市场调查及地块调研框架

地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述【第五部分周边市政、公建配套设施调查】1．目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2．方式：实地调研。3．主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（银行、保险、证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4．综述【第六部分周边社区现状调查】1．目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2．方式：实地调研。3．主要内容3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2．各楼盘及小区的居民阶层3-3．各小区的总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4．综述【第七部分项目地块的综述】【第八部分项目地块特性的类似方案分析】3．目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4．方式：资料查找。3．主要内容：（图片为主）3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境处理4．综述市场研究工作模块市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3．主要内容：3-1．宏观经济运行状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分类比竞争楼盘调研】1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3．主要内容：3-1．基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2．项目户型结构详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比平层错层跃层（复式）3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：3-4．综合评判评判项目评价A．地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边小区整体素质B．楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3小区内环艺规划B-4户型设计B-5小区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3．主要内容：3-1．各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目的及面积偏好指标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层以下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2A1房1厅B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上价格偏好A（根据当地价格板块划分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影响购房决策的最主要的5个因素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。4、对项目周边居民的调查了解。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。5、对周边同类楼盘的调查了解。了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。市调的内容以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查一、区域概况1、区域简介（三纬经济部分）①区域介绍城市别名，在全国和全省的地位。②人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。③区域划分下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。⑤交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况。⑥公共设施有关医疗、休闲等设施情况。⑦教育、文化情况居民受教育情况。⑧其它2、宏观经济部分①当地经济构成各产业比例，即第一、二、三产业比例。②主要支柱产业情况③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。④主要的一些大企业情况⑤其他3、微观经济部分①人均收入及各支出比例②生活方式及社会时尚③消费理念④就业情况⑤其他4、整体评述和远景展望二、房地产市场1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：按各部门划分）①房地产管理部门A、对开发商a.有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c.其他B、对消费者a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他C、对中介代理机构a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约②土地局A、土地的转让方式及价格控制B、土地的年供给量C、有关土地的其他规定③规划局A、城市的规划方向、区域定位及远景规划B、拆迁力度④交通部门A、有关道路网的建设B、重点交通基础设施的建设C、对私人购车的一些政策⑤银行A、存款利率，按揭贷款的利率B、按揭年期及业务方式等C、对开发商的贷款支持⑥税、费部门A、有关交易的税、费B、办有关证件的收费情况C、对开发过程的收费情况，包括配套费等⑦其他政府部门A、公安部门关于购房入户的政策B、货币分房的施行力度⑧与房地产有关的其他信息2、房地产现状①以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。（附表）注：通过问卷调查分析，比例为当地人口的2‰。A、居民收入情况B、居住情况C、置业意向②房地产上一时期概括（一般以上一年度）及同期比较A、交易面积、交易金额B、价格走势C、各楼型的比例③本年度的推案量及需求预测注：指主管部门的预测有关媒体上可获取。④房地产开发商的调查（附表）A、开发商基本情况B、有关业绩C、新动向⑤代理行业的调查（附表）A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。B、例C、参与的方式D、主要公司情况⑥专做二手房中介情况A、市场情况B、有关公司⑦个案调查（附表）A、已结盘B、现在开盘C、年内将开盘D、个案调查需提交的结果a、个案区域分布图（在地图上标出）b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域，并总结出特点⑧重点楼盘跟踪档案（附表）时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销售进展