企业发展战略咨询报告三

长春国信投资（集团）有限公司

企业发展战略咨询2001年12月长春研究报告*****机密1报告总说明本研究报告为南洋林德国信集团企业发展战略咨询项目第二阶段工作成果，建立在项目组第一阶段尽职调查工作的基础上。本报告业已经过国信集团董事会讨论确认。本报告共分四部分内容。第一部分系总体界定国信集团进行战略调整的企业环境基础和必要条件，明确国信集团五年规划期内的具体战略目标。第二部分为国信集团产业方向与各业务层面的定位，其中明确确定房地产开发为今后五年内国信集团的主导业务，工程综合开发为国信集团次主导业务，冰雪娱乐旅游开发与物业管理为国信集团副业，并提出对原已初步介入的医药医疗业采取战略性收缩。第三部分为国信集团相应于新的发展战略之组织架构调整与资产关系梳理，提出了指导性设计方案、具体的操作方法及完整的制度建设体系。第四部分为国信集团的人力资源管理战略，针对国信集团的人力资源规划、教育与培训、薪酬与绩效评估四大方面问题，明确了战略方向性意见。需要说明几点。1、本报告的核心内容为国信集团五年规划期内的产业方向与业务层面定位；2、基于战略问题研究的特点：①报告中对各层次业务的拓展意见主要是根据项目2组的研究指明原则性方向和方法，供国信集团管理层重点考虑，在实际运作时尚需深入领会与需融会贯通；②制度建设主要是构建基本的制度管理体系，各项规章制度的具体条文须在项目组协助下由国信集团职能部门自行予以完备；③各子公司的具体设立或变更需根据实际情况适时把握（包括注册资本的确定、注册为全资子公司抑或控股子公司、经营范围等）；④薪酬设计主要是确定总体原则和基本方法，尤其是今后如何结合人力资源的绩效评估系统来具体细化，而后者必须作为另一单项咨询项目专门进行才能全部完成；⑤整个资产关系和股本结构的梳理须根据本报告提出的方法进一步制定实施方案，在项目组协助之下实际完成；⑥报告中就各业务层面提出的经营目标相关数据系项目组宏观性推算，且在规划期内是动态变化的，故更多地是具有参考价值。3、除非具体需要，否则凡在南洋林德尽职调查报告中已经涉及的各种分析性意见均不再在本报告中重复，而只给出相应的结论性意见或建议，且本报告中对与这些意见或建议有关的推理过程亦尽可能从简处理，以免不必要地增加报告篇幅。此外，同样依据行业惯例，国信集团对本报告就发展战略问题提出的所有咨询意见、研究成果和解决方案均拥有最终的选择权。3目录PartⅠ国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处的战略发展环境………(5)§1.2规划期与分阶段战略目标………(10)

§1.3发展战略实施的前提条件…………(14)PartⅡ国信集团产业发展方向的战略定位§2.1主导业务：借势型房地产开发…………………(17)

2.1.1长春市房地产市场鸟瞰…………………(18)

2.1.2房地产主业的战略目标…………………(33)

2.1.3房地产主业加强与拓展…………………(37)

2.1.4主业的风险因素与规避…………………(45)

§2.2次主导业务：工程综合开发………(49)

2.2.1整合现有工程开发业务…………………(50)

2.2.2次主业的战略发展目标…………………(54)

2.2.3次主业的市场拓展策略……………………(57)

2.2.4次主业的风险因素与规避…………………(60)

4

§2.3副业：冰雪娱乐旅游与物业管理……………..…………(62)

2.3.1医药医疗业务实行战略性退却……………(63)

2.3.2冰雪娱乐旅游开发（副业一）

……………(71)

2.3.3专业化的物业管理（副业二）

……………(81)

2.3.4副业风险因素与规避策略……………………(84)

PartⅢ组织架构调整与法人治理结构梳理

§3.1母子公司型经营管理布局…………(87)

§3.2集团总体组织架构设计……………(93)

§3.3各子公司组织架构设计……………(100)

§3.4国信集团制度建设框架体系………(130)

§3.5股权关系与股本结构梳理…………(145)

PartⅣ国信集团人力资源管理战略

§4.1国信集团人力资源规划……………(152)

§4.2人力资源教育培训系统……………(158)

§4.3人力资源薪酬福利与激励系统……………………(164)

§4.4人力资源工作绩效考评系统………(173)

5PartⅠ国信集团发展战略规划的现状基础

§1.1企业所处的战略发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3发展战略实施的前提条件6中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战机会加速自身体制和机制的转换，在与强手的竞争中提升自己的运作能力以国民待遇参与诸多领域的竞争，享受全球分工下的优势发挥有机会通过合作和合资等方式直接与跨国公司建立战略合作关系挑战面对国内国外两个市场的竞争，尤其是跨国公司以雄厚资金和管理与经验优势迅速进入中国诸多行业领域国内各行业的整合速度加快，对正处于成长期的企业来说处于相对不利的被整合地位，有可能会影响原有的发展步伐中国未来五年左右经济形势较快速度的GDP增长，大约能够持续保持在7％左右经济结构得到优化，以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式法律环境与国际接轨，按照市场经济的要求，大大减少过去政策、行政命令以及不合理法规对企业的干预市场秩序趋于规范，企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为，适者生存，末位淘汰7吉林省与长春市基本经济态势吉林省经济发展速度大约处于全国平均水平，后三产业的开发将会成为吉林今后一段时期经济发展的亮点之一，城镇化进程会逐步加快，因此对住宅的改善和更新换代将会有持续需求长春市正在加快传统产业的转型和升级，近年来培育和逐渐形成了众多的新兴产业（包括冰雪旅游、生物制药、光电、IT等），发展潜力不小；长春市的标志性企业之一一汽已经成功实现产业升级并带动着相关产业的发展；长春市政府将举全市之力支持另一标志性企业长春电影制片厂“打造第二个长影”作为企业群体中的奇葩，长春的民营企业将由于体制和管理上的优势而成为支撑长春市经济发展的重要生力军，越来越显示巨大的生命力国信集团企业经营基本态势国信集团已经顺利渡过企业初创阶段，正进入企业生命周期的青春期企业经营规模扩大，产业面拓展迅速，但由于人才、管理和资金等瓶颈，约束和影响了资源的有效使用多元化经营格局初步形成，但优势产业不突出。相对于最初创业的两年，目前国信集团经营业绩增长放缓，主业没有明显的突破需要在更高层面上进行第二次创业8国信集团目前发展战略基点的总体定位：第二次创业孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期

