工程基础管理

物业管理

工程基础知识培训——主讲人：唐汇平

怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点：怎样做人怎样做事怎样做人：简单讲，就是要诚实、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。怎样做事：就是要认真、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手能力和科学管理能力。多学习应知的业务知识，多学习我们应会的业务技能。

一、工程管理基础与意义二、专业术语释义三、工程管理内容四、常见问题解答一、工程管理基础与意义1.什么叫物业管理：对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内安全、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。2.什么叫物业工程管理：对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和使用及相关人员的管理叫物业工程管理。3.工程管理——在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公司的重要核心部门之一，它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参与者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使所有的业主和承租客户直接感受到物业公司整体服务质量的高低。（1）任务

1）物业项目的设备、设施的安全运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和维修。

2）对建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、安全、保值增值。

3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻。

4）建立并保管好设备档案。

5）加强培训，提高员工规范意识和综合素质。

6）起草，编制年度能源费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）计划。

7）二次装修管理和监督。

8）配合各类部门，完成各类检查和验收。

（2）目标：6个100%

1）确保房屋完好率100%

2）确保设备完整率100%

3）确保客户投诉处理率100%

4）确保合同签约履行率100%

5）确保员工培训合格率100%

6）确保消防责任制落实率100%

（3）岗位职责

1）工程部经理的岗位职责

2）各专业主管的岗位职责

3）各专业岗位的岗位职责

（4）各项管理制度和工作程序二、专业术语释义框架结构住宅、砖混结构住宅、钢混结构住宅区别框架结构住宅框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛙石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。

砖混结构住宅

砖混结构是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖"指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”,指的是由钢筋、水泥、沙石和水,按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖墙相结合而建成的住宅,被称为砖混结构住宅。由!于抗震的要求,砖混结构住宅一般在五至六层以下。

钢混结构住宅

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料{碎石}、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,高层住宅大都采用这种结构,但这种住宅结构工艺比较复杂,建筑造价也较高.

跃层、复式、错层的区别跃层

一套居住单位占有二层的为跃层式,也有人称之为“楼中楼".它较平层住宅动静分区更为明确.由于跃层式住宅只有进户层有公共走道,所以可以减少电梯的停站层.

复式

复式是指一层比较高的房子中局部加一层,变为两层较低的房子.由于低的部分为两层,所以兼有跃层式住宅的特点.

