还等什么么?市场环境再剖剖析项目再梳理现阶段营销推推广建议销售支持做好现场销售售配合工作((销售支援))在项目开盘、、活动或节假假日等特殊时时间点有可能能会出现瞬间间客户激增,,或某名置业业顾问突然到到访2组以上上客户情况,,要求现场销销售经理、其其他置业顾问问及水吧前台台接待人员做做好客户引领领及配合销售售洽谈工作。。避免客户遗遗漏、降低客客户满意度及及对项目信心心降低等不良良影响。THANKS9、静夜四无无邻,荒居居旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树,灯下下白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:49:40PM11、以我独沈久久,愧君相见见频。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别,,几度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦,,相悲悲各问问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他乡乡生生白白发发,,旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了了得就不不比,得得不到的的就不要要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动动出成成果

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