中国高端养老项目

中国高端养生养老社区专项研究

2023/1/211目录

2023/1/212养生养老社区基本模式养生养老社区建筑设计要点养生养老社区智能化配置方案养生养老社区管理营运及服务养生养老社区盈利模式2023/1/211养生养老社区基本模式“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构。

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（1）家庭养老：传统的养老模式；（2）养老院养老：社会化的养老模式；（3）社区居家养老：兼顾家庭和社会的养老模式。1、我国目前养老基本模式“十二五”规划

“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”为基本模式。（1）德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式“照料护理式住宅”的典范——不来梅老年住宅强调的是“护理、环境、设计”的理念。2、发达国家的养老模式（2）美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式

截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”（3）日本3、理解和认识

有人说养老地产与中国传统文化相差很远，让老人住得远不符合孝道，但现在事情已发生了很大的变化。现在人们对这一领域的产品和服务的需求已经慢慢出现。养老地产的行业生命周期处于成长期，机会众多。竞争初步形成，但与一般的商品房市场相比，这一领域集中度与竞争度都不大。一定时间内，养老地产市场的进入门槛尚比较低。最为核心的竞争无疑是围绕商业模式进行。业内人士均认为，虽然养老地产各类模式处于比较初级的阶段，但是一定程度上，“已经有模有样”。养老地产至少涉及两个产业，一是房地产行业，二是服务行业。任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。在行业尚属于初级阶段之时，进军养老地产无疑要理清初创期的众多头绪。4、研究内容(建议集团市场营销部）养生养老社区应该是一个集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友等为一体的“老年社会”，这是一种生活方式的创新。从基础模式上我们研究涉及以下内容：●

