某公园营销策略执行报告

华润中央公园

营销策略执行报告世联地产华润项目组2009-7-7写在前面34万大盘规模华润品牌武汉首屈一指景观资源城市三大核心区位之一未来规划前景看好典型豪宅设计风格华润+世邦物管一切源于我们的豪宅风范写在前面60平米和90平米户型成为销售难点；三房和“二改三”较畅销；一切又源于我们的销售难点豪宅风范下，性价比高的产品成为走量的主力；写在前面问题的根本？是客户？是形象？价格？产品内部关系梳理？写在前面形象：汉阳的领导者，武汉中高端项目；有一定文化底蕴；销售代表说：“从客户的反馈来看，大部分客户还是认为我们的项目是汉阳的盘，是汉阳最高端的，但还没有上升到大武汉最高端的项目。”“汉口的客户认为这是武汉的中偏高楼盘之一，觉得环境比汉口好，性价比更高。”地产专业人士：“华润？算是武汉中高端的项目吧，但不能算做武汉最高端的。”“华润还是跨出了区域的，但是感觉比锦绣长江的档次还是稍微低一点，毕竟那边规划更清楚；华润更多的感觉是文化底蕴更多一些。”关键点：只是勉强的跨出了汉阳成为一个中高端的项目，但在整个大武汉的形象并未完全建立；写在前面客户：90—98客户群重复，谈不上真正的区别；销售代表访谈：现在有些户型销售相对慢一些，你认为是客户量不够的原因吗？----我不认为是客户量的问题；那是我们的客户没有找对？比如90平米？----在我这里没有，其实90和97的客户差不多，比如我上次一个客户，本来准备买90了，但在最终决定的时候还是换了97的；毕竟97的性价比更高；难道90的客户和93.97的一点区别都没有？----如果一定要说有，那么客户如果是两口人的话，会更好引导到90一些；三口人就会选择93.97的更多一点；关键点：客户上门是够的，90—98的客户群很多重复；写在前面产品：产品内部的相互竞争，使得90平米产品相对走量更慢；销售代表访谈：相比93.97，你认为为什么90的会销售的更慢？-----相比90，93.97的毕竟可以改房，性价比更高些，所以客户的引导上会更高一些；如果现在只有90的可以卖，那你觉得销售会有问题么？-----如果集中精力，只能卖90平米的，没有对比了，90走量应该是没问题的；90的价格如果冲破多少了，你认为销售就会有问题呢？-----价格？最好不能冲破7500吧；冲破了7500感觉就会有问题了；98和90之间拉开多少价格，可以推进90平米价格？-----拉开10万以上，可以促进90平米销售；关键点：在合理控制价格的前提下，理顺产品内部关系，可以改进销售；写在前面问题的根本？一、在后续准备逐步提价的情况下，我们的占位？大盘的价值提升应该如何？二、虽然说销售现场的反馈认为客户不是问题，但是90平米究竟是哪一拨客户？我们如何拓展？三、在对09年下半年目标拆分的基础上，产品内部关系应该如何梳理？以及在此梳理原则下我们下半年的营销铺排？推售节奏？这是本次报告的出发点；报告结构客户情况再认知2开发商目标解析34大盘价值提升策略1本项目占位解析09年下半年营销铺排57000-8000元元/平平方方米米？？8000-10000元元/平平方方米米？？OR占位位解解析析占位位解解析析汉阳阳中中心心区区：：6000---8000武昌昌中中心心区区：：10000-13000汉口口中中心心区区：11000--14000仅仅仅是是武武汉汉的的高高端端项项目目之之一一？？还是是跳跳出出区区域域外外，，领领导导武武汉汉？？占位位是是关关键键,是是视视野野问问题题是仅仅仅仅成成为为武武汉汉高高端端项项目目之之一一的的8000/还还是是领领导导大大武武汉汉的的8000--10000?占位位解解析析占位位决决定定到到访访的的客客群群也决决定定客客群群愿愿意意支支付付的的价价格格如果果我我们们仅仅仅仅占占位位于于武武汉汉的的高高端端项项目目之之一一客户户愿愿意意支支付付的的价价格格也也将将以以汉汉阳阳中中心心区区价价格格（（6000-8000））为为参参考考而如果果我们们能和和汉口口、武武昌、、城市市一线线豪宅宅占位位到一一起那8000-10000也将将是应应该的的价格格这是一一线城城市如如深圳圳中信信红树树湾、、星河河丹堤堤、淘淘金山山等一一线豪豪宅成成功的的要诀诀也是武武汉天天地、、融科科天城城、金金都汉汉宫的的成功功根本本因此，，我们们入市市时的的竞争争对手手是？？我们们应该该和谁谁看齐齐？占位解解析下半年年，主主流竞竞争来来自于于汉口口中心心区的的融科科\武武汉天天地\金色色家园园和区区域内内的锦锦绣长长江占位解解析20097月8月9月10月月11月月12月月金色家家园武汉天天地200套组组团，，主要要是110~130平米米75-110平平米，，后续续约有有200套套融科天天城100-110平米米，后后续约约有300套锦绣长长江大约不不足200套,以大大面积积为主主；下下半年年推100-110平米米110套套香榭琴琴台5号楼楼未售售，面面积为为120以以上的的三房房同馨花花园现已封封盘主流竞竞争时代天天骄剩余39套套，90平平米14套套，130平米米25套十里华华府尾盘分流竞竞争非竞争争南国明明珠一方水水共推推320套套,还还剩200套未未售,面积积为140平米米以上上大约不不足200套,以大大面积积150平平米为为主金都汉汉宫宫本项目目646套组组团，，主要要是90~130平平米本项目目，占占位在在哪？？