综合体租金测算方案

购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法——以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈及本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、 基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、 标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金（元/平米/月）1层街铺租金水平（元/仃/月）1层内铺租金水平（元/仃/月）8060-15012080-200160120—2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070--13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括:1、供求关系一一价格的决定因素2、销售业绩——价格的支撑因素3、 综合成本一一价格的成本因素10大可将上述310大要素，并作加权分析：

商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1・商圈地位201） 城市核心商圈：202） 城市主要商圈:153） 正待形成商圈：5-1010152055205152.、、工父通状况5D交通便捷，停车便利：52） 交通停车条件般：33） 交通拥挤，停车不便：1311551513.客流数量10D客流较大：102） 各流量般：63） 客流量小：266102210264.消费层次5D消费能力强：52） 消费能力般：33） 消费能力较低：1355135335.铺位供求20D供不应求：202） 表现般:153） 需求较弱：52020201552015156.硬件设施5D硬件完备，动线舒适：52） 硬件般，动线般：33） 硬件较差，动线较差：1333353537.品牌实力5D实力品牌商参及运营：52） 实力、影响力般：33） 实力'影响力较弱：1335155538.定位规划10门定位清晰'规划特色鲜明：102）定位规划特色比较清晰：666102101066

3）缺之统一定位规划：29.招商推广10D品牌商家纷纷进驻:102） 品牌商家部分进驻：63） 品牌商家意向进驻：21061026106610.管理服务101） 统一专业管理和服务：102） 统一管理：63） 无统一管理或管理较差：2222210662总计：1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/仃）8012016030修正价格（元/月/仃）修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503050本项目--租金（元/月/仃）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格:凯达（修正率62%）金旺旺（修正率97%新天地（修正率93%）本项目楼层平均价格修正价平均价格修正价平均价修正价格租金（元/刖格（元/月/格格（元/月/（元/月m2)（元/月m2)（元/月（元/月m2)/m2)/m2)/m2)/m2)

结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/仃套内面积）—层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%三楼为一楼的50%四楼为三楼的75%负一楼为一楼的40%根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：以实际面积计、单位：元/仃/月）楼层纯租金均价（元/月/仃套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/仃左右，厘定各楼层区间的租金价格

三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:（以实际面积计、单位：元/仃/月）楼层租金均价（元/m2/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+10元租金均价+20元租金均价-10元租金均价-20元地下1层22.5超市1层街铺84.894.8104.874.81层室内56.366.346.32层街铺55.165.145.12层室内36.646.628.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须及购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的 70％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，及商家一起共同做旺市场。本