市场调查●客群定位●项目选址●国外成功案例解析●国内同类项目分析2023/1/72养生生养养老老项项目目建建筑筑设设计计要要点点1、规规划划要要求求养生生养养老老社社区区---开发发单单个个项项目目的的配配套套设设施施应应齐齐备备但但规规模模要要适适度度，，配配套套设设施施建建设设面积积占占到到住住宅宅建建设设面面积积比比例例合合理理，，公公共共活活动动空空间间较较大大并并相相对对集集中自住住型型公公寓寓---开发发项项目目布布局局较较分分散散，，规规模模适适度度，，档档次次分分开开护理理型型公公寓寓---开发发项目目布布局局较较分分散散，，规模模较较小小，靠近近医医院院2、养养生生养养老老住住宅宅的的建建筑筑设设计计（1）在空空间间布布局局上上：消消除除室室内内地地面面高高差差，，楼楼梯梯台台阶阶变变宽宽变变矮矮，，门门手手柄柄和和电电梯梯按按钮钮位位置置下下稳稳，，灯灯具具开开关关面面板板变变宽宽，，卫卫生生间间坐坐便便器器略略高高，，厨厨房房灶灶台台略略低低，，保保证证轮轮椅椅回回转转空空间间，，尽尽可可能能在在楼楼内内外外为为老老年年人人提提供供各各种种邻邻里里交交流流、、人人际际交交流流的的公公共共交交往往空空间间和和环环境境（（例例如如：：连连廊廊公公寓寓的的空空间间设设计计））（2）在通行能能力上：多层楼房房带电梯，，全部无障障碍通道，，公共走道道及卫生间间地面防滑滑，外部空空间最好有有带顶的长长廊相连（3）在特殊装装置上：紧急呼叫叫按钮，防防滑扶手，，安全电热热源，护理理型公寓安安装专用平平铺式电梯梯、活动滑滑轮床，卫卫生间墙面面装扶手，，尽量用平平底浴盆或或坐式浴盆盆。研究成果（4）从视觉能能力上：适当提高照照明亮度，，提高色彩彩的明度和和对比度，，放大标识识牌和字体体，提高可可识别性，，减少黄色色和暗色。。（5）在配套设设施上：健康老年人人日常活动动半径的设设置为450米，以此设设置服务设设施。小区区内专为老老年服务的的公用建筑筑的设置。。例如：护护理室：护护理与日常常监护活动动基地。机机能恢复训训练室。医医务室：包包含日常健健康管理、、咨询、诊诊察、配药药的设施。。研究成果●规划设设计标准●建筑设计标标准●水、暖暖、电设计计标准●公共配配套设计标标准●环境设设施设计标标准3、研究方向向（建议集集团研发设设计部）2023/1/73智能化配置置方案1、配置方案案在建造特色色的养生养养老社区上上应考虑社社区必须为为居住者提提供高端的的服务设施施与硬件配配套，正在在兴起的养养老地产中中智能居家家养老、远远程医疗等等高科技养养生养老设设施应被广广泛应用。。养老养生生智能化配配置标准的的研讨方向向是：●采用世界领先先的智能物联联网解决方案案●健康管理●医疗中心（全全面体检、远远程会诊、急急救）●人性化服务、、节能环保电视监控系统统周界报警系统统无线求助定位位系统室内红外线监监控系统紧急呼叫系统统智能“一卡通”系统楼宇自动化控控制系统(BA)企业资源计划划管理系统(ERP)。2、系统配置内内容简介。一卡通集门禁禁、消费、储储存、报警功功能于一身智能一卡通：集识别楼号、、打开门锁、、储蓄消费、、紧急呼叫功功能为一体。。亲情、社交极为易用的联网服务一键式场景控制（离家、睡眠等）、节能环保23人性化服务养生音乐、视视频播放、点点播随身智能终端端具有“一卡卡通”功能：门卡、餐卡、、购物卡等与家人、亲友友一键视频通通话人性化触摸屏推送式数码相相框班车、专车预定虚拟社区自动触发医疗疗数据测量、、记录、上传传电子购物、订订餐、配送灯光控制遥控温度控制家电红外传感触发场景控制ERP信息管理系统：1、查询餐饮信息并订餐；2、查询消费信息并打印消费明细；3、了解最新的活动信息，通过ERP系统报名参与；4、查看家庭医生给会员的营养、保健信息；5、评估生活照料、医疗保健、文化娱乐服务的质量；6、进行服务投诉或提出改进的意见、建议；7、查询会员定制服务的反馈情况。紧急呼叫：社区采用先进的无线定位系统，通过住区人员随身携带的智能卡准确定位人员在社区公共区域活动的位置，如出现异常情况，可按动智能卡上的报警按钮进行紧急呼叫。公寓内，在客厅、卧室、卫生间、阳台等处都设有紧急呼叫按钮。智能监控：社区应设有大型电子显示器监控室，配备专人24小时值班，综合利用无线定位、红外线监测、紧急呼叫、巡更等系统，为住区人员提供安全保障常规体检远程顶级专家会诊急救家人参与2023/1/727社区的医疗服服务系统：常规体检、急救、远程程会诊随身智能终端端一键报警；；摔倒报警；；自动通知急急救中心；全全社区室内外外精准定位；；急救人员社社区内及时赶赶到。与专职医护人人员随时通话话。