融科天天城（（9500-13000）十里华华府（（5500--5900）香榭琴琴台（（6300-6700））按整体体质素素排序序100008000同馨花花园（（6700-7000）武汉天天地（（11000-14000））金都汉汉宫（（10000-13000））锦绣长长江（（6300--10000））金色家家园（（9500-10000）占位解解析下半年年，本项目目主推的的主力产产品为为90—98平平米两两房，，120-130平平米三三房在主力竞竞争片片区或或对手手中选取取，含同面面积段段产品品的、、同时时间段段入市市的项项目重点研研究分别是是：汉口的的融科科天城城、武武汉天天地、、金色色家园园项目预计入市时间区位规模主力户型剩余套数销售速度销售价格融科天城10月底汉口中心区占地约13万平米建面45万平米85—95两房105~138三房85—95平米约180套；105—138平米约120套；————武汉天地在售，预计10月份后加推汉口中心区占地61万平米建面150万平米加推集中在110—130平米三房约200套目前30套/月1-1.4万金色家园在售，预计估计10月左右加推汉口中心区占地2.5万平米建面15万平米主力面积110--120平米左右约200套————本项目连续加推汉阳中心区占地约12万平米建面34万平米90—98平米两房，120-130平米三房共计646套————占位解解析区位比比较片区形形象及及美誉誉度：：汉口口中心心区>武武昌中中心区区>汉阳阳中心心区汉口中中心区区武昌中中心区区汉阳中中心区区社区比比较成熟度度社区规规模金色家家园：：15万融科天天城：：45万武汉天天地：：150万万金都汉汉宫：：30万本项目目：34万万与竞争争对手手比，，本项项目的的社区区规模模体量量在城城市中中心具具备一一定优优势；；恰倒倒好处处的规规模体体量保保证了了高端端客户户的纯纯粹性性锦绣长长江：：165万万景观比比较项目景观资源武汉天地长江一线江景特色商业街园林景观（少量亮点小品）融科天城部分江景特色“钻石”概念园林中南剧院城市景观金色家园城市景观中山公园锦绣长江一线江景社区规模本项目张之洞公园月湖湿地汉江滨江公园汉水景观园林景观与竞争争对手手比，，本项项目拥拥有的的景观观资源源更丰丰富（（规划划后完完成的的景观观资源源将远远远领领先竞竞争对对手））产品比较本项目融科天城金色家园武汉天地外立面ART-DECO风格，豪宅气质、标志性强现代感年轻，现代，时尚ART-DECO风格，豪宅气质、标志性强梯户比2梯4户2梯4，3梯6----2梯3户型特征户型方正，动静分区合理；部分产品具备可变性户型方正，动静合理；95平米产品具备可变性方正，分区合理精装，户型中规中矩，无突出亮点在立面风格格、产品等等方面领先先于对手；；梯户比与与融科平，，稍弱于武武汉天地配套比较

本项目金色家园融科天城武汉天地交通配套到达武广商圈，沌口开发区以及武昌都仅需要6－8分钟的车程，而且到火车站及天河机场车程也仅需20－40分钟；与琴台大剧院2公里，与武汉摩尔城3.8公里，与新世界中心3公里正位于武商商圈核心区位；交通便利，离新世界国贸商圈，武商商圈等几大汉口商圈均仅10分钟车程可抵达御江苑坐拥市中心完美交通网络，紧邻轻轨黄浦站，连接长江二桥，解放大道，京汉大道，中山大道以及沿江大道，身随心动，欲速则达。708，575，711，808，79，801等公车300米内可达轻轨友谊路站、江汉路站、京汉大道前进一路站、解放大道新华路站等友谊路站7、35、533、522、716、501、718、电3、802、712、508、8081号线601、402、588、622、526、212、721-------规轻轨规划中轻轨规划中轻轨商业配套较近：成就10分钟优质生活圈较近：武商商圈江汉路商圈，华氏百货、好又多超市、大福源超市永清商圈较远：武广商圈、钟家村商圈、王家湾商圈、汉阳国际商业服务中心、摩尔城、家乐福、民众乐园、万达广场等较远：家乐福，沃尔玛，江汉路步行街较远：家乐福、沃尔玛沃尔玛肉菜市场：月湖景苑菜市场、汉钢南厂区菜市场；大福园超市解放南路市场，球场路菜场----社区内配套：将有社区商业配套，满足业主基本生活需要。主要以周边城市配套为主社区内小学，幼儿园，中南剧院超市;家政中心;银行;洗衣房;特色商业街教育配套中学：月湖中学、汉阳三中（武汉市重点）、武汉外国语学校（湖北省重点）；市第一初级中学、市第一中学、市第十九中学、市第七十五中学、市第二十八中学、友谊路中学武汉市六中，武汉市第三十中学武汉二中、解放中学，育才高中小学：崇仁路小学、钟家村小学（武汉市重点）；红领巾小学、铭新街小学、单洞新村小学、展览馆小学模范路小学、西马路小学永清街小学、沈阳路小学幼儿园：小区配有高档幼儿园；江汉红苗幼儿园柯莱文教育中心幼儿园），社区内幼儿园武汉市公安局幼儿园其他社区配套目前已准备签约中百超市；准备启动社区巴士计划协和医院等；武汉市儿童医院、武汉市六医院、武汉市八医院武汉八医院配套成熟度度目前稍弱弱于典型项项目，但未未来规划配配套看好

本地块周边交通配套距离光谷鲁巷直线距离约1500米，到街道口5-10分钟车程；538下马庄站下，590，529，811，723，556，552，723，725，581，552地铁沿线物业；商业配套优质生活区，成就5分钟优质生活圈（光谷鲁巷）银行：工行，建行，农行，招商，浦发，华夏，中信综合商场:鲁巷购物广场，苏宁电器，国美家电，欧亚达家居，群光广场，亚贸，中南，中商，新世界，新一佳，易初莲花教育配套大学：华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学、湖北邮电学院、湖北工业大学、中南财经政法武汉学院、民族职业学院；中学：华师一附中初中部，洪山高中，卓刀泉中学，关山中学；小学：卓刀泉小学，鲁巷小学；幼儿园：华师附属幼儿园；医院省妇幼，广州军区武汉总医院，荣军医院，口腔医院尽管本项目目在地段、、配套上略略弱于对手手；但项目凭借借首屈一指指的景观资资源、34万的社区区规模、品品牌开发商商带来的强强大知名度度，使得本本项目早已已超越区域域，成为整整个武汉的的领导者项项目；因此，其是是可与汉口武武汉天地，，融科天城城，武昌金金都汉宫并并驾齐驱的的大武汉领领导者；融科天城（（9500-11000）十里华府（（5500--5900）香榭琴台（（6300-6700）按整体质素