2022年行业分析房价首次出现负增加折射拐点已至

房价首次出现负增加折射拐点已至依据国家统计局的数据，2022年5月份，全国70大城市中，有35个城市的新建商品住宅价格下降。整体平均降幅为0.15%，为近24个月以来的新低，也是此期间首次消失负增长(6月18日国家统计局网站)。

5月份70城市房价走势的几个特点特别明显：新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别比4月份削减了29个和16个，占比高达41%和23%，削减幅度之大之快出乎市场预料。新建商品住宅环比最高涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个;最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。在房价一直坚挺的四个一线城市中，上海、深圳的新居价格也消失环比下跌，广州持平，只有北京微涨0.2%。

从同比看，尽管仍有69个城市的新居住宅价格上涨，但70个城市的平均涨幅已经连续5个月消失收窄，涨幅从去年12月的9.7%下降至5月的5.63%，同样体现出明显的变化。特殊是四个一线城市涨幅都没有超过10%，北京已经回落到7.7%。

全国真实的房价下跌程度可能更大。由于，国家统计局数据一直比较保守;采样来源主要是开发商供应，不排解存在就高不就低的出入。同时，仅仅是全国70个大中城市的数据，而下跌更加明显甚至是暴跌的其他城市没有被统计在内。假如扩大至100个城市或者更广，房价下跌将会更加严峻。

从70城市5月份最新居价走势数据可以看出，全国城市房价拐点可以基本确立，房价拐点向下大势不行阻挡、无法逆转，可以说连北上广深一线城市也不会幸免。过去所谓的刚需支撑论、地区分化论，只不过是一剂劝慰药，一个炒作的噱头罢了。

这次房价拐点消失的基础已经坚固。从宏观经济大势看，政府主导的大投资模式已一去不复返，货币信贷大放水大投放不复存在。房地产泡沫盛宴根基已经坍塌，高房价的货币泛滥因素已经消逝。这就使得本次楼市低迷，房价消失拐点，完全是市场机制发挥了作用，是非政府政策性压制打压的。市场机制起作用势不行挡，市场或许一时可以被扭曲，但长期看曲线曲折性走势完全有其自身规律。这种规律牢不行破。在此基础上，市场预期形成基础特别坚固，各种需求对房价形成的下跌预期使其不再盲目入市购买，而是持币等待观望。全国商品房销售面积继2、3、4月连续下降后，5月降幅已扩大到7.8%，而去年同期该数据为增长35.6%。这就是最有力的佐证。

将来房价连续下降是也许率大事。从市场本身看，房价下跌预期已经形成，接着买涨不买跌的市场心理必将起作用，需求将连续萎缩。房企库存越来越高，去库存化压力越来越大，出路只有降价走量。6月份以后，历来是货币信贷最为紧缺时间段，去年6月份的“钱荒”如同昨日。将来货币信贷的流淌性不会宽松，既是定向投放，只不过毛毛雨而已，也不会进入到房地产领域。笔者还是那句话，只要卡死流淌性，房价不降都难。

各种所谓的救市和杂音都无法阻挡房价连续走低。央行喊话商业银行加速房贷发放，至今几乎没有效果;央行先后两次定向降准，低迷的楼市一点反映都没有，房价连续下探。一些城市松绑限购等政策后，成交量不增，反而大幅度下降。现在已经到了这样一个时期，即：敏感的楼市来不得半点所谓的救市干扰。否则，市场只会解读为房地产彻底不行了，房价要崩盘了。这就如中医上一个原理：弱不胜补。意思是，在病人极度虚弱状况下，大剂量服下补药，必将很快毙命。

一些“杂音”是在给楼市帮倒忙。最新“杂音”是，上海某小机构抛出一个“一线城市假摔，北上广深5月房价均上涨超过10%”的消息。稍有经济学常识的人，从那个唬人吓人的列表涨幅中一眼就能看出是瞎扯的。而个别官媒竟然助纣为虐公开报道。结果是，统计局公布的保守数据显示，一线城市新建商品房同比上涨没有一家超过10%的。上海、深圳的新居价