医疗中心具备备急救中心的的医护、设备备条件拍片、抽血验验血、B超、听诊等专家远程指导导急救与美国、欧洲洲、国内顶级级医院、科室室远程会诊；；与专家远程共共享检测数据据；视频会诊诊、诊断。家人远程共享享、参与2023/1/7283、研究方向（（建议集团科科技公司）养生养养老社社区的的物联联网设设计标标准智能化化设计计的标标准远程医医疗及及监控控的设设计标标准2023/1/7294管理营营运及及服务务内容容2023/1/7301、组织织构架架根据发发达国国家赢赢利性性养生生养老老社区区的管管理经经验，，他们们都是是由独独立的的、专专业的的管理理公司司负责责运营营管理理，所所以养养生养养老社社区开开发建建成后后，要要成立立独立立的管管理公公司（（或与与国外外管理理公司司合作作、合合资）），由由专业业人士士领导导管理理公司司负责责社区区的运运营管管理。。通常应设置置四大板块块：（1）行政部：：日常行政政、信息沟沟通、协调调好各部门门之间的关关系，处理理来自内外部部的投诉。。（2）服务部①房务部：：主要负责责房间及公公共部位的的打扫清洁洁。②护理部：：负责对不不同情况的的老人的护护理工作。。③餐饮部：：负责日常常标准餐的的供应及送送餐服务等等。④活动部：：负责策划划、组织老老人活动、、旅行等。。2023/1/731（2）内务务部①财务务部：：负责责管理理社区区所有有的财财物活活动。。②采采购购部部：：各各部部门门的的所所需需用用品品的的采采购购。。③工工程程部部：：社社区区内内设设备备、、设设施施的的日日常常维维修修。。④保保安安部部：：负负责责社社区区24小时时的的安安全全保保卫卫工工作作。。⑤人人事事部部：：负负责责人人员员招招聘聘、、培培训训，，职职工工福福利利制制度度的的制制定定等等（3）外外务务部部①营营销销部部：：市市场场调调查查、、销销售售方方案案。。②公公关关部部：：建建立立多多渠渠道道的的公公众众沟沟通通联联系系网网络络，，除除了了传传统统的的与与媒媒体体的的沟沟通联联系系，，还还要要通通过过策策划划并并举举办办各各种种在在老老年年社社区区的的开开放放性性社社会联联谊谊活活动动，，开开拓拓以以现现有有客客户户群群体体为为中中心心的的与与潜潜在在客客户户的的沟通通渠渠道道。。③分分包包商商管管理理部部：：管管理理所所有有的的分分包包商商。。2023/1/732开展展居居家家养养老老服服务务相相对对于于机机构构养养老老，，更更为为适适应应老老年年人人的的生生活活习习惯惯和和心心理理特特征征、、满满足足老老年年人人的的心心理理需需求求、、有有助助于于他他们们安安度度晚晚年年，，也也更更为为符符合合实实际际。。医疗疗和和护护理理重重点点也也是是难难点点。。养生生养养老老社社区区服服务务项项目目主主要要内内容容应应包包括括：：第一一，，生生活活护护理理照照料料第二二，，医医疗疗和和保保健健第三三，，文文化化和和心理理支支持持第四四，，物质质支支援援第五五，，群群体体关关怀怀3、研研究究方方向向（（建建议议集集团团公公司司会会所所））营运运管管理理构构架架服务务内内容容（（收收费费及及免免费费））服务务标标准准员工工培培训训体体系系2023/1/75盈利利模模式式2023/1/7351、盈利模模式由于养老老地产与与一般住住宅产品品不同，，它要求求将地产产产品与与老年人人所享受受的社会会福利相相结合，，这就决决定了此此类项目目盈利模模式将比比其他物物业类型型产品更更为复杂杂。养老老住宅的的后续经经营的周周期长，，盈利点点除产品品销售外外，更多多的在于于物业服服务。目前国内内外的盈盈利模式式有以下下几种：（1）出售房房屋产权权（2）出售会会员证（3）出租房房屋（4）旧房置置换（5）房屋居居住置换换（6）交押金金居住2023/1/736（1）出售房房屋产权权通过出让让方式获获得土地地，开发发养生养养老社区区或老年年公寓，，开发的的产品与与一般的的房地产产住宅产产品的销销售一样样，只是是由于设设计中注注重了老老年社区区的特点点，更适适合养老老人员居居住，开开发产品品的内容容和市场场销售对对象与一一般性房房地产住住宅产品品略有不不同特点：出售房屋屋产权能能给开发发商尽快快带来利利润和现现金流，，但这种种形式不不能保证证居住者者都是老老人，将将来产权权的继承承也带来来更多的的年轻人人与老年年人混居居。（2）出售会会员证通过居住住、医疗疗、保健健、旅游游、高尔尔夫等名名义，吸吸引养老老人员缴缴纳会费费入住社社区。执执行会员员章程，，会费有有多种金金额和形形式，可可退还。。交费后后可免费费享受一一些服务务（住房房），可可优惠享享受一些些服务（（护理）），付费费享受一一些服务务（餐饮饮和医疗疗）。