素排序100008000同馨花园（（6700-7000）武汉天地（（11000-14000））金都汉宫（（10000-13000））金色家园（（9500-10000）锦绣长江（（6300--10000））根据城市豪豪宅的房地地产价值体体系，城市市生态豪宅宅项目将成成为本项目目的诉求走走向；城市豪宅价值指标核心地段优质产品便利指标人文指标商务指标自然指标规划指标建材、设备备设施指标标配套指标建筑指标稀缺资源核心商务区区城市核心区区，城市资资源极大丰丰富认知高尚、、历史悠久久的人文积积淀区域稀缺的山体体、海景、、湖泊、公公园等自然然资源发展商品牌牌指标实力雄厚、、一线品牌牌规划气势与与社区园林林建筑形象与与品质高档齐全的的配套融科天城，，武汉天地地，金都汉汉宫华润中央公公园的独特特价值；将优势发挥挥到最大，，中央公园园就是大武武汉第一军军团中的领领导者主流在高处处大武汉领导导者我们所定义义的中央公公园本项目竞争争占位报告结构客户情况再再认知2开发商目标标解析34大盘价值提提升策略1本项目占位位解析09年下半半年营销铺铺排50成本客户感知价价值：客户愿意支支付的最高高价（上限限）售价客户驱动力力价值体系全全面系统传传播的作用用：提升客户的的感知价值值（形象和和展示优先先）吸引更具支支付力的客客户上门（（客户圈层层）重塑价值体体系线上传播线下传播现场感知/强化价值值找到能够支支付高价的的客户大盘的价值值提升：重塑项目目价值体系系并传播项项目核心价价值→客户户感知→价价格实现项目高价实实现必须完完成：对于于感知价值值提升和匹匹配客户策策略高价实现资源唯一性性定位远离对对手价值体系全全面提升价值体系系系统传播提升客户的的感知价值值准确的客户户定位形象策略展示策略推广策略√√两个关键点点，三个实实现平台Q:奢侈品品高价畅销销的内涵与与关键因素素是什么？？A:高形象象的关键因因素：稀缺缺性+尊贵贵性Q:奢侈营营销的时代代脉博是什什么？A:营销原原则：高感感性下的高高体验A.如何提提升客户的的价值感知知——借鉴鉴高端奢侈侈品营销法法则这是一个高感性的时代，在在这个时代代，营销需需要通过感感性体验来完成。客户高感知知价值的提提升在于———高展示效果果的呈现、、高体验效效果的结合合深圳成功豪豪宅项目营营销动作总总结中心区豪宅——星河国际填海区豪宅－－中信红树湾香蜜湖豪宅－－香蜜湖1号香蜜湖豪宅－－中旅国际公馆梅林关豪宅－－星河丹堤宝安豪宅－－金鸿凯旋城成功案例针对目标客户，制造话题线上务“虚”树立高调市场形象，形象为主线下务“实”影响圈层，小众推广告诉市场，我是什么配合线上，表明高调性营销体系构构建客户价值体验为中心的价值传播体系客户看到的〓区域界定体系（入口、围墙、标识）显著区隔于公寓的外部形象改造，树立别墅的高端、尊贵、私密的直观感受；〓价值展示体系（会所、园林、样板房、楼王等）以现场实景体验为核心的价值展示体系，坚持展示优先原则，如果展示不到位，宁愿推迟开放也要保证展示效果；〓形象体系（VI系统、平面表现、推广语）客户听到的〓客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护）包括营销活动的邀请、样板房参观的邀请、特殊权益的赋予，给予客户特权式的尊贵体验；〓媒体传播渠道（户外、硬广、软文、直邮、电视等）媒体传播渠道必须占位高端，符合目标客户群阅读偏好；〓销售服务体系（预约制度、一对一服务方式）适当的高姿态，但客户一旦上门即必须提供一对一全程服务；〓物业服务体系华润集团高端物业专属服务品牌与服务体系。〓活动营销体系配合关键营销节点，以圈层与体验感知为核心组织诚意客户乐于参与的小众活动，维系客户关系；客户感知到的材质、工艺、设计形式等与项目高端形象相符合占位高端，重视口碑传播，符合客群偏好让客户充分体验尊贵、身份、私密，及项目价值所在Action1:形形象体系塑塑造占位决定形形象，立意意传递是关关键“大武汉领领导者”占占位主推广语:月湖畔湖湖光光林影华华润品品质居所解析:诉求月湖，，不能给项项目任何价价值支撑；；世联始终认认为：地段段价值＞个个盘价值；；项目要想想从价格上上跳出来，，就必须从从地段上跳跳出来；占位决定形形象，立意意传递是关关键“大武汉领领导者”占占位武汉领导者者项目立意意的支撑点点：融科天城：：一代人的的联想，一一座城的荣荣耀金都汉宫：：两江天下下，百年奢奢华武汉天地：：武汉国际际风尚生活活世茂锦绣长长江：滨江江生活OSCAR品牌\精神神层面景观\精神神炫耀地位位情调\生活活方式诉求求景观\生活活方式诉求求我们的诉求求？Action1:形形象体系塑塑造我们的立意意传承点中央公园的的由来？项目的核心心价值？Action1:形形象体系塑塑造我们的传承承由来-----曼曼哈顿·中央公园中央公园于于1873年全部建建成，历时时15年，，中央公园园名副其实实地坐落在在纽约曼哈哈顿岛的中中央。340公顷的的宏大面积积使她与自自由女神、、帝国大厦厦等同为纽纽约乃至美美国的象征征。景观生态：号称纽约约“后花园园”的中央央公园，面面积广达843英英亩，是是一块完全全人造的自自然景观。。由保护水水域、中央央公园动物物、绵羊草草原、草霉霉园、眺望望台城堡等等游玩圣地地文化信仰：戴拉寇特特剧院:上演的莎莎士比亚戏戏剧，莎士比亚公公园:仲夏夏夜的莎士士比亚戏的的剧节毕士达喷泉泉：纪念念内战期间间死于海中中的战士。。草霉园：国国际和平公公园深厚的历史史文化，独独一无二的的景观资源源，这就是是中央公园园区域位置：中央公园园坐落在摩摩天大楼耸耸立的曼哈哈顿正中，，以第59大街（59thSt.））、第110大街(110thSt.)、5路(5thAve.)、、中央公园园西部路(CentralParkWest)围绕绕着历史地位：与自由女女神和帝国国大厦同为为美国的象象征。我们的契合合点？