目前的国信集团9由学步期进入青春期的国信集团综合实力处于起伏波动的不稳定状态，需要通过战略性的变革与整体提升来实现第二次创业变革导入期成长期成熟期第二次创业期变革阵痛！所有变革都存在风险但变革终究不可避免企业生命周期企业战略周期进入新一轮发展周期孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期10PartⅠ国国信集集团发展展战略规规划的现现状基础础§1.1企企业所处处的战略略发展环环境§1.2规规划期与与分阶段段战略目目标§1.3发发展战略略实施的的前提条条件11国信集团团未来五五年战略略目标在专业化化研究的的基础上上，南洋洋林德将将国信集集团实现现第二次次创业的的战略规规划期确确定为五五年，即即从2002年年至2006年年规划期总总的战略略目标为为：业务务层次清清晰有效效，人力力资源配配置合理理，经营营管理科科学规范范，企业业发展良良性循环环主业业、、次次主主业业、、副副业业层层递递关关系系的的业业务务组组合合是是国国信信集集团团发发展展战战略略调调整整的的起起点点主业业：：对对企企业业的的利利润润贡贡献献率率达达到到70％％以以上上次主主业业：：市市场场运运作作空空间间大大，，可可独独立立发发展展，，对对企企业业利利润润贡贡献献率率达达20％％以以上上副业业：：无无需需过过多多的的投投入入，，有有可可能能为为企企业业提提供供源源源源不不断断的的现现金金流流合理理的的人人力力资资源源配配置置是是国国信信集集团团发发展展战战略略调调整整的的根根基基科学学而而规规范范的的经经营营管管理理是是国国信信集集团团发发展展战战略略调调整整的的原原则则企业业发发展展能能够够进进入入良良性性循循环环是是国国信信集集团团发发展展战战略略调调整整的的目目的的国信信集集团团五五年年战战略略规规划划期期将将分分为为三三个个不不同同的的实实施施阶阶段段，，每每一一阶阶段段都都有有其其相相应应的的时时间间区区划划、、战战略略定定位位和和战战略略任任务务，，详详见见下下页页12战略略实实施施战略略定定位位战略任务第一一阶阶段段2002年年调整整导导入入管理理规规范范期期导入入和和开开始始实实施施新新的的发发展展战战略略规规划划，，完完成成集集团团产产业业结结构构和和组组织织结结构构调调整整，，初初步步形形成成人人力力资资源源管管理理体体系系第二阶段2003－2004年磨合适应业务提升期期全面提升主主业的经营营业绩和盈利利水平，人人力资源配置置逐步到位位，组织、管理理、决策和和公司整体运运作达到规规范化水平第三阶段2005－－2006年正轨微调积极扩张期期主业根基牢牢固，次主主业形成规模，副业业效益保证证，新的增长点渐露露端倪；形形成高水准的职业经经理人团队队，企业在能够抵御御正常经营营风险的前提下积极极扩张国信集团战战略规划期期2002——2006年总体目标起点：业务务层次清晰晰有效根基：人力力资源配置置合理原则：经营营管理科学学规范目的：企业业发展良性性循环经营目标详见下页详见下页详见下页13战略阶段第一阶段第二阶段第三阶段销售净利润润率25.5%25%24.8%时间区划2002年2003—2004年2005—2006年所有者权益益1亿2亿3.2亿年销售额1.7亿2.4亿3.1亿亿年净利润4300万6000万7700万国信集团五五年战略规规划期内各各主要经营营指标分阶阶段分解14PartⅠⅠ国信信集团发展展战略规划划的现状基基础§1.1企企业所所处的战略略发展环境境§1.2规规划期期与分阶段段战略目标标§1.3发发展战战略实施的的前提条件件15国信集团SWOT分分析优势以“共有民民营”理念念为基础构构筑的企业业核心团队队在长春市中中心区域间间接拥有宝宝贵的房地地产项目资资源储备与地方政府府和社会各各界良好的的关系资源源网络企业创办以以来的房地产开发发实践积累累了可贵的的项目运作作经验已经在影视视业和特色色旅游业准准备了较好好的切入点点劣势企业管理处处于粗放阶阶段，须完完成从人情情化管理到到制度化管管理的飞跃跃人力资源数数量不足且且存在结构构性缺陷，，尤其缺少少经营管理理、市场营营销、财务务金融等复复合型人才才各项业务开开发的专业业化程度不不高，对新新兴行业如如特色旅游游、影视行行业等缺少少足够的操操作经验威胁房地产主业业开发属资资金密集性性行业，国国信集团自自有资金不不足、融资资渠道较窄窄，影响开开发能力土地资源储储备的渠道道单一，目目前主要依依赖与长影影的合作所涉足行业业的市场竞竞争均异常常激烈政策因素。。来自政府府部门的产产业政策有有可能不利利于中小规规模房地产产企业的发发展机会市场的潜在在需求。长春市目前前住宅年需求求量在200万平方方米左右，，未来十年年内仍会呈不断上升升趋势，并并会带动相相关产业的的增长长影转型期期土地资源源的充分利利用吉林省大冰冰雪旅游概概念和与长长影未来发发展相联系系的影视旅旅游中国进入WTO带来来的新机会会，尤其是是各种形式式的跨国合合作机会16国信集团核核心团队对因企业变变革而带来的短期震震荡有足够的心理准准备和有力的应对措措施在导入和实实施新的发展战略规规划之第一阶段能够够保持企业稳健经营营国际国内政政治局势和经济形势势不出现大的逆变利益与权力力重新分配配过程中的的动态平衡衡克服各级管管理层认识识差异产生生的隐形阻阻力国信集团局局部利益与与长远发展展关系协调调企业现金金流不发发生特别别大的困困难“阳光景景都”项项目能持持续正常常操作成本控制制得力，，管理和和运营有有序进行行条件一条件二政治局势势持续稳稳定，企企业外部部公共关关系和谐谐宏观经济济继续看看好，所所涉足行行业稳步步发展融资环境境进一步步改善，，民营企企业国民民待遇到到位调整和实实施新的的发展战战略之必必要条件件条件三17PartⅡ国国信集集团产业业发展方方向定位位§2.1主主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.2次次主导业业务：房房地产配配套业务务§2.3副副业：冰冰雪娱乐乐旅游与与物业管管理18§2.1主导导业务：：借势型型房地产产开发长长春市市房地产产市场鸟鸟瞰房房地产产主业的的战略目目标房房地产产主业加加强与拓拓展主主业的的风险因因素与规规避19国内房地地产业概概貌与长长春市房房地产业业发展定定位我国房地地产业自自改革开开放以来来从无到到有二十十多年的的发展建建设，经经历了从从单一追追求数量量到数量量与质量量并举、、从零敲敲碎打到到规模化化发展、、从产品品结构单单一到向向多元化化迈进的的发展历历程，并并有力地地带动了了相关配配套产业业的发展展随着房地地产开发发相关政政策法规规的不断断完善，，加之日日趋激烈烈的市场场竞争，，我国房房地产业业在淘汰汰与整合合中逐渐渐向规范范化方向向发展。。