错层

错层指的是一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系的房子。错层和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间惑地下室、半地下室、假层的区别地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。住宅的开开间、进进深、层层高和净净高的区区别1)住宅的开开间住宅的开开间就住住宅的宽宽度。在在1987年颁布的的《住宅建筑筑模数协协调标准准》中，对住住宅的开开间在设设计上有有严格的的规定。。砖混结结构住宅宅建筑的的开间常常采用下下列参数数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进进深住宅的进进深就是是指住宅宅的实际际长度。。在1987年实施的的《住宅建筑筑模数协协调标准准》中，明确确规定了了砖混结结构住宅宅建筑的的进深常常用参数数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了了保证住住宅具有有良好的的自然采采光和通通风条件件，进深深不宜过过长。(3)住宅的层层高住宅的层层高是指指下层地地板面或或楼板面面到上层层楼层面面之间的的距离，，也就是是一层房房屋的高高度。在在1987年发布的的《住宅建筑筑模数协协调标准准》中，明确确规定了了砖混结结构住宅宅建筑层层高采用用的参数数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净净高住宅的净净高是指指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离。净高高和层高高的关系系可以用用公式来来表示：：净高=层高-楼板厚度度即层高和和楼板厚厚度的差差叫“净净高”。。商品住宅宅的开间间、进深深和层高高(即住宅的的宽度、、长度和和高度)，这三大大指标是是确定住住宅价格格的重要要因素。。如果住住宅的尺尺寸越大大(即开间、、进深、、层高越越大)，建筑工工艺相应应就越复复杂，建建造的难难度就越越大，同同时所消消耗的建建材也会会越多，，导致建建造的成成本也就就越高。。当然人人们居住住的空间间会有所所增大，，但要付付出的房房价就会会更高。。因此，，购房者者在购买买商品住住宅时，，应当根根据自己己的实际际需要和和经济支支付的能能力来考考虑，住住宅的面面积适宜宜即可。。低层、多层层、高层住住宅比较低层房屋低层房屋是是指高度低低于或等于于10米的建筑物物，一般是是1-3层建筑物，，如平房、、别墅等。。低层房屋屋一般建筑筑结构简单单，施工期期短，建造造成本低廉廉，给人以以亲切安宁宁、有天有有地的感觉觉，它的舒舒适度、方方便度和空空间尺度优优于高层。。人们特别别喜欢以此此为住宅。。但是，低低层房屋占占地多，土土地利用率率低，特别别是在寸土土寸金的城城市难以广广泛开发。。多层房屋多层房屋指指高于10米、低于或或等于24米的建筑物物。多层房房屋一般为为4-8层，一般采采用砖混结结构，少数数采用钢筋筋混凝土结结构。多层层房屋一般般规格(房型)整齐，通风风采光状况况好，空间间紧凑而不不闭塞。与与高层相比比，多层房房屋公用面面积少，得得房率相应应提高，这这是很多人人喜欢多层层房屋的主主要原因。。高层房屋高层房屋是是指高于24米的建筑。。8层以上(可含8层)的建筑体，，一般可分分为小高层层、高层和和超高层。。人们一般把把8层至12、13层的建筑称称为“小高高层”。小小高层住宅宅一般采用用钢筋混凝凝土结构，，带电梯。。小高层有有多层亲切切安宁、房房型好、得得房率高的的特点，又又有普通高高层结构强强度高、耐耐用年限高高、景观系系数高，污污染程度低低等优点，，很受购房房人欢迎。。同时，小小高层对土土地的利用用率提高，，土地成本本相对下降降，很受房房地产开发发商的青睐睐。所以，，近年来中中心城区小小高层如雨雨后春笋，，越来越多多，低层、多层层、高层住住宅比较高层房屋(指15层以上、24层以下的建建筑体)因为建筑结结构和建筑筑形态(点状居多)的局限，房房型设计难难度大，要要做到每套套室内全明明、采光通通风良好是是有很大难难度的。在在城市中心心区，高层层有它的优优势：对开开发商来说说，单位建建筑面积土土地成本(即“楼面地地价”)低；对住户户来说，视视野开阔，，景观系数数高，尘土土、噪音、、光线污染染也少，建建筑结构强强度高，整整体性强。。但高层房房屋也有明明显的缺点点：结构工工艺比较复复杂，材料料性能要求求高，自重重大，对基基础要求高高，施工难难度较大，，建筑造价价相应提高高；高层房房屋电梯、、楼道、机机房、技术术层等公用用部位占用用面积大，，得房率低低；如果电电梯质量不不可靠，物物业管理不不正常，就就很令人担担心。超高层房屋屋是指超过过24层的建筑体体。超高层层房屋楼面面地价最低低，但建筑筑安装成本本高。它给给人以气派派雄伟的感感觉，可以以满足一些些消费者对对视野、景景观的要求求。超高层层房屋一般般建在城市市黄金地段段(最大限度地地利用土地地资源)或景观良好好的城区(最充分地发发挥景观资资源的作用用)。根据国家有有关政策对对民用建筑筑高度与层层数的设计计规定：4-6层为多层住住宅；7-10层为小高层层住宅（也也称中高层层住宅）；；10层以上则为为高层住宅宅，有高层层塔楼、高高层板楼。。使用率比较较：多层高高于高层，，85%左右；高层层由于有电电梯、电梯梯前室等，，需分摊的的公用面积积较多，高高层塔楼使使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比比较：多层层一般为砖砖混结构，，抗震性能能比高层差差；高层一一般为钢筋筋混凝现浇浇，抗震性性能好，折折旧年限长长。房型构造比比较：多层层一般坐北北朝南，南南北通风，，使用面积积高、房型型合理，大大开间容易易隔开装修修；高层一一般为框架架结构，加加上要考虑虑电梯的位位置，户型型设计较难难，装修也也易带来不不便。物业管理收收费：多层层少于高层层。