生态价值：：向往的旅旅游胜地，，宜居的生生态环境“城市生态态绿心”——生态价价值有效缓解城城市热岛效效应，在武武汉酷热的的夏天，绿绿地中的气气温要比非非绿地中低低4.8摄摄氏度左右右。吸收灰尘，，城市中绿绿化地带空空气的含尘尘量要比非非绿化地区区少一半以以上。增加氧气含含量，公园园里的植被被不停地吸吸收二氧化化碳并释放放出最清新新的氧气，，阻隔噪音，，将汽车噪噪音降低10分贝。。公园可以以消除空气气霉素，闹闹市区的空空气中含菌菌量要比绿绿化区如公公园高数倍倍至上百倍倍。绿化较较好的街道道比绿化差差的街道细细菌量少1-2倍。。汉江水质：：稳定在二二类至三类类水质之间间月湖水质：：月湖属于于第四类水水质，通过过汉江引流流，实现江江湖连通，，湖湖连通通的六湖连连通工程。。打造一流流的水生态态网。——历史文文化价值高山流水遇遇知音的典典故源自于于此。文化价值：：高山流水水的文化，，时代艺术术的主场07年中国国艺术节的的主会场——琴台大大剧院兴建文化创创意产业园园，以丰富富城市文化化内涵，保保护历史遗遗存，继承承和发扬独独特的历史史文化名城城风貌；改改善城市生生态环境，，构筑生态态框架，保保障城市的的可持续发发展为基础础目标。以以“显山秀秀绿”为基基本原则，，在特别保保护好龟山山山体轮廓廓与绿化的的基础上，，适开发并并创造新的的景观，与与周边晴川川阁、铁门门关、江滩滩及计谋殿殿等形成一一个和谐的的人文与自自然相依存存的整体。。历史价值：：近代工业业之基石，，中国钢铁铁之源头张之洞，清清朝洋务派派代表人物物之一，其其提出的““中学为体体，西学为为用”，是是对洋务派派和早期改改良派基本本纲领的一一个总结和和概括；毛毛主席对其其在推动中中国民族工工业发展方方面所作的的贡献评价价甚高，曾曾说过“提提起中国民民族工业，，重工业不不能忘记张张之洞”。。湖广总督———张之洞洞汉阳兵工厂厂钢铁之源——汉阳铁铁厂（汉钢钢）在张之洞兴兴办的汉阳阳铁厂、汉汉阳兵工厂厂所在地武武汉市汉阳阳区兴建““张之洞近近代工业博博物园”，，既有利于于保护我国国近代工业业文明，又又具有重要要旅游开发发价值。规划利好：：交通便利利，配套齐齐全汉阳国际商商业服务中中心大型商业物物流广场——武汉摩摩尔城汽车贸易园园汉阳黄金口口都市工业业园生态乐园——梦里水水乡土地稀缺价价值：华润润过后，从从此无人享享月湖月湖区域将将不会再批批住宅用地地华润中央公公园地处中中央生态文文化区，月月湖区域的的张之洞公公园；是紧邻内环环线,离市市中心最近近的大体量量项目；品牌品质价价值品牌信心：：中央一级级企业集团团品质的保证证同层排水三重绿化降降噪中国内地最最具实力的的综合地产产开发商之之一自平衡通风风系统服务价值：：尊贵的体体贴的保姆姆式服务世邦魏仕理理——全球球知名物业业管理顾问问金钥匙管家家服务24小时保保安保姆式服务务景观生态价价值：向往的旅旅游胜地，，宜居的生生态环境；；“一湖两两江三公园园”文化价值：千年文化化的传承，，时代艺术术的主场；；历史价值：近代工业业之基石，，中国钢铁铁之源头；；规划利好：交通便利利，配套齐齐全；土地稀缺价价值：是唯一紧紧邻内环线线上的大体体量项目；；品牌品质价价值：中央一级级企业集团团旗下中国国内地最具具实力的综综合开发发商之一；；服务价值：全球知名名物业管理理顾问，尊尊贵体贴的的保姆式服服务；项目核心价价值梳理：：百年武汉，，一“畔””倾城--------华华润中央公公园，武汉汉唯一世界界级湿地居居住中心悠久的历史史渊源，独独步武汉的的资源景观观Action2:形形象体系塑塑造---推广广篇以景观、文文化历史为为支撑，主主动中心化化区域立体炒炒作、节点点式爆破8月月中中旬旬——9月月中中旬旬：：联联同同主主流流媒媒体体进进行行系系列列冠冠名名报报道道主题题：：““中中国国60年年、、武武汉汉30年年、、首首个个世世界界级级湿湿地地居居住住中中心心诞诞生生””“百年年武武汉汉，，一一““畔畔””倾倾城城”；目的的：：突突显显本本项项目目武武汉汉唯唯一一的的湿湿地地居居住住中中心心特特点点9月月中中旬旬——10月月底底：：通通过过产产品品的的加加推推和和具具备备轰轰动动性性的的社社会会事事件件(高峰峰论论坛坛)，，引引爆爆市市场场；；提提升升项项目目感感知知价价值值；；主题题：：华华润润品品质质提提升升月月；；11月月——12月月：：不不间间断断的的回回馈馈活活动动持持续续打打开开客客户户的的口口碑碑传传播播；；Action2:形形象象体体系系塑塑造造---展展示示服服务务篇篇看齐齐武武汉汉顶顶尖尖城城市市豪豪宅宅，，领领导导大大武武汉汉显性性的的符符号号奢华华的的样样板板房房豪华华的的大大堂堂城市市豪豪宅宅展示示标标准准材质质与与尺尺度度无微微不不至至的的服服务务Action2:形形象象体体系系塑塑造造---展展示示服服务务篇篇看齐齐武武汉汉顶顶尖尖城城市市豪豪宅宅，，领领导导大大武武汉汉一个个可可以以展展示示项项目目形形象象的的楼楼盘盘形象象墙墙;体现现项项目目高高端端形形象象的的售楼楼处处入入口口;绝佳佳楼楼体体昭昭示示性性的的利利用用,豪豪华华大大气气的的楼楼体体灯灯光光字字和和条条幅幅,主主打打项目目形形象象,卖卖点点;Action2:形形象象体体系系塑塑造造---展展示示服服务务篇篇看齐齐武武汉汉顶顶尖尖城城市市豪豪宅宅，，领领导导大大武武汉汉停车车场场/车车库库入户户大大堂堂第一一印印象象感感知知系系统统人流流汇汇集集焦焦点点服务务及及展展示示样板板房房前广广场场标识识/展展示示园林林电梯梯厅厅/电电梯梯外立立面面售楼楼处处物业业服服务务世联联豪豪宅宅客客户户感感知知模模型型研研究究解决决““面面子子工工程程””问问题题Action2:形形象象体体系系塑塑造造---展展示示服服务务篇篇看齐齐武武汉汉顶顶尖尖城城市市豪豪宅宅，，领领导导大大武武汉汉物管管经经理理保洁洁保安安客服服门童童B.