国家通通过房改政策策、住房房供应政政策、住住房二级级市场政政策、税税费政策策、金融融政策等等多项政政策的拉拉动，带带来了个个人住房房消费的的实质性性启动，，带动了了全社会会住宅建建设投资资的稳步步增长，，使住宅宅建设逐逐渐形成成产业化化房地产业业广阔的的发展空空间也吸吸引了实实力雄厚厚的港台台房地产产开发商商大举进进军大陆陆房地产产市场，，这些开开发商在在资金实实力、规规划设计计、开发发规模、、楼盘品品牌、产产品营销销等方面面具有明明显优势势，必将将大大加加剧国内内房地产产业的竞竞争与重重新洗牌牌房地产行行业基本本面中国经过过这些年年来由计计划经济济向市场场经济的的转型，，房地产产行业基基本完成成了从大大起大落落的幼稚稚期到相相对稳定定和理性性的成长长期之转转变目前的房房地产行行业正在在朝“住住宅产业业化、土土地市场场化、管管理规范范化、企企业品牌牌化”的的方向发发展，并并已呈现现业内整整合、规规范发展展的新局局面20在中国经经济持续续高速增增长，国国家对住住房消费费相关鼓鼓励政策策出台，，到住宅宅一级市市场和二二级交易易市场的的相继建建立，都都为房地地产行业业的重新新洗牌和和良性发发展提供供了较好好的外部部环境可以说，，在未来来一段时时期，房房地产业业仍是非非常看好好的次盈盈利行业业，此从从前些阶阶段几家家著名IT企业业毅然大大举进军军房地产产业亦可可见一斑斑中国住宅产业业正面临巨大大变革一是转制。城城镇住房制度度由实物分配配转为货币分分配，集团购购房变为个人人购房二是转轨。住住房市场由供供不应求的卖卖方市场转为为供大于求或或供求平衡的的买方市场，，住房市场由由消费来决定定三是转型。住住房产品由““安置型”转转为“康居型型”，住房发发展由以数量量发展为主转转为数量和质质量并重发展展在住宅产业化化政策的扶持持下，中国房地产行行业市场巨大大且增长稳定定目前房地产开开发主要集中中在住宅建设设和相应配套套基础设施的的建设，写字字楼、宾馆的的建设速度相相对趋缓根据市场需求求特点，未来来3－5年时时间内仍是城城市化进程非非常快的阶段段，不但是大大中城市高薪薪阶层换房高高峰期，同时时也是中低收收入阶层在金金融创新产品品与住房改革革双重推动下下希求拥有自自有住房的高高峰期，中小小城市的发展展和城镇建设设相继成为热热潮据统计，全国国城镇居民每每年人均新建建住宅达1.2—1.3平方米21综合比较来看看，以2000年为分界界线，长春市市房地产业处处于由不规范范的幼稚期向向成长前期的的转轨阶段2000年以以前的长春房房地产业行业的政策较较宽松（或不不太成形），，制度不完善善，法规不健健全本地开发商整整体素质不高高，综合实力力不强，混沌沌态居多消费者尚不成成熟2000年以以后的长春房地产业业开发商与消费费者均逐渐趋趋于成熟有关房地产开开发的政策法法规逐渐规范范化，政府宏宏观调控功能能愈强房地产业市场场化程度越来来越高，特别别是外地实力力型地产商进进驻长春22从房地产产业业生命周期看看，长春市房地产产业发展水平平总体上滞后于于全国房地产产业平均水平平我国房地产业业目前所处行行业时期长春市房地产产业目前所处处行业时期幼稚期成成长期期成成熟期衰衰退期房地产产业生生命周期23长春市房地产产业产品供需需格局（一））：供应状况况自1998年年以来，长春春市房地产业业进入快速发发展阶段，至至2000年年竣工面积达达到600余余万平方米为满足工薪层层购房能力与与需求，自1998年下下半年开始，，长春市采取取行政划拨土土地等鼓励措措施，在政府府严格控制下下推行经济适适用房建设单位售价1650元以下下项目由长春春市建管办审审批单位售价1650－2000元项目目由吉林省建建管办审批单位售价2000元以上上项目由国家家建设部审批批由于经济适用用房项目利润润率相当较低低，开发商积积极性受到影影响，而已开开发的经济适适用房项目也也多数分布在在长春市较为为偏僻的地区区长春市近期房房地产竣工项项目仍以中高高价位楼盘为为主从销售价格看看，3000元以上项目目的开发面积积占到总开发发面积的38％，2500－3000元占30％，2000－2500元占17％中高价位楼盘盘多分布在市市中心区域，，如在分布于于长春市中心心朝阳区的27个楼盘中中，单位销售售价3000元以上的有有12个，且且设计户型绝大大部分都在100㎡以上上，单位销售价2000元以以下的仅有4个，且均为为期房近几年长春市市房地产市场场总体呈供大大于求的局面面，但存在结结构上不尽合合理的开发与与需求相脱节节矛盾24％万平方米截至2001年秋季长春春市房地产开开发量(数据来源：：2001年年10月长春春市秋季房展展会参展楼盘盘资料统计））各价格区间开开发面积各价格区间开开发量占总开开发量比重25长春市已开发发楼盘空置情情况万平方米增长11％增长194％％增长80％空置面积(数据来源：：长春市统计计资料，2001年数字字为专家预测测）26长春市房地产产业产品供需需格局（二））：需求状况况根据2001年10月长长春市秋季房房展会调查问问卷统计资料料，以改善居居住条件为目目的的消费者者比例占被调调查总体的36％，与1999年初初相比增加了了4％，且有有进一步上升升的趋势房屋质量、物物业管理是消消费者选择购购买住宅的主主要影响因素素经济实用仍是是消费者选择择购买住宅的的主导原则经济适用用房继续续成为消消费者选选择的主主要品种种，其所所占比例例为计划划购房消消费者的的42.3%（（2001年秋秋季房展展会3.4万张张调查表表统计计计算结果果）住房面积积在60—100平方方米的二二室一厅厅、二室室二厅是是消费者者的主要要选择户户型，占占到计划划购房者者的63.7%购房支付付来源呈呈现多元元化，在在消费者者计划购购房的资资金来源源中工资资收入占占49.3%，，抵押贷贷款占30.7%，，其它经经营性收收入来源源占20％价格结构构错位长春市人人均住宅宅使用面面积为9.5平平方米，，低于全全国城镇镇11.5平方方米的平平均水平平，大部部分工薪薪层虽有有改善现现有居住住条件的的愿望，，但由于于支付能能力有限限，选择择范