三相四线制制与三相五五线制的区区别三相五线制制供电的原原理：众众所周知知，在三相相四线制供供电中由于于三相负载载不平衡时时和低压电电网的零线线过长且阻阻抗过大时时，零线将将有零序电电流通过，，过长的低低压电网，，由于环境境恶化，导导线老化、、受潮等因因素，导线线的漏电电电流通过零零线形成闭闭合回路，，致使零线线也带一定定的电位，，这对安全全运行十分分不利。在在零干线断断线的特殊殊情况下,断线以后的的单相设备备和所有保保护接零的的设备产生生危险的电电压，这是是不允许的的。如采用用三相五线线制供电方方式，用电电设备上所所连接的工工作零线N和保护零线线PE是分别敷设设的，工作作零线上的的电位不能能传递到用用电设备的的外壳上，，这样就能能有效隔离离了三相四四线制供电电方式所造造成的危险险电压,使用电设备备外壳上电电位始终处处在“地””电位，从从而消除了了设备产生生危险电压压的隐患。。三相四线制制与三相五五线制的区区别对三相相五线线制敷敷设的的要求求(1)在用绝绝缘导导线布布线时时，保保护零零线应应用黄黄绿双双色线线，工工作零零线一一般用用黑色色线。。沿墙墙垂直直布线线时，，保护护零线线设在在最下下端，，水平平布线线时，，保护护零线线在靠靠墙端端。(2)在电力力变压压器处处，工工作零零线从从变压压器中中性瓷瓷套管管上引引出，，保护护零线线从接接地体体的引引出线线引出出。(3)重复接接地按按要求求一律律接在在保护护零线线上，，禁止止在工工作零零线上上重复复接地地。(4)采用低低压电电缆供供电时时应选选用五五芯低低压电电力电电缆。。(5)在终端端用电电处(如闸板板、插插座、、墙上上配电电盘等等)工作零零线和和保护护零线线一定定分别别与零零干线线相连连接。。(6)对老企企业的的改造造应逐逐步实实行保保护零零线和和工作作零线线分开开的办办法。。例如如在车车间入入户时时零干干线做做重复复接地地，重重复接接地以以后工工作零零线单单独敷敷设，，保护护零线线由此此重复复接地地体引引出；；使用用四极极漏电电保保护断断路器器的，，在断断路器器前是是三相相四线线制，，在断断路器器后改改为三三相五五线制制;在架空空线路路供电电又实实行动动力电电和照照明电电分开开架设设的(两棚线线)，可以以用随随照明明线横横担架架设的的零线线为工工作零零线，，随动动力线线横担担架设设的零零线做做保护护零线线。三相四四线制制与三三相五五线制制的区区别三相五五线制制供电电的应应用范范围凡凡是采采用保保护接接零的的低压压供电电系统统，均均是三三相五五线制制供电电的应应用范范围。。国家家有关关部门门规定定:凡是新新建、、扩建建、企企事业业、商商业、、居民民住宅宅、智智能建建筑、、基建建施工工现场场及临临时线线路，，一律律实行行三相相五线线制供供电方方式，，做到到保护护零线线和工工作零零线单单独敷敷设。。对现现有企企业应应逐步步将三三相四四线制制改为为三相相五线线制供供电，，具体体办法法应按按三相相五线线制敷敷设要要求的的规定定实施施。“究竞竞有何何差异异？””1、三相相五线线是三三火一一工作作零线线N、一保保护零零线PE；2、把工工作零零线N与保护护零线线PE分开是是它的的特点点和目目的；；3、采用用工作作零线线N与保护护零线线PE分开是是为系系统实实现““RCD漏电保保护””措施施而采采取的的供电电线路路；4、三相相四线线制工工作零零线N与保护护零线线PE不分开开，会会使““RCD漏电保保护器器”产产生““拒动动”而而失去去保护护作用用；强排水水与弱弱排水水的区区别同层排排水与与异层层排水水的区区别泼水试试验与与浸水水试验验的区区别◎阳台台面积积怎么么计算算按现行行的《建筑面面积计计算规规则》：(1)封闭式式的阳阳台，，按其其外围围水平平投影影面积积的100%计算建筑面面积，(2)没有封闭的的阳台按其其水平投影影面积的50%计算建筑面面积。◎什么是套套内墙体面面积商品房各套套内使用空空间周围的的维护或承承重墙体，，分为共用用墙体和非非共用墙体体。共用墙墙体是指商商品房各套套之间分隔隔墙、套与与公用建筑筑空间之间间的分隔以以及外墙(包括山墙)。共用墙体体水平投影影面积的一一半计人套套内墙体面面积，非共共用墙水平平投影全部部计入套内内建筑面积积。◎什么是使使用面积使用面积是是每套住宅宅户内除墙墙体厚度外外全部的净净面积的总总和。其中中包括卧室室、起居室室、过厅、、过道、厨厨房、卫生生间，储藏藏室、壁柜柜(不吊柜)、户内楼梯梯(按投影面积积)、阳台。斜斜面屋顶结结构的房间间，层高低低于2.20米的部分不不计入面积积。◎什么是使使用率？什什么是实用用率？住宅套内净净面积即使使用面积和和住宅面积积的比为使使用率，一一般高层塔塔楼在72%至75%之间，板楼楼在78%至80%之间，而实实用率是套套内建筑面面积和住宅宅面积之比比，大于使使用率，因因此，往往往有开发商商用实用率率来吸引买买房人。◎什么是建建筑容积率率、建筑密密度和绿化化率？消费者在购购房时，除除了考虑地地理位置和和人文环境境外，对生生活的质量量也越来越越注重，他他们特别关关注在商品品房销售的的广告中常常见的“建建筑容积率率、建筑密密度、绿化化率”等技技术经济指指标。建筑容积率率：是指项目规规划建设用用地范围内内全部建筑筑面积与规规划建设用用地面积之之比。附属属建筑物也也计算在内内，但应注注明不计算算面积的附附属建筑物物除外。建筑密度：：即建筑覆盖盖率，指项项目用地范范围内所有有基底面积积之和与规规划建设用用地之比。。绿化率：是指规划建建设用地范范围内的绿绿地面积与与规划建设设用地面积积之比。以上所提到到的规划建建设用地面面积是指项项目用地红红线范围内内的土地面面积，一般般包括建设设区内的道道路面积、、绿地面积积、建筑物物(构筑物)所占面积、、运动场地地等等物业设备物业设备包括许多内内容，不同同性质的房房屋建筑有有不同的设设备,大致包括以以下：建筑卫生设设备(给排排水设备、、卫生设备备、消防设设备、供热热供冷与通通风设备，，人防设备备等)；建筑电气工工程设备（（供电及照照明、弱民民、电梯））防雷装置等等房屋厨房设设备、房屋屋景观设备备、房屋清清洁设备等等共用设施设设备共用设施设设备是指住宅小小区或单幢幢住宅内，，建设费用用已分摊进进入住房销销售价格的的共用的上上下水管道道、落水管管、水箱、、加压水泵泵、电梯、、天线、供供电线路、、照明、锅锅炉、暖气气线路、煤煤气线路、、消防设施施、绿地、、道路、路路灯、沟渠渠、池、井井、非经营营性车库、、公益性文文体设施和和共用设施施设备使用用的房屋等等。