如如何何准准确确的的进进行行客客户户定定位位分析析目目前前汉汉阳阳区区域域成成交交客客户户特特点点；；分析析本本项项目目目目前前的的客客户户情情况况特特征征；；对典典型型客客户户进进行行深深入入访访谈谈总总结结；；分析析大大武武汉汉区区域域周周边边同同等等产产品品项项目目客客户户特特点点针对对客客户户结结论论总总结结有有效效的的推推广广手手段段区域域客客户户研研究究客户户特特征征1：：汉汉阳阳客客户户为为主主力力，，约约占占六六成成左左右右；；客户户特特征征2：：汉汉口口客客约约占占20%，，郊郊县县客客户户约约占占20%客户户特特征征3：：高高端端项项目目的的汉汉口口客客户户比比例例更更高高；；客户构成：汉阳客户占六六成，汉口、、郊县客户约约占两成，滨滨江高端项目目汉口客户比比例超过60%国信馨园销售售代表访谈：：汉阳有很多多大的老式居居住区，很多多客户都是来来自周边区域域；客户特征：老汉阳、不原原意离开、工工作生活在汉汉阳置业目的：改善居住、买买房给子女价格平台客户职业置业目的关注点面积/户型需求收入/价格承受力5000-6000元/平政府及事业单位、大桥局、卷烟厂、高压、汉阳二汽、供电局、汉阳医院、百威啤酒、交通规划设计院、金融学校、技术学校、医药企业、龙阳大道汽车4S店等改善型居住自然环境居住尺度子女教育120㎡左右三房为主家庭年收入8万元以上刚性首置性价比交通生活配套90㎡以下两三房家庭月收入3000－5000元汉阳客户：片区的主力客客户群体，以以改善或买房房给子女为主主要目的；区域客户研究究区域客户研究究价格平台客户职业置业目的关注点面积/户型需求收入/价格承受力6600-7500元/平协和医院和同济医院医生、周边学校老师、公务员、泛公务员、白领、生意人等；改善型居住为主交通自然环境居住尺度110－140㎡三四房专业市场老板年均收入10－20万；医生家庭年均收入8－10万；汉正街（2.7万户）、汉西建材市场（5000－6000户）商户，以浙江、福建、广东、非武汉湖北人为主；汉口的中小白领、旧改居民刚性首置过渡居住价格交通居住环境90-110㎡左右两三房客户特征：区域抗性、看看重交通便利利性、总价敏敏感、支付能能力强、置业业选择广置业目的：首次置业、改改善居住环境境汉口客户：受价格挤压或或环境驱动跨跨区就近置业业，价格承受受能力强，部部分被古田分分流区域客户研究究郊县客户：进城心理驱动动，区域性就就近置业和受受政策限制武汉买房入户户条件：凡户籍不在武武汉市中心城城区具备合法法身份证明的的中国公民，，在武汉市中中心城区购买买住房面积在在100平方方米（含100平方米））以上和总价价超过50万万元（含50万元），可可在住房地申申办武汉市非非农业户口。。客户特征：就近性、喜欢欢扎堆、入户户限制置业目的：进城价格平台客户职业置业目的关注点面积/户型需求收入/价格承受力----蔡甸、汉川、钱江、洪湖、孝感、黄石等进城入户子女教育社区交通100㎡以上（入户政策）总价50万以上（入户政策）来源客户职业置业目的关注点面积/户型需求收入/价格承受力汉阳中心政府及事业单位、大桥局、卷烟厂、高压、汉阳二汽、供电局、汉阳医院、百威啤酒、交通规划设计院、金融学校、技术学校、医药企业、龙阳大道汽车4S店等改善型居住自然环境居住尺度子女教育120㎡左右三房为主家庭年收入8万元以上刚性首置性价比交通生活配套90㎡以下两三房家庭月收入3000－5000元硚口协和医院和同济医院医生、周边学校老师、公务员、泛公务员、白领、生意人等；改善型居住为主交通自然环境居住尺度110－140㎡三四房专业市场老板年均收入10－20万；医生家庭年均收入8－10万；汉正街（2.7万户）、汉西建材市场（5000－6000户）商户，以浙江、福建、广东、非武汉湖北人为主；汉口的中小白领、旧改居民刚性首置过渡居住价格交通居住环境90-110㎡左右两三房周边县市蔡甸、汉川、钱江、洪湖、孝感、黄石等进城入户子女教育社区交通100㎡以上（入户政策）总价50万以上（入户政策）区域客户研究究置业目的：以首置和首改改的自用型刚刚性需求为主主三房置业客户户的年龄在30~40岁岁，以来自汉汉阳，桥口，，江汉的私营营主和公务员员居多，其目目的为改善环环境，婚房居居次。客户特征：1、汉阳：中层企事业职职员，居住钟钟家村、鹦鹉鹉花园，三口口之家，改善善原有环境和和结婚自住；；2、汉口：私营主、泛公公务员，经济济实力较强，，对价格无明明显抗性，注注重环境和品品质的改善。。本项目客户分分析二房(90㎡㎡)置业客户户分两类：一一类为经济实实力较弱的汉汉阳公务员、、企事业职员员；一类为汉汉口私营主为为子女购买或或养老90平米客户户特征：1、汉阳：年轻公务员员、企事业职职员，实力较较弱，有攀比比愿望，对价价格的抗性大大；2、汉口：中小企私营营主对价格抗抗性较小，为为子女置业或或留于养老；；（注：在在同类项目的的90㎡和本本项目无其他他户型时才考考虑）本项目客户分分析典型客户语录录：“这里的环环境与品质都都还不错，但但就是价格贵贵了点；先买买了吧，反正正我也还有几几套房；”客户情况分析二房(93㎡)置业客户群群体主要是经经济稳定的汉汉阳公务员、、企事业职员员,有功能能需求和就近近工作的需要要。93平米客户户特征：1、汉阳：稳定型公务员员、企事业职职员，有三房房及工作方便便的需求，对对价格的抗性性较大；2、汉口：中小企私营主主有价格抗性性，多为改善善环境，以结结婚自住为主主。客户情况分析二房(97㎡)置业客户户的年龄在25~35岁岁，以来自汉汉阳、桥口、、江汉的私营营主和公务员员居多，其目目的多为改善善环境，婚房房居次。（与与E户型客户户相同）客户情况分析U1户型的购购买客户年龄龄主要为30~45岁，，以汉口，汉汉阳的私营主主为主，用于于自住、养老老和投资客户情况分析U2户型的购购买客户年龄龄主要为35~45岁，，以江汉，桥桥口的私营主主为主，用于于自住、养老老和投资客户特征：1、江汉：：投资惯性思维维，自住与投投资兼得2、桥口：成熟的中小企企私营主，对对价格无抗性性，多为改善善环境，无三三房选择，选选拼合代替。。