围多多集中在在价格较较低的经经济适用用房27但是，开开发商所所提供的的商品房房产品在在房屋质质量、物物业管理理、地理理位置等等因素方方面符合合消费者者需求或或可供选选择的经经济适用用房仍然然较少，，而面对对大批质质量好、、地理位位置佳的的中高价价商品房房，工薪薪阶层由由于囊中中羞涩，，偿债能能力弱，，加之消消费观念念滞后，，敢于按按揭购买买的还是是只占很很少一部部分面积结构构错位从消费者者需求角角度看，，好地段段、面积积不大、、设计合合理、功功能齐全全的中型型住房（（90㎡㎡左右））相当受受欢迎而位处较较好地段段的楼盘盘之设计计户型绝绝大部分分都在130㎡㎡以上在长春市市空置房房屋中，，除少部部分存在在结构和和质量缺缺陷外，，大部分分都是由由于开发发定位不不准、造造价偏高高等原因因导致滞滞销，甚甚至有个个别小区区开盘即即死盘，，如2000年年开盘的的“金色色家园””、“吉吉港花园园”、““雍景豪豪庭”和和“五环环·高尔尔夫”28长春市住住宅消费费需求趋趋势（一一）(数据来来源：2001年10月长春春市秋季季房展会会参展楼楼盘资料料统计））29(数据来来源：2001年10月长春春市秋季季房展会会参展楼楼盘资料料统计））长春市住住宅消费费需求趋趋势（二二）调查资料料显示，，近四成成半的消消费者计计划在位位于长春春市中心心的朝阳阳区购买买住宅30消费者选选择住房房的主要要因素中中，房屋屋质量、、物业质质量已列列为前两两位，而而今年初初春季房房展会中排排在第一一、第二二位的交交通因素素和小区区环境分分别退居居为第七七位和第第五位(数据来来源：2001年10月长春春市秋季季房展会会参展楼楼盘资料料统计））长春市住住宅消费费需求趋趋势（三三）31长春市房房地产业业产品供供需格局局（三））：开发发商与市市场分割割大连万达达星宇地产产吉林亚泰泰市场份额额企业实力力长房长春地产产热电国信宇华华建业秋实东华综合实力力强的几几家开发发商在长长春市外外围采取取规模化化开发运运作，并并已在长长春市形形成地产产品牌优优势开发实力力中等，，利用政政府背景景，在长长春市取取得较好好开发地地段进行行项目开开发综合实力力较弱，，利用各各种资源源或渠道道获得长长春市内内可开发发地段进进行项目目开发综合实力力较强的的开发商商采取规规模化运运作，在在长春市市市郊开开发大片片新社区区有一定政政府背景景的当地地建筑公公司抢手手开发长长春市市市内好地地段其它各种种规模较较小的开开发商则则各显神神通，采采取“见见缝插针针”式开开发32长春市市房地地产业业产品品供需需格局局（四四）：：未来来发展展趋势势规模效效益日日趋明明显，，追求求品牌牌住房房的意意识明明显增增强。。房地地产项项目的的大规规模开开发能能完美美体现现物业业功能能的完完善性性、配配套设设施的的经济济性、、公共共娱乐乐设施施的齐齐全性性、环环境绿绿化的的整体体协调调性等等，具具有一一般独独立商商品房房开发发无可可比拟拟的优优势，，21世纪纪初的的热销销住宅宅楼盘盘将不不再是是一幢幢或几几幢孤孤独伫伫立在在闹市市街边边的住住宅，，而是是大规规模、、大手手笔开开发的的物业业小区区中长期期房价价有下下降趋趋势目前的的房价价与百百姓的的收入入比例例关系系不协协调。。按世世界银银行标标准，，合理理房价价等于于居民民家庭庭收入入的3-6倍。。我国国2000年城城镇居居民人人均可可支配配收入入6280元元，，每户户平均均人口数数3.13人，，每个个家庭庭平均均年收收入约约为2万元元，所所以，，合理理房价价应为为总房房款在在10万元元左右右，90㎡㎡左右右的房房屋单单位售售价应应为1000元元/平平方米米左右右而目前前长春春市商商品房房最低低售价价为1300元元/㎡㎡，2000年年度商商品房房平均均售价价为2238元元/㎡㎡。市市房地地局市市场处处2000年秋秋季房房交会会调查查结果果显示示：67.1%的人人认为为房价价过高高，19.7%的人人认为为适中中，只只有3.2%的的人认认为房房价低低与全国国平均均水平平比较较，长长春市市的房房价也也显略略高。。据统统计，，2000年年长春春城镇镇居民民人均均可支支配收收入为为5550元，，全国国商品品房平平均销销售价价格为为2103元/㎡㎡。可可见，，长春春市的的城镇镇居民民人均均可支支配收收入比比全国国平均均值少少730元元，而而商品品房平平均售售价却却比全全国平平均水水平高高出135元/㎡经过两两年多多的快快速发发展，，长春春市房房地产产业自自2001年下下半年年开始始进入入调整整期；；供需需结构构不合合理和和市场场竞争争的不不断加加剧，，将加加快长长春市市房地地产企企业的的整合合33§2.1主主导导业务务：借借势型型房地地产开开发长长春春市房房地产产市场场鸟瞰瞰2.1.2房地地产主业的的战略目标标2.1.3房地地产主业加加强与拓展展2.1.4主业业的风险因因素与规避避34明确确立国国信集团的的房地产主主业地位历史与现实实的有机结结合从国信集团团发展历史史来看，决决定了房地地产业作为为国信集团团主业的历历史必然性性房地产开发发是国信集集团盈利能能力最强的的业务，其其所创造的的利润三年年来每年均均占到公司司总利润的的75％以以上房地产开发发是占用国国信集团人人、财、物物各类资源源最多的业业务从国信集团团现阶段及及将来三五五年内实际际状况看，，房地产的的主业地位位不可改变变公司目前与与房地产开开发有关的的资源储备备最多国家产业政政策支持方方向及长春春市经济发发展趋势表表明，房地地产与住宅宅开发仍将将是最有发发展潜力的的行业之一一扬长避短与与借船出海海房地产市场场进入稳定定有序的发发展轨道后后，中小房房地产企业业的竞争弱弱势会更加加突出，国国信集团房房地产主业业须向“大大”而“强强”的方向向发展，提提高综合竞竞争实力引入融资渠渠道多、房房地产开发发的行业积积累丰富、、专业运作作能力强的的战略合作作伙伴，弥弥补国信集集团的劣势势与不足，，通过优势势互补，真真正发挥出出1＋1>2的协同同效应，壮壮大国信集集团开发实实力35未来五年内内，借助长长影的土地地资源储备备并结合外外部资源开开发，通过过借势型的的房地产项项目运作，，提升国信信集团房地地产主业综综合竞争能能力，成为为长春市具具有一定综综合开发实实力的专业业型房地产产服务提供供商国信集团房房地产主业业五年内战战略目标开发品种开发规模市场销售利润水平市场占有行业地位进入长春市房地产开发商综合实力排名三十位