隔热层隔热层指建筑物中中为减少或或避免外界界阳光直射射或辐射影影响室温所所采取的设设施。通常常有如下隔隔热措施：：(1)住宅建筑的的东西向窗窗户(尤其是西窗窗)，宣有适当当遮阳措施施；(2)减少东西向向墙，即采采取南北向向长、东西西向短的建建筑单元，，要减少阳阳光对墙体体的辐射影影响；(3)采用热工件件性能好的的材料做成成隔热外墙墙和屋顶，，提高墙体体和屋顶的的隔热性能能；(4)对外墙与屋屋顶的外表表层，用白白色或浅色色的光滑材材料，或刷刷白灰水均均能增强对对阳光辐射射热的反射射，以达到到隔热目的的◎“两书””是指什么么？“两书”是是指新建住住宅《质量保证书书》和《使用说明书书》。◎“五证””是指什么么？商品房的““五证”包包括：建设设用地规划划许可证，，建筑工程程规划许可可证，国有有土地使用用证，建设设工程开工工证，商品品房预(预)售许可证。。工程管理内内容基础管理运行管理维修管理安全管理节能管理危机管理一、基础管管理物业设备的的一、基础础管理是为为实现物业业设备及职职能服务提提供有关资资料信息的的依据。物物业设备一一、基础管管理工作主主要有四类类：设备资料档档案管理标准化管理理规章制度教育培训、、基础教育育工作一、基础管管理——设备资料档档案管理设备原始资资料：如设备出厂厂合格证书书、操作使使用说明、、验收资料料、设备安安装与结构构图、设备备登记表等等。设备维修资资料：如报修单、、事故记录录、中大修修工程记录录、技术革革新记录等等设备管理资资料：如运行记录录、普查记记录、运行行月报、考考评资料等等设备的档案案资料管理理工作基本本任务：一一是做好设设备技术档档案的保管管；二是为为设备运行行、维护、、管理等提提供资料信信息依据。。技术术标标准准。如各各类类设设备备的的验验收收标标准准，，完完好好标标准准、、维维修修等等级级标标准准等等。。管理理标标准准。如报报修修程程序序，，信信息息处处理理标标准准、、服服务务规规范范及及标标准准、、考考核核与与奖奖惩惩标标准准等等。。设备备的的标标准准化化工工作作的的基基本本功功能能有有两两个个方方面面：：一是是为为设设备备管管理理职职能能的的实实施施提提供供共共同同行行为为准准则则和和标标准准；；二是是为为设设备备的的技技术术经经济济活活动动提提供供基基本本的的依依据据和和手手段段；；一、、基基础础管管理理———标准准化化管管理理生产产技技术术规规程程：主要要有有安安全全操操作作规规程程、、维维修修保保养养规规程程管理理工工作作制制度度：主主要有有二二、、运运行行管管理理制制度度、、巡巡视视制制度度、、四四、、安安全全管管理理制制度度、、预预防防检检修修制制度度、、值值班班工工作作制制度度责任任制制度度：包括括岗岗位位责责任任制制度度、、记记录录与与报报告告制制度度、、安安全全制制度度、、交交接接班班制制度度等等一、、基基础础管管理理———规章章制制度度对本本企企业业员员工工的的培培训训与与教教育育：：基本本内内容容是是技技术术业业务务、、岗岗位位培培训训、、思思想想教教育育、、职职业业道道德德、、礼礼仪仪教教育育等等对业业主主、、使使用用人人的的宣宣传传与与教教育育：：其重重点点是是有有关关合合理理与与安安全全使使用用设设备备的的宣宣传传教教育育一、、基基础础管管理理———教育育与与培培训训物业业设设备备的的二二、、运运行行管管理理是是设设备备在在日日常常运运行行和和使使用用过过程程中中的的各各项项组组织织管管理理工工作作，，它它具具有有日常常性性，安全全性性和广泛泛性性的特特点点和和要要求求。。有有以以下下两两类类：：设备备运运行行的的劳劳动动组组织织。。设备备运运行行管管理理制制度度二、、运运行行管管理理定员员工工作作：：也就就是是根根据据劳劳动动分分工工特特点点，，设设备备运运行行要要求求和和管管理理的的需需要要，，合合理理确确定定工工作作岗岗位位的的人人数数，，其其主主要要方方法法有有按按设设备备定定员员，，按按岗岗位位定定员员和和按按比比例例定定员员三三种种方方式式。。作业业组组的的组组织织：：如电电梯梯设设备备运运行行组组，，水水工工电电工工组组等等。。工作作轮轮班班组组织织：：也就就是是劳劳动动力力的的时时间间组组织织问问题题。。工工作作轮轮班班组组织织有有单单班班制制和和多多班班制制两两种种，，在在多多班班制制条条件件下下，，必必须须妥妥善善解解决决轮轮班班组组织织问问题题。。劳动动组组织织目目的的，，一一是是在在合合理理分分工工协协作作基基础础上上配配置置劳劳动动力力。。二二是是据据设设备备技技术术要要求求与与岗岗位位设设置置情情况况，，采采取取合合理理的的劳劳动动组组织织形形式式提提高高劳劳动动效效率率。。二、、运运行行管管理理———设备备运运行行的的劳劳动动组组织织设备备的的安安全全操操作作规规程程。。设备备的的巡巡视视工工作作制制度度岗位位责责任任制制度度制度度与与交交接接班班制制度度记录录与与报报表表制制度度报告告制制度度服务务规规范范运行行管管理理制制度度是是全全体体员员工工的的工工作作依依据据与与准准则则。。二、、运运行行管管理理———设备备运运行行管管理理制制度度物业业设设备备的的维维修修管管理理是是指指对对设设备备维维修修活活动动所所从从事事的的组组织织，，计计划划与与控控制制。。包包括括：：三、、维维修修管管理理设备备的的三三级级保保养养定期期维维护护计划划维维修修计划划修修理理的的定定额额标标准准物业业设设备备的的更更新新改改造造和和购购置置与与评评价价三、、维维修修管管理理———设备备的的三三级级保保养养日常常维维护护保保养养：主主要要包包括括检检查查，，清清洁洁和和润润滑滑及及时时做做好好坚坚固固工工作作以以及及必必要要记记录录等等。。一级级保保养养：按按计计划划进进行行的的保保养养工工作作。。主主要要包包括括对对设设备备进进行行局局部部解解体体，，进进行行清清洗洗，，调调整整，，按按照照设设备备磨磨损损规规律律进进行行定定期期保保养养。。二级级保保养养：对对设设备备进进行行全全面面清清洗洗，，部部分分解解体体和和局局部部修修理理，，更更换换或或修修复复磨磨损损件件，，使使设设备备能能够够达达到到完完好好状状态态的的保保养养。。