六月份客户来来源区域明显显扩大，但主主要客户还是是来自汉口中中心城区，汉汉阳居次成交客户来源分析5月成交客户户区域：汉阳：鹦鹉花花园、七里庙庙，郭茨口汉口：桥口、、宝丰路、武武胜路、万松松园、汉正街街6月成交客户户区域：汉阳：鹦鹉花花园、七里庙庙，郭茨口、、沌口、江堤堤汉口：桥口、、宝丰路、武武胜路、万松松园、汉正街街、二七后湖湖、古田武昌：中南、、青山、南湖湖备注：天蓝色色：5月，桔桔色：6月；；长方90，正正三角97，，直三角94，六边601720345443420515222211客户分析小结60平米客户户群体拼合客户特征征：多为桥口、江江汉中心城区区的成熟私营营主，无三房房选择而买拼拼合代替；非拼合客户特特征：单买客户主要要有自住兼投投资的双目的的；且以来自自于汉口的私私营业主居多多，实力较强强；90-96平平米客户群体体93、97平米客户特征征：汉阳的客户群群体以稳定的的公务员和泛泛公务员为主主（企事业单单位）；年龄龄以25—34为主，经济实实力相对有限限；90平米客户特征征：一类为经济实实力较弱的汉汉阳公务员、、企事业职员员；一类为汉汉口私营主为为子女购买或或养老120-130平米三房房客户群体汉阳客户以中中层企事业职职员，居住钟钟家村、鹦鹉鹉花园，三口口之家，改善善原有环境和和结婚自住；；汉口客户主主要为私营主主、泛公务员员，经济实力力较强，对价价格无明显抗抗性，注重环环境和品质的的改善。各类客户的深深入了解？62平米客户分析客户置业目的的----第二二居所，想在在别处安个家家核心驱动因子房屋品质环境改善经济不景气，避险核心敏感点环境、社区氛围总价生活状态图私营主，小有资产居住或工作在汉口核心地段50岁，社会阅历深，家庭富裕第二居所典型案例———王先生（50岁）职业：私营主主描述：居住江江汉前进四路路，多处老城城旧居置业次数：多多次置业目的：第第二居所客户语录：“我在前进街街有四处房子子。”“在这里主要要是给我闲暇暇的时候和女女朋友过来住住住，环境好好嘛。”销售代表对此此类客户点评评：“这类客户还还是更关注些些房子的实际际使用功能，，所以他们很很关注总价。。”“单身的女性性会更容易被被吸引一些，，因为她们毕毕竟是自己用用来住，不会会考虑很长远远，而男性可可能就会考虑虑的更长远点点。”63平米客户分析客户置业目的的----购房房自住，扎根根武汉核心驱动因子扎根武汉环境改善投资核心敏感点环境、社区氛围房型、装修总价生活状态图私营主，小有资产司门口成熟商圈做生意，玩股票25岁，女性，单身第二居所典型案例———秦小姐（25岁）职业：私营主主描述：外地人人，现住汉阳阳鹦鹉大道，，喜欢中央公公园的环境与与房型，被装装修吸引置业次数：首首次置业目的：自自住销售代表对此此类客户点评评：“这种客户的的档次比62平米的更有有实力些，而而且很容易被被打动，比如如我有客户就就是因为喜欢欢样板房的装装修风格，所所以就决定买买了。”“与62的同同样的，单身身女性还是好好引导些，但但她们会更关关注居住的舒舒适性，功能能空间反倒是是其次的了，，她们关注景景观资源；””90㎡成交客户访谈客户置业目的的----通胀胀避险，增值值保值，为小小孩购买或将将来养老核心驱动因子房屋品质环境改善经济不景气，避险核心敏感点环境、社区氛围生活配套产品质量、后期服务生活状态图企业高层、中层或中高层公务员、成功商人居住或工作在汉口核心地段45-50岁，社会经验丰富，接近富人阶层三口，小孩读大学为子置业或养养老典型案例———温女士（48岁）职业：工商代代理老板描述：住江岸岸滨江苑大三三房，公务员员小区，多处处老宅出租置业次数：多多次置业目的：通通胀避险，增增值保值，为为小孩购买或或将来养老置业原因：房房屋品质，改改善环境，经经济不景气，，避险客户语录：“华润的品牌牌还行，这里里房子品质不不错，我之前前的房屋质量量差了一点””。“老城区的居居住环境差了了一些，人员员也太杂了””“经济不好好，先买着，，等小孩大一一点再说。””客户置业目的的----搬出出家自住，注注重品牌形象象带来的面子子感核心驱动因子居住高档小区信赖有品牌的社区有品味，有面子核心敏感点环境、社区氛围品牌与品质群效应生活状态图年轻私营主，家境富裕居住汉阳城中村私房25~28岁，富二代或暴发户未婚，攀比心态炫耀自住典型案例———程先生（25岁）职业：鹦鹉风风情街私营主主描述：住汉阳阳城中村私房房置业次数：首首次置业目的：自自住置业原因：居居住高档小区区，信赖有品品牌的社区，，有品味、有有面子客户语录：“想自己出来住。约几个朋友喝喝酒看球，父父母也不打扰扰，回家晚了了也没人问东东问西。”“有品牌的开开发商、有档档次的物业住住起来肯定能能让自己有品品味，更有面子了；”90㎡成交客户访谈客户置业目的的----改善善现有的居住住环境，住有有档次的小区区。核心驱动因子环境改善社区感、品牌物业核心敏感点环境、社区氛围价格因素产品质量、后期服务生活状态图企业、中层或中层公务员居住汉阳国信新城40岁，社会经验丰富，三口之家或三代同堂居住，小孩年幼环境与价格吸吸引典型案例———江先生（40-42岁岁）职业：神龙子子公司职员描述：住国信信新城（80平米），来来了多次，与与E、F户型型比价而买置业次数：2次置业目的：改改善现有的居居住环境置业原因：想想住好小区，，父母偶尔来来照顾一下小小孩客户语录：“这里环境不不错，七千多多就太贵了，，六千我还可可以接受”。。