普通住宅楼、综合商住楼税后利润达到2-2.5亿元人民币总销售额达到10-12亿元人民币五年内总开发量达到30－40万平方米在长春的房地产市场占有率达到2－2.5%总体目标36未来五年房房地产开发发销售额与与利润估算算表据偏于保守守的推算，，未来五年年国信集团团房地产主主业开发的的收入应达达到10亿亿元人民币币，实现累累计利润达达2.1亿亿元人民币币

2002年2003年2004年2005年2006年

合计开发量(万m2)5678834销售额(亿元）1.51.82.12.42.410.3增长率

20%17%14%0%

利润（万元）320036004500500050002130037§2.1主主导业务务：借势型型房地产开开发2.1.1长春春市房地产产市场鸟瞰瞰2.1.2房地地产主业的的战略目标标2.1.3房地地产主业加加强与拓展展2.1.4主业业的风险因因素与规避避38项目开发与与资源储备备现有项目的的运作通过公司内内部相关部部门的全力力配合，完完善“阳光光景都”项项目的配套套设施建设设，并须特特别重视供供暖工程强化楼盘营营销，利用用地理位置置优势，可可考虑采用用出租、出出售相结合合，以租代代售等灵活活多样的售售楼手法扩扩大销售面面对商铺的销销售须拓宽宽思路，在在一次性整整体销售比比较困难的的情况下，，可从完善善社区服务务体系并辐辐射周边地地区居民消消费的角度度，考虑分分区、分功功能的商铺铺批次销售售，分头引引入龙头性性商家先行行进驻，以以带动商铺铺人气后续项目的的储备抓住时机积积极筹备““阳光景都都”二期开开发工程的的相关工作作做好“阳光光景都”三三期用地及及项目整体体规划工作作，尽可能能提前完成成项目立项项审批，以以防政策变变化的影响响强化国信集集团与长影影的长期利利益共同体体关系，““商”、““情”结合合，同时积积极介入长长影世纪城城新区40公顷房地地产综合项项目的开发发工作（主主要是为造造势）适时继续深深入研究华华村项目的的可行性问问题39开发模式创创新与市场场营销深入研究消消费者需求求，引进““新城市生生活主义””开发模式式新城市生活活主义的开开发模式＝＝产业化打打造的换代代住宅＋街街坊化的配配套与服务务＋和谐优优美的自然然环境＋浓浓郁迷人的的文化氛围围在“阳光景景都”系列列性开发项项目中以质质量、物业业管理、配配套服务、、文化氛围围营造等方方面下功夫夫，提升项项目的整体体形象特别注重品牌牌建设充分利用“长长影阳光景都都”项目打下下的基础，重重点突出国信信集团房地产产项目的影视视文化艺术社社区特色通过多渠道、、全方位的反反复推介，强强化独一无二二的项目差异异性特点，逐逐渐树立以““影视文化艺艺术社区”为为中心诉求点点的“国信””房地产品牌牌科学的销售机机制建立真正富有有激励作用的的销售奖励制制度在后续项目开开发中与专业业性的营销策策划公司合作作，伺机引进进“名人效应应”、“差异异定价”等独独特的营销手手法开发与营销过过程中的资金金运筹提高公司内部部存量资金的的运用效率有效拓宽融资资渠道40转变通过价值链观观念的转变提提升主业运作作水平传统型企业的的价值链观念念现代型企业的的价值链观念念资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户偏好41主业拓展过程程中的合作与与借势重新认识和特别注意发挥挥国信集团作作为长影影视视股份公司第第二大股东的的作用国信集团参股股长影影视股股份公司是极极具战略眼光光的谋篇布局局，但目前为为止主要还只只是享受了长长影的土地资资源优势，极极少介入长影影本身的发展展战略问题长影极有可能能在未来一定定时期成为我我国电影行业业第一家上市市企业，这一一潜在的资本本市场主题在在上市培育期期间就会有诸诸多商业运作作空间，国信信集团作为长长影第二大股股东宜主动发发挥作用，积积极参与其重重大经营决策策，从中获得得新的拓展机机会。例如，，目前长影面面临世纪城项项目启动资金金的困扰，正正在酝酿一次次性置换老厂厂区土地，国国信集团对此此应给予足够够的关注，必必要时须予以以决策引导与有资源潜力力的同行业企企业进行战略略合作，借势势发展在五年战略规规划期内，国国信集团单一一依靠自身发发展难以达到到房地产主业业的规模化优优势，须在更更大视野范围围实施战略性性合作战略合作方式式可以采取增增资扩股、战战略结盟、股股权渗透、同同业购并等手手法，并可在在近阶段首先先围绕长影老老厂区整体开开发模式创新新进行将“阳光景都都”项目拓展展为长影搬迁迁后老厂区范范围一体化的的“影视文化化艺术主题社社区”之大规规模综合性房房地产开发系系列项目以长影影视股股份公司为开开发龙头，依依上述战略合合作方式组成成项目运作的的联合舰队，，分期分批开开发，同时部部分解决长影影世纪城启动动资金问题42资本经营的主主要目的在于于打通主业融融资通道，适适时进入资本本市场和新兴兴产业，提升企业业的整体运作作平台适当条件下的的资本经营资本经营的目标寻找新兴产业领域商机，嫁接资源，培育能力，快速形成优势产业