三、维维修管管理——定期维维护（1）意义义：定定期维维护也也称计计划性性保养养或预预防性性检修修，它它是建建立在在日常常维护护基础础上的的计划划性维维护保保养。。它比比日常常维护护的层层次要要深，，目的的性、、计划划性更更强，，内容容更详详细具具体。。（2）作用用：消消除设设备潜潜在隐隐患和和隐性性故障障，减减少设设备磨磨损，，缓解解设备备疲劳劳，保保证设设备正正常运运转。。（3）定期期维护护的主主要内内容：：①内、、外部部清洁洁②按保保养说说明书书要求求进行行拆卸卸、检检查、、清洗洗、注注油③检查查清理理电器器、线线路④保证证油路路通畅畅，或或换油油⑤调整整机械械间隙隙，紧紧固螺螺丝⑥清洁洁、更更换轴轴承、、密封封垫、、件、、减震震装置置等⑦详细细做好好记录录、总总结工工作三、维维修管管理——房屋安安全检检查房屋安安全检检查是是物业业管理理的重重要内内容。。《房屋屋完损损等级级评定定标准准》按按结构构、装装修、、设备备将房房屋分分为完完好房房、基基本完完好房房、一一般损损坏房房、严严重损损坏房房、危危险房房五类类。定期评评定房房屋完完损等等级(一般般1-3年年），并将检检查结结果整整理归归档。。计划修修理是是以设设备的的磨损损理论论和故故障规规律为为依据据的。。研究与与把握握设备备的磨磨损形形成规规律和和故障障发生生规律律是搞搞好设设备的的预防防性计计划维维修工工作的的基本本依据据。三、维维修管管理——计划维维修设备故故障曲曲线图图三、维维修管管理——计划维维修三、维维修管管理——计划维维修设备磨磨损曲曲线图图零星维维修工工程：通常常只要要修复复，更更换少少量易易损零零件，，调整整少部部分机机构和和精度度。中修工工程：正常常定期期检修修，使使设备备能正正常运运转到到下一一次修修理，，更换换率一一般在在10%-30%。。大修工工程：对设设备定定期的的全面面检修修。三、维维修管管理——计划维维修修理周周期及及结构构。修理理周期期指相相邻两两次大大修之之间，，机器器设备备的工工作时时间；；修理理周期期结构构是指指在一一个修修理周周期内内，大大修、、中修修、定定期保保养的的次数数及排排列顺顺序；；修理复复杂系系数，是用用来表表示不不同设设备的的修理理复杂杂程度度，计计算修修理工工作量量的假假定单单位。。劳动量量定额额，是为为完成成设备备的各各种修修理工工作所所规定定的劳劳动量量标准准，通通常以以完成成一个个修理理系数数所需需要的的劳动动时间间表示示。其它定定额标标准有了这这些定定额标标准，，就可可以制制定设设备的的修理理计划划三、维维修管管理——计划修修理的的定额额标准准三、维维修管管理——物业设设备的的更新新改造造和购购置评评价设备的的寿命命分为为物质质寿命命，技技术寿寿命和和经济济寿命命，通通常把把设备备的经经济寿寿命年年限作作为设设备更更新的的依据据。设备改改造：：设备备原型型更新新和设设备技技术更更新，，通常常要横横向经经综合合技术术经济济比较较后，，确定定更新新方案案。物业设备的的购置即是是技术性工工作工作又又是一种物物业投资的的经济性活活动。因此此对购置目目的要进行行反复研究究。保证购购置项目技技术上先进进、经济上上合理，功功效上适用用，要同业业主、用户户充分协商商，征得支支持。设备的经济济性评价方方法可采用用年费法，，从不同的的方案中选选择最优方方案。物业设备种种类繁多，，有些具有有一定的危危险性，在在使用操作作和维修过过程中，稍稍有疏忽往往往会造成成机毁人亡亡的重大事事故。同时时，设备的的合理使用用和安全操操作也是减减少维修损损失，延长长设备寿命命的一个重重要环节；；包括：加强安全教教育与宣传传。设备四、安安全管理措措施落实设备合合格证制度度安全责任制制度四、安全管管理对操作人员员要：培训安全全作业训练练，安全意意识教育和和安全作业业管理。对业主和使使用人员要要：宣传设备安安全使用知知识，提高高安全意识识。在特殊部位位张贴安全全宣传标志志，安全宣宣传报栏。。定期召开业业主和使用用人座谈会会。四、安全管管理——加强安全教教育与宣传传对一些特殊殊或具有危危险性的设设备需设计计和安装必必要的安全全保护措施施定期进行设设备的安全全检查和性性能测试制定设备的的安全管理理制度四、安全管管理——设备安全管管理措施落实国家对对安全性能能要求高的的设备合格格证制度，，如电梯。。要求使用和和维修人员员持证上岗岗。四、安全管管理——设备合格证证制度主管领导负负责安全管管理工作，，安全巡检检。在岗位责任任制中，安安全必须作作为一项责责任内容明明确下来。。安全管理，，人人有责责。形成一整套套安全责任任制度。四、安全管管理——安全责任制制度《特种设备备安全监察察条例》规规定：锅炉炉、电梯、、游乐设施施等为特种种设备，实实行政府安安全监察制制度按规定保养养，人员持持证上岗配合安全检检查，落实实合格证制制度形成一整套套安全责任任制度分清政府、、管理公司司、维修单单位、生产产厂家责任任四、安全管管理——特种设备五、能源管管理与节能能降耗为保证企业业的经济效效益，必须须加强能源源管理，建建立和完善善能源管理理制度。1、能源管理理的内容1）编制计划划2）计划指标标的分解与与落实3）能源控制制的计量2、节能管理理、开源节节流1）调整风机机、水泵运运行效率和和时间2）照明调整整灯具数量量，增加控控制回路。。采用节能灯灯，及时清清洁反光，，提高照度度，用指触触开关。3）电梯节电电（1）采用智能能“呼控器器”（2）调整对重重（3）呼吁“上上二下三””步梯（4）变频控制制4）节水（1）严防“跑跑、冒、滴滴、漏”（2）及时修复复阀门、管管道漏水（3）选取节能能型洁具（4）绿地浇水水采用喷洒洒（5）生活废水水处理后二二次利用四大目标查明危机原原因减少或控制制破坏、损损失程度迅速、正确确的反应制止危机继继续存在六、危机管管理重点镇定行事勿轻举妄动动，分清责责任、权限限配合政府部部门之行动动善用资源知人善任小心媒体之之处理控制群众情情绪人命之价值值远大于其其他六、危机管管理硬件软件-设计––制制度-维修––监监察-更改––经经验-突发––效效率(反应)六、危机管管理——危机产生的的内部原因因法规供应突发六、危机管管理——外办影响产产生的危机机--物业管理是是计划性的的工作（为物业制制订适当之管理模式式、人员架架构、规章章制度）--每天都都有所准备备--消除物物业设计的的危险性--完善物物业设备的的各种系统统的维修工工作--严格执执行所有规规章制度（监察）--配合实实际情况，，适当修改改所有规章章制度--加强培培训，加强强效率（案例讨论论，演习））--经常演演习，加强强宣传--急需品品的准备，，备用物件件、零件。。