二手房注意事项

一•核实产权是否清晰卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。二■核实房屋状况1■房屋建筑状况如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。2.房屋小区状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。3■房屋权利情况如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。三■明确交易程序二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。1■看房■签约看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。2、按合同约定付房款一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。3■交房①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同4■过户过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确:①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。②过户所涉税收和费用的承担。③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。四、明确违约责任和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的"之前〃〃之后〃表述。②每项主要义务均应有违约责任一对应。③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。附：物业交割注意事项1、结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。2、告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。3、协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。4、签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。5、结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。6、协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。7、结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。8、附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。9、迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。契二手房釜H三T合同［第一个合同是中介委托合同］如果是通过中介买房，直到签购店合同前中介一般不会让你直接见卖店人，他们会担心你跨越他直接和卖房人达成协议。斯以，中介一定会让你跟他签一个居间合同。和中介筌合同时必须要求他们注明代理费明细单，交哪些费，比例多少，有什么用途［第二个合同是房屋买卖合同］［第一个合同是中介委托合同］如果是通过中介买房，直到签购店合同前中介一般不会让你直接见卖店人，他们会担心你跨越他直接和卖房人达成协议。斯以，中介一定会让你跟他签一个居间合同。和中介筌合同时必须要求他们注明代理费明细单，交哪些费，比例多少，有什么用途［第二个合同是房屋买卖合同］这个含同上，买房人一定要筌仔细店屋原来的所有权是谁，店屋的面积有多大，店屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是筌订一个相对细致的合同，各个条条框框都筌订好了，也能避免绢纷。［第三个合同是银行贷款抵押合同］如果买二手席时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买居人的贷款银行，还可以再加三方，卖白人的货款银行指定的保险公司，买房入的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司。1、产权人身份证2、房屋产权证1、产权人身份证2、房屋产权证3、原购医发票（复印件）、原购房合同，原购房契税发票4、结婚证复印件5、产权人印章。1、身份证原件及复印件2、未成年人的户口本或出生证明3、婚姻证明4、本人印章5、如果贷款则需要收入证明或者税单或者进帐单6、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明八港、澳、台人士需提供回乡证或台胞证等大陆通行证件合同条款鬻注意这口点一、房屋权属清晰了解房屋极属，俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该原屋的完全产权，直搐决定了房屋交易安全性。二、过户时间清晰一般而言，交付首期款和交易递件过户都会在同一天发生。在现实情况中由于各种原因，两者的时间可能会出现偏差口一、房屋权属清晰了解房屋极属，俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该原屋的完全产权，直搐决定了房屋交易安全性。二、过户时间清晰一般而言，交付首期款和交易递件过户都会在同一天发生。在现实情况中由于各种原因，两者的时间可能会出现偏差口三、付款时间清晰买卖双方需在筌订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用“过户后付余款”。四、税费承担清晰税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但为了以防居东为转嫁税费而抬高原价，应事前明确。三、付款时间清晰买卖双方需在筌订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用“过户后付余款”。四、税费承担清晰税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但为了以防居东为转嫁税费而抬高原价，应事前明确。五、违约责任清晰为避免出现违约扯皮现象，需要在筌署合同时明确与清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和具体偿付时间口六、物业交割清晰物业交割包括水、电*煤气％停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会谖留下很多问题，最好留一部分尾款在物业交割五、违约责任清晰为避免出现违约扯皮现象，需要在筌署合同时明确与清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和具体偿付时间口六、物业交割清晰物业交割包括水、电*煤气％停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会谖留下很多问题，最好留一部分尾款在物业交割M毕后再支付。［附件一：房屋平面圉和四至葩国］以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系口普通单元住宅直接参黑产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。［附件二：［附件一：房屋平面圉和四至葩国］以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系口普通单元住宅直接参黑产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。［附件二：租赁、JE押、相邻关系及处理办法］本条质膜了常见的房屋权利限制状况，对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响，尤其是买”方应当重视。房屋出售前已经存在租赁、抵押或者特殊相邻权的，其处理办法在本条约定;出售前没有这些关系的，空白以斜杠划掉即可。［附件三：室内附属设施和装修情况］附属设施包括水、电、煤气、有线电视、通讯等，需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续，比如有线电视、电话等。装修情况可以择其重点简要描述◎斫列项目价款均包含在总席款中，是房屋附加值的主要构成部分。都充条款小一定尊加的条为1、贷款不到，合同作废，返还订金。这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处,明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己棉垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约，呵呵。一箭双雕。2、逐件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费咽等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更是一点。3、卖家在交房之前把户口迁出，渝期一日，扣房款千分一户口问题很重要咽，买这个孱子不就是为了户口嘛。4、按揭公司可由买方自由选择。这点血的教训则，千万不能找中介介绍的按揭公司。要知道中介和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般比较烂。我办按揭的时・候，那个按揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个。如果自己单独去找按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！5、首期可选银行托管，买家自由选择这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时傕，为自己的十多万，几十天找个安全的地方放着口6、房款包括斫有费用，交房前不得再有其他费用这点