寻求新的融资通道，降低融资风险进入资本市场，进行单纯意义的投资，以获取投资利润回报资本经营产品经营由产品经营过渡到产品经营与资本经营并举是国信集团今后发展过程中的必然选择实业领域资本领域43业务1业务2业务4……业务n业务3业务7业务5业务6旗舰业务1（（房地产主业业）主要业务2（次主业）主要业务3（副业）有选择的退出出弱势业务，，为主要业务务提供资金支支持增强主要业务务有所为，有所所不为：通过过有效的资本本运营和资产产经营，构筑筑国信集团的的核心业务，，增强企业的的整体竞争能能力国信集团在构构筑主业竞争争力时，通过过资本运营可可以适当引进进战略合作伙伙伴，打造以以主业为核心心的产业旗舰；在次次主业或副业业的退出过程程中，通过资资产交换、兼兼并收购，可可以最大程度度的发挥资产产的市场价值，为核核心业务增加加推进剂外部合作伙伴伴主要来源于于：资金供给给者、产业优优势者、跨地地域产业合作作者和弱势竞竞争对手甘于于提供市场者者引入外部合作作伙伙伴伴44投入入选择择放弃弃南洋洋林林德德业业务务选选择择模模型型：：打打造造企企业业核核心心竞竞争争能能力力时时需需要要考考虑虑主主要要业业务务的的增增强强和和弱弱势势业业务务的的退退出出？国信集团公司的竞争力强弱一般行业吸引力强弱一般选择性投入保持保护房地产主业提升次主业次主业医药业冰雪旅游业从行行业业吸吸引引力力看看，，国国信信集集团团现现有有业业务务均均为为中中等等偏偏上上水水平平的的朝朝阳阳产产业业，，但但由由于于各各自自的的竞竞争争力力不不同同，，加加上上公公司司的资资源源有有限限，，必必须须有有所所取取舍舍。。从从公公司司价价值值最最大大化化角角度度考考虑虑，，应应该该选选择择行行业业吸吸引引力力和和公公司司竞竞争争力力俱俱强强的的业业务务作作为加加强强投投入入的的对对象象，，而而以以上上两两方方面面均均相相对对较较弱弱的的业业务务应应考考虑虑退退出出45§2.1主主导导业业务务：：借借势势型型房房地地产产开开发发长长春春市市房房地地产产市市场场鸟鸟瞰瞰房房地地产产主主业业的的战战略略目目标标房房地地产产主主业业加加强强与与拓拓展展主主业业的的风风险险因因素素与与规规避避46国信信集集团团房房地地产产主主业业可可能能面面临临的的风风险险因因素素政策策风风险险房地地产产开开发发是是典典型型的的高高风风险险、、高高投投入入、、高高回回报报行行业业，，其其中中对对房房地地产产开开发发商商影影响响最最大大的的风风险险因因素素就就是是国国家家相相关关政政策策的的规规制制我国国房房地地产产业业二二十十来来年年的的短短暂暂历历史史中中，，因因受受政政策策变变化化影影响响而而使使大大批批房房地地产产商商大大起起大大落落的的例例子子比比比比皆皆是是，，典典型型的的如如：：土土地地有有偿偿使使用用法法规规的的不不断断完完善善曾曾迫迫使使不不少少开开发发企企业业彻彻底底出出局局，，因因为为早早期期““先先拿拿地地、、后后付付款款””或或者者““先先卖卖楼楼、、后后买买地地””的的““好好事事不不再再””，，且且仅仅仅仅依依靠靠政政府府关关系系而而大大量量囤囤积积开开发发用用地地、、倒倒买买倒倒卖卖的的做做法法也也失失去去了了根根基基；；又又如如销销售售许许可可证证制制度度的的出出台台，，使使开开发发商商原原来来大大量量销销售售““纸纸上上楼楼花花””、、不不需需实实际际动动工工即即有有收收入入滚滚滚滚而而来来的的““大大手手笔笔””成成为为昨昨日日春春梦梦；；再再如如有有关关房房地地产产开开发发税税费费政政策策的的变变动动，，也也是是直直接接地地、、明明显显地地影影响响到到开开发发商商的的利利益益起起伏伏总体体而而言言，，目目前前我我国国的的房房地地产产开开发发政政策策环环境境是是日日趋趋规规范范、、细细致致，，国国信信集集团团房房地地产产主主业业可可能能面面临临的的政政策策风风险险主主要要来来自自于于对对因因开开发发实实力力相相对对弱弱小小而而受受到到的的制制约约。。例例如如，，长长影影国国有有资资产产土土地地资资源源开开发发今今后后必必须须经经过过招招投投标标过过程程的的政政策策就就直直接接对对合合作作开开发发项项目目造造成成重重大大冲冲击击47市场场风风险险长春春市市房房地地产产业业至至少少是是表表面面上上供供大大于于求求的的买买方方市市场场已已经经形形成成，，空空置置房房数数量量不不少少，，市市场场销销售售压压力力很很大大本地地开开发发商商的的日日渐渐成成熟熟与与外外地地实实力力强强大大的的开开发发商商介介入入，，使使长长春春市市房房地地产产市市场场竞竞争争不不断断加加剧剧，，房房地地产产企企业业在在项项目目开开发发的的各各个个环环节节稍稍有有不不慎慎都都有有可可能能招招致致整整个个项项目目的的失失败败，，严严重重者者甚甚至至可可能能导导致致企企业业的的倒倒闭闭资源风险房地产开发商商的成功操作作标志之一是是项目连续开开发能力，即即“开发一处处、筹备一处处、储备一处处”，项目储储备能力是开开发商抵御经经营风险的重重要因素国信集团的项项目储备资源源目前主要来来自长影，但但这一资源储储备将受长影影高层人员变变动及其经营营格局调整等等各种因素的的影响，存在在不可预测的的风险资金风险房地产开发是是典型的资金金密集型行业业，开发环节节中的流动资资金短缺会造造成整个项目目链的断裂及及因此而引发发开发企业的的“多米诺骨骨牌效应”国信集团的自自有资金量有有限，融资渠渠道比较狭窄窄，在项目滚滚动开发过程程中一旦销售售不畅就会遭遭受资金风险险48国信