六、危机管管理——预防危机发发生之措施施六、危机管管理——危机处理电梯困人确认位置----电电梯编号、、楼层;通知有关员员工采取相相应行动----乘乘客人数、、照明、通通风情况;安抚乘客，，注意伤病病;技工：尽快快救人;密切监控现现场情况管管理/保安：注注意等待人人群（疏导），，安排临时指指导员尽快救出被被困乘客,注意空气气畅顺跟进乘客需需要，道歉歉,如有病病患情况，，立即通知知急救部门门协助查究原因，，尽快修复复改善;详尽报告,注意事事项：考虑虑设备之价价值;六、危机管管理——危机处理自然灾害（水水浸、洪水、、暴雨）应变准备物资（沙包、防水水闸板、抽水水泵、防水布布、员工装备备、应急用品品：救伤、饮饮用水、干粮粮）预防措施保护各机房/保护或切断断可能被涉及及之接电设备备保护地下室保护电梯保证去水道畅畅通工作程序密切留意政府府有关部门通通知/指示(一般自然灾灾害均非突发发性)派遣专责人员员报告情况配合政府有关关部门执行工工作有需要时疏散散物业内所有有人员(关闭所有电电源保护/携携带财物)事后安排清洁洁及设备复位位(小心安全)详尽报告(拍照记录)向保险公司提提交报告，要要求索赔(必必须于24小小时内申报索索赔)六、危机管理理——危机处理自然灾害（水水浸、洪水、、暴雨）六、危机管理理——危机处理设备损坏——漏水确定源头水源源（留意漏水处处与物业各种种设备之距离离，重点在电电器、电梯及及通讯设备等等）关闭/切断水水源防止水浸范围围扩大（堵塞/疏导导，避开物业业之较重要地地方）加速排水（必须保证排排水有效及顺顺通）进行抢修监察其他可能能受影响之地地方（可能引致之之隐患）清洁及修复详尽报告（拍照记录））向保险公司提提交报告，要要求索赔如有需要，跟跟进用户关系系（道歉，协助助清理、修复复等）确定受影响之之位置、范围围（注意不容许许停电之设备备，如医院之之部分特殊设设备）检查原因备用发电机/应急照明（注意临时照照明之安全，，如使用明火火照明）注意储油量，，正常操作（（专人监控）加强保安，加加派巡逻恢复供电后，，小心跳掣现现象（若长时间停停电，寒冷天天气及地区，，需检查水管管是否冻裂））水泵排气电脑系统检查全物业供供电空调系统统设备损坏——停电六、危机管理理——危机处理留意政府有关关部门通知/指示检查所有设施施正常检查所有应急急设备(备用用)加固容易被吹吹走的户外物物品收回可移动之之户外物品检查下水道畅畅通关好窗户，并并加保护关好防风闸门门通知客户当值人员，做做好加班准备备适时做户外检检查风灾——之前准备六、危机管理理——危机处理应急设备：手提水泵、应应急灯、急救救用品、发电电机、电筒、、胶条、木板板/绳、安全全帽、雨衣、、水靴、沙包包、防水闸、、吸水机、地地拖物业准备：保留安全出口口，通知物业业内所有人员员或派专人指指示安排膳食小心安全，取取消户外正常常作业（岗亭值班））风灾——之前准备六、危机管理理——危机处理检查损毁情况况执行清理工作作协助客户恢复复检修受损设备备详尽报告（拍拍照记录）向保险公司提提交报告，要要求索赔风灾过后六、危机管理理——危机处理派最接近现场场之员工调查查火情尽快报告现场场情况确实误报，尽尽快消防控控制复位调查误报原因因消防控制中心心当值负责人人填写有关报报告如有需要，安安排进行维修修误报火警六、危机管理理——危机处理确认火警后，，尽快评估是是否报消防部部门确认所有消防防系统正确运运作，关闭空空调机组考虑是否执行行紧急疏散计计划（封锁大厦，，许可人士除除外）派遣物业保安安及义务消防防员进行灭火火切断火场电源源关闭所有电梯梯于首层，只只留消防专梯梯（派专人操作作）协助消防员灭灭火火警过后，清清理场地详尽报告，照照相如有需要，向向保险公司索索赔分析起火原因因，追究责任任人，教育群群众火警处理程序序六、危机管理理——危机处理如证实气体泄泄漏，必须报报警急救准备，紧紧急复苏法现场查证是否否属实切密在现场开开关任何电器器及可能产生生火花之行为为关掉手机、传传呼机、对讲讲机等无论是否属实实，在现场打打开窗户，使使空气对流关闭现场有关关气体开关疏散在场人士士往空气流通通之处急救（（保安，防止盗盗窃）将昏迷者（晕倒）移至空气流通通之处急救让有关部门检检查现场情况况（如属设备故故障--抢修修）查证是否有犯犯罪行为是公公安的责任详尽报告（物业管理负负责人研究是是否跟进有关关问题）气体泄漏——工作程序六、危机管理理——危机处理1.自来水压压力低，停水水2.装修噪音音3.停电4.喷头爆裂裂5.配电房、、制冷机房火火灾6.漏水7.室外管线线，管井问题题思考案例——危机处理讨论论常见问题解答答1、业主经常咨咨询物业管理理处对自己的的住宅进行装装修，为什么么需向物业管管理处客户服服务中心申报报？答：：为为了了整整个个住住宅宅小小区区的的外外观观和和谐谐和和统统一一，，营营造造良良好好的的安安居居环环境境和和让让私私人人住住宅宅在在使使用用中中得得到到升升值值的的空空间间。。物物业业管管理理处处的的工工作作人人员员将将充充分分运运用用知知识识，，替替业业主主在在二二次次装装修修过过程程中中，，尽尽到到服服务务与与管管理理的的义义务务。。例如如：：谁谁都都不不愿愿意意看看到到楼楼上上的的住住户户洗洗澡澡，，立立即即产产生生洗洗澡澡水水滴滴漏漏到到楼楼下下人人家家，，楼楼下下的的住住户户就就气气冲冲冲冲跑跑到到门门口口叫叫骂骂。。同同梯梯位位的的上上下下邻邻居居，，为为卫卫生生门门违违章章装装修修造造成成的的事事实实，，一一见见面面就就争争吵吵。。楼楼下下住住户户的的橱橱柜柜安安装装不不慎慎，，将将楼楼上上住住户户的的供供电电线线路路击击穿穿，，楼楼上上楼楼下下业业主主之之间间造造成成纠纠纷纷不不断断………。若干干年年之之后后，，业业主主家家中中的的隐隐蔽蔽工工程程供供电电线线路路需需要要维维修修，，就就可可以以在在物物业业管管理理处处客客户户服服务务中中心心保保存存在在业业主主档档案案之之中中的的管管线线设设计计施施工工图图中中找找到到维维修修的的最最佳佳方方案案。。