特点：缴纳会费费的方式式目前在在国内高高档老年年公寓比比较多，，主要原原因开发发商建设设的住宅宅没产权权，同时时回收资资金快，，但经营营时应注注意避免免出现一一些法律律障碍。。2023/1/737（3）出租房房屋可出租公公寓和辅辅助居住住式单元元公寓起起租期可可为从3个月至15年。入住住时交纳纳三个月月租金或或15年租金作作为押金金逐月或或逐年减减扣。同同时为老老年人提提供各种种收费和和免费社社区服务务项目。。特点：出租方式式灵活多多样，不不同的租租金标准准和房屋屋档次就就能保证证对入住住者的服服务标准准的统一一性，方方便管理理，但出出租形式式让开发发商的投投资回收收期较长长。（4）旧房置置换旧房置换换类似一一种房屋屋银行业业务。即即客人或或老年人人将将其其市区的的旧房交交给开发发商处置置，开发发商根据据置换者者要求可可代其出出售、出出租、抵抵押等，，客人或或老年获获得入住住退休社社区的资资格，可可根据自自己旧房房的处理理形式决决定是购购买还是是租用老老年公寓寓。特点：开发商在在经营老老年公寓寓的同时时，还增增加了其其它房屋屋中介业业务。2023/1/738（5）房屋居住住置换通过房屋置置换机构或或中介公司司的担保和和操作，有有目的将自自己的房屋屋与异地他他人的房屋屋进行居住住时间的置置换，分时时度假养老老旅游。不不同地区或或国家的退退休社区和和老年公寓寓内之间也也可一置换换居住。特点：老年人退休休后可灵活活选择不同同国家、地地区、气候候条件去阶阶段性的去去居住养老老，可节约约居住成本本。但操作作上有一定定风险和麻麻烦。（6）交押金居居住客户可按照照略高于公公寓出售价价或开发商商要求的金金额交纳一一笔押金，，入住一段段时间后若若不想继续续居住，可可以要求全全额退还押押金。居住住期间不须须交纳租金金，只按规规定缴纳其其它服务费费用或物业业管理费即即可特点：开发商既能能获得资金金，又能避避免售房时时缴纳的税税费。2023/1/7392、保险行行业投投资与与养老老产业业的对对接保险业业的特特性和和经营营决定定了保保险公公司投投资养养老产产业、、经营营养老老社区区，即即可锁锁定一一批老老年客客户群群，围围绕老老年人人生活活需求求，提提供相相应的的服务务，延延伸产产品线线，实实现商商业价价值。。（1）保险险的本本源业业务：：保险险资金金投资资养老老产业业具有有很强强的产产业带带动效效应，，可衔衔接上上游医医疗保保险、、护理理保险险和养养老保保险产产品。。（2）保险险的延延伸业业务：：同时时又能能带动动下游游老年年医学学、护护理服服务、、老年年科技技产品品、老老年生生活业业态等等发展展。（3）社会会效益益：保保险资资金投投资养养老产产业是是对社社会保保障体体系的的重要要补充充，有有利于于地方方经济济发展展和改改善民民生。。2023/1/740阻碍保保险公公司投投资养养老产产业的的问题题养老产产业总总需求求旺盛盛但有有效需需求不不明现有养养老地地产盈盈利模模式不不适合合保险险资金金产业链链条涉涉及面面广造造成相相关专专业人人员储储备不不足长期战战略价价值与与短期期收益益要求求产生生矛盾盾资金投投入量量巨大大与保保险公公司自自身经经营周周转产产生矛矛盾保险行行业集集中度度高目目前能能投入入养老老产业业的公公司有有限保险资资金对对于养养老地地产与与商业业地产产投资资的选选择……2023/1/741保险公司司投资养养老产业业与中间间机构的的合作基本内容相关说明项目合作债权股权物权业务合作规划设计老年住宅特殊设计市场调查客户定位、区域定位、定价策略土地获取用地性质、政策配套房屋营建资金配比、过程监理产业经营可另组建养老管理公司，物业管理、老年活动、护理其他医院、衍生服务2023/1/7423、研究方方向（建建议项目目公司、、集团财财务部））做出以上上几种模模式的财财务分析析寻求与金金融和保保险机构构合作的的方式2023/1/743谢谢！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/20234:02:34PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/72023/1/707January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/20234:02:34PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。07一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、少少年年十十五五二二十十时时