集团房地地产主业的风风险规避策略略以夯实企业自自身基础和稳稳健经营规避避政策风险实事求是地把把握主业的扩扩张速度，保保持适度的开开发利润率不惜代价抢先先一步敲定““阳光景都””三期项目立立项以准确的项目目开发定位规规避市场风险险项目前期保证证详细的市场场调研和专业业策划，实施施整合营销，，控制开发成成本根据项目特点点，集中针对对锁定的目标标消费群体提提供产品与服服务以努力寻求共共享型多方战战略合作规避避资源风险继续固化与长长影的长期利利益共同体关关系，至少保保障“阳光景景都”项目二二期、三期工工程的正常开开发积极寻求行业业内和金融界界合适的战略略合作伙伴，，实现资源共共享以循序渐进的的资本运作规规避资金风险险在今后一、两两年时间内适适当收缩主业业以外的业务务战线，提高高资产运用效效率巧妙发挥资本本杠杆作用，，包括在适当当时候和适当当条件下的股股权溢价转让让、增资扩股股等，拓宽融融资渠道49PartⅡ国国信集团团产业发展方方向定位§2.1主主导业务：：借势型房地地产开发§2.2次次主导业务务：工程综合合开发§2.3副副业：冰雪雪娱乐旅游与与物业管理50§2.2次次主导业务：：工程综合开开发整整合现有有工程开发业业务次次主业的的战略发展目目标次次主业的的市场拓展策策略次次主业的的风险因素与与规避51整合工程开发发业务作为国国信集团次主主业发展不锈钢公司、、塑钢公司和和装饰公司是是国信集团处处于同一产业业链上的不同同业务模块，，目前虽然在在管理上接受受同一最高领领导，但实质质上并没有形形成一个经营营操作整体从战略调整角角度考虑，为为最充分发挥挥这三块业务务的协同效应应，宜将三个个公司归并为为三位一体的的统一经营管管理，合并成成立以工程综综合开发业务务为主业的一一体化公司有利于业务的的互补和衔接接有利于内部人人员合理调配配有利于资源的的整合与共享享有利于现有管管理水平提升升有利于提高市市场的占有率率有利于形成核核心竞争能力力整合后的工程程综合开发即即作为国信集集团的次主业业集中发展为相相对独立运作作的业务层面面增加国信集团团房地产主业业的抗风险能能力在一定阶段与与国信集团房房地产主业形形成犄角之势势52不锈钢公司塑钢公司装饰公司核心竞争力不锈钢公司、、塑钢公司、、装饰公司三三位一体运作作促进促进促进国信集团现有有工程开发业业务的内在协协同效应技术：通过协同运作作，形成经营营规模的扩大大，利于吸引引和培养优秀秀技术人员资金：规模化、协同同化运作，利利于资金利用用效率的提高高生产：同一产业链上上相关联的不不同业务模块块，通过协同同运作，可降降低生产费用用和管理费用用市场：通过协同运运作，可将各各自拥有的““小”市场集集成为“大””市场53工程综合开发发业务的市场场拓展空间不锈钢产（制制）品医药企业GSP认证标准准的推行，使使得长春市及及周边医疗单单位需要定制制大量的不锈锈钢设备和器器皿每年年300－－400万万平平方方米米的的房房地地产产开开发发项项目目、、200万万平平方方米米的的装装饰饰项项目目所所对对应应的的不不锈锈钢钢制制品品工工程程大量量户户外外广广告告业业务务的的发发展展刺刺激激不不锈锈钢钢制制品品的的需需求求增增加加塑钢钢每年年300－－400万万平平方方米米的的房房地地产产开开发发项项目目、、200万万平平方方米米的的装装饰饰项项目目，，粗粗略略匡匡算算，，配配套套塑塑钢钢门门窗窗工工程程量量将将达达到到40－－50万万平平方方米米，，工工程程额额达达1.2－－1.5亿亿元元相比比于于长长春春市市现现有有800多多家家多多为为个个体体作作坊坊式式的的塑塑钢钢门门窗窗加加工工生生产产企企业业中中，，国国信信集集团团拥拥有有的的现现代代化化加加工工生生产产线线和和稳稳定定的的技技术术人人员员具具有有比比较较明明显显的的同同比比优优势势装饰饰长春春市市的的家家装装这这一一广广阔阔的的潜潜在在市市场场还还远远未未开开发发，，按按长长春春市市年年销销售售200万万平平方方米米商商品品房房，，每每平平方方米米最最低低装装修修报报价价150～～200元元计计算算，，则则每每年年长长春春市市家家装装市市场场至至少少有有3～～4亿亿元元的的市市场场空空间间长春春市市每每年年写写字字楼楼、、商商铺铺等等工工装装竣竣工工面面积积有有几几十十万万平平方方米米，，按按每每平平方方米米最最低低装装修修报报价价300元元计计算算，，则则每每年年工工装装项项目目工工程程额额也也在在一一亿亿元元左左右右54§2.2次次主主导导业业务务：：工工程程综综合合开开发发整整合合现现有有工工程程开开发发业业务务2.2.2次次主主业业的的战战略略发发展展目目标标次次主主业业的的市市场场拓拓展展策策略略次次主主业业的的风风险险因因素素与与规规避避55经营规模模：五年年总销售售额达到到2.2-2.7亿元元人民币币，税后后利润达达到4300-5500万元元总体目标标：逐渐渐成为规规模适度度的长春春市及周周边地区区综合性工工程开发发强势企企业五年期规划指标不锈钢业务塑钢业务装饰业务合计销售额1-1.2亿5000-6000万7000-9000万2.2-2.7亿利润额2000-2500万800-1000万1500-2000万4500-5500万22000-270007000-90005000-60001-1.2亿4500-55001500-2000800-10002000-250005000100001500020000250003000035000不锈钢业业务塑钢业务务装饰装璜璜业务合计销售额利润额万元56