2、物物业业管管理理处处客客户户服服务务中中心心如如何何对对业业主主申申报报的的装装修修施施工工现现场场提提供供服服务务与与管管理理？？答：：根根据据业业主主临临时时公公约约和和前前期期物物业业服服务务合合同同的的要要求求，，对对装装修修施施工工现现场场物物业业管管理理处处客客户户服服务务中中心心提提供供以以下下几几个个方方面面的的服服务务和和管管理理：：1.现场场施施工工是是否否有有涉涉及及到到房房屋屋结结构构安安全全问问题题；；2.现场场施施工工人人员员对对各各类类管管道道，，线线路路日日常常使使用用和和铺铺设设；；3.外立立面面美美观观、、统统一一，，与与整整个个小小区区景景观观和和谐谐；；4.公共共治治安安秩秩序序的的维维护护、、对对施施工工人人员员、、来来访访人人员员实实施施治治安安管管理理；；5.修物物资资进进场场的的安安全全鉴鉴别别；；6.资的的出出入入小小区区进进行行盘盘查查控控制制；；7.现场场的的治治安安、、消消防防安安全全管管理理；；8.垃圾圾分分类类袋袋装装，，定定点点投投放放，，集集中中清清运运；；9.人员员、、来来访访人人员员、、车车辆辆停停放放秩秩序序管管理理；；10.道路路管管理理；；11.保护护宣宣传传。。通过过物物业业管管理理处处工工作作人人员员（（楼楼管管员员、、安安防防员员、、工工程程技技术术员员））的的巡巡查查、、指指导导、、监监督督、、服服务务来来实实现现。。3、为什么要要缴装修保保证金？答：为了有有效控制装装修公司、、装修工程程队的施工工人员违章章施工、野野蛮施工以以及装修过过程中违反反治安、消消防、交通通、环保等等法规现象象的发生。。装修保证金金是由装修修公司、装装修工程队队在进现场场施工前，，向物业管管理处缴纳纳.装修施工结结束之后，，装修公司司、装修施施工队向物物业管理处处申报《装修竣工协协查表》，装修施工工期间如无无违章情况况发生，在在装修竣工工并使用一一个月后，，物业管理理处将退还还装修保证证金。建议业主装装修时，最最好请正规规的装修公公司进场施施工，正规规的装修公公司，即有有质量保证证、保修期期，又具备备装修空间间环保监测测，维护居居住空间健健康保障的的权益。4、装修施工工期间将会会面临哪些些违章装修修行为？答：面临违违反《建筑装饰装装修管理规规定》（建设部令令第146号）和《住宅室内装装饰装修管管理办法》（建设部令令第110号）以及地地方有关规规定《福州市环境境保护条例例》等的行为：：1.主体结构和和明显加大大荷载；2.装饰装修设设计、施工工和材料使使用，不遵遵守建筑装装修防火规规定的；3.取必要措施施，控制施施工现场的的各种粉尘尘、废气、、固体废气气物及噪声声、振动对对环境的污污染，严重重影响人们们正常生活活和人身财财产安全的的；4.有防水要求求的房间或或者阳台改改为卫生间间，厨房间间；5.承重墙体原原有的门窗窗尺寸，拆拆除连接阳阳台的砖、、混凝土墙墙体；6.房屋原有节节能设施，，降低节能能效果；7.拆除、改造造各类管道道（给水管管、排水管管、煤气管管）；8.拆除地漏盖盖和向地漏漏倾倒杂物物（泥水，，化学物口口残渣等））；9.公共场地的的行为；10.荷用电，乱乱堆乱放造造成火灾现现象；11.抛物，倾泻泻污水。5、在二次装装修管理期期间，楼宇宇管理员在在施工现场场提供服务务，应注意意哪些事项项？答：在二次次装修管理理期间，楼楼宇管理员员首先应对对辖区内的的户型结构构、承重墙墙、承重梁梁的具体位位置要了解解，对户内内的各类预预埋管线的的位置、走走向要十分分清楚，对对每个梯位位的电力、、通讯、有有线电视、、安防等线线路管道预预埋的具体体位置和走走向需要明明明白白，，楼宇管理理员只有熟熟悉户型结结构，户内内和梯位的的各类管线线的预埋位位置和走向向，才能在在每日巡查查施工现场场发挥现场场监督、管管理、建议议、劝阻的的服务目的的。5、在二次装装修管理期期间，楼宇宇管理员在在施工现场场提供服务务，应注意意哪些事项项？楼宇管理员员在巡查施施工现场应应注意以下下事项（有有18项）1.装修许可证证，施工人人员出入证证盘查；2.进度（土建建、水电布布、木工、、油漆、水水电）巡查查服务记录录；3.安规定时间间进行噪音音施工装修修；4.包封阳台，，安装防盗盗网；5.垃圾是否占占用公共部部位；6.改动公共墙墙、承重墙墙、承重梁梁、柱、排排烟气管道道；7.改变室内使使用功能；；8.破坏外观；；9.是否安装于于指定位置置；10.表前是否改改动；11.改动排污水水管、封闭闭污水管、、雨水管；；12.增加线路负负荷；13.是否加做防防水层；14.堵塞地漏和和排水管道道；15.擅自进行动动火作业16.随意拆改智智能化系统统（通讯、、网络、安安防）17.油漆、涂料料时是否有有采取粉尘尘控制措施施；18.残渣是否有有乱倾倒于于排污管内内现象。以上18项是楼宇管管理员在二二次装修管管理期间，，在施工现现场提供服服务的业务务范围。5、在二次装装修管理期期间，楼宇宇管理员在在施工现场场提供服务务，应注意意哪些事项项？楼宇管理员员在每日巡巡查装修施施工现场时时，更应该该注重自身身的心态和和工作方法法：1.气和、尊重重他人、讲讲文明礼貌貌，无论对对业主、使使用人、委委托人、施施工人员均均以礼相待待；2.主负责，尽尽参谋之现现，到现场场是提供服服务，而不不是“管制制”，发现现施工材料料质量有疑疑问，及时时向业主通通报，发现现违章装修修的苗头，，及时向业业主通报，，规劝业主主采纳更好好的方案。。3.悦色，反复复宣讲装修修注意事项项，尽到““告知”义义务，在装装修施工现现场，每一一个不同的的施工进度度，都会有有不同的专专业施工人人员进场，，楼宇管理理员要针对对不同施工工进度的装装修注意事事项“告知知”他们，，避免违章章装修发生生。（如果果是品牌装装修公司有有现场管理理人员，只只要告知管管理人员即即可。）4.严重违规施施工，及时时请安防队队长派人员员前来制止止，在该问问题未协调调解决之前前，通知安安防队长将将该现场的的进场装修修物资和施施工人员的的《临时出入证证》暂扣并阻止止在小区门门口，不准准进场施工工。5.了解室内装饰饰装修的相关关业务知识。。6.二次装修施工工现场的不同同施工进度，，