90㎡成交客户访谈客户置业目的的----第二二居所，离工工作单位近，，追求居住的的纯粹性生活状态图中高层企业职员或中高层公务员住沌口，大平层200多平米40岁，社会经验丰富，理性消费三口之家，小家上幼儿园或小学核心驱动因子上班较近环境好，休闲居所核心敏感点环境、景观物业服务居住的纯粹性上班就近，纯纯粹居住典型案例———王先生（40岁）职业：桥口房房产局描述：住沌口口，大平层200多平米米，对本区域域、环境和品品牌认可置业次数：多多次置业目的：离离工作单位较较近，第二居居所客户语录：“我不是一直直在汉阳的，，主要是考虑与与工作地方近近，这边景观不不错，忙的时时候过来住一一住”。“汉阳以农业业为主，在三三镇中目前来来说是比较滞滞后的，其实实它以前才是是三镇真正的的一个中心，，这两年政府府也意识到了了问题，加大大了力度，我我认为这是武武汉最适合人人居信的地方方”“物管应该是是物业服务，，他们是为我我们服务的””“引进超市就可可以了，像咖咖啡厅就不建建议，这样环环境太嘈杂。。“94㎡成交客户访谈97平米客户分析客户置业目的的----升值值空间大，改改善居住环境境生活状态图从事银行或金融投资人员中产阶级，多种投资30~35岁，投资经验丰富，多次置业三口之有或三代同堂居住，小孩年幼核心驱动因子升值空间大环境好核心敏感点环境、景观价格，有升值空间只付两成有升值空间典型案例———李先生（30岁）职业：东亚银银行副行长描述：已购物物业有万科高高尔夫、融侨侨华府等，查查看过华润年年报而购买的的，从90换换成97平米米置业次次数：：多次次置业目目的：：投资资兼自自住置业原原因：：升值值空间间大，，环境境好客户语语录：：“这里里环境境不错错，我我查过过华润润的年年报，，这应该该是最最低价价了，，而且且知道道这么么地价价都3000多多了，，价格格应该该不会会再低低了，，我觉觉得有有升值值的空空间。”120㎡成交客户访谈客户置置业目目的----通通膨避避险，，改善善居住住环境境生活状态图中高层企业职员或中高层公务员，经济基础牢固居住或工作在汉口核心地段35~45岁，社会阅历深，有投资经验三口之有或三代同堂居住，小孩年幼核心驱动因子担心通货膨胀上班就近改善环境好核心敏感点环境、景观价格，升值空间品牌与品质环境、、品牌牌、价价值吸吸引典型案案例———张张先生生（45岁岁）职业：：企业业高管管描述：：居住住鹦鹉鹉花园园，担担心通通货膨膨胀而而置业业，带带投资资性质质，认认可凤凤凰城城置业次次数：：多次次置业目目的：：改善善居住住环境境置业原原因：：升值值空间间大，，上班班近，，客户语语录：：“如果果你们们的价价格涨涨幅大大就还还行，，要不不然觉觉得挺挺亏的的。””“环境境与品品牌还还可以以，就就是面面积小小了点点。””拼合户型客户分析客户置置业目目的----改改善居居住环环境，，三代代同堂堂住在在一起起核心驱动因子三代同居认可凤凰城环境改善核心敏感点环境、社区氛围品牌与品质户型、细节生活状态图自由职业，中上等收入阶层居住或工作在汉口核心地段30岁，家庭感强烈三代同同堂一一起住住典型案案例———魏魏先生生（30岁岁）职业：：自由由职业业描述：：居住住武昌昌司门门口，，考虑虑过三三房而而因居居家细细节购购买拼拼合户户型置业次次数：：2次次置业目目的：：三代代同堂堂，改改善居居住环环境客户语语录：：“三房房还不不错，，但房房型不不适用用，居居家不不合适适。““”我去去过凤凤凰城城，比比较喜喜欢，，这里里的环环境不不错，，一家家人住住蛮好好。““60平米客户小结62平平米客客户追求点点房子子的实实际功功能；；偏向向房子子的功功能性性；相比63平平米，，他们们的经经济实实力可可能相相对更更有限限；有的客客户经经济实实力也也很强强，但但是他他们更更理想想，会会考虑虑房子子的实实际功功能和和将来来的投投资价价值；；精神诉诉求：：理性性、追追求居居住档档次与与实用用性的的平衡衡；63平平米客客户对房子子的实实际功功能并并不关关注；；主要是是考虑虑居住住的档档次性性；感性，，很容容易被被展示示的细细节打打动；；部分自自住购购买的的客户户；并并不长长远的的考虑虑者；；精神诉诉求：：感性性，居居住对对他们们而言言更多多是一一种艺艺术；；90-98㎡客户小结第三居居所与汉阳阳或多多或少少有些些联系系；（或者者以前前就住住在汉汉阳，，或在在工作作离这这里很很近））具有强强的经经济实实力，，购买买仅仅仅作为为闲暇暇的第第三居居所而而已；；他们看看中居居住的的纯粹粹性，，喜欢欢安静静，喜喜欢优优美的的环境境来使使自己己的心心情得得到放放松；；他们是是有一一定文文化档档次，，在乎乎面子子，希希望居居住之之所可可以给给其脸脸上贴贴金；；精神诉诉求：面子子、居居住的的舒适适性、、购买买这边边只是是希望望有个个独立立的放放松空空间首置客客户他们就就住在在汉阳阳，对对区域域非常常认可可；他们渴渴望脱脱离家家庭，，从此此有自自己的的独立立空间间；对他们们而言言，房房子除除了是是个居居住的的空间间，更更是个个炫耀耀自己己实力力的工工具；；他们或或者自自己家家里能能够给给予一一定支支持，，或者者自己己很快快就积积累了了一定定财富富；总总之，，他们们到目目前为为止，，并没没有吃吃过很很大的的苦；；精神诉诉求：面子子、独独立空空间、、并不不太在在乎居居住的的细节节、钱钱对他他们而而言似似乎并并不是是个很很吃力力的东东西改善客客户90-98㎡客户小结也是老老汉阳阳了，，目前前住在在汉阳阳的2004年年左右右的小小区；；经济上上的限限制使使他们们改善善的目目的不不是为为了扩扩大面面积，，而是是为了了改善善质量量；他们关关注环环境与与性价价比；；他们大大都是是三口口之间间，人人数的的限制制决定定了他他们必必须关关注居居住的的空间间布局局；精神诉诉求：性价价比，，偏向向与精精神大大于实实际；；喜欢欢大社社区和和物业业档次次；关关注居居住空空间；；投资客客大汉口口的投投资者者；他们有有着理理性的的分析析思路路，专专业的的分析析方法法；他们同同时也也关注注环境境，投投资的的同时时也兼兼带自自住；；精神诉诉求：理性性、享享受；；120㎡客户小结120平米米和汉阳阳或者者华润润或多多或少少存在在联系