销售额（万元）1800280042005900820022900销售额增长率

55.6%50.0%40.5%39.0%

不锈钢业务（万元）900130020002800400011000装饰装璜（万元）5008001200180027007000塑钢窗业（万元）4007001000130015004900利润率20%20%20%20%20%

利润（万元）360560840118016404580分解目标标：未来来五年次次主业的的累计销销售额达达2.3亿，累计实现现利润4580万元未来五年年次主业业销售额额与利润润预估表表2002年2003年年2004年年2005年2006年年合合计计57§2.2次主主导业务务：工程程综合开开发整整合现现有工程程开发业业务次次主业业的战略略发展目目标次次主业业的市场场拓展策策略次次主业业的风险险因素与与规避58提升整合合后的工工程综合合开发公公司企业业管理水水平由目前单单一运作作的业务务单元向向规范化化综合工工程开发发企业转转变完善二级级法人治治理结构构建立适于于整体发发展的组组织架构构，三块块业务单单元以分分公司形形式运作作配置合理理的人力力资源，，实行制制度化、、专业化化管理建立必要要的激励励与约束束机制由粗放式式经营向向集约化化、规模模化经营营转变改善生产产经营场场地，延延长生产产经营周周期添置必要要的生产产设备设设施，提提高生产产能力设立统一一的销售售门面，，实施系系统的市市场营销销拓展销售售渠道，，在开发发长春市市场的同同时拓展展周边市市场协调好内内部关系系从国信集集团公司司整体利利益出发发，保证证为