物业项目规划设计阶段早期介入技术要点

PAGEPAGE10/10物业项目规划设计阶段早期介入技术要点一、准备资料。配套条件明细资料、扩初设计与审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图与审批意见书。企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料。（总说明、修建性详规规划图、建筑规划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电指标等。D、开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同地考察，周边同档次楼盘物业管理费与物业管理水平的市场调研。二、规划设计总体评估规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全与消防配置充分。智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。便于物业组织管理，节约管理成本。各项技术经济指标在同类区中水平领先。三、房屋主体殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。楼板厚度与隔音符合国家规范。（安装空调要求不宜近距离直接面对其他住户的门窗。厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3器位置合理，灶宜避开窗口设置。卫生间不应直接开向起居房，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布便于检修。（层宜安装无动力风帽。底层地坪应充分考虑防潮措施。（等）。（阳台措施。阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），0.10M，防止儿童攀爬。四、安保布局便于安保管理区域分割，消除管理死角。便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。人员与车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。（详见智能化设备）五、消防布局消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。消防车道设置合理，其位置与转变半径符合国家规范。消防登高面（场地）设置合理，其位置与面积符合国家规范。消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。六、交通布局回车余地。机动车位、非机动车位配置充分充分考虑访客车辆停放便利性根据项目开发规划许可条件以与当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理规定，同时根据机动车年均增长速度，考虑机动车位的配又方便商业配套停车的合适地方。有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。七、生活配置（1公里范围用房。建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。或楼梯须与住宅分开。议设置在方便日后对外经营位置（人流较多、交通方便），一般建议规模2510万平方米以上的小区宜400平方米左右，区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。八、 设备配套用需要，并留有适当扩展余地。配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，控制方式为交叉多路，分级控制制开关建议采用声光控或人体感应开关。业、公厕设置独立用电计量系统。中设置在公共区域九、智能化配置小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼心联网。平台、家电远程控制系统。央控制中心联网。统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。系统可靠性与可扩性，采用成熟产品。室外空调机位应考虑外墙大功率室外机的尺寸，以方便空调室外机的放入。相互错开，与邻套机座相邻时，应采取安全隔离措施。空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。2.2米左右，向外倾斜10度左右。当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。配电箱配出回路设计分配合理。电视、信息（电话和数据）且不宜并行设置。K系统的配置与扩展功能。十、绿化配置足，造型优美。于人流自然汇聚。活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护，养护成本节约。绿化布局不遮挡采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。主干道两侧与集中绿地宜有大型树木。考虑预留绿化浇水养护设施。或阴森灌木。砖便于日后管理。在绿化带与小区景观主干道的结合部三角口铺设水泥鹅卵石。十一、景观配置景观装饰布局合理，宜处于人流相对集中的区域。议水系内考虑种植利于清污的水体植物。更要注意防水处理。不宜在小区内设置深度超过1如利用自然河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设管理成本负担过重，同时也避免出现孩童溺水安全事故。变型、破旧的材料。泛光照明不影响住户，不造成光污染。景观照明系统需要考虑防漏电的设置。十二、公共空间应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。宜设置可开展社区活动的集中场所与避难场所。响。绿化与保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。宜设置无障碍通道和设施。宜设置相应保护措施。 高层通至屋顶平台宜为普通