系；以改善善现有有居住住环境境为主主；担心未未来经经济可可能出出现的的通货货膨胀胀带来来的风风险性性，因因此希希望通通过购购买物物业规规避风风险；；认可环环境、、关注注品牌牌与品品质；；精神诉诉求：理性性的居居住家家，关关注居居住的的品质质和优优质性性；购购买目目的兼兼顾居居住与与投资资；拼合收入中中上等等；居住或或工作作在汉汉口核核心地地段关心居居住的的细节节，比比如产产品购购买后后具体体怎么么使用用；家里人人口一一般三三口以以上，，追求求生活活的品品质性性；精神诉诉求：理性性的居居住家家，关关注居居住的的细节节品质质，购购买目目的更更多是是为了了居住住；90--98平米客户定位城市栖居，有追求的首置客户28-32岁为主，居住在汉阳，希望有自己独立的生活空间；家境富裕或者后天迅速积累财富；敏感点：首付、月供、品牌、面子、产品的内部功能改善类客户40岁左右，在住在汉阳或者桥口相对较新的小区；关注产品居住的档次性和舒适性，也关注产品的居住功能空间。敏感点：价格、性价比、物业档次、环境、房间的功能空间；核心客客户第3居所客户35-45岁为主，有经济实力的社会精英，在桥口区工作，在武汉拥有高尚的住宅，寻求静逸的休息、度假、避世的管理好的第3居所。敏感点：环境、管理、品牌投资客户30-40岁为主，有经济实力的社会精英，在汉口中心区工作，在武汉拥有高尚的住宅，理性，关注产品未来的升值潜力。敏感点：环境、管理、升值潜力定位下的客户攻略中央公公园锦绣长长江滨江板板块古田板板块硚口板板块汉阳中中心板板块四新板板块汉口中心区区三个手手段汉阳中中心区区：针对汉汉阳的的老社社区和和05年前前的社社区，，特别别是鹦鹦鹉大大道沿沿线的的社区区，进进行““扫城城”似似的密密集推推广；；主要手手段：：派单单，短短信桥口区区：真对桥桥口的的企事事业单单位和和即将将被拆拆迁以以及05年年以前前的社社区，，同样样进行行密集集的““扫城城”行行动；；主要要手手段段：：派派单单，，短短信信汉口口中中心心区区：针对对东东亚亚银银行行等等高高收收入入的的金金融融单单位位进进行行定定向向推推介介或或者者圈圈层层活活动动；；进进行行内内部部转转介介；；主要要手手段段：：定定向向推推介介、、圈圈层层活活动动；；报告结构构客户情况况再认知知2开发商目目标解析析34大盘价值值提升策策略1本项目占占位解析析09年下下半年营营销安排排52009年全年年目标———营业额指指标：4个亿签约额指指标：6个亿截止6月月底已完完成目标标2.8个亿；；2009年下半半年目标标——营业额指指标：2.1个个亿签约额指指标：3.2个个亿华润提出出的2009年年度目标标12090901301301206362606360629690909698909094909490901#2#3#4#5#6#剩余套数数：50套剩余面积积：4500㎡㎡剩余金额额：3150万万价格预期期：7000元元/㎡1.6万万㎡剩余套数数：108套剩余面积积：6590㎡㎡剩余金额额：5250万万价格预期期：8100元元/㎡剩余套数数：14套剩余面积积：1260㎡㎡剩余金额额：882万价格预期期：7000元元/㎡剩余产品品中保营营业额目目标的产产品总套数：：132套剩余面积积：1.22万万㎡剩余金额额：9272万万价格预期期：7600元元/㎡总套数：：214套剩余面积积：1.48万万㎡剩余金额额：10800万价格预期期：7300元元/㎡总套数：：128套剩余面积积：1.6万㎡㎡剩余金额额：13280万价格预期期：8300元元/㎡9282万3.3亿亿待推产品品目标拆分分项目目前前累计存存量646套（包括括1#5#6#）,面面积55350平米,户户均面积积86平米;预预计下半半年套均均面积7600元/平米米；下半年需需完成3.2亿的签约约额；意味着月均需完完成的销销售82套，销销售面积积4.2万平米米；这个目标标的实际际意义？？按照10%的成成单率，，每月的的上门必必须有820组组；片区项目名称成交量(套)成交情况详情成交均价营销活动备注汉阳世茂锦绣长江15090-101平两房6300/不看江,望江的折后10000元十里华府2390平米两房、130平米三房5700清盘剩余29套，90平米14套，130的15套香榭琴台103特价房85平米二房570090平米二房670095（实际102）平米“二变三”房6500620085平米特价房特价房的销售拉低了整盘成交均价,现还有5号楼未售,面积主要为120平米的三房南国明珠2230平米4800/目前蓄客组团皆为大户型，推广出街后效果甚差，问津者乏桥口江山如画20120-130平米三房7244一次性付款9.7折。现在为尾盘，以高层户型为主。尾盘同馨花园3394.26平米两房、133.13平米三房、134.7平米三房、138平米三房为主6700特价房面积为135平方米，房源位于4、5、6栋朝北位置，起价6158元/平方米。尾盘时代天骄5两房为主，该项目为尾盘7500尾盘汉口中心城区金色家园10580—90平米两房9600融科天城22120-140平米三房8928下半年推出300套,82-138平米,以95平米的为主御江苑16140平米三房（有江景）、101平米二房（无江景）11671无，仅为99折阅读市场场：周边典典型项目目除了尾尾盘外，，月均去去化速度度达到100套以上；；但7600的实际价价格已经经远远高高于片区区典型项项目；意味着以片区的的最高价价格来达达到区域域相对最最快的速速度；问题的基基本解决决之道：：竞争市场场盘点宏观大势势分析2009年下半年年营销安安排推广策略略产品策略略推售策略略推售铺排排大势预判判喜：对未来房房地产走走势持乐乐观态度度，市场场必将转转好世联陈董董：国资产价价格的筑筑底是非非常坚实实了，复复苏已成成定局。。目前中中国股市市和楼市市应该说说是全球球表现最最好的市市场，这这既是对对过去过过分下跌