应该注意意哪些事项？？答：对于二次次装修施工现现场的不同施施工进度，物物业管理服务务人员在现场场的巡查、监监督的重点工工作内容也有有所不同：1.阶段：敲墙——注意户型结构构安全，承重重墙、梁、管管道井、通气气井；注意入入户预埋的管管线安全；建建筑垃圾袋装装，投放到指指定地点。钻孔——空调安装位置置，是否与小小区的规划一一致；了解业业主是否有安安装防盗网的的意向，及时时规劝。防水——厨卫是否有做做防水层施工工。2.布线：是否有更改排排污管，地漏漏是否有移位位；弱电系统统建设尽量不不要更改，如如有更改请业业主向施工队队索要线路设设计/施工图，以便便于日后故障障维修；电力力系统建议业业主监督使用用品牌电缆、、电线，管预预埋以后要历历经数年使用用，不可忽视视；注意提醒醒业主，必需需留强、弱电电设计施工图图纸。6.二次装修施工工现场的不同同施工进度，，应该注意哪哪些事项？3.阶段：施工现场的消消防安全管理理；提醒施工工人员入户隐隐蔽工程的管管线安全；装装修垃圾袋装装后，投放到到指定的地点点；注意管道道是否有堵塞塞现象。4.阶段：施工现场的粉粉尘控制，消消防安全管理理；油漆材料料包装盒应集集中放置，不不得随意乱扔扔；提醒施工工人员切勿将将油漆残渣等等倒入下水道道，以免堵塞塞管道及污染染环境。5.安装：空调属于“装装修管控物资资”